Modelo 210: imposta sull’uso personale

Quanto costa l’imposta sull’uso personale per un immobile per le vacanze a Maiorca?

L’imposta sull’uso personale non è un’imposta autonoma disciplinata da una legge specifica, ma il nome con cui ci si riferisce a un onere previsto in Spagna per tutti i proprietari non residenti: se possiedi un appartamento o una casa e lo utilizzi personalmente oppure lo lasci vuoto, ti viene attribuito un reddito figurativo — la renta imputada, un guadagno calcolato che non hai mai effettivamente percepito. Devi dichiararlo e versare l’imposta tramite il Modelo 210, il modulo fiscale spagnolo per i redditi dei non residenti. Il calcolo si basa sul valore catastale (valor catastral), indicato nell’avviso IBI; a questo si applica un’aliquota di imputazione: 1,1%, se il valore catastale è stato aggiornato nell’ambito di una revisione generale, altrimenti 2%. Al reddito figurativo così calcolato si applica l’aliquota dell’imposta sul reddito dei non residenti, l’IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes): 19% per i residenti nell’UE o nel SEE, 24% per tutti gli altri. Il calcolatore in alto in questa pagina ti mostra cosa significa per il tuo immobile a Maiorca, in base al valore catastale, ai giorni di possesso e alla tua quota.

Come si calcola l’imposta sull’uso personale

La formula è semplice e prevede 4 passaggi. Una volta capito il meccanismo, il modulo non ti metterà più in soggezione.

• Primo passaggio: il valore catastale. Il valor catastral è il valore ufficiale attribuito al tuo immobile dal catasto spagnolo. Non ha nulla a che vedere con il prezzo d’acquisto e, di norma, è nettamente inferiore. Lo trovi nell’avviso annuale dell’imposta comunale sugli immobili IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles — l’imposta comunale sugli immobili), solitamente suddiviso tra valore del terreno e valore dell’edificio. Per il calcolo conta la somma dei 2 importi.
• Secondo passaggio: l’aliquota di imputazione. Al valore catastale si applica una percentuale, pari a 1,1% oppure 2%: quale delle 2 si applichi dipende esclusivamente da quando il tuo comune ha effettuato l’ultima revisione generale dei valori catastali.
• Terzo passaggio: il reddito figurativo. Il risultato è la renta imputada, ossia la base imponibile. Non puoi dedurre nulla: né l’IBI, né le spese condominiali, né l’assicurazione, né gli interessi. È questa la principale differenza rispetto alla locazione.
• Quarto passaggio: l’aliquota IRNR. Al reddito figurativo si applica l’aliquota dell’imposta sul reddito dei non residenti: 19%, se hai la residenza fiscale nell’UE, in Norvegia, Islanda o Liechtenstein, altrimenti 24%. Per i proprietari residenti in Germania, Austria o in un altro Paese dell’UE vale quindi l’aliquota più bassa; chi risiede, per esempio, in Svizzera o nel Regno Unito rientra invece nell’aliquota ordinaria.

Perché esistono 2 aliquote di imputazione

L’aliquota ridotta non è uno sconto, ma un correttivo. Quando un comune rivede i valori catastali nell’ambito di una revisione generale — chiamata in linguaggio amministrativo ponencia de valores, ossia la determinazione dei valori per l’intero comune — tali valori spesso aumentano sensibilmente. Per evitare che i redditi attribuiti crescano nella stessa misura, a questi immobili si applica l’aliquota di imputazione più bassa. Per tutti gli altri, il cui valore catastale resta invariato da molti anni e tende quindi a essere troppo basso, si applica l’aliquota ordinaria.

La condizione ha una sua storia normativa ed è proprio qui che si concentrano la maggior parte degli errori. In linea generale, si considera un periodo di 10 anni: l’aliquota ridotta si applica se il valore catastale è stato oggetto di revisione generale ed è entrato in vigore nei 10 anni precedenti l’anno fiscale. Per gli anni fiscali dal 2023 al 2025, al posto di questo criterio si applicava una norma transitoria che considerava semplicemente le revisioni effettuate dal 2012 in poi: in questo modo, molti immobili continuavano a beneficiare dell’aliquota ridotta anche se la revisione risaliva ormai a più di 10 anni prima. Per il 2026 questa norma transitoria non è stata prorogata. Torna quindi a valere la regola dei 10 anni. Per questo il calcolatore in alto formula la domanda sulla revisione in modo diverso a seconda dell’anno fiscale selezionato: per un anno precedente chiede l’anno di riferimento, per il 2026 considera l’intervallo di 10 anni.

Dove trovi la risposta? Il valore catastale è indicato direttamente nell’avviso IBI. L’anno dell’ultima revisione generale di solito non compare. Puoi ottenerlo presso il Catastro — il catasto spagnolo — o dal tuo Comune; molti municipi di Maiorca lo comunicano telefonicamente, e puoi consultarlo anche online tramite il riferimento catastale del tuo immobile. In caso di dubbio, chiedi alla tua Gestoría, lo studio spagnolo che si occupa di pratiche amministrative e fiscali e al quale molti proprietari si rivolgono già per i rapporti con la pubblica amministrazione.

Calcolo proporzionale: giorni e comproprietà

I proprietari trascurano più spesso 2 riduzioni, ed entrambe giocano a tuo favore.

La riduzione in base ai giorni. Il reddito figurativo matura soltanto per i giorni in cui eri proprietario dell’immobile e potevi utilizzarlo personalmente. Se hai acquistato a maggio, non paghi le imposte per l’intero anno, ma solo per i giorni restanti. Lo stesso vale se hai affittato l’immobile per una parte dell’anno: per i giorni di locazione non si applica l’imputazione, mentre devi dichiarare i canoni effettivamente percepiti — con una procedura separata, scadenze diverse e, per i residenti nell’UE, costi deducibili. Le 2 dichiarazioni possono coesistere nello stesso anno.

La riduzione in base alla quota di comproprietà. In Spagna non viene tassato l’immobile, ma la persona. Ogni comproprietario dichiara la propria quota e presenta la propria dichiarazione. Nel caso di una coppia sposata indicata in parti uguali nell’escritura — l’atto notarile di compravendita — si presentano quindi 2 Modelo 210 all’anno, ciascuno per la metà del reddito figurativo. Non esiste una dichiarazione congiunta come quella prevista dal diritto tributario tedesco.

Il calcolatore qui sopra tiene conto di entrambi gli aspetti: inserisci i giorni di possesso e la tua quota percentuale e vedrai l’importo che ti compete personalmente — non quello relativo all’intero immobile.

Esempi di calcolo

Sotto il calcolatore trovi 3 esempi completi che puoi selezionare con un clic. Illustrano il caso di un proprietario residente nell’UE con valore catastale revisionato, quello di un residente in un Paese terzo con valore catastale non revisionato e un caso proporzionale con acquisto in corso d’anno e comproprietà al 50%. Così puoi vedere a colpo d’occhio quanto incidono sul risultato la residenza, la revisione e la quota di proprietà.

Casi particolari

• Locazione per parte dell’anno. Per i giorni in cui l’immobile è affittato si applica la dichiarazione dei canoni effettivamente percepiti, mentre per il resto dell’anno si applica l’imputazione. Se dichiari solo i redditi da locazione e dimentichi i giorni in cui l’immobile resta vuoto, la dichiarazione è incompleta.
• Più immobili, garage, ripostiglio. Fa fede il riferimento catastale. Se il posto auto o il Trastero ha un riferimento proprio, ai fini fiscali costituisce un immobile separato e richiede una dichiarazione distinta. Se invece è una pertinenza dell’abitazione, rientra nel relativo valore catastale.
• Terreno non edificato. In assenza di un edificio non si genera alcun reddito figurativo. Un semplice terreno edificabile non comporta l’imputazione, ma l’IBI comunale resta comunque dovuta.
• Acquisto o vendita nel corso dell’anno. Il calcolo avviene in proporzione ai giorni. In caso di vendita si aggiunge un ulteriore aspetto: l’acquirente deve trattenere dal prezzo di acquisto 3% e versarlo al fisco per tuo conto — un anticipo sull’imposta sulla plusvalenza, che potrai recuperare in tutto o in parte in un secondo momento.
• Immobile intestato a una società spagnola. In questo caso si applica un regime completamente diverso, che può includere il prelievo speciale per le società non residenti. È una questione da affidare a un consulente fiscale, non a questo calcolatore.
• Passaggio alla residenza fiscale. Se nel corso dell’anno diventi fiscalmente residente in Spagna, esci dall’IRNR e per l’intero anno rientri nell’imposta sul reddito delle persone fisiche spagnola, l’IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas). L’imputazione non scompare: confluisce semplicemente in un’altra dichiarazione.

Scadenze e moduli: come presentare correttamente il Modelo 210

L’imposta matura — in termini tecnici: il devengo, ossia il momento in cui sorge l’obbligo tributario — il 31 dicembre dell’anno fiscale. Va dichiarata nell’anno successivo: il termine va dal 1 aprile al 31 dicembre dell’anno successivo a quello fiscale (art. 5.b) Orden EHA/3316/2010, nella versione dell’Orden HAC/623/2026). Per l’anno fiscale 2026, quindi, devi presentarla tra il 1 aprile e il 31 dicembre 2027.

Il modulo è il Modelo 210. Come tipologia di reddito seleziona rentas imputadas de inmuebles urbanos — redditi imputati derivanti da immobili urbani. Si tratta di un’autoliquidación, cioè di una dichiarazione con autoliquidazione: calcoli tu l’imposta, la dichiari tu e la versi tu. Ogni persona deve presentarne una separata per la propria quota.

L’Agenzia delle Entrate spagnola — la AEAT (Agencia Estatal de Administración Tributaria), comunemente chiamata Hacienda — non invia né avvisi di liquidazione né promemoria per questa imposta. Devi attivarti personalmente. Il fatto di non aver mai ricevuto comunicazioni non significa che non ci sia nulla da pagare.

La presentazione avviene online sul sito della AEAT. Ti serve un certificado electrónico — un certificato digitale personale, da richiedere in Spagna e installare sul computer —, l’accesso Cl@ve, il sistema spagnolo di identificazione dei cittadini, oppure un rappresentante che presenti la dichiarazione per tuo conto: una Gestoría o un consulente fiscale. Puoi pagare tramite addebito diretto da un conto spagnolo (domiciliación, ma solo entro una finestra più breve all’inizio del termine), con la ricevuta NRC che la tua banca spagnola rilascia dopo il pagamento, oppure tramite il rappresentante. Senza NIE (Número de Identidad de Extranjero, il numero spagnolo di identificazione e fiscale per stranieri) non puoi nemmeno presentare la dichiarazione: è indispensabile per qualsiasi procedura.

Se presenti in ritardo

Se presenti la dichiarazione dopo la scadenza senza che l’autorità ti abbia contattato prima, si applica il recargo — la maggiorazione per ritardata presentazione prevista dall’art. 27 Ley 58/2003. Parte da 1% e aumenta di un ulteriore 1% per ogni mese intero di ritardo. Se il ritardo supera dodici mesi, si applica una maggiorazione fissa di 15%, oltre agli interessi di mora a partire dal tredicesimo mese. Se paghi la maggiorazione entro il termine e non presenti ricorso né contro di essa né contro la dichiarazione, ottieni una riduzione di 25%. Se selezioni un anno fiscale passato, il calcolatore qui sopra può indicarti anche la maggiorazione.

Gli errori più frequenti

• Non dichiarare nulla perché l’immobile non è affittato. È di gran lunga il caso più frequente. Proprio l’uso esclusivamente personale fa scattare l’obbligo di dichiarazione.
• Applicare l’aliquota di imputazione sbagliata. Di solito perché la norma transitoria per il periodo dal 2023 al 2025 è stata estesa al 2026 senza verificarla.
• Presentare un’unica dichiarazione per 2 proprietari. Ogni quota richiede un proprio Modelo 210.
• Confondere il valore catastale con il prezzo di acquisto o il valore di mercato. Questo fa salire l’imposta a molte volte l’importo corretto.
• Mancare la scadenza perché non è arrivato alcun sollecito. Non ne arriva nessuno.
• Dimenticare l’immobile nella dichiarazione dei redditi tedesca. In Germania i redditi imputati sono esenti, ma incidono sulla tua aliquota fiscale attraverso la riserva di progressione.

Cosa succede dopo?

L’imposta sull’uso personale è solo uno degli elementi da considerare. Per capire come si inserisce tra gli altri obblighi di un proprietario non residente, leggi la panoramica sulla tassazione dei non residenti in Spagna. L’articolo sul Valor Catastral spiega da dove deriva il valore determinante e come verificarlo. Se affitti l’immobile anche solo per qualche settimana, la procedura cambia: scopri come dichiarare i redditi da locazione come non residente. Il contributo comunale annuale è trattato nell’articolo sull’IBI; se invece devi ancora acquistare, calcola prima le spese accessorie per l’acquisto a Maiorca.

Base giuridica e aggiornamento

L’attribuzione del reddito figurativo e l’aliquota applicabile sono disciplinate dall’art. 24.5 e dall’art. 25.1.a) del Real Decreto Legislativo 5/2004 (TRLIRNR), il testo unico della legge sull’imposta dei non residenti. Per il calcolo, l’IRNR rimanda all’art. 85.1 Ley 35/2006, la legge spagnola sull’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPF), che stabilisce le aliquote di imputazione e la condizione relativa alla revisione. La norma transitoria per gli anni fiscali dal 2023 al 2025 è contenuta nella Disposición adicional quincuagésima quinta della stessa Ley 35/2006. Il termine per la dichiarazione è disciplinato dall’art. 5.b) Orden EHA/3316/2010 nella versione vigente, mentre le maggiorazioni per ritardo dall’art. 27 Ley 58/2003 (legge tributaria generale).

Tutte le aliquote riportate in questa pagina provengono da un registro fiscale datato e vengono inserite al momento della consultazione, non digitate manualmente. Sotto il calcolatore trovi il quadro normativo di riferimento e le fonti ufficiali. Questa pagina non sostituisce una consulenza fiscale personalizzata.

Domande frequenti

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