Location de vacances à Majorque : demander légalement une licence ETV

Si tu veux louer légalement ton bien immobilier à Majorque à des vacanciers, tu dois avoir une licence ETV ( Estancia Turística en Vivienda). Sans elle, tu risques de lourdes amendes, et aucune plateforme au monde ne te protège en cas de contrôle. Depuis février 2022, un moratoire strict était en vigueur, gelant complètement l’octroi de nouvelles licences. Au printemps 2026, le gouvernement des Baléares a à nouveau débloqué un contingent officiel pour la première fois : 1 069 places touristiques, attribuées cette fois-ci via un tirage au sort transparent. Dans ce guide, tu découvriras quels types de biens immobiliers sont éligibles, combien coûte une licence, quelles exigences techniques tu dois respecter, comment se déroule la procédure étape par étape – et ce qui t'attend si tu loues sans licence.

Tu sais déjà si ton bien immobilier peut faire l'objet d'une licence ?

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• Acheter des biens immobiliers de vacances de manière ciblée — ce à quoi les investisseurs doivent faire attention lors de l'achat

C'est quoi, la licence ETV ? Et pourquoi tu ne peux pas louer ton logement sans elle

L'abréviation ETV signifie « Estancia Turística en Vivienda », ce qui veut dire « hébergement touristique dans un logement ». C'est l'autorisation officielle des Baléares qui te permet de louer ta maison ou ta Finca à des touristes pour de courtes durées, c'est-à-dire pour quelques jours ou quelques semaines.

Sans licence ETV valide, toute location touristique de courte durée à Majorque est illégale, peu importe le nombre d'avis positifs que tu as sur Airbnb. La loi sur le tourisme des Baléares prévoit des amendes à partir de 20 000 € en cas d'infraction – et les récidivistes s'exposent à des sanctions bien plus lourdes.

Ce qu’il faut bien comprendre : la licence ETV n’est pas la même chose qu’une licence d’exploitation classique. Elle est régie par le concept des « plazas turísticas » (places touristiques). Chaque « plaza » correspond à une place de couchage pour un hôte. Le nombre total de places à Majorque est plafonné – c’est justement ce qui rend une licence, une fois accordée, si précieuse.

Location à court terme ou à long terme : où se situe la limite ?

L'obligation d'obtenir une licence ETV s'applique exclusivement aux locations touristiques de courte durée. Si tu loues ton bien pour des durées supérieures à un mois (location classique à long terme), tu es soumis au cadre réglementaire du droit espagnol des baux et tu n'as pas besoin de licence ETV. Pour tout ce qui se situe en dessous de ce seuil et qui est utilisé à des fins touristiques, l'ETV est obligatoire.

Remarque : dans la pratique, la distinction entre location de courte durée et location de longue durée n'est pas toujours évidente. En cas de doute, fais vérifier la classification juridique de ton modèle de location concret, surtout si tu prévois des modèles mixtes (par exemple, usage personnel + location saisonnière).

Le moratoire et la réouverture en 2026 : ce qui s'applique actuellement

Pour comprendre l'évolution du cadre juridique actuel, il faut remonter un peu dans l'histoire récente.

À partir du 11 février 2022, un moratoire strict est entré en vigueur, suspendant complètement, dans les îles Baléares – Majorque, Minorque, Ibiza et Formentera –, l'octroi de nouvelles licences ETV et le transfert de places touristiques. Cette mesure s'inscrit dans un contexte de préoccupations politiques liées à la surfréquentation touristique et à la pression exercée sur le marché immobilier local.

Du coup, acheter un bien immobilier disposant déjà d'une licence ETV est devenu le seul moyen légal de se lancer sur le marché de la location saisonnière. Les biens dotés d'une licence valide ont vu leur valeur grimper en flèche.

Ce qui a changé en 2025 : en avril 2025, le gouvernement de Marga Prohens a adopté un décret sur les mesures visant à limiter le tourisme. Ce décret a notamment instauré une interdiction générale de créer de nouvelles locations de vacances dans les immeubles collectifs sur l'ensemble de l'archipel – à l'instar du modèle qui était auparavant en vigueur à Palma et à Ibiza. En même temps, les autorisations existantes, délivrées avant 2017, ont été placées sur une base juridique plus solide.

Le tirage au sort de 2026 : en mars 2026, le gouvernement de l'île a décidé d'attribuer à nouveau, pour la première fois, un nouveau contingent de places touristiques – 1 069 places au total. Contrairement à avant, l'attribution ne se fait plus selon le principe du « premier arrivé, premier servi », mais par tirage au sort public. La date limite de dépôt des candidatures était fixée au 8 avril 2026.

Attention : la période de mars/avril 2026 est déjà close. Si tu veux te lancer maintenant, tu dois soit attendre le prochain contingent, soit acheter un bien immobilier disposant déjà d'une licence ETV. On te tiendra au courant dès qu'une nouvelle procédure sera annoncée.

Quels types de biens immobiliers sont éligibles ?

Tous les biens immobiliers de Majorque ne peuvent pas forcément obtenir une licence ETV. La réglementation en vigueur (en 2026) établit une distinction stricte selon le type de bien immobilier.

La catégorie ETV60 est nouvelle et particulièrement intéressante pour les propriétaires qui souhaitent louer partiellement leur résidence principale pendant la haute saison : jusqu’à 60 jours par an sont autorisés. Cette formule est plus économique, mais clairement limitée par la restriction des 60 jours.

Remarque : le classement de ton bien immobilier dépend aussi du zonage urbain (zonificación urbanística). Un bien peut être, d'un point de vue architectural, une maison individuelle, mais se trouver dans une zone où la location touristique n'est pas autorisée. Le registre foncier ne suffit pas à lui seul : tu dois te renseigner auprès de ta mairie (Ajuntament) pour vérifier le zonage.

Coût d'une licence ETV : ce qu'il faut prévoir

Les frais de licence sont modérés par rapport aux recettes potentielles. Ils sont calculés par emplacement touristique (plaza turística), et non pas sous forme de forfait par bien immobilier.

À cela s'ajoutent des frais annexes ponctuels que tu dois absolument prendre en compte :

• Expertises techniques (certificat énergétique, certificat d'habitabilité – cédula de habitabilidad)
• Frais d'avocat et frais administratifs liés au dépôt de la demande
• Les éventuels travaux de mise en conformité, si le bien immobilier ne répond pas encore aux exigences techniques

Un devis sérieux devrait prévoir un coût total d'au moins 25 000 à 30 000 € pour une maison individuelle de taille moyenne, en tenant compte des frais de préparation.

Exigences techniques : ce que le bien immobilier doit respecter

La licence ETV n'est pas délivrée si le bien immobilier ne répond pas à certaines normes architecturales et techniques. Les exigences essentielles peuvent être classées en quatre catégories :

1. Conditions urbanistiques Le bien immobilier doit se trouver dans une zone où la location touristique est autorisée selon le plan d'urbanisme communal en vigueur. Les constructions non autorisées («obras ilegales ») ou les extensions non régularisées peuvent bloquer la demande.

2. Certificat énergétique Un certificat de performance énergétique (certificado de eficiencia energética) en cours de validité est obligatoire. Sans ce document, aucune demande ne sera traitée. Pour en savoir plus, consulte le guide « Certificat de performance énergétique en Espagne ».

3. Certificat d'habitabilité La « cédula de habitabilidad » atteste que le bien immobilier répond aux normes minimales légales en matière d'habitation. Si elle fait défaut, il faut en faire la demande.

4. Normes de sécurité et d'accessibilité La réglementation des Baléares impose le respect des normes de sécurité et d'accessibilité – ça concerne notamment les issues de secours, les détecteurs de fumée et les sanitaires accessibles.

Remarque : les anciennes fincas et les maisons rustiques ont souvent du mal à obtenir le certificat d'habitabilité ou le certificat énergétique. Fais vérifier l'état du bâtiment par un architecte ou un expert indépendant avant de déposer ta demande.

Le tirage au sort de 2026 : expliqué étape par étape

La nouvelle procédure d'attribution est radicalement différente de l'ancien principe du « premier arrivé, premier servi ». Voici comment ça se passait pour le contingent 2026 :

1. Vérification des conditions d'éligibilité – Les propriétaires ou les ayants droit du bien immobilier peuvent déposer une demande. Une seule demande est autorisée par bien immobilier.
2. Préparation des documents: justificatif de propriété (extrait du registre foncier), certificat de performance énergétique, certificat d'habitabilité, et, le cas échéant, procuration pour un gestionnaire ou un avocat.
3. Dépôt des demandes – Avant la date limite de candidature (pour la procédure 2026 : jusqu'au 8 avril 2026) auprès du Conseil insulaire compétent (Consell de Mallorca) ou via le portail en ligne de l'administration des Baléares.
4. Tirage au sort – À l'issue du délai, les 1 069 places disponibles seront attribuées par tirage au sort parmi les candidatures valides. La procédure est publique et transparente.
5. Notification et paiement – Si tu gagnes le tirage au sort, tu paies le montant dû par place et tu reçois la licence officielle de l'ETV.
6. Enregistrement et début d'activité – La licence est inscrite au registre du tourisme des Baléares. Ce n'est qu'après ça que tu peux louer légalement.

Attention : les licences nouvellement accordées ne peuvent être ni cédées ni revendues pendant les cinq premières années. Cette clause vise à empêcher les achats de licences à des fins purement spéculatives.

Obligations courantes en tant que loueur de vacances agréé

Une licence ETV, c'est pas un passe-droit : ça t'engage à long terme envers les autorités et les clients :

Remarque : le traitement fiscal de tes revenus locatifs dépend de ton statut fiscal en Espagne. En tant que non-résident, tu paies l'IRNR sur tes revenus locatifs. Demande conseil à un conseiller fiscal agréé en Espagne à ce sujet : les règles sont complexes. Tu trouveras un aperçu des impôts liés à l'immobilier dans la rubrique « Fiscalité et droit ».

Prévisions de rendement : ce que tu peux raisonnablement prévoir

Les licences ont de la valeur, car les revenus générés par la location saisonnière à Majorque peuvent être considérables. Voici quelques chiffres à titre indicatif :

Pour les emplacements côtiers bien situés dans le sud-est, les observateurs du marché évoquent des rendements bruts de 5 à 7 % par an. La marge nette dépend des frais de gestion, des impôts, de l'entretien et du taux d'occupation.

La licence ETV en elle-même fait nettement grimper la valeur des biens immobiliers : pendant le moratoire, les biens disposant d'une licence ont été considérés comme des actifs particulièrement recherchés – et cette plus-value restera d'actualité même après une éventuelle réouverture, tant que le nombre total de places restera plafonné.

Les erreurs les plus courantes dans la demande d'ETV

Beaucoup de propriétaires perdent un temps et de l'argent précieux à cause d'erreurs qu'on pourrait éviter. Voici les plus courantes :

1. Le zonage n'a pas été vérifié Le bien se trouve dans une zone où la location touristique n'est pas autorisée. On ne s'en rend compte qu'une fois la demande déjà déposée.

2. Documents manquants ou périmés Le certificat énergétique ou le certificat d'habitabilité manque, est périmé ou a été délivré pour un autre type d'utilisation.

3. Constructions non régularisées Une maison avec piscine, une terrasse sur le toit ou une extension ne sont pas inscrites au registre foncier ou n'ont pas fait l'objet d'un permis de construire. Pour en savoir plus, consulte le guide « Régulariser une construction non conforme ».

4. Type de licence demandé incorrect ETV60 pour un bien immobilier qui n'est pas ta résidence principale, ou une demande concernant un appartement dans un immeuble collectif, ce qui n'est plus autorisé depuis le décret 2025.

5. Délais non respectés Le délai pour le tirage au sort de 2026 était super court (moins de 3 semaines). Ceux qui n'ont pas réagi tout de suite ont été écartés.

6. Clause de transfert ignorée Les nouvelles licences ne peuvent être ni vendues ni cédées pendant cinq ans. Si tu veux vendre ton bien immobilier rapidement, tu perds ainsi la plus-value liée à la nouvelle licence.

Location illégale : quelles conséquences ça peut avoir ?

Si tu loues sans licence ETV valide, tu t'exposes à de lourdes conséquences :

• Des amendes à partir de 20 000 € en cas de location touristique de courte durée illégale
• Interdiction d'exploitation prononcée par l'autorité compétente en matière de tourisme
• Responsabilité pour les dommages causés par les clients – sans couverture d'assurance
• Atteinte à la réputation en cas de contrôle public par l'Inspection

Ces dernières années, les autorités des Baléares ont nettement renforcé leurs contrôles. Les signalements sur les plateformes, les plaintes des voisins et les inspections ciblées font que le risque de se faire prendre est bien réel.

Et après le diplôme ? Ta prochaine étape

Une licence ETV, c'est le point de départ, pas l'arrivée. Voici les questions que tu ferais bien de te poser dès que tu l'auras obtenue :

• Gérer soi-même ou externaliser ? Des sociétés de gestionimmobilière (property management companies) s'occupent de la gestion des réservations, du ménage, de l'accueil des clients et des formalités auprès de la police. Leur commission s'élève généralement à 15-25 % des recettes.
• Définir ta stratégie fiscale: IRPF ou IRNR, déduction de l'impôt à la source, comptabilité en règle : un conseiller fiscal spécialisé dans l'Espagne t'explique tout ça.
• Souscrire une assurance – Il existe des formules spéciales pour la location touristique ; en général, une assurance habitation classique ne couvre pas ce type de situation.
• Mettre en place l'Ecotasa – Tu dois percevoir la taxe touristique des Baléares par nuitée et par client, puis la reverser correctement.

Liste de contrôle : demander une licence ETV à Majorque

Avant de faire une demande, vérifie les points suivants :

• Type de bien immobilier autorisé (maison individuelle, maison mitoyenne/jumelée ou résidence principale ETV60)
• Le zonage prévu dans le plan d'urbanisme autorise une utilisation à des fins touristiques
• Le registre foncier est correct et complet (pas de constructions non enregistrées)
• Certificat énergétique valide disponible
• Certificat d'habitabilité (cédula de habitabilidad) à jour
• Exigences de sécurité respectées (détecteurs de fumée, signalisation des issues de secours)
• Justificatif de propriété complet
• Demande déposée dans les délais et complète
• La clause de report (5 ans) est prise en compte dans la stratégie d'investissement
• On a demandé des conseils en matière de fiscalité et d'assurance

Conclusion : est-ce que la licence ETV 2026 vaut encore le coup ?

Oui, mais avec des attentes réalistes. Le tirage au sort de 2026 a montré que le marché absorbe immédiatement les places disponibles. La demande dépasse largement l'offre, ce qui permet de maintenir la valeur d'une licence valide à un niveau stable sur le long terme.

Pour les propriétaires qui souhaitent louer légalement leur maison ou leur Finca à des vacanciers, il y a deux options : attendre la prochaine période d'attribution et se préparer au mieux, ou acheter dès maintenant un bien immobilier disposant déjà d'une licence ETV. Ces deux options présentent des avantages et des inconvénients qui dépendent fortement de tes objectifs personnels, de ton bien immobilier et de ton calendrier.

Si tu loues sans licence, tu joues à la roulette russe, et ça peut te coûter cher. En revanche, si tu fais ta demande de licence dans les règles et que tu gères ton activité en toute légalité, tu bénéficies d'un avantage concurrentiel durable sur l'un des marchés touristiques les plus attractifs d'Europe.

Pour une évaluation personnalisée de ton bien immobilier – de la vérification du zonage à l'accompagnement de ta demande –, contacte-nous directement.

Sources officielles

• Consell de Mallorca – Département du tourisme : www.conselldemallorca.net – autorité compétente pour l'octroi des licences ETV à Majorque
• Gouvernement des Îles Baléares – Tourisme : www.caib.es – infos officielles sur la loi sur le tourisme des Baléares
• ATIB – Agence fiscale des Îles Baléares : www.atib.es – Ecotasa (taxe de séjour), obligations fiscales
• AEAT – Agencia Tributaria : www.agenciatributaria.es – IRPF / IRNR, obligations fiscales liées à l'impôt sur le revenu pour les propriétaires
• BOE – Journal officiel de l'État : www.boe.es – Textes de loi et décrets (notamment le décret-loi n° 3/2022, le décret d'avril 2025)
• Habtur – Associació d'Habitatges Turístics de Balears : Tél. 656 604 852 – Association professionnelle des locations touristiques des Baléares