Aankoopkosten op Mallorca

Hoe hoog zijn de aankoopkosten op Mallorca?

De aankoopkosten op Mallorca hangen af van de vraag of je een bestaande woning of nieuwbouw koopt: bij een bestaande woning betaal je progressieve overdrachtsbelasting (ITP) met een tarief tussen 8% en 13% van de waarde; bij nieuwbouw van een projectontwikkelaar betaal je 10% btw (IVA) plus 1,5% tot 2% zegelbelasting (AJD), afhankelijk van de koopprijs. Daar komen kosten voor de notaris, het kadaster, de Gestoría — een Spaans administratiekantoor dat de formaliteiten bij de overheid voor je regelt — en meestal een advocaat bij. De rekenhulp hierboven toont het exacte bedrag voor jouw koopprijs.

Zo worden de aankoopkosten op Mallorca berekend

Achter de bijkomende kosten bij de aankoop van een woning zit een duidelijk systeem dat verschilt voor bestaande woningen en nieuwbouw — beide belastingsoorten sluiten elkaar bij dezelfde aankoop uit. Niet het bouwjaar van de woning, maar de verkoper bepaalt welke van de 2 van toepassing is: een particulier (Zweittransmission) of een projectontwikkelaar bij de eerste verkoop.

Bij een bestaande woning (Zweittransmission, meestal tussen particulieren) betaal je overdrachtsbelasting (ITP), in het Spaans Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Op de Balearen geldt een progressief tarief: de waarde wordt over verschillende schijven verdeeld en de tarieven lopen op van het laagste tot het hoogste tarief. Anders dan in Duitsland geldt hierbij niet het marginale tarief over de laatste euro, maar wordt een gemiddeld tarief (tipo medio) berekend dat over de volledige waarde wordt toegepast. De rekenhulp hierboven laat zien welk gemiddelde tarief voor jouw koopprijs geldt en welke schijfgrenzen daaraan ten grondslag liggen.

Bij een nieuwbouwwoning die je bij de eerste verkoop rechtstreeks van de projectontwikkelaar koopt, betaal je geen ITP maar btw (IVA) over de koopprijs, plus zegelbelasting (AJD, Actos Jurídicos Documentados) over de notariële akte (escritura). Vanaf een bepaalde waardegrens — de rekenhulp toont je precies welke — stijgt de AJD van het standaardtarief naar een hoger tarief.

Een veelgemaakte fout ontstaat al bij deze indeling: wie een bestaande woning ten onrechte als nieuwbouw berekent, of andersom, kan er enkele tienduizenden euro's naast zitten. Een 2e, even veelgemaakte fout is het hoogste tarief van de ITP-schijven op de volledige koopprijs toe te passen in plaats van alleen het gemiddelde tarief — de rekenhulp hierboven voorkomt dat door de schijven correct te berekenen.

Naast de belastingen berekent de rekenhulp ook de niet-fiscale posten. Deze zijn allemaal vooraf ingesteld, maar kun je aanpassen:

• Notaris (escritura): Notarissen rekenen volgens de officiële tariefregeling (Arancel) uit 1989, vastgelegd in Real Decreto 1426/1989. Het basistarief zelf is laag, maar daar komen kopieën, beschreven bladen en de algemene btw bij. De vooraf ingestelde waarde in de rekenhulp is een indicatie, geen offerte van jouw notaris.
• Kadaster (Registro de la Propiedad): Ook het kadaster heeft een eigen officiële tariefregeling, Real Decreto 1427/1989, eveneens exclusief IVA.
• Gestoría (administratiekantoor) en advocaat: De Gestoría regelt voor de koper de formaliteiten bij de overheid: de belastingaangifte (Modelo 600), de inschrijving in het kadaster en het overzetten van elektriciteit en water. Dit is optioneel als je advocaat of notaris dit overneemt. Voor beide bestaat geen officiële tariefregeling — de tarieven zijn vrij onderhandelbaar. Voor begeleiding bij de aankoop door een advocaat is 1 procent van de koopprijs gebruikelijk; daarom is dit in de rekenhulp vooraf ingesteld.
• Makelaarscourtage: Op Mallorca betaalt doorgaans de verkoper de makelaarscourtage, niet de koper. Daarom staat deze post in de rekenhulp standaard uitgeschakeld.

De kosten voor notaris en kadaster kun je exact volgens de Arancel berekenen, en niet alleen bij benadering — daarvoor is er de rekenhulp voor notaris- en kadasterkosten, die de tariefregeling stap voor stap volgt en de wettelijke kortingen voor woningen meerekent. De hier ingestelde waarden geven een indicatie van de kosten voor een woning; ze zijn geschikt voor een eerste budgetplanning, maar vervangen geen afrekening van je notaris of Gestoría.

Rekenvoorbeelden

In de rekenhulp hierboven zijn 3 voorbeelden opgenomen, waarmee je kunt zien hoe het systeem werkt: een bestaande woning met een gemiddelde koopprijs, dezelfde koopprijs als nieuwbouw — zo zie je direct hoe sterk ITP enerzijds en IVA plus AJD anderzijds verschillen — en een bestaande woning in een hogere prijsklasse, die laat zien hoe sterk het gemiddelde tarief met de koopprijs stijgt. Vul je eigen koopprijs in om de exacte bedragen en het effectieve gemiddelde tarief voor jouw situatie te zien; alleen de rekenhulp levert de concrete cijfers, niet deze tekst.

Het voorbeeld van een bestaande woning in een hogere prijsklasse maakt ook duidelijk waarom het gemiddelde tarief nooit het laatst bereikte tariefniveau haalt: de lagere schijven blijven tot hun eigen grens van kracht en alleen het waardedeel daarboven wordt tegen het volgende hogere tarief belast. Het nieuwbouwvoorbeeld laat bovendien zien vanaf welk punt het verhoogde AJD-tarief geldt en hoeveel duurder dit de nieuwbouwvariant maakt ten opzichte van een bestaande woning.

Bijzondere gevallen

De basisberekening in de rekenhulp hierboven dekt de standaard situatie: de aankoop van een woning tussen particulieren of nieuwbouw van een projectontwikkelaar, zonder korting. Er zijn verschillende situaties die hiervan afwijken en niet zijn opgenomen:

• Kortingen: Voor de eerste woning die je zelf bewoont, voor jonge kopers, voor grote gezinnen of eenoudergezinnen en voor mensen met een beperking gelden verlaagde tarieven, die gebonden zijn aan waardelimieten en andere voorwaarden. Of je van een van deze kortingen gebruik kunt maken, kun je het beste vóór het passeren van de akte met een Gestoría of belastingadviseur nagaan.
• Kadastrale referentiewaarde (valor de referencia): De belasting wordt niet per se over de koopprijs berekend, maar over de hoogste waarde van de koopprijs en de officiële referentiewaarde van het kadaster. Ligt de referentiewaarde boven de door jou onderhandelde prijs, dan vormt die de heffingsgrondslag — dit is de meest voorkomende reden voor naheffingen door de ATIB, de belastingdienst van de Balearen, na het passeren van de akte.
• Grond en garages: Voor onbebouwde grond en afzonderlijk aangekochte garageplaatsen gelden soms andere waarderingsregels dan voor woningen.
• Hypotheek: Financier je de aankoop met een hypotheek, dan komen er extra kosten bij voor het vestigen van de hypotheek, die evenmin in de basisberekening zijn opgenomen.

Geen van deze bijzondere gevallen is automatisch opgenomen in de rekenhulp hierboven, omdat de voorwaarden daarvoor te individueel zijn. De rekenhulp geeft je een betrouwbare basisberekening, die je indien nodig samen met een Gestoría of belastingadviseur kunt aanvullen voor jouw specifieke situatie.

Termijnen en formulieren

De belasting op de aankoop — ITP voor bestaande woningen, AJD voor nieuwbouw — wordt niet automatisch vastgesteld, maar moet je zelf aangeven en indienen met Modelo 600 bij de ATIB, de belastingdienst van de Balearen. De termijn hiervoor is 1 maand vanaf de dag waarop de akte (escritura) bij de notaris wordt gepasseerd. In de praktijk dient de Gestoría de aangifte meestal voor je in. Wie de termijn mist, riskeert een boete wegens te late indiening en rente over de verschuldigde belasting. Hoe langer de vertraging duurt, hoe hoger de boete — des te meer reden om de termijn vanaf het begin in je agenda te zetten en al vóór het passeren van de akte af te spreken wie hierop toeziet.

Wie betaalt wat?

Tot dusver ging het erom hoe hoog de afzonderlijke kostenposten zijn. Minstens zo belangrijk is de 2e vraag: wie draagt ze eigenlijk? Want lang niet elke post komt voor rekening van de koper. De onderstaande verdeling volgt de wettelijke hoofdregel — afwijkende afspraken zijn soms mogelijk, maar niet afdwingbaar tegenover de Belastingdienst.

2 punten zijn voor kopers op Mallorca bijzonder relevant. De makelaarscourtage wordt hier meestal door de verkoper betaald — anders dan in veel andere EU-landen. Gebruikelijk is een percentage van enkele procenten van de verkoopprijs; er is geen officieel vastgesteld tarief. De courtage is vrij onderhandelbaar en wordt in de makelaarsovereenkomst vastgelegd. Voor jou als koper betekent dit vooral: leg vóór je een bod uitbrengt schriftelijk vast wie deze kosten verschuldigd is.

Het 2e punt is de plusvalía municipal (officieel IIVTNU, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) — de gemeentelijke belasting over de waardestijging van de grond sinds de laatste eigendomsoverdracht. Volgens de wet is de verkoper deze belasting verschuldigd. Een contractuele doorschuiving naar een koper die consument is, kan als onredelijk beding worden aangevochten. Bovendien blijft de verkoper tegenover het gemeentehuis sowieso de schuldenaar. Staat zo'n bepaling in je conceptcontract, dan is dat een punt voor je advocaat, niet voor je budgetplanning.

Doorlopende kosten na de aankoop

Met de notariële akte ben je er nog niet. Als eigenaar heb je jaarlijks terugkerende kosten — en als eigenaar die niet in Spanje woont, moet je bovendien een eigen belastingaangifte doen. Wie alleen de bijkomende aankoopkosten berekent, ziet juist het deel over het hoofd dat elk jaar terugkomt.

IBI: De onroerendezaakbelasting wordt berekend op basis van de kadastrale waarde (niet de marktwaarde), vermenigvuldigd met het gemeentelijke heffingstarief. Voor stedelijke percelen schrijft de wet een bandbreedte van 0,4% tot 1,1% voor; binnen deze grenzen stelt elke gemeente haar eigen tarief vast — je daadwerkelijke belastingdruk hangt dus af van de gemeente waarin je koopt. De kadastrale waarde ligt vaak aanzienlijk onder de koopprijs, waardoor de IBI lager uitvalt dan je op basis van de marktwaarde zou verwachten. Peildatum is 1 januari: wie op die dag eigenaar is, is de IBI voor het hele jaar verschuldigd — bij aankoop wordt het lopende jaar vaak naar rato tussen de partijen verdeeld.

Afval: Op Mallorca komt boven op de gemeentelijke afvalstoffenheffing het verbrandingstarief van de Consell de Mallorca, de eilandraad. Beide onderdelen worden jaarlijks opnieuw vastgesteld; ga daarom niet uit van het bedrag van vorig jaar, maar vraag bij je gemeentehuis naar het actuele tarief.

Modelo 210 — de duurste vergeten verplichting: Heb je als niet-resident een woning voor eigen gebruik (die je niet verhuurt), dan moet je jaarlijks fictieve inkomstenbelasting betalen over een veronderstelde huurwaarde — ook als de woning leegstaat:

Het verlaagde tarief van 19% geldt voor inwoners van de EU en de EER (IJsland, Noorwegen, Liechtenstein); voor derde landen — sinds de Brexit ook het Verenigd Koninkrijk — bedraagt het 24%. Alleen inwoners van de EU/EER mogen bij verhuur kosten aftrekken. Het forfait voor eigen gebruik (in de handleiding van de Spaanse belastingdienst AEAT renta inmobiliaria imputada, Tipo de renta 02) geef je 1 keer per jaar aan, steeds in het daaropvolgende jaar. Wie dit negeert, riskeert naheffingen, toeslagen wegens te late indiening en sancties.

De meest voorkomende fouten

Bijna alle dure misrekeningen zijn terug te voeren op een handvol denkfouten. Het goede nieuws: als je ze kent, kun je ze allemaal vermijden.

1. Het hoogste tarief op de volledige prijs toepassen. De ITP heeft een progressieve tariefstructuur. Het hoogste tarief geldt alleen voor het hoogste deel van de waarde; voor je berekening is het gemiddelde tarief bepalend dat de calculator hierboven aangeeft.
2. Alleen met de koopprijs rekenen. De heffingsgrondslag voor de ITP is de hoogste waarde van de prijs en de valor de referencia van het kadaster. Ligt de referentiewaarde hoger, dan betaal je meer.
3. ITP en IVA verwarren. Een bestaande woning valt onder ITP, nieuwbouw van een projectontwikkelaar onder IVA plus AJD. Beide gelden nooit tegelijk — een verkeerde indeling vertekent je budget aanzienlijk.
4. Het verhoogde AJD-tarief over het hoofd zien. Boven een bepaalde waardegrens stijgt de zegelbelasting voor nieuwbouw van het standaardtarief naar het verhoogde tarief. In het premiumsegment is dat eerder regel dan uitzondering; de calculator laat je zien waar de grens precies ligt.
5. De termijn missen. De ITP of AJD geef je zelf aan bij de ATIB via Modelo 600 — de verplichte termijn op de Balearen bedraagt 1 maand vanaf het passeren van de akte. Bij te late indiening betaal je toeslagen en vertragingsrente.
6. Modelo 210 vergeten. Als niet-resident moet je jaarlijks aangifte doen — het betalen van de lokale IBI vervangt die aangifte niet.

Checklist vóór het passeren van de akte

Deze punten moet je hebben afgevinkt voordat je bij de notaris zit:

• Bestaande woning of nieuwbouw vastgesteld → juiste belasting (ITP vs. IVA+AJD) opgenomen
• Valor de referencia van het kadaster gecontroleerd (hoger dan de koopprijs?)
• ITP berekend op basis van het gemiddelde tarief — niet standaard met het hoogste tarief
• Bij nieuwbouw boven de waardegrens: rekening gehouden met het verhoogde AJD-tarief in plaats van het standaardtarief
• Budget gereserveerd voor notaris + kadaster + Gestoría
• Advocaat/Due Diligence ingeschakeld
• Wie de makelaarscourtage betaalt — contractueel vastgelegd
• Modelo-600-termijn in de agenda (1 maand na de afspraak bij de notaris, ATIB)
• Lopende kosten (IBI, afval, Comunidad, Modelo 210) opgenomen in het budget

Wat komt daarna?

Na de aankoop volgen de praktische zaken: de jaarlijkse verplichting om als niet-resident Modelo 210 in te dienen, het NIE-nummer (Número de Identidad de Extranjero, het Spaanse identificatienummer voor buitenlanders) voor alle belasting- en overheidsprocedures en — als je de woning niet zelf gebruikt — de verhuur. Ben je nog volop op zoek naar een woning, dan vind je een goed beginpunt bij het woningaanbod op Mallorca; de Ratgeber Immobilien bundelt de overige onderwerpen over eigendom en instanties. Concrete aanknopingspunten:

• Ratgeber Auswandern — instanties, belastingen, inschrijving
• NIE-Nummer auf Mallorca beantragen — voorwaarde voor elke aankoop
• Langzeitmiete auf Mallorca — als je wilt verhuren in plaats van de woning zelf te gebruiken
• Aktueller Marktbericht (in het Duits) — prijsniveau en locaties beoordelen

Wettelijke basis en status

De Balearische overdrachtsbelasting ITP is geregeld in het Decreto Legislativo 1/2014 van de Balearen (artikel 10), net als de zegelbelasting AJD (artikel 15 en artikel 17 bis). De btw IVA op nieuwbouw is gebaseerd op de landelijke Ley 37/1992. Onder de uitkomst in de calculator hierboven vind je de precieze stand van de wetgeving en links naar de originele bronnen — een afzonderlijke bronnenlijst zou hier alleen verouderen, terwijl de calculator actueel blijft.

Deze regels veranderen: zowel de huidige ITP-tarieven als het verhoogde AJD-tarief zijn gebaseerd op de Balearische begrotingswet Ley 11/2022 en gelden sinds 1 januari 2023; de tekst van het verhoogde AJD-tarief is met Ley 12/2023 opnieuw vastgesteld. Vertrouw daarom niet op oudere artikelen of vuistregels, maar op de actuele stand die de calculator bij elke wetswijziging bijwerkt.

Veelgestelde vragen

Gerelateerde onderwerpen

• ITP op de Balearen 2026
• Het juridische verloop van een woningkoop
• Notaris bij een woningkoop in Spanje
• Advocaat bij een woningkoop in Spanje