IVA e AJD per le nuove costruzioni

Se acquisti una nuova costruzione dal costruttore, non paghi l’imposta di trasferimento immobiliare, bensì l’IVA (imposta sul valore aggiunto spagnola), a cui si aggiunge l’AJD, l’imposta sull’atto notarile.

Quanta IVA e AJD paghi per una nuova costruzione a Maiorca?

A differenza dell’acquisto di un immobile esistente, per una nuova costruzione non si applica l’imposta di trasferimento immobiliare ITP, ma l’IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido, l’imposta sul valore aggiunto spagnola). Poiché l’acquisto è soggetto a IVA, si aggiunge anche l’AJD (Actos Jurídicos Documentados, l’imposta sull’atto notarile). Le 2 imposte si sommano e non si sostituiscono l’una all’altra.

Sul prezzo di acquisto al netto dell’IVA, per le abitazioni di nuova costruzione si applica un’IVA pari a 10%; le unità commerciali e i terreni acquistati separatamente sono invece soggetti all’aliquota ordinaria di 21%. A ciò si aggiunge l’AJD sull’escritura (atto notarile di compravendita), calcolata sul valore dell’immobile al netto dell’IVA: con l’aliquota ordinaria di 1,5% oppure, oltre una determinata soglia di valore, con l’aliquota maggiorata di 2%. In presenza di determinati requisiti, l’aliquota AJD si riduce per l’abitazione principale, per i giovani acquirenti o per le famiglie numerose; il calcolatore qui sopra ti indica l’importo esatto per il tuo caso.

Come si calcola

A differenza di un immobile esistente, soggetto all’imposta di trasferimento immobiliare ITP con aliquote progressive a scaglioni (per maggiori dettagli consulta la guida l’imposta di trasferimento immobiliare a scaglioni nelle Baleari), l’acquisto di una nuova costruzione si calcola in 2 passaggi distinti. Prima l’IVA: si applica al prezzo di acquisto concordato al netto dell’imposta, con l’aliquota ridotta prevista per le abitazioni anche agli eventuali posti auto pertinenziali; per le unità commerciali, i terreni acquistati separatamente e i posti auto aggiuntivi si applica invece l’aliquota ordinaria. Poi l’AJD: la sua base imponibile non è l’importo in fattura comprensivo di IVA, ma il valore dell’immobile stesso; l’IVA non rientra nella base imponibile dell’AJD. È uno degli aspetti su cui gli acquirenti sbagliano più spesso, perché tendono istintivamente a calcolare l’imposta sull’importo totale della fattura.

Su questa base, il notaio applica l’aliquota AJD ordinaria, salvo che il valore raggiunga la soglia prevista per l’aliquota maggiorata. In tal caso, l’aliquota più alta si applica all’intera base imponibile, non soltanto alla parte eccedente. Questa è la differenza tra la soglia di valore dell’AJD per le nuove costruzioni e gli scaglioni ITP per gli immobili esistenti, nei quali soltanto la quota di valore che supera ciascuno scaglione viene tassata all’aliquota superiore: per l’AJD si tratta di una vera e propria soglia, non di un’aliquota media.

Le agevolazioni rendono il calcolo più complesso, perché entrano in gioco 2 importi diversi, facilmente confondibili. Il primo è la soglia di accesso: a Maiorca 331.859,70 €, a Minorca 331.859,70 €, a Ibiza 378.211,68 € e a Formentera 378.211,68 €. Al di sotto di questa soglia puoi beneficiare di un’agevolazione. Il secondo è il tetto massimo di 270.151,20 €: la quota di valore fino alla quale si applica effettivamente l’aliquota ridotta. I 2 importi derivano da norme diverse e non coincidono. Se il valore dell’immobile supera la soglia di accesso, l’agevolazione decade interamente; se resta al di sotto ma supera il tetto massimo, l’aliquota ridotta si applica solo fino a tale limite, mentre il resto viene tassato all’aliquota ordinaria. È l’aspetto più spesso frainteso dell’AJD nelle Baleari, ed è proprio per questo che il calcolatore qui sopra verifica separatamente entrambi i limiti.

Esempi di calcolo

Sotto il calcolatore trovi 3 esempi completi: 2 volte lo stesso appartamento di nuova costruzione — una con la bonificazione per gli under 30, l’altra senza alcuna agevolazione — e un terreno edificabile, al quale si applica l’aliquota ordinaria dell’IVA. Inserisci il prezzo di acquisto, l’isola e il tuo profilo di acquirente per visualizzare il dettaglio esatto di IVA, AJD e dell’eventuale risparmio nel tuo caso; i valori concreti sono forniti esclusivamente dal calcolatore, non da questo testo.

Casi particolari

Il calcolo di base nel calcolatore qui sopra copre il caso standard: immobile residenziale di nuova costruzione, alla prima vendita da parte del costruttore e senza agevolazioni. Esistono però diverse situazioni che si discostano da questo schema e meritano un approfondimento.

• Aliquota maggiorata oltre la soglia di valore: Se la base imponibile dell’AJD raggiunge la soglia di 1.000.000 € — non è necessario superarla — l’aliquota passa, sull’intera base, dall’aliquota ordinaria di 1,5% a quella maggiorata di 2%. Nel segmento premium di Maiorca, questa è più la regola che l’eccezione.
• Aliquote ridotte per l’abitazione principale: Se l’abitazione di nuova costruzione diventa la tua abitazione principale, utilizzata direttamente da te, l’aliquota scende a 1%. Per gli acquirenti sotto i 36 anni, le persone con disabilità e le famiglie numerose o monoparentali, scende ulteriormente all’aliquota super ridotta di 0,5%. Entrambe le aliquote presuppongono che la base non superi la soglia di accesso prevista per la rispettiva isola e si applicano solo fino al massimale; la parte eccedente è tassata all’aliquota ordinaria.
• Bonificazione per gli under 30 e le persone con disabilità: A determinate condizioni aggiuntive, l’imposta dovuta viene azzerata fino al massimale — con una bonificazione di 100%. Questa bonificazione richiede contemporaneamente 7 condizioni, che confermi selezionando il profilo nel calcolatore:
  1. residenza abituale nelle Baleari da almeno 3 anni prima dell’acquisto,
  2. si tratta della tua prima abitazione, della quale possiedi in piena proprietà almeno la metà,
  3. non possiedi già almeno la metà di un’altra abitazione,
  4. l’abitazione diventa la tua vivienda habitual (abitazione principale utilizzata stabilmente da te),
  5. il valore dell’immobile non supera né il massimale né la soglia di accesso,
  6. la tua base imponibile ai fini dell’IRPF (imposta sul reddito spagnola) rimane inferiore a 52.800 € in caso di dichiarazione individuale oppure a 84.480 € in caso di dichiarazione congiunta,
  7. e — il requisito che esclude molti acquirenti — finanzi almeno 60% del valore di perizia tramite un mutuo ipotecario. Chi paga in contanti non soddisfa questo requisito e, di conseguenza, non ottiene la bonificazione, anche se rispetta tutti gli altri 6 punti.
• Bonificazione per le abitazioni a prezzo regolamentato: La legge prevede 2 categorie: la vivienda de precio tasado e la vivienda de precio limitado (VPL). Per questa categoria, l’imposta dovuta si riduce di 50% — diversamente dalle precedenti agevolazioni, senza massimale e quindi calcolata sull’intera base imponibile.
• Soglia di valore diversa per le famiglie numerose e monoparentali: Per questa categoria, la soglia di accesso non corrisponde al limite ordinario dell’isola, ma viene innalzata di 15%. Fanno eccezione le famiglie monoparentali della categoría general (la categoria ordinaria, non quella speciale): per loro l’aumento non si applica. Resta quindi valido il normale limite di valore previsto per la loro isola, lo stesso applicato alle altre agevolazioni.
• Terreno e unità commerciale: Un terreno edificabile acquistato separatamente e le unità commerciali sono soggetti all’aliquota IVA ordinaria del 21%, anziché a quella ridotta prevista per le abitazioni, anche se vengono acquistati insieme a un’abitazione nella stessa operazione.
• Acquistare il terreno e affidare la costruzione in proprio — non tutto è soggetto all’aliquota ordinaria: Se acquisti il terreno e poi affidi personalmente i lavori, sul terreno paghi l’aliquota ordinaria, mentre sul contratto di costruzione si applica l’aliquota ridotta del 10%. Il contratto deve essere stipulato direttamente tra il committente e l’impresa edile e riguardare un edificio destinato prevalentemente a uso abitativo; per “prevalentemente” si intende almeno la metà della superficie costruita (Art. 91.Uno.3.1º LIVA). Se calcoli entrambe le voci forfettariamente con l’aliquota ordinaria, finisci per stimare un costo decisamente troppo alto per la parte relativa alla costruzione.
• Il 3º posto auto e il ripostiglio: L’aliquota IVA ridotta prevista per le abitazioni copre solo 2 posti auto per unità abitativa; per ogni posto ulteriore, sulla relativa quota del prezzo d’acquisto si applica l’aliquota ordinaria. Un ripostiglio (trastero), invece, è considerato un locale accessorio dell’abitazione se si trova nello stesso edificio e viene trasferito insieme a essa; se è esterno oppure viene acquistato separatamente, è soggetto all’aliquota ordinaria. I locali commerciali non sono mai considerati accessori, neppure se trasferiti insieme all’abitazione.
• Dichiarazione di nuova costruzione e divisione come atti distinti: La declaración de obra nueva (dichiarazione di nuova costruzione) e la división horizontal (suddivisione in proprietà immobiliari) sono atti notarili e soggetti a iscrizione distinti, ciascuno con la propria AJD. Se acquisti un’abitazione finita da un costruttore, questi oneri sono già stati sostenuti dal costruttore; se costruisci in proprio, devi aggiungerli all’AJD sull’atto di acquisto. Il calcolatore qui sopra considera l’atto di acquisto, non questi 2 atti.
• Pagamento a rate nell’acquisto sulla carta: Se acquisti sulla carta e paghi a rate, l’IVA è dovuta già con ogni acconto, mentre l’AJD diventa dovuta solo al momento dell’atto notarile: 2 momenti diversi nell’ambito dello stesso acquisto. Il calcolatore utilizza volutamente un’unica data di riferimento; se le rate e l’atto ricadono in anni soggetti a normative diverse, il risultato è approssimativo e ti conviene rivolgerti al tuo consulente fiscale.
• Più acquirenti, ma solo uno ha diritto all’agevolazione: Le agevolazioni sono personali e si applicano alla rispettiva quota acquistata. Se una coppia compra insieme e solo una persona soddisfa i requisiti, l’agevolazione si applica soltanto alla sua quota. Il calcolatore qui sopra prende in considerazione un singolo acquirente.
• Il limite di 5.000 m²: In relazione alle nuove costruzioni, talvolta viene citato un limite di superficie per il terreno accessorio urbanizzato (Art. 20.Uno.22º LIVA). Questo limite, però, non riguarda le nuove costruzioni, bensì la seconda cessione, cioè la rivendita di una villa unifamiliare già esistente: stabilisce quanta superficie di terreno accessorio urbanizzato possa rientrare ancora nell’esenzione IVA prevista per la rivendita. Non ha alcuna rilevanza per il tuo acquisto di nuova costruzione.
• AJD sull’atto ipotecario: Se finanzi la nuova costruzione con un’ipoteca, anche la sua costituzione notarile e l’iscrizione nel registro immobiliare sono considerate un distinto atto documentato e possono essere soggette a un’ulteriore AJD, indipendentemente dall’AJD sull’atto di acquisto. Se prevedi un finanziamento, dovresti calcolare questa voce separatamente; trovi maggiori informazioni nelle nostre guide su un finanziamento senza residenza in Spagna e sul confronto tra tassi d’interesse fissi e variabili.
• AJD per altri atti: Anche altri atti notarili soggetti a registrazione legati all’immobile, come successive modifiche o accordi integrativi, possono essere soggetti autonomamente all’AJD, a prescindere dall’acquisto stesso.
• Il valor de referencia (valore catastale di riferimento) come soglia minima: In linea di principio, la base imponibile è il valore dichiarato nell’atto. Non può però essere inferiore al valor de referencia. Se questo valore di riferimento ufficiale supera il prezzo concordato, è quello a fare fede: è la causa più frequente delle richieste integrative dell’ATIB (autorità fiscale delle Baleari).

Nessuno di questi casi particolari viene verificato automaticamente dal calcolatore, a meno che tu non selezioni il profilo corrispondente: in caso di dubbio, chiarisci la tua situazione specifica con la tua Gestoría (ufficio amministrativo che si occupa delle pratiche con le autorità) o con un consulente fiscale prima dell’atto notarile.

Termini e moduli

L’AJD non viene calcolata automaticamente: devi calcolarla e presentarla direttamente all’ATIB tramite il Modelo 600 (modulo fiscale per l’autoliquidazione). Il termine è di 1 mese dalla data dell’atto imponibile: per un semplice acquisto, quindi, dalla escritura; in caso di ipoteca aggiuntiva, dalla relativa stipula.

1. Stipula notarile del contratto di acquisto (escritura) oppure dell’ipoteca, presso il notaio di tua scelta a Mallorca.
2. Determinazione della base imponibile: il valore riportato nell'atto, ma almeno il valor de referencia del catasto.
3. Calcolo di IVA e AJD in base alla normativa vigente nelle Baleari, a cura del notaio, della Gestoría o del consulente fiscale.
4. Autoliquidazione e pagamento tramite il Modelo 600 presso l'ATIB.
5. Presentazione della ricevuta di pagamento al Registro immobiliare (Registro de la Propiedad) per la registrazione.

Sull'atto stesso è inoltre dovuta una seconda voce, decisamente più contenuta: la cuota fija, un importo fisso per ogni foglio compilato di carta bollata ufficiale (papel timbrado), attualmente 0,30 € per foglio. È indipendente dal valore dell'immobile e si applica a ogni atto notarile, anche quando non è dovuta alcuna AJD calcolata in base al valore. L'AJD vera e propria, calcolata sul valore — quella determinata dal calcolatore qui sopra — è invece denominata cuota gradual. Le 2 voci sono giuridicamente distinte e vengono riscosse entrambe sullo stesso atto.

Poiché le scadenze e i dettagli della procedura possono variare a seconda del notaio e del comune, è consigliabile coordinarsi per tempo con la tua Gestoría o con il tuo avvocato per l'acquisto di immobili in Spagna, affinché il pagamento avvenga entro i termini.

Errori frequenti

1. Confondere AJD e ITP. Un immobile esistente è soggetto a ITP, mentre una nuova costruzione acquistata dal promotore è soggetta a IVA più AJD. Le 2 imposte non si applicano mai contemporaneamente: una classificazione errata altera notevolmente il budget.
2. Dimenticare l'AJD oltre all'IVA. Chi considera solo l'IVA nel piano di finanziamento trascura spesso il fatto che l'AJD si aggiunge come voce autonoma.
3. Confondere l'AJD sull'atto di acquisto con quella sull'atto di mutuo. Se acquisto e finanziamento avvengono contemporaneamente, l'AJD si applica 2 volte: una sull'atto di acquisto e una sull'atto di mutuo. Entrambe le voci devono essere incluse separatamente nel budget.
4. Equiparare la soglia di accesso al tetto massimo. Il limite di valore oltre il quale un'agevolazione viene completamente meno e la quota di valore alla quale si applica l'aliquota ridotta sono 2 cifre diverse, previste da norme differenti: non sono la stessa cosa.
5. Aspettarsi la bonificazione per gli under 30 senza mutuo. Chi paga in contanti non soddisfa 1 dei 7 requisiti e non ottiene la bonificazione, indipendentemente dall'età o dagli altri criteri.
6. Considerare l'aliquota AJD maggiorata come uno scaglione. A differenza dell'ITP sugli immobili esistenti, quando si supera il limite di valore non viene tassata a un'aliquota più alta solo la parte eccedente, ma l'intera base imponibile.
7. Applicare il limite di 5.000 metri quadrati alle nuove costruzioni. Questo limite di superficie previsto dalla legge sull'IVA riguarda la rivendita di una villa unifamiliare, non la prima vendita effettuata dal promotore.
8. Trattare il contratto di costruzione come il terreno. Il terreno e il contratto di costruzione sono soggetti ad aliquote diverse: chi calcola entrambi forfettariamente all'aliquota ordinaria sovrastima notevolmente l'imposta sulla parte relativa alla costruzione.
9. Controllare il valore di riferimento catastale solo dopo l’acquisto. Se supera il prezzo di acquisto, costituisce la base imponibile e determina anche se puoi ancora beneficiare di un’agevolazione. Entrambi gli aspetti si possono verificare prima, non negoziare in seguito.
10. Riprendere indicazioni obsolete da fonti datate. Aliquote, tetti e soglie di valore cambiano per legge e regolamento; affidati alla normativa vigente, che il calcolatore aggiorna a ogni modifica legislativa, non ad articoli datati o regole empiriche.

Base giuridica e aggiornamento

L’IVA sulle nuove costruzioni si basa sulla Ley 37/1992 (LIVA) statale: l’art. 90 stabilisce l’aliquota ordinaria, l’art. 91 quella ridotta per le abitazioni e l’art. 20.Uno.22º disciplina la distinzione rispetto alla seconda cessione. L’AJD è regolata dal Decreto Legislativo 1/2014 delle Baleari: art. 15 (aliquota ordinaria), art. 17 (aliquote ridotte e superridotte), art. 17 bis (aliquota maggiorata), art. 19 quater (agevolazione per gli under 30 e le persone con disabilità), art. 19 quinquies (agevolazione precio tasado) e Disposición adicional quinta, che riunisce tetti e soglie di valore. La base imponibile e la cuota fija sono disciplinate dal Real Decreto Legislativo 1/1993 statale (art. 30 e art. 31). Sotto il risultato nel calcolatore trovi la normativa vigente esatta, con i link alle fonti originali: inserire qui un elenco separato delle fonti sarebbe destinato a diventare obsoleto, mentre il calcolatore rimane aggiornato a ogni modifica legislativa.

Domande frequenti

Cosa succede dopo?

Dopo aver pagato IVA e AJD e aver registrato l’atto nel Registro della Proprietà, l’acquisto dell’immobile non è ancora concluso dal punto di vista fiscale: come proprietario a Maiorca dovrai sostenere ulteriori imposte ricorrenti, prima fra tutte l’IBI annuale. Se intendi affittare l’immobile, dovresti inoltre informarti sugli obblighi fiscali relativi ai redditi da locazione per i non residenti; in caso di successiva vendita, entrano poi in gioco altre imposte. La guida tutto sull’acquisto di un immobile a Maiorca offre una panoramica di tutte le voci legate all’acquisto, mentre la sezione Imposte & diritto raccoglie tutti i temi fiscali e giuridici relativi al tuo immobile. Ecco alcuni punti di partenza:

• l’imposta fondiaria annuale IBI — l’imposta fondiaria annuale dopo l’acquisto
• cosa si applica agli acquirenti senza residenza in Spagna — particolarità per gli acquirenti senza residenza in Spagna
• il quadro completo dei costi accessori all’acquisto — la panoramica completa di tutte le voci oltre a IVA e AJD

Checklist prima della stipula

Prima di sederti dal notaio, dovresti aver spuntato questi punti:

• Chiarito se si tratta di una nuova costruzione o di un immobile esistente → prevista l’imposta corretta (IVA + AJD vs. ITP)
• Verificata la tipologia dell’immobile: abitazione, unità commerciale, terreno o posto auto aggiuntivo
• Verificato il Valor de referencia del Catasto (superiore al prezzo di acquisto?)
• Considerata la soglia di valore per l’aliquota AJD maggiorata
• Verificato il diritto a un’agevolazione — valutate separatamente la soglia di accesso E il tetto massimo
• In caso di bonus per gli under 30: verificate una per una tutte le 7 condizioni, in particolare il mutuo ipotecario
• In caso di finanziamento: prevista separatamente l’AJD sull’atto di mutuo
• Scadenza del Modelo 600 segnata in calendario (1 mese dalla stipula dell’atto, ATIB)
• Incaricato un avvocato o una Gestoría per la presentazione