Loi sur le logement des Baléares : encadrement des loyers, « zone tendue » et ce qui te concerne vraiment en 2026
La « Ley Vivienda Balearen » — c'est-à-dire la loi espagnole n° 12/2023 (Ley por el Derecho a la Vivienda) et sa transposition aux Baléares — est, depuis son entrée en vigueur en mai 2023, la loi immobilière la plus discutée dans les îles. Elle promet un plafonnement des loyers, de nouvelles règles sur les augmentations de loyer et un mécanisme appelé « zona de mercado residencial tensionado », qui vise à imposer des plafonds de loyer sur les marchés tendus. Mais ce que cette loi signifie vraiment au quotidien dépend fortement de la décision des Baléares d’utiliser ou non ces outils, et c’est justement là que la situation en 2026 est plus compliquée que beaucoup ne le pensent. Dans ce guide, tu découvriras comment fonctionne l’indice des loyers, ce qui est considéré comme une « zona tensionada », pourquoi les Baléares refusent jusqu’à présent de la déclarer, quels avantages fiscaux (IRPF) s’appliquent aux bailleurs et quelles règles concernent les grands bailleurs et les acheteurs.
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Ce que régit exactement la loi n° 12/2023
La loi espagnole sur le logement (Ley por el Derecho a la Vivienda, loi n° 12/2023) est en vigueur depuis le 26 mai 2023. Elle intervient au niveau national dans le droit locatif, mais accorde aux communautés autonomes des compétences étendues pour mettre en place ou adapter certains dispositifs. Voici un aperçu des points clés :
| Règlement | Ce qui change | Valable à partir du |
|---|---|---|
| Augmentation annuelle du loyer | 2023 : 2 % max. ; 2024 : 3 % max. | dès son entrée en vigueur |
| Nouvel indice des loyers IRAV | Remplace l'IPC comme référence pour les augmentations de loyer | à partir de 2025 |
| Zone tendue | La communauté autonome doit le déclarer explicitement | après demande + examen |
| commission d'agence | En principe, c'est le propriétaire qui prend en charge | depuis mai 2023 |
| Avantages fiscaux IRPF pour les propriétaires | Barème en fonction du loyer et de la zone | depuis mai 2023 |
| Définition d'un grand bailleur | à partir de 10 logements | depuis mai 2023 |
Remarque : la loi 12/2023 est une loi-cadre. De nombreuses mesures — notamment les plafonds de loyer dans les « Zonas tensionadas » — n'entreront en vigueur aux Baléares que lorsque le gouvernement régional des Baléares (Govern de les Illes Balears) les aura expressément activées. Ça n'a pas encore été fait.
Le nouvel indice des loyers IRAV : ce qui s'appliquera à partir de 2025
Jusqu'à fin 2024, des plafonds légaux temporaires s'appliquaient : 2 % en 2023, 3 % en 2024. À partir de 2025, un nouvel indice de référence national a été mis en place : l’Índice de Referencia de Actualización de los Arrendamientos de Vivienda (IRAV), calculé par l’Institut national de statistique espagnol (INE). L'IRAV devrait être plus stable à long terme que l'IPC et limiter les hausses de loyer excessives lors des renouvellements de bail.
Conséquence pratique pour les bailleurs à Majorque : si ton bail actuel comporte une clause de révision annuelle, tu dois, depuis 2025, limiter l'augmentation à la valeur IRAV du mois concerné. Les références à l'ancien IPC ou au « prix du marché convenu » ne s'appliquent plus sans restriction dans les contrats existants.
Attention : pour les nouvelles locations dans les zones ne faisant pas partie de la « zona tensionada » — c'est-à-dire, actuellement, tout le territoire de Majorque —, l'IRAV ne s'applique qu'aux clauses de renouvellement des baux existants. En tant que propriétaire, tu es libre de fixer le loyer de départ. C'est là la différence fondamentale par rapport à la « zona tensionada ».
« Zona tensionada » : ce que ça veut dire — et pourquoi les Baléares ne s'en servent pas
Les conditions d'activation
Une communauté autonome ou une commune peut déclarer une zone comme « marché immobilier tendu » si au moins l'une des conditions suivantes est remplie :
- Les charges liées au logement (loyer ou mensualité de prêt immobilier plus charges) dépassent en moyenne 30 % du revenu médian des ménages dans cette région.
- Ces cinq dernières années, les prix de l'immobilier (achat ou location) ont augmenté de plus de 3 points de pourcentage par rapport au taux d'inflation cumulé de la région.
Aux Baléares, d'après ce qu'on sait pour l'instant, ces deux critères sont remplis — c'est l'avis des experts et d'une partie de la communauté scientifique. Les prévisions pour 2026 tablent sur de nouvelles hausses des loyers comprises entre 8 % et 12 %, surtout parce que des milliers de baux de cinq ans, signés pendant la période post-pandémique, vont bientôt arriver à échéance.
L'impasse politique
Le Parlement des Baléares a rejeté une proposition visant à déclarer l'ensemble des Baléares « zone à tension immobilière ». Le groupe parlementaire du PP au pouvoir estime que cette mesure n'aurait « aucun effet concret ». Les universitaires et les experts en logement rétorquent en revanche qu'elle pourrait au moins freiner les renouvellements de bail à court terme, le temps que des solutions structurelles (plus de logements sociaux, une offre plus importante) portent leurs fruits.
| Condition préalable pour la « zona tensionada » | Situation aux Baléares (en 2026) | C'est activé ? |
|---|---|---|
| Charges de logement > 30 % des revenus du ménage | D'après les experts : oui | non |
| Hausse des prix > IPC + 3 points de pourcentage sur 5 ans | D'après les experts : oui | non |
| Décision politique du gouvernement | refusé jusqu'à présent | non |
Ce que ça veut dire pour toi : tant que les Baléares ne déclarent pas de « zone sous tension », les nouveaux baux à Majorque — y compris à Palma — ne sont pas soumis aux plafonds légaux de loyer prévus par la loi 12/2023. Les propriétaires peuvent donc continuer à conclure de nouveaux baux au prix du marché.
Ce qui s'appliquerait si la « zona tensionada » était activée
Pour être complet : si les Baléares ou une commune des Baléares déclaraient une « zona tensionada », les règles suivantes s'appliqueraient :
- Locations existantes (l'appartement a été loué au cours des 5 dernières années) : le nouveau loyer ne doit pas dépasser le dernier loyer convenu, majoré du taux d'augmentation annuel maximal autorisé (IRAV).
- Appartements qui arrivent sur le marché (qui n'ont pas été loués depuis 5 ans) : le loyer de départ ne doit pas dépasser le plafond fixé par l'indice de référence national pour la zone concernée.
- Grands bailleurs (à partir de 10 logements) : dans les Zonas tensionadas, ils ne peuvent en principe pas fixer de loyer supérieur à l'indice de référence, même pour les nouvelles locations.
Les grands propriétaires (gran tenedor) : qui est concerné ?
La loi 12/2023 définit un « gran tenedor » comme une personne physique ou morale qui possède au moins 10 biens immobiliers résidentiels en Espagne ou qui détient une surface habitable totale de plus de 1 500 m². Dans certaines Zonas tensionadas, les communautés autonomes peuvent abaisser ce seuil à 5 biens immobiliers résidentiels.
Pour les grands bailleurs des Baléares, même en l'absence de « zona tensionada », il y a des obligations d'information accrues et des exigences plus strictes en matière d'augmentation de loyer dans les baux existants. Si la région venait à être déclarée « zona tensionada » par la suite, l'index de référence s'appliquerait immédiatement à tous les nouveaux baux.
Remarque : si tu possèdes plusieurs licences de location saisonnière (ETV) et en même temps des biens en location longue durée, pense à bien garder un œil sur le nombre total de logements. Il est conseillé de demander un avis juridique si tu t'approches du seuil des 10 logements.
Abattement fiscal IRPF pour les propriétaires : le barème en détail
L'un des outils de la loi 12/2023 qui a un effet immédiat, c'est le nouveau barème de bonus de l'IRPF pour les propriétaires qui louent des logements à long terme. Cette déduction s'applique aux revenus nets issus de la location d'une « vivienda habitual » et remplace l'ancienne réduction forfaitaire de 60 %.
| Scénario | Réduction de l'IRPF sur les revenus locatifs nets |
|---|---|
| Nouvelle location dans une zone où la demande est forte, avec une baisse de loyer d'au moins 5 % par rapport au contrat préliminaire | jusqu'à 90 % |
| Première location dans une « zona tensionada » à des locataires âgés de 18 à 35 ans | 70 % |
| Appartement reloué après rénovation (zone à forte demande) | 60 % |
| Tous les autres baux à long terme (résidence principale, hors zone de tension) | 50 % |
Attention : Comme aucune « zona tensionada » n'est actuellement déclarée aux Baléares, les propriétaires des Baléares ne peuvent pour l'instant bénéficier que de la réduction de 50 % — les abattements plus élevés de 60 %, 70 % ou 90 % nécessitent que le bien loué se trouve dans une « zona tensionada » déclarée. Tu trouveras plus de détails sur cette déduction dans le guide « Déduction IRPF pour les propriétaires aux Baléares ».
Restrictions pour les acheteurs : ce que la Ley Vivienda implique pour les acheteurs
La loi n° 12/2023 ne prévoit pas de plafonds directs sur les prix d'achat pour le marché libre du logement. Elle établit toutefois un cadre qui concerne indirectement les acheteurs — surtout les investisseurs et les non-résidents :
1. Part de logements sociaux dans les nouveaux projets : à l'avenir, les projets de construction devront réserver une part plus importante de logements sociaux ou à loyer modéré. Aux Baléares, c'est aussi ce que prévoient la loi baléare n° 5/2018 (Ley de Vivienda de les Illes Balears) et la loi n° 3/2024.
2. Limites de prix d'achat pour les logements VPO/VPL : pour les logements sociaux (Vivienda Protegida de Precio Limitado, VPL, et Vivienda de Protección Oficial, VPO), le gouvernement des Baléares fixe des plafonds pour les prix d'achat et de location. Le Consell de Govern a décidé, le 20 février 2026, de mettre à jour ces prix maximaux. Tu trouveras plus de détails sur l'achat de logements VPO/VPL dans le guide VPO/VPL Majorque.
3. Droits de préemption des pouvoirs publics : dans les Zonas tensionadas et pour les parcs de logements sociaux, les pouvoirs publics peuvent exercer des droits de préemption. Là encore, tant qu'aucune « Zona tensionada » n'est déclarée, ça n'a pas d'impact sur le marché normal de la revente à Majorque.
| Type d'acheteur | Restriction prévue par la loi n° 12/2023 | Restriction prévue par la législation des Baléares |
|---|---|---|
| Premier achat d'une résidence principale (marché libre) | pas de plafond de prix | Réductions ITP possibles (→ ITP Baléares) |
| Acheteurs VPO/VPL | Prix d'achat selon le barème des prix maximaux | Décision du Consell, février 2026 |
| Investisseur (> 10 WE) | augmentation du contrôle des loyers | pas de restriction d'achat supplémentaire |
| Acheteurs hors UE | pas de restriction d'achat prévue par la loi n° 12/2023 | pas de restriction particulière (situation en 2026) |
Plan de logement des Baléares 2026-2030 : 168 millions d'euros
En parallèle de la loi 12/2023, le gouvernement régional des Baléares a obtenu des fonds dans le cadre du Plan national du logement 2026-2030. D'après le Govern de les Illes Balears, les Baléares vont gérer 168 millions d'euros dans le cadre de ce programme — avec, selon ses propres dires, une part plus importante de fonds propres de la Communauté autonome par rapport aux périodes de programmation précédentes. Ces fonds serviront à financer la construction de logements sociaux, la rénovation et les aides au loyer.
Astuce : tu peux demander le « Bono Alquiler Joven » — une aide au loyer versée par l'État pour les jeunes —, que tu habites ou non dans une « zona tensionada ». Tu trouveras tous les détails dans le guide « Bono Alquiler Joven Baléares ».
Comment va évoluer le marché locatif à Majorque en 2026 ?
Même sans « zona tensionada » activée, les locataires ressentent les effets d'une pénurie structurelle de logements. Voici quelques chiffres et tendances tirés des sources disponibles :
- Pour 2026, les observateurs du marché s'attendent à de nouvelles hausses des loyers comprises entre 8 % et 12 %, en raison du renouvellement des baux post-pandémie.
- D'après les rapports de marché, le prix au mètre carré des biens immobiliers d'occasion aux Baléares dépasse désormais les 5 000 euros/m² — et il continue de grimper.
- D'après certaines informations, les annonces de locations aux Baléares resteraient parfois en ligne moins d'une journée avant d'être réservées — ce qui montre bien que la demande est bien plus forte que l'offre.
- D'après les estimations des experts, la part du revenu des ménages consacrée au logement dépasse le seuil de 30 % prévu par la loi n° 12/2023.
Ces chiffres montrent bien pourquoi le débat sur la « zona tensionada » est un sujet politique brûlant — et pourquoi la décision du Govern de ne pas l'activer a des conséquences sociales considérables.
Les erreurs les plus courantes avec la Ley Vivienda aux Baléares
1. Augmentation de loyer selon l'IPC plutôt que l'IRAV. À partir de 2025, l'IRAV servira d'indice de référence pour les clauses d'augmentation de loyer. Les baux qui font encore référence à l'IPC ne sont pas automatiquement nuls, mais l'augmentation ne doit pas dépasser l'IRAV. Si tu utilises quand même l'IPC et que celui-ci est plus élevé, tu risques un litige avec le locataire.
2. Continuer à appliquer la déduction de 60 % au titre de l'IRPF. L'ancienne réduction forfaitaire de 60 % a été remplacée par le nouveau barème progressif. Si tu continues à déduire 60 % sans vérifier si tu remplis les conditions du nouveau barème, tu risques de te voir réclamer un redressement fiscal. Depuis le 26 mai 2023, la nouvelle réglementation s'applique aux nouveaux contrats (ainsi qu'aux contrats renouvelés).
3. Partir du principe que la « zona tensionada » est déjà en vigueur. De nombreux articles dans les médias donnent l'impression que le plafonnement des loyers est déjà en vigueur aux Baléares. C'est faux : sans décision officielle du Govern, ces restrictions spéciales ne s'appliquent pas.
4. Répercuter la commission d'agence sur le locataire. Depuis mai 2023, c'est en principe le propriétaire qui prend en charge la commission d'agence pour les baux d'habitation. Les clauses qui font peser cette charge sur le locataire sont contestables.
5. Ne pas tenir compte des plafonds de prix fixés par la VPO. Si tu achètes ou vends un logement protégé, tu dois connaître les barèmes de prix maximaux en vigueur — mis à jour pour la dernière fois par une décision du Consell en février 2026. Une vente à un prix supérieur au plafond peut entraîner l'annulation de la transaction.
6. Ne sous-estime pas le statut de « grand bailleur ». Si tu possèdes au total 10 logements ou plus en Espagne — locations à long terme, locations de vacances et logements à usage personnel compris —, tu devrais vérifier si tu es considéré comme un « gran tenedor ». Les exigences vont au-delà de ce que les petits bailleurs doivent respecter.
Et après ? Les perspectives pour 2026 et au-delà
La loi n° 12/2023 n'est pas une loi figée. Il y a plusieurs évolutions à suivre :
- Zona tensionada - Pression : la pression politique et sociale sur le gouvernement des Baléares pourrait s'intensifier dès que la nouvelle vague de renouvellements de baux entraînera une hausse avérée des loyers. Une réévaluation de la part du Govern n'est pas à exclure.
- Plan national pour le logement 2026-2030 : ces 168 millions d'euros vont donner lieu, dans les années à venir, à des programmes d'aide concrets qui pourront concerner aussi bien les locataires que les maîtres d'ouvrage.
- Loi 3/2024 des Baléares : la loi d'urgence des Baléares de 2024 prévoit des mesures spécifiques en matière de logement abordable, qui s'appliquent indépendamment de la loi nationale 12/2023.
- Moratoire sur les licences ETV : le moratoire actuel sur les nouvelles licences de location saisonnière renforce la pénurie de l'offre. Une baisse des locations saisonnières ne se traduit pas automatiquement par une augmentation de l'offre de locations à long terme — c'est là un point de discorde majeur.
Liste de contrôle : ce que tu devrais vérifier dès maintenant en tant que propriétaire à Majorque
- Vérifie la clause d'augmentation de loyer : ton bail fait-il encore référence à l'IPC ? Fais-le passer à l'IRAV lors du prochain renouvellement.
- Recalcule ta réduction d'IRPF : utilise correctement la tranche d'imposition à 50 % ; vérifie si tu pourrais bénéficier de la tranche supérieure à l'avenir.
- Vérifie si tu es considéré comme un grand bailleur : fais le total de tous tes logements en Espagne — y compris les VPO, les résidences secondaires et les constructions en cours avec permis de construire.
- Supprimer les clauses de commission d'agence : les contrats existants comportant des clauses de commission à la charge du locataire peuvent être contestés — il faut les modifier lors du renouvellement.
- Vérifier le statut VPO/VPL du bien immobilier : est-il soumis à une période de protection ou à un régime de prix maximum ?
- Garde un œil sur la « zona tensionada » : abonne-toi au BOIB (Bulletin officiel des Îles Baléares) pour recevoir des alertes sur le droit au logement — l'activation pourrait avoir lieu d'ici peu.
- Garde ton certificat énergétique à jour : c'est une condition pour louer ton logement ; c'est aussi important pour bénéficier de la prime à la rénovation dans le cadre de l'IRPF. Tu trouveras plus d'infos dans le guide « Certificat énergétique en Espagne ».
- Fais appel à un conseiller fiscal : l'interaction entre l'IRAV, les tranches d'imposition de l'IRPF et la « zona tensionada » éventuelle est complexe. Une consultation ponctuelle, ça vaut le coup.
Conclusion
La « Ley Vivienda Balearen » est une loi de 2026 qui a un gros potentiel, mais dont l'impact local reste pour l'instant limité. La loi-cadre nationale (loi 12/2023) s'applique partout en Espagne : l'IRAV remplace l'IPC, la commission d'agence est à la charge du propriétaire, et le nouveau barème des abattements de l'IRPF est en vigueur. L’outil clé pour plafonner les loyers — la « zona tensionada » — n’est pour l’instant pas activé aux Baléares. Le groupe parlementaire au pouvoir, le PP, s’y oppose, alors que selon les experts, le marché locatif remplit depuis longtemps déjà les critères légaux pour son activation. Pour les bailleurs, ça veut dire : agir dès maintenant sur l’indice des loyers et la déduction de l’IRPF, surveiller de près l’évolution de la « zona tensionada » et prendre au sérieux les plafonds VPO/VPL. Les acheteurs du marché libre ne sont pratiquement pas limités directement par la loi 12/2023 — mais les effets indirects sur le marché (offre restreinte, hausse des prix, obligations sociales dans les nouvelles constructions) sont d’autant plus importants.
Sources officielles
- Loi n° 12/2023 du 24 mai relative au droit au logement (BOE) : https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2023-12203
- Loi n° 5/2018 du 19 juin sur la loi de Vivienda dans les Îles Baléares (CAIB) : https://www.caib.es/sites/institutestudisautonomics/f/301150
- Loi n° 3/2024 du 3 mai relative aux mesures d'urgence en matière de logement (CAIB-Normativa) : https://www.caib.es/sites/normativa_dgha/es/normativa_vivienda/contenido.do?idsite=13687&cont=159809
- Décision du Conseil du gouvernement du 20 février 2026 (mise à jour des prix des logements VPO/logements à loyer modéré): publiée au BOIB (Bulletin officiel des Îles Baléares) : https://www.caib.es/eboibfront/?lang=es
- IRAV (Indice de référence pour la révision des loyers résidentiels) — INE : https://www.ine.es
- ATIB — Agence fiscale des Îles Baléares: https://www.atib.es
- Plan national du logement 2026-2030 — Gouvernement des Îles Baléares: https://www.caib.es/webgoib/es/
- Réglementation sur les logements sociaux (CAIB): https://www.caib.es/sites/normativa_dgha/es/normativa_vivienda/contenido.do?idsite=13687&cont=159809