Zonas tensionadas à Majorque : est-ce que le plafonnement des loyers s'applique à toi ?

À Majorque, les loyers explosent — et pourtant, l'île ne figure sur aucune liste officielle des « Zonas tensionadas ». Dans ce guide, tu découvriras pourquoi il en est ainsi, ce que la loi espagnole sur le logement de 2023 (Ley 12/2023) signifie tout de même pour toi en tant que locataire ou propriétaire, et quelles règles s’appliquent depuis 2025 concernant l’indice des loyers. Tu apprendras comment on définit une « zona tensionada », quels sont les cinq droits concrets des locataires qui s’appliquent dans ces zones, ce que signifie le nouvel indice IRAV pour les augmentations de loyer et pourquoi les propriétaires à Majorque doivent déjà respecter certaines obligations prévues par la Ley de Vivienda — et ce, indépendamment de toute déclaration de « zone de tension ».

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C'est quoi, une « zona tensionada » ? Et comment ça s'explique ?

Une « zona de mercado residencial tensionado » est une zone définie par le législateur où le marché du logement est tellement tendu qu'il n'est plus accessible pour une partie importante de la population. La base juridique est la loi n° 12/2023 du 24 mai sur le droit au logement — la loi espagnole sur le logement la plus complète depuis des décennies.

Pour qu'une communauté autonome puisse demander une déclaration à l'État, la loi prévoit qu'au moins l'un des deux critères suivants doit être rempli :

Point crucial : l'initiative ne revient pas à l'État, mais à chaque communauté autonome. Madrid ne peut pas imposer une déclaration d'en haut — les Baléares doivent en faire la demande elles-mêmes et la soumettre au Ministerio de Vivienda pour approbation. La durée de la déclaration est initialement de trois ans et est renouvelable.

Remarque : cette déclaration s'applique à des zones géographiques précises — en général, des communes ou des quartiers, et non pas des îles entières ou des communautés autonomes.

Majorque 2026 : pas de « Zona Tensionada » déclarée — mais pourquoi ?

Si tu regardes les listes des « Zonas tensionadas » officiellement déclarées en Espagne, tu y trouveras la Catalogne, la Navarre et le Pays basque — mais pas une seule région des Baléares. Ce n'est pas un oubli.

Le gouvernement régional actuel des Baléares (Govern Balear) n'a pour l'instant pas déposé de demande officielle de déclaration. Ça s'explique par des raisons politiques : les mesures de régulation des loyers ne sont pas très bien vues par la coalition au pouvoir. En même temps, les experts en logement reconnaissent que Palma et plein d’autres communes majorquines remplissent, d’un point de vue purement mathématique, les deux critères de la Ley de Vivienda: dans une grande partie de l’île, les dépenses liées au logement dépassent 30 % du revenu moyen des ménages.

Qu'est-ce que ça veut dire concrètement pour toi ?

En gros, ça veut dire que Majorque n'est pas une zone sans réglementation. De nombreux droits de protection prévus par la loi sur le logement de 2023 s'appliquent même sans le statut de « zone sensible ».

Les cinq droits des locataires dans une vraie « zona tensionada »

Pour les zones déjà classées (et à titre d'exemple de ce qui s'appliquerait aussi à Majorque si le gouvernement des Baléares en faisait la demande), la Ley de Vivienda prévoit cinq mécanismes de protection concrets :

1. Plafond des loyers pour les nouvelles locations

Dans les zones où les loyers sont réglementés, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le montant prévu dans le dernier bail en vigueur. Pour les logements qui n'ont pas été loués au cours des cinq dernières années, l'indice de référence national (Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler, SERPAVI) sert de plafond.

2. Alignement sur le loyer précédent

Lorsqu'un logement change de locataire, le loyer ne peut en principe pas être augmenté au-delà du dernier loyer convenu, même s'il s'est écoulé un certain temps entre les deux baux.

3. Interdiction de répercuter de nouveaux frais sur les locataires

Dans les zones à tension locative, les propriétaires n'ont pas le droit de répercuter sur le locataire des frais supplémentaires (comme les charges collectives, l'IBI ou l'assurance habitation) qui n'étaient pas prévus dans le bail jusqu'à présent.

4. Prolongation extraordinaire (Prórroga Extraordinaria)

Les locataires qui se trouvent dans une situation économique difficile à l'expiration de leur bail ordinaire (au bout de 5 ou 7 ans) peuvent demander, dans les zones à forte tension locative, une prolongation exceptionnelle pouvant aller jusqu'à un an. Le propriétaire est en principe tenu de l'accepter, sauf s'il peut prouver qu'il a besoin du logement pour ses propres besoins ou ceux de sa famille.

5. Protection en cas de vulnérabilité

Si un locataire résidant dans la zone de tension déclarée est considéré commevulnérable, des mesures de protection spéciales s'appliquent — entre autres, les procédures d'expulsion peuvent être reportées ou suspendues jusqu'à ce que des solutions alternatives soient mises en place par les services sociaux.

Attention : ces cinq droits ne s'appliquent pas pour l'instant à Majorque, car aucun territoire des Baléares n'a été officiellement déclaré. Ils n'entreraient en vigueur qu'après une déclaration en ce sens.

Ce qui s'applique déjà aujourd'hui : la Ley de Vivienda et la LAU à Majorque

Même sans « zona tensionada », la loi sur le logement de 2023 a changé le quotidien des propriétaires et des locataires de Majorque. Ces dispositions s'appliquent dans toute l'île et prennent effet tout de suite:

Pour les locations à long terme à Majorque, voilà ce qu'il faut savoir : les grandes lignes, à savoir la durée minimale, les règles concernant la caution et la répartition des frais d'agence, sont fixées — elles ne sont pas négociables.

L'indice IRAV : comment seront calculées les augmentations de loyer à partir de 2025

C'est le changement le plus important sur le plan pratique pour les baux en cours à Majorque. À partir de 2025, le nouvel IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de los Arrendamientos de Vivienda) remplacera l'ancien IPC comme indice de référence pour les augmentations de loyer.

Contexte : L'IPC avait fortement augmenté pendant les années de forte inflation 2022/2023, ce qui avait entraîné des hausses de loyer exceptionnellement élevées. L'IRAV devrait garantir à l'avenir des ajustements plus modérés et plus stables.

Ce que tu dois savoir en tant que propriétaire ou locataire :

• L'IRAV est publié par l'INE (Instituto Nacional de Estadística).
• Ça s'applique à la révision annuelle des baux en cours — pas à la signature initiale du bail.
• Sans déclaration de « zona tensionada », c'est le seul levier tarifaire légalement autorisé dans le cadre du contrat en cours.
• Cette modification doit être annoncée au moins 30 jours à l'avance, soit par contrat, soit par une notification séparée.

Remarque : si ton bail ne contient pas de clause d'indexation, le loyer ne peut en aucun cas être augmenté unilatéralement pendant la durée du contrat, jusqu'à nouvel ordre. Il y a une clause, mais elle se réfère à l'IPC ? Dans ce cas, l'IRAV s'appliquera automatiquement à partir de 2025 — à condition que le contrat soit en vigueur après l'entrée en vigueur de la nouvelle réglementation. Pour ta situation contractuelle spécifique, il est recommandé de consulter un juriste.

Bail saisonnier : une tentative pour contourner le plafonnement des loyers

C'est un phénomène très répandu à Majorque : les propriétaires utilisent le bail saisonnier (arrendamiento de temporada, art. 3 du LAU) pour contourner les droits de protection liés à la « vivienda habitual ». Contrairement au bail à long terme, ce type de contrat n'est pas soumis à la protection prévue par la loi LAU sur les baux d'habitation : ni la durée minimale, ni l'obligation de respecter l'IRAV, ni l'obligation de payer des frais d'agence ne s'appliquent de la même manière pour le propriétaire.

Ce qu'il faut savoir :

Attention : si tu comptes en réalité vivre de façon permanente dans l'appartement, mais que tu signes un bail saisonnier, cela peut être considéré juridiquement comme un contournement de la loi. Dans ce cas, les tribunaux peuvent classer le contrat a posteriori comme « vivienda habitual » — avec toutes les conséquences que cela implique pour le propriétaire. Demande à un avocat de vérifier quelle forme de contrat correspond à ta situation concrète.

Quelles communes de Majorque pourraient être considérées comme des « zones sensibles » ?

Même sans déclaration officielle, ça vaut le coup de voir quelles zones seraient les plus susceptibles de répondre aux critères formels. Les données connues sur les loyers et les revenus donnent une image claire de la situation :

Cette estimation repose sur les critères légaux et la situation générale du marché — il n'y a pas d'évaluation officielle, car le gouvernement des Baléares n'a pas déposé de demande.

Obligations des propriétaires à Majorque : liste de contrôle, quel que soit le statut de la zone

Que ton appartement se trouve ou non dans une « zona tensionada », en tant que propriétaire à Majorque, tu dois connaître ces obligations :

1. Déposer la caution : la caution obligatoire (équivalente à un mois de loyer pour les logements) doit être déposée auprès de l'administration des Baléares (IBAVI ou service compétent).
2. Formuler correctement la clause d'indexation IRAV : les clauses d'augmentation forfaitaire qui vont au-delà de l'IRAV ne sont pas autorisées pour les contrats en cours.
3. Ne pas répercuter les frais d'agence sur le locataire : pour les baux à long terme, c'est le propriétaire qui prend en charge la commission d'agence — ça vaut aussi à Majorque.
4. Pas de nouvelle répartition des charges sans accord : les charges comme l'IBI, les frais de copropriété ou l'assurance ne peuvent être réparties que si c'est explicitement prévu dans le contrat.
5. Cédula de habitabilidad : l'appartement doit disposer d'une cédula valide au moment de la location. Pour en savoir plus, consulte le guide sur la cédula de habitabilidad.
6. N'oublie pas l'enregistrement national : depuis 2025, les locations de courte durée de moins de 30 jours via des plateformes nécessitent en plus un enregistrement national avec un Número de Identificación Único (NIU) — en plus de la licence régionale ETV.
7. Vérifie les déductions fiscales : en cas de location de longue durée, tu peux peut-être bénéficier de déductions au titre de l'IRPF. Tu trouveras plus de détails dans le guide « Déduction IRPF pour les bailleurs aux Baléares ».

Les erreurs les plus courantes — chez les locataires et les propriétaires

Fautes des locataires

• Signer un bail saisonnier alors que tu t'installes de façon permanente : tu renonces ainsi à cinq ans de sécurité de logement et à la protection offerte par l'IRAV.
• Tu penses que le plafonnement des loyers s'applique automatiquement à Majorque ? Eh bien, ce n'est pas le cas pour l'instant, car aucune « zona tensionada » n'a été déclarée.
• Verser une caution sans reçu : exige toujours un justificatif attestant que la « fianza » a bien été déposée auprès de l'autorité compétente.
• Accepter une augmentation de loyer au-delà de l'IRAV sans vérifier : ce n'est pas parce que le propriétaire le demande que c'est forcément légal.

Erreurs des propriétaires

• Facturer les frais d'agence au locataire : interdit depuis 2023 pour la résidence principale — même à Majorque.
• Augmentations de loyer sans clause d'indexation dans le bail : sans cette clause, une augmentation unilatérale n'est pas possible.
• Utiliser un contrat de location saisonnier comme contrat de location à durée indéterminée : s'il est prouvé que le locataire utilise l'appartement comme résidence principale, un tribunal peut réinterpréter le contrat.
• Ne passe pas à côté des déductions fiscales : en tant que propriétaire, tu peux, dans certains cas, bénéficier de déductions au titre de l'IRPF pour les locations de longue durée — ne laisse pas passer cette opportunité.

Et après ? Les perspectives d'avenir pour Majorque

La situation politique évolue rapidement. Voici ce qu'il faut garder à l'œil :

• Changement politique aux Baléares : si une autre coalition prenait la tête du Govern Balear, une demande de déclaration de « Zonas tensionadas » pour Palma et d'autres communes pourrait vite être mise sur la table — les critères seraient mathématiquement remplis.
• Pression européenne : l'Espagne subit une pression croissante de la part de l'UE pour s'attaquer aux problèmes de logement de manière structurelle. Ça pourrait aussi avoir un impact sur la politique des Baléares à moyen terme.
• Évolution de l'IRAV : le nouvel indice est en vigueur depuis 2025 — son impact concret sur les augmentations de loyer dépendra de la dernière publication de l'INE. Suis de près l'évolution des valeurs de l'indice.
• Évolution du registre national des locations : le registre national des locations (Ventanilla Única Digital) est opérationnel depuis 2025. Les plateformes comme Airbnb et Booking.com sont légalement tenues de retirer les annonces non enregistrées.

Si tu possèdes un bien immobilier à Majorque ou que tu souhaites en acheter un, tu devrais suivre de près ces évolutions. Une déclaration peut avoir un impact considérable sur la valeur marchande et la stratégie de location. À ce sujet, ça vaut le coup de jeter un œil au guide sur la Ley Vivienda Balearen.

Liste de contrôle : es-tu bien préparé, que tu sois locataire ou propriétaire ?

Pour les locataires à Majorque :

• Type de contrat vérifié : résidence principale ou saisonnière?
• La durée et les options de prolongation sont-elles clairement définies dans le contrat ?
• Tu as bien versé la caution et reçu le reçu ?
• Tu n'as pas payé toi-même les frais d'agence ?
• La clause d'augmentation de loyer a-t-elle été vérifiée selon les critères de l'IRAV ?
• Tu has pedido el empadronamiento con un contrato de alquiler a largo plazo ?

Pour les propriétaires à Majorque :

• La caution a-t-elle été déposée auprès de l'autorité compétente ?
• La clause relative à l'indice IRAV a-t-elle été correctement intégrée au contrat ?
• Tu as payé toi-même les frais d'agence ?
• La « Cédula de habitabilidad » est-elle valide ?
• Tu as vérifié les déductions de l'IRPF pour les locations à long terme ?
• Pour les locations de courte durée : tu as une licence NIU + ETV ?

Conclusion

Les « Zonas tensionadas », avec leur plafond de loyer total, ne s'appliquent pas à Majorque pour l'instant (en 2026) — il manque une demande du gouvernement des Baléares. Pour autant, le marché locatif majorquin est loin d’être un espace non réglementé : l’indice des loyers IRAV, les durées minimales de bail, l’interdiction de faire payer les frais d’agence aux locataires et les règles relatives aux cautions prévues par la Ley de Vivienda et la LAU s’appliquent sur toute l’île. Si tu t’obstines à choisir la mauvaise forme de contrat, tu risques, en tant que propriétaire, de voir ton contrat réinterprété a posteriori par les tribunaux — et, en tant que locataire, de perdre des années de sécurité d’occupation. La situation politique peut changer : un nouveau gouvernement régional pourrait déposer une proposition de déclaration, et les cinq droits des locataires prévus par la loi sur le logement entreraient alors en vigueur du jour au lendemain. Être bien informé — dès maintenant —, c’est la meilleure protection.

Sources officielles

• Loi n° 12/2023 du 24 mai relative au droit au logement — BOE-A-2023-12203
• Loi n° 29/1994 du 24 novembre sur les baux urbains (LAU) — BOE
• Système national de référence des loyers (SERPAVI) — serpavi.mivau.gob.es
• Institut national de la statistique (INE) — Publications IRAV — ine.es
• Ministère du Logement et de l'Agenda urbain (MIVAU) — mivau.gob.es
• IBAVI — Institut Balear de l'Habitat — ibavi.caib.es
• Gouvernement des Îles Baléares — Logement — caib.es
• Site web du Collège des greffiers (Guichet unique numérique) — sede.registradores.org