AJD w Hiszpanii na Majorce: podatek od czynności prawnych przy zakupie nowego budynku, hipotece i aktach notarialnych

Osoby kupujące nieruchomość na Majorce niemal zawsze spotykają się z trzema skrótami: ITP, IVA i AJD. O ile przy nieruchomościach z rynku wtórnego kluczowe znaczenie ma ITP, a przy nowych budynkach IVA, o tyle AJD (Actos Jurídicos Documentados, po polsku: podatek od udokumentowanych czynności prawnych) jest często niedoceniany. Może jednak stanowić dodatkowe obciążenie przy zakupie nowego budynku, ustanowieniu hipoteki oraz wielu innych aktach notarialnych. Z tego poradnika dowiesz się, kiedy obowiązuje AJD, czym różni się od ITP i IVA, jakie stawki obowiązują na Balearach oraz jak realnie oszacować obciążenia podatkowe przy zakupie nieruchomości.

Planujesz zakup nieruchomości na Majorce i chcesz rzetelnie obliczyć koszty dodatkowe, w tym AJD?

• Złóż indywidualne zapytanie — indywidualna ocena twojego planowanego zakupu
• Znajdź prawnika do zakupu nieruchomości w Hiszpanii

Czym jest podatek AJD i kiedy trzeba go zapłacić?

AJD należy do grupy podatków "Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados" (ITPAJD) i — w przeciwieństwie do ITP czy IVA — nie dotyczy samego przeniesienia własności, lecz sporządzenia aktu notarialnego i wpisu określonych czynności do rejestrów publicznych, takich jak księga wieczysta. W praktyce oznacza to, że gdy dana czynność jest potwierdzona aktem notarialnym i wpisana do Registro de la Propiedad, obok innego podatku (zwykle IVA) może być należny również AJD. Dotyczy to zazwyczaj zakupu nowej nieruchomości oraz ustanowienia hipoteki.

Ważne jest rozróżnienie: przy nieruchomościach z rynku wtórnego z reguły obowiązuje ITP, natomiast przy nowych budynkach — IVA. Podatki te wzajemnie się wykluczają i nigdy nie są naliczane równocześnie. AJD jest od nich niezależny i przy nowych budynkach oraz aktach dotyczących hipoteki jest regularnie doliczany do IVA.

AJD, ITP i IVA: jak działają te 3 podatki?

Dla kupujących na Majorce kluczowe jest zrozumienie, który podatek obowiązuje w przypadku danego rodzaju nieruchomości. Poniższa tabela przedstawia podstawowe zasady:

Uwaga: Podatek od przeniesienia własności nieruchomości (ITP) i podatek VAT (IVA) nigdy nie są naliczane jednocześnie przy zakupie nieruchomości. AJD należy rozpatrywać osobno, ponieważ wiąże się bezpośrednio z aktem notarialnym.

AJD przy zakupie nowego budynku na Majorce

Jeśli kupujesz nową nieruchomość na pierwszy zasiedlenie – na przykład bezpośrednio od dewelopera – cena zakupu podlega IVA. W przypadku nieruchomości mieszkalnych, wraz z maksymalnie 2 przynależnymi miejscami garażowymi na lokal mieszkalny, stawka IVA wynosi 10 %. Jeśli natomiast chodzi o działkę sprzedawaną przez przedsiębiorstwo handlowe lub o nieruchomość komercyjną, stawka IVA wynosi 21 %. Oprócz IVA przy zakupie nowego budynku pobierany jest AJD od wartości wskazanej w akcie notarialnym.

Uwaga: W przykładach zastosowano ogólną balearską stawkę AJD w wysokości 1,5 %. Dla pierwszego głównego miejsca zamieszkania o wartości do 270.151,20 Euro obowiązuje obniżona stawka 1 %. Osoby poniżej 36. roku życia, osoby z niepełnosprawnością, a także rodziny wielodzietne i rodziny samotnie wychowujące dzieci korzystają z bardzo obniżonej stawki 0,5 % od pierwszych 270.151,20 Euro, a od nadwyżki – ze stawki 1,5 %.

Tak wylicza to sama ATIB: Osoba poniżej 30. roku życia kupuje 23. Juni 2026 nowe mieszkanie w Palma za 325.000 Euro. Zastosowanie ma wprowadzona przez Ley 4/2026 ulga 100 % — ale wyłącznie do kwoty podatku należnego od pierwszych 270.151,20 Euro. Od pozostałych 54.848,80 Euro naliczana jest ogólna stawka 1,5 %. Do zapłaty jest 822,73 Euro. Przed 14. Juni 2026 kwota wyniosłaby 4.064,54 Euro (1,2 % od pierwszych 270.151,20 Euro, 1,5 % od nadwyżki).

AJD od aktu hipotecznego

Jeśli zaciągasz kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości, ustanowienie kredytu hipotecznego również zostaje potwierdzone aktem notarialnym i wpisane do księgi wieczystej. Ta czynność także może podlegać AJD, ponieważ stanowi odrębną udokumentowaną czynność prawną – niezależnie od tego, czy nieruchomość jest nowym budynkiem, czy nieruchomością z rynku wtórnego. Jeśli planujesz finansowanie, uwzględnij AJD jako osobną pozycję kosztową obok opłat notarialnych, kosztów wpisu do księgi wieczystej i opłat bankowych. Warto też ustalić z bankiem finansującym oraz własnym prawnikiem, jak koszty są rozdzielane w konkretnym przypadku.

Więcej informacji o finansowaniu znajdziesz w naszych poradnikach: Hipoteka dla nierezydentów oraz porównanie hipotek o stałym i zmiennym oprocentowaniu.

AJD przy innych aktach notarialnych

Oprócz zakupu nowej nieruchomości i ustanowienia hipoteki AJD może co do zasady mieć zastosowanie także do innych czynności wymagających aktu notarialnego i rejestracji, na przykład przy określonych zmianach lub dodatkowych ustaleniach dotyczących nieruchomości. W praktyce kupujący na Majorce często nabywają nową nieruchomość z jednoczesnym zaciągnięciem kredytu hipotecznego; w takim przypadku AJD jest naliczany 2 razy: raz od aktu kupna, a drugi raz od aktu ustanowienia hipoteki.

Stawki podatkowe i przykłady obliczeń – przegląd

Ponieważ AJD, ITP i IVA mają różne zastosowanie w zależności od rodzaju nieruchomości, warto poznać pełny przegląd stawek obowiązujących na Balearach:

Przykładowe wyliczenie dla nieruchomości z rynku wtórnego za 500.000 €: Od pierwszych 400.000 € należy zapłacić 8 % ITP (32.000 €), a od pozostałych 100.000 € (400.001–500.000 €) – 9 % ITP (9.000 €). Łącznie ITP wynosi 41.000 € – w tym przypadku AJD nie jest naliczany, ponieważ przy nieruchomościach z rynku wtórnego ITP i AJD co do zasady wzajemnie się wykluczają.

Procedura: jak i kiedy płaci się AJD?

1. Sporządzenie aktu notarialnego umowy kupna (escritura) lub hipoteki u wybranego przez ciebie notariusza na Majorce.
2. Ustalenie podstawy opodatkowania na podstawie wartości wskazanej w akcie.
3. Obliczenie AJD według stawki obowiązującej na Balearach przez notariusza, Gestor lub doradcę podatkowego.
4. Samodzielne rozliczenie i zapłata podatku we właściwym balearskim urzędzie skarbowym (ATIB).
5. Przedłożenie potwierdzenia zapłaty w księdze wieczystej (Registro de la Propiedad) w celu dokonania wpisu.

Uwaga: Terminy i szczegóły procedury mogą się różnić w zależności od kancelarii notarialnej i gminy, dlatego odpowiednio wcześnie przed podpisaniem umowy skonsultuj się ze swoim prawnikiem lub Gestor, aby zapłacić podatek w terminie.

Najczęstsze błędy związane z AJD

• Kupujący mylą AJD z ITP i błędnie kalkulują koszty dodatkowe, zakładając, że oba podatki zawsze obowiązują równocześnie.
• Przy zakupie nowej nieruchomości w planie finansowania często pomija się dodatkowy AJD, naliczany obok IVA.
• Przy jednoczesnym zaciąganiu kredytu hipotecznego często nie uwzględnia się tego, że AJD od aktu hipotecznego stanowi odrębną pozycję obok AJD od aktu zakupu.
• Stawki podatkowe są bez weryfikacji przejmowane z nieaktualnych źródeł, choć stawki i kwoty wolne mogą się zmieniać.

Co dalej?

Po zapłaceniu AJD i wpisie do księgi wieczystej kwestie podatkowe związane z zakupem nieruchomości nie są jeszcze zamknięte: jako właściciel nieruchomości na Majorce trzeba na bieżąco opłacać kolejne daniny, na przykład roczny podatek od nieruchomości IBI. Jeśli chcesz wynajmować nieruchomość, powinieneś dodatkowo zapoznać się z obowiązkami podatkowymi dotyczącymi przychodów z najmu dla nierezydentów. Przy późniejszej sprzedaży znaczenie będą miały z kolei inne podatki.

Lista kontrolna: AJD przy zakupie nieruchomości na Majorce

• Ustal rodzaj nieruchomości: nowa nieruchomość (IVA + AJD) czy nieruchomość z rynku wtórnego (ITP)?
• Uzgodnij z notariuszem/prawnikiem podstawę opodatkowania aktu
• Zweryfikuj aktualną stawkę AJD dla Balearów w ATIB lub u doradcy podatkowego
• Przy zaciąganiu kredytu hipotecznego uwzględnij dodatkowy AJD od aktu hipotecznego
• Ustal z gestor terminy samonaliczenia i zapłaty
• Przygotuj potwierdzenie zapłaty przed wpisem do księgi wieczystej
• Przed podpisaniem umowy zleć sporządzenie pisemnej kalkulacji wszystkich kosztów dodatkowych (ITP/IVA, AJD, notariusz, księga wieczysta, prawnik)

Podsumowanie

AJD nie jest na Majorce drugorzędną kwestią, lecz samodzielnym składnikiem kosztów, który występuje dodatkowo obok IVA przede wszystkim przy zakupie nowej nieruchomości i przy każdym ustanowieniu hipoteki. Jeśli wyraźnie rozróżnisz ITP, IVA i AJD oraz odpowiednio wcześnie przeliczysz stawki z notariuszem, prawnikiem i doradcą podatkowym, unikniesz przykrych niespodzianek w rozliczeniu końcowym. Szczególnie przy wyższych kwotach zakupu lub połączonych transakcjach zakupu nowej nieruchomości z kredytem hipotecznym warto przed podpisaniem umowy uzyskać indywidualną, pisemną kalkulację.

Oficjalne źródła

• Agencia Tributaria de las Illes Balears (ATIB) – organ podatkowy właściwy dla ITP/AJD na Balearach: https://www.atib.es
• Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) – państwowy organ podatkowy Hiszpanii: https://www.agenciatributaria.es
• Boletín Oficial del Estado (BOE) – oficjalny publikator hiszpańskich ustaw podatkowych, w tym Ley del ITPAJD: https://www.boe.es

Więcej na mallorca.com: Kupno nieruchomości na Majorce, Podatki i prawo, Podatek IBI w Hiszpanii, Zagraniczni kupujący nieruchomości na Majorce, Sprawdzenie księgi wieczystej w Hiszpanii