Ley Vivienda op de Balearen: huurprijsbeperking en zona tensionada

De Ley Vivienda Balearen — de Spaanse Ley 12/2023 (Ley por el Derecho a la Vivienda) en de toepassing daarvan op de Balearen — is sinds de inwerkingtreding in mei 2023 de meest besproken vastgoedwet op de eilanden. De wet voorziet in huurprijsbeperkingen, nieuwe regels voor huurverhogingen en een regeling voor gebieden met een krappe woningmarkt: de zona de mercado residencial tensionado. Daar kunnen maximumhuurprijzen worden ingevoerd. Wat de wet in de praktijk betekent, hangt er echter sterk van af of en hoe de Balearen deze mogelijkheden gebruiken. En juist dat ligt in 2026 ingewikkelder dan veel mensen verwachten. In deze gids lees je hoe de huurprijsindex werkt, wanneer een gebied als zona tensionada geldt, waarom de Balearen tot nu toe weigeren zulke gebieden aan te wijzen, welke IRPF-belastingvoordelen verhuurders krijgen en welke regels relevant zijn voor grote verhuurders en kopers.

• Gids: Langdurig huren op Mallorca — alle rechten en plichten van huurders en verhuurders

Wat de Ley 12/2023 regelt

De Spaanse woonwet (Ley por el Derecho a la Vivienda, Ley 12/2023) is sinds 26 mei 2023 van kracht. De wet verandert de huurregels op nationaal niveau, maar geeft de autonome regio’s ook ruime bevoegdheden om bepaalde maatregelen in te voeren of aan te passen. De belangrijkste punten op een rij:

Let op: De Ley 12/2023 is een kaderwet. Veel maatregelen — met name de maximale huurprijzen in zonas tensionadas — worden op de Balearen pas van kracht als de regionale regering van de Balearen (Govern de les Illes Balears) ze uitdrukkelijk invoert. Dat is tot nu toe niet gebeurd.

De nieuwe huurindex IRAV: wat geldt er vanaf 2025?

Tot eind 2024 golden tijdelijke wettelijke maxima: 2 % in 2023 en 3 % in 2024. Vanaf 2025 geldt een nieuwe landelijke referentie-index: de Índice de Referencia de Actualización de los Arrendamientos de Vivienda (IRAV), berekend door het Spaanse statistiekbureau INE. De IRAV moet op de lange termijn stabieler zijn dan de IPC en buitensporige huurverhogingen bij contractverlengingen beperken.

Wat dit betekent als je op Mallorca verhuurt: Heb je het huurcontract op of na 26 mei 2023 gesloten en staat er een jaarlijkse indexeringsclausule in? Dan mag de huurverhoging vanaf 2025 niet hoger zijn dan de IRAV-waarde van de betreffende maand. Voor oudere contracten blijft de destijds afgesproken clausule gelden; de tijdelijke maxima van 2 % (2023) en 3 % (2024) zijn vervallen. Het parlement heeft het maximum van 2 % dat in maart 2026 via Real Decreto-ley 8/2026 werd ingevoerd, in april 2026 niet bekrachtigd. Het geldt daarom niet meer.

Let op: Als je een woning opnieuw verhuurt in een gebied zonder de status zona tensionada — en dat geldt momenteel voor heel Mallorca — is de IRAV alleen van toepassing op indexeringsclausules in bestaande contracten. Als verhuurder mag je de aanvangshuur vrij bepalen. Dat is het belangrijkste verschil met een zona tensionada.

Zona tensionada: wat houdt deze maatregel in en waarom gebruiken de Balearen hem niet?

De voorwaarden voor invoering

Een autonome regio of gemeente kan een gebied tot mercado residencial tensionado verklaren als het aan minstens 1 van de volgende voorwaarden voldoet:

1. De gemiddelde woonlasten (huur of hypotheeklasten plus basiskosten) bedragen meer dan 30 % van het mediane huishoudinkomen in dat gebied.
2. De koop- of huurprijzen zijn in de afgelopen 5 jaar meer dan 3 procentpunten harder gestegen dan de cumulatieve inflatie in de regio.

Voor zover nu bekend, voldoen de Balearen aan beide criteria. Deskundigen en een deel van de wetenschappelijke wereld delen die inschatting. Prognoses voor 2026 wijzen op nieuwe huurprijsstijgingen van 8 % tot 12 %, vooral omdat duizenden contracten met een looptijd van 5 jaar, afgesloten in de periode na de pandemie, binnenkort moeten worden verlengd.

De politieke blokkade

Het parlement van de Balearen heeft een voorstel afgewezen om de hele eilandengroep tot zona tensionada te verklaren. De regerende PP-fractie stelt dat de maatregel „keine realen Effekte" heeft. Wetenschappers en deskundigen op het gebied van huisvesting stellen daartegenover dat de maatregel huurverhogingen bij contractverlengingen in elk geval op korte termijn zou kunnen beperken, terwijl structurele oplossingen (meer sociale woningbouw, meer aanbod) effect beginnen te krijgen.

Wat dit voor je betekent: Zolang de Balearen geen zona tensionada aanwijzen, gelden bij nieuwe verhuur op Mallorca — ook in Palma — geen wettelijke huurprijsmaxima uit de Ley 12/2023. Verhuurders kunnen nieuwe huurcontracten nog steeds afsluiten tegen de marktprijs.

Welke regels zouden gelden bij een aangewezen zona tensionada?

Voor de volledigheid: als de Balearen of een gemeente op de Balearen een zona tensionada zou aanwijzen, zouden de volgende regels van kracht worden:

• Bestaande huurwoningen (woning is in de afgelopen 5 jaar verhuurd geweest): De nieuwe huurprijs mag niet hoger zijn dan de laatst overeengekomen huurprijs, verhoogd met het maximaal toegestane jaarlijkse verhogingspercentage (IRAV).
• Woningen die nieuw op de huurmarkt komen (5 jaar niet verhuurd): De aanvangshuur mag niet hoger zijn dan het maximum volgens de landelijke referentie-index voor het betreffende gebied.
• Grote verhuurders (vanaf 10 wooneenheden): Zij mogen in zonas tensionadas in principe geen huurprijs boven de referentie-index vaststellen — ook niet bij nieuwe verhuur.

Grote verhuurders (gran tenedor): voor wie geldt dit?

Volgens Ley 12/2023 is een gran tenedor een persoon of rechtspersoon die in Spanje 10 of meer woningen bezit, of meer dan 1.500 m² bewoonde woonruimte in bezit heeft. In sommige zonas tensionadas kunnen de autonome regio's deze grens verlagen naar 5 woningen.

Voor grote verhuurders op de Balearen gelden ook zonder zona tensionada uitgebreidere informatieverplichtingen en strengere voorwaarden voor huurverhogingen binnen bestaande contracten. Als een gebied later tot zona tensionada wordt uitgeroepen, geldt de koppeling aan de referentie-index meteen voor alle nieuwe huurcontracten.

Let op: Heb je meerdere vergunningen voor vakantieverhuur (ETV) én woningen voor langdurige verhuur, houd dan het totale aantal woningen in de gaten. Als je de grens van 10 woningen nadert, is juridisch advies aan te raden.

IRPF-belastingvoordeel voor verhuurders: de verschillende tarieven

Een van de maatregelen uit Ley 12/2023 die direct van kracht zijn, is de nieuwe reeks IRPF-belastingvoordelen voor verhuurders van woningen voor langdurige verhuur. De aftrek geldt voor de netto-inkomsten uit de verhuur van een vivienda habitual en vervangt de eerdere algemene aftrek van 60%.

Let op: Omdat op de Balearen momenteel geen zona tensionada is aangewezen, kunnen verhuurders daar op dit moment alleen de aftrek van 50 % toepassen. Voor de hogere aftrek van 60 %, 70 % of 90 % moet de huurwoning in een aangewezen zona tensionada liggen. Meer over deze aftrek lees je in de gids IRPF-aftrek voor verhuurders op de Balearen.

Beperkingen voor kopers: wat Ley Vivienda voor kopers betekent

De Ley 12/2023 stelt geen directe maximumprijzen voor koopwoningen op de vrije markt. De wet schept wel regels die kopers — vooral investeerders en niet-ingezetenen — indirect raken:

1. Aandeel sociale woningen bij nieuwbouwprojecten: Bij nieuwbouwprojecten moet voortaan een groter deel worden gereserveerd voor gesubsidieerde of betaalbare woningen. Op de Balearen wordt dit ook geregeld door de Ley 5/2018 (Ley de la Vivienda de les Illes Balears) en de Ley 3/2024.

2. Maximumprijzen voor VPO/VPL-woningen: Voor beschermde woningen (Vivienda Protegida de Precio Limitado, VPL, en Vivienda de Protección Oficial, VPO) stelt de regering van de Balearen maximumprijzen voor koop en huur vast. De Consell de Govern heeft op 20 februari 2026 besloten deze maximumprijzen aan te passen. Meer over het kopen van een VPO/VPL-woning lees je in de gids VPO/VPL Mallorca.

3. Voorkeursrecht voor de overheid: In zonas tensionadas en bij sociale huurwoningen kan de overheid een voorkeursrecht bij aankoop uitoefenen. Ook hier geldt: zolang er geen zona tensionada is aangewezen, heeft dit geen gevolgen voor de reguliere markt voor bestaande woningen op Mallorca.

Balearisch huisvestingsplan 2026–2030: 168 miljoen euro

Naast de Ley 12/2023 heeft de Balearische regering via het Plan Estatal de Vivienda 2026–2030 middelen veiliggesteld. Volgens het Govern de les Illes Balears zullen de Balearen binnen dit programma 168 miljoen euro beheren. De autonome regio draagt naar eigen zeggen een groter aandeel uit eigen middelen bij dan in eerdere planperiodes. Het geld gaat naar steun voor sociale woningbouw, renovatie en huursubsidies.

Tip: Je kunt de Bono Alquiler Joven — een landelijke huursubsidie voor jongeren — aanvragen, ongeacht of een gebied als zona tensionada is aangewezen. Je vindt alle details in de gids Bono Alquiler Joven Balearen.

Hoe de huurmarkt op Mallorca zich in 2026 ontwikkelt

Ook zonder aanwijzing als zona tensionada merken huurders de gevolgen van een structureel tekort aan aanbod. Dit zijn enkele cijfers en ontwikkelingen uit de beschikbare bronnen:

• Marktkenners verwachten voor 2026 verdere huurstijgingen van 8 % tot 12 %, vooral doordat huurcontracten van na de pandemie worden vernieuwd.
• Volgens marktberichten ligt de vierkantemeterprijs van bestaande woningen op de Balearen inmiddels op meer dan 5.000 euro/m² en stijgt die nog steeds.
• Volgens berichten staan huurwoningen op de Balearen soms minder dan 1 dag online voordat ze zijn verhuurd — een teken dat de vraag het aanbod ver overtreft.
• Volgens deskundigen besteden huishoudens een groter deel van hun inkomen aan wonen dan de grens van 30 % die in de Ley 12/2023 wordt genoemd.

Deze cijfers laten zien waarom de discussie over de zona tensionada politiek zo gevoelig ligt — en waarom het besluit van het Govern om die regeling niet toe te passen grote maatschappelijke gevolgen heeft.

Veelgemaakte fouten rond de Ley Vivienda op de Balearen

1. De huur verhogen op basis van de IPC in plaats van de IRAV. Voor contracten die vanaf 26 mei 2023 zijn gesloten, geldt sinds 2025 de IRAV als bovengrens voor huurverhogingsbedingen. Verwijst zo’n contract nog naar de IPC, dan is het niet automatisch ongeldig, maar de verhoging mag niet boven de IRAV uitkomen. Wie toch de IPC toepast terwijl die hoger is, riskeert een conflict met de huurder.

2. De IRPF-aftrek van 60 % blijven toepassen. De oude, vaste vermindering van 60 % is vervangen door een nieuwe staffel. Wie nog steeds 60 % aftrekt zonder te controleren of hij aan de voorwaarden van de nieuwe staffel voldoet, riskeert een naheffing. Sinds 26 mei 2023 geldt de nieuwe regeling voor nieuwe contracten en voor verlengde contracten.

3. Denken dat de zona tensionada al van kracht is. Veel mediaberichten wekken de indruk dat de huurprijsbeperkingen op de Balearen al gelden. Dat klopt niet: zonder formeel besluit van het Govern gelden de bijzondere beperkingen niet.

4. De makelaarskosten bij de huurder neerleggen. Sinds mei 2023 betaalt bij huurcontracten voor woonruimte in principe de verhuurder de makelaarskosten. Bepalingen die deze kosten bij de huurder neerleggen, kunnen worden aangevochten.

5. De maximumprijzen voor VPO-woningen negeren. Wie een beschermde woning koopt of verkoopt, moet de actuele tabellen met maximumprijzen kennen. Die zijn voor het laatst bijgewerkt bij een besluit van de Consell van februari 2026. Een aankoop boven de maximumprijs kan worden teruggedraaid.

6. Onderschatten wanneer je als grote verhuurder geldt. Heb je in Spanje in totaal 10 of meer woningen — voor langdurige verhuur, vakantieverhuur en eigen gebruik samen — dan moet je nagaan of je als gran tenedor wordt aangemerkt. Voor jou kunnen zwaardere eisen gelden dan voor kleine verhuurders.

Wat komt hierna? Mogelijke ontwikkelingen in 2026 en daarna

De Ley 12/2023 staat niet stil. Dit zijn ontwikkelingen om in de gaten te houden:

• Druk rond de zona tensionada: De politieke en maatschappelijke druk op de regering van de Balearen kan toenemen zodra de nieuwe golf contractverlengingen aantoonbaar tot hogere huren leidt. Het Govern zou de situatie opnieuw kunnen beoordelen.
• Plan Estatal de Vivienda 2026–2030: De 168 miljoen euro zal de komende jaren leiden tot concrete steunprogramma’s die gevolgen kunnen hebben voor zowel huurders als bouwers.
• Ley 3/2024 van de Balearen: Deze spoedwet uit 2024 bevat eigen maatregelen voor betaalbare woonruimte, los van de nationale Ley 12/2023.
• Moratorium op ETV-vergunningen: Het bestaande moratorium op nieuwe vergunningen voor vakantieverhuur houdt het aanbod beperkt. Minder vakantieverhuur betekent niet automatisch meer aanbod voor langdurige verhuur — dat is een belangrijk discussiepunt.

Checklist: wat je als verhuurder op Mallorca nu moet controleren

1. Controleer het huurverhogingsbeding: Heb je het contract vanaf 26 mei 2023 gesloten en verwijst het nog naar de IPC? Dan mag de jaarlijkse verhoging niet boven de IRAV uitkomen.
2. Bereken je IRPF-vermindering opnieuw: Pas de staffel van 50 % correct toe en ga na of je in de toekomst voor een hogere vermindering in aanmerking kunt komen.
3. Controleer of je als grote verhuurder geldt: Tel al je woningen in Spanje bij elkaar op, inclusief VPO-woningen, vakantiewoningen en onafgebouwde panden met een bouwvergunning.
4. Schrap clausules over makelaarskosten: Bestaande contracten waarin de huurder makelaarskosten moet betalen, kunnen worden aangevochten. Pas ze bij verlenging aan.
5. Controleer de VPO/VPL-status van de woning: Geldt er een beschermingsperiode of een maximumprijs?
6. Houd de zona tensionada in de gaten: Meld je aan voor berichten van het BOIB (Butlletí Oficial de les Illes Balears) over woonwetgeving. De regeling kan op korte termijn worden ingevoerd.
7. Houd het energiecertificaat geldig: Dit is verplicht voor verhuur en speelt ook een rol bij belastingvoordelen voor renovatie binnen de IRPF. Lees meer in de gids Energiecertificaat Spanje.
8. Schakel een belastingadviseur in: De samenhang tussen de IRAV, de verschillende IRPF-belastingvoordelen en een mogelijke zona tensionada is ingewikkeld. Een eenmalig advies verdient zichzelf terug.

Conclusie

De Ley Vivienda Balearen is in 2026 een wet met veel potentieel, maar heeft lokaal tot nu toe beperkt effect. De nationale kaderwet (Ley 12/2023) geldt in heel Spanje: de IRAV vervangt de IPC, de verhuurder betaalt de makelaarskosten en de nieuwe regeling met verschillende IRPF-belastingvoordelen is van kracht. Het belangrijkste middel om de huur te begrenzen — de zona tensionada — is op de Balearen nog niet ingevoerd. De regerende PP-fractie is ertegen, terwijl de huurmarkt volgens deskundigen al lang aan de wettelijke voorwaarden voor invoering voldoet. Voor verhuurders betekent dit: pas nu de huurindex en de IRPF-aftrek toe, houd de ontwikkelingen rond de zona tensionada in de gaten en neem de maximumprijzen voor VPO/VPL serieus. Kopers van woningen op de vrije markt ondervinden rechtstreeks weinig beperkingen door de Ley 12/2023. De indirecte gevolgen voor de markt — een beperkt aanbod, stijgende prijzen en verplichtingen voor sociale woningbouw bij nieuwbouw — zijn voor hen des te relevanter.

Officiële bronnen

• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2023-12203
• Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears (CAIB): https://www.caib.es/sites/institutestudisautonomics/f/301150
• Ley 3/2024, de 3 de mayo, de medidas urgentes en materia de vivienda (CAIB-Normativa): https://www.caib.es/sites/normativa_dgha/es/normativa_vivienda/contenido.do?idsite=13687&cont=159809
• Acuerdo del Consell de Govern de 20 de febrero de 2026 (actualización precios VPO/VPL): gepubliceerd via het BOIB (Butlletí Oficial de les Illes Balears): https://www.caib.es/eboibfront/?lang=es
• IRAV (Índice de Referencia de Actualización de Arrendamientos de Vivienda) — INE: https://www.ine.es
• ATIB — Agència Tributària de les Illes Balears: https://www.atib.es
• Plan Estatal de Vivienda 2026–2030 — Govern de les Illes Balears: https://www.caib.es/webgoib/es/
• Normativa de viviendas protegidas (CAIB): https://www.caib.es/sites/normativa_dgha/es/normativa_vivienda/contenido.do?idsite=13687&cont=159809