Dodatkowe koszty związane z zakupem nieruchomości na Majorce: pełny przegląd

Jeśli kupujesz nieruchomość na Majorce, cena zakupu to tylko część rachunku. Dodatkowe koszty związane z zakupem nieruchomości na Majorce wynoszą, w zależności od obiektu i sytuacji, około 10–13 procent ceny – w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego wynikają one z progresywnego balearskiego podatku od nabycia nieruchomości (ITP), a w przypadku nowych budynków – z podatku VAT (IVA) oraz opłaty skarbowej (AJD). Do tego dochodzą opłaty notarialne, wpis do księgi wieczystej, usługi gestoría i zazwyczaj prawnika. W tym zestawieniu szczegółowo rozłożyliśmy każdą pozycję z aktualnymi danymi na rok 2026, dwoma przeliczonymi przykładami (500 000 EUR i 1,5 mln EUR) oraz późniejszymi kosztami bieżącymi – żeby twój budżet nie spotkał się z żadną niespodzianką.

Planujesz zakup i chcesz z góry dokładnie obliczyć koszty dodatkowe?

• 📩 Wyślij zapytanie — oszacujemy dla Ciebie konkretne koszty dodatkowe związane z zakupem, uwzględniając wybraną przez Ciebie nieruchomość i Twoją sytuację
• Przejdź do poradnika o nieruchomościach

Co w ogóle wchodzi w skład kosztów dodatkowych związanych z zakupem?

Koszty dodatkowe dzielą się na dwie kategorie: podatki (zdecydowanie największa pozycja) oraz opłaty za usługi i formalności (notariusz, księga wieczysta, gestoría, prawnik). To, jaki podatek trzeba zapłacić, zależy wyłącznie od tego, czy kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego, czy nowybudowę — te dwie opcje się wykluczają:

ITP i IVA nigdy nie są naliczane jednocześnie od tej samej transakcji. Transakcje między osobami prywatnymi rozlicza się przez ITP; w przypadku nowego budynku kupowanego bezpośrednio od dewelopera – przez IVA plus AJD. Właśnie tu zdarzają się najdroższe pomyłki w obliczeniach — więcej na ten temat poniżej.

Całkowity zestaw: 10–13 % – szczegóły

Poniższa tabela to sedno sprawy. Pokazuje każdą pozycję, stawkę i to, do czego się odnosi. Wartości procentowe odnoszą się do ceny zakupu lub podatkowej wartości odniesienia (więcej na ten temat za chwilę).

Ważna informacja o podstawie opodatkowania: W przypadku podatku ITP brana jest pod uwagę wyższa z dwóch wartości – cena zakupu albo urzędowy valor de referencia z katastru. Jeśli cena z aktu notarialnego jest niższa, ATIB i tak opodatkuje valor de referencia. Nie licz więc tylko na cenę wynegocjowaną.

Taryfa stopniowa ITP na Balearach (stan obecny)

Na Balearach ITP nie jest naliczany jako jedna stała stawka procentowa od całej ceny, tylko progresywnie, według przedziałów – tak jak podatek dochodowy. Każdy przedział dotyczy tylko swojej części wartości. Ta skala obowiązuje nadal zgodnie z dekretem z mocą ustawy nr 4/2023:

Najczęstszy błąd: stosowanie najwyższej stawki do całej ceny zakupu. To nieprawidłowe podejście i znacznie zawyża kwotę podatku. Prawidłowo oblicza się to stopień po stopniu (zobacz przykłady obliczeń).

Nowa budowa: IVA 10 % + AJD 1,5 % — i dopłata za luksus

W przypadku nowych nieruchomości od dewelopera naliczany jest 10% IVA od ceny zakupu (na rzecz sprzedającego, a nie ATIB) oraz AJD od wartości podanej w akcie notarialnym. Standardowa stawka AJD na Balearach wynosi 1,5%. Jednak od 1 stycznia 2023 r. zacznie obowiązywać podwyższona stawka 2%, jeśli rzeczywista lub zadeklarowana wartość nieruchomości wyniesie co najmniej 1 000 000 EUR. Ta podwyższona stawka jest zapisana w art. 17 bis dekretu ustawodawczego 1/2014 (wprowadzonego przez balearską ustawę budżetową Ley 11/2022, obowiązującą od 1 stycznia 2023 r.) — a nie w późniejszym dekrecie z mocą ustawy nr 4/2023, który reguluje skalę podatku ITP. W segmencie luksusowym stawka 2% to reguła, a nie wyjątek.

Przykład obliczeniowy 1: Mieszkanie z rynku wtórnego za 500 000 EUR

Załóżmy: nieruchomość z rynku wtórnego, transakcja między osobami prywatnymi, podstawa opodatkowania = cena zakupu 500 000 EUR, bez obniżonej stawki.

ITP krok po kroku:

To daje efektywną średnią stawkę na poziomie 8,2% — a nie 9%.

Pozostałe koszty dodatkowe (szacunkowo):

W sumie około 9,5–9,7 % więcej. Bez prawnika to by było około 8,5 %.

Przykład obliczeniowy 2: Willa za 1 500 000 EUR

Tutaj widać już progresywną taryfę — a w przypadku nowych budynków doliczana jest dopłata za luksus AJD.

Wariant A — stan obecny (ITP):

Efektywna stawka średnia: 10 %.

Wariant B — nowa budowa (IVA + AJD):

Pozostałe koszty dodatkowe (obie opcje, ok.):

W ten sposób wariant istniejący wypada na około 11,2 % całkowitych kosztów dodatkowych, a wariant nowego budynku na około 13,2 % — ten 2-procentowy „luksusowy” AJD wyraźnie widać różnicę.

Kto za co płaci?

Nie wszystkie pozycje dotyczą kupującego. Poniższy podział odpowiada podstawowej zasadzie prawnej — częściowo możliwe są odstępstwa od tej zasady, ale nie da się ich wyegzekwować wobec urzędu skarbowego.

Dwie kwestie są szczególnie ważne dla kupujących na Majorce: prowizję dla pośrednika zazwyczaj pokrywa tu sprzedający (w przeciwieństwie do wielu innych krajów UE) — standardowo wynosi ona około 5–6% ceny sprzedaży (czasem, wraz z IVA, nawet więcej). Una plusvalía municipal (podatek od wzrostu wartości gruntu) zgodnie z prawem płaci sprzedający; przeniesienie tego obciążenia na kupującego w umowie może zostać uznane za klauzulę nadużycia i podlegać zaskarżeniu.

Koszty bieżące po zakupie

Samo sporządzenie aktu notarialnego to nie wszystko. Jako właściciel masz coroczne koszty — a jako właściciel niebędący rezydentem Hiszpanii masz też obowiązek złożenia zeznania podatkowego.

IBI: Podatek od nieruchomości oblicza się na podstawie wartości katastralnej (a nie rynkowej) pomnożonej przez gminną stawkę podatku. Wartość katastralna często jest znacznie niższa od ceny zakupu, dlatego IBI wychodzi na bardziej umiarkowany, niż sugerowałaby to wartość rynkowa. Dniem rozliczeniowym jest 1 stycznia: jeśli w tym dniu jesteś właścicielem, musisz zapłacić IBI za cały rok – w przypadku zakupu bieżący rok często dzieli się proporcjonalnie między strony.

Śmieci: Na Majorce do gminnej opłaty za wywóz śmieci dochodzi jeszcze opłata za spalanie odpadów ustalona przez Consell de Mallorca. Na rok 2026 Consell obniżył opłaty za wywóz śmieci o 10% — to rzadka ulga w sytuacji, gdy opłaty za wywóz śmieci zazwyczaj rosną.

Modelo 210 — najdroższa pozycja, o której łatwo zapomnieć: jeśli jako nierezydent jesteś właścicielem nieruchomości, z której sam korzystasz (nie wynajmujesz jej), musisz co roku płacić fikcyjny podatek dochodowy od domniemanego czynszu — nawet jeśli mieszkanie stoi puste:

Obniżona stawka 19% dotyczy osób mieszkających w UE oraz w EOG (Islandia, Norwegia, Liechtenstein); w przypadku krajów spoza UE — a od czasu brexitu także Wielkiej Brytanii — stawka wynosi 24%, a tylko osoby mieszkające w UE/EOG mogą odliczać koszty związane z wynajmem. Zgłoszenie dotyczące przypisania dochodu z tytułu własnego użytkowania (w instrukcji AEAT „renta inmobiliaria imputada”, Tipo de renta 02) składa się raz w roku — za rok 2025 do końca 2026. Kto to zignoruje, ryzykuje dodatkowe należności, opłaty za opóźnienie i kary.

Najczęstsze błędy

1. Stawkę maksymalną trzeba obliczyć od całej ceny. Podatek ITP jest progresywny. 13% dotyczy tylko części wartości powyżej 2 mln EUR, a nie całej ceny zakupu.
2. Weź pod uwagę tylko cenę zakupu. Podstawą naliczania podatku ITP jest wyższa z dwóch wartości: cena zakupu albo Valor de referencia z katastru. Jeśli Valor de referencia jest wyższy, zapłacisz więcej.
3. Nie myl ITP z IVA. Istniejące budynki = ITP. Nowe budynki od dewelopera = IVA + AJD. Te dwie kategorie nigdy nie występują jednocześnie — błędna klasyfikacja mocno zniekształca budżet.
4. Zapomniałeś o 2-procentowym podatku AJD od luksusowych nieruchomości. Od wartości nowej nieruchomości wynoszącej 1 mln EUR obowiązuje podatek skarbowy w wysokości 2% zamiast 1,5%.
5. Nie przegap terminu. Podatek ITP/AJD jest naliczany przez samą ATIB na podstawie formularza Modelo 600 – termin obowiązujący na Balearach to miesiąc od daty poświadczenia notarialnego (ATIB). Opóźnienie wiąże się z dodatkowymi opłatami i odsetkami za zwłokę.
6. Zapomniałeś o formularzu Modelo 210. Jako osoba niebędąca rezydentem masz obowiązek składania corocznej deklaracji — opłacenie lokalnego podatku IBI tego nie zastępuje.

Lista kontrolna przed sporządzeniem aktu notarialnego

• Ustalono, czy to nieruchomość istniejąca, czy nowa → uwzględniono właściwy podatek (ITP vs. IVA+AJD)
• Sprawdzono valor de referencia z katastru (czy jest wyższy od ceny zakupu?)
• ITP obliczane stopniowo — a nie ryczałtowo według najwyższej stawki
• W przypadku nowych inwestycji o wartości ≥ 1 mln EUR: uwzględnia się 2% AJD zamiast 1,5%
• Zarezerwowano prowizję dla notariusza + wpis do księgi wieczystej + Gestoría
• Zlecono prawnikowi przeprowadzenie due diligence (~1 %)
• Kto pokrywa prowizję pośrednika — ustalone w umowie
• Termin dotyczący Modelo 600 w kalendarzu (1 miesiąc od wizyty u notariusza, ATIB)
• Bieżące wydatki (IBI, wywóz śmieci, opłata na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, Modelo 210) w budżecie

Co będzie potem?

Po zakupie pojawiają się kwestie operacyjne: coroczny obowiązek wypełnienia formularza Modelo 210 jako nierezydent, ewentualnie numer NIE potrzebny do wszystkich spraw podatkowych i urzędowych, a także – jeśli nie mieszkasz tam sam – wynajem. Od czego zacząć:

• Poradnik dotyczący emigracji — urzędy, podatki, zameldowanie
• Jak uzyskać numer NIE na Majorce — warunek konieczny przy każdym zakupie
• Wynajem długoterminowy na Majorce — jeśli wolisz wynająć nieruchomość, zamiast korzystać z niej sam
• Najnowszy raport rynkowy — jak ocenić poziom cen i sytuację na rynku

Podsumowanie

Kupując nieruchomość na Majorce, liczyć się musisz z dodatkowymi kosztami w wysokości 10–13 % ceny. W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego dominuje progresywny podatek ITP (8 % do 400 000 EUR, rosnący do 13 % powyżej 2 mln EUR), a w przypadku nowych budynków obowiązuje kombinacja 10% IVA + 1,5% AJD — z 2-procentową dopłatą za luksus od kwoty powyżej 1 mln EUR. Koszty notariusza, wpisu do księgi wieczystej i gestorii są w porównaniu z tym niewielkie, a prawnik to około 1%. Kto wcześnie obliczy koszty etapami, sprawdzi wartość referencyjną z katastru i od początku uwzględni bieżące wydatki (IBI, wywóz śmieci, opłaty wspólnotowe, Modelo 210), ten kupi bez przykrych niespodzianek. Konkretne stawki i terminy najlepiej zawsze sprawdzać na oficjalnej stronie ATIB.

Oficjalne źródła

• ATIB — Agencja Podatkowa Wysp Balearskich — ITP/AJD, formularz 600, termin (1 miesiąc)
• BOE — Dekret ustawodawczy nr 1/2014 (art. 17 bis: stawka podatku AJD od dóbr luksusowych w wysokości 2% od kwoty powyżej 1 mln EUR)
• BOE — Dekret z mocą ustawy nr 4/2023 (progresywny ITP na Balearach / reforma podatku od zysków kapitałowych)
• AEAT — Modelo 210 IRNR, instrukcje
• BOE — Dekret Królewski nr 1426/1989 (taryfa notarialna)
• Dekret Królewski nr 1427/1989 (taryfa opłat za wpis do księgi wieczystej)
• Consell de Mallorca — Opłaty za wywóz śmieci w 2026 r.

Uwaga: Ten wpis ma charakter ogólnoinformacyjny i nie stanowi porady podatkowej ani prawnej. Stawki podatkowe, progi, obniżone stawki i terminy ulegają zmianom i zależą od twojej indywidualnej sytuacji (miejsce zamieszkania, stan cywilny, główne miejsce zamieszkania, wartość nieruchomości). Jedynymi wiarygodnymi źródłami są oficjalne publikacje (ATIB, AEAT) oraz porady uzyskane od Gestoría, doradcy podatkowego (asesor fiscal) lub prawnika. Przed sporządzeniem aktu notarialnego sprawdź zwłaszcza dokładny termin złożenia formularza Modelo 600 oraz ewentualne obniżone stawki.