Reserveringsovereenkomst voor onroerend goed in Spanje: aanbetaling, optieovereenkomst & alles over de voorlopige overeenkomst op Mallorca

Als je op Mallorca een woning wilt kopen, kenje het dilemma wel: je hebt je droomhuis gevonden, maar het duurt nog weken tot de afspraak bij de notaris – en goede woningen vinden snel een nieuwe eigenaar. Het reserveringscontract voor onroerend goed in Spanje vult precies deze leemte op. Het haalt het pand voorlopig van de markt en geeft jou als koper de tijd voor due diligence-onderzoeken, het regelen van de financiering en het verzamelen van alle documenten. Deze gids legt je uit welke soorten contracten er zijn (Contrato de Reserva, Contrato de Arras, optiecontract), hoe hoog de gebruikelijke aanbetalingen zijn, welke termijnen en gevolgen van herroeping je moet kennen – en welke fouten Duitse kopers het vaakst maken. Alle gegevens zijn gebaseerd op de huidige stand van zaken in 2026.

Wil je een woning op Mallorca op je naam zetten zonder in de val te lopen?

• 📩 Een persoonlijk verzoek indienen — Wij brengen je in contact met gecertificeerde advocaten en notarissen op Mallorca
• Het hele aankoopproces begrijpen

Waarom je voor de afspraak bij de notaris een voorlopig contract nodig hebt

Op Mallorca – en in heel Spanje – kun je een woning in principe al met een handdruk verkopen. Het Spaanse Burgerlijk Wetboek (Artículos 1445 e.v. Código Civil) regelt de koopovereenkomst (compraventa) zonder dwingende vormvoorschriften. Notariële bekrachtiging is echter onontbeerlijk zodra je als koper in het kadaster (Registro de la Propiedad) wilt worden ingeschreven – en deze inschrijving is de enige betrouwbare bescherming tegen verdere beschikkingen van de nog geregistreerde vorige eigenaar of onbekende lasten door derden.

De ervaring leert dat er tussen de aankoopbeslissing en de afspraak bij de notaris vaak enkele weken tot maanden zitten. In die tijd moet je:

1. alle eigendomsdocumenten en uittreksels uit het kadaster worden gecontroleerd,
2. eventuele lasten, schulden of kwesties rond bouwvergunningen moeten zijn opgehelderd,
3. de financiering moet worden geregeld,
4. Het energiecertificaat en andere verplichte documenten moeten aanwezig zijn.

Een bindende voorlopige koopovereenkomst legt het koopvoornemen van beide partijen vast en zorgt ervoor dat de verkoper het pand in de tussentijd niet aan iemand anders verkoopt. Daarvoor zijn er in Spanje drie verschillende instrumenten – en het is heel belangrijk welke je kiest.

De drie soorten contracten in één oogopslag

In de praktijk op Mallorca kom je drie soorten voorlopige overeenkomsten tegen, die qua werking, bindende kracht en financiële gevolgen behoorlijk van elkaar verschillen.

Let op: In de praktijk worden deze termen op Mallorca vaak wat vaag gebruikt. Lees altijd de exacte tekst van het contract – niet alleen de kop.

Het reserveringscontract (Contrato de Reserva) in detail

De reserveringsovereenkomst (acuerdo de reserva of contrato de reserva) is de eerste stap en meestal de minst bindende. Je sluit deze af als je concreet interesse hebt om te kopen, maar nog geen definitieve beslissing hebt genomen.

Wat het regelt:

• Voor hoeveel dagen de woning wordt gereserveerd
• Hoogte van de reserveringskosten
• Of en hoe de vergoeding wordt verrekend met de latere aankoopprijs

Typische reserveringskosten:

Als je uiteindelijk toch niet wilt kopen, verval je de reserveringskosten meestal. Als je besluit om te kopen, wordt het bedrag verrekend met de aankoopprijs. Het reserveringscontract is vaak een onderhandse overeenkomst en wordt meestal rechtstreeks door de makelaar opgesteld – maar laat het toch even door een advocaat nakijken.

Let op: het reserveringscontract is geen aanbetalingscontract. Zonder expliciete boeteclausule (cláusula penal) kan de verkoper het pand onder bepaalde omstandigheden toch aan een andere koper verkopen – je krijgt dan alleen de kosten terug.

Het Arras-contract (Contrato de Arras) – de klassieker op Mallorca

Het Contrato de Arras is het meest gebruikte contract bij de aankoop van onroerend goed in Spanje en biedt beide partijen veel meer zekerheid dan een gewone reserveringsovereenkomst. In het Spaanse burgerlijk recht worden verschillende varianten van het Arras erkend; op Mallorca wordt in de praktijk vooral de zogenaamde Arras Penitenciarias gebruikt.

Arras Penitenciarias – zo werkt boetedoening

De 'arras penitenciarias' zijn een onderhandse overeenkomst die de koopintentie van beide partijen bindend vastlegt en een duidelijke boete oplegt bij terugtrekking:

• Als de koper zich terugtrekt: de aanbetaling vervalt – hij krijgt het geld niet terug.
• Als de verkoper zich terugtrekt: dan moet hij het dubbele van de aanbetaling aan de koper terugbetalen.

Meestal wordt een aanbetaling gedaan van zo’n 10 % van de overeengekomen koopprijs. Het betaalde bedrag wordt later verrekend met de koopprijs, als de koop doorgaat.

Wat er in het Verdrag van Arras moet staan

Een goed opgesteld Arras-contract bevat minimaal:

1. Volledige identificatie van beide contractpartijen (inclusief NIE-nummer)
2. Gedetailleerde beschrijving van het onroerend goed (kadastrale referentie, kadastraal nummer)
3. Overeengekomen aankoopprijs
4. Hoogte van de aanbetaling
5. Betalingsvoorwaarden en rekeningnummer / trustrekening
6. Termijn tot aan de notariële akte
7. Boeteclausule (cláusula penal) bij ontbinding
8. Voorwaarden waaronder je je kunt terugtrekken zonder verlies (bijvoorbeeld bij het uitblijven van financiering)

Let op: De aanbetaling bij een arras-contract wordt in veel gevallen overgemaakt naar een geblokkeerde rekening van een advocaat, belastingadviseur of notaris – niet rechtstreeks naar de verkoper. Dat is echt een aanrader.

Het optiecontract (Contrato de Opción de Compra)

Het optiecontract gaat een stap verder dan het Arras-contract en komt vooral veel voor bij gewilde luxe woningen of nieuwbouwprojecten waar veel vraag naar is op Mallorca. Vanuit het oogpunt van de koper is het het sterkste instrument.

Wat het verschil is met het Verdrag van Arras:

In de optieovereenkomst garandeert de verkoper dat het onroerend goed bepaalde kenmerken heeft en aan vastgestelde voorwaarden voldoet – zoals bouwvergunning, grootte en technische deugdelijkheid. De koper krijgt het eenzijdige recht om de aankoop binnen de afgesproken optietermijn af te ronden. De verkoper zit in die periode vast aan de afspraak en mag niet aan derden verkopen.

De optiepremie wordt bij uitoefening van het aankooprecht verrekend met de aankoopprijs. Als de koper de optie niet uitoefent, vervalt de premie – de verkoper houdt die dan.

Opmerking: Het optiecontract is gunstiger voor de koper, omdat hij in geval van een geschil zelfs kan aandringen op nakoming van de koopovereenkomst.

Stap voor stap: van de reservering tot de Escritura

Zo verloopt het proces meestal, van de eerste reservering tot de notariële eigendomsoverdracht op Mallorca:

1. Woning gevonden, prijs onderhandeld – mondelinge afspraak met de verkoper of makelaar
2. Reserveringscontract ondertekenen – woning van de markt halen, een kleine vergoeding betalen
3. Due diligence – uittreksel uit het kadaster (nota simple) controleren, eventuele lasten ophelderen, het kadaster controleren, eventueel een energiecertificaat aanvragen
4. Een NIE aanvragen – zonder Spaans belastingnummer (NIE) kun je niets kopen
5. Een Arras-overeenkomst of optieovereenkomst sluiten – een aanbetaling doen (meestal ~10 %), termijnen vastleggen
6. De financiering regelen – indien nodig een hypotheek aanvragen op Mallorca
7. De bijkomende aankoopkosten berekenen – De bijkomende aankoopkosten op Mallorca in de gaten houden
8. De afspraak bij de notaris voorbereiden – alle documenten compleet, een notaris kiezen (notaris in Spanje)
9. Escritura ondertekenen – notariële koopovereenkomst bij de notaris
10. Inschrijving in het kadaster – pas nu ben je een rechtsgeldig geregistreerde eigenaar

Wettelijke basis: wat het Spaanse recht zegt

Vastgoedtransacties op Mallorca vallen onder de algemene regels van het Spaanse Burgerlijk Wetboek, met name de artikelen 1445 e.v. (compraventa). Voor de arras-overeenkomsten gelden bovendien de artikelen 1454–1455 van het Código Civil, die uitdrukkelijk de arras penitenciarias regelen.

Belangrijk voor buitenlandse kopers:

• Geen schriftelijke vormvereiste: Een koopovereenkomst kan in Spanje in elke vorm worden gesloten – zelfs mondeling. In de praktijk is het echter altijd aan te raden om een schriftelijke overeenkomst te maken.
• Inschrijving in het kadaster kan pas na een afspraak bij de notaris: zonder Escritura (notariële koopakte) kun je niet in het kadaster (Registro de la Propiedad) worden ingeschreven.
• Zonder inschrijving in het kadaster is er geen volledige bescherming: de niet-ingeschreven koper loopt het risico dat de nog steeds ingeschreven vorige eigenaar het onroerend goed verder vervreemdt, zonder dat hij daar iets tegen kan doen.
• Publiekrechtelijke aspecten: Bij sommige vastgoedobjecten moet je mogelijk ook rekening houden met publiekrechtelijke voorschriften – bijvoorbeeld over de bebouwbaarheid, bestemmingswijzigingen of bestaande lasten.

Fiscale aspecten van de voorlopige overeenkomst

Het sluiten van een reserverings- of aanbetalingscontract leidt meestal nog niet tot belastingplicht – de belasting is pas verschuldigd bij het definitief sluiten van de koopovereenkomst. Toch zijn er een paar dingen waar je op moet letten:

Let op: Voor een volledig overzicht van alle belastingen die bij de aankoop van toepassing zijn, raden we je onze gids over de bijkomende aankoopkosten op Mallorca aan.

De meest voorkomende fouten bij het reserverings- en aanbetalingscontract

Duitse kopers op Mallorca maken steeds weer dezelfde fouten – dit zijn de meest voorkomende:

1. Ik snap het contracttype niet

Het verschil tussen een simpel reserveringscontract en een arras-contract met boeteclausule is aanzienlijk. Als je een „reserveringscontract” ondertekent dat in feite een arras-contract is, kun je bij terugtrekking onder bepaalde omstandigheden een aanzienlijk deel van de aankoopprijs kwijtraken.

2. Rechtstreeks naar de verkoper overgemaakt

De aanbetaling moet – in ieder geval bij grotere bedragen – op een geblokkeerde rekening van een onafhankelijke advocaat of notaris worden gestort, en niet rechtstreeks aan de verkoper of makelaar.

3. Geen ontbindingsclausule bij het uitblijven van financiering

Als de bank de hypotheek weigert, krijg je de aanbetaling niet terug – tenzij er expliciet een voorwaardelijke clausule (condición suspensiva) is afgesproken.

4. Het kadaster is niet van tevoren gecontroleerd

Als je het Arras-contract ondertekent zonder eerst een uittreksel uit het kadaster te hebben opgevraagd, loop je het risico een woning te reserveren die met hypotheken of andere lasten is bezwaard.

5. De termijnen zijn te kort

Vooral bij vastgoed met ingewikkelde documentatie of als je nog bezig bent met het aanvragen van een hypotheek, kunnen te korte optietermijnen ervoor zorgen dat je in tijdnood raakt en je aanbetaling kwijtraakt.

6. Er is geen onafhankelijke advocaat ingeschakeld

De makelaarsadvocaat behartigt de belangen van de verkoper of de makelaar. Zoek een eigen, onafhankelijke advocaat die het contract controleert voordat je het ondertekent.

7. Je vertrouwt blindelings op de Engelse of Duitse vertaling

De juridisch bindende tekst is de Spaanse versie. Eventuele verschillen tussen de vertaling en het origineel zijn voor jouw rekening.

Wat komt er na het voorcontract?

Met het Arras-contract of optiecontract is de weg naar de notaris vrijgemaakt – maar je bent er nog niet helemaal. In de resterende termijn moet je het volgende doen:

• Volledige due diligence: kadasteruittreksel, kadasterregister, bestemmingsplanstatus, openstaande schulden (achterstallige IBI-betalingen, gemeenschappelijke schulden bij appartementseigendom)
• Energiecertificaat: verplicht document bij verkoop – kijk of je het hebt (energiecertificaat Spanje)
• Financiering: een hypotheekaanbod aanvragen en vastleggen (hypotheek Mallorca)
• Zorg dat je een NIE hebt: als je die nog niet hebt, vraag hem dan meteen aan
• Keuze van de notaris: In principe heb je als koper het recht om de notaris te kiezen
• Escritura voorbereiden: stuur alle documenten volledig naar de notaris

Na de afspraak bij de notaris volgt de inschrijving in het kadaster – pas dan ben je de volledige eigenaar en ben je beschermd tegen derden.

Checklist: Voordat je de voorlopige overeenkomst ondertekent

Print deze lijst uit en vink elk punt af voordat je de pen erop zet:

• Het uittreksel uit het kadaster (nota simple) is er en is door een advocaat gecontroleerd
• Er is een kadasteruittreksel beschikbaar; de oppervlakte en het bestemmingsgebruik kloppen
• Het type contract is duidelijk: reserveringscontract, aanbetaling of optiecontract?
• Boeteclausule (cláusula penal) gelezen en begrepen
• Is er een ontbindingsclausule voor het uitblijven van financiering?
• De aanbetaling gaat naar een geblokkeerde rekening, niet rechtstreeks naar de verkoper
• De termijn tot de afspraak bij de notaris is realistisch (min. 4–8 weken voor standaardzaken)
• Spaans NIE-nummer aanwezig
• Onze eigen, onafhankelijke advocaat heeft het contract gecontroleerd
• De bijkomende aankoopkosten zijn berekend en er is voldoende geld beschikbaar
• Energiecertificaat aanwezig of afhandeling geregeld
• Bij nieuwbouw: kredietwaardigheid van de projectontwikkelaar en bankgarantie voor de aanbetaling gecontroleerd

Bijzonderheden bij nieuwbouw en aankoop op plan

Als je een woning koopt die nog niet af is (sobre plano / off-plan), gelden er speciale regels:

• Projectontwikkelaars vragen bij het reserveringscontract vaak zo’n 6.000 € als eerste aanbetaling, bij geplande projecten soms zo’n 3.000 €.
• Verdere betalingen volgen in termijnen – en die moeten absoluut gedekt zijn door een bankgarantie van de projectontwikkelaar. Zonder die garantie loop je het risico alles kwijt te raken als de projectontwikkelaar failliet gaat.
• Ook bij nieuwbouw geldt: schakel je eigen advocaat in en lees de contractbepalingen over de opleveringstermijn en mogelijke vertragingen goed door.

Let op: Bij off-plan-aankopen op Mallorca is de bankgarantie geen optie, maar een must. Sta er schriftelijk op.

Conclusie: Welk contract kies je?

De eenvoudige reserveringsovereenkomst is handig als je snel een woning wilt vastleggen en wat extra tijd wilt winnen – zonder dat je financieel veel risico loopt. De kosten zijn laag en de verplichtingen zijn overzichtelijk.

Het Arras-contract (arras penitenciarias) is de standaard voor een serieuze huizenaankoop op Mallorca: Beide partijen zijn hieraan gebonden, de aanbetaling (~10 %) is een duidelijk teken van serieuze intenties – en geeft jou in ruil daarvoor het recht dat de verkoper het dubbele terugbetaalt als hij zelf afziet van de koop.

Het optiecontract geeft jou als koper de sterkste positie: je kunt de aankoop afdwingen, de verkoper kan er niet meer onderuit komen. Dit is vooral handig bij luxe objecten, zeer gewilde nieuwbouwprojecten of wanneer het due diligence-onderzoek bijzonder uitgebreid is.

Laat het contract altijd door een onafhankelijke advocaat (abogado) nakijken – voordat je het ondertekent. Die paar honderd euro aan advocatenkosten zijn de beste verzekering tegen een verlies van vijf of zes cijfers.

→ Het volledige aankoopproces – van de eerste bezichtiging tot de inschrijving in het kadaster – vind je in onze gids over de juridische procedure bij de aankoop van onroerend goed.

Officiële bronnen

• Spaans Burgerlijk Wetboek (Código Civil), art. 1445 e.v. en art. 1454–1455 (compraventa en arras): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763
• Registro de la Propiedad (kadaster in Spanje): https://www.registradores.org
• Agencia Tributaria Baleares (ATIB) – Belastingen bij de aankoop van onroerend goed: https://www.atib.es
• Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT): https://www.aeat.es
• Consell de Mallorca – Stedenbouw en Huisvesting: https://www.conselldemallorca.net
• Statistiekenportaal van de Spaanse notarissen (transactiegegevens Balearen): https://www.notariado.org/liferay/web/cien/sala-de-prensa/noticias