Licence ETV à Majorque : comment louer légalement aux touristes ?

Si vous souhaitez louer légalement votre bien à des vacanciers à Majorque, vous devez obtenir une licence ETV, pour Estancia Turística en Vivienda. Sans elle, vous risquez de lourdes amendes : aucune plateforme ne vous met à l’abri d’un contrôle. Depuis février 2022, un moratoire strict gelait totalement la délivrance de nouvelles licences. Au printemps 2026, le gouvernement des Baléares a ouvert pour la 1re fois un nouveau contingent officiel de 1 069 places touristiques, attribuées cette fois par un tirage au sort transparent. Dans ce guide, vous découvrirez quels types de biens peuvent faire l’objet d’une demande, combien coûte la licence, quelles exigences techniques vous devez respecter, comment se déroule la procédure étape par étape et ce que vous risquez si vous louez sans licence.

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Qu’est-ce que la licence ETV et pourquoi est-elle obligatoire pour louer aux touristes ?

ETV signifie Estancia Turística en Vivienda, c’est-à-dire « séjour touristique dans un logement ». Cette autorisation officielle délivrée aux Baléares vous permet de louer votre maison ou votre finca à des touristes pour de courtes durées, de quelques jours ou semaines.

Sans licence ETV valide, toute location touristique de courte durée à Majorque est illégale, même si vous avez d’excellents avis sur Airbnb. Le Decreto-ley 4/2025 fixe les amendes selon la gravité de l’infraction : jusqu’à 5 000 € pour les infractions légères, de 5 001 à 50 000 € pour les infractions graves et de 50 001 à 500 000 € pour les infractions très graves. La location touristique sans autorisation est généralement sanctionnée comme une infraction grave. En cas de récidive, vous risquez une amende proche du maximum prévu.

Un point important : la licence ETV n’est pas une simple autorisation d’exercer une activité commerciale. Son attribution dépend des plazas turísticas (places touristiques). Chaque plaza correspond à 1 place de couchage pour un vacancier. Le nombre total de places à Majorque est plafonné, ce qui donne toute sa valeur à une licence déjà accordée.

Location de courte ou de longue durée : où se situe la limite ?

La licence ETV n’est obligatoire que pour les locations touristiques de courte durée. Si vous louez votre bien pour plus de 1 mois, dans le cadre d’une location classique de longue durée, vous relevez du droit locatif espagnol et n’avez pas besoin de licence ETV. En dessous de ce seuil, la licence est obligatoire dès lors que le bien est loué à des touristes.

À noter : Dans la pratique, la distinction entre location de courte et de longue durée n’est pas toujours évidente. En cas de doute, faites examiner votre projet par un juriste, surtout si vous envisagez de combiner plusieurs usages, par exemple l’occupation personnelle et la location saisonnière.

Le moratoire et la réouverture en 2026 : quelles règles s’appliquent aujourd’hui ?

Pour comprendre la réglementation actuelle, il faut revenir brièvement sur les événements récents.

À partir du 11 février 2022, un moratoire strict a suspendu, dans les Baléares — Mallorca, Menorca, Ibiza et Formentera — l’octroi de nouvelles licences ETV et le transfert de places d’hébergement touristique. Cette décision répondait à des préoccupations politiques liées à la saturation touristique et à la pression exercée sur le marché local du logement.

Dès lors, acheter un bien immobilier disposant déjà d’une licence ETV est devenu le seul moyen légal de se lancer dans la location touristique. La valeur des biens dotés d’une licence valide a fortement augmenté.

Ce qui a changé en 2025 : En avril 2025, le gouvernement de Marga Prohens a adopté un décret visant à limiter le tourisme. Il a notamment interdit la création de nouvelles locations touristiques dans les immeubles collectifs de tout l’archipel, sur le modèle déjà appliqué à Palma et Ibiza. Parallèlement, les autorisations délivrées avant 2017 ont bénéficié d’un cadre juridique plus stable.

Le tirage au sort de 2026 : En mars 2026, le gouvernement insulaire a décidé d’attribuer à nouveau des places d’hébergement touristique, pour la 1re fois depuis le moratoire : 1 069 places au total. Contrairement à la pratique antérieure, l’attribution ne suit plus le principe « premier arrivé, premier servi », mais se fait par tirage au sort public. La date limite de dépôt des candidatures était le 8 avril 2026.

Attention : La période de candidature de mars/avril 2026 est terminée. Si vous souhaitez déposer une demande, vous devez attendre le prochain quota ou acheter un bien immobilier qui dispose déjà d’une licence ETV. Nous vous informerons dès qu’une nouvelle procédure sera annoncée.

Registro Único national partiellement annulé : Par son arrêt 620/2026 du 19 mai 2026, la Cour suprême espagnole (Tribunal Supremo) a annulé une partie du décret royal 1312/2024 (BOE-A-2026-12300). Sont notamment annulées les règles relatives à la procédure du Registro Único ainsi que l’obligation de s’inscrire au registre foncier ou au registre des biens meubles pour obtenir le numéro d’enregistrement. Restent en vigueur le guichet unique numérique (Ventanilla Única Digital) et l’obligation, pour les plateformes de location, de transmettre des données aux autorités. Ceci ne constitue pas un conseil juridique.

Quels types de biens immobiliers peuvent faire l’objet d’une demande ?

Tous les biens immobiliers de Majorque ne peuvent pas obtenir une licence ETV. La réglementation en vigueur en 2026 établit une distinction stricte selon le type de bien.

La nouvelle catégorie ETV60 intéresse particulièrement les propriétaires qui souhaitent louer une partie de leur résidence principale pendant la haute saison : ils peuvent le faire jusqu’à 60 jours par an. Cette formule coûte moins cher, mais reste strictement limitée à 60 jours.

À noter : le classement de votre bien dépend aussi du zonage urbain (zonificación urbanística). Une maison peut être individuelle par sa construction, mais se trouver dans une zone où la location touristique est interdite. Le registre foncier ne suffit donc pas : vous devez faire vérifier le zonage auprès de votre commune (Ajuntament).

Coût d’une licence ETV : quel budget prévoir ?

Le coût de la licence elle-même reste modéré par rapport aux revenus potentiels. Il est calculé par place touristique (plaza turística), et non sous forme de forfait par bien immobilier.

À cela s’ajoutent des frais ponctuels qu’il faut absolument prévoir dans votre budget :

• Expertises techniques (certificat de performance énergétique, certificat d’habitabilité – cédula de habitabilidad)
• Frais d’avocat et frais administratifs pour le dépôt de la demande
• Éventuels travaux d’adaptation, si le bien ne répond pas encore aux exigences techniques

Pour une maison individuelle de taille moyenne, il faut prévoir un budget total d’au moins 25 000 à 30 000 €, en tenant compte des frais de préparation.

Exigences techniques : les conditions que doit remplir le bien

La licence ETV n’est pas délivrée si le bien ne respecte pas certaines normes de construction et exigences techniques. Les principales conditions se répartissent en 4 catégories :

1. Conditions d’urbanisme Le bien doit se trouver dans une zone où le plan d’urbanisme communal en vigueur autorise la location touristique. Des constructions illégales (obras ilegales) ou des extensions non régularisées peuvent faire obstacle à la demande.

2. Certificat énergétique Un certificat de performance énergétique en cours de validité (certificado de eficiencia energética) est obligatoire. Sans ce document, aucune demande ne peut être déposée. Pour en savoir plus, consultez notre guide sur le certificat énergétique en Espagne.

3. Certificat d’habitabilité La cédula de habitabilidad atteste que le bien respecte les normes légales minimales pour être habité. Si vous ne l’avez pas, vous devez en faire la demande.

4. Normes de sécurité et d’accessibilité La réglementation des Baléares impose le respect des normes de sécurité et d’accessibilité, notamment pour les issues de secours, les détecteurs de fumée et les installations sanitaires accessibles.

À noter : Les fincas anciennes et les maisons rurales ne remplissent souvent pas les conditions requises pour obtenir le certificat d’habitabilité ou le certificat énergétique. Avant de déposer votre demande, faites vérifier l’état du bâtiment par un architecte ou un expert indépendant.

Le tirage au sort de 2026 : les étapes

La nouvelle procédure d’attribution diffère fondamentalement de l’ancienne règle du « premier arrivé, premier servi ». Voici comment s’est déroulée la procédure pour le contingent de 2026 :

1. Vérification du droit à déposer une demande – Les propriétaires du bien ou les titulaires d’un droit d’usage peuvent déposer une demande. Une seule demande est autorisée par bien.
2. Préparation des documents – Justificatif de propriété (extrait du registre foncier), certificat énergétique, certificat d’habitabilité et, le cas échéant, procuration pour un gestor ou un avocat.
3. Dépôt de la demande – Pendant la période de candidature (pour la procédure de 2026 : jusqu’au 8 avril 2026), auprès du conseil insulaire compétent (Consell de Mallorca) ou sur le portail en ligne de l’administration des Baléares.
4. Tirage au sort – À l’issue de cette période, les 1 069 places disponibles sont attribuées par tirage au sort parmi les candidatures recevables. La procédure est publique et transparente.
5. Attribution et paiement – Si vous êtes tiré au sort, vous payez le montant dû par place et recevez la licence ETV officielle.
6. Enregistrement et début de l’activité – La licence est inscrite au registre du tourisme des Baléares. Vous ne pouvez louer votre logement légalement qu’après cette inscription.

Attention : Les nouvelles licences ne peuvent être ni transférées ni revendues pendant les 5 premières années. Cette règle vise à empêcher l’achat de licences à des fins purement spéculatives.

Vos obligations pendant toute la durée de votre activité de location touristique

Obtenir une licence ETV ne vous dispense pas de respecter certaines règles : vous avez des obligations permanentes envers les autorités et vos locataires.

À noter : La fiscalité de vos revenus locatifs dépend de votre statut de résident fiscal en Espagne. Si vous n’êtes pas résident, vos revenus locatifs sont soumis à l’IRNR. Consultez un conseiller fiscal agréé en Espagne : les règles sont complexes. Vous trouverez une présentation des impôts liés à l’immobilier dans la rubrique Fiscalité et droit.

Rentabilité : quelles prévisions réalistes ?

Les licences ont de la valeur, car la location de vacances à Majorque peut générer des revenus importants. Voici quelques chiffres de référence documentés :

Dans les secteurs côtiers bien situés du sud-est, les observateurs du marché évoquent des rendements bruts de 5–7 % par an. La marge nette dépend des frais de gestion, des impôts, de l’entretien et du taux d’occupation.

La licence ETV augmente sensiblement la valeur d’un bien immobilier : pendant le moratoire, les biens qui en possédaient déjà une étaient particulièrement recherchés. Cette plus-value restera significative même si de nouvelles licences sont délivrées, tant que le nombre total de places restera plafonné.

Les erreurs les plus fréquentes lors d’une demande de licence ETV

De nombreux propriétaires perdent un temps précieux et de l’argent à cause d’erreurs évitables. Voici les plus fréquentes :

1. Ne pas vérifier le zonage Le bien se trouve dans une zone où la location touristique est interdite, mais le propriétaire ne le découvre qu’après avoir déposé sa demande.

2. Fournir des documents manquants ou périmés Le certificat énergétique ou le certificat d’habitabilité manque, a expiré ou a été délivré pour un autre usage du bien.

3. Ne pas avoir régularisé certaines constructions Un pavillon de piscine, une terrasse sur le toit ou une extension ne figure pas au registre foncier ou n’a pas reçu d’autorisation d’urbanisme. Pour en savoir plus, consultez notre guide sur la régularisation des constructions illégales.

4. Demander le mauvais type de licence Par exemple, demander une licence ETV60 pour un bien qui n’est pas une résidence principale, ou déposer une demande pour un appartement situé dans un immeuble collectif, ce qui n’est plus autorisé depuis le décret de 2025.

5. Manquer les délais La période d’inscription au tirage au sort de 2026 était extrêmement courte (moins de 3 semaines). Les personnes qui n’ont pas réagi immédiatement n’ont pas pu y participer.

6. Ignorer la clause de transfert Les nouvelles licences ne peuvent être ni vendues ni transférées pendant 5 ans. Si vous souhaitez vendre votre bien à court terme, vous perdez donc la plus-value liée à une licence récemment obtenue.

Location illégale : quelles sont les conséquences ?

Si vous louez sans licence ETV valide, vous vous exposez à de lourdes conséquences :

• Des amendes de 5.001 à 50.000 € pour une location touristique de courte durée illégale (infraction grave au regard du Decreto-ley 4/2025) ; de 50.001 à 500.000 € pour les infractions très graves
• Une interdiction d’exercer l’activité prononcée par l’autorité touristique compétente
• La responsabilité des dommages causés par les voyageurs, sans couverture d’assurance
• Une atteinte à votre réputation si les services d’inspection procèdent à un contrôle public

Ces dernières années, l’administration des Baléares a considérablement renforcé ses contrôles. Les signalements des plateformes, les alertes des voisins et les inspections ciblées rendent le risque d’être découvert bien réel.

Après l’obtention de la licence, quelle est la prochaine étape ?

Obtenir une licence ETV, ce n’est qu’un début. Voici les questions à vous poser dès qu’elle vous est accordée :

• Gérer vous-même ou déléguer ? Les sociétés de gestion spécialisées (property management companies) prennent en charge les réservations, le ménage, l’accueil des voyageurs et leur déclaration via SES.Hospedajes. Leur commission représente généralement 15–25 % des recettes.
• Définir votre stratégie fiscale – IRPF ou IRNR, déduction de la TVA payée sur vos achats, tenue d’une comptabilité conforme : un conseiller fiscal spécialisé dans la fiscalité espagnole pourra vous guider.
• Souscrire une assurance – Il existe des contrats adaptés à la location touristique ; une assurance habitation classique ne couvre généralement pas cette activité.
• Organiser la collecte de l’Ecotasa – Vous devez percevoir la taxe touristique des Baléares pour chaque voyageur et chaque nuitée, puis la reverser dans les règles.

Liste de vérification : demander une licence ETV à Mallorca

Avant de déposer votre demande, vérifiez les points suivants :

• Type de bien autorisé (maison individuelle, maison mitoyenne ou jumelée, ou résidence principale éligible à l’ETV60)
• Le plan d’urbanisme autorise l’usage touristique dans cette zone
• Le registre foncier est à jour et complet (aucune construction non inscrite)
• Un certificat énergétique valide est disponible
• Le certificat d’habitabilité (cédula de habitabilidad) est à jour
• Les exigences de sécurité sont respectées (détecteurs de fumée, signalisation des issues de secours)
• Tous les justificatifs de propriété sont réunis
• La demande est complète et déposée dans les délais
• La clause de transfert (5 ans) est prise en compte dans votre stratégie d’investissement
• Vous avez demandé conseil sur les questions fiscales et les assurances

En conclusion : la licence ETV vaut-elle encore la peine en 2026 ?

Oui, à condition d’avoir des attentes réalistes. Le tirage au sort de 2026 a montré que les places disponibles trouvent immédiatement preneur. La demande dépasse largement l’offre, ce qui contribue à préserver la valeur d’une licence valide sur le long terme.

Si vous souhaitez louer légalement votre maison ou votre finca à des vacanciers, 2 possibilités s’offrent à vous : attendre la prochaine période d’attribution en préparant au mieux votre dossier, ou acheter dès maintenant un bien doté d’une licence ETV. Chaque option présente des avantages et des inconvénients, qui dépendent beaucoup de vos objectifs, de votre bien et de vos délais.

Louer sans licence, c’est prendre un risque qui peut coûter cher. En revanche, obtenir une licence dans les règles et respecter les conditions de location vous donne un avantage concurrentiel durable sur l’un des marchés touristiques les plus attractifs d’Europe.

Sources officielles

• Consell de Mallorca – Departament de Turisme : www.conselldemallorca.net – autorité chargée de délivrer les licences ETV à Mallorca
• Govern de les Illes Balears – tourisme : www.caib.es – informations officielles sur la loi relative au tourisme dans les Baléares
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears : www.atib.es – Ecotasa (taxe touristique) et obligations fiscales
• AEAT – Agencia Estatal de Administración Tributaria : www.agenciatributaria.es – IRPF / IRNR et obligations des propriétaires bailleurs en matière d’impôt sur le revenu
• BOE – Boletín Oficial del Estado : www.boe.es – lois et décrets, notamment le décret-loi 3/2022, le décret d’avril 2025, la loi 8/2012 sur le tourisme des Baléares, le Real Decreto 933/2021 et l’arrêt 620/2026 du Tribunal Supremo
• Habtur – Associació d'Habitatges Turístics de Balears : tél. 656 604 852 – association professionnelle de la location touristique dans les Baléares