Onroerend goed erven of schenken op de Balearen: belastingen in 2026

Als je een finca op Mallorca, een appartement in Palma of een villa in Son Vida nalaat of tijdens je leven overdraagt, krijg je te maken met een belasting die wezenlijk verschilt van de Duitse: de Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD), de Spaanse erf- en schenkbelasting. Niet de Spaanse centrale overheid bepaalt de hoogte ervan, maar de autonome regio. De Balearen hebben tussen 2023 en 2025 hervormingen doorgevoerd waardoor het erven en schenken van onroerend goed binnen de naaste familie vrijwel belastingvrij is. In deze gids lees je wie in 2026 hoeveel betaalt, waarom de pacto sucesorio voor vastgoedeigenaren waarschijnlijk de belangrijkste mogelijkheid is om de overdracht fiscaal te regelen en welke termijnen je beslist niet mag missen.

• Meer in de gids voor onroerend goed

Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD): regionaal, niet nationaal

Het Spaanse belastingstelsel kent, anders dan het Duitse, geen landelijk uniform tarief voor erfbelasting. De ISD is weliswaar vastgelegd in een nationale wet (Ley 29/1987), maar de bevoegdheid om de belastingregels te bepalen is overgedragen aan de Comunidades Autónomas. Elke regio mag eigen vrijstellingen (reducciones), belastingtarieven en vooral kortingen op de verschuldigde belasting (bonificaciones) vaststellen. Daardoor zijn de verschillen groot: voor hetzelfde geërfde onroerend goed betaal je in Asturien mogelijk een bedrag van 5 cijfers, terwijl je op de Balearen 0 euro betaalt.

De belasting die je betaalt, hangt af van 4 factoren:

De Spaanse erfbelasting kent 4 verwantschapsgroepen. De groep waarin je valt, bepaalt hoeveel belasting je betaalt:

Belangrijk: een ongehuwd stel valt alleen in groep II als de relatie als pareja estable is ingeschreven in het register van de Balearen. Zonder inschrijving valt de partner in groep IV en geldt het volle tarief. Voor Duitse stellen op Mallorca is dit een van de duurste valkuilen.

De hervorming op de Balearen: 100 % korting voor groep I en II

Sinds 18 juli 2023 geven de Balearen een korting van 100 % op de gecorrigeerde belastingschuld (cuota íntegra corregida) bij verkrijgingen door overlijden en bij de daarmee gelijkgestelde pactos sucesorios, mits de erfgenaam in groep I of II valt. Concreet: een kind dat de villa van zijn ouders erft, betaalt 0 euro ISD, ongeacht de waarde. Er is geen bovengrens meer.

In 2025 werd de hervorming via de begrotingswet (Ley 6/2025, van kracht sinds 25 juli 2025) verder uitgebreid naar schenkingen bij leven. Ook werd de korting voor groep III verhoogd. In 2026 zijn de voorwaarden voor overdrachten binnen families op de Balearen nog altijd gunstiger dan ooit.

Wat vaak verkeerd wordt gelezen in deze tabel: De voorwaarde zonder andere afstammelingen die ook erven geldt alleen bij een erfenis (Art. 36 bis Decreto Legislativo 1/2014). Bij een schenking stelt de wet die voorwaarde niet: op grond van Art. 54.2 krijgen alle bloedverwanten in de zijlijn in de 2e en 3e graad 60 % korting. Een broer die naast de kinderen van de schenker een schenking ontvangt, krijgt dus de volledige 60 % korting. Zou diezelfde broer naast dezelfde kinderen erven, dan kreeg hij slechts 35 %. Voor aangetrouwde familieleden (aanverwanten) blijft de korting in beide gevallen 35 %. Voor groep III bestaat de aftrek bij schenkingen pas sinds 25 juli 2025. Daarvoor kende de wet bij schenkingen alleen de 7%-formule voor de groepen I en II.

Een technisch verschil dat in de praktijk zelden problemen oplevert, maar wel de volgorde van de berekening bepaalt: bij een erfenis wordt de korting als bonificación toegepast op de gecorrigeerde belastingschuld (Art. 36, 36 bis). Bij een schenking gaat het om een aftrek (deducción) van de cuota líquida (Art. 54). In beide gevallen geldt bij vastgoed dat de waarde die in de akte staat, de valor de referencia met niet meer dan 20 % mag overschrijden.

Naast de korting zijn er vrijstellingen op basis van verwantschap (reducciones por parentesco) die eerst van de heffingsgrondslag worden afgetrokken:

Voor de woning die de erflater zelf bewoonde, geldt voor groep I en II bovendien een vermindering van maximaal 100 % van de waarde van de vivienda habitual (tot een wettelijk maximum). Dat is vooral van belang als de korting niet van toepassing is.

De belangrijkste voorwaarde bij vastgoed: Om voor de 100%-korting in aanmerking te komen, moet de waarde van het verkregen vastgoed in de notariële akte (escritura pública) staan. Die waarde mag de valor de referencia van het kadaster met niet meer dan 20 % overschrijden. Is er geen valor de referencia, of kan de Dirección General del Catastro die niet bevestigen, dan geldt de marktwaarde als grens. Wie een te lage waarde opgeeft, riskeert een controle achteraf en kan de korting verliezen.

Schenken bij leven of erven na overlijden

Tot medio 2025 was er een belangrijk verschil: voor erfenissen gold een korting van 100 %, maar voor gewone schenkingen (donaciones) bij leven niet. Daarop was een progressief tarief (7,65 % tot 34 %) van toepassing. Door een regionale aftrek bleef de effectieve belastingdruk beperkt tot ongeveer 7 %. Sinds 25 juli 2025 is dat verschil verdwenen: ook bij gewone schenkingen aan groep I en II geldt een aftrek van 100 % op de belastingschuld (cuota líquida). Een appartement via een notariële akte aan je kind schenken kost daardoor 0 euro ISD. Net als bij het erven van vastgoed geldt de voorwaarde dat de opgegeven waarde de valor de referencia met niet meer dan 20 % mag overschrijden.

Maar let op: de ISD is slechts 1 van de belastingen die een rol spelen. Bij een gewone schenking van een woning moet de schenker via zijn eigen inkomstenbelasting (IRPF) belasting betalen over de waardestijging: de ganancia patrimonial. Is de woning in de loop der jaren meer waard geworden (wat op Mallorca meestal het geval is), dan betaalt de schenker over die waardestijging 19 % tot 30 % belasting. De ISD-korting neemt deze belastingdruk via de IRPF niet weg.

Vuistregel: voor contant geld, banktegoeden of bezittingen die je nog maar kort hebt en die nauwelijks in waarde zijn gestegen, is een gewone schenking eenvoudig. Voor vastgoed met een hoge latente meerwaarde is de pacto sucesorio de betere keuze, omdat je daarmee de IRPF-valkuil vermijdt.

Pacto sucesorio: een bijzonderheid van de Balearen

De pacto sucesorio is kenmerkend voor het civiele recht van de Balearen en is slechts mogelijk in enkele Spaanse regio’s met een eigen civiel recht (Balearen, Katalonien, Aragonien, Galicien, Navarra, Baskenland). Het is een bindende erfrechtelijke overeenkomst waarmee je vermogen al tijdens je leven onherroepelijk overdraagt aan de volgende generatie. Fiscaal geldt die overdracht echter als een verkrijging krachtens erfrecht, niet als een schenking.

De bekendste variant op Mallorca is de definición: ouders dragen vermogen over aan een kind, dat in ruil daarvoor afstand doet van zijn latere legitieme portie (legítima). Dit is geregeld in de Ley 8/2022, die de eerdere eis van een Balearische vecindad civil heeft geschrapt. Daardoor kunnen ook buitenlanders die op de Balearen wonen een pacto sucesorio naar Balearisch recht sluiten.

De fiscale voordelen zijn aanzienlijk:

1. Geen IRPF voor degene die het vermogen overdraagt. Omdat de pacto sucesorio geldt als een verkrijging krachtens erfrecht (Art. 33.3.b Ley 35/2006, bevestigd door de hoogste rechter in STS núm. 407/2016 van 9 februari 2016 over de apartación gallega), ontstaat er voor de schenker geen belastbare ganancia patrimonial. De latente waardestijging die bij een gewone schenking voor een hoge belastingaanslag kan zorgen, wordt niet belast.
2. Gunstiger ISD-tarief in plaats van het schenkingstarief. In plaats van het effectieve schenkingstarief geldt het erfbelastingtarief van 1 % tot 700.000 € voor groep I+II (bij een patrimonio preexistente van minder dan 400.000 €). Daarop wordt een korting van 100% toegepast. In de praktijk betaal je dus 0 € ISD.
3. Hogere fiscale verkrijgingswaarde. Als het kind het vastgoed later verkoopt, geldt de in de pacto sucesorio opgegeven (actuele) waarde als verkrijgingswaarde. De waardestijging die de ouders in de loop van tientallen jaren hebben opgebouwd, blijft daardoor buiten de belastingheffing.

De termijn van 5 jaar (Anti-Fraude-Gesetz 11/2021): Verkoopt het kind vastgoed dat het via een pacto sucesorio heeft verkregen voordat de schenker is overleden én voordat er 5 jaar sinds het sluiten van de overeenkomst zijn verstreken, dan moet het voor de IRPF de oorspronkelijke verkrijgingswaarde en verkrijgingsdatum van de schenker overnemen. Het voordeel van de hogere fiscale verkrijgingswaarde vervalt dan. Wie de pacto sucesorio misbruikt om vastgoed snel te verkopen, heeft er fiscaal niets aan.

Let op de aangiftetermijn: Bij een erfenis heb je 6 maanden om zelf aangifte voor de ISD te doen, maar bij een pacto sucesorio is dat slechts 1 maand vanaf de dag waarop je bij de notaris tekent. De devengo valt op de dag waarop de akte wordt verleden, niet op een latere overlijdensdatum. Wie deze kortere termijn over het hoofd ziet, riskeert toeslagen wegens te late aangifte — een veelvoorkomende en kostbare valkuil bij deze belangrijke regeling.

Daar staat tegenover dat de pacto sucesorio onherroepelijk is. Je kunt de afspraken later niet met een testament wijzigen en bij de definición doet het kind definitief afstand van zijn legitieme portie. Dat vraagt om zorgvuldige afspraken binnen de familie en juridische begeleiding.

Niet-ingezetenen en het EU-keuzerecht

Niet-ingezetenen werden lange tijd benadeeld: zij moesten de ISD volgens het (duurdere) landelijke tarief betalen aan de Spaanse nationale belastingdienst (AEAT), zonder gebruik te kunnen maken van de gunstige regionale kortingen. Het Hof van Justitie van de Europese Unie maakte daar met zijn uitspraak van 3 september 2014 (zaak C-127/12) een einde aan: deze behandeling was in strijd met het vrije verkeer van kapitaal. Spanje reageerde met de Ley 26/2014: sinds 1 januari 2015 mogen erfgenamen en begiftigden die in de EU of de EER wonen, de regels toepassen van de regio waarmee een aanknopingspunt bestaat.

Spaanse rechtbanken (onder meer uitspraken van het STS uit 2018) en de belastingdienst (DGT-advies V0282-20) hebben dit inmiddels uitgebreid tot derde landen buiten de EU/EER. Let op: de tekst van de Disposición adicional 2ª van de Ley 29/1987 is op dit punt niet aangepast. Daardoor moeten inwoners van derde landen hun aanspraak in de praktijk soms alsnog via bezwaar of beroep afdwingen. De Balearen hebben met de Ley 11/2023 en definitief met de Ley 6/2025 verduidelijkt dat de kortingen ook voor niet-ingezetenen gelden.

Voor Duitse eigenaren betekent dit concreet: ook als je in Duitsland woont, kun je voor vastgoed op Mallorca gebruikmaken van de Balearische belastingvoordelen. Je dient Modelo 650 dan wel in bij de AEAT en niet bij de ATIB. Daarnaast kun je Duitse erfbelasting verschuldigd zijn, omdat Duitsland bij inwoners het wereldwijde inkomen en vermogen in de belastingheffing betrekt. Tussen Duitsland en Spanje bestaat geen specifiek verdrag ter voorkoming van dubbele erfbelasting. Daarom moet worden nagegaan of verrekening op grond van § 21 ErbStG mogelijk is. Dit is een afzonderlijk onderwerp waarvoor deskundig advies nodig is.

Welk recht van toepassing is en welke instantie bevoegd is, zijn 2 verschillende vragen — en het antwoord op de tweede bepaalt de aangiftetermijn. Dat je het Balearische recht mag toepassen, betekent nog niet dat je aangifte moet doen bij de ATIB. Als de belastingopbrengst niet aan de Comunidad is overgedragen, moet je volgens de Disposición adicional 2ª Dos van de Ley 29/1987 aangifte doen bij de nationale belastingdienst. Dan gelden de termijnen van die dienst. Voor verkrijgingen na overlijden is de termijn eveneens 6 maanden vanaf de dag van overlijden (Art. 67.1.a Real Decreto 1629/1991). In alle andere gevallen — dus zowel bij een gewone schenking als bij een tijdens het leven gesloten pacto sucesorio, waarbij de termijn van 6 maanden niet kan ingaan omdat er niemand is overleden — geldt een termijn van 30 werkdagen vanaf de dag na de rechtshandeling (Art. 67.1.b Real Decreto 1629/1991). De Balearische termijn van 1 maand uit Art. 90.2 van het Decreto Legislativo 1/2014 geldt dan niet. Zaterdagen, zondagen en feestdagen tellen hierbij niet als werkdagen (Art. 30.2 Ley 39/2015). Woont de begiftigde of begunstigde niet in Spanje, dan is doorgaans de AEAT bevoegd. Bereken de termijn dan aan de hand van de kalender van de AEAT; de termijn van 1 maand geldt voor de ATIB.

Spaans testament en Plusvalía

Een Spaans testament is voor iedere eigenaar van vastgoed op Mallorca sterk aan te raden. Het versnelt de afwikkeling aanzienlijk, voorkomt hoge kosten voor vertalingen en apostilles bij een Duits testament en maakt het op grond van de EU-erfrechtverordening (nr. 650/2012) mogelijk om te kiezen voor het erfrecht van het land waarvan je de nationaliteit hebt. In het gelinkte artikel gaan we hier uitgebreid op in. Onthoud vooral: regel je Spaanse testament tegelijk met je fiscale planning, niet pas daarna.

Bij de vererving van vastgoed is naast de ISD nog een belasting verschuldigd: de Plusvalía municipal (IIVTNU). Dit is de door de gemeente geheven belasting over de waardestijging van de grond. Ze geldt alleen voor stedelijke percelen (terrenos urbanos) en wordt betaald door degene die het vastgoed verkrijgt.

In Palma biedt de gemeentelijke verordening (Ordenanza fiscal) een korting van maximaal 95 % op de Plusvalía als de geërfde woning de hoofdverblijfplaats (vivienda habitual) van de overledene was en de erfgenamen de echtgenoot, afstammelingen of voorouders zijn. Belangrijke voorwaarden in Palma:

• De volledige korting van 95 % geldt alleen als de valor catastral van de woning lager is dan 100.000 €. Bij een hogere kadastrale waarde is de korting lager of vervalt deze helemaal. Bij vastgoed in het hogere prijssegment ligt de kadastrale waarde vaak boven deze grens.
• Je moet de korting zelf en binnen de termijn aanvragen; deze wordt niet automatisch toegekend.
• Het verkregen bezit moet 5 jaar in eigendom blijven, tenzij degene die het heeft verkregen binnen die termijn overlijdt.
• De kortingen gelden ook voor overdrachten via een pacto sucesorio / definición.
• Als de grond niet daadwerkelijk in waarde is gestegen, is helemaal geen Plusvalía verschuldigd. Je moet dit wel kunnen aantonen.

Elke gemeente heeft een eigen Ordenanza. In Andratx, Calvià en Pollença gelden andere grensbedragen en percentages. Controleer daarom vóór elke overdracht de verordening van de gemeente waar het vastgoed ligt.

Termijnen: 6 maanden bij een erfenis, slechts 1 maand bij een pacto sucesorio

Bij een erfenis begint de termijn te lopen op de dag van overlijden. Bij een pacto sucesorio begint deze op de dag waarop de akte notarieel wordt vastgelegd. Daarvoor geldt een aanzienlijk kortere termijn. Dit zijn de belangrijkste termijnen:

Het belangrijkste praktische aandachtspunt: de korting van 100 % ontslaat je niet van de aangifteplicht voor Modelo 650. Ook als je 0 euro belasting verschuldigd bent, moet je op tijd aangifte doen. Als je die verplichting niet nakomt, kun je een boete krijgen. Zonder ingediend en afgehandeld Modelo 650 kun je de woning bovendien niet op naam laten zetten in het eigendomsregister en dus ook niet verkopen of als onderpand gebruiken. En wie het pacto sucesorio als belangrijkste regeling kiest, mag de termijn van 1 maand niet verwarren met de termijn van 6 maanden voor een erfenis. Anders kunnen er ondanks de belasting van 0 euro toeslagen wegens te late aangifte volgen.

Meest voorkomende fouten

• Modelo 650 niet ingediend, want „eh 0 Euro". Voor de korting moet je op tijd aangifte doen. Wie dat niet doet, riskeert een boete en kan de woning niet op naam laten zetten in het eigendomsregister.
• De termijn voor het pacto sucesorio verward met die voor een erfenis. Bij het pacto sucesorio heb je slechts 1 maand vanaf de notariële vastlegging, niet 6 maanden. Dat is een veelvoorkomende en kostbare vergissing.
• Een te lage waarde voor de woning opgegeven. Ligt de opgegeven waarde onder de valor de referencia, dan kan de aangifte worden gecontroleerd. Ligt de waarde er meer dan 20 % boven, dan kan de korting vervallen.
• Bij een woning die in waarde is gestegen gekozen voor een gewone schenking in plaats van een pacto sucesorio. De ISD is weliswaar 0 €, maar de belasting over de waardestijging die de schenker via de IRPF moet betalen, wordt over het hoofd gezien. Dat kan onverwacht een bedrag van 5 cijfers kosten.
• Een niet-geregistreerde, ongehuwde partner. Zonder inschrijving als pareja estable valt de partner in groep IV: het volledige tarief in plaats van 0 €.
• De termijn van 5 jaar bij het pacto sucesorio genegeerd. Bij eerdere verkoop vervalt het step-upvoordeel.
• De korting op Plusvalía niet aangevraagd of de waardegrens over het hoofd gezien. In Palma kan de korting oplopen tot 95 %, maar alleen bij een kadastrale waarde onder 100.000 € en als je de korting zelf op tijd aanvraagt.
• Duitse erfbelasting vergeten. Als je in Duitsland woont, kun je ook daar erfbelasting verschuldigd zijn. Omdat er geen verdrag is ter voorkoming van dubbele erfbelasting, moet zorgvuldig worden nagegaan welke belasting je kunt verrekenen.
• Te laat om verlenging gevraagd. Je kunt de prórroga alleen in de eerste 5 maanden aanvragen. Daarna verloopt de termijn onherroepelijk.

Checklist vóór de overdracht

• Verwantschapsgroep en recht op belastingvoordeel vastgesteld (groep I/II = 100 %?)
• Ongehuwde partner geregistreerd als pareja estable?
• Latente waardestijging van het vastgoed onderzocht → schenking of pacto sucesorio?
• Valor de referencia bij het kadaster opgevraagd en de aan te geven waarde vastgesteld
• Spaans testament aanwezig / rechtskeuze volgens de EU-erfrechtverordening gemaakt?
• Vastgesteld welke instantie bevoegd is (ATIB of AEAT voor niet-ingezetenen)?
• Gevolgen voor de Duitse erfbelasting besproken met een Duitse adviseur
• Nagegaan welke korting op de plusvalía geldt op de plek waar het vastgoed ligt (grens voor de kadastrale waarde!) en aanvraag ingepland
• Termijnen in de agenda gezet: 6 maanden (erfenis), 1 maand (pacto sucesorio & schenking), 5 maanden (verlengingsaanvraag)

En daarna?

Als de nalatenschap is geregeld, komen er andere vragen op. Gebruik je een geërfde woning niet zelf, dan kun je verkoop of verhuur overwegen. Beide hebben eigen fiscale gevolgen (IRPF, IBI en eventueel Modelo 210 voor niet-ingezetenen). Verhuis je naar het eiland, verdiep je dan tijdig in de inschrijving bij de instanties en het NIE-nummer. Dat nummer heb je ook nodig voor elke overdracht via de notaris. Overweeg je nog een woning te kopen, bekijk dan de bijkomende kosten bij een woningaankoop op Mallorca en ons actuele marktrapport (in het Duits).

Conclusie

De Balearen zijn in 2026 de fiscaal gunstigste regio van Spanje om familievermogen over te dragen. Kinderen, echtgenoten en ouders (groep I+II) betalen bij een erfenis of schenking in de praktijk geen belasting. De korting van 100% op de verschuldigde belasting geldt sinds 2023 voor erfenissen en sinds juli 2025 ook voor schenkingen, zonder bovengrens voor de waarde. Voor vastgoedeigenaren van wie het bezit sterk in waarde is gestegen, is de pacto sucesorio een belangrijke mogelijkheid: hiermee kun je vastgoed al tijdens je leven overdragen, zonder dat de schenker in de IRPF-belastingval loopt, en wordt de fiscale aanschafwaarde verhoogd. Daar staat tegenover dat de overdracht onherroepelijk is, er een beperking van 5 jaar geldt en je slechts 1 maand de tijd hebt om aangifte te doen. Dat vraagt om zorgvuldige planning. Als je de termijnen haalt, de waarde van het vastgoed correct opgeeft, de korting op de Plusvalía aanvraagt en ook rekening houdt met de Duitse belastingregels, kun je je vermogen op Mallorca met een minimale belastingdruk aan de volgende generatie overdragen.

Officiële bronnen

• Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB) — Impuesto sobre Sucesiones, kortingen en verminderingen
• ATIB — Modelo 650 (Adquisiciones Mortis Causa), instructies en termijnen
• Agencia Tributaria (AEAT) — Modelo 650 voor niet-ingezetenen, termijnen en uitstel
• Govern de les Illes Balears — Fiscalidad de las herencias en vida y pactos sucesorios (pdf)
• Ajuntament de Palma — Plusvalía (IIVTNU): informatie, berekening en kortingen

Let op: deze gids geeft algemene informatie en vervangt geen belastingadvies of juridisch advies voor jouw situatie. Belastingrecht is YMYL-gevoelig: bedragen, termijnen, kortingen en bevoegdheden kunnen veranderen en hangen af van jouw omstandigheden (woonplaats, familieband, waarde van het vermogen en fiscale gevolgen in Duitsland). De informatie is bijgewerkt tot 2026. Laat je erfenis of schenking beoordelen door een in het erfrecht van de Balearen gespecialiseerde advocaat (Abogado) en belastingadviseur (asesor fiscal) voordat je stappen zet.