Erfenis en schenking van onroerend goed op de Balearen: belastingen 2026

Als je op Mallorca een finca, een appartement in Palma of een villa in Son Vida nalaat of tijdens je leven overdraagt, krijg je te maken met een belasting die heel anders is dan de Duitse: de Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD), de Spaanse successie- en schenkingsbelasting. Het belangrijkste is dat niet de Spaanse centrale overheid de hoogte bepaalt, maar de betreffende autonome regio. En de Balearen hebben in de jaren 2023 tot en met 2025 een hervorming doorgevoerd waardoor erfenissen en schenkingen van onroerend goed binnen de naaste familie in feite belastingvrij zijn. In deze gids lees je wie er in 2026 hoeveel betaalt, waarom het ‘pacto sucesorio’ waarschijnlijk de belangrijkste regeling is voor vastgoedeigenaren en welke deadlines je absoluut niet mag missen.

Persoonlijk advies over de overdracht van je onroerend goed op Mallorca:

• 📩 Stuur een persoonlijk verzoek — wij brengen je in contact met advocaten en belastingadviseurs op het eiland die gespecialiseerd zijn in erfrecht
• Meer in de vastgoedgids

Erf- en schenkingsbelasting (ISD): regionaal, niet nationaal

In tegenstelling tot Duitsland is er in Spanje geen landelijk uniform tarief voor de successierechten. De ISD is weliswaar een nationale wet (Ley 29/1987), maar de bevoegdheid om de belasting te heffen is overgedragen aan de Comunidades Autónomas. Elke regio mag zijn eigen vrijstellingen (reducciones), belastingtarieven en vooral kortingen op de belastingaanslag (bonificaciones) vaststellen. Dat leidt tot enorme verschillen: hetzelfde geërfde onroerend goed kan in Asturië vijfcijferige bedragen kosten en op de Balearen 0 euro.

Er zijn vier factoren die de belastingdruk bepalen:

De Spaanse successierechten kennen vier verwantschapsgroepen. Die zijn bepalend voor de totale belasting:

Belangrijk: Een ongehuwd samenwonend stel valt alleen onder groep II als het als ‘pareja estable’ in het register van de Balearen staat ingeschreven. Zonder inschrijving komt de partner in groep IV terecht — en dus moet hij of zij het volledige tarief betalen. Voor Duitse stellen op Mallorca is dit een van de duurste valkuilen.

De Balearen-hervorming: 100 % bonus voor groep I en II

Sinds 18 juli 2023 geven de Balearen een bonus van 100 % op de gecorrigeerde belastingaanslag (cuota íntegra corregida) bij erfenissen en bij gelijkgestelde successieovereenkomsten, mits de erfgenaam in groep I of II valt. Simpel gezegd: een kind dat de villa van zijn ouders erft, betaalt 0 euro ISD — ongeacht de waarde. Er is geen maximum meer.

In 2025 werd de hervorming met de begrotingswet (Ley 6/2025, van kracht vanaf 25 juli 2025) nogmaals uitgebreid naar schenkingen bij leven, en werd de bonus voor groep III verhoogd. Vanaf 2026 geldt nog steeds de gunstigste regeling ooit voor familieoverdrachten op de Balearen.

Naast de bonus zijn er ook aftrekposten op basis van verwantschap(reducciones por parentesco) die van de heffingsgrondslag worden afgetrokken:

Bij de eigen woning van de overledene geldt voor groep I+II bovendien een vermindering van maximaal 100 % van de waarde van de vivienda habitual (tot een wettelijk maximum) — vooral relevant als de bonus een keer niet van toepassing zou zijn.

De belangrijkste voorwaarde voor onroerend goed: om de 100%-bonus te krijgen, moet in de notariële akte (escritura pública) de waarde van het gekochte onroerend goed worden vermeld, en die mag maximaal 20% hoger zijn dan het Valor de referencia uit het kadaster. Als er geen valor de referencia is of als de Dirección General del Catastro deze niet kan bevestigen, geldt de marktwaarde als limiet. Wie hier een te lage waarde opgeeft, loopt het risico op een controle en het verlies van de bonus.

Schenking bij leven versus erfenis bij overlijden

Tot halverwege 2025 gold er een belangrijke asymmetrie: erfenissen werden voor 100 % vrijgesteld, maar gewone schenkingen (donaciones) tijdens het leven niet. Daarvoor gold een progressief tarief (7,65 % tot 34 %), dat door een autonome aftrek werd beperkt tot een effectieve belasting van ongeveer 7 %. Sinds 25 juli 2025 is dit verschil weggewerkt: Ook gewone schenkingen aan groep I en II profiteren nu van een aftrek van 100 % op de verschuldigde belasting (cuota líquida) — een appartement via een notariële akte aan je kind schenken kost dus 0 euro ISD. Net als bij onroerendgoed-erfenissen geldt ook hier de voorwaarde dat de opgegeven waarde de ‘valor de referencia’ met maximaal 20 % mag overschrijden.

Maar let op: de ISD is maar één van de vele belastingen. Bij een normale schenking van een woning moet de schenker in zijn eigen inkomstenbelasting (IRPF) belasting betalen over de waardestijging — de ‘ganancia patrimonial’. Als het onroerend goed in de loop der jaren in waarde is gestegen (wat op Mallorca meestal het geval is), wordt deze latente winst bij de schenker belast met 19 % tot 28 %. Deze IRPF-last verdwijnt niet door de ISD-bonus.

Vuistregel: Voor contant geld, bankrekeningen of jonge activa zonder noemenswaardige waardestijging is een gewone schenking het makkelijkst. Voor onroerend goed met een hoge latente winst is de ‘pacto sucesorio’ de betere keuze — omdat je daarmee de IRPF-valkuil omzeilt.

Erfovereenkomst: de Balearische bijzonderheid

De ‘pacto sucesorio’ is een bijzonderheid van het burgerlijk recht van de Balearen en is alleen mogelijk in een paar Spaanse regio’s met een eigen burgerlijk recht (de Balearen, Catalonië, Aragon, Galicië, Navarra, Baskenland). Het gaat om een contractuele erfovereenkomst waarmee je al tijdens je leven onherroepelijk vermogen overdraagt aan de volgende generatie — fiscaal gezien wordt de overdracht echter beschouwd als een vererving, niet als een schenking.

De bekendste variant op Mallorca is de ‘definición’: een overdracht van ouders op kinderen, waarbij het kind in ruil daarvoor afstand doet van zijn of haar toekomstige wettelijke erfdeel (legítima). Dit is allemaal geregeld sinds Ley 8/2022, die de vroeger vereiste Balearische ‘vecindad civil’ heeft afgeschaft — waardoor ook buitenlanders die op de Balearen wonen een ‘pacto sucesorio’ volgens het Balearische recht kunnen sluiten.

De fiscale voordelen zijn aanzienlijk:

1. Geen IRPF voor de schenker. Omdat de ‘pacto sucesorio’ wordt beschouwd als een verkrijging door overlijden (art. 33.3.b Wet 35/2006, bevestigd door het Hooggerechtshof in arrest nr. 407/2016 van 9 februari 2016 over de ‘apartación gallega’), ontstaat er bij de schenker geen belastbare vermogenswinst. De latente waardestijging waar je bij een normale schenking zo bang voor bent, wordt niet belast.
2. Voordeliger ISD-tarief in plaats van het schenkingsrecht. In plaats van het effectieve schenkingspercentage geldt het successietarief van 1 % tot 700.000 € voor groep I+II (bij een patrimonio preexistente van minder dan 400.000 €) — en daarbovenop de bonus van 100 %. In de praktijk blijft de ISD dus op 0 €.
3. Verhoging van de aanschafkosten. Als het kind het onroerend goed later verkoopt, geldt de (huidige) waarde die in de erfovereenkomst is vastgelegd als aanschafwaarde. De winst die de ouders in de loop van tientallen jaren hebben opgebouwd, verdwijnt fiscaal gezien.

De blokkeringsperiode van 5 jaar (antifraudewet 11/2021): Als het kind het via een pacto sucesorio verkregen onroerend goed verkoopt voordat de schenker is overleden en voordat er 5 jaar sinds de overeenkomst zijn verstreken, moet het voor de IRPF de oorspronkelijke aankoopwaarde en de aankoopdatum van de schenker overnemen. Het ‘step-up’-voordeel vervalt dan. Wie de erfovereenkomst misbruikt als een manier om snel te verkopen, gaat met lege handen naar huis.

De termijnvalkuil: in tegenstelling tot bij een erfenis (6 maanden) is de termijn voor de ISD-zelfaangifte bij een pacto sucesorio maar één maand vanaf de dag van de notariële ondertekening. De devengo is de dag van de notariële ondertekening, niet een latere overlijdensdatum. Wie deze kortere termijn over het hoofd ziet, riskeert boetes voor te late aangifte — een veelvoorkomende en dure valkuil, juist bij deze belangrijke regeling.

Het nadeel hiervan: de pacto sucesorio is onherroepelijk. Een latere wijziging via een testament is uitgesloten, en bij de definición doet het kind definitief afstand van zijn of haar legitieme deel. Dit vraagt om een zorgvuldige gezinsplanning en begeleiding door een advocaat.

Niet-ingezetenen en het stemrecht bij de EU-verkiezingen

Niet-ingezetenen werden lange tijd gediscrimineerd: ze moesten de ISD volgens het (duurdere) nationale tarief aan de Spaanse belastingdienst (AEAT) betalen, zonder dat ze gebruik konden maken van de gunstige regionale kortingen. Het Europees Hof van Justitie heeft dit met een arrest van 3 september 2014 (zaak C-127/12) vernietigd als een inbreuk op het vrije verkeer van kapitaal. Spanje reageerde met Ley 26/2014: sinds 1 januari 2015 mogen erfgenamen en begiftigden die in de EU of de EER wonen, de regeling toepassen van de regio waarmee een aanknopingspunt bestaat.

Spaanse rechtbanken (o.a. arresten van het STS uit 2018) en de belastingdienst (DGT-advies V0282-20) hebben dit inmiddels uitgebreid naar derde landen buiten de EU/EER. Let op: De wettekst van de Disposición adicional 2ª van Ley 29/1987 is op dit punt niet aangepast, waardoor inwoners van derde landen hun recht in de praktijk soms pas via een beroepsprocedure kunnen afdwingen. De Balearen hebben met Ley 11/2023 en definitief met Ley 6/2025 duidelijk gemaakt dat de bonussen ook door niet-ingezetenen kunnen worden gebruikt.

Voor Duitse eigenaren betekent dit concreet: zelfs als je in Duitsland woont, kun je voor een woning op Mallorca gebruikmaken van de Balearische voordelen — het Modelo 650 loopt dan wel via de AEAT in plaats van via de ATIB. Daarnaast kan er Duitse successierechten van toepassing zijn (het wereldinkomen-/wereldbezitsbeginsel bij verblijf in Duitsland); de Duits-Spaanse betrekkingen kennen geen specifiek dubbelbelastingverdrag voor successierechten, waardoor hier een verrekening volgens § 21 ErbStG moet worden bekeken. Dat is een apart onderwerp waarvoor veel advies nodig is.

Spaans testament en Plusvalía

Een Spaans testament is echt een aanrader voor iedereen die vastgoed op Mallorca heeft: het versnelt de afwikkeling flink, voorkomt dure vertalingen en apostilles van een Duits testament en maakt het mogelijk om via de EU-verordening inzake het erfrecht (nr. 650/2012) het recht van je eigen land te kiezen. We gaan hier uitgebreid op in in het artikel waarnaar je via de link kunt gaan — hier alleen even de tip: regel je Spaanse testament tegelijk met je belastingplanning, niet erna.

Bij een geërfde woning moet je naast de ISD nog een tweede heffing betalen: de Plusvalía municipal (IIVTNU), de belasting op de waardestijging van grond, die door de betreffende gemeente wordt geheven. Deze geldt alleen voor stedelijke percelen (terrenos urbanos) en moet door de koper worden betaald.

In Palma krijg je volgens de gemeentelijke verordening (Ordenanza fiscal) een korting van maximaal 95 % op de Plusvalía, als het geërfde pand de hoofdwoning (vivienda habitual) van de overledene was en de erfgenamen echtgenoten, nakomelingen of voorouders zijn. Belangrijke voorwaarden in Palma:

• De volledige korting van 95% geldt alleen als de kadastrale waarde van de woning onder de 100.000 € ligt. Als de kadastrale waarde hoger is, krijg je maar een lagere korting of helemaal niets — bij luxe woningen ligt de kadastrale waarde vaak boven deze drempel.
• Je moet de korting zelf aanvragen, en wel binnen de gestelde termijn — je krijgt ‘m niet automatisch.
• Je moet het aangekochte goed 5 jaar in je bezit houden (uitzondering: overlijden van de koper binnen deze termijn).
• De bonussen gelden ook voor overdrachten via een erfovereenkomst / definitie.
• Als het perceel geen echte waardestijging heeft ondergaan, is er helemaal geen plusvalía (dit moet je kunnen aantonen).

Elke gemeente heeft zijn eigen verordening — in Andratx, Calvià of Pollença gelden andere drempels en percentages. Voor elke overdracht is het de moeite waard om even de gemeentelijke verordening van de plaats waar het onroerend goed ligt te bekijken.

Termijnen: 6 maanden bij erfenis, maar 1 maand bij een erfovereenkomst

Bij een erfenis begint de termijn te lopen vanaf de dag van overlijden. Bij een erfovereenkomst daarentegen vanaf de notariële akte — en daar geldt een veel kortere termijn. De belangrijkste data:

De belangrijkste praktische tip: de 100%-bonus ontslaat je niet van de verplichting om het Modelo 650 in te dienen. Zelfs als je 0 euro belasting verschuldigd bent, moet je het formulier binnen de termijn indienen — als je de formaliteiten niet op tijd regelt, kun je boetes krijgen. Zonder een ingediend en afgewikkeld Modelo 650 kun je het onroerend goed bovendien niet laten overschrijven in het eigendomsregister en dus ook niet verkopen of er een hypotheek op nemen. En: als je kiest voor de ‘pacto sucesorio’ als belangrijkste regeling, mag je de termijn van 1 maand niet verwarren met de erfschapstermijn van 6 maanden — anders loop je het risico op boetes voor te late aangifte, ook al is er geen belasting verschuldigd.

Meest voorkomende fouten

• Model 650 niet ingediend, omdat het „toch 0 euro” is. Voor de bonus moet je de aangifte op tijd indienen. Als je dat niet doet, krijg je een formele sanctie en wordt het kadaster geblokkeerd.
• De termijn voor een erfovereenkomst wordt vaak verward met de verjaringstermijn voor de erfenis. Bij een erfovereenkomst loopt de termijn maar 1 maand vanaf de notariële vastlegging, niet 6 maanden — een veelvoorkomende en dure valkuil.
• De waarde van het onroerend goed is te laag opgegeven. Als de opgegeven waarde onder het Valor de referencia ligt, loop je het risico op een controle; als die waarde met meer dan 20 % hoger ligt, staat de bonus op losse schroeven.
• Een gewone schenking in plaats van een erfovereenkomst bij onroerend goed dat in waarde is gestegen. De ISD is weliswaar 0 €, maar de IRPF-belasting over de meerwaarde bij de schenker wordt vaak over het hoofd gezien — vaak een verrassing van vijf cijfers.
• Ongehuwde partner zonder registratie. Zonder registratie als ‘pareja estable’ valt de partner in groep IV — het volledige tarief in plaats van 0 €.
• De blokkeringsperiode van 5 jaar bij het successieovereenkomst wordt genegeerd. Een voortijdige verkoop doet het step-up-voordeel teniet.
• Geen aanvraag voor de korting op de plusvalía ingediend of de waardedrempel over het hoofd gezien. In Palma tot wel 95 % — maar alleen bij een kadastrale waarde onder de 100.000 € en alleen als je het binnen de termijn en actief hebt aangevraagd.
• Vergeet de Duitse successierechten niet. Als je in Duitsland woont, kan er tegelijkertijd ook Duitse successierechten verschuldigd zijn; zonder een dubbelbelastingverdrag voor successierechten moet je de verrekening goed controleren.
• De aanvraag voor verlenging is te laat ingediend. De verlenging is alleen mogelijk in de eerste 5 maanden — daarna verstrijkt de termijn zonder uitzondering.

Checklist voor de overdracht

• Verwantschapsgroep en recht op bonus verduidelijkt (groep I/II = 100 %?)
• Is je ongehuwde partner geregistreerd als ‘pareja estable’?
• Latente waardestijging van het onroerend goed gecontroleerd → Schenking of erfovereenkomst?
• Valor de referencia uit het kadaster opgehaald, aangiftewaarde vastgesteld
• Is er een Spaans testament / is er een rechtskeuze gemaakt volgens de EU-erfgoedverordening?
• Is de bevoegdheid duidelijk (ATIB of AEAT voor niet-ingezetenen)?
• De gevolgen van de Duitse successierechten zijn afgestemd met een Duitse adviseur
• De plusvalía-korting op de locatie is uitgezocht (kadastrale waarde-grens!) en de aanvraag is ingepland
• Termijnen in de kalender: 6 maanden (erfenis), 1 maand (erfovereenkomst & schenking), 5 maanden (verzoek tot verlenging)

Wat komt er daarna?

Als de opvolging geregeld is, komen er nog andere zaken aan de orde. Als je een geërfd pand niet zelf gebruikt, kun je overwegen om het te verkopen of te verhuren — beide hebben hun eigen fiscale gevolgen (IRPF, IBI, eventueel Modelo 210 voor niet-ingezetenen). Als je je woonplaats naar het eiland verplaatst, moet je je tijdig bezighouden met de aanmelding bij de autoriteiten en het NIE-nummer, dat je sowieso nodig hebt voor elke notariële overdracht. Voor de aankoop van nog een woning is het de moeite waard om even te kijken naar de bijkomende aankoopkosten op Mallorca en in ons actuele marktrapport.

Conclusie

De Balearen zijn in 2026 de fiscaal gunstigste regio van Spanje voor de overdracht van familievermogen. Kinderen, partners en ouders (groep I+II) erven en krijgen schenkingen vrijwel belastingvrij — de 100%-bonus op de belastingverplichting geldt sinds 2023 voor erfenissen en sinds juli 2025 ook voor schenkingen, zonder waardelimiet. De belangrijkste hefboom voor vastgoedeigenaren met een hoge latente waardestijging is de ‘pacto sucesorio’: hiermee draag je het vermogen bij leven over, vermijd je de IRPF-val voor de schenker en krijg je een step-up van de aanschafkosten. De keerzijde — onherroepelijkheid, een blokkeringsperiode van 5 jaar en de korte termijn van 1 maand — vraagt om een gedegen planning. Wie zich aan de termijnen houdt, de waarde van het onroerend goed correct aangeeft, de Plusvalía-korting aanvraagt en ook rekening houdt met de Duitse kant, draagt zijn vermogen op Mallorca met een minimale belastingdruk over aan de volgende generatie.

Officiële bronnen

• Belastingdienst van de Balearen (ATIB) — Successierechten, vrijstellingen en kortingen
• ATIB — Model 650 (Aankopen uit overlijden), instructies en termijnen
• Agencia Tributaria (AEAT) — Formulier 650 voor niet-ingezetenen, termijnen en uitstel
• Regering van de Balearen — Belastingregels voor schenkingen bij leven en erfovereenkomsten (PDF)
• Gemeente Palma — Plusvalía (IIVTNU): informatie, berekening en kortingen

Let op: deze gids is bedoeld als algemene informatie en vervangt geen fiscaal of juridisch advies in jouw specifieke situatie. Belastingrecht is YMYL-gevoelig — bedragen, termijnen, bonussen en verantwoordelijkheden kunnen veranderen en hangen af van jouw specifieke situatie (woonplaats, verwantschapsgraad, vermogenswaarde, Duitse fiscale gevolgen). Stand van de gegevens: 2026. Laat je specifieke erfenis of schenking vóór elke stap controleren door een advocaat (abogado) en belastingadviseur (asesor fiscal) die gespecialiseerd is in het erfrecht van de Balearen — een persoonlijk verzoek is de snelste manier om de juiste deskundige te vinden.