Mallorca.com
nieruchomosci

Comunidad de Bienes: wspólne posiadanie nieruchomości na Majorce

Odpowiedzialny za treść: Frank Menze

Jeśli kupujesz nieruchomość na Majorce wspólnie z partnerem, rodzeństwem lub przyjaciółmi, automatycznie powstaje Comunidad de Bienes – nawet jeśli w umowie kupna ani razu nie pojawia się to określenie. Hiszpański Código Civil w art. 392–401 określa, do kogo należy jaka część, kto może decydować o przebudowie, kto musi pokrywać koszty oraz co dzieje się, gdy jedna z osób chce się wycofać. Zasady są restrykcyjne i w razie wątpliwości nie zawsze odpowiadają temu, czego intuicyjnie oczekują pary lub rodzeństwo. Ten poradnik wyjaśnia, jakie skutki prawne rodzi taka sytuacja, jak podejmuje się decyzje, co obowiązuje przy sprzedaży udziału i jak zabezpieczyć się na wypadek trudnych sytuacji – zanim dojdzie do sporu, a nie dopiero po jego wybuchu.

Comunidad de Bienes: współwłasność nieruchomości na Majorce

Planujecie wspólny zakup nieruchomości na Majorce i chcecie wcześniej ustalić jasne zasady?

Czym jest Comunidad de Bienes? 2 znaczenia, które musisz odróżniać

W praktyce tego pojęcia używa się w odniesieniu do 2 zupełnie różnych sytuacji, a ich mylenie to najczęstszy błąd w poradnikach na ten temat.

Z jednej strony Comunidad de Bienes oznacza współwłasność ułamkową (proindiviso): standardową sytuację, gdy 2 lub więcej osób wspólnie kupuje albo dziedziczy nieruchomość. Nie jest to spółka ani przedsiębiorstwo – powstaje automatycznie wskutek samego zakupu lub dziedziczenia, bez konieczności dokonywania jakiegokolwiek zgłoszenia. Właśnie ten przypadek jest głównym tematem tego artykułu.

Z drugiej strony Comunidad de Bienes może być formą prowadzenia działalności gospodarczej: gdy wspólnota prowadzi działalność zarobkową, na przykład regularnie wynajmuje wspólną nieruchomość. Wówczas potrzebuje własnego NIF i musi zarejestrować się w rejestrze podatkowym. Opodatkowanie odbywa się zgodnie z zasadą atribución de rentas: dochody nie są przypisywane samej wspólnocie, lecz poszczególnym członkom, którzy wykazują je we własnym zeznaniu podatkowym. 2 osoby posiadające tę samą Finca mogą więc mieć zupełnie różne obowiązki – zależnie od tego, czy są tylko współwłaścicielami, czy też prowadzą z wykorzystaniem tej nieruchomości działalność gospodarczą.

Cecha Współwłasność ułamkowa (proindiviso) Comunidad de Bienes jako forma prowadzenia działalności gospodarczej
Powstanie automatycznie w wyniku zakupu lub dziedziczenia w wyniku działalności gospodarczej, np. wynajmu
Podstawa prawna Código Civil art. 392–401 Código Civil art. 392–401 oraz dodatkowo prawo podatkowe
Własny NIF wymagany nie tak
Opodatkowanie każdy współwłaściciel rozlicza się osobno, zależnie od sposobu użytkowania atribución de rentas – przypisanie dochodów członkom
Typowy przypadek para, rodzeństwo po spadku, grupa przyjaciół Wynajmowana nieruchomość z kilkoma właścicielami

Uwaga: W sprawie rozliczeń podatkowych Comunidad de Bienes prowadzącej działalność gospodarczą – terminów, formularzy i bieżących obowiązków – warto skorzystać z pomocy lokalnego doradcy podatkowego. Ten artykuł wyjaśnia jedynie zasadę działania, a nie konkretne procedury.

Comunidad de Bienes nie należy też mylić z Comunidad de Propietarios, czyli hiszpańską wspólnotą właścicieli w budynkach mieszkalnych z częściami wspólnymi, takimi jak klatka schodowa lub basen. Szczegółowe informacje o jej funkcjonowaniu znajdziesz w poradniku Wspólnota właścicieli w Hiszpanii.

Jak powstaje współwłasność przy wspólnym zakupie

Gdy 2 lub więcej osób zostaje wpisanych jako kupujący w notarialnym akcie kupna, Comunidad de Bienes powstaje automatycznie. Nie trzeba zawierać odrębnej umowy, dokonywać zgłoszenia ani sporządzać aktu założycielskiego – wystarczy wpis do księgi wieczystej z udziałami przypisanymi poszczególnym osobom. Właśnie to wiąże się z ryzykiem: jeśli wcześniej nie ustalisz wysokości udziałów, rozstrzygną o nich przepisy.

Typowe sytuacje na Majorce:

  • Pary bez ślubu, które wspólnie kupują mieszkanie lub Finca
  • Rodzeństwo dziedziczące nieruchomość po zmarłym rodzicu
  • Grupy znajomych, które wspólnie korzystają z nieruchomości wakacyjnej
  • Rodzice kupujący nieruchomość razem ze swoimi dziećmi

We wszystkich tych przypadkach obowiązują te same podstawowe zasady ustawowe – niezależnie od tego, czy współwłaściciele są małżeństwem, krewnymi czy przyjaciółmi.

Udziały, koszty i korzystanie z nieruchomości: podstawowe zasady Código Civil

Kluczowe zasady określają artykuły 392–401 Código Civil. Najważniejsza dotyczy samych udziałów: jeśli w umowie kupna nie wskazano ich wysokości, uznaje się je za równe – niezależnie od tego, kto faktycznie wpłacił więcej. Jeśli wkłady są nierówne, odmienne udziały trzeba wyraźnie zapisać w tytule własności, czyli w umowie kupna lub akcie notarialnym.

Artykuł Código Civil Reguluje Co to oznacza dla ciebie w praktyce
Art. 393 W razie wątpliwości udziały uznaje się za równe Nierówny wkład musi zostać zapisany w umowie
Art. 394 Korzystanie ze wspólnej rzeczy Nie ma automatycznego prawa do korzystania w określonych tygodniach – należy ustalić zasady korzystania
Art. 395 Udział w kosztach Kto nie chce płacić, może się od tego uwolnić wyłącznie przez zrzeczenie się swojego udziału
Art. 397 Przebudowy i zmiany Możliwe wyłącznie za jednomyślną zgodą – także gdy przynoszą korzyść wszystkim
Art. 398 Zarządzanie i uchwały Większość ustala się według udziałów, a nie liczby osób; w przeciwnym razie decyduje sąd
Art. 399 Sprzedaż własnego udziału Możliwa w każdej chwili, bez zgody pozostałych
Art. 400 Prawo do podziału Każdy może w każdej chwili żądać podziału, z wyjątkiem umowy o niepodzielności
Art. 401 Granice podziału Brak podziału, jeśli w jego wyniku rzecz stałaby się bezużyteczna
Art. 1521–1522 Prawo pierwokupu współwłaścicieli W przypadku sprzedaży osobom trzecim pozostali mogą wstąpić na tych samych warunkach

W kwestii kosztów obowiązuje zasada: każdy współwłaściciel może zobowiązać pozostałych do udziału w kosztach utrzymania wspólnej rzeczy. Kto chce uchylić się od tego obowiązku, ma tylko 1 możliwość – zrzec się własnego udziału. Samo stwierdzenie „nie płacę” nie wystarcza z prawnego punktu widzenia. Jeśli planujesz bieżące koszty nieruchomości, dodatkowe dane znajdziesz w poradniku dotyczącym dodatkowych kosztów zakupu na Majorce.

Jeśli chodzi o korzystanie, obowiązuje zasada: każdy może korzystać ze wspólnej rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem, nie naruszając interesów wspólnoty ani nie utrudniając pozostałym korzystania z niej. Nie oznacza to jednak automatycznego powstania prawnie wiążącego harmonogramu korzystania – określającego, kto i kiedy może korzystać z fincy. Jeśli chcesz go wprowadzić, trzeba sporządzić pisemną umowę.

Podejmowanie decyzji: większość według udziałów, a nie liczby osób

W sprawach dotyczących zarządzania wspólną rzeczą i jak najlepszego z niej korzystania wiążące są uchwały większości współwłaścicieli. Decyduje przy tym wyraźnie nie liczba osób, lecz większość udziałów – osoba posiadająca 60 procent udziałów może podjąć decyzję wbrew współwłaścicielowi mającemu 40 procent, nawet jeśli reprezentuje on kilka osób.

Jeśli nie uda się osiągnąć większości albo uchwała większości byłaby rażąco niekorzystna dla współwłaścicieli, na wniosek jednej ze stron rozstrzyga właściwy sąd – w razie sporu może on nawet ustanowić zarządcę nieruchomości.

Uwaga: Przy podziale 50:50, typowym dla par, matematycznie nie ma większości. Żadna ze stron nie może przegłosować drugiej. Bez porozumienia pozostaje w takiej sytuacji jedynie droga sądowa.

Przebudowy i zmiany: dlaczego wymagana jest jednomyślność

To klasyczna pułapka przy wspólnym zakupie Finca: żaden ze współwłaścicieli nie może bez zgody pozostałych wprowadzać zmian we wspólnej rzeczy – również wtedy, gdy mogłyby one przynieść korzyści wszystkim. Nowy basen, rozbudowa, nowy dach: wszystko to jest uznawane za zmianę, a nie zwykłe utrzymanie, dlatego wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli, a nie tylko większości.

Jeśli planujesz prace budowlane, zapoznaj się także z wymogami prawa budowlanego – na przykład z pozwoleniem na budowę na Majorce lub, jeśli planujesz basen, z informacjami dotyczącymi przepisów dotyczących basenów na Majorce. Obie kwestie – cywilnoprawną zgodę współwłaścicieli oraz zezwolenie urzędowe – trzeba wyjaśnić niezależnie od siebie.

Własny udział można swobodnie sprzedać

Każdy współwłaściciel ma pełne prawo własności do swojego udziału, dlatego może go sprzedać, przenieść lub obciążyć – bez zgody pozostałych. Skutek takiego zbycia lub obciążenia ogranicza się jednak do części, która faktycznie przypadnie sprzedającemu przy późniejszym podziale współwłasności.

W praktyce oznacza to, że współwłaściciel może sprzedać swój udział osobie trzeciej, a pozostali nie mogą temu zapobiec. Właśnie dlatego istnieje mechanizm równoważący – ustawowe prawo pierwokupu współwłaścicieli.

Prawo pierwokupu współwłaścicieli przy sprzedaży osobie trzeciej

Jeśli współwłaściciel sprzedaje swój udział osobie spoza grona współwłaścicieli, pozostali współwłaściciele mogą, zgodnie z Art. 1521 i 1522 Código Civil, wstąpić do umowy na tych samych warunkach (retracto de comuneros). Jeśli z tego prawa chce skorzystać kilku współwłaścicieli, przysługuje im ono proporcjonalnie do ich udziałów we wspólnej rzeczy.

Ważne: Na skorzystanie z tego prawa pierwokupu ustawa przewiduje bardzo krótki termin, liczony od określonego zdarzenia. Sposób obliczania terminu zależy od konkretnego przypadku i należy go niezwłocznie sprawdzić pod względem prawnym – jeśli chcesz skorzystać z prawa pierwokupu, musisz działać praktycznie od razu. Podstawowe informacje o prawie pierwokupu nieruchomości w Hiszpanii znajdziesz również w poradniku Prawo pierwokupu nieruchomości w Hiszpanii.

Sytuacja Co obowiązuje
Sprzedaż udziału innemu współwłaścicielowi Możliwa bez ograniczeń, pozostali nie mają prawa pierwokupu
Sprzedaż udziału osobie trzeciej Pozostali współwłaściciele mogą przystąpić do transakcji na tych samych warunkach
Gdy kilku współwłaścicieli chce przystąpić do transakcji Podział proporcjonalnie do posiadanych udziałów
Termin wykonania prawa Ustawowo krótki, zależny od zdarzenia – konieczna analiza konkretnego przypadku

Zakończenie współwłasności: nikt nie musi w niej pozostawać

Najważniejsza i dla wielu najbardziej zaskakująca zasada wynika z Art. 400 Código Civil: Żaden współwłaściciel nie ma obowiązku pozostawać we współwłasności. Każdy może w dowolnym momencie zażądać podziału wspólnej rzeczy. Dotyczy to również sytuacji, gdy pozostali współwłaściciele się na to nie zgadzają.

Granice wyznacza Art. 401: nie można żądać podziału, jeśli rzecz stałaby się przez to niezdatna do swojego przeznaczenia. W przypadku mieszkania lub domu rzeczywisty, fizyczny podział jest w praktyce niemal zawsze wykluczony. Wówczas współwłasność można zakończyć na 2 sposoby:

  1. Przyznanie nieruchomości jednemu współwłaścicielowi za spłatą pozostałych (extinción de condominio)
  2. Wspólna sprzedaż nieruchomości osobie trzeciej i podział uzyskanej kwoty proporcjonalnie do udziałów

Uwaga: zakończenie współwłasności może mieć skutki podatkowe. To, czy i w jakiej wysokości należny będzie podatek od przeniesienia własności lub opłata skarbowa, należy sprawdzić w każdym przypadku indywidualnie – w tym artykule celowo nie podajemy stawek, ponieważ sposób opodatkowania zależy od konkretnej sytuacji. Przed sporządzeniem aktu notarialnego zleć doradcy podatkowemu wyliczenie tych kosztów.

Sprzedaż udziału przez jednego współwłaściciela nie kończy automatycznie Comunidad de Bienes – wspólność trwa nadal z nowym współwłaścicielem, chyba że wszyscy zainteresowani chcą ją całkowicie zakończyć.

Umowa o niepodzielności: zabezpieczenie zgodnie z Art. 400

Jeśli chcesz zapobiec temu, by współwłaściciel zażądał podziału w najbardziej niekorzystnym momencie – na przykład w środku sezonu lub krótko po większych inwestycjach – masz do dyspozycji dokładnie 1 środek prawny: wyraźną umowę o niepodzielności (pacto de indivisión). Zgodnie z art. 400 Código Civil jest ona ważna najwyżej przez 10 lat, ale można ją przedłużyć, zawierając nowe porozumienie.

Umowa ta jest w praktyce najważniejszym zabezpieczeniem dla wszystkich, którzy chcą posiadać nieruchomość wspólnie. Najlepiej sporządzić ją u notariusza już przy zakupie – wraz z określeniem udziałów oraz zasad korzystania z nieruchomości i podziału kosztów.

Comunidad de Bienes jako forma prowadzenia działalności: gdy nieruchomość jest wynajmowana

Gdy wspólna nieruchomość jest regularnie wynajmowana w celu osiągania zysku, zwykła współwłasność może przekształcić się w Comunidad de Bienes prowadzącą działalność gospodarczą. Wymaga ona własnego NIF i zgłoszenia do rejestru podatkowego. Opodatkowaniu nie podlega sama wspólnota, lecz każdy współwłaściciel proporcjonalnie do swojego udziału, zgodnie z zasadą atribución de rentas – przychody przypisuje się poszczególnym osobom, które rozliczają je w swoich indywidualnych zeznaniach podatkowych.

Warto pamiętać o istotnej kwestii: Comunidades de Bienes prowadzące działalność gospodarczą należą do podmiotów, które mogą być zobowiązane do elektronicznej komunikacji z urzędem skarbowym. Jeśli więc wspólna nieruchomość jest wynajmowana, należy liczyć się z tym, że decyzje będą odtąd doręczane wyłącznie elektronicznie – a doręczenie będzie skuteczne nawet wtedy, gdy nikt nie zajrzy do skrzynki. Konkretne zgłoszenie, bieżące obowiązki deklaracyjne oraz wybór odpowiedniej struktury – współwłasności, Comunidad de Bienes prowadzącej wynajem lub nieruchomości należącej do SL – warto powierzyć lokalnemu doradcy podatkowemu.

Współwłasność w wyniku spadku: najczęstszy niezamierzony przypadek

Nie każda Comunidad de Bienes powstaje w wyniku świadomego wspólnego zakupu. Zdecydowanie najczęstszą sytuacją na Majorce jest spadek: gdy kilkoro rodzeństwa dziedziczy nieruchomość po jednym z rodziców, automatycznie powstaje taka sama współwłasność ułamkowa – z identycznymi zasadami dotyczącymi kosztów, korzystania z nieruchomości, przebudowy i podziału. Osoby, które chcą wcześniej zapoznać się z możliwościami uregulowania spraw spadkowych, znajdą podstawowe informacje w poradniku o spadkach i darowiznach na Balearach oraz o balearskim Pacto Sucesorio, który pozwala uregulować sukcesję jeszcze za życia.

Najczęstsze błędy przy wspólnym zakupie nieruchomości

Błąd Dlaczego może być kosztowny
Brak określenia udziałów w umowie kupna Udziały automatycznie uznaje się za równe – niezależnie od faktycznie wniesionego wkładu
Brak pisemnych zasad korzystania z nieruchomości Spory o terminy pobytu bez podstawy prawnej do ich rozstrzygnięcia
Przebudowy bez zgody wszystkich Nieskuteczne prawnie, nawet jeśli jest korzystne dla wszystkich stron
Brak umowy o niepodzielności Każdy współwłaściciel może w każdej chwili zażądać podziału
Przed rozwiązaniem współwłasności nie sprawdzono skutków podatkowych Nieoczekiwane obciążenie podatkowe przy wycofaniu się ze współwłasności lub sprzedaży
Wynajem bez wyjaśnienia jego kwalifikacji podatkowej Ryzyko błędnego zgłoszenia lub jego braku

Lista kontrolna: zakup nieruchomości przez kilka osób

  1. Wyraźnie określ udziały w umowie kupna i akcie notarialnym, szczególnie gdy wkłady finansowe są nierówne
  2. Ustal na piśmie zasady korzystania z nieruchomości i podziału kosztów – kto korzysta, kiedy i za co płaci
  3. Ustal zasady dotyczące przebudów i większych inwestycji, ponieważ i tak wymagają one jednomyślnej zgody
  4. Sprawdź możliwość zawarcia umowy o niepodzielności zgodnie z art. 400 Código Civil i w razie potrzeby uwzględnij ją w akcie notarialnym
  5. Ustal, czy planujesz wynajem w ramach działalności gospodarczej, i odpowiednio wcześnie skonsultuj kwalifikację podatkową z doradcą podatkowym
  6. Zanim sprzedasz udział, poznaj prawo pierwokupu przysługujące współwłaścicielom oraz krótki termin na jego wykonanie
  7. Jeśli kupujesz z zagranicy, w razie potrzeby ustanów pełnomocnictwo przed hiszpańskim notariuszem
  8. Zleć wcześniejsze sprawdzenie księgi wieczystej, aby poznać obciążenia i istniejące wpisy
  9. Skorzystaj z pomocy niemieckojęzycznego prawnika na miejscu, najlepiej przed sporządzeniem aktu notarialnego

Co dalej?

Po utworzeniu Comunidad de Bienes warto regularnie sprawdzać 3 kwestie: czy uzgodnione zasady korzystania nadal odpowiadają sytuacji życiowej wszystkich zainteresowanych, czy umowę o niepodzielności należy przedłużyć przed upływem 10 lat oraz czy wynajem lub planowane dziedziczenie zmieniają klasyfikację podatkową. Jeśli planujesz w dłuższej perspektywie przekazać swój udział, odpowiednio wcześnie skorzystaj z instrumentów prawa spadkowego, takich jak Pacto Sucesorio, zamiast pozostawiać tę kwestię ustawowym zasadom ogólnym. Odpowiednich specjalistów do bieżącego wsparcia znajdziesz w katalogu branżowym pośredników nieruchomości oraz w katalogu branżowym prawników.

Podsumowanie

Comunidad de Bienes powstaje na Majorce szybciej, niż wielu kupujących zdaje sobie sprawę – wystarczy wspólna umowa kupna. Przepisy Código Civil są jasne, ale pod wieloma względami niewygodne: równe udziały, jeśli nie uzgodniono inaczej, jednomyślność przy przebudowach, brak automatycznej większości przy podziale 50:50, a przede wszystkim prawo każdego współwłaściciela do żądania podziału w dowolnym momencie. Jeśli wyjaśnisz te kwestie przed wizytą u notariusza – udziały, zasady korzystania, umowę o niepodzielności – unikniesz później kosztownych sporów. Jeżeli planujesz wykorzystanie nieruchomości w celach zarobkowych, na przykład przez wynajem, warto również odpowiednio wcześnie ustalić z fachowcem jej klasyfikację podatkową.

Oficjalne źródła

Co się dzieje, jeśli w umowie kupna nie określono udziałów?
Zgodnie z art. 393 Código Civil, w razie wątpliwości udziały uznaje się za równe, niezależnie od tego, kto faktycznie zapłacił jaką kwotę. Inny podział musi zostać wyraźnie uzgodniony i zapisany w akcie nabycia.
Czy współwłaściciel może zmusić mnie do sprzedaży nieruchomości?
Zgodnie z art. 400 Código Civil każdy współwłaściciel może w każdej chwili zażądać podziału wspólnej rzeczy, chyba że obowiązuje ważna umowa o niepodzielności zawarta na okres do 10 lat.
Kto podejmuje decyzję, jeśli każde z nas ma po 50 procent?
Przy proporcji 50:50 żaden z udziałowców nie ma większości. Jeśli nie uda się dojść do porozumienia, w razie sporu pozostaje jedynie droga sądowa przed właściwym sądem.
Czy mogę sprzedać swój udział bez zgody pozostałych?
Tak, zgodnie z art. 399 Código Civil każdy współwłaściciel może swobodnie sprzedać, przenieść lub obciążyć swój udział. Jeśli jednak udział jest sprzedawany osobie trzeciej, pozostali współwłaściciele mają ustawowe prawo pierwokupu.
Jak szybko jako współwłaściciel muszę skorzystać z prawa pierwokupu?
Ustawa przewiduje na to bardzo krótki termin, liczony od określonego zdarzenia. Dokładny bieg terminu zależy od konkretnej sytuacji, dlatego przy planowanej sprzedaży należy niezwłocznie zasięgnąć porady prawnej.
Czy potrzebujemy własnego numeru podatkowego dla nieruchomości należącej do nas wspólnie?
Tylko wtedy, gdy Comunidad de Bienes prowadzi działalność gospodarczą, na przykład regularnie wynajmuje nieruchomość. Samo współwłasność bez prowadzenia działalności gospodarczej nie wymaga odrębnego NIF.
Czy mogę samodzielnie zdecydować o przebudowie wspólnej nieruchomości, jeśli przyniesie ona korzyści wszystkim?
Nie. Zgodnie z art. 397 Código Civil zmiany we wspólnej rzeczy wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli, nawet jeśli miałyby przynieść korzyści wszystkim.
Czym różni się Comunidad de Bienes od Comunidad de Propietarios?
Comunidad de Bienes dotyczy współwłasności tej samej nieruchomości przez kilka osób. Comunidad de Propietarios to wspólnota właścicieli w budynkach mieszkalnych z częściami wspólnymi, takimi jak klatka schodowa lub basen, i podlega Ley de Propiedad Horizontal.