Mallorca.com
vastgoed

De woningwet van de Balearen: huurprijsbeperking, ‘zona tensionada’ en wat er in 2026 echt voor jou gaat betekenen

De Ley Vivienda Balearen — daarmee wordt de Spaanse wet 12/2023 (Ley por el Derecho a la Vivienda) en de uitvoering daarvan op de Balearen bedoeld — is sinds de inwerkingtreding in mei 2023 de meest besproken vastgoedwet op de eilanden. De wet belooft huurprijsbeperkingen, nieuwe regels voor huurverhogingen en een mechanisme genaamd ‘zona de mercado residencial tensionado’, dat in krappe markten huurplafonds moet afdwingen. Wat de wet in de praktijk echt betekent, hangt echter sterk af van of en hoe de Balearen deze instrumenten ook daadwerkelijk inzetten — en juist op dat punt is de situatie in 2026 ingewikkelder dan velen verwachten. In deze gids kom je te weten hoe de huurindex werkt, wat als ‘zona tensionada’ geldt, waarom de Balearen de aanwijzing tot nu toe weigeren, welke IRPF-voordelen er voor verhuurders gelden en welke regels relevant zijn voor grootverhuurders en kopers.

Wet op de huisvesting op de Balearen: huurprijsbeperking 2026

Verhuur je een woning op Mallorca of ben je van plan te investeren en wil je weten welke regels voor jou gelden?

Wat wet 12/2023 eigenlijk regelt

De Spaanse wet op de huisvesting (Ley por el Derecho a la Vivienda, Ley 12/2023) is sinds 26 mei 2023 van kracht. De wet grijpt op nationaal niveau in op het huurrecht, maar geeft de autonome gemeenschappen ruime bevoegdheden om bepaalde maatregelen in te voeren of aan te passen. Hier is een overzicht van de belangrijkste punten:

Regeling Wat er verandert Geldt vanaf
Jaarlijkse huurverhoging 2023: max. 2 %; 2024: max. 3 % meteen zodra het van kracht wordt
Nieuwe huurindex IRAV Vervangt IPC als maatstaf voor huurverhogingen vanaf 2025
Spanningszone De autonome gemeenschap moet dit actief verklaren na aanvraag + beoordeling
Makelaarscommissie Dat is in principe de verantwoordelijkheid van de verhuurder sinds mei 2023
IRPF-kortingen voor verhuurders Schaal, afhankelijk van de huurprijs en de regio sinds mei 2023
Definitie van een grote verhuurder vanaf 10 wooneenheden sinds mei 2023

Let op: Wet 12/2023 is een kaderwet. Veel maatregelen — vooral de huurplafonds in Zonas tensionadas — treden op de Balearen pas in werking als de Balearische regionale regering (Govern de les Illes Balears) ze uitdrukkelijk in werking laat treden. Dat is tot nu toe nog niet gebeurd.

De nieuwe huurindex IRAV: wat geldt vanaf 2025

Tot eind 2024 golden er tijdelijke wettelijke maxima: 2 % in 2023, 3 % in 2024. Vanaf 2025 is er een nieuwe nationale referentie-index ingevoerd, de Índice de Referencia de Actualización de los Arrendamientos de Vivienda (IRAV), berekend door het Spaanse bureau voor de statistiek INE. De IRAV moet op de lange termijn stabieler zijn dan de IPC en buitensporige huurstijgingen bij contractverlengingen tegengaan.

Praktisch gevolg voor verhuurders op Mallorca: als je huidige huurovereenkomst een jaarlijkse aanpassingsclausule bevat, moet je de verhoging vanaf 2025 beperken tot de IRAV-waarde van de betreffende maand. Verwijzingen naar de oude IPC of naar de „overeengekomen marktprijs“ gelden bij bestaande contracten niet meer onbeperkt.

Let op: Bij nieuwe huurcontracten in gebieden zonder ‘zona tensionada’ — en dat is momenteel heel Mallorca — geldt de IRAV alleen voor verlengingsclausules in bestaande contracten. Als verhuurder kun je de prijs voor een nieuw huurcontract zelf bepalen. Dat is het belangrijkste verschil met de ‘zona tensionada’.

Zona tensionada: wat dit begrip betekent — en waarom de Balearen het niet gebruiken

De voorwaarden voor activering

Een autonome gemeenschap of gemeente kan een gebied aanmerken als een „mercado residencial tensionado” als aan ten minste één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

  1. De gemiddelde woonlasten (huur of hypotheeklasten plus servicekosten) bedragen meer dan 30 % van het gemiddelde gezinsinkomen in dit gebied.
  2. De koop- of huurprijzen zijn de afgelopen vijf jaar met meer dan 3 procentpunten gestegen ten opzichte van het regionale cumulatieve inflatiecijfer.

Op de Balearen wordt volgens de huidige stand van zaken aan beide criteria voldaan — dat is de mening van deskundigen en een deel van de wetenschappelijke wereld. Prognoses voor 2026 gaan uit van nieuwe huurprijsstijgingen tussen de 8 % en 12 %, vooral omdat duizenden vijfjarige huurcontracten die in de periode na de pandemie zijn afgesloten, binnenkort moeten worden verlengd.

De politieke impasse

Het Balearische parlement heeft een motie verworpen om de hele Balearen aan te merken als ‘zona tensionada ’. De regerende PP-fractie zegt dat dit instrument „geen echte effecten” heeft. Academici en woningdeskundigen vinden daarentegen dat het op zijn minst op korte termijn het aantal verlengingen zou kunnen afremmen, terwijl structurele oplossingen (meer sociale woningbouw, meer aanbod) effect sorteren.

Voorwaarde voor zona tensionada De situatie op de Balearen (stand 2026) Is het ingeschakeld?
Huisvestingskosten > 30 % van het gezinsinkomen volgens deskundigen: ja nee
Prijsstijging > IPC + 3 procentpunten over 5 jaar volgens deskundigen: ja nee
Politiek besluit van de gouverneur tot nu toe geweigerd nee

Wat dit voor jou betekent: zolang de Balearen geen „zona tensionada” afkondigen, gelden er voor nieuwe huurovereenkomsten op Mallorca — ook in Palma — geen wettelijke huurplafonds uit Ley 12/2023. Verhuurders kunnen nieuwe contracten gewoon tegen de marktprijs afsluiten.

Wat er zou gelden als 'zona tensionada' is ingeschakeld

Voor de volledigheid: als de Balearen of een gemeente op de Balearen een „zona tensionada” zouden afkondigen, zouden de volgende regels van kracht worden:

  • Bestaande huurwoningen (de woning is de afgelopen 5 jaar verhuurd): De nieuwe huurprijs mag niet hoger zijn dan de laatst overeengekomen huurprijs plus het maximaal toegestane jaarlijkse verhogingspercentage (IRAV).
  • Appartementen die nieuw op de markt komen (die de afgelopen 5 jaar niet verhuurd zijn): De starthuur mag niet hoger zijn dan de maximale waarde van de officiële referentie-index voor dat gebied.
  • Grote verhuurders (vanaf 10 woningen): Mogen in „Zonas tensionadas“ in principe geen huurprijs vaststellen die hoger is dan de referentie-index — ook niet bij nieuwe verhuur.

Grote verhuurders (gran tenedor): wie heeft hiermee te maken?

Wet 12/2023 definieert een ‘gran tenedor’ als een natuurlijke of rechtspersoon die 10 of meer woningen in Spanje bezit of een totale bewoonde woonoppervlakte van meer dan 1.500 m² heeft. In sommige Zonas tensionadas kunnen de autonome gemeenschappen deze drempel verlagen naar 5 woningen.

Voor grote verhuurders op de Balearen gelden — ook als het geen ‘zona tensionada’ is — uitgebreidere informatieverplichtingen en strengere eisen bij huurverhogingen in bestaande contracten. Mocht het gebied later toch tot ‘zona tensionada’ worden verklaard, dan zou de koppeling aan de referentie-index voor alle nieuwe contracten meteen van kracht worden.

Let op: Als je meerdere vergunningen voor vakantieverhuur (ETV) hebt en tegelijkertijd ook woningen voor langetermijnverhuur bezit, moet je het totale aantal wooneenheden goed in de gaten houden. Als je de grens van 10 wooneenheden nadert, is het aan te raden juridisch advies in te winnen.

IRPF-belastingvoordeel voor verhuurders: de staffel in detail

Een van de maatregelen uit Wet 12/2023 die meteen van kracht is, is de nieuwe IRPF-bonusschaal voor verhuurders van woningen met een langetermijnhuurovereenkomst. De aftrek geldt voor netto-inkomsten uit de verhuur van je hoofdwoning en vervangt de vroegere forfaitaire korting van 60%.

IRPF-bonusschaal voor verhuurders op de Balearen: 50 % tot 90 % korting op de nettohuuropbrengsten, afhankelijk van het scenario
Scenario IRPF-korting op nettohuuropbrengsten
Nieuwe verhuur in een gebied met grote vraag, met een huurverlaging van minstens 5 % ten opzichte van het vorige contract tot 90 %
Eerste verhuur in een ‘zona tensionada’ aan huurders tussen de 18 en 35 jaar 70 %
Appartement na renovatie opnieuw verhuurd (zona tensionada) 60 %
Alle andere langetermijnhuurcontracten (hoofdverblijfplaats, geen zone met hoge vraag) 50 %

Let op: Omdat er op de Balearen momenteel geen 'zona tensionada' is afgekondigd, kunnen verhuurders op de Balearen nu alleen gebruikmaken van de korting van 50% — voor de hogere kortingen van 60%, 70% of 90% moet het huurobject wel in een afgekondigde 'zona tensionada' liggen. Meer details over deze aftrek vind je in de gids ‘IRPF-aftrek voor verhuurders op de Balearen’.

Beperkingen voor kopers: wat de Ley Vivienda voor kopers betekent

Wet 12/2023 bevat geen directe maximumbedragen voor de aankoopprijs op de vrije woningmarkt. De wet stelt echter wel randvoorwaarden vast die kopers — vooral beleggers en niet-ingezetenen — indirect raken:

1. Aandeel sociale woningen bij nieuwe projecten: Bij nieuwbouwprojecten moet voortaan een groter deel worden gereserveerd voor gesubsidieerde of prijsgereguleerde woningen. Op de Balearen wordt dit bovendien geregeld door de Balearische wet 5/2018 (Ley de Vivienda de les Illes Balears) en wet 3/2024.

2. VPO/VPL-prijsbeperkingen: Voor sociale woningen (Vivienda Protegida de Precio Limitado, VPL, en Vivienda de Protección Oficial, VPO) stelt de Balearische regering maximale aankoop- en huurprijzen vast. De Consell de Govern heeft op 20 februari 2026 besloten deze maximumprijzen aan te passen. Meer info over VPO/VPL-aankopen vind je in de gids VPO/VPL Mallorca.

3. Voorkeursrechten van de overheid: In ‘zonas tensionadas’ en bij sociale woningbestanden kan de overheid voorkeursrechten uitoefenen. Ook hier geldt: zolang er geen ‘zona tensionada’ is afgekondigd, heeft dit geen invloed op de normale wederverkoopmarkt op Mallorca.

Type koper Beperking op grond van wet 12/2023 Beperking op grond van de Balearische wetgeving
Eerste koper hoofdverblijfplaats (vrije markt) geen prijsplafond ITP-kortingen mogelijk (→ ITP Balearen)
Koper VPO/VPL Aankoopprijs volgens de maximumprijstabel Besluit van de Consell, februari 2026
Investeerder (> 10 WE) verhoogde huurregulering geen extra aankoopbeperking
Kopers buiten de EU geen aankoopverbod uit wet 12/2023 geen specifieke blokkering (stand van zaken in 2026)

Woonplan voor de Balearen 2026–2030: 168 miljoen euro

Naast Wet 12/2023 heeft de regionale regering van de Balearen via het Plan Estatal de Vivienda 2026–2030 middelen veiliggesteld. Volgens de Govern de les Illes Balears gaan de Balearen in het kader van dit programma 168 miljoen euro beheren — waarbij volgens hun eigen zeggen het grootste deel uit eigen middelen van de autonome gemeenschap komt, in vergelijking met eerdere planperiodes. Het geld gaat naar subsidies voor de bouw van sociale woningen, renovatie en huursubsidies.

Tip: Je kunt de Bono Alquiler Joven — een huursubsidie van de overheid voor jongeren — aanvragen, ongeacht of je in een ‘zona tensionada’ woont of niet. Alle details vind je in de gids Bono Alquiler Joven Balearen.

Hoe de huurmarkt op Mallorca zich in 2026 ontwikkelt

Zelfs zonder dat er een ‘zona tensionada’ is ingesteld, merken huurders de gevolgen van een structureel tekort aan aanbod. Hier zijn wat cijfers en ontwikkelingen uit de beschikbare bronnen:

  • Voor 2026 verwachten marktwaarnemers nieuwe huurstijgingen tussen de 8 % en 12 %, als gevolg van de verlenging van contracten na de pandemie.
  • Volgens marktrapporten ligt de prijs per vierkante meter voor bestaande woningen op de Balearen inmiddels boven de 5.000 euro/m² — en die blijft maar stijgen.
  • Volgens berichten staan advertenties voor huurwoningen op de Balearen soms nog geen dag online voordat ze al zijn verhuurd — een teken dat de vraag veel groter is dan het aanbod.
  • Volgens deskundigen ligt het deel van het gezinsinkomen dat aan huisvesting wordt besteed boven de drempel van 30 % die in Ley 12/2023 wordt genoemd.

Deze cijfers laten zien waarom het debat over de ‘zona tensionada’ politiek zo gevoelig ligt — en waarom het besluit van de Govern om deze niet in te voeren, grote maatschappelijke gevolgen heeft.

De meest voorkomende fouten bij de Ley Vivienda op de Balearen

1. Huurverhoging op basis van de IPC in plaats van de IRAV. Vanaf 2025 geldt de IRAV als referentie-index voor huurverhogingsclausules. Contracten die nog naar de IPC verwijzen, zijn niet automatisch ongeldig, maar de verhoging mag de IRAV niet overschrijden. Als je toch de IPC hanteert en die hoger uitvalt, loop je het risico op ruzie met de huurder.

Op Mallorca is er geen „zona tensionada” van kracht – nieuwe verhuurders mogen de startprijs zelf bepalen. Belangrijke aandachtspunten voor verhuurders: de huurverhoging omzetten van IPC naar IRAV, de makelaarscommissie is voor rekening van de verhuurder, de status van grootverhuurder vanaf tien woningen uitzoeken en een mogelijke activering in de BOIB in de gaten houden.

2. Blijf de 60%-IRPF-aftrek toepassen. De oude forfaitaire korting van 60% is vervangen door de nieuwe schaal. Als je gewoon 60% blijft aftrekken zonder te kijken of je aan de voorwaarden van de nieuwe staffel voldoet, loop je het risico op naheffingen. Sinds 26 mei 2023 geldt de nieuwe regeling voor nieuwe contracten (en ook voor verlengde contracten).

3. Ervan uitgaan dat de ‘zona tensionada’ al van kracht is. Veel berichten in de media wekken de indruk dat de huurprijsrem op de Balearen al van kracht is. Dat klopt niet: zonder een officieel besluit van de Govern gelden de speciale beperkingen niet.

4. De makelaarscommissie doorberekenen aan de huurder. Sinds mei 2023 betaalt de verhuurder in principe de makelaarscommissie bij huurovereenkomsten voor woonruimte. Bepalingen die de huurder hiermee belasten, zijn aanvechtbaar.

5. Negeer de VPO-maximumprijzen. Als je een beschermde woning koopt of verkoopt, moet je de actuele maximumprijstabellen kennen — voor het laatst bijgewerkt door een besluit van de Consell van februari 2026. Een aankoop boven de maximumprijs kan leiden tot ontbinding van de overeenkomst.

6. De status van ‘grootverhuurder’ onderschatten. Als je in Spanje in totaal 10 of meer woningen hebt — langetermijnverhuur, vakantieverhuur en eigen gebruik bij elkaar opgeteld — moet je nagaan of je als ‘gran tenedor’ wordt aangemerkt. De eisen gaan verder dan wat kleine verhuurders in acht moeten nemen.

Wat komt er daarna? Mogelijke ontwikkelingen in 2026 en daarna

Wet 12/2023 is geen statische wet. Er zijn verschillende ontwikkelingen die je in de gaten moet houden:

  • Zona tensionada – Druk: De politieke en maatschappelijke druk op de regering van de Balearen zou wel eens kunnen toenemen zodra blijkt dat de nieuwe golf van contractverlengingen de huurprijzen omhoog drijft. Een heroverweging door de regering is niet uitgesloten.
  • Plan Estatal de Vivienda 2026–2030: Die 168 miljoen euro zal de komende jaren leiden tot concrete steunprogramma’s die zowel huurders als bouwers kunnen betreffen.
  • Wet 3/2024 van de Balearen: De spoedwet van de Balearen uit 2024 bevat eigen maatregelen voor betaalbare woningen, die los staan van de nationale Wet 12/2023.
  • ETV-vergunningmoratorium: Het huidige moratorium op nieuwe vergunningen voor vakantieverhuur zorgt ervoor dat het aanbod schaars blijft. Minder vakantieverhuur betekent niet automatisch meer aanbod voor langetermijnverhuur — dat is een belangrijk twistpunt.

Checklist: Wat je als verhuurder op Mallorca nu moet controleren

  1. Controleer de clausule over huurverhogingen: staat er in je contract nog steeds de IPC vermeld? Laat het bij de volgende verlenging aanpassen naar IRAV.
  2. Bereken je IRPF-korting opnieuw: pas de 50%-schijf correct toe; kijk of je in de toekomst misschien van de hogere schijf kunt profiteren.
  3. Kijk of je als grootverhuurder wordt beschouwd: tel alle woningen in Spanje bij elkaar op — inclusief VPO, vakantiehuizen en ruwbouwprojecten met bouwvergunning.
  4. Clausules over makelaarscommissies schrappen: Bestaande contracten met clausules over commissies voor huurders zijn aanvechtbaar — pas ze aan bij verlenging.
  5. Controleer de VPO/VPL-status van het pand: geldt er een beschermingsperiode of een maximumprijsregeling?
  6. Houd de ‘Zona tensionada’ in de gaten: abonneer je op het BOIB (Butlletí Oficial de les Illes Balears) voor meldingen over huisvestingsrecht — de meldingen kunnen op korte termijn binnenkomen.
  7. Zorg dat je energiecertificaat up-to-date is: een vereiste om te kunnen verhuren; ook belangrijk voor de renovatiebonus in het kader van de IRPF. Meer hierover vind je in de gids ‘Energiecertificaat Spanje’.
  8. Schakel een belastingadviseur in: de wisselwerking tussen IRAV, het IRPF-tarief en een eventuele ‘zona tensionada’ is best ingewikkeld. Eenmalig advies loont de moeite.

Conclusie

De Ley Vivienda Balearen is in 2026 een wet met veel potentieel, maar tot nu toe met een beperkte lokale impact. De nationale kaderwet (Ley 12/2023) geldt in heel Spanje: de IRAV vervangt de IPC, de makelaarscommissie is voor rekening van de verhuurder en de nieuwe IRPF-bonusschaal is van kracht. Het belangrijkste instrument voor de huurprijsbeperking — de ‘zona tensionada’ — is op de Balearen tot nu toe nog niet in werking getreden. De regerende PP-fractie is ertegen, terwijl de huurmarkt volgens deskundigen al lang aan de wettelijke drempels voldoet. Voor verhuurders betekent dit: nu actie ondernemen met betrekking tot de huurindex en de IRPF-aftrek, de ontwikkeling van de ‘zona tensionada’ in de gaten houden en de VPO/VPL-plafonds serieus nemen. Kopers op de vrije markt worden nauwelijks direct beperkt door Ley 12/2023 — de indirecte markteffecten (schaars aanbod, stijgende prijzen, sociale verplichtingen bij nieuwbouw) zijn daarom des te relevanter.

Officiële bronnen

Wat is het verschil tussen de nationale wet 12/2023 en de woningwet van de Balearen?
Wet 12/2023 is een nationale kaderwet die in heel Spanje geldt. Daarnaast hebben de Balearen hun eigen wetten (Wet 5/2018, Wet 3/2024) de lokale aanvullingen regelen, zoals VPO/VPL-prijzen of sociale bouwverplichtingen. Veel instrumenten van de nationale wet — vooral de huurplafonds in Zonas tensionadas — moeten actief door de Balearische regering worden ingezet.
Geldt de huurprijsrem van de Ley Vivienda al op Mallorca?
Nee. De strengste vorm van de huurprijsrem — huurplafonds voor nieuwe contracten — geldt alleen in aangewezen ‘zonas de mercado residencial tensionado’. De regering van de Balearen heeft zo’n aanwijzing tot nu toe geweigerd. De IRAV-index als maatstaf voor huurverhogingen bij bestaande contracten geldt daarentegen in heel Spanje.
Wie wordt volgens Ley 12/2023 beschouwd als een grootverhuurder (*gran tenedor*)?
Iedereen die in Spanje 10 of meer woningen bezit of in totaal meer dan 1.500 m² woonoppervlakte heeft. In sommige Zonas tensionadas kan de drempel worden verlaagd naar 5 woningen.
Van welke IRPF-korting kan ik als verhuurder op Mallorca op dit moment profiteren?
Omdat er op de Balearen geen „zona tensionada” is afgekondigd, hebben verhuurders van langetermijnverhuur momenteel alleen recht op de korting van 50% op de nettohuuropbrengsten. De hogere kortingen (60, 70, 90%) gelden alleen als er een actieve „zona tensionada” is.
Wat gebeurt er met mijn huurovereenkomst als de Balearen een ‘zona tensionada’ afkondigen?
Bij bestaande contracten zou de jaarlijkse verhoging nog steeds beperkt blijven tot de IRAV. Bij nieuwe contracten zou de starthuur, als de woning de afgelopen 5 jaar verhuurd was, binnen de laatste huurprijs plus IRAV moeten blijven. Grote verhuurders zouden de starthuur in principe niet boven de nationale referentie-index mogen vaststellen.
Kan ik als verhuurder de makelaarscommissie nog steeds doorberekenen aan de huurder?
Nee. Sinds de inwerkingtreding van Wet 12/2023 in mei 2023 betaalt de verhuurder in principe de makelaarscommissie bij huurovereenkomsten voor woonruimte. Bepalingen die de huurder belasten, zijn aanvechtbaar.
Wat staat er in het Plan Estatal de Vivienda 2026–2030 voor de Balearen?
Volgens de Govern beheren de Balearen in het kader van dit plan 168 miljoen euro — volgens hen het grootste aandeel aan eigen middelen van de autonome gemeenschap in vergelijking met eerdere programma’s. Het geld gaat onder andere naar de bouw van sociale woningen en huursubsidies.
Wat staat er in Wet 3/2024 van de Balearen?
De Balearische wet 3/2024 van 3 mei 2024 is een spoedwet met maatregelen voor betaalbare woningen op de eilanden. Deze wet vormt een aanvulling op de nationale wet 12/2023 en de oudere wet 5/2018, onder andere met regels voor VPO/VPL-woningen.