Overdrachtsbelasting (ITP) Mallorca

Hoe hoog is de overdrachtsbelasting (ITP) op Mallorca?

De overdrachtsbelasting (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) op Mallorca varieert, afhankelijk van de koopprijs, van een basistarief van 8% tot een toptarief van 13% – de Balearen hanteren progressieve prijsschijven. Omdat elke schijf alleen geldt voor het deel van het bedrag dat binnen die schijf valt, betaal je nooit het toptarief over de volledige koopprijs, maar uiteindelijk een lager gemiddeld tarief (tipo medio). De calculator hierboven berekent in realtime dit gemiddelde tarief en het exacte belastingbedrag voor jouw koopprijs.

Zo wordt de belasting berekend

De ITP werkt met schijven, vergelijkbaar met de Duitse inkomstenbelasting: de koopprijs wordt in gedachten verdeeld over meerdere prijsschijven, waarvoor elk een eigen tarief geldt – van een basistarief van 8% tot een toptarief van 13%. Belangrijk: dit zijn marginale tarieven, geen vaste tarieven. De som van de afzonderlijke bedragen vormt de daadwerkelijk te betalen belasting. Daaruit volgt vervolgens de tipo medio: het gemiddelde tarief dat je effectief over je volledige koopprijs betaalt. Wie online naar de ITP op Mallorca zoekt, komt daarom vaak tegenstrijdige cijfers tegen: soms gaat het om het marginale tarief van de hoogste bereikte schijf, soms om het gemiddelde tarief. Voor je eigen berekening telt alleen dat laatste – en precies dat geeft de calculator hierboven.

Heffingsgrondslag: de hoogste van 2 waarden

De ITP wordt niet per se berekend over het bedrag dat in de notariële koopakte (escritura) staat. Sinds 2022 geldt in heel Spanje: de heffingsgrondslag is de hoogste waarde van de vastgelegde koopprijs en de officiële referentiewaarde (Valor de Referencia), die het Spaanse kadaster (Catastro – de Spaanse kadasterinstantie) jaarlijks op basis van marktgegevens vaststelt. Ligt de referentiewaarde boven de overeengekomen koopprijs, dan betaal je toch over de referentiewaarde – als je dat over het hoofd ziet, vordert de ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears, de belastingdienst van de Balearen) het verschil met de lagere koopprijs alsnog. Op Mallorca, waar de marktprijzen vaak hoog zijn, ligt de referentiewaarde vaak lager dan de koopprijs – bij onderhandelingsprijzen die duidelijk onder de marktwaarde liggen, kan dat echter omgekeerd zijn. Je kunt de referentiewaarde van een specifieke woning vooraf online opvragen bij het Catastro.

De logica van 2 bedragen bij belastingvoordelen

Sinds 14 juni 2026 (Ley 4/2026) hanteert de Balearische belastingwetgeving 2 afzonderlijke bedragen voor belastingvoordelen, die vaak met elkaar worden verward:

• De waardelimiet van het eiland bepaalt OF je überhaupt recht hebt op een belastingvoordeel. Op Mallorca en Menorca bedraagt deze € 331.859,70, op Eivissa (Ibiza) en Formentera € 378.211,68 – de rekenhulp past automatisch het juiste bedrag voor jouw eiland toe.
• De bovengrens van de heffingsgrondslag van € 270.151,20 bepaalt op welk deel van de waarde het gunstige tarief van toepassing is. Ligt de waarde van je woning daarboven, dan wordt alleen het deel tot deze grens tegen het gunstige tarief belast – voor het bedrag daarboven geldt het tarief voor het deel boven de bovengrens van de heffingsgrondslag (8%).

De waardelimiet van het eiland is geen vrijstellingsgrens. Die bepaalt alleen of je überhaupt recht hebt op een belastingvoordeel, niet hoe ver dat reikt. Dat wordt uitsluitend geregeld door de afzonderlijke bovengrens van de heffingsgrondslag.

Dit onderscheid is het meest voorkomende struikelblok: een verhoging van de waardelimiet betekent niet dat een groter deel van de koopprijs belastingvrij wordt – alleen dat meer kopers überhaupt toegang krijgen tot het belastingvoordeel. De rekenhulp hierboven past beide bedragen automatisch in de juiste volgorde toe.

Rekenvoorbeelden

De systematiek wordt het duidelijkst aan de hand van typische situaties. In de rekenhulp hierboven zijn onder meer de volgende situaties opgenomen:

• De koper jonger dan 30 met volledige korting: Een koper jonger dan 30 die de woning als hoofdwoning (vivienda habitual – de woning waar je daadwerkelijk en permanent woont, niet een vakantiewoning) gebruikt en aan alle voorwaarden voor de volledige korting voldoet, betaalt effectief aanzienlijk minder dan in de reguliere situatie. De rekenhulp laat zien hoeveel dit op het eindbedrag scheelt zodra je je koopprijs invult en dit kopersprofiel selecteert.
• De koper jonger dan 36 net boven de bovengrens van de heffingsgrondslag: Ligt de waarde van de woning slechts iets boven de bovengrens van de heffingsgrondslag, dan geldt het verlaagde tarief toch – maar alleen tot aan de grens, niet voor de volledige koopprijs. Het bedrag daarboven wordt afzonderlijk belast tegen het tarief voor het deel boven de grens. De rekenhulp berekent direct hoe groot het verschil is tussen „net erboven” en „ruim erboven”.
• De reguliere situatie in het hogere prijssegment: Zonder bijzondere regeling – bijvoorbeeld bij een 2e woning of een koopprijs die ver boven de waardelimiet van het eiland ligt – geldt het volledige progressieve tarief zonder belastingvoordeel. Dit is de situatie die bij veel aankopen op Mallorca in het hogere prijssegment daadwerkelijk van toepassing is.

Alleen de rekenhulp geeft de concrete bedragen: vul je koopprijs in, kies het eiland en het kopersprofiel, en je ziet meteen de belastingdruk, het gemiddelde tarief en het toegepaste belastingvoordeel – met daarnaast de reguliere situatie, zodat je de besparing ziet. Ben je nog op zoek naar een geschikte woning, bekijk dan alvast het actuele Immobilienangebote auf Mallorca.

Bijzondere situaties: wie welk belastingvoordeel krijgt

De Balearische belastingwetgeving kent verschillende situaties waarin in plaats van het algemene tarief een verlaagd tarief of een korting achteraf (bonificación – een korting op de al berekende belastingschuld) geldt. De rekenhulp haalt alle hieronder genoemde tarieven automatisch op uit het actuele register.

Alle tarieven en kortingen gelden voor het deel van de waarde tot aan de grens van de heffingsgrondslag; over het resterende deel betaal je het algemene tarief. Welke combinatie in jouw geval de laagste belasting oplevert, zie je in de rekenhulp hierboven wanneer je het kopersprofiel wijzigt.

Hoofdverblijf algemeen

Koop je een woning als hoofdverblijf (vivienda habitual) en blijft de waarde onder de waardegrens van jouw eiland, dan geldt een verlaagd tarief van 4% voor het deel van de waarde tot aan de grens van de heffingsgrondslag. Voorwaarde is dat je er daadwerkelijk woont – en niet alleen staat ingeschreven.

Jonger dan 36 jaar en eerste woning

Ben je op het moment van aankoop jonger dan 36 jaar en koop je je eerste woning, dan geldt een verder verlaagd tarief van 2% voor het begunstigde deel van de waarde – opnieuw begrensd door de grens van de heffingsgrondslag.

Handicap van een bloedverwant in opgaande of neergaande lijn

Hetzelfde verlaagde tarief als bij de aankoop van een eerste woning onder 36 jaar geldt ook als je in je laatste definitief vastgestelde aangifte inkomstenbelasting recht had op het minimumbedrag voor gehandicapten voor bloedverwanten in opgaande of neergaande lijn – dus voor ouders, grootouders of kinderen met een officieel vastgestelde handicap, voor wie je fiscaal verantwoordelijk bent. Een eigen handicap van de koper valt daarentegen onder de volgende paragraaf: die leidt niet tot dit verlaagde tarief, maar vanaf de wettelijk vastgestelde minimumgraad tot de volledige korting.

Grote gezinnen en eenoudergezinnen

Gezinnen met de officiële status van groot gezin (familia numerosa) en eenoudergezinnen met als zodanig erkende kinderen betalen over het begunstigde deel van de waarde een verlaagd tarief van 2%. Het erkenningscertificaat moet al bij aankoop aanwezig zijn.

Jonger dan 30 jaar of een beperking vanaf 33 procent: volledige belastingvermindering

De hoogste tegemoetkoming is geen lager tarief, maar een belastingvermindering van 100% op de al berekende belastingschuld. Je komt hiervoor alleen in aanmerking als je tegelijkertijd aan alle volgende voorwaarden voldoet:

• Je bent op het moment van aankoop jonger dan 30 jaar of hebt een erkende beperking vanaf 33 procent.
• Je had onmiddellijk voorafgaand aan de aankoop al 3 jaar je gewone verblijfplaats (residencia habitual) op de Balearen.
• Het gaat om je eerste woning en je verwerft daarvan minstens de helft in volle eigendom (pleno dominio) – dus niet alleen een vruchtgebruik of een louter aandeel.
• Je hebt in geen enkele andere woning al een aandeel van de helft of meer.
• Je inkomen volgens je laatste aangifte inkomstenbelasting blijft onder de wettelijk vastgestelde inkomensgrens.
• Een wezenlijk deel van de aankoopprijs wordt gefinancierd met een hypothecaire lening die ten minste het wettelijk vastgestelde minimumaandeel van de geschatte waarde van de woning dekt.

Als ook maar 1 van deze voorwaarden ontbreekt, vervalt de volledige belastingvermindering. De rekenhulp controleert dan automatisch of je mogelijk wel in aanmerking komt voor 1 van de andere verlaagde tarieven.

Prijsgebonden woningen (HPL)

Voor prijsgebonden woningen (habitatge de preu limitat, Spaans vivienda de precio limitado, kortweg HPL – woningen waarvan de verkoopprijs wettelijk is gemaximeerd) geldt een afzonderlijke belastingvermindering van 50% op de berekende belastingschuld, ongeacht de leeftijd van de kopers.

Naheffing: als een voorwaarde later vervalt

Alle genoemde tegemoetkomingen zijn gebonden aan voorwaarden die ook na de aankoop moeten blijven gelden – vooral het daadwerkelijke gebruik als hoofdwoning. Vervalt een voorwaarde achteraf (je verhuurt de woning permanent, verhuist binnen de minimumtermijn weer, of blijkt dat een voorwaarde nooit was vervuld), dan ben je verplicht om binnen 1 maand een aanvullende zelfaangifte in te dienen en het verschil met het algemene tarief bij te betalen – plus vertragingsrente. De ATIB controleert dit actief binnen haar verjaringstermijn.

Termijnen en formulieren

Na het verlijden van de notariële akte (escritura) heb je 1 maand de tijd om de belasting zelf te berekenen en aan te geven. Dit doe je via Modelo 600, het officiële formulier voor de zelfaangifte (autoliquidación) van de ITP. De termijn begint op de dag van de rechtshandeling, niet op de dag van inschrijving in het kadaster. Uitstel is in principe mogelijk, maar moet vóór het verstrijken van de oorspronkelijke termijn worden aangevraagd.

Je betaalt bij de ATIB, online of via een geautoriseerde bank. Het betalingsbewijs is geen formaliteit: zonder dit bewijs neemt het Kadaster (Registro de la Propiedad) de eigendomsoverdracht niet in zijn register op.

Zonder het betalingsbewijs van de ATIB voert het Kadaster de inschrijving niet uit – bewaar het daarom zorgvuldig, ook als de afspraak bij de notaris al langer geleden is.

Wie de termijn mist, riskeert oplopende toeslagen en vertragingsrente over de belastingschuld. Hoe hoog die in een individueel geval uitvallen, hangt af van hoeveel tijd er sinds het verstrijken van de termijn is verstreken. Ter verduidelijking: de ITP komt uitsluitend voor jouw rekening als koper. De verkoper heeft niets met deze belasting te maken, maar moet mogelijk wel de Plusvalía (een gemeentelijke belasting over de waardestijging van het perceel sinds de vorige verkoop) en inkomstenbelasting over zijn verkoopwinst betalen. Voor jou als koper geldt geen eigen betalingsverplichting, maar het is goed om dit te weten bij de contractonderhandelingen.

ITP of btw? De keuze vóór de afrekening

Voordat er überhaupt een tarief wordt toegepast, moet duidelijk zijn of jouw aankoop onder de ITP of juist onder de btw (IVA) valt. Dat is geen academische kwestie: wie de verkeerde belasting betaalt, krijgt te maken met een terugdraaiprocedure die ingewikkeld is en niet altijd volledig kan worden opgelost.

Koop je rechtstreeks van de projectontwikkelaar, dan betaal je btw over de volledige koopprijs, plus zegelrecht tegen het algemene tarief (1,5%) over de notariële akte. Deze combinatie kent – anders dan de ITP – geen progressieve tarieven: bij lagere koopprijzen kan zij voordeliger uitvallen, bij zeer hoge koopprijzen vaak niet. Of nieuwbouw of bestaand vastgoed voordeliger is wat bijkomende kosten betreft, valt niet in het algemeen te zeggen.

De overdrachtsbelasting is de grootste post binnen de bijkomende aankoopkosten, maar niet de enige: daar komen de notaris, het Kadaster, de gestoría en meestal een advocaat nog bij. De calculator voor bijkomende aankoopkosten berekent wat jouw aankoop in totaal kost — hier in het kort, uitgebreid op de eigen pagina:

Stap voor stap: zo verloopt de aankoop

1. Vóór de afspraak bij de notaris: Stel vast of ITP of btw van toepassing is, vraag de referentiewaarde (Valor de Referencia) online op bij het Catastro en controleer of een van de hierboven beschreven kortingen van toepassing is.
2. Bij de notaris: De notariële koopakte (escritura) wordt ondertekend. De notaris stuurt de gegevens door naar het Kadaster, maar verzorgt de belastingbetaling niet voor je.
3. Binnen de maandtermijn: dien de zelfaangifte via Modelo 600 in bij de ATIB en maak de belasting over of betaal deze bij een erkende bank.
4. Bewaar het betalingsbewijs: je hebt de kwitantie van de ATIB nodig voor de volgende stap – zonder dit bewijs kun je niet verder.
5. Inschrijving in het kadaster: de betalingskwitantie wordt voorgelegd aan het kadaster (Registro de la Propiedad); pas daarna word je als nieuwe eigenaar ingeschreven.
6. Controle door de ATIB: binnen de verjaringstermijn kan de instantie de opgegeven waarde controleren en bij afwijkingen een naheffing opleggen.

Een uitgebreid overzicht van het volledige traject – van het reserveringscontract tot de sleuteloverdracht – vind je in onze gids over het verloop van een woningaankoop in Spanje.

De meest voorkomende fouten – en hoe je ze voorkomt

• Rekenen met de koopprijs in plaats van met de juiste heffingsgrondslag: ligt de referentiewaarde boven de koopprijs, dan is toch de referentiewaarde bepalend – wie dit over het hoofd ziet, krijgt bericht van de ATIB.
• Niet actief aanspraak maken op kortingen: verlaagde tarieven en kortingen worden niet automatisch toegekend. Je moet ze in de zelfaangifte vermelden en kunnen aantonen dat je aan de voorwaarden voldoet.
• De maandtermijn onderschatten: wie na de afspraak bij de notaris terugreist naar het thuisland, raakt al snel het overzicht kwijt. Een volmacht aan een Gestoría – een Spaans administratiekantoor dat dit soort zaken bij instanties voor je regelt – of aan je belastingadviseur voorkomt toeslagen.
• ITP en btw verwarren: als je bij aankoop van een projectontwikkelaar per ongeluk ITP in plaats van btw betaalt (of andersom), is correctie omslachtig en niet altijd volledig mogelijk.
• De waardegrens van het eiland verwarren met belastingvrijstelling: deze bepaalt alleen of je recht hebt op een korting – niet dat je tot die waarde geen belasting hoeft te betalen.
• Geen betalingskwitantie bewaren voor de inschrijving in het kadaster: zonder het bewijs van de ATIB blijft de inschrijving in het Registro de la Propiedad geblokkeerd.

Wat volgt er daarna? Doorlopende belastingverplichtingen na de aankoop

De ITP is een eenmalige belasting. Na de aankoop komen daarvoor terugkerende verplichtingen in de plaats:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): de jaarlijkse onroerendezaakbelasting die de gemeente heft.
• Vermogensbelasting (Impuesto sobre el Patrimonio): relevant op de Balearen vanaf een bepaald nettovermogen.
• Belasting voor niet-residenten (Modelo 210): Als je in het buitenland belastingplichtig blijft en de woning niet verhuurt, ben je fictieve inkomstenbelasting verschuldigd over de waarde van het eigen gebruik.
• Gemeenschappelijke kosten (Comunidad de Propietarios): bij appartementen in gemeenschappelijk eigendom een maandelijkse betaling die niet fiscaal is, maar wel even verplicht.

Lees meer in onze gidsen over de IBI-belasting in Spanje en de vermogensbelasting.

Checklist: vóór de afspraak bij de notaris

• Uitgezocht: ITP of btw – bestaande woning of nieuwbouw, particuliere verkoper of bedrijf?
• Referentiewaarde (Valor de Referencia) online opgevraagd bij het Catastro
• Gecontroleerd of de waarde van de woning onder de waardedrempel van je eiland ligt
• Gecontroleerd voor welke tegemoetkoming je eventueel in aanmerking komt (leeftijd, hoofdverblijfplaats, handicap, groot gezin, HPL)
• Belastingadviseur, advocaat of Gestoría ingeschakeld voor de eigen aangifte (Modelo 600)
• Rekening gehouden met voldoende liquide middelen: de calculator hierboven toont je de koopprijs inclusief overdrachtsbelasting; notaris, kadaster en Gestoría komen daar nog bij en vind je in de calculator voor bijkomende aankoopkosten
• De termijn van 1 maand na de afspraak bij de notaris in de agenda gezet
• Volmacht verleend als je aan het einde van de termijn niet meer ter plaatse bent

Meer gidsen over een woning kopen

• Advocaat voor de aankoop van een woning in Spanje
• Buitenlandse kopers op Mallorca
• AWV-meldingsplicht bij aankoop van vastgoed in Spanje
• ANEI en natuurbescherming bij percelen op Mallorca
• Censo en Alodio bij percelen op Mallorca

Ben je al concreet op zoek? Bekijk dan eerst ons actuele vastgoedaanbod op Mallorca voordat je de cijfers in de rekenhulp invoert.

Officiële bronnen

• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (belastingdienst van de Balearen, verantwoordelijk voor ITP en Modelo 600): www.atib.es
• BOE – Boletín Oficial del Estado (staatscourant, nationale kaderwet voor ITP en AJD): www.boe.es
• BOIB – Butlletí Oficial de les Illes Balears (Balearische staatscourant, vindplaats voor Ley 4/2026 en de bijbehorende Órdenes): caib.es/eboibfront
• Sede Electrónica del Catastro (officiële opvraagmogelijkheid voor de Valor de Referencia): sedecatastro.gob.es
• Registro de la Propiedad (kadasterkantoren van de Balearen, inschrijving na betaling van ITP): www.registradores.org

Wettelijke basis en stand van zaken

De ITP op de Balearen is gebaseerd op Decreto Legislativo 1/2014 (de Balearische versie van de door de staat overgedragen belastingen), in de versie van Ley 4/2026 die sinds 14 juni 2026 van kracht is, en nader uitgewerkt in Orden 5/2026 in de versie van Orden 13/2026. De belasting wordt beheerd door de ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears, de belastingdienst van de Balearen). Tarieven, waardelimieten en plafonds voor de belastinggrondslag veranderen bij elke wetswijziging. Vertrouw daarom niet op vaste cijfers in dit of een ander artikel, maar op de rekenhulp hierboven, die rekent met het register dat op dat moment is bijgewerkt.