Waarborgsom huurwoning Spanje: Fianza storten en terugvorderen op de Balearen

Wie op Mallorca een woning huurt of verhuurt, komt bijna onvermijdelijk de term fianza tegen: de waarborgsom. Anders dan in Duitsland is deze in Spanje niet vrij overeen te komen tussen de partijen, maar een wettelijke verplichting. De hoogte, bewaring en terugbetaling ervan zijn nauwkeurig geregeld. Op de Balearen geldt bovendien een bijzonderheid die veel verhuurders – vooral buitenlandse – niet kennen: de waarborgsom moet officieel bij een overheidsinstantie worden gestort. Deze gids maakt duidelijk onderscheid tussen wat geldt tussen huurder en verhuurder (LAU art. 36), wat de verhuurder verschuldigd is aan de Balearische overheid (Llei 5/2018) en waar aanvullende zekerheden, zoals borgstellingen, hun wettelijke grens bereiken. Je leest wat er gebeurt als de waarborgsom niet wordt terugbetaald, hoe waarborgsommen bij langdurige huurverhoudingen worden aangepast en welke fouten in de praktijk het vaakst tot conflicten leiden.

Is je waarborgsom juridisch goed geregeld – als huurder of verhuurder?

• Persoonlijke aanvraag indienen — we brengen je in contact met ervaren aanspreekpunten ter plaatse
• Vind een Duitstalige advocaat in het bedrijvenregister

De wettelijke waarborgsom volgens het Spaanse huurrecht (LAU art. 36)

De basis voor elke huur van woonruimte in Spanje is de Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), de wet op stedelijke huurovereenkomsten, in de geconsolideerde versie in het BOE. Artikel 36 schrijft voor dat bij het sluiten van de overeenkomst verplicht een waarborgsom in geld moet worden betaald – niet als optie, maar als wettelijke voorwaarde voor de huurverhouding.

Let op: Over de hoogte van de wettelijke borgsom valt niet te onderhandelen. Een verhuurder die bij een reguliere huurwoning vanaf het begin meer dan 1 maandhuur als "borg" vraagt, voegt doorgaans de wettelijke fianza samen met een aanvullende zekerheid – daarover lees je hieronder meer.

Als je permanent op Mallorca woont, huur je doorgaans woonruimte met volledige huurbescherming. Meer over minimumlooptijden, huurverhogingen en andere rechten vind je in het overzicht over langdurige huur op Mallorca. Wie daarentegen slechts voor een beperkt seizoen huurt, valt vaak onder het huurcontract van 11 maanden – daarvoor gelden andere regels, die in deze gids niet aan bod komen.

De Balearische bijzonderheid: borg storten bij IBAVI

Wat veel Duitstalige verhuurders verrast: op de Balearen volstaat het niet om de borg gewoon zelf te bewaren. Volgens de Llei 5/2018, de 19 de juny, de l'habitatge de les Illes Balears moet de ontvangen borg bij een overheidsinstantie worden gestort.

Let op: De meest voorkomende verwarring op forums en in modelhuurovereenkomsten: de verplichting om de waarborgsom bij het IBAVI te deponeren is een publiekrechtelijke verplichting van de verhuurder tegenover de overheid – deze vervangt niet je civielrechtelijke aanspraak als huurder op terugbetaling volgens LAU Art. 36. Beide aspecten lopen naast elkaar en moeten afzonderlijk worden bekeken.

Verhuurders die zelf niet op het eiland wonen, besteden het beheer van huurovereenkomsten vaak uit aan een professionele vastgoedbeheerder, die ook toeziet op tijdige deponering – een Hausverwaltung im Branchenverzeichnis neemt deze taak doorgaans routinematig op zich. In onze gids over de Ley Vivienda Balearen vind je meer juridische achtergrond over de woningregelgeving op de Balearen.

Aanvullende zekerheden: borgstelling, garantie & het wettelijke maximum

Naast de wettelijke waarborgsom in contanten staat Art. 36.5 LAU partijen toe om aanvullende zekerheden overeen te komen, zoals een borgstelling, bankgarantie of waarborgverzekering. Deze aanvullende zekerheid is echter niet onbeperkt toegestaan.

Let op: Wordt er bij een gewone huur van woonruimte "een waarborgsom van drie maandhuren contant" van je verlangd, zonder onderscheid te maken tussen de wettelijke Fianza en aanvullende zekerheid, dan is het verstandig het contract goed te bekijken. Het maximum uit Art. 36.5 geldt uitdrukkelijk voor de aanvullende zekerheid naast de wettelijke waarborgsom in contanten, niet voor de waarborgsom in contanten zelf.

Terugbetaling van de waarborgsom en rente bij vertraging

De belangrijkste passage voor huurders is Art. 36.4 LAU: wordt de waarborgsom aan het einde van de huurovereenkomst niet terugbetaald, dan wordt hierover 1 maand nadat de huurder de sleutels heeft teruggegeven rente tegen de wettelijke rentevoet verschuldigd, voor zover de waarborgsom dan nog niet is terugbetaald.

• De wettelijke rentevoet wordt jaarlijks opnieuw vastgesteld. Neem daarom geen vast percentage uit oudere bronnen over, maar raadpleeg voor de actuele stand een deskundige of de officiële bronnen.
• De wet noemt geen vaste terugbetalingstermijn, zoals "binnen 1 maand". Na afloop van die maand ontstaat alleen de renteverplichting – de terugbetaling zelf kan in de praktijk eerder of later plaatsvinden, maar wordt vanaf dat moment duurder voor de nalatige verhuurder.
• De wet geeft hier geen uitputtende opsomming van de aftrekposten die in een individueel geval zijn toegestaan (schade, openstaande servicekosten) – de waarborgsom dient in het algemeen als zekerheid voor de verplichtingen van de huurder uit de overeenkomst.

Aanpassing van de borg bij contractverlenging (5- of 7-jaarregel)

Gedurende de eerste 5 jaar van een huurcontract – of de eerste 7 jaar als de verhuurder een rechtspersoon is – blijft de borg ongewijzigd. Pas bij een verlenging mag deze worden aangepast:

1. Binnen de beschermingsperiode (5 of 7 jaar): de borg wordt niet aangepast, ongeacht hoe de huur zich ontwikkelt.
2. Bij elke verlenging daarna: De verhuurder kan om een verhoging vragen en de huurder om een verlaging – totdat de borg weer precies overeenkomt met 1 (woonruimte) of 2 (ander gebruik) maanden huur op basis van de dan geldende huurprijs.
3. Extra op de Balearen: De verhuurder moet de aanpassing actief bij de huurder opeisen, zodat ook de bij het IBAVI gedeponeerde borg overeenkomstig wordt aangepast – de instantie waar de borg wordt gedeponeerd en de contractpartijen moeten hierbij op één lijn blijven.

Let op: Wie gedurende meerdere verlengingscycli verhuurt of huurt, doet er goed aan de hoogte van de borg bij elke contractverlenging actief te controleren – in de praktijk wordt deze stap vaak simpelweg vergeten.

Hoe je als huurder kunt nagaan of je borg is gedeponeerd

Omdat alleen de verhuurder verplicht is de borg bij het IBAVI te deponeren, heb je als huurder in eerste instantie geen rechtstreeks bewijs dat je verhuurder daadwerkelijk aan deze verplichting heeft voldaan. Juist dit is echter het meest doeltreffende middel als er later een geschil ontstaat over de terugbetaling: huurders kunnen laten nagaan of hun borg bij het IBAVI is geregistreerd. Hoe deze controle in een individueel geval precies verloopt, verandert mee met de administratieve procedures – sinds 4 april 2022 ligt de operationele afhandeling bij het CAFBAL. Daarom is het verstandig om je zo nodig via de actuele kanalen van het Institut Balear de l'Habitatge (IBAVI) te informeren, in plaats van af te gaan op oudere handleidingen.

Verplichtingen in één oogopslag: huurder tegenover verhuurder

De meest voorkomende fouten rond de borg op Mallorca

• Borg en deponering verwarren: Veel mensen denken dat alles geregeld is zodra de borg aan de verhuurder is betaald. De daadwerkelijke deponering bij IBAVI is een tweede, afzonderlijke stap die alleen de verhuurder kan en moet uitvoeren.
• Extra zekerheid zonder maximum accepteren: Wordt er "voor de zekerheid" meer gevraagd dan het wettelijke kader van Art. 36.1 plus 36.5, dan is het verstandig om het contract vóór ondertekening juridisch te laten beoordelen.
• Aanpassing bij verlenging van het contract vergeten: Na afloop van de beschermingsperiode van 5 respectievelijk 7 jaar blijft de borg vaak ongewijzigd, terwijl de huur al lang is gestegen. Dat kan voor beide partijen tot aanvullende vorderingen of conflicten leiden.
• Vakantieverhuur en langetermijnhuur door elkaar halen: De hier beschreven regels gelden voor de huur van woonruimte volgens de LAU. Toeristische verhuur met een ETV-licentie valt onder eigen regelgeving.
• Een opleveringsrapport ontbreekt: Zonder vastgelegde staat bij in- en uitchecken is het bij een geschil aanzienlijk lastiger om inhoudingen op de borg op te helderen.

Wat kun je doen als de borg niet wordt terugbetaald? Wat volgt daarna?

1. Schriftelijk en aantoonbaar aanmanen: Vordering de terugbetaling formeel en leg de datum van de sleuteloverdracht vast. Vanaf dat moment loopt de termijn van 1 maand volgens Art. 36.4.
2. De status van de deponering controleren: Vraag bij IBAVI of via CAFBAL na of de borg destijds daadwerkelijk is gedeponeerd. Het ontbreken van een deponering verandert niets aan je civielrechtelijke aanspraak, maar vormt wel een extra drukmiddel tegenover de verhuurder.
3. De termijn laten verstrijken en rente vorderen: Als er na 1 maand nog niet is terugbetaald, geldt de wettelijke rente automatisch ten gunste van de huurder.
4. Juridisch advies inwinnen: Blijft de verhuurder weigeren, dan is het raadzaam een lokaal kantoor in te schakelen dat gespecialiseerd is in huurrecht. Dit kan de individuele situatie beoordelen, bijvoorbeeld betwiste inhoudingen of de precieze renteberekening.

Voor het omgekeerde geval – de huurder betaalt niet of vertrekt niet op tijd – kent het Spaanse recht een eigen gerechtelijke procedure; een overzicht vind je in de gids over Desahucio in Spanje. Vragen over de reguliere opzegging van de huurovereenkomst door huurder of verhuurder komen aan bod in onze gids Mietvertrag kündigen Spanien.

Checklist: waarborgsom bij in- en uitwoning

Voor bijkomende kosten die vaak samen met de kwestie van de waarborgsom spelen (zoals openstaande Comunidad-betalingen of afvalstoffenheffingen), kun je onze gids over bijkomende kosten bij een huurwoning in Spanje raadplegen.

Conclusie

De waarborgsom bij een huurcontract op de Balearen is geen onderhandelingspunt, maar een wettelijke regeling op 2 niveaus: tussen huurder en verhuurder regelt LAU Art. 36 de hoogte, aanpassing en rente bij vertraging. Daarnaast verplicht de Balearische Llei 5/2018 de verhuurder om de ontvangen waarborgsom bij het IBAVI te deponeren – een publiekrechtelijke verplichting die naast de civielrechtelijke aanspraak van de huurder bestaat en deze bij een geschil extra beschermt. Wie beide niveaus kent en bij verlengingen van het contract de aanpassing niet vergeet, voorkomt de meest voorkomende conflicten rond de Fianza.

Officiële bronnen

• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), Art. 36 – geconsolideerde versie: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003
• Institut Balear de l'Habitatge (IBAVI), Govern de les Illes Balears: https://www.caib.es/webgoib/w/institut-balear-habitatge
• Llei 5/2018, de 19 de juny, de l'habitatge de les Illes Balears – Govern de les Illes Balears (caib.es)
• Col·legi Oficial d'Administradors de Finques de les Illes Balears (CAFBAL) – sinds 4 april 2022 verantwoordelijk voor het beheer van huurwaarborgsommen op de Balearen