Déduction IRPF pour les propriétaires aux Baléares : la réduction prévue par la Ley de Vivienda

Si tu loues un appartement à long terme à Majorque ou sur l'une des autres îles des Baléares, tu peux exonérer d'impôt une partie importante de tes revenus locatifs nets dans le cadre de l'IRPF. Ça a l'air simple, mais ça ne l'est pas, car la Ley de Vivienda (loi n° 12/2023) a complètement bouleversé le système à compter du 27 mai 2023. Au lieu de l'ancienne réduction forfaitaire de 60 %, il existe désormais un barème à quatre taux différents, compris entre 50 % et 90 %, qui dépendent des clauses du contrat, du montant du loyer, de l'âge du locataire et du statut urbanistique de la commune. Ce guide t'explique étape par étape quelle réduction s'applique à ton contrat de location, ce que tu dois indiquer dans ta déclaration d'IRPF (Modelo 100), quels frais tu peux déduire au préalable – et quelles erreurs, d'après notre expérience, te coûteront le plus cher. Toutes les informations se rapportent à l'année d'imposition 2025, à déclarer entre avril et le 30 juin 2026.

Tu loues un logement à Majorque et tu veux savoir à quelle réduction tu as vraiment droit ?

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C'est quoi, au juste, la réduction d'IRPF pour les propriétaires ?

Si tu es résident fiscal en Espagne et que tu loues un bien immobilier à des fins d'habitation, le revenu locatif net est pris en compte dans ta déclaration d'IRPF (Modelo 100) et est imposé selon ton barème progressif général – entre 19 % et 47 %, en fonction du montant de tes revenus. Sans règle particulière, tu serais imposé sur la totalité de l'excédent après déduction des frais professionnels.

La réduction prévue à l'article 23.2 de la loi sur l'impôt sur le revenu (loi 35/2006, LIRPF) fait en sorte que seule une partie de ce bénéfice locatif net soit imposable. Ce dispositif existe depuis longtemps, mais la Ley de Vivienda 12/2023 en a complètement revu le montant et les conditions, avec effet au 27 mai 2023.

Important : cette réduction ne s'applique qu'aux locations à des fins résidentielles (arrendamiento de vivienda). Les locations de vacances, les utilisations à des fins commerciales ou les locations saisonnières sans caractère permanent n'en bénéficient en principe pas.

Qui peut profiter de cette réduction ?

• Les résidents fiscaux en Espagne (séjour de plus de 183 jours par année civile ou centre d'intérêts économiques en Espagne)
• Les bailleurs dont les revenus proviennent de « rendimientos del capital inmobiliario » (revenus du capital immobilier) – c'est-à-dire qui n'exercent pas d'activité commerciale (pas d'employés à temps plein pour la location)
• Partie au contrat de location : uniquement le bailleur dont le nom figure sur le contrat, et non une société intermédiaire (d'autres règles s'appliquent aux structures de type SL)

Les propriétaires non résidents déclarent leurs revenus locatifs via le formulaire Modelo 210 à un taux forfaitaire et ne peuvent pas bénéficier de cette réduction.

L'ancien système : 60 % pour les contrats conclus jusqu'au 26 mai 2023

Pour tous les baux conclus jusqu'au 26 mai 2023 inclus, l'ancienne règle s'applique toujours : le rendement net positif ( rendimiento neto) est réduit forfaitairement de 60 %. Seuls les 40 % restants sont pris en compte dans l'assiette fiscale.

Cette règle reste valable tant que le contrat initial est toujours en vigueur sans modification. Dès que tu conclus un nouveau contrat – même avec le même locataire –, tu es soumis au nouveau système.

Le nouveau système : quatre niveaux de réduction à partir du 27 mai 2023

Pour tous les baux conclus à partir du 27 mai 2023, c'est le système à plusieurs niveaux de la Ley de Vivienda qui s'applique. Les conditions requises pour chaque niveau doivent être remplies au moment de la signature du bail – et le rester en permanence.

Aperçu des quatre niveaux

Remarque sur les zones de tension immobilière : aux Baléares, c'est au gouvernement régional qu'il revient de désigner les « zonas de mercado residencial tensionado ». La liste des communes de Majorque officiellement classées dans cette catégorie évolue en permanence. Vérifie la situation actuelle avant de signer un contrat : cette classification détermine si tu as droit à 50 %, 70 % ou 90 %.

Que se passe-t-il quand plusieurs niveaux sont atteints ?

Ces niveaux s'excluent mutuellement et sont classés par ordre hiérarchique. C'est toujours le niveau le plus élevé qui s'applique. La vérification se fait dans l'ordre suivant : 90 % → 70 % → 60 % → 50 %.

Base de calcul : c'est quoi le « bénéfice locatif net » ?

La réduction ne s'applique pas au loyer brut, mais au rendement net positif (rendimiento neto positivo). Celui-ci correspond aux revenus locatifs bruts moins les frais professionnels déductibles fiscalement.

Frais professionnels déductibles (sélection)

Attention : si le bénéfice locatif net, après déduction des frais professionnels, est négatif (perte), il n'y a pas de réduction – mais la perte peut être compensée par d'autres revenus immobiliers de la même année.

Étape par étape : comment indiquer la réduction dans ta déclaration d'IRPF

1. Déclarer les revenus locatifs bruts: tous les loyers perçus au cours de l'année fiscale (loyer hors charges ; les cautions ne sont prises en compte que si elles sont conservées).
2. Faire le bilan des frais professionnels – justificatifs pour l'IBI, les intérêts hypothécaires, les charges de copropriété, les assurances, les réparations et l'amortissement.
3. Calculer le bénéfice locatif net: loyers bruts moins frais professionnels.
4. Déterminer le niveau: le contrat a-t-il été signé avant ou après le 27 mai 2023 ? Zone de tension ? Âge du locataire ? Rénovation ?
5. Appliquer la réduction: soustraire le pourcentage correspondant (50 %, 60 %, 70 % ou 90 %) du bénéfice locatif net positif.
6. Calculer le montant imposable – la part restante (10 % à 50 %) est intégrée à l'assiette fiscale en tant que « rendimiento neto reducido ».
7. Remplis le formulaire Modelo 100 – indique les informations dans la section « Rendimientos del capital inmobiliario » ; le logiciel de l'AEAT (Renta WEB) te guide pour vérifier les conditions d'éligibilité à la réduction.
8. Envoie ta déclaration dans les délais – Date limite pour l'année d'imposition 2025 : 30 juin 2026; si tu paies par prélèvement automatique, pense à respecter la date butoir du 25 juin 2026.

Exemple de calcul (simplifié)

Sans cette réduction, il faudrait débourser environ 3 060 € sur 10 200 €. L'économie réalisée s'élève ici à environ 1 530 € par an – et c'est encore le nouveau taux le plus défavorable (50 %).

La composante des Baléares : taux d'imposition régional et particularités locales

L'IRPF se compose d'une part nationale et d'une part régionale. Les Baléares prélèvent leur propre surtaxe régionale, qui est déjà incluse dans les taux globaux compris entre 19 % et 47 %. La réduction prévue à l'article 23.2 de la LIRPF s'applique simultanément aux deux parts : l'avantage fiscal est donc aussi important aux Baléares qu'ailleurs en Espagne.

Les revenus du capital (intérêts, dividendes, plus-values) sont soumis à des taux distincts ; ils ne sont pas concernés par la réduction de loyer.

Remarque pour les non-résidents de l'UE : si tu as ta résidence fiscale (plus de 183 jours) aux Baléares, tu es assujetti à l'impôt sans restriction et tu dois déclarer tes revenus mondiaux via le Modelo 100. La réduction décrite ici s'applique alors à toi au même titre qu'aux ressortissants espagnols.

Location saisonnière ou location longue durée : la différence essentielle

La réduction de l'IRPF prévue à l'article 23.2 de la LIRPF s'applique exclusivement à la location à des fins d'habitation permanente. Si tu loues un bien immobilier comme logement de vacances (ETV), tu ne perçois pas de « rendimientos del capital inmobiliario » au sens fiscal, mais des revenus issus de la location touristique, qui sont en général imposables à 100 % sans cette réduction.

À Majorque, la situation des licences de location saisonnière est déjà tendue. Dans de nombreuses communes, il y a des restrictions importantes pour les nouvelles licences ETV. Du coup, si tu envisages un changement d'affectation ou si tu veux utiliser un bien immobilier exclusivement pour la location à long terme, tu le fais pas seulement pour la réduction de l'IRPF, mais aussi pour des raisons liées aux licences.

Pour en savoir plus : Licence ETV à Majorque – état des lieux

Les erreurs les plus courantes – et comment les éviter

1. Choisir un niveau de réduction inadapté

Beaucoup de propriétaires partent automatiquement du principe que c'est 60 %, soit parce que c'était l'ancienne règle, soit parce qu'ils ne connaissent pas les conditions pour bénéficier des tranches supérieures. À l'inverse, certains réclament 90 % sans qu'une « zone de tension » ait été officiellement déclarée. Ces deux erreurs peuvent entraîner des rappels d'impôts avec des intérêts.

2. Frais professionnels trop élevés ou mal déclarés

Les frais de rénovation qui augmentent durablement la valeur du bien immobilier ne constituent pas des frais professionnels déductibles immédiatement ; ils doivent être portés à l'actif et amortis via l'amortissement fiscal. Si tu les déduis intégralement l'année où tu les paies, tu risques un contrôle fiscal.

3. Réduction appliquée au bénéfice locatif net négatif

Si le bénéfice locatif net est négatif, il n'y a tout simplement pas de réduction. Le résultat est considéré comme une perte.

4. Oublier les modifications apportées au contrat

Un avenant au bail, un accord d'augmentation de loyer ou un changement de locataire peut faire en sorte que le contrat soit considéré comme nouveau d'un point de vue fiscal – et que le nouveau système s'applique donc, même si le contrat initial est plus ancien.

5. Absence de documentation sur les travaux de rénovation

Si tu veux bénéficier du taux de 60 % pour des travaux de rénovation, tu dois prouver que ces travaux répondent à la définition fiscale de la « rehabilitación » (art. 41.1 du Reglamento IRPF). Sans permis de construire, sans procès-verbal de réception et sans factures, c'est pratiquement impossible.

6. Manquer les délais

La déclaration IRPF pour 2025 pourra être déposée en ligne à partir du 2 avril 2026, par téléphone à partir du 6 mai 2026 et en personne à partir du 2 juin 2026. Les prélèvements doivent être effectués avant le 25 juin 2026; la date limite de dépôt est fixée au 30 juin 2026.

Et après ? D'autres obligations fiscales pour les propriétaires

La réduction de l'IRPF n'est pas le seul aspect fiscal de la location à long terme aux Baléares. Il existe également les obligations suivantes :

Pour en savoir plus sur l'impôt IBI à Majorque et l'impôt sur la fortune, tu trouveras plus de détails dans nos guides.

Liste de contrôle : comment bien demander la réduction de l'IRPF

• Conclusion du contrat vérifiée avant ou après le 27 mai 2023
• Utilisation confirmée comme logement permanent (pas de contrat de location saisonnière)
• Vérification du statut de la commune en matière de zones de tension au moment de la signature du contrat
• Âge du locataire (18-35 ans ?) et première location vérifiés (pour le niveau à 70 %)
• Mesures de rénovation justifiées par des documents (pour le niveau à 60 %)
• Baisse du loyer par rapport au dernier contrat provisoire (pour le barème à 90 %)
• J'ai rassemblé toutes les dépenses professionnelles avec leurs justificatifs (IBI, intérêts, amortissements, taxe d'habitation, assurance, réparations)
• Le bénéfice locatif net est-il calculé correctement (positif ou négatif ?)
• Le niveau de réduction correct a été sélectionné et saisi dans Renta WEB
• Déclaration à déposer avant le 30 juin 2026 ; en cas de prélèvement automatique, avant le 25 juin 2026

Conclusion

La réduction de l'IRPF pour les propriétaires est l'un des avantages fiscaux les plus efficaces prévus par la législation espagnole sur l'impôt sur le revenu – et la Ley de Vivienda l'a rendue plus nuancée, mais aussi plus complexe. Le taux standard de 50 % est déjà intéressant ; si tu loues dans une zone de tension officiellement déclarée, si tu as de jeunes locataires ou si tu as rénové ton logement, tu peux exonérer d'impôt 70 %, voire 90 %, de ton revenu locatif net.

La clé, c'est une documentation minutieuse : la signature du bail, le montant du loyer, l'ancienneté du bail, les justificatifs de rénovation et les justificatifs de frais professionnels doivent être disponibles sans aucune lacune. Aux Baléares, il faut en plus vérifier si ta commune est classée en « zone de tension » – une information qui peut changer et que tu devrais vérifier activement avant chaque nouvelle signature de bail.

Pour la première déclaration, fais-toi aider par un conseiller fiscal qui connaît bien la région ou par une « gestoría ». Ça vaut vraiment le coup dès la première année.

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Sources officielles

• Agencia Tributaria (AEAT) – Réduction pour la location d'un logement (art. 23.2 de la LIRPF) : sede.agenciatributaria.gob.es – 7.3.1.4 Réduction pour la location de logements
• Loi n° 35/2006 du 28 novembre relative à l'impôt sur le revenu des personnes physiques (LIRPF) : boe.es
• Loi n° 12/2023 du 24 mai relative au droit au logement (Ley de Vivienda) : boe.es
• Règlement relatif à l'IRPF (décret royal 439/2007) – Art. 41.1 Révision : boe.es
• Agence fiscale des Îles Baléares (ATIB) : atib.es
• Gouvernement des Îles Baléares – Logement : ideib.caib.es