Imposer les revenus locatifs

Quel impôt payez-vous sur les revenus locatifs d’un logement de vacances à Majorque ?

Si vous êtes résident fiscal d’un pays de l’UE ou de l’EEE, vous payez 19 % sur votre revenu net, c’est-à-dire sur les revenus locatifs après déduction des frais admissibles. Si vous résidez fiscalement hors de l’UE ou de l’EEE, par exemple en Suisse, au Royaume-Uni ou aux États-Unis, vous payez 24 % sur l’intégralité du loyer brut, sans pouvoir déduire le moindre frais. Pour les jours où le bien vous appartient mais n’est pas loué, s’ajoute un 2e impôt distinct sur un revenu fictif, avec sa propre déclaration et son propre délai, à ne pas confondre avec l’impôt sur les revenus locatifs.

Vous louez votre bien immobilier à Majorque à des vacanciers et vous n’êtes pas résident fiscal en Espagne ? Vous devez alors déclarer vos revenus locatifs au titre de l’impôt sur le revenu des non-résidents, l’IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – l’impôt espagnol sur le revenu des personnes non résidentes fiscales), au moyen du formulaire Modelo 210 (la déclaration fiscale unifiée pour les non-résidents). Cette obligation s’applique que vous louiez par l’intermédiaire d’une plateforme telle qu’Airbnb ou Booking.com, ou de manière privée, ainsi que pour les jours où le logement reste vacant. La différence dépend de votre pays de résidence : les résidents fiscaux de l’UE ou de l’EEE peuvent déduire leurs frais et bénéficient du taux inférieur appliqué au résultat net ; les personnes résidant hors de ces territoires paient le taux plus élevé sur la totalité du loyer brut. Grâce au calculateur ci-dessous, saisissez vos chiffres et découvrez immédiatement ce que vous coûtera l’année fiscale, y compris la 2e déclaration, souvent négligée, pour les jours sans location.

Comment le calcul est effectué

Le point de départ est le revenu brut : tout ce que vous verse le locataire, hors TVA espagnole et hors réductions dont bénéficient les bailleurs espagnols dans le cadre de l’impôt sur le revenu ordinaire. Les non-résidents n’y ont pas droit, y compris pour la location de logements.

À partir de là, les règles diffèrent. Si vous êtes résident fiscal de l’UE ou de l’EEE, vous pouvez déduire les frais directement liés, sur le plan économique, à la location. Si vous êtes résident fiscal d’un pays tiers, aucune déduction n’est possible et l’impôt est calculé sur l’intégralité du revenu brut.

Pour les bailleurs de l’UE/EEE, le calculateur distingue 2 catégories de frais :

• Au prorata du temps : les frais engagés toute l’année, tels que l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, la taxe foncière espagnole, versée à la mairie en plus de l’IRNR), l’assurance, les charges de copropriété, les intérêts, l’entretien et l’amortissement, ne sont pris en compte par le calculateur qu’au prorata des jours effectivement loués.
• Entièrement déductibles : les frais qui résultent exclusivement de la location, tels que le ménage, le linge, les commissions des plateformes et la gestion, sont pris en compte dans leur totalité.

Important : cette répartition constitue une interprétation du texte de loi, et non une formule officiellement prescrite. En cas de doute, vous devez pouvoir justifier l’existence d’un lien économique direct entre les frais et la location.

Les intérêts et les frais de réparation sont en outre plafonnés : leur montant cumulé ne peut pas dépasser les revenus locatifs bruts du bien pour cette année fiscale. La part qui excède ce plafond ne peut pas être déduite immédiatement, mais peut l’être au cours des 4 années fiscales suivantes.

Le calculateur applique un taux fixe (3 %) à la valeur la plus élevée entre votre prix d’acquisition payé et le valor catastral (valeur cadastrale officielle figurant sur l’avis d’IBI), dans les 2 cas hors quote-part du terrain, car le terrain ne se déprécie pas. Si vous ne connaissez pas précisément le valor de la construcción (partie bâtie de la valeur cadastrale, c’est-à-dire la valeur hors terrain), le calculateur répartit votre prix d’acquisition selon la proportion entre la part du terrain et celle du bâtiment dans la valeur cadastrale. Le prix d’acquisition inclut également les frais annexes d’achat et les investissements qui augmentent la valeur du bien, mais pas les intérêts. Le calculateur ne prend pas en compte l’amortissement distinct du mobilier loué avec le bien, auquel vous avez également droit : votre résultat tend donc à être légèrement trop élevé sur ce point.

Le résultat final est le rendimiento neto (revenu locatif net, c’est-à-dire les recettes brutes moins l’ensemble des frais déductibles), auquel s’applique le taux correspondant. Pour les jours où le bien n’est pas loué, le calculateur calcule parallèlement l’imputación de rentas, également appelée renta imputada (le revenu fictif que le fisc espagnol attribue à la simple détention d’un bien immobilier), lui aussi sur la base de la valeur cadastrale. Le calculateur affiche les 2 résultats séparément, car il s’agit de 2 déclarations fiscales distinctes, soumises à des délais différents.

Cas particuliers

Location de courte durée via des plateformes et licence ETV

Sur le plan fiscal, aucune différence n’est faite entre une location de longue durée et une location de courte durée via Airbnb, Booking.com ou des plateformes similaires : l’obligation au titre de l’IRNR, le formulaire et le calcul restent les mêmes. Aux Baléares, vous devez en outre disposer d’une licence ETV (Estancias Turísticas en Viviendas – l’autorisation baléare pour la location de vacances) pour louer à des touristes ; sans elle, vous vous exposez à des amendes importantes, indépendamment de la question fiscale. L’Agencia Tributaria (l’administration fiscale nationale espagnole) compare par ailleurs de plus en plus les données des plateformes de location avec les déclarations fiscales déposées. En savoir plus : Licence ETV à Majorque.

Brexit : les propriétaires britanniques imposés comme tout autre pays tiers

Depuis la sortie du Royaume-Uni de l’UE, les ressortissants britanniques sont considérés, sur le plan fiscal, comme des résidents hors UE. Ceux qui bénéficiaient auparavant du taux réduit et de la déduction des frais sont depuis soumis au taux plus élevé sur les loyers bruts, sans aucune possibilité de déduction. Cette règle s’applique quelle que soit la date à laquelle le bien a été acquis.

Services de type hôtelier : passage au statut d’établissement stable

Le ménage et le changement du linge à l’arrivée et au départ ne modifient pas la simple obligation au titre de l’IRNR. En revanche, si vous proposez à vos hôtes des services de type hôtelier pendant leur séjour — ménage intermédiaire, réception, restauration, service de bagages, même si vous les sous-traitez — ou si vous employez une personne à temps plein pour la location, cela constitue un establecimiento permanente (établissement stable). D’autres règles s’appliquent alors en matière d’assiette, de taux et d’obligations déclaratives ; le calculateur de cette page n’est pas conçu pour ce cas.

Copropriété avec des résidences fiscales différentes

Si le bien appartient à plusieurs personnes, chaque copropriétaire déclare séparément sa quote-part, y compris sur le plan fiscal. Si tous les copropriétaires ne résident pas dans le même pays, l’un peut être autorisé à déduire ses frais tandis qu’un autre ne le peut pas, bien qu’il s’agisse du même bien immobilier.

Achat ou vente au cours de l’année fiscale

Si vous avez acheté ou vendu le bien en cours d’année, seule la période pendant laquelle il vous a effectivement appartenu est prise en compte pour le calcul, tant pour les revenus locatifs que pour l’imputación proportionnelle des jours non loués durant votre période de propriété.

TVA et Ecotasa

La simple location de vacances sans services de type hôtelier est exonérée de la TVA espagnole. L’Ecotasa (la taxe de séjour baléare, payée par les clients pour chaque nuitée) n’est pas un impôt sur le revenu et ne fait pas partie de l’assiette de l’IRNR : vous la percevez simplement auprès de vos clients avant de la reverser à l’administration, sans qu’elle augmente ou diminue vos revenus locatifs.

À qui ce calculateur ne s’adresse pas

Ce calculateur s’adresse aux personnes physiques ; si vous louez par l’intermédiaire d’une société espagnole ou étrangère, d’autres règles s’appliquent en matière de frais. Il part également du principe que vos locataires sont des particuliers qui n’effectuent pas de retenue à la source. Si vous louez à titre professionnel à une entreprise qui prélève correctement les impôts, vos obligations déclaratives changent. Il indique uniquement l’impôt espagnol, avant toute imputation éventuelle par votre pays de résidence sur l’impôt dû dans ce pays.

Délais et formulaires

Les revenus locatifs relèvent désormais de l’agrupación anual (le regroupement annuel de l’ensemble des revenus locatifs d’une année fiscale dans une seule déclaration, au lieu de 4 déclarations trimestrielles distinctes). Au sein de cette déclaration annuelle, le délai précis dépend de votre année fiscale et de votre résultat :

• Pour les années fiscales 2024 et 2025, le délai expire au cours des 20 premiers jours calendaires de janvier de l’année suivante.
• À partir de l’année fiscale 2026, le délai est reporté aux 20 premiers jours calendaires d’avril de l’année suivante.
• Si votre déclaration ne fait apparaître aucun montant à payer parce que les frais dépassent les revenus, le délai reste fixé — y compris à partir de 2026 — aux 20 premiers jours calendaires de janvier. En cas de perte, attendre avril revient à déclarer trop tard.

La déclaration du revenu imputé pour les jours non loués suit son propre calendrier : jusqu’à l’année fiscale 2025, vous disposiez de toute l’année suivante pour la déposer ; à partir de l’année fiscale 2026, la période débute le 1er avril et se termine le 31 décembre de l’année suivante. Il s’agit dans les 2 cas de formulaires Modelo 210 distincts, avec leurs propres délais : vous ne pouvez pas les regrouper, et le calculateur ci-dessus affiche séparément les 2 périodes.

Attention : l’Agencia Tributaria ne vous envoie aucun rappel automatique. Vous êtes entièrement responsable du dépôt des 2 déclarations.

Base juridique et mise à jour

Le calcul repose sur la loi espagnole relative à l’impôt des non-résidents (Real Decreto Legislativo 5/2004, Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes – TRLIRNR), notamment les art. 24 (base imposable et déduction des frais) et 25 (taux d’imposition). Les frais déductibles et l’amortissement sont également régis par la loi espagnole relative à l’impôt sur le revenu (Ley 35/2006, art. 23) et son règlement d’application (Real Decreto 439/2007, art. 14). Les délais découlent de l’Orden EHA/3316/2010, art. 5, dans sa version consolidée en vigueur.

Sources officielles à consulter :

• Agencia Tributaria (AEAT) – Portail en ligne du Modelo 210 : sede.agenciatributaria.gob.es
• Agencia Tributaria – Page d’information sur l’impôt des non-résidents : agenciatributaria.es
• Real Decreto Legislativo 5/2004 – Texto refundido Ley IRNR (BOE) : boe.es
• ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) – compétente pour les impôts des Baléares (IBI, ITP, etc.) : atib.es
• Consell de Mallorca – informations sur la licence ETV (location de vacances) : conselldemallorca.net

Cette page est mise à jour en cas de modification de la législation ; le calculateur applique automatiquement les taux en vigueur pour l'année fiscale concernée à partir d'un registre actualisé.

Le Modelo 210 : étape par étape

Le Modelo 210 est le seul formulaire officiel pour l’IRNR. Vous pouvez le remplir et le déposer directement sur le portail en ligne de l’Agencia Tributaria. Un certificat numérique espagnol facilite la procédure, mais n’est pas obligatoire (vous pouvez également passer par un conseiller fiscal mandaté).

Ce dont vous avez besoin :

• NIE (Número de Identificación de Extranjero – le numéro d’identification fiscale des étrangers en Espagne)
• Valeur cadastrale du bien immobilier (indiquée sur l’avis d’IBI)
• Justificatifs des revenus locatifs (relevés bancaires, contrats de location)
• Justificatifs des frais déductibles (UE/EEE uniquement)
• IBAN pour un éventuel remboursement d’impôt

Étapes :

1. Additionner les revenus locatifs de l’année fiscale
2. Calculer la part des frais déductibles (UE/EEE uniquement)
3. Déterminer la base imposable nette ou brute
4. Appliquer le taux d’imposition (19 % ou 24 %)
5. Remplir le Modelo 210 en ligne (portail AEAT : sede.agenciatributaria.gob.es)
6. Déposer le formulaire et verser l’impôt

Attention : vous ne recevrez aucun rappel automatique de l’Agencia Tributaria. Vous êtes entièrement responsable du respect de cette obligation déclarative.

Revenu fictif en cas d’usage personnel : imposable même sans loyer

Une confusion fréquente : même si vous ne louez pas votre bien immobilier à Majorque, vous devez tout de même déposer une déclaration IRNR, portant sur un revenu fictif (l’imputación de rentas ou renta imputada), calculé sur la base de la valeur cadastrale.

Le principe est le suivant : l’Espagne impose l’avantage économique lié à la possession d’une résidence secondaire, même si vous ne percevez aucun revenu.

Ce guide étant consacré aux revenus locatifs, si vous louez votre bien une partie de l’année et l’occupez vous-même le reste du temps, vous devez déclarer séparément les 2 situations : les revenus locatifs réellement perçus pour les jours de location et la Renta Imputada pour les jours restants. Le calculateur ci-dessus calcule les 2 montants en une seule opération.

Les erreurs les plus fréquentes et comment les éviter

1. Oublier de déposer sa déclaration

L’Agencia Tributaria n’envoie aucun rappel. Le délai est par ailleurs plus complexe que beaucoup ne le pensent : selon l’année fiscale et le résultat, il expire en janvier ou seulement en avril de l’année suivante (voir les détails dans la section « Délais et formulaires » ci-dessus). Se fier à une date unique vous expose à des majorations automatiques.

2. Vouloir déduire des frais en tant que non-résident hors UE

Les Suisses, les Britanniques et les autres non-résidents hors UE ne peuvent déduire aucun frais. Des déductions erronées entraînent des rappels d’impôt et des amendes.

3. Ne pas déclarer une location de courte durée

Airbnb et Booking.com transmettent des données aux autorités fiscales espagnoles. Si vous ne déclarez pas ces revenus, vous avez de fortes chances d’être repéré.

4. Ne pas connaître la valeur cadastrale

Vous avez besoin de la valeur cadastrale pour la Renta Imputada. Elle figure sur l’avis annuel d’IBI. Sans elle, vous ne pouvez pas remplir correctement votre déclaration.

5. Confondre IBI et IRNR

L’IBI (versé à la commune) et l’IRNR (versé à l’Agencia Tributaria) sont 2 impôts différents. Ils doivent tous deux être payés.

6. Absence de NIE

Sans NIE, il est impossible de déposer un Modelo 210.

7. Ignorer le statut lié au Brexit

De nombreux propriétaires britanniques pensent encore pouvoir bénéficier du taux UE plus avantageux et déduire leurs frais. Depuis le Brexit, ils sont soumis au taux plus élevé sur les loyers bruts, sans aucune possibilité de déduction.

Et après ? Gardez un œil sur vos autres obligations fiscales

Le Modelo 210 pour les revenus locatifs n’est souvent que l’une des nombreuses obligations fiscales :

Si vous envisagez de louer par l’intermédiaire d’une société espagnole (SL) plutôt qu’en tant que particulier, mieux vaut en évaluer les conséquences fiscales au préalable : Acheter un bien immobilier via une SL. Vous trouverez un aperçu de tous les sujets liés à la location à Majorque dans le guide de la location.

Liste de contrôle : Modelo 210 pour les bailleurs

Avant de le déposer, vérifiez les points suivants :

• Le NIE est disponible et toujours valide
• Les revenus locatifs de l’année fiscale sont intégralement documentés (relevés bancaires, contrats)
• Le statut de résidence a été vérifié (UE/EEE ou hors UE/Royaume-Uni ?)
• Les frais déductibles sont justifiés et calculés au prorata (UE/EEE uniquement)
• La valeur cadastrale a été relevée sur l’avis IBI en cours
• Les jours de location et les jours d’occupation personnelle ont été distingués
• Taux d’imposition déterminé à l’aide du calculateur
• Délai de déclaration correspondant à votre année fiscale et à votre résultat vérifié (janvier ou avril ?)
• Modelo 210 déposé dans les délais
• Impôt payé par virement ou mandat de prélèvement accordé
• Licence ETV disponible (en cas de location touristique de courte durée)
• IBI payé séparément