Een huis met een illegale aanbouw kopen op Mallorca: oplossen, korting vragen of het maar accepteren?

Je hebt de perfecte Finca gevonden tussen Llucmajor en Algaida – of je ouders hebben je dat stenen huis met de serre nagelaten, die je opa destijds al had aangebouwd. En dan de teleurstelling: de aanbouw staat niet op het bouwplan van de gemeente, het gemeentehuis noemt het „illegaal”. Dat is op Mallorca geen uitzondering – volgens een onderzoek van het Col·legi Oficial d'Enginyers Tècnics en Topografia (CQNE) is ongeveer een derde van de landelijke bebouwing op het eiland illegaal of slechts gedeeltelijk gelegaliseerd. Deze gids laat je zien wanneer zo’n huis gelegaliseerd kan worden, hoeveel korting je bij de aankoop realistisch gezien kunt verwachten, wanneer je het risico gewoon kunt accepteren – en wat je moet doen als je een huis met een onduidelijke bouwstatus erft in plaats van koopt.

Is er bij je droomhuis sprake van een aanbouw zonder bouwvergunning?

• 📩 Stuur ons een persoonlijk verzoek — we bekijken samen met jou het kadaster, de eigendomsregisters en de stedenbouwkundige status voordat je tekent
• Illegale aanbouwen herkennen bij het kopen van een huis

Waarom er op Mallorca zoveel illegale aanbouw is

Het komt zelden door kwaadwilligheid. Tussen de jaren ’90 en het begin van de jaren 2010 werden op Mallorca vaak ‘stiekem’ uitbreidingen gedaan, zonder dat de gemeenten daar systematisch op controleerden. Serres, terrasoverkappingen, garages of een schuur die tot gastenverblijf was omgebouwd – al die verbouwingen hadden meestal geen gevolgen vanuit bouwrechtelijk oogpunt. Pas met de oprichting van de Agència de Defensa del Territori (ADT), een instantie die onder het Consell de Mallorca valt, is daar verandering in gekomen: in plaats van waarschuwingen stuurt de ADT tegenwoordig echte boetes en sloopbevelen.

Let op: Op de Balearen staan naar schatting zo’n 30.000 gebouwen op landbouwgrond (suelo rústico) die niet of niet helemaal legaal zijn gebouwd – bij veel daarvan kunnen de autoriteiten de oorspronkelijke overtredingen niet meer bestraffen omdat de verjaringstermijn is verstreken, maar dat betekent niet automatisch dat ze legaal zijn.

Kopen of erven: drie mogelijkheden op een rijtje

Of je nu koopt of erft – uiteindelijk heb je in principe drie opties. Welke voor jou het beste past, hangt af van de leeftijd van de aanbouw, de ligging ervan (bouwgrond of beschermde zone) en of er überhaupt nog een mogelijkheid is om het te legaliseren.

Manier 1 – Genezen: de legaliseringsprocedure

Sinds het wetsdecreet van 24 mei 2024 is er op de Balearen voor het eerst een gestructureerde procedure om zulke vervuilde terreinen binnen drie jaar onder bepaalde voorwaarden te legaliseren. Het decreet is bedoeld om rechtszekerheid te bieden aan eigenaren, gemeenten extra inkomsten te verschaffen en tegelijkertijd de milieu- en energienormen te verbeteren.

1. Vraag bij het betreffende gemeentehuis naar de stedenbouwkundige status (bouwvergunningen, eventuele AFO – "Asimilado a Fuera de Ordenación")
2. Kijk eens of het perceel in een beschermd gebied ligt (suelo rústico protegido) – daar is legalisering meestal niet mogelijk
3. Een technisch ontwerp laten maken door architecten/bouwkundig calculator
4. Een aanvraag voor legalisatie indienen, inclusief betaling van de boete
5. Na goedkeuring: registratie van de wijziging in het kadaster en het grondboek

Let op: Niet elke illegale aanbouw kan worden gelegaliseerd. Als de aanbouw in een beschermd gebied ligt, zoals de Tramuntana, of als hij na het verstrijken van de gemeentelijke termijnen is gebouwd, blijft vaak alleen sloop over – zoals bij een echtpaar bij Llucmajor, waarvan de in het kadaster geregistreerde, maar nooit bij het gemeentehuis aangevraagde serre volgens de gemeente niet achteraf gelegaliseerd kon worden, zelfs niet tegen betaling van belastingen en boetes.

Bestandsbescherming versus wettigheid: het cruciale verschil

Veel kopers en erfgenamen verwarren ‘bestandsbescherming’ met ‘wettigheid’ – een dure vergissing. Een gebouw is alleen legaal als het is gebouwd volgens de voorschriften van de betreffende gemeente die op het moment van de bouw golden (afstanden tot de erfgrens, hoogte, bebouwingsoppervlakte, bestemming), met een bouwvergunning, goedkeuring en oplevering. Bestandsbescherming betekent daarentegen alleen dat de overheid een oorspronkelijke overtreding niet meer mag bestraffen omdat de termijn is verstreken – het gebouw blijft volgens het bouwrecht toch ‘niet legaal’, met beperkingen bij verbouwing, uitbreiding en soms bij verkoop.

Methode 2 – Onderhandelen over korting: realistische marges

Als de aanbouw in principe gelegaliseerd kan worden, is een korting op de prijs vaak de meest pragmatische oplossing. Over de te verwachten kosten voor het legalisatieproject, de boete en de leges kun je meestal onderhandelen – plus een risicotoeslag voor het geval de gemeente dwarsligt. Belangrijk: vraag voor je reserveert om een schriftelijke beoordeling van een lokale architect of advocaat, voordat je een korting laat vaststellen.

Let op: Zonder duidelijke juridische status moet je geen reserveringscontract ondertekenen. Zorg dat je van tevoren weet hoe het zit met de stedenbouwkundige status – details over hoe je dit veilig aanpakt, vind je in de gids over het reserveringscontract.

Manier 3 – Accepteren: wanneer het risico draaglijk is

Accepteren betekent niet wegkijken, maar bewust leven met de beperkingen. Dat kan zinvol zijn als de aanbouw oud genoeg is, zodat de overheid de oorspronkelijke overtreding niet meer kan vervolgen (bestandsbescherming), je geen uitbreiding of bestemmingswijziging plant en je het pand niet op korte termijn wilt doorverkopen. Professionele makelaars nemen illegale huizen inmiddels vaak helemaal niet meer in hun aanbod op, tenzij er ten minste sprake is van bescherming van bestaande rechten – dat zou jij ook als maatstaf moeten hanteren.

Let op: alleen al in 2019 heeft de ADT tientallen sloopbevelen uitgevaardigd, en er lopen nog honderden andere procedures. "Geen uitzondering meer", zoals een juridisch expert van een advocatenkantoor in Palmes benadrukt – wie erop gokt om het gewoon uit te zitten, moet de huidige strenge aanpak van de autoriteiten niet onderschatten.

Een speciaal geval: erfenis. Illegale teelt in de nalatenschap

Als je een woning met een illegale aanbouw erft, neem je automatisch ook de bouwrechtelijke verplichtingen over – juridisch gezien kun je dit niet weigeren zonder de hele erfenis af te wijzen. De grondslag voor de Spaanse successierechten is de marktwaarde van het onroerend goed op het moment van overlijden; bij niet-ingezetenen controleren de belastingdiensten deze waarde extra nauwkeurig. Voordat je besluit om de erfenis te aanvaarden, legaliseren of verkopen, moet je zowel Duitse als Spaanse adviseurs inschakelen, omdat de successierechten en de bouwrechtelijke status elkaar beïnvloeden – een onduidelijke aanbouw drukt meestal de voor de belasting relevante marktwaarde, maar kan bij geschillen met de belastingdienst ook tot discussies leiden.

1. Controleer tegelijkertijd het erfrechtcertificaat of de verklaring van erfrecht en de stand van het kadaster
2. Bij het gemeentehuis informeren naar de stedenbouwkundige status van het hele gebouw
3. Bespreek met je belastingadviseur hoe de aanbouw de belastinggrondslag beïnvloedt
4. Een beslissing nemen: legaliseren, met korting verkopen of behouden als object met bestandsbescherming
5. Als je van plan bent te verkopen: houd de koper goed op de hoogte van de stand van zaken

Opmerking: Meer informatie over termijnen en belastingtarieven bij de overdracht van onroerend goed vind je in de gids ‘Erfenis & Schenkingen Balearen’.

Due diligence vóór de aankoop: deze documenten heb je nodig

Voordat je iets ondertekent, moet je de volgende documenten doornemen – het liefst met hulp van een onafhankelijke advocaat die niet door de verkoper is ingehuurd.

Let op: zelfs de beste notaris controleert in Spanje niet automatisch of alle aanbouwen zijn goedgekeurd – in tegenstelling tot in Duitsland is het aan jou of je advocaat om dit te controleren.

Belastingen en bijkomende kosten bij panden met een hypotheek

De bouwstatus heeft geen invloed op de totale belastinglast bij de aankoop. Bij bestaande woningen wordt de Balearische overdrachtsbelasting (ITP) progressief berekend – ongeacht of een aanbouw legaal is of niet. Houd dus rekening met een prijsverlaging voor de illegale aanbouw, bovenop de normale berekening van de bijkomende aankoopkosten.

Als ruwe vuistregel geldt dat je bij de aankoop van een bestaande woning 12–14 % van de aankoopprijs moet reserveren voor belastingen, notariskosten en bijkomende kosten – bij een woning met een illegale aanbouw komen daar nog de kosten voor legalisatie of de overeengekomen prijsafslag bij. Details over alle bijkomende kosten vind je in de gids ‘Aankoopkosten Mallorca ’ en over de actuele ITP-schaal in de gids ‘ITP Balearen 2026’.

Meest voorkomende fouten

• Het reserveringscontract ondertekenen voordat de stedenbouwkundige status bij het gemeentehuis is nagekeken
• Verwarring tussen bescherming van bestaande rechten en volledige wettigheid
• Onderhandelen over korting zonder eerst een technisch rapport te vragen over de werkelijke legaliseringskosten
• Bij erfenis het onroerend goed aannemen zonder eerst de bouwstatus te controleren
• Vertrouwen op mondelinge toezeggingen van de verkoper over een "snelle legalisering", in plaats van schriftelijk bewijs te vragen
• IBI-achterstanden bij de aankoop over het hoofd gezien en daarvoor aansprakelijk gesteld na de notarisafspraak

Wat komt er daarna?

Of je nu hebt gekozen voor herstel, korting of acceptatie, het werk is niet klaar op de dag van de notaris. Na de aankoop of het aanvaarden van de erfenis moet je de gekozen status vastleggen: Bij legalisatie moet je de inschrijving in het kadaster en het grondboek in gang zetten; bij geaccepteerde bestandsbescherming mag je geen verdere bouwkundige veranderingen aanbrengen zonder een nieuwe controle; en als je van plan bent het pand te verhuren, moet je de status van de cédula en het energiecertificaat in de gaten houden, want beide documenten zijn nodig voor een legale verhuur. Als je het pand later wilt verkopen, moet je de bouwrechtelijke status proactief aan toekomstige kopers bekendmaken – dat voorkomt ruzie en versnelt het verkoopproces aanzienlijk.

Checklist: Illegale teelt in 8 stappen

1. Een uittreksel uit het kadaster (Nota simple) aanvragen, niet ouder dan 30 dagen
2. De stedenbouwkundige status rechtstreeks bij het bevoegde gemeentehuis opvragen
3. Kijk of het perceel in een beschermd gebied ligt (suelo rústico protegido, Tramuntana)
4. Een onafhankelijke architect/advocaat inschakelen voor een eerste technische beoordeling
5. Onderscheid maken: Is de aanbouw te legaliseren, valt hij onder monumentenzorg of dreigt hij gesloopt te worden?
6. Een kostenraming voor legalisatie (project, boete, leges) aanvragen
7. Op basis van deze cijfers onderhandelen over een korting of het afzien van de aankoop
8. Leg het resultaat schriftelijk vast in het reserverings- of koopcontract

Conclusie

Een huis met een illegale aanbouw op Mallorca kopen of erven is geen reden om het af te wijzen – maar wel een kwestie waar je nuchter naar moet kijken in plaats van op je gevoel af te gaan. Ongeveer een derde van de bebouwing op het platteland van het eiland heeft hiermee te maken, en de ADT pakt overtredingen tegenwoordig strenger aan dan een paar jaar geleden. Als je vóór de ondertekening de stedenbouwkundige status uitzoekt, afweegt tussen legaliseren, een prijsverlaging of het bewust accepteren van de bestaande situatie, en alle kosten realistisch in de prijs meeneemt, kun je ook een woning met een bouwrechtelijk verleden veilig kopen of bij erfenis zelfverzekerd een beslissing nemen.

Officiële bronnen

• Col·legi Oficial d'Enginyers Tècnics en Topografia (CQNE): https://cqne.cat/
• Agència de Defensa del Territori (ADT) – Consell de Mallorca (de instantie die bevoegd is voor bouwovertredingen op Mallorca)
• Wetsdecreet inzake de legalisering van bestaande gebouwen op landelijk terrein, Balearen, van 24 mei 2024