Energiecertificaat Spanje: de complete gids voor Mallorca

Het energiecertificaat in Spanje – in het Spaans ‘certificado de eficiencia energética’ – is een van de belangrijkste documenten als je op Mallorca een woning verkoopt, koopt of verhuurt. Wie het niet op tijd laat zien, riskeert flinke boetes en in het ergste geval wordt de notariële akte geweigerd. Hier is de Cédula de habitabilidad, het bewonbaarheidscertificaat, direct aan gekoppeld – zonder dit certificaat krijg je geen stroomaansluiting, geen watercontract en geen afspraak bij de notaris. In deze gids kom je te weten welke wettelijke regels gelden, welke documenten je wanneer nodig hebt, hoe je ze aanvraagt, wat ze kosten en welke fouten je absoluut moet vermijden.

Ga je iets verkopen of kopen op Mallorca en wil je graag weten hoe het zit met het energiecertificaat en de cédula?

• 📩 Een persoonlijk verzoek indienen — We raden je beproefde technici en advocaten bij jou in de buurt aan
• Alle stappen bij het kopen van een woning op Mallorca

Wat is dat energiecertificaat – en wat staat erin?

Het energiecertificaat (certificado de eficiencia energética, kortweg EPC) is een officieel document dat door een erkende technicus – meestal een architect of ingenieur – wordt afgegeven na een bezichtiging van het pand. Hij beoordeelt het energieverbruik van het gebouw en geeft het een energieklasse op een schaal van A tot G, waarbij A de hoogste en G de laagste efficiëntie aangeeft.

Het certificaat bevat concreet:

• Het geschatte jaarlijkse energieverbruik van het gebouw
• De CO₂-uitstoot van het pand
• Vrijblijvende aanbevelingen om de energie-efficiëntie te verbeteren

Tijdens de inspectie controleert de technicus onder andere: de warmte-isolatie, de ventilatie, de oriëntatie en ligging van het gebouw, de aanwezige zonne-energie- of verwarmingssystemen, de airco en de verlichting. Het basisidee is hetzelfde als bij huishoudelijke apparaten: kopers en huurders moeten over objectief vergelijkbare gegevens over het energieverbruik beschikken voordat ze een beslissing nemen.

Let op: Het certificaat geeft geen informatie over de bouwkundige staat, vochtschade of andere gebreken – het beoordeelt uitsluitend de energie-efficiëntie.

Wettelijke basis: van de EU-richtlijn tot het koninklijk besluit

De verplichting tot energiecertificering komt voort uit Europese voorschriften en is in Spanje geleidelijk aangescherpt.

Sinds 1 juni 2013 geldt deze verplichting dus voor alle woningen – zowel nieuwbouw als bestaande woningen – die verkocht of verhuurd gaan worden. De huidige wettelijke basis is Koninklijk Besluit 390/2021, waarin de procedure voor energiecertificering bindend is vastgelegd.

Wie heeft er wanneer een energiecertificaat nodig?

De verplichting ligt bij de eigenaar – niet bij de makelaar of de koper. Het moment is bepalend: het certificaat moet aanwezig zijn zodra het pand te koop of te huur wordt aangeboden – dus al bij het plaatsen van de advertentie, niet pas bij het sluiten van het contract.

Let op: tijdens de afspraak bij de notaris moet het certificaat aan de koper worden overhandigd. Als het niet aanwezig is, kan de notaris weigeren de akte op te maken. Bij de huurovereenkomst krijgt de huurder een kopie. Zorg daarom dat je genoeg tijd inplant – het liefst al bij de onderhandse koopovereenkomst (contrato privado de compraventa).

Zo verloopt de tentoonstelling: stap voor stap

1. Schakel een erkende technicus in – een architect of ingenieur met de juiste bevoegdheid. De kosten variëren afhankelijk van de grootte van het pand en zijn volgens ons onderzoek redelijk.
2. Bezichtiging van het pand – De technicus controleert de isolatie, de verwarming, de airco, de ligging, de ventilatie en andere energiegerelateerde factoren.
3. Een certificaat laten opstellen – Het document bevat de energie-efficiëntieklasse (A–G), verbruikswaarden, CO₂-uitstoot en aanbevelingen voor verbetering.
4. Registratie bij het CAIB – Op Mallorca kun je je alleen online registreren, sinds april 2018 via het portaal van de regionale regering van de Balearen: caib.es – Tramit 1542609. Pas na de registratie is het certificaat officieel geldig.
5. Bewaar het document en geef het door – aan de koper bij de notariële akte, aan de huurder bij het ondertekenen van het contract.

Geldigheid, verlenging en uitzonderingsgevallen

Als het certificaat verloopt terwijl de huurovereenkomst nog loopt, moet het op tijd worden verlengd. Bij verkoop geldt: een verlopen certificaat is ongeldig – je moet een nieuw certificaat laten opstellen voordat je het pand op de markt brengt.

Boetes: wat gebeurt er als je de regels overtreedt?

Let op: de boetes zijn voor rekening van de eigenaar, niet van de makelaar. Als je als verkoper geen geldig certificaat hebt, kun je ook civielrechtelijk aansprakelijk worden gesteld voor schadevergoeding wegens niet-nakoming.

La cédula de habitabilidad: het tweede verplichte document

Naast het energiecertificaat is er nog een ander document dat op Mallorca onmisbaar is en waarvoor in Duitsland, Oostenrijk en Zwitserland geen equivalent bestaat: de Cédula de habitabilidad (bewoonbaarheidsverklaring).

Wat er op de Cédula staat

De Cédula is een officieel certificaat dat aantoont dat een woning aan bepaalde minimumvereisten voor bewoonbaarheid voldoet. Daaronder vallen de minimale oppervlakte, sanitaire voorzieningen en basisuitrusting. Er staat ook op vermeld hoeveel slaapkamers de woning officieel heeft. Bij de afgifte controleert een architect de veiligheidsaspecten: de hoogte van de balustrades, beveiligde dakterrassen, trapbeveiligingen – geen esthetische aspecten, geen gebreken aan tegels of iets dergelijks.

Waarom het zo belangrijk is

Als je geen Cédula hebt, kunnen nutsbedrijven geen contract met je afsluiten. Bij heel oude panden kunnen bestaande aansluitingen in sommige gevallen legaal zijn zonder een actuele Cédula – maar als je de aansluiting op naam van de nieuwe eigenaar laat zetten, moet je die meestal alsnog regelen.

De drie soorten Cédula’s

Voor de Cédula de primera ocupación heb je de volgende documenten nodig: eigendomsbewijs, bouw- en architectenplannen, bouwvergunning en het certificaat van oplevering (certificado final de obra). Dit wordt afgegeven door de Consell Insular de Mallorca (Eilandraad). Dit is iets anders dan de licencia de primera ocupación, die door het betreffende Ayuntamiento (gemeente) wordt afgegeven na de bouwkeuring.

Hoe en waar kun je de Cédula aanvragen?

De Cédula de habitabilidad wordt op Mallorca afgegeven door de Consell Insular de Mallorca. Voor het verlengen of vervangen van een verloren of verlopen certificaat kun je rechtstreeks contact opnemen met de eilandraad of een architect inschakelen die je bij de procedure helpt. Een ervaren makelaar ter plaatse helpt je meestal bij het opvragen van een kopie uit het archief van de eilandraad of bij het regelen van een nieuwe verklaring.

Let op: als je een ouder pand koopt waarvoor geen Cédula beschikbaar is, is dat vaak geen reden om de koop af te blazen – maar je moet wel rekening houden met het verkrijgen ervan voordat de notaris de akte opmaakt. Je advocaat moet dit in een vroeg stadium van het koopproces controleren.

Energiecertificaat en Cédula tijdens het aankoopproces: tijdlijn

Meer informatie over het verloop van het hele proces vind je in de gids ‘Rechtsprocedure bij de aankoop van onroerend goed op Mallorca’.

Wat komt er daarna? Verhuur en energie-efficiëntie

Als je het pand na aankoop wilt verhuren, heb je het energiecertificaat weer nodig – dit keer voor de huurovereenkomst. De energieklasse speelt ook economisch gezien een steeds grotere rol: panden met een slechte beoordeling (E, F, G) zijn moeilijker te verhuren en leveren doorgaans lagere huurprijzen op. Een energiebesparende renovatie vóór de verhuur kan daarom op de lange termijn de moeite waard zijn.

Voor langetermijnverhuur op Mallorca geldt het volgende: de verhuurder moet de huurder bij het sluiten van het contract een kopie van het geldige energiecertificaat geven. Meer hierover vind je in de gids ‘Langetermijnverhuur op Mallorca’.

Als je op zoek bent naar een duurzaam gerenoveerd pand of van plan bent er een te kopen, vind je meer informatie onder ‘Ecologisch wonen op Mallorca’.

De meest voorkomende fouten bij het energiecertificaat en de Cédula

1. Het certificaat pas bij de notaris regelen – te laat. Het moet al bij de advertentie aanwezig en geregistreerd zijn.
2. Verlopen certificaat niet verlengd – Na 10 jaar is het ongeldig; een notaris accepteert het niet.
3. Geen registratie bij het CAIB – Het opgestelde document is zonder registratie waardeloos. Online registratie is verplicht.
4. Cédula niet gecontroleerd bij de aankoop – Kopers komen er pas na de aankoop achter dat er geen Cédula is en dat het contract met de energieleverancier niet op hun naam kan worden overgeschreven.
5. Het aantal kamers op de Cédula klopt niet met de werkelijkheid – achteraf toegevoegde kamers worden niet weergegeven; bij vakantieverhuur kan dat een probleem opleveren bij de registratie.
6. Een technicus zonder bevoegdheid ingeschakeld – Alleen bevoegde architecten of ingenieurs mogen energiecertificaten afgeven. Een document zonder bevoegdheid is ongeldig.
7. Cédula de carencia over het hoofd gezien – Bij heel oude panden zonder het oorspronkelijke certificaat geldt dit speciale type – vraag niet zomaar de renovatiecédula aan.

Checklist: Beide documenten onder controle

• Laat een energiecertificaat opstellen door een erkende technicus
• Energieklasse (A–G), verbruiksgegevens en CO₂-uitstoot staan in het document
• Certificaat online geregistreerd bij het CAIB (caib.es)
• Geldigheidsduur gecontroleerd (max. 10 jaar)
• Cédula de habitabilidad aanwezig en geldig
• Het type Cédula is correct (eerste aanvraag / verlenging / onderbreking)
• Het aantal kamers op de Cédula komt overeen met het daadwerkelijke aantal kamers in het pand
• Beide documenten zijn al gecontroleerd bij de onderhandse koopovereenkomst
• Originelen en kopieën klaargemaakt voor de afspraak bij de notaris
• Na de aankoop: zorg dat je je Cédula bij de hand hebt voor contracten met nutsbedrijven

Conclusie

Het energiecertificaat voor Spanje en de Cédula de habitabilidad zijn geen vervelende bureaucratie – het zijn de wettelijke minimumnormen voor elke vastgoedoverdracht op Mallorca. Als je beide documenten op tijd regelt, voorkom je boetes tussen de 3.000 en 6.000 euro, vertraagde notariële akten en nare verrassingen nadat je er bent ingetrokken. Als verkoper moet je beide documenten hebben voordat de advertentie online gaat. Als koper controleer je ze tijdens de due diligence – het beste samen met een lokale advocaat. Beide certificaten samen kosten relatief weinig en zorgen voor maximale rechtszekerheid.

Meer info over het totale pakket bij het kopen van een woning vind je onder ‘Bijkomende kosten bij aankoop op Mallorca ’ en ‘Bouwen & renoveren op Mallorca’.

Officiële bronnen

• Koninklijk Besluit 390/2021 (de huidige procedure voor energiecertificering): BOE – RD 390/2021
• CAIB – Online aanvraag energiecertificaat Balearen: caib.es – Tramit 1542609
• Consell Insular de Mallorca (afgifte van de Cédula de habitabilidad): conselldemallorca.net
• Koninklijk Besluit 235/2013 (uitbreiding naar bestaande woningen vanaf juni 2013): BOE – RD 235/2013
• Agencia Tributaria (AEAT): agenciatributaria.es