IVA i AJD przy zakupie nowej nieruchomości

Przy zakupie nowej nieruchomości od dewelopera nie płacisz podatku od przeniesienia własności, lecz IVA (hiszpański VAT) — a dodatkowo AJD, czyli podatek od aktu notarialnego.

Ile wynoszą IVA i AJD przy zakupie nowej nieruchomości na Majorce?

W przeciwieństwie do zakupu nieruchomości z rynku wtórnego, przy zakupie nowej nieruchomości nie obowiązuje podatek od przeniesienia własności ITP, lecz IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido, hiszpański VAT). Ponieważ zakup podlega VAT, dodatkowo naliczany jest AJD (Actos Jurídicos Documentados, podatek od aktu notarialnego). Oba podatki się sumują — jeden nie zastępuje drugiego.

Od ceny zakupu netto nowej nieruchomości mieszkalnej naliczana jest IVA w wysokości 10%. Lokale użytkowe i grunty kupowane osobno są objęte podstawową stawką 21%. Dodatkowo od escritura (notarialnego aktu kupna) pobierany jest AJD, naliczany od wartości nieruchomości bez IVA: według podstawowej stawki 1,5%, a po przekroczeniu progu wartości — według podwyższonej stawki 2%. W przypadku zakupu pierwszego miejsca zamieszkania, przez młodych kupujących lub rodziny wielodzietne stawka AJD może zostać obniżona pod pewnymi warunkami; dokładną kwotę dla twojej sytuacji obliczy kalkulator powyżej.

Jak oblicza się podatek

W przeciwieństwie do nieruchomości z rynku wtórnego, przy których obowiązuje progresywny podatek od przeniesienia własności ITP (więcej w poradniku progresywny podatek od przeniesienia własności na Balearach), zakup nowej nieruchomości rozlicza się w 2 odrębnych krokach. Najpierw IVA: nalicza się ją od uzgodnionej ceny zakupu netto; w przypadku nieruchomości mieszkalnych, wraz z przynależnymi miejscami postojowymi, według obniżonej stawki dla mieszkań, a w przypadku lokali użytkowych, gruntów kupowanych osobno i dodatkowych miejsc postojowych — według stawki podstawowej. Następnie AJD: jego podstawą opodatkowania nie jest kwota z faktury wraz z IVA, lecz sama wartość nieruchomości — IVA nie wlicza się do podstawy AJD. To jeden z punktów, w których kupujący regularnie popełniają błędy w obliczeniach, ponieważ intuicyjnie wychodzą od łącznej kwoty na fakturze.

Notariusz stosuje do tej podstawy podstawową stawkę AJD, chyba że wartość osiągnie próg przewidziany dla podwyższonej stawki — wówczas wyższa stawka dotyczy całej podstawy, a nie tylko nadwyżki ponad próg. To odróżnia próg wartości AJD przy zakupie nowej nieruchomości od progów ITP przy nieruchomościach z rynku wtórnego, gdzie wyższa stawka obejmuje tylko wartość przekraczającą dany próg: w AJD jest to rzeczywisty próg, a nie stawka średnia.

Ulgi są bardziej złożone, ponieważ obowiązują przy nich 2 różne kwoty, które łatwo ze sobą pomylić. Pierwsza to próg kwalifikacyjny — na Majorce 331 859,70 €, na Minorce 331 859,70 €, na Ibizie 378 211,68 € i na Formenterze 378 211,68 € — poniżej którego w ogóle można ubiegać się o ulgę. Druga to limit wynoszący 270 151,20 €: część wartości, do której faktycznie stosuje się obniżoną stawkę. Obie kwoty wynikają z różnych przepisów i nie są takie same. Jeśli wartość nieruchomości przekracza próg kwalifikacyjny, ulga całkowicie przepada; jeśli jest od niego niższa, ale przekracza limit, obniżona stawka obowiązuje tylko do limitu, a pozostała część jest opodatkowana według stawki podstawowej. To najczęściej błędnie rozumiana kwestia dotycząca AJD na Balearach — dlatego kalkulator powyżej sprawdza oba ograniczenia osobno.

Przykładowe wyliczenia

Poniżej kalkulatora znajdziesz 3 szczegółowo wyliczone przykłady: 2 razy to samo mieszkanie w nowym budownictwie — raz z ulgą dla osób poniżej 30 lat, a raz bez żadnych preferencji — oraz działkę budowlaną, dla której obowiązuje standardowa stawka IVA. Wpisz własną cenę zakupu, wyspę i profil kupującego, aby zobaczyć dokładne zestawienie IVA, AJD oraz możliwych oszczędności w swojej sytuacji; konkretne kwoty podaje wyłącznie kalkulator, a nie ten tekst.

Szczególne przypadki

Podstawowe wyliczenie w kalkulatorze powyżej dotyczy standardowej sytuacji: nieruchomości mieszkalnej w nowym budownictwie, sprzedawanej po raz pierwszy przez dewelopera, bez ulg. Istnieje jednak kilka sytuacji, które odbiegają od tego schematu i warto przyjrzeć się im osobno.

• Podwyższona stawka po osiągnięciu progu wartości: Jeśli podstawa AJD osiągnie próg wartości 1 000 000 € — nie musi go przekroczyć — stawka dla całej podstawy wzrasta ze stawki standardowej 1,5% do podwyższonej stawki 2%. W segmencie premium na Majorce jest to raczej reguła niż wyjątek.
• Obniżone stawki dla głównego miejsca zamieszkania: Jeśli mieszkanie w nowym budownictwie staje się twoim głównym miejscem zamieszkania, z którego korzystasz osobiście, stawka spada do 1%. Dla kupujących poniżej 36 lat, osób z niepełnosprawnością oraz rodzin wielodzietnych i samotnych rodziców obniża się ona jeszcze bardziej — do superobniżonej stawki 0,5%. Obie stawki wymagają, aby podstawa nie przekraczała progu uprawniającego do ulgi na danej wyspie, i obowiązują tylko do określonego limitu — nadwyżka jest opodatkowana według stawki standardowej.
• Ulga dla osób poniżej 30 lat i osób z niepełnosprawnością: Po spełnieniu dodatkowych warunków zobowiązanie podatkowe do wysokości limitu zostaje całkowicie zniesione — jest to ulga w wysokości 100%. Ulga ta wymaga jednoczesnego spełnienia 7 warunków, które potwierdzasz, wybierając profil w kalkulatorze:
  1. co najmniej 3 lata zwykłego pobytu na Balearach przed zakupem,
  2. jest to twoje pierwsze mieszkanie, do którego masz co najmniej połowę pełnego prawa własności,
  3. nie masz już co najmniej połowy udziału w żadnym innym mieszkaniu,
  4. mieszkanie staje się twoją vivienda habitual (głównym miejscem zamieszkania, z którego korzystasz na stałe),
  5. wartość nieruchomości nie przekracza ani limitu, ani progu uprawniającego do ulgi,
  6. twoja podstawa opodatkowania w IRPF (hiszpańskim podatku dochodowym) pozostaje poniżej 52 800 € przy rozliczeniu indywidualnym lub 84 480 € przy rozliczeniu wspólnym,
  7. oraz — warunek, na którym wielu kupujących odpada — finansujesz co najmniej 60% wartości szacunkowej kredytem hipotecznym. Osoba płacąca gotówką nie spełnia tego warunku i w konsekwencji nie otrzyma ulgi, nawet jeśli spełnia pozostałe 6 warunków.
• Ulga dla mieszkań o cenie regulowanej: Ustawa wyróżnia 2 kategorie — vivienda de precio tasado oraz vivienda de precio limitado (VPL). W przypadku tej kategorii zobowiązanie podatkowe obniża się o 50% — w odróżnieniu od wcześniejszych ulg, bez limitu, a więc w odniesieniu do całej podstawy opodatkowania.
• Odmienny próg wartości dla rodzin wielodzietnych i samotnych rodziców: Dla tej grupy próg uprawniający nie odpowiada zwykłemu limitowi obowiązującemu na danej wyspie, lecz jest podwyższony o 15%. Od tej zasady przewidziano wyjątek dla samotnych rodziców należących do categoría general (kategorii ogólnej, a nie szczególnej): podwyższenie ich nie dotyczy. Nadal obowiązuje ich zwykły próg wartości dla danej wyspy — taki sam jak w przypadku pozostałych ulg.
• Działka i lokal użytkowy: Osobno kupiona działka budowlana oraz lokale użytkowe są objęte podstawową stawką IVA wynoszącą 21%, a nie obniżoną stawką mieszkaniową — niezależnie od tego, czy są kupowane w ramach tej samej transakcji co mieszkanie.
• Kupno działki i zlecenie własnej budowy — nie wszystko jest objęte stawką podstawową: Jeśli kupujesz działkę, a następnie sam zlecasz budowę, od działki płacisz wprawdzie stawkę podstawową, ale umowa o budowę jest objęta obniżoną stawką 10%. Warunkiem jest bezpośrednia umowa między inwestorem a firmą budowlaną dotycząca budynku przeznaczonego głównie na cele mieszkaniowe — oznacza to, że co najmniej połowa powierzchni zabudowanej musi służyć celom mieszkalnym (Art. 91.Uno.3.1º LIVA). Jeśli dla obu pozycji przyjmiesz ryczałtowo stawkę podstawową, znacznie zawyżysz koszty części budowlanej.
• Trzecie miejsce parkingowe i komórka: Obniżona mieszkaniowa stawka IVA obejmuje tylko 2 miejsca parkingowe na lokal mieszkalny; za każde kolejne do tej części ceny zakupu stosuje się stawkę podstawową. Komórka (trastero) jest natomiast uznawana za pomieszczenie przynależne do mieszkania, o ile znajduje się w tym samym budynku i jest przenoszona razem z nim — jeśli leży poza budynkiem lub jest kupowana osobno, obowiązuje stawka podstawowa. Lokale użytkowe nigdy nie są uznawane za pomieszczenia przynależne, nawet jeśli są przenoszone razem z mieszkaniem.
• Oświadczenie o nowej budowie i podział jako odrębne akty: declaración de obra nueva (oświadczenie o nowej budowie) oraz división horizontal (ustanowienie odrębnej własności lokali) to odrębne akty notarialne wymagające wpisu do rejestru, a każdy z nich podlega osobnemu AJD. Przy zakupie gotowego mieszkania od dewelopera koszty te poniósł już deweloper; jeśli budujesz sam, ponosisz je dodatkowo, oprócz AJD od umowy kupna. Powyższy kalkulator uwzględnia akt zakupu, a nie te 2 czynności.
• Płatność ratalna przy zakupie off-plan: Jeśli kupujesz nieruchomość na etapie projektu i płacisz w ratach, IVA powstaje już przy każdej wpłacie zaliczki, natomiast AJD dopiero przy sporządzeniu aktu notarialnego — są to 2 różne momenty w ramach jednego zakupu. Kalkulator celowo przyjmuje tylko jeden dzień referencyjny; jeśli raty i akt notarialny przypadają na lata, w których obowiązują różne przepisy, wynik ma charakter orientacyjny, a właściwą osobą do konsultacji jest twój doradca podatkowy.
• Kilku kupujących, z których tylko jeden jest uprawniony do ulgi: Ulgi przysługują konkretnym osobom i dotyczą ich udziału w nabyciu. Jeśli para kupuje wspólnie, a warunki spełnia tylko jedna osoba, ulga obejmuje wyłącznie jej udział. Powyższy kalkulator uwzględnia jednego nabywcę.
• Granica 5.000 m²: W kontekście nowych budynków czasem wspomina się o limicie powierzchni zagospodarowanego terenu przyległego (Art. 20.Uno.22º LIVA). Limit ten nie dotyczy jednak nowej budowy, lecz drugiego przeniesienia własności — odsprzedaży istniejącej już willi jednorodzinnej: określa, jak duży zagospodarowany teren przyległy nadal obejmuje zwolnienie z IVA przy odsprzedaży. Nie ma on znaczenia dla twojego zakupu nowej nieruchomości.
• AJD od aktu hipotecznego: Jeśli finansujesz nową nieruchomość kredytem hipotecznym, jego ustanowienie w formie aktu notarialnego oraz wpis do księgi wieczystej są również traktowane jako odrębna udokumentowana czynność prawna i mogą dodatkowo podlegać AJD — niezależnie od AJD od samego aktu zakupu. Jeśli planujesz finansowanie, uwzględnij tę pozycję osobno; więcej informacji znajdziesz w naszych poradnikach dotyczących finansowania bez hiszpańskiego miejsca zamieszkania oraz w porównaniu stałych i zmiennych stóp procentowych.
• AJD przy innych aktach: Także inne czynności związane z nieruchomością, sporządzane w formie aktu notarialnego i wymagające rejestracji — na przykład późniejsze zmiany lub dodatkowe porozumienia — mogą samodzielnie podlegać AJD, niezależnie od samego zakupu.
• valor de referencia (referencyjna wartość katastralna) jako dolna granica: Podstawą opodatkowania jest zasadniczo wartość zadeklarowana w akcie. Nie może ona jednak być niższa niż valor de referencia. Jeżeli ta urzędowa wartość referencyjna przewyższa uzgodnioną cenę, to ona ma zastosowanie — jest to najczęstsza przyczyna dodatkowych należności naliczanych przez ATIB (balearski urząd podatkowy).

Żaden z tych szczególnych przypadków nie jest automatycznie sprawdzany przez kalkulator, chyba że wybierzesz odpowiedni profil — w razie wątpliwości wyjaśnij swoją indywidualną sytuację z Gestoría (biurem obsługującym formalności urzędowe) lub doradcą podatkowym przed sporządzeniem aktu notarialnego.

Terminy i formularze

AJD nie jest naliczany automatycznie: należy go samodzielnie obliczyć i złożyć w ATIB za pomocą Modelo 600 (formularza podatkowego do samodzielnego rozliczenia). Termin wynosi 1 miesiąc od dnia opodatkowanej czynności prawnej — przy samym zakupie liczy się więc od dnia podpisania escritura, a przy dodatkowej hipotece od jej własnego aktu notarialnego.

1. Notarialne sporządzenie aktu umowy kupna (escritura) lub hipoteki u wybranego przez ciebie notariusza na Majorce.
2. Ustalenie podstawy opodatkowania: wartość wskazana w akcie, jednak nie niższa niż valor de referencia z katastru.
3. Obliczenie IVA i AJD zgodnie z przepisami obowiązującymi na Balearach przez notariusza, Gestoría lub doradcę podatkowego.
4. Samowymiar podatku i płatność za pośrednictwem Modelo 600 w ATIB.
5. Przedłożenie potwierdzenia zapłaty w księdze wieczystej (Registro de la Propiedad) w celu dokonania wpisu.

Na samym akcie pobierana jest także druga, znacznie niższa opłata: cuota fija — stała opłata za każdą zapisaną kartę urzędowego papieru stemplowego (papel timbrado), obecnie 0,30 € za kartę. Nie zależy ona od wartości nieruchomości i jest pobierana przy każdym akcie notarialnym, również wtedy, gdy nie trzeba płacić AJD zależnego od wartości. Właściwe AJD zależne od wartości — czyli to, które oblicza kalkulator powyżej — nosi natomiast nazwę cuota gradual. Obie opłaty są prawnie odrębne i pobiera się je równolegle na tym samym akcie.

Ponieważ terminy i szczegóły procedury mogą się różnić w zależności od notariatu i gminy, warto odpowiednio wcześnie skonsultować się ze swoją Gestoría lub prawnikiem zajmującym się zakupem nieruchomości w Hiszpanii, aby zapłacić w terminie.

Najczęstsze błędy

1. Mylenie AJD z ITP. Przy nieruchomości z rynku wtórnego obowiązuje ITP, a przy nowej nieruchomości kupowanej od dewelopera — IVA plus AJD. Te podatki nigdy nie występują jednocześnie — błędna klasyfikacja może znacząco zniekształcić budżet.
2. Zapominanie o AJD obok IVA. Osoby, które uwzględniają w planie finansowania wyłącznie IVA, często pomijają fakt, że AJD dochodzi jako odrębna pozycja.
3. Mylenie AJD od aktu kupna z AJD od aktu hipoteki. Przy finansowaniu realizowanym jednocześnie AJD nalicza się 2 razy — raz od aktu kupna, a drugi raz od aktu hipoteki. Obie pozycje należy osobno uwzględnić w budżecie.
4. Utożsamianie progu dostępu z limitem. Granica wartości, po przekroczeniu której ulga całkowicie przepada, oraz część wartości, do której ma zastosowanie obniżona stawka, to 2 różne wartości wynikające z różnych przepisów — nie są one tym samym.
5. Oczekiwanie bonifikaty dla osób poniżej 30 lat bez hipoteki. Osoba płacąca gotówką nie spełnia 1 z 7 warunków i nie otrzyma bonifikaty — niezależnie od wieku ani spełnienia pozostałych kryteriów.
6. Traktowanie podwyższonej stawki AJD jak skali podatkowej. W przeciwieństwie do ITP przy nieruchomościach z rynku wtórnego, po przekroczeniu progu wartości wyżej opodatkowana jest nie tylko nadwyżka, lecz cała podstawa opodatkowania.
7. Stosowanie granicy 5.000 m² do nowej nieruchomości. Ten limit powierzchni z ustawy o podatku VAT dotyczy odsprzedaży willi jednorodzinnej, a nie pierwszej sprzedaży przez dewelopera.
8. Traktowanie umowy o budowę tak samo jak działki. Działka i umowa o budowę podlegają różnym stawkom — kto wylicza podatek dla obu pozycji ryczałtowo według stawki standardowej, znacznie zawyża podatek od części budowlanej.
9. Nie sprawdzaj wartości referencyjnej katastru dopiero po zakupie. Jeśli jest wyższa od ceny zakupu, stanowi podstawę opodatkowania — a dodatkowo decyduje o tym, czy w ogóle można jeszcze skorzystać z ulgi. Obie kwestie możesz sprawdzić wcześniej, ale nie da się ich negocjować po fakcie.
10. Nie powielaj nieaktualnych stawek ze starych źródeł. Stawki, limity i progi wartości zmieniają się na mocy ustaw i rozporządzeń; kieruj się stanem prawnym aktualizowanym przez kalkulator przy każdej zmianie przepisów, a nie starszymi artykułami czy uproszczonymi zasadami.

Podstawa prawna i stan prawny

IVA od nowo wybudowanych nieruchomości wynika z państwowej Ley 37/1992 (LIVA) — Art. 90 określa stawkę podstawową, Art. 91 obniżoną stawkę dla lokali mieszkalnych, a Art. 20.Uno.22º wyznacza granicę między pierwszym a kolejnym przeniesieniem własności. AJD reguluje balearski Decreto Legislativo 1/2014: Art. 15 (stawka podstawowa), Art. 17 (stawki obniżone i superobniżone), Art. 17 bis (stawka podwyższona), Art. 19 quater (ulga dla osób poniżej 30. roku życia i osób z niepełnosprawnością), Art. 19 quinquies (ulga precio tasado), a także Disposición adicional quinta, która łączy limity i progi wartości. Podstawa opodatkowania oraz cuota fija wynikają z państwowego Real Decreto Legislativo 1/1993 (Art. 30 i Art. 31). Pod wynikiem w kalkulatorze powyżej znajdziesz dokładny stan prawny wraz z linkami do oryginalnych źródeł — osobna lista źródeł w tym miejscu szybko by się zdezaktualizowała, podczas gdy kalkulator jest aktualizowany przy każdej zmianie przepisów.

Najczęściej zadawane pytania

Co dalej?

Po zapłaceniu IVA i AJD oraz wpisie do księgi wieczystej rozliczenia podatkowe związane z zakupem nieruchomości jeszcze się nie kończą: jako właściciel nieruchomości na Majorce będziesz regularnie płacić kolejne daniny, przede wszystkim roczny podatek od nieruchomości IBI. Jeśli chcesz wynajmować nieruchomość, zapoznaj się także z obowiązkami podatkowymi dotyczącymi przychodów z najmu dla nierezydentów, a przy późniejszej sprzedaży znaczenie będą miały kolejne podatki. Przegląd wszystkich kosztów związanych z zakupem znajdziesz w poradniku wszystko o zakupie nieruchomości na Majorce; wszystkie zagadnienia podatkowe i prawne dotyczące twojej nieruchomości zebraliśmy w dziale Podatki i prawo. Oto konkretne punkty wyjścia:

• roczny podatek od nieruchomości IBI — roczny podatek od nieruchomości po zakupie
• co obowiązuje kupujących bez miejsca zamieszkania w Hiszpanii — szczególne zasady dla kupujących bez miejsca zamieszkania w Hiszpanii
• pełny przegląd dodatkowych kosztów zakupu — zestawienie wszystkich pozycji poza IVA i AJD

Lista kontrolna przed podpisaniem aktu notarialnego

Zanim usiądziesz u notariusza, upewnij się, że masz odhaczone poniższe punkty:

• Ustalono, czy to nowa nieruchomość, czy z rynku wtórnego → uwzględniono właściwy podatek (IVA + AJD lub ITP)
• Sprawdzono rodzaj nieruchomości: lokal mieszkalny, lokal użytkowy, działka lub dodatkowe miejsce parkingowe
• Sprawdzono Valor de referencia w katastrze (wyższa niż cena zakupu?)
• Uwzględniono próg wartości dla podwyższonej stawki AJD
• Sprawdzono prawo do ulgi — osobno przeanalizowano próg uprawniający do ulgi ORAZ limit
• W przypadku ulgi dla osób poniżej 30. roku życia: osobno sprawdzono wszystkie 7 warunków, w szczególności kredyt hipoteczny
• W przypadku finansowania: osobno uwzględniono AJD od aktu hipotecznego
• Termin Modelo-600 wpisany do kalendarza (jeden miesiąc od aktu notarialnego, ATIB)
• Zlecono prawnikowi lub Gestoría złożenie dokumentów