Mallorca.com
immobili

AJD in Spagna a Maiorca: l’imposta di bollo su nuove costruzioni, mutui e atti notarili

Responsabile del contenuto: Frank Menze

Se acquisti un immobile a Maiorca, incontrerai quasi sempre 3 sigle: ITP, IVA e AJD. Mentre l’ITP si applica agli immobili usati e l’IVA alle nuove costruzioni, l’AJD (Actos Jurídicos Documentados, in italiano: imposta sugli atti giuridici documentati) viene spesso sottovalutata. Eppure può aggiungersi in caso di acquisto di una nuova costruzione, costituzione di un mutuo e numerosi altri atti notarili. In questa guida scoprirai quando si applica l’AJD, in cosa differisce da ITP e IVA, quali aliquote vigono nelle Isole Baleari e come calcolare realisticamente il carico fiscale legato all’acquisto di un immobile.

AJD Spagna: imposta di bollo per nuove costruzioni e mutui a Mallorca

Stai pensando di acquistare un immobile a Maiorca e vuoi calcolare con precisione le spese accessorie, AJD inclusa?

Che cos’è l’imposta AJD e quando si applica?

L’AJD rientra nell’"Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados" (ITPAJD) e, a differenza di ITP e IVA, non tassa il trasferimento di proprietà in sé, bensì la stipula notarile e l’iscrizione di determinate operazioni nei registri pubblici, come il registro immobiliare. In pratica, ogni volta che un’operazione viene formalizzata davanti al notaio e iscritta nel Registro de la Propiedad, l’AJD può essere dovuta in aggiunta a un’altra imposta, solitamente l’IVA. Questo riguarda in particolare l’acquisto di immobili di nuova costruzione e la costituzione di un mutuo.

È importante distinguere bene i casi: per gli immobili usati si applica di norma l’ITP, mentre per le nuove costruzioni si applica l’IVA. Le 2 imposte si escludono a vicenda e non vengono mai applicate contemporaneamente. L’AJD è indipendente da entrambe e, per le nuove costruzioni e gli atti di mutuo, si aggiunge regolarmente all’IVA.

AJD, ITP e IVA: come interagiscono le 3 imposte

Per chi acquista a Maiorca, è fondamentale capire quale imposta si applica a ciascun tipo di immobile. La tabella seguente illustra la logica di base:

Tipo di immobile Imposta principale Possibile anche AJD applicabile?
Immobile di seconda mano (rivendita) ITP (a scaglioni, Baleari) – di norma no
Immobile di nuova costruzione (prima occupazione) IVA 10 % (immobile residenziale) AJD sì
Immobile commerciale / terreno di proprietà di un'impresa IVA 21 % AJD sì
Atto ipotecario (indipendentemente dal tipo di immobile) – AJD sulla costituzione dell'ipoteca sì

Nota: l’imposta sul trasferimento di immobili (ITP) e l’imposta sul valore aggiunto (IVA) non si applicano mai contemporaneamente all’acquisto di un immobile. L’AJD va considerata separatamente, poiché è legata all’atto notarile stesso.

AJD per l’acquisto di una nuova costruzione a Maiorca

Se acquisti un immobile di nuova costruzione al primo utilizzo, ad esempio direttamente dal costruttore, il prezzo d’acquisto è soggetto a IVA. Per gli immobili residenziali, inclusi fino a due posti auto pertinenti per unità abitativa, si applica un’IVA del 10 %. Se invece si tratta di un terreno venduto da un’impresa commerciale o di un immobile a uso commerciale, l’aliquota IVA è del 21 %. Oltre all’IVA, per l’acquisto di una nuova costruzione si applica l’AJD sul valore indicato nell’atto notarile.

Prezzo d’acquisto nuova costruzione (esempio) IVA (10 %) AJD (1,5 %) Carico fiscale complessivo approssimativo
300.000 € 30.000 € 4.500 € 334.500 €
600.000 € 60.000 € 9.000 € 669.000 €
1.200.000 € 120.000 € 18.000 € 1.338.000 €

Nota: gli esempi si basano sull’aliquota AJD generale delle Baleari, pari a 1,5 %. Per la prima abitazione principale fino a 270.151,20 euro si applica un’aliquota ridotta dell’1 %. Per chi ha meno di 36 anni, le persone con disabilità, le famiglie numerose e quelle monoparentali si applica un’aliquota super ridotta dello 0,5 % sui primi 270.151,20 euro; sulla quota eccedente si applica l’1,5 %.

Il calcolo dell’ATIB: una persona di età inferiore a 30 anni acquista il 23. Juni 2026 un appartamento di nuova costruzione a Palma per 325.000 euro. Si applica l’agevolazione del 100 % introdotta con la Ley 4/2026, ma soltanto sull’imposta dovuta per i primi 270.151,20 euro. Sui restanti 54.848,80 euro si applica l’aliquota generale dell’1,5 %. L’importo da pagare è di 822,73 euro. Prima del 14. Juni 2026 sarebbero stati 4.064,54 euro (1,2 % sui primi 270.151,20 euro, 1,5 % sulla quota eccedente).

AJD sull’atto di mutuo

Se richiedi un mutuo per acquistare un immobile, anche la costituzione del mutuo ipotecario viene formalizzata con atto notarile e iscritta nel registro immobiliare. Anche questa operazione può essere soggetta ad AJD, poiché costituisce un atto giuridico documentato autonomo, indipendentemente dal fatto che l’immobile sia di nuova costruzione o usato. Se prevedi di ricorrere a un finanziamento, dovresti quindi considerare l’AJD come una voce di costo distinta, accanto alle spese notarili, di registro immobiliare e bancarie, e chiarire con la banca finanziatrice e il tuo avvocato come vengono ripartiti i costi nel singolo caso.

Voce di costo per l’accensione del mutuo Quando è dovuta
AJD sull’atto di mutuo in sede di stipula notarile dell'ipoteca
Spese notarili (atto di compravendita) alla firma dell'escritura
Iscrizione nel registro immobiliare dopo la stipula
Spese bancarie (ad es. perizia di stima) nell'ambito dell'erogazione del mutuo

Trovi ulteriori dettagli sul finanziamento nelle nostre guide dedicate all'ipoteca per non residenti e al confronto tra ipoteche a tasso fisso e variabile.

AJD per altri atti notarili

Oltre all'acquisto di immobili di nuova costruzione e alla costituzione di un'ipoteca, l'AJD può in linea di principio rilevare anche per altri atti notarili soggetti a registrazione, ad esempio per determinate modifiche o accordi integrativi relativi a un immobile. Per chi acquista a Maiorca, l'acquisto di un immobile di nuova costruzione con contestuale accensione di un'ipoteca è un caso frequente in cui l'AJD si applica in 2 fasi: una volta sull'atto di compravendita e una volta sull'atto ipotecario.

Panoramica delle aliquote fiscali e degli esempi di calcolo

Poiché AJD, ITP e IVA si combinano in modo diverso a seconda del tipo di immobile, è utile avere una panoramica complessiva delle aliquote rilevanti nelle Baleari:

Imposta Aliquota Si applica a
ITP (a scaglioni) 8 % fino a 400.000 € Immobile di seconda mano
ITP 9 % sulla quota da 400.001–600.000 € Immobile di seconda mano
ITP 10 % sulla quota da 600.001–1.000.000 € Immobile di seconda mano
ITP 12 % sulla quota da 1.000.001–2.000.000 € Immobile di seconda mano
ITP 13 % sulla quota a partire da 2.000.001 € Immobile di seconda mano
ITP agevolata (2 %) 2 % sui primi 270.151,20 €, per l'eccedenza si applica l'aliquota ordinaria dell'8 % tra gli altri, acquirenti di età inferiore a 36 anni che acquistano la prima casa, soglia minima di disabilità per familiari, abitazione di un genitore convivente con figli
agevolazione ITP del 100 % 100 % dell'imposta dovuta sui primi 270.151,20 €, per l'eccedenza 8 % persone di età inferiore a 30 anni e persone con disabilità a partire dal 33 %, a ulteriori condizioni
IVA 10 % immobile residenziale di nuova costruzione, inclusi fino a 2 posti auto
IVA 21 % immobile commerciale / terreno di proprietà di aziende
AJD ordinaria 1,5 % atti notarili (tra cui acquisto di nuove costruzioni, mutuo)
AJD ridotta 1 % prima abitazione principale, valore fino a 270.151,20 €
AJD superridotta 0,5 % sui primi 270.151,20 €, eccedenza all'1,5 % Persone sotto i 36 anni, persone con disabilità, famiglie numerose e monoparentali
Agevolazione AJD del 100 % 100 % dell'imposta dovuta sui primi 270.151,20 €, eccedenza all'1,5 % persone sotto i 30 anni e persone con disabilità a partire dal 33 % (Ley 4/2026)

Esempio di calcolo per un immobile usato da 500.000 €: sui primi 400.000 € si applica l'8 % di ITP (32.000 €), sui restanti 100.000 € (400.001–500.000 €) il 9 % di ITP (9.000 €). L'ITP complessiva ammonta quindi a 41.000 €: in questo caso non si applica l'AJD, poiché per gli immobili usati ITP e AJD sono generalmente alternative tra loro.

Procedura: come e quando si paga l'AJD?

  1. Stipula notarile del contratto di acquisto (escritura) o dell'ipoteca presso il notaio di tua scelta a Maiorca.
  2. Determinazione della base imponibile in base al valore indicato nell'atto.
  3. Calcolo dell'AJD in base all'aliquota vigente nelle Baleari da parte del notaio, del gestor o del commercialista.
  4. Autoliquidazione e pagamento dell'imposta presso l'autorità fiscale delle Baleari competente (ATIB).
  5. Presentazione della ricevuta di pagamento al registro immobiliare (Registro de la Propiedad) per l'iscrizione.

Nota: poiché le scadenze e i dettagli della procedura possono variare a seconda del notaio e del comune, ti consigliamo di confrontarti per tempo con il tuo avvocato o gestor prima della firma del contratto, affinché il pagamento avvenga entro i termini previsti.

Gli errori più comuni nella gestione dell'AJD

  • Gli acquirenti confondono l'AJD con l'ITP e calcolano male le spese accessorie, presumendo che entrambe le imposte si applichino sempre contemporaneamente.
  • Quando acquisti un immobile di nuova costruzione, potresti dimenticare di includere nella pianificazione finanziaria l'AJD, che si aggiunge all'IVA.
  • Se stipuli contestualmente un mutuo, tieni presente che l'AJD sull'atto di mutuo è una voce distinta dall'AJD sull'atto di compravendita.
  • Non adottare aliquote fiscali tratte da fonti datate senza verificarle: aliquote e franchigie possono cambiare.

Cosa succede dopo?

Dopo aver pagato l'AJD e registrato l'immobile nel Registro della Proprietà, l'acquisto non è ancora concluso dal punto di vista fiscale: come proprietario a Maiorca dovrai sostenere ulteriori imposte ricorrenti, come l'IBI annuale. Se desideri affittare l'immobile, dovresti inoltre informarti sugli obblighi fiscali relativi ai redditi da locazione per i non residenti. In caso di vendita successiva, entrano nuovamente in gioco altre imposte.

Checklist: AJD per l'acquisto di un immobile a Maiorca

  • Chiarisci il tipo di immobile: nuova costruzione (IVA + AJD) o immobile usato (ITP)?
  • Concorda con il notaio/avvocato la base imponibile dell'atto
  • Verifica l'aliquota AJD vigente per le Baleari presso ATIB o un consulente fiscale
  • Se accendi un mutuo, considera l'AJD aggiuntiva sull'atto di mutuo
  • Chiarisci con il gestor le scadenze per l'autoliquidazione e il pagamento
  • Tieni pronta la ricevuta di pagamento prima dell'iscrizione nel Registro della Proprietà
  • Prima di firmare il contratto, fatti calcolare per iscritto i costi accessori complessivi (ITP/IVA, AJD, notaio, Registro della Proprietà, avvocato)

Conclusione

A Maiorca l'AJD non è un aspetto secondario, ma una voce di costo a sé stante che si aggiunge all'IVA soprattutto nell'acquisto di nuove costruzioni e ogni volta che viene stipulato un mutuo. Se distingui chiaramente tra ITP, IVA e AJD e calcoli per tempo le aliquote con notaio, avvocato e consulente fiscale, eviterai spiacevoli sorprese al momento del conteggio finale. In particolare per importi di acquisto elevati o per operazioni che combinano nuova costruzione e mutuo, conviene richiedere un calcolo personalizzato e scritto prima della firma del contratto.

Fonti ufficiali

  • Agencia Tributaria de las Illes Balears (ATIB) – autorità fiscale competente per l’ITP/AJD nelle Baleari: https://www.atib.es
  • Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) – autorità fiscale statale della Spagna: https://www.agenciatributaria.es
  • Boletín Oficial del Estado (BOE) – organo di pubblicazione delle leggi fiscali spagnole, tra cui la Ley del ITPAJD: https://www.boe.es

Per approfondire su mallorca.com: Acquistare immobili a Mallorca, Imposte e diritto, Imposta IBI in Spagna, Acquirenti stranieri di immobili a Mallorca, Verificare il registro immobiliare spagnolo

Cosa significa AJD per esteso in spagnolo?
AJD sta per Actos Jurídicos Documentados, ossia «imposta sugli atti documentati». Si applica a determinati atti stipulati davanti al notaio e iscritti nel registro immobiliare.
L’AJD si applica anche all’acquisto di un immobile usato?
Di norma no: per gli immobili usati si applica generalmente l’ITP, mentre, nella classica compravendita di rivendita, ITP e AJD si escludono a vicenda.
A quanto ammonta l’AJD nelle Baleari?
L’aliquota ordinaria è pari all’1,5 % del valore indicato nell’atto. Per la prima abitazione fino a 270.151,20 Euro si applica l’1 %; per gli under 36, le persone con disabilità e le famiglie numerose e monoparentali, l’aliquota è dello 0,5 % sui primi 270.151,20 Euro. Per gli under 30 e le persone con un grado di disabilità pari o superiore al 33 %, a determinate condizioni può essere riconosciuta un’agevolazione del 100 %.
L’AJD si aggiunge all’IVA nell’acquisto di un immobile di nuova costruzione?
Sì, nell’acquisto di un immobile di nuova costruzione destinato al primo utilizzo, oltre all’IVA (10 % per gli immobili residenziali, 21 % per gli immobili commerciali o i terreni di proprietà di aziende), si applica anche l’AJD sull’atto di compravendita.
L’AJD è dovuta anche per la costituzione di un’ipoteca?
Sì, la stipula notarile e l’iscrizione al registro immobiliare di un’ipoteca costituiscono un atto giuridico documentato autonomo, sul quale può essere dovuta l’AJD, indipendentemente dal regime fiscale applicabile all’acquisto dell’immobile stesso.
Chi calcola e paga l’AJD durante l’acquisto?
Di norma il notaio, il gestor o il consulente fiscale determinano la base imponibile sulla base dell’atto; l’autoliquidazione e il pagamento avvengono presso l’autorità fiscale delle Baleari competente prima dell’iscrizione al registro immobiliare.
Esiste un’aliquota ridotta per la prima abitazione a Maiorca?
Sì, e dalla Ley 4/2026 opera come **tetto massimo**, non come una soglia del tipo tutto o niente. L’aliquota agevolata si applica ai primi 270.151,20 Euro della base imponibile, mentre la parte eccedente viene tassata con l’aliquota ordinaria dell’8 %. Un acquirente under 36 che compra la sua prima abitazione per 325.000 Euro paga quindi il 2 % su 270.151,20 Euro e l’8 % sui restanti 54.848,80 Euro, per un totale di 9.790,92 Euro anziché 26.000 Euro con l’aliquota ordinaria. L’eventuale diritto all’agevolazione dipende invece dal limite di valore previsto per ciascuna isola: 331.859,70 Euro a Maiorca e Minorca, 378.211,68 Euro a Ibiza e Formentera.
ITP e IVA si escludono sempre nell’acquisto di un immobile?
Sì, secondo la prassi corrente, nell’acquisto di un immobile l’imposta sul trasferimento patrimoniale (ITP) e l’imposta sul valore aggiunto (IVA) non si applicano mai contemporaneamente: a seconda del tipo di immobile, si applica l’una o l’altra imposta.