Hoe gaat het kopen van een huis op Mallorca in zijn werk: stap voor stap

Het kopen van onroerend goed op Mallorca verloopt anders dan in Duitsland: de notaris controleert hier niet alles voor je, het voorcontract (Contrato de Arras) bindt je vaak met een aanbetaling van 10 procent, en zonder NIE-nummer teken je helemaal niets. Wie de procedure kent, koopt zonder stress — wie die onderschat, riskeert in het ergste geval bedragen van vijf cijfers. Deze gids loodst je stap voor stap door het hele proces: van het NIE-nummer via de reservering, het Arras-contract, due diligence en de notarisafspraak tot de inschrijving in het kadaster en de verplichtingen na de aankoop.

Ben je van plan een woning op Mallorca te kopen?

• 📩 Stuur ons een persoonlijk verzoek — we begeleiden je vanaf de keuze van het pand tot aan de afspraak bij de notaris
• Alle gidsen over onroerend goed op een rijtje

De tijdlijn: 60 tot 90 dagen in één oogopslag

Tussen het ondertekenen van het voorlopige koopcontract en de notarisafspraak zitten meestal 30 tot 90 dagen — dat is de termijn die je hebt voor de financiering en het due diligence-onderzoek. Daarvoor komen het zoeken en reserveren. Het volgende overzicht laat zien hoe een aankoop zonder complicaties doorgaans verloopt.

Belangrijk: het NIE-nummer en — als je een hypotheek afsluit — de hypotheek zelf zijn de meest voorkomende knelpunten. Voor beide moet je ruim van tevoren beginnen. Begin hiermee zodra de aankoop serieus wordt, en wacht niet tot na het ondertekenen van het arras-contract.

Stap 1: Het NIE-nummer — zonder dat lukt het niet

Het NIE (Número de Identidad de Extranjero) is het Spaanse identificatienummer voor buitenlanders. Het is geen verblijfsvergunning, maar puur een administratief nummer — maar zonder dit nummer kun je geen notariële koopakte ondertekenen, geen bankrekening openen en geen nutsvoorzieningen aanmelden. Het nummer wordt eenmalig en voor het leven toegekend.

Voor de aanvraag heb je het volgende nodig:

1. Het ingevulde formulier EX-15 (in het Spaans).
2. De betaalde Tasa 790, Modelo 012 — de administratiekosten bedragen in 2026 ongeveer 9,84 €.
3. Een geldig paspoort of identiteitskaart, plus kopieën daarvan.
4. Een schriftelijk bewijs van de reden van de aanvraag (bijv. het reserverings- of aanbetalingscontract).

Er zijn drie manieren: persoonlijk op Mallorca bij de vreemdelingendienst in Palma, via het Spaanse consulaat in je eigen land of via een notariële volmacht door een advocaat ter plaatse. Volgens verschillende advocatenkantoren kan de wachttijd voor een afspraak in Palma momenteel oplopen tot drie maanden — via de volmachtoplossing lukt het vaak al binnen twee tot drie weken. Plan je NIE daarom ruim van tevoren: als je de aanvraag via een consulaat doet, moet je minstens twee maanden voor de geplande notarisafspraak beginnen.

Meer informatie vind je in onze gids over het NIE-nummer op Mallorca.

Stap 2: Makelaar, zoeken en voorbereiding

In tegenstelling tot in Duitsland betaalt op Mallorca meestal de verkoper de makelaarscommissie — meestal 5 tot 6 procent plus IVA van de aankoopprijs. De commissie is niet wettelijk vastgelegd en varieert in de praktijk van ongeveer 3 tot 7 procent; bij erg dure woningen ligt deze vaak lager. Voor jou als koper zijn er dus normaal gesproken geen directe kosten voor de makelaar, tenzij uitdrukkelijk anders is afgesproken.

Voordat je een bod uitbrengt, is het de moeite waard om dit voorbereidende werk te doen:

• Maak een realistisch budget. Bij de aankoopprijs moet je 10 tot 15 procent aan bijkomende kosten rekenen, plus een reserve voor renovatie en meubilair.
• Zorg dat jede financiering vroeg geregeld hebt. Banken financieren niet-ingezetenen vaak maar tot 60-70 procent van de waarde (LTV) en eisen een volledige kredietbeoordeling.
• Zorg datje een eigen advocaat inschakelt. De Spaanse notaris controleert de zaken niet in jouw belang, zoals een Duitse notaris dat wel doet. Onafhankelijke juridische begeleiding is op Mallorca echt een aanrader.

Je moet de regionale marktsituatie kennen voordat je gaat onderhandelen. In ons marktrapport over Mallorca vind je een overzicht van prijzen en locaties.

Stap 3: Reservering en Contrato de Arras — hier zit het risico van de aanbetaling

Als je eenmaal een woning hebt gekozen, volgt er meestal een bindingsproces in twee stappen: eerst een kleine reserveringsvergoeding (meestal 3.000 tot 10.000 €), waarmee het pand een paar dagen van de markt wordt gehaald, en daarna de Contrato de Arras — het Spaanse voorcontract met een aanbetaling van meestal 10 procent van de aankoopprijs. Die 10 procent, de structuur in twee stappen en de termijn van 30 tot 90 dagen zijn gangbare richtwaarden in de markt, geen wettelijk vastgelegde voorschriften — het bedrag en de termijnen zijn vrij te onderhandelen.

Het hangt er helemaal vanaf welk soort Arras-contract je tekent. Het Spaanse burgerlijk recht kent drie soorten met heel verschillende gevolgen:

Het veruit meest voorkomende type bij woningen op Mallorca is de ‘arras penitenciales’, geregeld in artikel 1454 van het Spaanse Código Civil. Het principe: beide partijen mogen de overeenkomst opzeggen — maar daar hangt wel een prijs aan. Als jij als koper je terugtrekt, raak je je hele aanbetaling kwijt. Als de verkoper zich terugtrekt, moet hij je het dubbele betalen.

Een rekenvoorbeeld: je spreekt af dat je een villa in Santa Ponsa koopt voor 1.200.000 € en tekent een ‘arras penitenciales’ met een aanbetaling van 120.000 € (10 %). Als jij afziet van de koop, ben je die 120.000 € kwijt. Als de verkoper afziet van de verkoop, krijg je 240.000 € terug. Deze gevolgen gelden bij pure ‘arras penitenciales’ — tenzij een afwijkende contractclausule de boete beperkt.

Precies hier zit het risico: als je 10 procent overmaakt zonder het contract te laten controleren, koop je op goed geluk. Twee beschermingsclausules zijn extra belangrijk:

• Financieringsvoorbehoud (condición suspensiva): Als de bank je hypotheek afwijst, krijg je de aanbetaling terug. Zonder deze uitdrukkelijke financieringsclausule draag je het financieringsrisico en kan een afgewezen lening je die 10 procent kosten.
• Duidelijke voorwaarden over de vrijwaring van lasten en de Cédula, zodat een contractbreuk door de verkoper duidelijk aantoonbaar is.

Het bedrag, de termijnen en de gevolgen van opzegging zijn vrij te onderhandelen. Laat het contract altijd door je advocaat nakijken voordat je het geld overmaakt.

Stap 4: Due diligence — Nota simple, lasten en Cédula

De Arras-termijn is de periode waarin je alles moet controleren. In Spanje geldt het principe ‘caveat emptor’ — de koper is zelf verantwoordelijk voor de controle. Er zijn drie documenten die daarbij centraal staan.

De Nota simple (uittreksel uit het kadaster)

De Nota simple is het uittreksel uit het Spaanse kadaster (Registro de la Propiedad). Bij de officiële aanbieder (Colegio de Registradores) kost het 9,02 € excl. IVA en is het meestal binnen twee uur online beschikbaar. Je kunt hem zelf bestellen via registradores.org — of je advocaat of een Gestoría kan hem voor je opvragen.

Daarin staat wat je moet weten:

• Eigendomsverhoudingen — wie is juridisch gezien de eigenaar?
• Lasten en beslagleggingen — geregistreerde hypotheken, beslagleggingen (embargo’s), erfdienstbaarheden, belastingvorderingen.
• Beschrijving van het perceel met oppervlaktegegevens en kadastrale referentie.
• Vermeldingen over een vereniging van eigenaren en eventueel een opmerking over toeristische verhuur.

Let op rode vlaggen: bestaande embargo’s, meerdere hypotheken, aantekeningen als ‘fuera de ordenación’, afwijkingen in de naam van de eigenaar en oppervlakten die niet kloppen met wat je ter plaatse ziet. Een registratie kan tot vlak voor de notarisafspraak nog veranderen — daarom wordt de Nota simple vlak voor de notarisafspraak nogmaals gecontroleerd.

Kadaster versus grondregister

Het kadaster (Catastro, sedecatastro.gob.es) is een apart systeem, los van het eigendomsregister: het registreert de fysieke kenmerken voor belastingdoeleinden (Hacienda), terwijl het eigendomsregister (Justitie) de juridische eigendomsverhoudingen en lasten bijhoudt. Bij oudere panden lopen de twee vaak uit elkaar — een huis van 200 m² in de Nota simple dat in het kadaster als 140 m² staat, is een typisch voorbeeld. Zulke afwijkingen kunnen onder andere te wijten zijn aan niet-aangegeven aanbouwen, maar ook aan verouderde of onnauwkeurige oude opmetingen, de op luchtfoto’s gebaseerde registratie van het kadaster of een gebrek aan afstemming tussen beide registers. In elk geval moeten ze worden opgehelderd.

Cédula de habitabilidad (bewoonbaarheidsverklaring)

De Cédula de habitabilidad bevestigt dat het pand voldoet aan de minimumvereisten voor woonruimte. Op Mallorca is dit geregeld in Decreto 145/1997 en wordt het afgegeven door de Consell de Mallorca. Het is essentieel bij de aankoop:

• Sinds de Balearische Ley de Vivienda van 2018 moet je bij aankoop en verkoop je geldige Cédula laten zien. Als je die niet hebt, vragen notarissen er in de praktijk meestal toch om — of de koper moet er uitdrukkelijk afstand van doen.
• Zonder die gegevens sluiten de nutsbedrijven (water, stroom, gas, telefoon) geen definitieve contracten af.
• Het is 10 jaar geldig en moet daarna worden verlengd.
• Het is bovendien een voorwaarde voor een vergunning voor toeristische verhuur (ETV).

De verwerking van een aanvraag duurt bij de Consell de Mallorca ongeveer een maand; wettelijk gezien maximaal twee maanden vanaf de indiening. Als het document ontbreekt, kan het via de Consell opnieuw worden afgegeven of verlengd — een ervaren makelaar of advocaat kan je daarbij helpen. Houd rekening met deze termijn al vroeg in de aanbetalfase en controleer altijd de afgiftedatum, zodat je na de aankoop niet met een verlopen cédula komt te zitten. Vraag ook om het geldige energiecertificaat (Certificado Energético).

Stap 5: Financiering

Als je via een Spaanse bank financiert, vraag de hypotheek dan zo vroeg mogelijk aan — de beoordeling duurt vaak vier tot acht weken en kan makkelijk in conflict komen met de Arras-termijn. Voor niet-ingezetenen gelden meestal strengere hypotheekvoorwaarden (meestal 60-70 procent LTV) en een volledige kredietwaardigheidscontrole met bewijzen van inkomen en vermogen.

De belangrijkste bescherming in combinatie met stap 3: zorg ervoor dat de financieringsvoorbehoudclausule in het aanbetalingscontract staat. Als de hypotheek wordt afgewezen en deze clausule ontbreekt, loop je het risico dat je de aanbetaling van 10 procent kwijtraakt. Houd er ook rekening mee dat de bank de waarde vaststelt aan de hand van een eigen taxatierapport (tasación) — als die lager is dan de aankoopprijs, financiert de bank slechts tot die lagere waarde.

Stap 6: De afspraak bij de notaris en de Escritura

De grote dag: bij de notaris wordt de openbare koopakte — de Escritura Pública de Compraventa — ondertekend. Koper en verkoper (of hun gevolmachtigden) komen persoonlijk langs. De notaris leest het contract voor, controleert de identiteit van de partijen en bevestigt dat de transactie in orde is.

In Spanje is het — in tegenstelling tot in Duitsland — niet verplicht om naar een notaris te gaan. Een onderhandse koopovereenkomst tussen de partijen is weliswaar geldig (art. 1450 Código Civil), maar je kunt er geen inschrijving in het kadaster mee regelen. Daarom geldt: regel elke aankoop via een notariële akte.

Wat er tijdens de afspraak bij de notaris gebeurt:

1. De restbetaling van de aankoopprijs (meestal via een door de bank bevestigde cheque of een overschrijving).
2. Als de verkoper geen ingezetene is: inhouding van 3 procent van de koopprijs door de koper (Retención, Modelo 211) als vooruitbetaling van de IRNR van de verkoper; afdracht binnen een maand na de notariële akte.
3. De sleutels overhandigen.
4. De notaris stelt de Escritura op en meldt de eigendomsoverdracht elektronisch aan bij het kadaster.

Voor de afspraak heb je deze documenten nodig:

Stap 7: Kadaster en belastingen

Na de notariële akte wordt de aankoop belast en in het kadaster ingeschreven. De overdrachtsbelasting ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) is op de Balearen progressief ingedeeld in schijven (tramos): Elke prijstranche wordt tegen een eigen tarief belast — het gaat dus niet om een vast tarief over de totale prijs. Ook de heffingsgrondslag is belangrijk: er wordt belasting geheven over de hoogste waarde van de aankoopprijs en de Valor de referencia (officiële referentiewaarde uit het kadaster).

Bij een aankoopprijs van bijvoorbeeld 700.000 € betaal je dus niet overal 10 procent, maar 8 procent over de eerste 400.000 €, 9 procent over de volgende 200.000 € en 10 procent alleen over de laatste 100.000 €.

Voor bestaande woningen moet je ITP betalen. Bij nieuwbouw (eerste oplevering) geldt in plaats daarvan 10 procent IVA (btw) plus AJD (zegelrecht); het algemene AJD-tarief is 1,5 procent. Voor een hoofdwoning onder de 270.151,20 € geldt een verlaagd AJD-tarief van 1,2 procent, vanaf 1 miljoen € een verhoogd tarief van 2,0 procent. De termijn voor het betalen van de ITP is meestal 30 werkdagen vanaf de notariële akte.

Daarnaast zijn er nog andere bijkomende kosten. De notariskosten en registratiekosten zijn vastgelegd in een wettelijk tariefschema (Real Decreto 1426/1989 resp. 1427/1989) en zijn degressief — het percentage daalt naarmate de aankoopprijs stijgt, waardoor het daadwerkelijke percentage bij heel goedkope objecten hoger kan uitvallen dan de genoemde marges:

Na de afspraak bij de notaris regelt de Gestoría de belastingafdracht en zorgt ze voor de inschrijving in het eigendomsregister. De volledige inschrijving in het kadaster duurt meestal drie tot zes weken. Reken in totaal op 10 tot 15 procent van de aankoopprijs aan bijkomende kosten — bij normale bestaande woningen ligt dit eerder rond de 9 tot 10 procent, in het duurdere en luxesegment, vanwege de hogere ITP-schijven, rond de 11 tot 14 procent. Een gedetailleerd overzicht vind je in onze gids over de bijkomende aankoopkosten — en let op: de gemeentelijke vermogenswinstbelasting (plusvalía) is bij verkoop wettelijk voor rekening van de verkoper.

Stap 8: Na de aankoop — Nutsbedrijven en doorlopende belastingen

Zodra de aankoop in het kadaster is ingeschreven, is de koop rond — maar als eigenaar heb je wel doorlopende verplichtingen.

Zorg dat de nutsbedrijven en het beheer op jouw naam staan: zet elektriciteit, water en eventueel gas op jouw naam, breng het verenigingsbestuur (comunidad) op de hoogte en neem de jaarlijkse onroerendgoedbelasting IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) voor je rekening. De IBI bedraagt grofweg 0,4-0,8 procent van de kadastrale waarde en wordt door de gemeente geheven.

Modelo 210 — de belasting voor niet-ingezetenen: Als je fiscaal niet in Spanje woont en het pand zelf gebruikt of leeg laat staan, moet je jaarlijks belasting betalen over een fictief inkomen (renta imputada). De berekening:

• 1,1 procent van de kadastrale waarde, als die in de afgelopen tien jaar is bijgewerkt — anders 2 procent.
• Belastingtarief: 19 procent voor inwoners van de EU/EER (inclusief IJsland, Noorwegen en Liechtenstein), 24 procent voor derde landen (bijv. het VK na de brexit).
• Termijn: tot en met 31 december van het volgende jaar (belastingjaar 2025 dus tot en met 31-12-2026).

Voorbeeld uit de officiële invulhandleiding: Voor een appartement in Calvià met een bijgewerkte kadastrale waarde van 75.500 € bedraagt de heffingsgrondslag 1,1 % = 830,50 €; daarover 19 % komt neer op ongeveer 158 € belasting per jaar.

Als je het pand verhuurt, gelden er andere termijnen en moet je de daadwerkelijke huuropbrengsten aangeven — meestal per kwartaal of als jaaroverzicht. Hoe dat werkt en waar je op moet letten bij langetermijnverhuur, lees je in onze gids over langetermijnverhuur op Mallorca.

De meest voorkomende fouten bij het kopen van een huis op Mallorca

• Schakel geen eigen advocaat in. De Spaanse notaris beschermt je niet zoals in Duitsland. Zonder onafhankelijke controle koop je op goed geluk.
• Vraag je NIE niet te laat aan. Zonder NIE geen registratie. In populaire regio’s duurt het weken tot maanden voordat je een afspraak kunt maken.
• Het Arras-contract zomaar ondertekenen. Niet elk contract bevat een herroepingsrecht, en niet elk contract bevat een financieringsvoorbehoud — je loopt dan het risico je aanbetaling van 10 procent kwijt te raken.
• Controleer de Nota simple niet, of doe dat niet te vroeg. Er kunnen nog lasten bijkomen tot aan de afspraak bij de notaris. Je moet het vlak voor de afspraak controleren.
• Negeer de cédula en het energiecertificaat maar. Zonder cédula krijg je geen aansluiting op de nutsvoorzieningen, en notarissen vragen er in de praktijk regelmatig om.
• Afwijkingen tussen het kadaster en het grondboek worden vaak over het hoofd gezien. Die kunnen te wijten zijn aan niet-aangegeven aanbouwen, maar ook aan verouderde metingen — en dat kan je later duur komen te staan.
• De bijkomende kosten onderschatten. Er komt nog eens 10 tot 15 procent bij. Wie krap begroot, komt in de problemen.
• Vergeet Modelo 210 niet. De jaarlijkse aangifte voor niet-ingezetenen wordt heel vaak over het hoofd gezien — ook als je het pand alleen zelf gebruikt, is het verplicht.

Checklist: Jouw weg naar een eigen woning

• NIE-nummer aangevraagd (met aanloopperiode)
• Het budget is berekend inclusief 10-15 % bijkomende kosten
• Financiering al geregeld (LTV, tasación)
• Een eigen advocaat ingeschakeld
• Woning gekozen, prijs onderhandeld
• Arras-overeenkomst door een advocaat gecontroleerd (type, financieringsvoorbehoud)
• Nota simple gecontroleerd (eigenaar, lasten, beslagleggingen)
• Het kadaster is afgestemd op het grondboek en de werkelijke situatie
• Cédula de habitabilidad en energiecertificaat aanwezig
• De Nota simple is vlak voor de afspraak bij de notaris nog eens gecontroleerd
• Afspraak bij de notaris: Escritura ondertekend, restbetaling, sleutels
• ITP/IVA en kosten betaald via de Gestoría
• Inschrijving in het kadaster geregeld
• Nutsbedrijven, IBI en community opnieuw aangemeld
• Modelo 210 is gereserveerd voor het eerste jaar

Conclusie

Het kopen van onroerend goed op Mallorca is goed te plannen als je de volgorde kent: eerst de NIE-nummer en de financiering, dan een zorgvuldig gecontroleerd arras-contract, een grondige due diligence van de Nota simple en de Cédula, en tot slot de notariële akte en de correcte afhandeling van belastingen en het kadaster. De grootste risico’s zitten niet in de aankoopprijs, maar in de details — in een ontbrekende financieringsclausule, een over het hoofd geziene last of een verlopen Cédula. Met onafhankelijke juridische begeleiding en een realistische budgetplanning (10-15 procent bijkomende kosten) wordt van de droom van een woning op Mallorca een veilige aankoop.

Officiële bronnen

• Colegio de Registradores — Een ‘Nota simple’ aanvragen en de kosten (officieel kadasterplatform, 9,02 € + IVA)
• Elektronisch Catastro (Catastro, Catastrowaarde, valor de referencia)
• Consell de Mallorca — Cédula de habitabilidad (bewoonbaarheidsverklaring, Decreet 145/1997)
• Agencia Tributaria — Modelo 210 (inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen)
• Koninklijk decreet van 24 juli 1889 — Burgerlijk Wetboek, art. 1454 (wettelijke basis voor boetes)

Deze gids is bedoeld als algemene informatie en is geen vervanging voor individueel juridisch of fiscaal advies. Wetten, belastingtarieven en termijnen kunnen veranderen en zijn afhankelijk van het specifieke geval — met name de ITP-schijven, de berekening volgens Modelo 210 en de vereisten voor de cédula. Laat je voor jouw specifieke transactie adviseren door een advocaat (abogado) die gespecialiseerd is in Spaans vastgoedrecht en een belastingadviseur (asesor fiscal/gestor).