Reserveringsovereenkomst Spanje

Wat kost het om af te zien van een aankoop op Mallorca?

Wie op Mallorca een woning koopt, kent het dilemma: je hebt een woning gevonden, maar het duurt nog weken voordat je bij de notaris terechtkunt – en goede woningen zijn snel verkocht. De voorovereenkomst overbrugt die periode. Welke je ondertekent, bepaalt wat het kost om van de koop af te zien: slechts 1 van de 3 contractvormen biedt überhaupt die mogelijkheid. De rekentool toont voor jouw situatie beide kanten – die van jou en die van de verkoper.

Dat hangt volledig af van het soort aanbetaling dat in je contract is afgesproken. Bij arras penitenciales – het spijtgeld volgens art. 1454 Código Civil – is het uitdrukkelijk toegestaan om van de koop af te zien en staat de prijs vast: de koper verliest de aanbetaling, de verkoper betaalt de aanbetaling ter hoogte van 200% terug. Bij arras confirmatorias (bevestigende aanbetaling, die wordt verrekend met de koopprijs) en arras penales (contractuele boete) bestaat dit recht niet – de aanbetaling is dan geen prijs om van de koop af te zien, maar een vooruitbetaling op een contract waaraan beide partijen gebonden blijven.

Juist hier maken Duitse kopers op Mallorca de duurste fout: ze zien de aanbetaling als de bovengrens van hun risico. Dat is alleen in het eerste geval zo.

De 3 contractvormen – en waarom je er slechts bij 1 van de koop kunt afzien

In de praktijk kom je op Mallorca 3 modellen voor voorovereenkomsten tegen. Ze verschillen minder in het bedrag dan in wat er gebeurt als 1 van beide partijen niet meer wil.

De tabel vermeldt bewust geen bedragen: de hoogte van de aanbetaling kun je vrij overeenkomen (Art. 1255 Código Civil), en de rekenhulp hierboven berekent voor jouw overeenkomst wat die in het uiterste geval betekent.

De reserveringsovereenkomst (contrato de reserva)

De reserveringsovereenkomst is de eerste en doorgaans minst bindende stap: tegen een relatief laag bedrag wordt de woning enkele dagen of weken van de markt gehaald. Hierin staat hoelang de reservering geldt, hoe hoog de vergoeding is en of die met de koopprijs wordt verrekend. Bij nieuwbouwprojecten liggen deze vergoedingen volgens de marktpraktijk in de lage 4-cijferige bedragen; niet een bedrag, maar jullie overeenkomst is bindend. De overeenkomst wordt vaak onderhands gesloten en dikwijls door de makelaar voorbereid – laat er desondanks een eigen advocaat naar kijken.

Let op: Een reserveringsovereenkomst is geen arras-overeenkomst. Zonder een uitdrukkelijk boetebeding (cláusula penal) kan de verkoper de woning onder omstandigheden alsnog aan iemand anders verkopen – je krijgt dan alleen de vergoeding terug.

Arras penitenciales – de afkoopsom

De arras penitenciales (afkoopsom) zijn het meest gebruikelijke instrument bij de aankoop van vastgoed in Spanje. Art. 1454 Código Civil zegt hierover letterlijk: „Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.“ – Zijn arras betaald, dan kan de overeenkomst worden ontbonden doordat de koper ze verliest of de verkoper het dubbele terugbetaalt.

In deze zin zitten 2 punten die in de adviespraktijk regelmatig over het hoofd worden gezien. Ten eerste: „dubbel“ slaat op het totaalbedrag, niet op een toeslag. De verkoper keert de aanbetaling 2 keer uit – maar de helft daarvan is je eigen geld, dat je sowieso terugkrijgt. Je vergoeding bedraagt 1 aanbetaling, niet 2. Omgekeerd kost de terugtrekking de verkoper 1 aanbetaling, niet 2 – hij heeft de eerste al ontvangen. De rekenhulp hierboven laat daarom voor beide partijen zien welk bedrag er wordt betaald, welk deel daarvan je eigen geld is en wat er netto overblijft.

Ten tweede: de bepaling veronderstelt dat de arras daadwerkelijk zijn betaald (si hubiesen mediado). Wie wel heeft getekend maar nog niet heeft overgemaakt, bevindt zich juridisch in een andere situatie – daarom vraagt de rekenhulp hiernaar.

Arras confirmatorias – de bevestigende aanbetaling

Hier is de aanbetaling simpelweg een eerste betaling op de koopprijs en bevestigt deze de al gesloten overeenkomst. Er is geen recht op ontbinding. Komt 1 partij haar verplichtingen niet na, dan kan de andere op grond van Art. 1124 Código Civil kiezen: nakoming vorderen of de overeenkomst ontbinden – in beide gevallen met schadevergoeding. Die schadevergoeding betreft de werkelijk geleden schade; deze kan lager zijn dan je aanbetaling, maar ook hoger. Bij ontbinding worden de prestaties ongedaan gemaakt en wordt de schade hiermee verrekend. De rechter kan in plaats van ontbinding ook een aanvullende termijn stellen.

Arras penales – de contractuele boete

De arras penales gelden als contractuele boete (cláusula penal). Volgens Art. 1152 Código Civil treedt de boete in de plaats van schadevergoeding en rente, tenzij anders is overeengekomen. Doorslaggevend is echter Art. 1153: de schuldenaar kan zich door betaling van de boete niet van de overeenkomst bevrijden, tenzij hem dat recht uitdrukkelijk is toegekend – en de schuldeiser kan omgekeerd niet beide tegelijk vorderen, nakoming en boete, tenzij hem dat duidelijk is toegestaan. De wederpartij moet dus kiezen. Art. 1154 voorziet alleen in een vermindering van de boete door de rechter als de hoofdverplichting gedeeltelijk of gebrekkig is nagekomen; bij een volledige terugtrekking vóór enige prestatie is dat volgens de tekst niet van toepassing.

De optieovereenkomst (contrato de opción de compra)

Vanuit het perspectief van de koper is de optieovereenkomst het sterkste instrument: de koper krijgt het eenzijdige recht om de koop binnen de optietermijn te voltooien; de verkoper is in die periode gebonden en kan niet aan derden verkopen. De optiepremie wordt bij uitoefening verrekend met de koopprijs; als de optie niet wordt uitgeoefend, vervalt deze. Omdat de koper hier nakoming kan vorderen, komt de optieovereenkomst vooral bij gewilde objecten veel voor.

Let op: Op Mallorca worden deze begrippen in de praktijk vaak niet scherp onderscheiden. Niet de titel van het document, maar de inhoud ervan is bepalend. Staat er alleen „arras“ zonder toevoeging, dan is de kwalificatie een kwestie van uitleg – en juist dan is een eigen advocaat het waardevolst.

Zo wordt er gerekend

De berekening zelf is eenvoudig en de rekenhulp maakt deze inzichtelijk:

1. Aanbetaling = koopprijs × overeengekomen percentage. Er is geen wettelijk vastgelegd percentage; Art. 1255 Código Civil laat dit aan de partijen over. De standaardinstelling van de rekenhulp is een marktgebruik, geen recht.
2. Restbetaling bij de notaris = koopprijs − aanbetaling. De rekenhulp berekent dit als verschil, niet als 2e percentage – anders zouden beide delen samen bij oneven bedragen 1 cent meer uitkomen dan de koopprijs.
3. Terugbetaling door de verkoper bij arras penitenciales = aanbetaling × 200%. De daadwerkelijk betaalde aanbetaling wordt verdubbeld, niet de koopprijs.

Bij de 2 andere soorten overeenkomsten noemt de rekenhulp bewust geen bedrag. Dat is geen ontbrekende functie: de schadevergoeding volgens Art. 1124 wordt bepaald door de werkelijk geleden schade, en elk bedrag op deze plek zou verzonnen zijn. Een nul zou het tegenovergestelde van de waarheid suggereren.

Bijzondere gevallen die het bedrag beïnvloeden

Financieringsvoorbehoud (condición suspensiva)

Is de koop afhankelijk gesteld van een financieringstoezegging en wijst de bank deze af, dan ontstaat de koopverplichting niet; wat al is betaald, wordt terugbetaald (Art. 1114 Código Civil). Zonder zo'n clausule verlies je de aanbetaling ook als de financiering niet rondkomt. Deze clausule moet vóór ondertekening in het contract staan, niet achteraf.

Derdenrekening in plaats van rechtstreekse overschrijving

De aanbetaling kun je het best storten op de derdenrekening van een onafhankelijke advocaat, belastingadviseur of notaris – niet rechtstreeks aan de verkoper of makelaar.

Nieuwbouw en Off-Plan

Koop je van een projectontwikkelaar (sobre plano), dan volgen verdere betalingen in bouwtermijnen. Deze termijnen zijn geen arras: de verdubbelingsregel van Art. 1454 geldt alleen voor betalingen die als arras zijn overeengekomen. Bouwtermijnen moeten zijn gedekt door een bankgarantie van de projectontwikkelaar – zonder deze garantie dreigt bij een faillissement totaal verlies. Sta hier schriftelijk op.

Als de termijn al is verstreken

De rekenhulp gaat ervan uit dat het contract nog niet is uitgevoerd – dus geen overdracht en geen betalingen boven op de arras. Is de afgesproken datum bij de notaris verstreken of is er al aan de overeenkomst voldaan, dan moet de situatie anders worden beoordeeld; dit behoort dan in handen van een advocaat.

Termijnen, formulieren en de weg naar de Escritura

Anders dan bij de belastingen rond de aankoop is er hier geen formulier en geen wettelijke termijn. De termijn tot de notariële vastlegging staat in je contract – hierover kun je onderhandelen, en een te krappe termijn afspreken is een van de meest voorkomende fouten. Zo verloopt het proces doorgaans:

1. Woning gevonden, prijs onderhandeld – mondelinge overeenstemming met de verkoper of makelaar.
2. Reserveringscontract – de woning van de markt halen, een kleine vergoeding betalen.
3. Due Diligence – uittreksel uit het eigendomsregister (nota simple) controleren, lasten nagaan (Eigendomsregister controleren), energiecertificaat opvragen.
4. NIE aanvragen – zonder Spaans belastingidentificatienummer (NIE) geen aankoop.
5. Arras- of optieovereenkomst – doe een aanbetaling en leg termijnen en voorwaarden vast.
6. Financiering regelen – vraag indien nodig een hypotheek op Mallorca aan.
7. Bijkomende aankoopkosten berekenen – zie bijkomende aankoopkosten op Mallorca.
8. Notarisafspraak voorbereiden – zorg dat alle documenten compleet zijn en kies een notaris (notaris Spanje).
9. Escritura ondertekenen – de notarieel vastgelegde koopovereenkomst.
10. Inschrijving in het kadaster – pas dan sta je als eigenaar juridisch zeker ingeschreven.

Een voorlopige overeenkomst is in Spanje ook zonder vormvereisten geldig: een onderhandse overeenkomst volstaat. Je kunt echter alleen in het kadaster (Registro de la Propiedad) worden ingeschreven via een notariële akte. Zonder inschrijving ben je niet beschermd tegen verdere beschikkingen door de nog ingeschreven vorige eigenaar.

Wat er in de arras-overeenkomst moet staan

1. Volledige identificatie van beide partijen, inclusief NIE-nummer
2. Nauwkeurige beschrijving van het vastgoed (kadastrale referentie, kadasterregistratienummer)
3. De overeengekomen koopprijs
4. Het bedrag van de aanbetaling – en uitdrukkelijk welk type arras is overeengekomen
5. Betaalwijze en rekeningnummer, bij voorkeur een derdengeldenrekening
6. Termijn tot de notariële akte
7. Boetebeding (cláusula penal) en het bedrag ervan
8. Voorwaarden waaronder je zonder verlies van de koop kunt afzien, bijvoorbeeld als de financiering niet rondkomt

De meest voorkomende fouten

1. Het type contract niet begrepen

Het verschil tussen een reserveringsovereenkomst, arras penitenciales en arras penales bepaalt of het je geld kost om van de koop af te zien of dat je aan de koop kunt worden gehouden. Wie een document met als titel „Reservering“ ondertekent waarin inhoudelijk een contractuele boete is afgesproken, heeft zich anders gebonden dan hij denkt.

2. Rechtstreeks aan de verkoper overgemaakt

Bij hogere bedragen hoort de aanbetaling op een derdengeldenrekening te staan.

3. Geen ontbindende voorwaarde als de financiering niet rondkomt

Zonder condición suspensiva is een afgewezen hypotheek jouw probleem, niet dat van de verkoper.

4. Het eigendomsregister niet vooraf gecontroleerd

Wie tekent zonder het uittreksel uit het eigendomsregister te hebben gezien, reserveert mogelijk een bezwaarde woning.

5. Termijnen te kort gesteld

Bij een complexe documentatie of een lopende financieringsaanvraag kom je anders in tijdnood – en verlies je de aanbetaling door een termijn die je zelf hebt ondertekend.

6. Geen onafhankelijke advocaat

De advocaat van de makelaar behartigt niet jouw belangen. Een eigen abogado controleert het contract vóór je ondertekent – zie Advocaat bij de aankoop van vastgoed.

7. Blind op de vertaling vertrouwd

De Spaanse versie is juridisch bindend. Eventuele verschillen tussen de vertaling en het origineel zijn voor jouw rekening.

Checklist vóór je tekent

• Uittreksel uit het kadaster (nota simple) is beschikbaar en door een advocaat gecontroleerd
• Kadasteruittreksel is beschikbaar, oppervlakte en gebruik komen overeen
• Contracttype is uitdrukkelijk vermeld: reservering, penitenciales, confirmatorias of penales?
• Strafbeding (cláusula penal) gelezen en de hoogte ervan begrepen
• Ontbindingsclausule bij mislukte financiering afgesproken
• Aanbetaling wordt op een derdengeldenrekening gestort
• Termijn tot de notarisafspraak is realistisch vastgesteld
• NIE-nummer is beschikbaar
• Een eigen, onafhankelijke advocaat heeft het contract gecontroleerd
• Bijkomende aankoopkosten zijn berekend en er zijn voldoende liquide middelen
• Bij nieuwbouw: kredietwaardigheid van de projectontwikkelaar en bankgarantie voor de aanbetaling gecontroleerd

Belastingen rond het voorlopig contract

Het sluiten van een reserverings- of Arras-contract leidt op zichzelf nog niet tot belastingplicht; de belasting ontstaat bij de aankoop. Welke belasting je betaalt, hangt af van de vraag of je van de projectontwikkelaar of uit de bestaande bouw koopt – de bedragen bereken je met de rekenhulpen voor overdrachtsbelasting (ITP) of voor IVA en AJD bij nieuwbouw, en de totale kosten met de bijkomende aankoopkosten.

Wettelijke basis en geldigheid

De Spaanse Código Civil is bepalend:

• Art. 1454 – arras en terugbetaling van het dubbele bedrag
• Art. 1124 – keuze tussen nakoming en ontbinding, in beide gevallen met schadevergoeding
• Art. 1152 tot en met 1154 – contractuele boete, de verhouding tot nakoming en rechterlijke matiging
• Art. 1114 – opschortende voorwaarden
• Art. 1255 en 1258 – contractsvrijheid en bindende werking

De juridische stand die de rekenhulp vermeldt, is de inwerkingtreding van de Código Civil in 1889. Dat is geen weergavefout: Art. 1454 is sinds 1889 ongewijzigd van kracht. De marktgegevens op deze pagina – gebruikelijke aanbetalingsbedragen en reserveringskosten – zijn daarentegen waarnemingen uit de actuele markt en geen wettelijke bepalingen.

Geldt op Mallorca nationaal of Balearisch recht?

Een terechte vraag, want de Balearen hebben een eigen burgerlijk recht (Compilación del Derecho Civil de las Illes Balears), dat bijvoorbeeld bij erfrecht en familierecht voorrang heeft op het nationale recht. Volgens Art. 13.2 Código Civil geldt de Código Civil in deze gebieden als derecho supletorio – als aanvullend recht wanneer het forale recht niets regelt. De Compilación bevat geen bijzondere regeling voor arras en voorlopige overeenkomsten. Voor jouw arras-contract op Mallorca geldt daarom de Código Civil, net als op het vasteland.

Conclusie: welk contract kies je?

Het reserveringscontract is geschikt als je snel een woning wilt vastleggen en een paar dagen extra tijd nodig hebt, zonder financieel veel risico te lopen.

De arras penitenciales zijn de standaard bij een serieuze aankoop: beide partijen zijn gebonden en kunnen zich allebei tegen een vooraf bekende prijs terugtrekken. Van de 3 varianten is dit de enige waarbij de rekenhulp hierboven je een betrouwbaar bedrag voor een exit kan geven.

Het optiecontract geeft jou als koper de sterkste positie, omdat je nakoming kunt eisen.

En in alle 3 gevallen geldt: laat het contract door een onafhankelijke abogado controleren voordat je tekent. Het volledige proces vind je in de gids over het juridische proces bij de aankoop van een woning.

Officiële bronnen

• Spaanse Burgerlijk Wetboek (Código Civil) – art. 1445 e.v. (compraventa), art. 1454 (arras), art. 1124 en art. 1152–1154: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763
• Registro de la Propiedad (Spaans kadaster): https://www.registradores.org
• Agencia Tributaria de las Illes Balears (ATIB) – belastingen bij aankoop van vastgoed: https://www.atib.es
• Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT): sede.agenciatributaria.gob.es
• Consell de Mallorca – Urbanisme i Habitatge: https://www.conselldemallorca.net
• Statistiekportaal van de Spaanse notarissen (transactiegegevens Balearen): https://www.notariado.org/liferay/web/cien/sala-de-prensa/noticias

Veelgestelde vragen

Gerelateerde rekenhulpen

• Bijkomende kosten bij aankoop op Mallorca – alle kosten naast de aankoopprijs
• Overdrachtsbelasting (ITP) Mallorca – de belasting bij aankoop van een bestaande woning