Zonas tensionadas à Majorque : les loyers sont-ils plafonnés ?

À Majorque, les loyers s’envolent. Pourtant, l’île ne figure sur aucune liste officielle des zonas tensionadas. Pourquoi ? Que prévoit malgré tout la loi espagnole sur le logement de 2023 (Ley 12/2023) pour vous, que vous soyez locataire ou propriétaire ? Et quelles règles s’appliquent à l’indice de révision des loyers depuis 2025 ? Ce guide vous explique comment un territoire est classé zona tensionada, quels sont les 5 droits des locataires dans ces zones, ce que change le nouvel indice IRAV pour les hausses de loyer et quelles obligations les propriétaires de Majorque doivent déjà respecter au titre de la Ley de Vivienda, même sans classement en zone tendue.

• Tout savoir sur la location de longue durée à Majorque

Qu’est-ce qu’une zona tensionada et comment un territoire obtient-il ce statut ?

Une zona de mercado residencial tensionado est un territoire où le marché du logement est si tendu qu’une part importante de la population ne peut plus se loger à un prix abordable. Ce statut est défini par la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, la loi espagnole sur le logement la plus complète depuis des décennies.

Pour qu’une communauté autonome puisse demander à l’État le classement d’un territoire, la loi exige qu’au moins 1 des 2 critères suivants soit rempli :

Le point décisif est que l’initiative ne revient pas à l’État, mais à chaque communauté autonome. Madrid ne peut pas imposer cette déclaration : les Balearen doivent en faire la demande et la soumettre au Ministerio de Vivienda pour approbation. La déclaration est d’abord valable 3 ans, avec possibilité de prolongation.

À noter : la déclaration porte sur des zones géographiques précises, généralement des communes ou des quartiers, et non sur des îles entières ou des communautés autonomes.

Mallorca en 2026 : aucune Zona Tensionada déclarée — pourquoi ?

Si vous consultez la liste des zonas tensionadas officiellement déclarées en Espagne, vous y trouverez Katalonien, Navarra et Baskenland, mais aucun territoire des Balearen. Ce n’est pas un oubli.

À ce jour, le gouvernement régional des Balearen (Govern Balear) n’a déposé aucune demande officielle de déclaration. Ce choix s’explique par des raisons politiques : la coalition au pouvoir est peu favorable aux mesures d’encadrement des loyers. Dans le même temps, les spécialistes du logement reconnaissent qu’au vu des chiffres, Palma et de nombreuses autres communes de Mallorca rempliraient les 2 critères de la Ley de Vivienda : dans une grande partie de l’île, les dépenses de logement dépassent 30 % du revenu médian des ménages.

Qu’est-ce que cela signifie concrètement pour vous ?

En clair, Mallorca n’échappe pas à toute réglementation. De nombreuses protections prévues par la loi sur le logement de 2023 s’appliquent même sans déclaration de zone tendue.

Les 5 droits des locataires dans une véritable Zona Tensionada

Dans les zones déjà déclarées (et pour donner une idée de ce qui s’appliquerait aussi à Majorque si le gouvernement des Baléares en faisait la demande), la Ley de Vivienda prévoit 5 protections concrètes :

1. Plafonnement du loyer lors d’une nouvelle location

Dans les zones déclarées, le nouveau loyer ne peut pas dépasser celui du dernier contrat de location en vigueur. Pour les logements qui n’ont pas été loués au cours des 5 dernières années, le plafond est fixé par l’indice de référence national (Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler, SERPAVI).

2. Maintien du loyer payé par le locataire précédent

Lorsqu’un logement change de locataire, le loyer ne peut en principe pas dépasser celui convenu dans le dernier contrat, même si du temps s’est écoulé entre les 2 contrats.

3. Interdiction de facturer de nouveaux frais au locataire

Dans ces zones, le propriétaire ne peut pas facturer au locataire des frais supplémentaires (par exemple, les charges de copropriété, l’IBI ou l’assurance habitation) qui ne figuraient pas auparavant dans le contrat.

4. Prolongation exceptionnelle (Prórroga Extraordinaria)

Dans ces zones, les locataires qui rencontrent des difficultés financières à la fin de leur bail ordinaire (après 5 ou 7 ans, selon le cas) peuvent demander une prolongation exceptionnelle pouvant aller jusqu’à 1 an. Le propriétaire doit en principe l’accepter, sauf s’il peut prouver qu’il a besoin du logement pour lui-même ou pour sa famille.

5. Protection des locataires vulnérables

Si un locataire résidant dans une zone déclarée est reconnu comme vulnérable (vulnerable), il bénéficie de protections particulières. Une procédure d’expulsion peut notamment être retardée ou suspendue jusqu’à ce que les services sociaux aient coordonné une solution de relogement.

Attention : ces 5 droits ne s’appliquent pas actuellement à Majorque, car aucune zone des Baléares n’a été officiellement déclarée. Ils n’entreraient en vigueur qu’après une telle déclaration.

Ce qui s’applique déjà à Majorque : Ley de Vivienda & LAU

Même sans zona tensionada, la loi sur le logement de 2023 a changé le quotidien des propriétaires et des locataires à Majorque. Les règles suivantes s’appliquent dès maintenant sur toute l’île :

Pour une location de longue durée à Majorque, les règles relatives à la durée minimale, au dépôt de garantie et à la répartition des frais d’agence sont donc fixées : elles ne sont pas négociables.

L’indice IRAV : comment sont calculées les augmentations de loyer à partir de 2025

Pour les baux en cours à Majorque, c’est le changement qui a le plus d’incidence en pratique. Depuis 2025, le nouvel indice IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de los Arrendamientos de Vivienda) remplace l’IPC comme référence pour la révision des loyers.

Pourquoi ce changement ? L’IPC avait fortement augmenté pendant les années de forte inflation 2022/2023, entraînant des hausses de loyer exceptionnellement élevées. L’IRAV vise à garantir des révisions plus modérées et plus stables à l’avenir.

Ce que vous devez savoir, que vous soyez bailleur ou locataire :

• L’IRAV est publié par l’INE (Instituto Nacional de Estadística).
• Il s’applique à la révision annuelle des loyers des contrats en cours, et non à la fixation du loyer lors de la signature du bail.
• En l’absence de déclaration de zona tensionada, c’est le seul mécanisme légal qui limite les hausses de loyer pendant la durée du bail.
• La révision doit être annoncée dans le contrat ou par une notification distincte, au moins 30 jours à l’avance.

À noter : si votre bail ne contient aucune clause d’indexation, le propriétaire ne peut pas augmenter unilatéralement le loyer pendant la durée du contrat, jusqu’à nouvel ordre. Une clause existe, mais elle fait référence à l’IPC ? À partir de 2025, l’IRAV s’applique alors automatiquement, à condition que le contrat soit en vigueur après l’entrée en vigueur de la nouvelle réglementation. Pour savoir ce qu’il en est de votre contrat, demandez conseil à un professionnel du droit.

Le bail saisonnier : un moyen de contourner le plafonnement des loyers

À Mallorca, les propriétaires recourent souvent au bail saisonnier (arrendamiento de temporada, LAU art. 3) pour contourner les protections accordées aux locataires d’une vivienda habitual. Contrairement au bail de longue durée, ce type de contrat ne bénéficie pas des mêmes protections prévues par la LAU pour les locations à usage d’habitation : la durée minimale, le plafonnement par l’IRAV et l’obligation pour le propriétaire de payer les frais d’agence ne s’y appliquent pas de la même manière.

Voici ce que vous devez savoir :

Attention : si vous signez un bail saisonnier alors que vous comptez en réalité vivre dans le logement de façon permanente, cela peut être considéré comme un contournement de la loi. Les tribunaux peuvent alors requalifier le contrat en bail de vivienda habitual, avec toutes les conséquences que cela implique pour le propriétaire. Demandez à un avocat de vérifier quel type de contrat convient à votre situation.

Quelles communes de Majorque pourraient être classées Zona Tensionada ?

Même sans désignation officielle, il est utile de voir quels secteurs seraient les plus susceptibles de remplir les critères prévus. Les données disponibles sur les loyers et les revenus donnent une idée assez claire de la situation :

Cette estimation repose sur les critères légaux et la situation générale du marché. Il n’existe pas d’évaluation officielle, car le gouvernement des Baléares n’a pas déposé de demande.

Obligations des propriétaires bailleurs à Mallorca : liste des points à vérifier, quel que soit le statut de la zone

Que votre logement se trouve ou non dans une zona tensionada, voici les obligations que vous devez connaître si vous le louez à Mallorca :

1. Consigner le dépôt de garantie : le dépôt obligatoire (1 mois de loyer pour une location à usage d’habitation) doit être versé à l’autorité compétente des Baléares (IBAVI ou autre organisme compétent).
2. Rédiger correctement la clause de révision selon l’indice IRAV : dans les contrats en cours, les clauses prévoyant une hausse forfaitaire supérieure à l’IRAV sont interdites.
3. Ne pas faire payer les frais d’agence au locataire : Pour les locations de longue durée, la commission de l’agence est à la charge du propriétaire, y compris à Majorque.
4. Ne pas répercuter de nouvelles charges sans accord : Des frais comme l’IBI, les charges de copropriété ou l’assurance ne peuvent être facturés au locataire que si le contrat le prévoit explicitement.
5. Cédula de habitabilidad : Le logement doit disposer d’une cédula valide au moment de sa mise en location. Pour en savoir plus, consultez notre guide sur la Cédula de Habitabilidad.
6. Ne pas oublier l’enregistrement national : Depuis 2025, les locations de courte durée de moins de 30 jours proposées sur des plateformes nécessitent un enregistrement national et un Número de Identificación Único (NIU), en plus de la licence régionale ETV.
7. Vérifier les déductions fiscales : Si vous louez un logement pour une longue durée, vous pouvez peut-être bénéficier de déductions au titre de l’IRPF. Retrouvez les détails dans notre guide sur les déductions IRPF pour les propriétaires bailleurs aux Baléares.

Les erreurs les plus fréquentes chez les locataires et les propriétaires

Les erreurs des locataires

• Signer un contrat de location saisonnière alors que vous vous installez durablement : Vous renoncez ainsi à 5 ans de stabilité dans le logement et à la protection liée à l’IRAV.
• Penser que l’encadrement des loyers s’applique automatiquement à Majorque : Ce n’est pas le cas actuellement, car aucune zona tensionada n’y a été déclarée.
• Verser le dépôt de garantie sans reçu : Exigez toujours une preuve que la fianza a été déposée auprès de l’autorité compétente.
• Accepter une hausse de loyer supérieure à l’IRAV sans vérifier : Une augmentation n’est pas forcément légale simplement parce que le propriétaire la demande.

Les erreurs des propriétaires

• Facturer les frais d’agence au locataire : C’est interdit depuis 2023 pour une vivienda habitual, y compris à Majorque.
• Augmenter le loyer sans clause d’indexation dans le contrat : Sans une telle clause, vous ne pouvez pas décider seul d’une hausse.
• Utiliser un contrat de location saisonnière pour une location de longue durée : S’il est établi que le locataire occupe le logement comme résidence principale, un tribunal peut requalifier le contrat.
• Ne pas profiter des déductions fiscales : Si vous louez un logement à long terme, vous pouvez, dans certains cas, bénéficier de déductions au titre de l’IRPF. Ne passez pas à côté.

Et ensuite ? Les évolutions possibles à Majorque

La situation politique évolue. Voici les points à surveiller :

• Un changement politique aux Baléares : Si une autre coalition prenait la tête du Govern Balear, une demande de classement de Palma et d’autres communes en zonas tensionadas pourrait rapidement être déposée. Les critères pourraient être remplis au regard des chiffres.
• La pression européenne : L’UE pousse de plus en plus l’Espagne à s’attaquer aux problèmes de logement de manière structurelle. Cela pourrait, à moyen terme, influencer la politique des Baléares.
• L’évolution de l’IRAV : Ce nouvel indice est en vigueur depuis 2025. Son effet concret sur les hausses de loyer dépendra des données publiées par l’INE au moment concerné. Suivez régulièrement son évolution.
• L’évolution du registre national des locations : Le registre national des locations (Ventanilla Única Digital) fonctionne depuis 2025. La loi oblige les plateformes comme Airbnb et Booking.com à retirer les annonces non enregistrées.

Si vous possédez un bien immobilier à Majorque ou envisagez d’en acheter un, suivez ces évolutions de près. Un tel classement peut avoir une incidence importante sur la valeur de votre bien et sur votre stratégie de location. Vous pouvez également consulter le guide de la Ley Vivienda Balearen.

Liste de vérification : êtes-vous bien préparé en tant que locataire ou propriétaire bailleur ?

Si vous êtes locataire à Majorque :

• Avez-vous vérifié le type de contrat : vivienda habitual ou temporada ?
• La durée du bail et les possibilités de renouvellement sont-elles clairement définies dans le contrat ?
• Le dépôt de garantie a-t-il été correctement versé et avez-vous reçu un reçu ?
• Avez-vous vérifié que les frais d’agence n’ont pas été à votre charge ?
• Avez-vous vérifié que la clause de révision du loyer repose sur l’IRAV ?
• Avez-vous demandé l’Empadronamiento avec un contrat de location de longue durée ?

Pour les propriétaires qui louent un bien à Majorque :

• Avez-vous déposé la Fianza auprès de l’autorité compétente ?
• La clause d’indexation sur l’IRAV figure-t-elle correctement dans le contrat ?
• Avez-vous pris en charge les frais d’agence ?
• La Cédula de habitabilidad est-elle en cours de validité ?
• Avez-vous vérifié les déductions au titre de l’IRPF pour la location de longue durée ?
• Pour une location de courte durée : disposez-vous du NIU et de la licence ETV ?

En résumé

En 2026, les zonas tensionadas et leur plafonnement intégral des loyers ne s’appliquent pas à Majorque : le gouvernement des Baléares n’a pas présenté de demande en ce sens. Le marché locatif de l’île est toutefois loin d’échapper à toute réglementation. L’indice IRAV, les durées minimales des baux, l’interdiction de faire payer les frais d’agence aux locataires et les règles relatives au dépôt de garantie, issus de la Ley de Vivienda et de la LAU, s’appliquent sur toute l’île. Un propriétaire qui insiste pour utiliser un type de contrat inadapté risque de voir celui-ci requalifié ultérieurement par un tribunal ; un locataire risque, lui, de perdre plusieurs années de stabilité dans son logement. La situation politique peut évoluer : un nouveau gouvernement des Baléares pourrait demander la déclaration de ces zones, ce qui ferait entrer en vigueur du jour au lendemain les 5 droits des locataires prévus par la loi sur le logement. Bien vous informer dès maintenant reste votre meilleure protection.

Sources officielles

• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda — BOE-A-2023-12203
• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) — BOE
• Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda (SERPAVI) — serpavi.mivau.gob.es
• Instituto Nacional de Estadística (INE) — publications relatives à l’IRAV — ine.es
• Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) — mivau.gob.es
• IBAVI — Institut Balear de l'Habitatge — ibavi.caib.es
• Govern de les Illes Balears — Habitatge — caib.es
• Sede Electrónica del Colegio de Registradores (Ventanilla Única Digital) — sede.registradores.org