Ley de Vivienda aux Baléares : les loyers sont-ils plafonnés ?
La Ley Vivienda Balearen — c’est-à-dire la loi espagnole Ley 12/2023 (Ley por el Derecho a la Vivienda) et son application aux Baléares — est la loi immobilière qui suscite le plus de débats dans les îles depuis son entrée en vigueur en mai 2023. Elle prévoit de plafonner les loyers, fixe de nouvelles règles pour leur révision et instaure un dispositif appelé zona de mercado residencial tensionado, destiné à limiter les loyers dans les zones où le marché est sous tension. Mais ses effets concrets dépendent largement des mesures que les Baléares choisissent d’appliquer et de la manière dont elles le font. En 2026, la situation est donc plus complexe que beaucoup ne l’imaginent. Dans ce guide, vous découvrirez comment fonctionne l’indice de référence des loyers, ce qui constitue une zona tensionada, pourquoi les Baléares refusent jusqu’à présent de déclarer de telles zones, quels avantages fiscaux liés à l’IRPF sont accordés aux bailleurs et quelles règles concernent les grands bailleurs et les acheteurs.
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Que prévoit la Ley 12/2023 ?
La loi espagnole sur le logement (Ley por el Derecho a la Vivienda, Ley 12/2023) est en vigueur depuis le 26 mai 2023. Elle modifie les règles nationales relatives à la location, tout en laissant aux communautés autonomes une grande latitude pour mettre en œuvre ou adapter certaines mesures. Voici les principales dispositions :
| Disposition | Ce qui change | Entrée en vigueur |
|---|---|---|
| Révision annuelle du loyer | 2023 : 2 % maximum ; 2024 : 3 % maximum | Dès l’entrée en vigueur de la loi |
| Nouvel indice de référence des loyers IRAV | Remplace l’IPC comme référence pour les hausses de loyer | à partir de 2025 |
| Zona tensionada | La communauté autonome doit la déclarer expressément | après dépôt d’une demande et examen |
| Honoraires d’agence | En principe à la charge du propriétaire bailleur | depuis mai 2023 |
| Avantages fiscaux au titre de l’IRPF pour les propriétaires bailleurs | Barème selon le loyer et la zone | depuis mai 2023 |
| Définition des grands bailleurs | à partir de 10 logements | depuis mai 2023 |
À noter : La Ley 12/2023 est une loi-cadre. De nombreuses mesures, notamment le plafonnement des loyers dans les zonas tensionadas, n’entreront en vigueur aux Baléares que si le gouvernement des Baléares (Govern de les Illes Balears) les met expressément en application. Ce n’est pas encore le cas.
Le nouvel indice de révision des loyers IRAV : ce qui s’applique depuis 2025
Jusqu’à fin 2024, des plafonds légaux temporaires limitaient les hausses de loyer à 2 % en 2023 et à 3 % en 2024. Depuis 2025, un nouvel indice national de référence s’applique : l’Índice de Referencia de Actualización de los Arrendamientos de Vivienda (IRAV), calculé par l’institut espagnol de statistique INE. Conçu pour être plus stable que l’IPC à long terme, l’IRAV vise à limiter les hausses excessives lors du renouvellement des baux.
Ce que cela signifie pour les propriétaires à Mallorca : Si vous avez signé un bail depuis le 26 mai 2023 et qu’il prévoit une révision annuelle du loyer, la hausse ne peut, depuis 2025, dépasser la valeur de l’IRAV pour le mois concerné. Pour les baux plus anciens, la clause convenue à l’époque continue de s’appliquer ; les plafonds temporaires de 2 % (2023) et de 3 % (2024) ont expiré. Le Parlement n’a pas confirmé en avril 2026 le plafond de 2 % instauré en mars 2026 par le Real Decreto-ley 8/2026 : il ne s’applique donc plus.
Attention : Pour une nouvelle location dans une zone non classée zona tensionada — ce qui est actuellement le cas de toute Mallorca —, l’IRAV ne concerne que les clauses de révision des baux existants. En tant que propriétaire, vous pouvez fixer librement le loyer initial d’un nouveau bail. C’est la principale différence avec une zona tensionada.
Zona tensionada : ce que permet ce dispositif et pourquoi les Balearen ne l’utilisent pas
Les conditions de classement
Une communauté autonome ou une commune peut classer une zone comme mercado residencial tensionado si au moins 1 des conditions suivantes est remplie :
- Les dépenses moyennes de logement (loyer ou mensualité de crédit immobilier, plus les charges essentielles) dépassent 30 % du revenu moyen des ménages dans cette zone.
- Les prix d’achat ou les loyers ont augmenté, au cours des 5 dernières années, de plus de 3 points de pourcentage au-dessus du taux d’inflation cumulé de la région.
Selon les informations actuellement disponibles, les Balearen remplissent les 2 critères : c’est l’avis de spécialistes et d’une partie du monde universitaire. Les prévisions pour 2026 annoncent de nouvelles hausses de loyer comprises entre 8 % et 12 %, notamment parce que des milliers de baux de 5 ans conclus après la pandémie arrivent à échéance et doivent être renouvelés.
Le blocage politique
Le Parlement des Balearen a rejeté une demande visant à classer l’ensemble des Balearen en zona tensionada. Le groupe PP au pouvoir soutient que ce dispositif n’a „keine realen Effekte". Des universitaires et des spécialistes du logement estiment au contraire qu’il pourrait, au moins à court terme, limiter les hausses lors du renouvellement des baux, en attendant que des mesures structurelles — davantage de logements sociaux et une offre plus abondante — produisent leurs effets.
| Condition de classement en zona tensionada | Situation dans les Balearen (en 2026) | Classement en vigueur ? |
|---|---|---|
| Dépenses de logement > 30 % des revenus des ménages | oui, selon les spécialistes | non |
| Hausse des prix > IPC + 3 points de pourcentage sur 5 ans | oui, selon les spécialistes | non |
| Décision politique du Govern | refusée jusqu’à présent | non |
Ce que cela signifie pour vous : Tant que les Baléares ne déclarent pas de zona tensionada, les plafonds de loyer prévus par la Ley 12/2023 ne s’appliquent pas aux nouvelles locations à Majorque, y compris à Palma. Les propriétaires peuvent donc continuer à conclure de nouveaux baux au prix du marché.
Les règles qui s’appliqueraient si une zona tensionada était déclarée
Pour être complet : si les Baléares ou une commune des Baléares déclaraient une zona tensionada, les règles suivantes entreraient en vigueur :
- Logements déjà loués (loués au cours des 5 dernières années) : Le nouveau loyer ne pourrait pas dépasser le dernier loyer convenu, majoré du taux maximal de hausse annuelle autorisé (IRAV).
- Logements arrivant sur le marché (non loués depuis 5 ans) : Le loyer initial ne pourrait pas dépasser le plafond fixé par l’indice de référence de l’État pour la zone concernée.
- Grands propriétaires (à partir de 10 logements) : Dans les zonas tensionadas, ils ne pourraient en principe pas fixer de loyer supérieur à l’indice de référence, même pour une nouvelle location.
Grands bailleurs (gran tenedor) : qui est concerné ?
La Ley 12/2023 considère comme gran tenedor toute personne physique ou morale qui possède 10 logements ou plus en Espagne, ou dont les logements représentent une surface habitable totale de plus de 1 500 m². Dans certaines zonas tensionadas, les communautés autonomes peuvent abaisser ce seuil à 5 logements.
Dans l’archipel des Balearen, les grands bailleurs doivent fournir davantage d’informations et respecter des règles plus strictes pour augmenter les loyers des contrats en cours, même en l’absence de zona tensionada. Si une zona tensionada y était déclarée ultérieurement, tous les nouveaux contrats seraient immédiatement soumis à l’indice de référence.
À noter : si vous détenez plusieurs licences de location touristique (ETV) ainsi que des logements loués à long terme, surveillez le nombre total de vos logements. Il est conseillé de consulter un juriste lorsque vous approchez du seuil de 10 logements.
Avantage fiscal IRPF pour les bailleurs : les différents taux
Le nouveau barème de réductions d’IRPF destiné aux bailleurs de logements loués à long terme est l’une des mesures de la Ley 12/2023 qui s’appliquent directement. Il porte sur les revenus locatifs nets tirés de locations à titre de vivienda habitual et remplace l’ancienne réduction forfaitaire de 60 %.
| Situation | Réduction d’IRPF sur les revenus locatifs nets |
|---|---|
| Nouvelle location en zona tensionada avec un loyer réduit d’au moins 5 % par rapport au contrat précédent | jusqu’à 90 % |
| Première mise en location en zona tensionada à un locataire âgé de 18 à 35 ans | 70 % |
| Logement remis en location après rénovation (zona tensionada) | 60 % |
| Tous les autres contrats de location à long terme (vivienda habitual, hors zona tensionada) | 50 % |
Attention : aucune zona tensionada n’étant actuellement déclarée dans l’archipel des Balearen, les bailleurs ne peuvent pour l’instant bénéficier que de la réduction de 50 %. Pour obtenir les réductions plus élevées de 60 %, 70 % ou 90 %, le logement loué doit se trouver dans une zona tensionada officiellement déclarée. Pour en savoir plus sur cette réduction, consultez notre guide Déduction d’IRPF pour les bailleurs dans l’archipel des Balearen.
Restrictions à l’achat : ce que la Ley Vivienda change pour les acheteurs
La Ley 12/2023 ne fixe pas directement de prix d’achat maximal sur le marché libre du logement. Elle établit toutefois un cadre qui concerne indirectement les acheteurs, notamment les investisseurs et les non-résidents :
1. Part de logements sociaux dans les nouveaux projets : Les nouveaux programmes immobiliers devront réserver une part plus importante aux logements aidés ou à prix plafonné. Aux Baléares, cette obligation est également encadrée par la Ley 5/2018 (Ley de la Vivienda de les Illes Balears) et la Ley 3/2024.
2. Prix d’achat plafonnés pour les VPO/VPL : Le gouvernement des Baléares fixe les prix maximaux de vente et de location des logements protégés (Vivienda Protegida de Precio Limitado, VPL, et Vivienda de Protección Oficial, VPO). Le Consell de Govern a décidé de relever ces plafonds le 20 février 2026. Pour en savoir plus sur l’achat d’un logement VPO/VPL, consultez notre guide VPO/VPL Mallorca.
3. Droits de préemption des pouvoirs publics : Dans les zonas tensionadas et pour certains ensembles de logements sociaux, les pouvoirs publics peuvent exercer un droit de préemption. Là encore, tant qu’aucune zona tensionada n’a été déclarée, cette mesure ne concerne pas le marché classique de la revente à Majorque.
| Type d’acheteur | Restrictions prévues par la Ley 12/2023 | Restrictions prévues par la législation des Baléares |
|---|---|---|
| Primo-accédant achetant sa résidence principale (marché libre) | Aucun prix plafond | Réductions possibles de l’ITP (→ ITP Balearen) |
| Acheteur d’un logement VPO/VPL | Prix d’achat fixé selon le barème des plafonds | Décision du Consell de Govern de février 2026 |
| Investisseur (> 10 logements) | Encadrement renforcé des loyers | aucune interdiction d’achat supplémentaire |
| acheteurs hors UE | aucune interdiction d’achat découlant de la Ley 12/2023 | aucune interdiction spécifique (en 2026) |
Plan du logement des Baléares 2026–2030 : 168 millions d’euros
Parallèlement à la Ley 12/2023, le gouvernement des Baléares a obtenu des financements dans le cadre du Plan Estatal de Vivienda 2026–2030. Selon le Govern de les Illes Balears, les Baléares géreront 168 millions d’euros au titre de ce programme. La part financée sur les fonds propres de la communauté autonome serait, d’après le gouvernement, plus importante que lors des précédentes périodes du plan. Ces fonds serviront à soutenir la construction de logements sociaux, la rénovation et les aides au loyer.
Conseil : vous pouvez demander le Bono Alquiler Joven, une aide publique au loyer destinée aux jeunes, indépendamment de la question de la zona tensionada. Retrouvez toutes les informations dans notre guide Bono Alquiler Joven Balearen.
Comment évolue le marché locatif à Majorque en 2026
Même sans activation de la zona tensionada, les locataires subissent les conséquences d’une pénurie structurelle de logements. Voici quelques chiffres et tendances issus des sources disponibles :
- Pour 2026, des observateurs du marché prévoient de nouvelles hausses des loyers, comprises entre 8 % et 12 %, sous l’effet du renouvellement des contrats conclus après la pandémie.
- Selon les rapports de marché, le prix des logements anciens aux Baléares dépasse désormais 5.000 euros/m² et continue d’augmenter.
- D’après certains rapports, des annonces de location aux Baléares resteraient parfois en ligne moins de 1 jour avant que le logement ne soit loué, signe d’une demande bien supérieure à l’offre.
- Selon des spécialistes, la part des revenus des ménages consacrée au logement dépasse le seuil de 30 % mentionné dans la Ley 12/2023.
Ces chiffres montrent pourquoi la zona tensionada fait l’objet d’un vif débat politique et pourquoi la décision du Govern de ne pas l’activer a d’importantes conséquences sociales.
Les erreurs les plus fréquentes à propos de la Ley Vivienda aux Baléares
1. Augmenter le loyer selon l’IPC plutôt que l’IRAV. Depuis 2025, pour les contrats conclus à partir du 26 mai 2023, l’IRAV plafonne les augmentations de loyer prévues au contrat. Si un tel contrat fait encore référence à l’IPC, il n’est pas automatiquement invalide, mais l’augmentation ne peut pas dépasser l’IRAV. Un propriétaire qui applique malgré tout l’IPC alors que celui-ci est plus élevé risque un litige avec son locataire.
2. Continuer à appliquer la réduction de 60 % au titre de l’IRPF. L’ancienne réduction forfaitaire de 60 % a été remplacée par un nouveau barème. Continuer à déduire 60 % sans vérifier les conditions de ce barème expose à un éventuel rappel d’impôt. Depuis le 26 mai 2023, les nouvelles règles s’appliquent aux nouveaux contrats, ainsi qu’aux contrats prolongés.
3. Croire que la zona tensionada est déjà en vigueur. De nombreux articles de presse donnent l’impression que l’encadrement des loyers s’applique déjà aux Baléares. Ce n’est pas le cas : sans décision officielle du Govern, les restrictions particulières ne s’appliquent pas.
4. Faire payer les frais d’agence au locataire. Depuis mai 2023, pour les baux d’habitation, la commission d’agence est en principe à la charge du propriétaire. Les clauses qui la font payer au locataire peuvent être contestées.
5. Ignorer les prix plafonds des VPO. Si vous achetez ou vendez un logement protégé, vous devez connaître les barèmes de prix maximaux en vigueur, mis à jour pour la dernière fois par une décision du Consell en février 2026. Une vente au-dessus du prix plafond peut être annulée.
6. Sous-estimer les obligations liées au statut de grand propriétaire. Si vous possédez au total 10 logements ou plus en Espagne, qu’ils soient destinés à la location de longue durée, à la location de vacances ou à votre usage personnel, vérifiez si vous êtes considéré comme un gran tenedor. Les obligations qui en découlent vont au-delà de celles imposées aux petits propriétaires.
Et ensuite ? Les évolutions possibles en 2026 et au-delà
La Ley 12/2023 n’est pas figée. Plusieurs évolutions sont à suivre :
- Pressions autour de la zona tensionada : La pression politique et sociale sur le gouvernement des Baléares pourrait s’accentuer si la nouvelle vague de renouvellements de contrats entraîne une hausse avérée des loyers. Le Govern pourrait alors revoir sa position.
- Plan Estatal de Vivienda 2026–2030 : Les 168 millions d’euros se traduiront dans les prochaines années par des programmes d’aide concrets, qui pourraient concerner aussi bien les locataires que les promoteurs immobiliers.
- Ley 3/2024 des Baléares : Cette loi d’urgence adoptée aux Baléares en 2024 prévoit ses propres mesures en faveur du logement abordable, indépendamment de la Ley 12/2023 nationale.
- Moratoire sur les licences ETV : Le moratoire en vigueur sur les nouvelles licences de location de vacances maintient l’offre à un niveau limité. Moins de locations de vacances ne signifie pas automatiquement davantage de logements proposés à la location de longue durée : c’est un point central du débat.
Liste de vérification : ce que vous devez examiner dès maintenant si vous louez un logement à Mallorca
- Vérifiez la clause de révision du loyer : Si vous avez signé le contrat depuis le 26 mai 2023 et qu’il fait encore référence à l’IPC, l’augmentation annuelle ne peut pas dépasser l’IRAV.
- Recalculez votre réduction au titre de l’IRPF : Appliquez correctement le taux de 50 % et vérifiez si vous pourriez bénéficier à l’avenir d’un taux plus élevé.
- Vérifier si vous avez le statut de grand propriétaire : comptez tous vos logements en Espagne, y compris les VPO, les biens destinés à la location de vacances et les constructions inachevées disposant d’un permis de construire.
- Supprimer les clauses relatives aux frais d’agence : les clauses des contrats en cours qui mettent ces frais à la charge du locataire peuvent être contestées. Corrigez-les lors du renouvellement.
- Vérifier le statut VPO/VPL du bien : est-il encore soumis à une période de protection ou à un prix plafonné ?
- Suivre l’évolution de la zona tensionada : abonnez-vous aux alertes du BOIB (Butlletí Oficial de les Illes Balears) concernant le droit du logement. Son activation pourrait intervenir à brève échéance.
- Tenir le certificat énergétique à jour : il est obligatoire pour louer un bien et entre aussi en compte pour bénéficier d’un avantage fiscal lié aux travaux de rénovation dans le cadre de l’IRPF. Pour en savoir plus, consultez notre guide Energiezertifikat Spanien.
- Consulter un conseiller fiscal : les interactions entre l’IRAV, le barème des avantages fiscaux de l’IRPF et une éventuelle zona tensionada sont complexes. Une consultation ponctuelle peut être rentable.
Conclusion
En 2026, la Ley Vivienda Balearen pourrait avoir une grande portée, mais ses effets locaux restent pour l’instant limités. La loi-cadre nationale (Ley 12/2023) s’applique partout en Espagne : l’IRAV remplace l’IPC, les frais d’agence sont à la charge du propriétaire et le nouveau barème des avantages fiscaux de l’IRPF est en vigueur. En revanche, la zona tensionada, dispositif essentiel pour plafonner les loyers, n’a pas encore été activée aux Baléares. Le groupe politique PP au pouvoir s’y oppose, alors que, selon les spécialistes, le marché locatif remplit depuis longtemps les critères légaux permettant cette activation. Si vous êtes propriétaire bailleur, tenez dès maintenant compte de l’indice de révision des loyers et des réductions d’impôt prévues par l’IRPF, suivez l’évolution de la zona tensionada et respectez les plafonds applicables aux VPO/VPL. Si vous achetez sur le marché libre, la Ley 12/2023 vous impose peu de restrictions directes. Ses effets indirects sur le marché — offre limitée, hausse des prix et obligations en matière de logements sociaux dans les programmes neufs — sont en revanche importants.
Sources officielles
- Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE) : https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2023-12203
- Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears (CAIB) : https://www.caib.es/sites/institutestudisautonomics/f/301150
- Ley 3/2024, de 3 de mayo, de medidas urgentes en materia de vivienda (CAIB-Normativa) : https://www.caib.es/sites/normativa_dgha/es/normativa_vivienda/contenido.do?idsite=13687&cont=159809
- Acuerdo del Consell de Govern de 20 de febrero de 2026 (actualización precios VPO/VPL) : publié au BOIB (Butlletí Oficial de les Illes Balears) : https://www.caib.es/eboibfront/?lang=es
- IRAV (Índice de Referencia de Actualización de Arrendamientos de Vivienda) — INE : https://www.ine.es
- ATIB — Agència Tributària de les Illes Balears : https://www.atib.es
- Plan Estatal de Vivienda 2026–2030 — Govern de les Illes Balears : https://www.caib.es/webgoib/es/
- Normativa de viviendas protegidas (CAIB) : https://www.caib.es/sites/normativa_dgha/es/normativa_vivienda/contenido.do?idsite=13687&cont=159809
Ce guide présente le cadre juridique général et ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal adapté à votre situation. Les lois et les délais peuvent évoluer ; les sources officielles indiquées en lien font foi.