Imposta di trasferimento patrimoniale (ITP) a Maiorca

A quanto ammonta l'imposta di trasferimento patrimoniale (ITP) a Maiorca?

L'imposta di trasferimento patrimoniale (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) a Maiorca varia, a seconda del prezzo d'acquisto, da un'aliquota iniziale del 8% fino a un'aliquota massima del 13%: nelle Baleari si applica un sistema progressivo a scaglioni di prezzo. Poiché ogni scaglione si applica soltanto alla quota che vi rientra, non paghi mai l'aliquota massima sull'intero prezzo d'acquisto, ma un'aliquota media (tipo medio) più bassa. Il calcolatore qui sopra calcola in tempo reale l'aliquota media e l'importo esatto dell'imposta per il tuo prezzo d'acquisto.

Come si calcola

L'ITP funziona con un sistema a scaglioni, simile all'imposta sul reddito tedesca: il prezzo d'acquisto viene suddiviso idealmente in più fasce, ciascuna con la propria aliquota, da un'aliquota iniziale del 8% fino a un'aliquota massima del 13%. È importante ricordare che si tratta di aliquote marginali, non di aliquote fisse. La somma degli importi relativi ai singoli scaglioni determina l'imposta effettivamente dovuta e, di conseguenza, il tipo medio, ossia l'aliquota media che paghi effettivamente sull'intero prezzo d'acquisto. Per questo, chi cerca online informazioni sull'ITP a Maiorca trova spesso cifre contraddittorie: talvolta si fa riferimento all'aliquota marginale dello scaglione più alto raggiunto, altre volte all'aliquota media. Per fare i tuoi calcoli conta soltanto quest'ultima, ed è proprio quella fornita dal calcolatore qui sopra.

Base imponibile: si applica il valore più alto tra 2

L'ITP non viene necessariamente calcolata sull'importo indicato nell'atto notarile di compravendita (escritura). Dal 2022 vale in tutta la Spagna questa regola: la base imponibile corrisponde al valore più alto tra il prezzo d'acquisto dichiarato nell'atto e il valore di riferimento ufficiale (Valor de Referencia), che il catasto spagnolo (Catastro – l'ente catastale spagnolo) ricava ogni anno dai dati di mercato. Se il valore di riferimento supera il prezzo d'acquisto concordato, pagherai comunque sul valore di riferimento: se non lo consideri, l'ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears, l'amministrazione fiscale delle Baleari) ti richiederà la differenza rispetto al prezzo d'acquisto più basso. A Maiorca, dove i prezzi di mercato sono spesso elevati, il valore di riferimento è frequentemente inferiore al prezzo d'acquisto; tuttavia, in caso di prezzi negoziati nettamente al di sotto del livello di mercato, può verificarsi il contrario. Puoi consultare online e in anticipo il valore di riferimento di un immobile specifico presso il Catastro.

La logica delle 2 soglie per le agevolazioni

Dal 14 giugno 2026 (Ley 4/2026), la normativa fiscale delle Baleari prevede 2 valori distinti per le agevolazioni, che spesso vengono confusi:

• Il limite di valore dell'isola stabilisce SE hai diritto o meno a un'agevolazione. A Mallorca e Menorca è pari a 331.859,70 €, mentre a Eivissa (Ibiza) e Formentera è di 378.211,68 €: il calcolatore applica automaticamente il valore corretto per la tua isola.
• Il limite massimo della base imponibile di 270.151,20 € stabilisce a quale parte del valore si applica effettivamente l'aliquota agevolata. Se il valore dell'immobile supera questa soglia, beneficia dell'aliquota agevolata solo la parte fino al limite; sulla parte eccedente si applica l'aliquota prevista oltre il limite massimo della base imponibile (8%).

Il limite di valore dell'isola non è una franchigia. Stabilisce soltanto se hai diritto a un'agevolazione, non fino a quale importo si applica. Questo aspetto è regolato esclusivamente dal distinto limite massimo della base imponibile.

Questa distinzione è il punto in cui più spesso ci si confonde: l'aumento del limite di valore non significa che una quota maggiore del prezzo d'acquisto diventi esente da imposta, ma solo che più acquirenti possono accedere all'agevolazione. Il calcolatore qui sopra applica automaticamente entrambi i valori nell'ordine corretto.

Esempi di calcolo

Il meccanismo risulta più chiaro attraverso alcuni casi tipici. Nel calcolatore qui sopra sono previste, tra le altre, le seguenti situazioni:

• L'acquirente sotto i 30 anni con bonificazione integrale: un acquirente di età inferiore a 30 anni che utilizza l'abitazione come residenza principale (vivienda habitual – il luogo in cui vivi realmente e stabilmente, non una casa per le vacanze) e soddisfa tutti i requisiti per la bonificazione integrale paga di fatto molto meno rispetto al caso ordinario. Il calcolatore ti mostra quanto incide sull'importo finale non appena inserisci il prezzo d'acquisto e selezioni questo profilo di acquirente.
• L'acquirente sotto i 36 anni appena oltre il limite massimo della base imponibile: se il valore dell'immobile supera di poco il limite massimo della base imponibile, l'aliquota ridotta si applica comunque, ma solo fino al limite e non all'intero prezzo d'acquisto. La parte eccedente viene tassata separatamente con l'aliquota prevista per l'importo eccedente. Il calcolatore ti mostra in tempo reale quanto cambia tra un valore «appena sopra» e uno «nettamente sopra».
• Il caso ordinario nella fascia di prezzo alta: in assenza di una disciplina speciale, ad esempio per una seconda casa o per un prezzo d'acquisto ben oltre il limite di valore dell'isola, si applicano integralmente gli scaglioni progressivi, senza agevolazioni. È il caso che ricorre effettivamente in molti acquisti a Mallorca nella fascia di prezzo più alta.

I dati concreti li fornisce esclusivamente il calcolatore: inserisci il prezzo d'acquisto, seleziona l'isola e il profilo dell'acquirente e vedrai subito l'imposta dovuta, l'aliquota media e l'agevolazione applicata, oltre al caso ordinario per confrontare il risparmio. Se stai ancora cercando l'immobile giusto, dai prima un'occhiata alle attuali offerte immobiliari a Mallorca.

Casi particolari: chi ha diritto a quale agevolazione

La normativa fiscale delle Baleari contempla diverse situazioni in cui, al posto dell'aliquota ordinaria, si applicano un'aliquota ridotta o una bonificazione successiva (bonificación – una riduzione dell'imposta già calcolata). Il calcolatore recupera automaticamente tutti i tassi indicati di seguito dal registro aggiornato.

Tutte le aliquote e le agevolazioni si applicano alla quota di valore fino al limite imponibile; sulla parte eccedente si applica l'aliquota ordinaria. Per sapere quale combinazione comporta l'imposta più bassa nel tuo caso, usa il calcolatore qui sopra e modifica il profilo dell'acquirente.

Abitazione principale: requisiti generali

Se acquisti un immobile come abitazione principale (vivienda habitual) e il suo valore resta al di sotto della soglia prevista per la tua isola, si applica un'aliquota ridotta di 4% alla parte del valore fino al limite imponibile. Devi abitarci davvero, non limitarti a trasferirvi la residenza.

Meno di 36 anni e prima abitazione

Se al momento dell'acquisto hai meno di 36 anni e compri la tua prima abitazione, alla quota agevolata del valore si applica un'aliquota ulteriormente ridotta di 2% – sempre entro il limite imponibile.

Disabilità di un ascendente o discendente

La stessa aliquota ridotta prevista per l'acquisto della prima abitazione da parte di chi ha meno di 36 anni si applica anche se, nella tua ultima dichiarazione dei redditi conclusa, avevi diritto al minimo per disabilità di ascendenti o discendenti, ossia genitori, nonni o figli con disabilità ufficialmente riconosciuta, di cui sei fiscalmente responsabile. La disabilità dell'acquirente, invece, rientra nella sezione successiva: non dà diritto a questa aliquota ridotta, ma, dal grado minimo previsto dalla legge, all'agevolazione totale.

Famiglie numerose e monoparentali

Le famiglie con lo status ufficiale di famiglia numerosa (familia numerosa), così come le famiglie monoparentali con figli ufficialmente riconosciuti come tali, pagano un'aliquota ridotta di 2% sulla quota agevolata del valore. Il titolo di riconoscimento deve essere già disponibile al momento dell'acquisto.

Meno di 30 anni o disabilità dal 33%: bonus totale

L’agevolazione più consistente non consiste in un’aliquota ridotta, ma in un bonus di 100% sull’imposta già calcolata. Si applica solo se soddisfi contemporaneamente tutte le seguenti condizioni:

• Al momento dell’acquisto hai meno di 30 anni oppure una disabilità riconosciuta pari ad almeno il 33%.
• Hai avuto la residenza abituale (residencia habitual) nelle Baleari per i 3 anni immediatamente precedenti all’acquisto.
• Si tratta della tua prima abitazione e ne acquisti almeno la metà in piena proprietà (pleno dominio), quindi non soltanto un usufrutto o una semplice quota di partecipazione.
• Non possiedi già una quota pari o superiore alla metà di un’altra abitazione.
• Il tuo reddito, secondo l’ultima dichiarazione dei redditi, è inferiore alla soglia prevista dalla legge.
• Una parte sostanziale del prezzo d’acquisto viene finanziata con un mutuo ipotecario che copre almeno la quota minima del valore stimato dell’immobile prevista dalla legge.

Se manca anche solo una di queste condizioni, il bonus totale non si applica: il calcolatore verifica automaticamente se puoi usufruire almeno di una delle altre aliquote ridotte.

Abitazioni a prezzo limitato (HPL)

Per le abitazioni a prezzo limitato (habitatge de preu limitat, in spagnolo vivienda de precio limitado, abbreviato HPL: abitazioni il cui prezzo di vendita è soggetto a un tetto stabilito dalla legge) è previsto un bonus specifico di 50% sull’imposta calcolata, indipendentemente dall’età degli acquirenti.

Recupero d’imposta: quando una condizione viene meno in seguito

Tutte le agevolazioni indicate sono soggette a condizioni che devono continuare a sussistere anche dopo l’acquisto, prima fra tutte l’effettivo utilizzo dell’immobile come abitazione principale. Se una condizione viene meno successivamente (affitti l’abitazione in modo permanente, lasci nuovamente l’immobile prima della scadenza del periodo minimo oppure risulta che una condizione non è mai stata soddisfatta), sei tenuto a presentare entro 1 mese un’autoliquidazione integrativa e a versare la differenza rispetto all’aliquota ordinaria, oltre agli interessi di mora. L’ATIB effettua verifiche attive entro il proprio termine di prescrizione.

Scadenze e moduli

Dopo la stipula notarile (escritura), hai 1 mese di tempo per calcolare e dichiarare l’imposta: la procedura si svolge tramite il Modelo 600, il modulo ufficiale per l’autoliquidazione (autoliquidación) dell’ITP. Il termine decorre dal giorno dell’atto giuridico, non da quello dell’iscrizione nel registro immobiliare. In linea di principio è possibile richiedere una proroga, ma la domanda deve essere presentata prima della scadenza del termine originario.

Il pagamento si effettua presso l’ATIB, online oppure presso una banca autorizzata. La ricevuta di pagamento non è una semplice formalità: senza di essa, il Registro Immobiliare (Registro de la Propiedad) non iscrive il trasferimento di proprietà nei propri registri.

Senza la ricevuta di pagamento dell’ATIB, il Registro Immobiliare non procede con l’iscrizione: conservala quindi con cura, anche se l’appuntamento dal notaio risale ormai a tempo fa.

Se non rispetti la scadenza, rischi maggiorazioni progressive e interessi di mora sull’imposta dovuta: l’importo dipende dal tempo trascorso dalla scadenza. È importante sapere che l’ITP riguarda esclusivamente te in quanto acquirente. Il venditore non è coinvolto in questa imposta, ma potrebbe dover pagare la Plusvalía (un’imposta comunale sull’aumento di valore del terreno dall’ultima vendita) e l’imposta sul reddito relativa alla plusvalenza realizzata. Per te, come acquirente, non comporta alcun obbligo di pagamento, ma è utile tenerne conto durante la trattativa contrattuale.

ITP o IVA? La scelta da chiarire prima del calcolo

Prima ancora di applicare un’aliquota, occorre stabilire se il tuo acquisto è soggetto a ITP oppure all’IVA (IVA). Non è una questione puramente teorica: chi paga l’imposta sbagliata si trova ad affrontare una procedura di rimborso complessa e non sempre risolvibile integralmente.

Se acquisti direttamente dal costruttore, paghi l’IVA sull’intero prezzo di acquisto, oltre all’imposta di bollo con l’aliquota ordinaria (1,5%) sull’atto notarile. A differenza dell’ITP, questa combinazione non prevede aliquote progressive: per prezzi di acquisto più bassi può risultare più conveniente, mentre per prezzi molto elevati spesso non lo è. Non è possibile stabilire in generale se, sotto il profilo delle spese accessorie, convenga di più una nuova costruzione o un immobile esistente.

L’imposta sul trasferimento immobiliare è la voce più consistente delle spese accessorie all’acquisto, ma non è l’unica: si aggiungono il notaio, il Registro Immobiliare, la Gestoría e, nella maggior parte dei casi, un avvocato. Il calcolatore delle spese accessorie all’acquisto ti mostra il costo complessivo del tuo acquisto — qui in sintesi, in dettaglio nella sua pagina dedicata:

Passo dopo passo: come si svolge l’acquisto

1. Prima dell’appuntamento dal notaio: verifica se si applicano l’ITP o l’IVA, consulta online presso il Catastro il valore di riferimento (Valor de Referencia) e controlla se è applicabile una delle agevolazioni descritte sopra.
2. Dal notaio: viene firmato l’atto notarile di compravendita (escritura). Il notaio trasmette i dati al Registro Immobiliare, ma non effettua il pagamento dell’imposta per tuo conto.
3. Entro il termine mensile: presenta l'autoliquidazione tramite il Modelo 600 all'ATIB e versa l'imposta con bonifico oppure presso una banca autorizzata.
4. Conserva la ricevuta di pagamento: ti servirà per il passaggio successivo: senza, la procedura non può proseguire.
5. Iscrizione al registro immobiliare: la ricevuta di pagamento va presentata all'ufficio del registro immobiliare (Registro de la Propiedad), che solo allora ti iscriverà come nuovo proprietario.
6. Verifica da parte dell'ATIB: entro i termini di prescrizione, l'autorità può controllare il valore dichiarato e, in caso di differenze, richiedere un'integrazione.

Nel nostro approfondimento sul processo di acquisto di un immobile in Spagna trovi una panoramica dettagliata dell'intera procedura, dal contratto di prenotazione alla consegna delle chiavi.

Gli errori più comuni e come evitarli

• Calcolare l'imposta sul prezzo di acquisto anziché sulla corretta base imponibile: se il valore di riferimento supera il prezzo di acquisto, fa comunque fede il valore di riferimento. Se non te ne accorgi, riceverai una richiesta dall'ATIB.
• Non richiedere attivamente le agevolazioni: le aliquote ridotte e le agevolazioni non vengono applicate automaticamente. Devi indicarle nell'autoliquidazione e poter dimostrare di soddisfarne i requisiti.
• Sottovalutare il termine mensile: se dopo l'atto notarile rientri nel tuo Paese, è facile perdere il controllo delle scadenze. Una procura a una Gestoría, un ufficio amministrativo spagnolo che può occuparsi per te di pratiche come questa, oppure al tuo commercialista ti protegge da maggiorazioni.
• Confondere l'ITP con l'IVA: se nell'acquisto da un costruttore versi per errore l'ITP anziché l'IVA, o viceversa, la correzione è complessa e non sempre può essere effettuata integralmente.
• Confondere la soglia di valore dell'isola con un'esenzione fiscale: stabilisce soltanto se hai diritto a un'agevolazione, non che fino a tale valore non sia dovuta alcuna imposta.
• Non conservare la ricevuta di pagamento per l'iscrizione al registro immobiliare: senza la ricevuta dell'ATIB, l'iscrizione al Registro de la Propiedad resta bloccata.

Cosa succede dopo? Obblighi fiscali ricorrenti dopo l'acquisto

L'ITP è un'imposta una tantum. Dopo l'acquisto subentrano obblighi periodici:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): l'imposta patrimoniale annuale riscossa dal comune.
• Imposta sul patrimonio (Impuesto sobre el Patrimonio): rilevante nelle Baleari a partire da un determinato patrimonio netto.
• Imposta per non residenti (Modelo 210): se resti soggetto a imposta all’estero e non affitti l’immobile, devi pagare un’imposta sul reddito figurativo calcolata sul valore di utilizzo proprio.
• Spese condominiali (Comunidad de Propietarios): per gli appartamenti in condominio si tratta di un pagamento mensile, non fiscale ma altrettanto obbligatorio.

Trovi maggiori informazioni nelle nostre guide sull’imposta IBI in Spagna e sull’imposta sul patrimonio.

Checklist: prima dell’appuntamento dal notaio

• Chiarito: ITP o IVA – immobile esistente o nuova costruzione, venditore privato o impresa?
• Consultato online il valore di riferimento (Valor de Referencia) presso il Catastro
• Verificato se il valore dell’immobile rientra nella soglia prevista per la tua isola
• Verificato quale agevolazione, se prevista, può essere applicata (età, abitazione principale, disabilità, famiglia numerosa, HPL)
• Incaricato un commercialista, un avvocato o una Gestoría per l’autoliquidazione (Modelo 600)
• Pianificata la liquidità necessaria: il calcolatore qui sopra indica il prezzo d’acquisto comprensivo dell’imposta di trasferimento; notaio, registro immobiliare e Gestoría si aggiungono a questi costi e sono riportati nel calcolatore delle spese accessorie di acquisto
• Segnata in calendario la scadenza di 1 mese dall’appuntamento dal notaio
• Rilasciata una procura, se non sarai più sul posto alla scadenza

Guide di approfondimento sull’acquisto di immobili

• Avvocato per l’acquisto di immobili in Spagna
• Acquirenti stranieri a Maiorca
• Obbligo di dichiarazione AWV per l'acquisto di immobili in Spagna
• ANEI e tutela della natura per i terreni a Maiorca
• Censo e Alodio per i terreni a Maiorca

E se stai già cercando casa: dai un'occhiata alle nostre attuali offerte immobiliari a Maiorca prima di inserire i dati nel calcolatore.

Fonti ufficiali

• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (amministrazione fiscale delle Baleari, competente per ITP e Modelo 600): www.atib.es
• BOE – Boletín Oficial del Estado (gazzetta ufficiale statale, normativa quadro nazionale su ITP e AJD): www.boe.es
• BOIB – Butlletí Oficial de les Illes Balears (bollettino ufficiale delle Baleari, fonte per la Ley 4/2026 e le relative Órdenes): caib.es/eboibfront
• Sede Electrónica del Catastro (consultazione ufficiale del Valor de Referencia): sedecatastro.gob.es
• Registro de la Propiedad (registri immobiliari delle Baleari, iscrizione dopo il pagamento dell'ITP): www.registradores.org

Base giuridica e aggiornamento

L'ITP delle Baleari è disciplinata dal Decreto Legislativo 1/2014 (la versione balearica delle imposte trasferite dallo Stato), come modificato dalla Ley 4/2026 in vigore dal 14 giugno 2026 e precisato dall'Orden 5/2026 nella versione dell'Orden 13/2026. L'imposta è gestita dall'ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears, l'amministrazione fiscale delle Baleari). Aliquote, soglie di valore e limiti massimi di calcolo cambiano a ogni modifica legislativa: non fare quindi affidamento su cifre fisse riportate in questo o in altri articoli, ma sul calcolatore qui sopra, che esegue il calcolo in base al registro aggiornato di volta in volta.