IBI a Maiorca per comune

A quanto ammonta l’IBI a Maiorca?

L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, l’imposta immobiliare spagnola) è un tributo comunale: a Maiorca, quindi, non esiste un’unica aliquota, ma tante aliquote quanti sono i comuni. Ciascun comune stabilisce autonomamente la propria aliquota (tipo de gravamen, la percentuale applicata alla base imponibile) nel relativo regolamento tributario (ordenanza fiscal). La legge fissa soltanto dei limiti: per gli immobili classificati come urbani (urbana), da 0,4% a 1,1%; per quelli classificati come rurali (rústica), da 0,3% a 0,9%. In determinati casi, i comuni possono superare o ridurre questi limiti.

Per questo, 2 case vicine con lo stesso valore catastale possono ricevere avvisi molto diversi se tra loro passa un confine comunale. Il calcolatore qui sopra indica l’aliquota che abbiamo verificato per il tuo comune nel regolamento pubblicato sul Butlletí Oficial de les Illes Balears e calcola di conseguenza il tuo importo. Trovi tutti i dati necessari sul tuo ultimo avviso.

Come si calcola

La formula semplificata più diffusa, “valore catastale per aliquota”, è corretta solo se non intervengono altri fattori. La legge sulle finanze locali (RDLeg 2/2004) prevede 4 passaggi, e il secondo è quello che porta la maggior parte delle stime a risultare troppo alte.

Passaggio 1: il valore catastale (base imponible)

Il punto di partenza è il valor catastral, il valore ufficiale che il catasto spagnolo (Catastro) attribuisce complessivamente al terreno e all’edificio. Non corrisponde né al prezzo di acquisto, né al valore di mercato, né al valore di riferimento, e di norma è nettamente inferiore. Nel linguaggio della legge, costituisce la base imponible, cioè la base imponibile non ridotta (art. 65). Lo trovi sull’avviso IBI e nel portale catastale.

Passaggio 2: la base imponibile ridotta (base liquidable)

Qui la teoria dei calcoli si confronta con la realtà. Non sempre viene tassato l’intero valore catastale, bensì la base liquidable: il valore catastale al netto di una riduzione (artt. 66-70). La riduzione più frequente si applica dopo una revisione catastale: il nuovo valore, più elevato, non entra in vigore tutto in una volta, ma viene introdotto gradualmente nell’arco di 9 anni. Alcuni comuni prevedono inoltre riduzioni proprie: Pollença, per esempio, tassa i terreni classificati come rurali solo su una parte del valore catastale. Questa disposizione non compare accanto all’aliquota, ma in un altro articolo dello stesso regolamento.

In pratica, per te significa questo: se calcoli l’imposta sull’intero valore catastale mentre al tuo immobile si applica una riduzione, otterrai un importo troppo alto e l’avviso risulterà inferiore alla tua stima. Per questo il calcolatore ti chiede anzitutto quale delle 2 cifre hai a disposizione. Se sul tuo avviso è indicata una base liquidable, usa quella: include già tutte le riduzioni e il risultato corrisponde all’importo previsto dalla legge. Se conosci soltanto il valore catastale, riceverai un importo indicativo, dichiarato chiaramente come tale.

Passaggio 3: l’importo dell’imposta (cuota íntegra)

La base liquidable moltiplicata per l’aliquota del comune dà la cuota íntegra, ovvero l’imposta lorda prima di qualsiasi riduzione (art. 71.1 in combinato disposto con l’art. 72). È l’importo indicato dal calcolatore se inserisci la cifra riportata nell’avviso.

Passaggio 4: l’importo da pagare (cuota líquida)

L’importo che viene infine addebitato è la cuota líquida: la cuota íntegra meno le riduzioni e le esenzioni applicabili al tuo caso (art. 71.2, 73 e 74). Può essere sensibilmente inferiore all’imposta lorda e, in un caso particolare, anche superiore: quello della maggiorazione per gli alloggi permanentemente non abitati. Il calcolatore non considera volutamente le riduzioni: dipendono da requisiti personali che non può conoscere e, nella maggior parte dei casi, devono essere richieste.

Esempi di calcolo

Il calcolatore qui sopra include esempi già pronti: lo stesso immobile in un comune economico, uno di fascia media e uno più costoso. Con un clic trasferisci i dati e puoi vedere quanto variano gli importi soltanto in base al comune. Le cifre derivano dal registro delle aliquote verificato, non da un esempio nel testo che può diventare datato.

Casi particolari

Dopo una nuova valutazione

Se il Catasto rivaluta gli immobili di un comune, la riduzione del passaggio 2 si applica per nove anni ed è riconosciuta d’ufficio: non devi richiederla. Compare nell’avviso come base liquidable. In questi anni, la differenza tra la stima e l’avviso è massima.

Riduzioni ed esenzioni

Una bonificación è una riduzione percentuale dell’imposta lorda. Alcune sono previste dalla legge (art. 73, ad esempio per gli immobili di proprietà di un promotore immobiliare o per l’edilizia residenziale protetta), altre sono stabilite facoltativamente da ciascun comune (art. 74, ad esempio per le famiglie numerose, il fotovoltaico o l’abitazione principale). Le riduzioni facoltative richiedono quasi sempre che tu sia iscritto al padrón, il registro anagrafico del comune, e si applicano solo dall’anno successivo alla richiesta. Per sapere quali sono disponibili a Maiorca e come richiederle, consulta la guida alla riduzione IBI a Maiorca.

Immobili a uso commerciale

I comuni più grandi possono applicare un’aliquota maggiorata a determinati immobili non destinati a uso abitativo — commercio, uffici, turismo, industria — ma solo a quelli di maggior valore per ciascuna destinazione d’uso. Gli immobili residenziali ne sono espressamente esclusi. Il calcolatore mostra l’aliquota comunale generale; se possiedi un locale commerciale o un hotel, consulta il regolamento.

Alloggi permanentemente non abitati

Un comune può applicare una maggiorazione progressiva all’importo da pagare se un’abitazione resta permanentemente vuota. I requisiti sono rigorosi e, a differenza dell’imposta stessa, la maggiorazione non sorge il 1 gennaio, bensì il 31 dicembre. Per sapere se il tuo comune la applica, consulta la sua ordenanza fiscal.

Garage, ripostiglio, più unità catastali

Non si tassa l’immobile nel suo complesso, bensì ogni singola unità catastale. Garage e ripostiglio hanno spesso un proprio riferimento catastale e quindi un avviso separato. Calcolali distintamente e somma gli importi alla fine, altrimenti ti sfuggirà una parte dell’imposta annuale.

Terreni non edificati e classificazione urbana/rústica

Urbana e rústica sono classificazioni catastali, non descrizioni della posizione. Una casa molto isolata può essere urbana, mentre un terreno non edificato all’interno del centro abitato lo è nella maggior parte dei casi: si applica quindi l’aliquota urbana, anche se non vi sorge alcun edificio. La classificazione è indicata nel tuo avviso e nella visura catastale. Non fare supposizioni: verificala, perché determina l’aliquota.

BICE

Gli immobili con caratteristiche speciali (bienes inmuebles de características especiales, in breve BICE) — centrali elettriche, dighe, aeroporti, porti commerciali — seguono regole proprie e rientrano in una fascia di aliquote specifica. Per i proprietari privati non rappresentano un’insidia: una villa costosa non è un BICE.

Comproprietà

Se l’immobile appartiene a più persone, viene comunque emesso un solo avviso per l’unità immobiliare. Il Comune può indirizzarlo a uno dei comproprietari, che poi regolerà internamente le rispettive quote; su richiesta, molte amministrazioni ripartiscono l’addebito in base alle quote registrate al catasto. Il calcolatore indica sempre l’imposta annuale complessiva dell’immobile, non la tua quota.

Anno di acquisto: chi paga l’IBI?

L’imposta matura il 1 gennaio. Il soggetto passivo è chi, in quella data, detiene la proprietà, il diritto di superficie o l’usufrutto (art. 63.2 e 75.1), per l’intero anno, anche se vende a febbraio. Una vendita nel corso dell’anno non cambia questa regola.

Nella pratica, al momento dell’acquisto l’imposta viene comunque ripartita. Con la sentenza 409/2016, il Tribunal Supremo ha stabilito che, in assenza di accordi diversi, il venditore può addebitare all’acquirente la quota proporzionale al periodo di possesso. La ripartizione proporzionale è quindi la regola prevista dalla legge, non una semplice questione di trattativa: eventuali deroghe devono essere espresse chiaramente e inserite nell’atto notarile. Per sapere come si svolge nel complesso un acquisto, consulta la guida alla procedura legale per l’acquisto di un immobile.

Va tenuto ben distinto il punto in cui l’acquirente può davvero perdere denaro: la responsabilità reale dell’immobile per debiti IBI non pagati (afección real, art. 64.1). Grava sull’immobile, non sulla persona. Chi acquista un immobile con arretrati può essere chiamato a rispondere di tali debiti pregressi, pur non avendoli mai contratti, indipendentemente da quanto stabilito nel contratto di compravendita. Prima dell’appuntamento dal notaio occorre quindi ottenere il certificato dei tributi non pagati, per ogni singola unità catastale.

Scadenze e modalità di pagamento

Nella maggior parte dei comuni di Maiorca, l’IBI viene riscosso dall’amministrazione tributaria delle Baleari, l’ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears). Il periodo di pagamento volontario (periodo voluntario de pago) ricade di norma in autunno, dall’inizio della stagione fino ai primi di dicembre. Alcuni comuni provvedono direttamente alla riscossione e applicano scadenze proprie: Calvià e Inca sono gli esempi più noti. Non fare quindi mai affidamento su un periodo letto da qualche parte, ma consulta l’avviso pubblicato dal tuo Comune per l’anno in corso.

Un aspetto importante per i proprietari che non vivono sull’isola: la maggior parte dei comuni non invia più avvisi cartacei. Non riceverai alcuna lettera di promemoria, ma la scadenza decorre comunque e in seguito si applicano maggiorazioni per ritardato pagamento. La soluzione più sicura è attivare un addebito diretto (domiciliación) su un conto spagnolo: l’importo viene prelevato alla scadenza e molti comuni riconoscono persino una piccola riduzione o la possibilità di pagare a rate. Se vuoi pagare online, trovi l’avviso e l’importo nel portale ATIB.

Tassa rifiuti e Vado: le voci aggiuntive

La tassa sui rifiuti (tasa de residuos, in passato più spesso tasa de basura) non è un'imposta, bensì un corrispettivo per un servizio, ed è del tutto separata dall'IBI: ha un proprio regolamento, una propria base di calcolo e proprie scadenze. Non compare nell'avviso IBI, anche se talvolta viene addebitata insieme a esso. Il criterio di calcolo dipende dal Comune: può basarsi sulla superficie abitativa, sulla destinazione d'uso o sul numero di unità immobiliari. Una casa grande paga sensibilmente di più di un piccolo appartamento.

Il vado è l'autorizzazione che consente di attraversare stabilmente il marciapiede per accedere al tuo garage o passo carrabile e viene addebitato ogni anno. Non ha nulla a che fare con l'IBI. L'aspetto importante è questo: un cartello di vado privo di un'autorizzazione valida e pagata non produce alcun effetto; solo con tale autorizzazione puoi intervenire contro chi parcheggia davanti al tuo accesso. Tutti i tributi comunali dovuti oltre all'IBI sono raccolti nella panoramica su imposte e diritto.

Il Catastro: da dove deriva il valore

Il Catastro è il registro statale nel quale sono censiti tutti i terreni e gli edifici della Spagna, con le loro caratteristiche fisiche, la destinazione d'uso e il valore catastale. Non coincide con il registro immobiliare: il Registro de la Propiedad annota diritti, gravami e ipoteche, mentre il Catastro descrive l'immobile stesso. Per l'IBI conta esclusivamente il Catastro: fornisce la base imponibile, mentre il Comune stabilisce soltanto l'aliquota.

Da qui deriva l'aspetto più importante su cui puoi intervenire direttamente: se i dati catastali non sono corretti, non lo è nemmeno l'avviso. Un ampliamento, una cantina resa abitabile o una piscina costruita in seguito e mai dichiarata prima o poi emergono, al più tardi quando vengono confrontate le immagini aeree, con effetti retroattivi. Al contrario, paghi troppo se una pertinenza demolita risulta ancora nel registro. Le variazioni vanno dichiarate tramite una declaración de alteración catastral: è un obbligo, non una scelta. La guida sulla regolarizzazione degli abusi edilizi a Maiorca spiega cosa fare in caso di costruzioni non autorizzate.

IBI e Modelo 210 sono 2 imposte diverse

È l'errore più frequente e più costoso tra i proprietari che non risiedono in Spagna. L'IBI è un'imposta comunale sulla proprietà e viene versata al Comune o all'ATIB. L'imposta sul reddito dei non residenti, dichiarata con il Modelo 210, è invece un'imposta statale sul reddito e va versata all'Agencia Tributaria. Entrambe riguardano lo stesso immobile, ma procedono in modo indipendente: se ne hai pagata solo una, l'altra resta da saldare. Il calcolatore dell'imposta per uso proprio ti mostra quali importi devi versare e come viene calcolato l'importo.

Errori frequenti

• Calcolare sull'intero valore catastale nonostante sia in corso una riduzione. In questo caso la tua stima risulterà superiore a quella dell'avviso: utilizza la base liquidable indicata nell'avviso.
• Aspettare la lettera. La maggior parte dei Comuni non invia più avvisi cartacei, ma la scadenza decorre comunque.
• Considerare solo l'abitazione. Garage e ripostiglio hanno spesso una propria referenza catastale e un proprio avviso.
• Non verificare eventuali arretrati al momento dell'acquisto. I debiti IBI non saldati gravano sull'immobile tramite l'afección real, non sulla persona del venditore.
• Non dichiarare i dati catastali dopo una ristrutturazione. Il controllo arriverà in seguito, con effetto retroattivo.
• Non richiedere le agevolazioni. Le agevolazioni facoltative del Comune non vengono riconosciute automaticamente.
• Confondere IBI e Modelo 210. 2 imposte, 2 autorità, 2 scadenze.

Base giuridica e aggiornamento

L’IBI è disciplinata dal Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, la legge sulle finanze comunali (Real Decreto Legislativo 2/2004), artt. 60-77: oggetto dell’imposta e responsabilità reale negli artt. 60-64, soggetto passivo nell’art. 63, base imponibile negli artt. 65-70, importo dell’imposta, aliquote e riduzioni negli artt. 71-74, maturazione e periodo d’imposta nell’art. 75. Il valore catastale è disciplinato dalla legge catastale (Real Decreto Legislativo 1/2004). L’aliquota applicabile nel tuo comune è stabilita dalla relativa ordenanza fiscal, pubblicata nel Butlletí Oficial de les Illes Balears.

Le aliquote riportate nel calcolatore provengono da questi regolamenti, verificati singolarmente e confrontati con la banca dati del Ministero delle Finanze. Il calcolatore stesso indica quale aggiornamento si applica a ciascun comune. Questa pagina offre un orientamento e non sostituisce una consulenza per il singolo caso; fanno sempre fede quanto stabilito dall’ufficio catastale e dal tuo comune.

Domande frequenti

Cosa ti serve fare ora

Calcola innanzitutto il tuo caso e, se all’immobile appartengono un garage o un ripostiglio con riferimento catastale proprio, calcola ogni riferimento separatamente. Verifica poi se puoi usufruire di una riduzione dell’IBI; non viene applicata automaticamente. Se sei proprietario senza residenza in Spagna, devi inoltre considerare l’imposta sull’uso proprio tramite il Modelo 210 e, oltre le soglie di esenzione, si aggiunge l’imposta sul patrimonio; per sapere cosa comporta nell’anno di acquisto, consulta Imposta sul patrimonio nell’acquisto di un immobile.

Se prevedi di vendere, calcola le imposte sulla vendita di un immobile; se l’immobile passa a un familiare, considera le regole su eredità e donazioni nelle Baleari. Se invece sei ancora all’inizio, trovi tutte le tappe per acquistare un immobile alla pagina Immobili a Maiorca.