Bijkomende kosten bij de aankoop van onroerend goed op Mallorca: volledig overzicht

Als je op Mallorca een woning koopt, is de aankoopprijs maar een deel van de kosten. De bijkomende kosten bij de aankoop van onroerend goed op Mallorca liggen, afhankelijk van het object en de situatie, tussen de 10 en 13 procent bovenop de aankoopprijs — bij bestaande woningen door de progressieve Balearische overdrachtsbelasting (ITP), bij nieuwbouw door de btw (IVA) plus zegelrecht (AJD). Daarbij komen nog de kosten voor de notaris, het kadaster, de Gestoría en meestal ook een advocaat. Dit overzicht zet elke post op een rijtje met actuele cijfers voor 2026, twee doorgerekende voorbeelden (500.000 EUR en 1,5 miljoen EUR) en de lopende kosten daarna — zodat je budget niet voor verrassingen komt te staan.

Ben je van plan iets te kopen en wil je de bijkomende kosten van tevoren goed doorrekenen?

• 📩 Stuur ons een persoonlijk verzoek — we berekenen de bijkomende aankoopkosten specifiek voor het huis van je dromen en jouw situatie
• Naar de gids over onroerend goed

Wat valt er eigenlijk allemaal onder de bijkomende aankoopkosten?

De bijkomende kosten zijn onderverdeeld in twee categorieën: belastingen (veruit de grootste post) en kosten voor diensten of officiële formaliteiten (notaris, kadaster, Gestoría, advocaat). Welke belasting je moet betalen, hangt alleen af van of je een bestaande woning of een nieuwbouwwoning koopt — die twee sluiten elkaar uit:

ITP en IVA worden nooit tegelijkertijd op dezelfde aankoop geheven. Een transactie tussen particulieren verloopt via ITP; een nieuwbouwwoning die je rechtstreeks van de projectontwikkelaar koopt, via IVA plus AJD. Juist hier ontstaan de duurste misrekeningen — daarover later meer.

Het totale overzicht: 10-13 % in detail

De volgende tabel is het belangrijkste onderdeel. Hierin staan alle posten, het tarief en waar het betrekking op heeft. De percentages hebben betrekking op de aankoopprijs of de fiscale referentiewaarde (daarover straks meer).

Belangrijk voor de belastinggrondslag: bij de ITP telt de hoogste waarde van de aankoopprijs en de officiële ‘Valor de referencia’ uit het kadaster. Als de notariële prijs lager is, belast de ATIB toch de referentiewaarde. Reken dus niet alleen op de onderhandelde prijs.

Het Balearische ITP-trap-tarief (bestaande woningen)

Op de Balearen wordt de ITP niet als één vast percentage over de totale prijs geheven, maar progressief in schijven — net als de inkomstenbelasting. Elke schijf wordt alleen toegepast op het deel van de prijs dat daaronder valt. Deze schijven blijven van kracht volgens Decreto-ley 4/2023:

De meest gemaakte fout: het hoogste belastingtarief toepassen op de totale aankoopprijs. Dat klopt niet en leidt tot een flinke overschatting van de belasting. Je moet het stap voor stap berekenen (zie rekenvoorbeelden).

Nieuwbouw: IVA 10 % + AJD 1,5 % — en de luxetoeslag

Bij een nieuwbouwproject van de projectontwikkelaar moet je 10 % IVA betalen over de aankoopprijs (aan de verkoper, niet aan de ATIB) plus AJD over de notariële waarde. Het standaardtarief voor de AJD op de Balearen is 1,5 %. Vanaf 1 januari 2023 geldt er echter een verhoogd tarief van 2 % zodra de werkelijke of opgegeven waarde van het onroerend goed gelijk is aan of hoger is dan 1.000.000 EUR. Dit luxetarief is vastgelegd in artikel 17 bis van Decreto Legislativo 1/2014 (ingevoerd door de Balearische begrotingswet Ley 11/2022, van kracht sinds 1 januari 2023) — niet in het latere Decreto-ley 4/2023, dat de ITP-schaal regelt. In het premiumsegment is het tarief van 2 % de regel, niet de uitzondering.

Rekenvoorbeeld 1: Bestaande woning voor 500.000 EUR

Stel: bestaande woning, aankoop tussen particulieren, heffingsgrondslag = aankoopprijs 500.000 EUR, geen verlaagd tarief.

ITP stap voor stap:

Dat komt neer op een effectief gemiddeld tarief van 8,2 % — niet 9 %.

Overige bijkomende kosten (schatting):

In totaal zo’n 9,5-9,7 % erbij. Zonder advocaat dus ongeveer 8,5 %.

Rekenvoorbeeld 2: Villa van 1.500.000 EUR

Hier merk je het progressieve tarief echt — en bij nieuwbouw geldt de AJD-luxe-toeslag.

Variant A — Bestaande situatie (ITP):

Effectief gemiddeld tarief: 10 %.

Variant B — Nieuwbouw (IVA + AJD):

Overige bijkomende kosten (beide varianten, ca.):

Daarmee komt het percentage voor de bestaande woning uit op zo’n 11,2 % aan totale bijkomende kosten, en dat voor de nieuwbouwwoning op zo’n 13,2 % — de 2%-luxe-AJD maakt het verschil duidelijk.

Wie betaalt wat?

Niet alle posten zijn voor de koper van toepassing. De volgende indeling volgt de wettelijke basisregel — afwijkende afspraken zijn deels mogelijk, maar kun je niet afdwingen bij de belastingdienst.

Twee dingen zijn extra belangrijk voor kopers op Mallorca: de makelaarscommissie wordt hier meestal door de verkoper betaald (in tegenstelling tot in veel andere EU-landen) — het standaardtarief ligt rond de 5-6 % van de verkoopprijs (soms inclusief IVA zelfs nog hoger). En de plusvalía (gemeentelijke belasting op de waardestijging van grond) moet volgens de wet door de verkoper worden betaald; als dit contractueel op een consument-koper wordt afgewenteld, kan dat als een oneerlijke voorwaarde worden aangevochten.

Lopende kosten na de aankoop

Met de notariële akte ben je er nog niet. Als eigenaar heb je jaarlijks terugkerende kosten — en als eigenaar die niet in Spanje woont, moet je zelf belastingaangifte doen.

IBI: De onroerendgoedbelasting wordt berekend op basis van de kadastrale waarde (niet de marktwaarde), vermenigvuldigd met het gemeentelijke heffingstarief. De kadastrale waarde ligt vaak flink onder de aankoopprijs, waardoor de IBI lager uitvalt dan je op basis van de marktwaarde zou verwachten. De peildatum is 1 januari: wie op die dag eigenaar is, moet de IBI voor het hele jaar betalen — bij aankoop wordt het lopende jaar vaak evenredig tussen de partijen verdeeld.

Afval: Op Mallorca komt bovenop de gemeentelijke afvalheffing nog het verbrandings tarief van de Consell de Mallorca. Voor 2026 heeft de Consell de afvaltarief met 10 % verlaagd — een zeldzame meevaller in een omgeving waar de afvalheffingen anders alleen maar stijgen.

Modelo 210 — de duurste vergeten post: Als je als niet-ingezetene een woning bezit die je zelf bewoont (en niet verhuurt), moet je jaarlijks een fictieve inkomstenbelasting betalen over een veronderstelde huur — zelfs als de woning leegstaat:

Het verlaagde tarief van 19% geldt voor inwoners van de EU en de EER (IJsland, Noorwegen, Liechtenstein); voor derde landen — sinds de Brexit ook het Verenigd Koninkrijk — is het 24%, en alleen EU/EER-ingezetenen mogen bij verhuur kosten aftrekken. De toerekening voor eigen gebruik (in de AEAT-handleiding ‘renta inmobiliaria imputada’, Tipo de renta 02) moet één keer per jaar worden aangegeven — voor het jaar 2025 tot eind 2026. Wie dit negeert, riskeert naheffingen, boetes voor te late aangifte en sancties.

De meest voorkomende fouten

1. Reken het toptarief over de totale prijs. De ITP is progressief. De 13 % geldt alleen voor het deel van de waarde boven de 2 miljoen euro, niet voor de totale aankoopprijs.
2. Reken alleen uit van de aankoopprijs. De grondslag voor de berekening van de ITP is de hoogste waarde van de aankoopprijs en de ‘valor de referencia’ uit het kadaster. Als de referentiewaarde hoger is, betaal je meer.
3. ITP en IVA door elkaar halen. Bestaande woningen = ITP. Nieuwbouw door projectontwikkelaar = IVA + AJD. Deze twee komen nooit tegelijk voor — een verkeerde classificatie zorgt voor een enorme vertekening van het budget.
4. Je hebt de 2%-luxe-AJD over het hoofd gezien. Vanaf een nieuwbouwwaarde van 1 miljoen euro geldt er 2 % in plaats van 1,5 % zegelrecht.
5. De termijn missen. De ITP/AJD wordt via Modelo 600 door de ATIB zelf vastgesteld — de voor de Balearen geldende termijn is één maand vanaf de notariële vastlegging (ATIB). Te laat betalen kost toeslagen en vertragingsrente.
6. Vergeet Modelo 210 niet. Als niet-ingezetene moet je elk jaar aangifte doen — het betalen van de lokale IBI is geen vervanging daarvoor.

Checklist voor de notariële akte

• Bestaand of nieuwbouw duidelijk → juiste belasting (ITP vs. IVA+AJD) ingecalculeerd
• El valor de referencia del kadaster se controla (más alto que la precio de compra?)
• ITP wordt stapsgewijs berekend — niet forfaitair met het hoogste tarief
• Bij nieuwbouw van ≥ 1 miljoen euro: 2 % AJD in plaats van 1,5 %
• Provisie voor notaris + kadaster + Gestoría gereserveerd
• Advocaat/due diligence ingeschakeld (~1 %)
• Wie betaalt de makelaarscommissie — contractueel vastgelegd
• Modelo-600-termijn in de kalender (1 maand vanaf de notaris, ATIB)
• Lopende kosten (IBI, afval, Comunidad, Modelo 210) in de begroting

Wat komt er daarna?

Na de aankoop komen de praktische zaken aan bod: de jaarlijkse Modelo 210-verplichting als niet-ingezetene, eventueel het NIE-nummer voor alle belasting- en overheidszaken, en — als je het niet zelf gebruikt — de verhuur. Hier zijn een paar startpunten:

• Gids voor emigratie — Overheidsinstanties, belastingen, aanmelding
• Een NIE-nummer aanvragen op Mallorca — Een vereiste voor elke aankoop
• Langetermijnverhuur op Mallorca — als je het wilt verhuren in plaats van er zelf gebruik van te maken
• Actueel marktrapport — Het prijsniveau en de situaties in kaart brengen

Conclusie

Reken bij het kopen van een woning op Mallorca op 10-13 % bijkomende kosten bovenop de prijs. Bij bestaande woningen geldt vooral de progressieve ITP (8 % tot 400.000 EUR, oplopend tot 13 % boven de 2 miljoen EUR), bij nieuwbouw de combinatie van 10 % IVA + 1,5 % AJD — met de luxetoeslag van 2 % vanaf 1 miljoen EUR. Notaris, kadaster en gestoría vallen in vergelijking mee, een advocaat kost zo’n 1 %. Wie vroeg stapsgewijs rekent, de kadastrale referentiewaarde controleert en de lopende kosten (IBI, afval, Comunidad, Modelo 210) vanaf het begin meerekent, koopt zonder onaangename verrassingen. De concrete tarieven en termijnen kun je het beste altijd controleren aan de hand van de officiële ATIB-gegevens.

Officiële bronnen

• ATIB — Belastingdienst van de Balearen — ITP/AJD, formulier 600, termijn (1 maand)
• BOE — Wetgevingsbesluit 1/2014 (art. 17 bis: AJD-luxeheffing van 2 % vanaf 1 miljoen euro)
• BOE — Wetsdecreet 4/2023 (ITP-schaal van de Balearen / ISD-hervorming)
• AEAT — Modelo 210 IRNR, instructies
• BOE — Koninklijk Besluit 1426/1989 (notaristarief)
• Koninklijk Besluit 1427/1989 (kadastertarieven)
• Consell de Mallorca — Afvalheffing 2026

Let op: dit artikel is bedoeld als algemene informatie en vormt geen fiscaal of juridisch advies. Belastingtarieven, drempelwaarden, verlaagde tarieven en termijnen kunnen veranderen en zijn afhankelijk van je persoonlijke situatie (woonplaats, burgerlijke staat, hoofdverblijfplaats, waarde van het onroerend goed). Alleen de officiële bronnen (ATIB, AEAT) en het advies van een Gestoría, belastingadviseur (asesor fiscal) of advocaat zijn bindend. Controleer vooral de exacte deadline voor het Model 600 en eventuele verlaagde tarieven voordat je de akte laat opmaken.