Koszty dodatkowe zakupu na Majorce

Ile wynoszą koszty dodatkowe zakupu na Majorce?

Wysokość kosztów dodatkowych zakupu na Majorce zależy od tego, czy kupujesz nieruchomość z rynku wtórnego, czy nową: w przypadku rynku wtórnego obowiązuje progresywny podatek od przeniesienia własności (ITP) w wysokości od 8% do 13% wartości, natomiast przy zakupie nowej nieruchomości od dewelopera płacisz 10% podatku VAT (IVA) oraz od 1,5% do 2% podatku od czynności udokumentowanych (AJD), w zależności od ceny zakupu. Dochodzą do tego koszty notariusza, księgi wieczystej, Gestoría — hiszpańskiego biura administracyjnego, które załatwia za ciebie formalności urzędowe — oraz zazwyczaj prawnika. Dokładną kwotę dla wybranej ceny zakupu pokaże kalkulator powyżej.

Jak oblicza się koszty dodatkowe zakupu na Majorce

Koszty dodatkowe przy zakupie nieruchomości są obliczane według jasnych zasad, które różnią się w zależności od tego, czy chodzi o rynek wtórny, czy nową nieruchomość — w ramach tej samej transakcji obowiązuje tylko jeden z tych 2 podatków. O tym, który z nich ma zastosowanie, nie decyduje rok budowy nieruchomości, lecz to, kto ją sprzedaje: osoba prywatna (Zweittransmission) czy deweloper w ramach pierwszej sprzedaży.

Przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego (Zweittransmission, najczęściej między osobami prywatnymi) obowiązuje podatek od przeniesienia własności (ITP), po hiszpańsku Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Na Balearach ma on progresywną skalę: wartość dzieli się na progi, a stawki rosną od stawki początkowej do najwyższej. W przeciwieństwie do Niemiec nie stosuje się jednak krańcowej stawki podatku do ostatniego euro, lecz wylicza się średnią stawkę (tipo medio), którą następnie stosuje się do całej wartości. Kalkulator powyżej pokaże, jaka średnia stawka obowiązuje przy twojej cenie zakupu oraz jakie progi składają się na jej wyliczenie.

Przy zakupie nowej nieruchomości bezpośrednio od dewelopera, w ramach pierwszej sprzedaży, nie płacisz ITP, lecz podatek VAT (IVA) od ceny zakupu oraz podatek od czynności udokumentowanych (AJD, Actos Jurídicos Documentados) od aktu notarialnego (escritura). Po przekroczeniu określonego progu wartości — kalkulator wskaże go dokładnie — stawka AJD wzrasta ze stawki podstawowej do podwyższonej.

Jeden z częstych błędów pojawia się już na tym etapie: osoba, która omyłkowo oblicza koszty nieruchomości z rynku wtórnego jak dla nowej nieruchomości albo odwrotnie, może pomylić się o kilkadziesiąt tysięcy euro. Drugim, równie częstym błędem jest zastosowanie najwyższej stawki z progów ITP do całej ceny zakupu zamiast obliczenia średniej stawki — kalkulator powyżej pozwala tego uniknąć, ponieważ prawidłowo uwzględnia skalę podatkową.

Oprócz podatków kalkulator uwzględnia także koszty pozapodatkowe. Wszystkie są ustawione domyślnie, ale możesz je zmienić:

• Notariusz (escritura): Notariusze naliczają opłaty według urzędowego taryfikatora (Arancel) z 1989, określonego w Real Decreto 1426/1989. Sama opłata podstawowa jest niewielka, ale dochodzą do niej koszty odpisów, zapisanych stron oraz standardowy podatek VAT. Domyślna kwota w kalkulatorze ma charakter orientacyjny i nie jest ofertą twojego notariusza.
• Księga wieczysta (Registro de la Propiedad): Księga wieczysta również ma własny urzędowy taryfikator, Real Decreto 1427/1989, do którego także dolicza się IVA.
• Gestoría (biuro administracyjne) i prawnik: Gestoría załatwia za kupującego formalności urzędowe: zgłoszenie podatkowe (Modelo 600), wpis do księgi wieczystej oraz przepisanie umów na prąd i wodę. Jej usługi są opcjonalne, jeśli zajmuje się tym prawnik lub kancelaria notarialna. W przypadku obu tych usług nie obowiązuje urzędowy taryfikator — wynagrodzenie ustala się indywidualnie. Przy obsłudze zakupu przez prawnika zwykle przyjmuje się 1 procent ceny zakupu, dlatego kalkulator domyślnie uwzględnia taką wartość.
• Prowizja pośrednika: Na Majorce prowizję pośrednika zazwyczaj płaci sprzedający, a nie kupujący. Dlatego w kalkulatorze ta pozycja jest domyślnie wyłączona.

Koszty notarialne i wpisu do księgi wieczystej można obliczyć dokładnie według Arancel, a nie tylko orientacyjnie — służy do tego kalkulator kosztów notarialnych i wpisu do księgi wieczystej, który krok po kroku odtwarza taryfę opłat i uwzględnia ustawowe obniżki dla nieruchomości mieszkalnych. Wartości ustawione tutaj domyślnie odpowiadają kosztom wynikającym z tych wyliczeń dla nieruchomości mieszkalnej; sprawdzą się przy wstępnym planowaniu budżetu, ale nie zastąpią rozliczenia przygotowanego przez twojego notariusza lub Gestoría.

Przykładowe wyliczenia

W kalkulatorze powyżej zapisano 3 przykładowe przypadki, które pozwolą ci zrozumieć sposób wyliczeń: nieruchomość z rynku wtórnego w średniej cenie, ta sama cena zakupu w przypadku nowego budownictwa — dzięki temu od razu zobaczysz, jak bardzo różnią się z jednej strony ITP, a z drugiej IVA plus AJD — oraz drogi przypadek z rynku wtórnego, który pokazuje, jak wraz z ceną zakupu rośnie średnia stawka. Wpisz własną cenę zakupu, aby zobaczyć dokładne kwoty i efektywną średnią stawkę w swojej sytuacji; konkretne wartości podaje wyłącznie kalkulator, a nie ten tekst.

Na przykładzie drogiej nieruchomości z rynku wtórnego dobrze widać także, dlaczego średnia stawka nigdy nie osiąga stawki z ostatniego progu: niższe progi zachowują swoje stawki aż do odpowiednich limitów, a tylko część wartości ponad dany limit jest opodatkowana kolejną, wyższą stawką. Porównanie z nowym budownictwem pokazuje dodatkowo, od którego momentu obowiązuje podwyższona stawka AJD i jak bardzo podnosi ona koszt nowego budownictwa w porównaniu z rynkiem wtórnym.

Przypadki szczególne

Podstawowe wyliczenie w kalkulatorze powyżej obejmuje standardową sytuację — zakup nieruchomości mieszkalnej między osobami prywatnymi lub zakup nowego budownictwa od dewelopera, bez ulg. Istnieje jednak kilka sytuacji, które różnią się od tego standardu i nie są w nim uwzględnione:

• Ulgi: W przypadku pierwszego mieszkania na własne potrzeby, młodych kupujących, rodzin wielodzietnych lub rodzin niepełnych, a także osób z niepełnosprawnością obowiązują obniżone stawki, uzależnione od limitów wartości i dodatkowych warunków. To, czy możesz skorzystać z którejś z tych ulg, najlepiej sprawdź z Gestoría lub doradcą podatkowym przed podpisaniem aktu.
• Wartość referencyjna katastru (valor de referencia): Podatek nie zawsze jest naliczany od ceny zakupu, lecz od wyższej z 2 wartości: ceny zakupu i urzędowej wartości referencyjnej katastru. Jeśli wartość referencyjna przewyższa wynegocjowaną przez ciebie cenę, to ona stanowi podstawę opodatkowania — jest to najczęstszy powód dodatkowych żądań zapłaty ze strony ATIB, balearskiego urzędu podatkowego, po podpisaniu aktu.
• Działki i garaże: W przypadku niezabudowanych działek oraz miejsc garażowych kupowanych oddzielnie obowiązują czasem inne zasady ustalania podstawy opodatkowania niż przy nieruchomościach mieszkalnych.
• Hipoteka: Jeśli finansujesz zakup kredytem hipotecznym, dochodzą dodatkowe koszty ustanowienia hipoteki, których podstawowe wyliczenie również nie uwzględnia.

Żaden z tych przypadków szczególnych nie jest automatycznie uwzględniony w kalkulatorze powyżej — warunki w każdym z nich są zbyt indywidualne. Kalkulator daje ci podstawowe wyliczenie jako wiarygodny punkt wyjścia, który w razie potrzeby uzupełnisz wraz z Gestoría lub doradcą podatkowym o swoją szczególną sytuację.

Terminy i formularze

Podatek od zakupu — ITP w przypadku rynku wtórnego, AJD w przypadku nowego budownictwa — nie jest naliczany automatycznie. Należy go samodzielnie rozliczyć i złożyć w ATIB, balearskim urzędzie podatkowym, za pomocą Modelo 600. Termin wynosi 1 miesiąc od dnia podpisania aktu (escritura) u notariusza. W praktyce złożeniem dokumentów najczęściej zajmuje się w twoim imieniu Gestoría. Kto nie dotrzyma terminu, ryzykuje dopłatę za opóźnienie oraz odsetki za zwłokę od należnego podatku. Im dłuższe opóźnienie, tym wyższa dopłata — to kolejny powód, by od początku zaznaczyć ten termin w kalendarzu i jeszcze przed podpisaniem aktu ustalić, kto będzie go pilnować.

Kto za co płaci?

Do tej pory chodziło o wysokość poszczególnych kosztów. Równie ważne jest drugie pytanie: kto właściwie je ponosi? Nie każda pozycja obciąża bowiem kupującego. Poniższy podział odpowiada ustawowej zasadzie ogólnej — w niektórych przypadkach można ustalić inaczej, ale takich ustaleń nie można skutecznie powołać wobec urzędu skarbowego.

Dwie kwestie są szczególnie ważne dla kupujących na Majorce. Prowizję pośrednika najczęściej pokrywa tu sprzedający — inaczej niż w wielu innych krajach UE. Stawka rynkowa mieści się zwykle w średnim jednocyfrowym przedziale procentowym ceny sprzedaży; nie ma urzędowo ustalonej wysokości, prowizja podlega swobodnym ustaleniom i jest określana w umowie z pośrednikiem. Dla ciebie jako kupującego oznacza to przede wszystkim jedno: zanim złożysz ofertę, ustal na piśmie, kto jest zobowiązany do jej zapłaty.

Drugą kwestią jest plusvalía municipal (urzędowo IIVTNU, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) — podatek gminny od wzrostu wartości gruntu od ostatniej zmiany właściciela. Zgodnie z prawem płaci go sprzedający. Umowne przeniesienie tego obowiązku na kupującego będącego konsumentem może zostać zakwestionowane jako niedozwolona klauzula, a wobec urzędu miasta dłużnikiem i tak pozostaje sprzedający. Jeśli taki zapis znajduje się w projekcie twojej umowy, to kwestia dla twojego prawnika, a nie do kalkulacji budżetu.

Bieżące koszty po zakupie

Na podpisaniu aktu sprawa się nie kończy. Jako właściciel ponosisz coroczne koszty, a jako właściciel niemieszkający w Hiszpanii masz obowiązek złożyć odrębną deklarację podatkową. Kto uwzględnia tylko koszty dodatkowe zakupu, pomija właśnie tę część wydatków, która wraca co roku.

IBI: Podatek od nieruchomości oblicza się, mnożąc wartość katastralną (a nie wartość rynkową) przez gminną stawkę podatkową. Dla gruntów miejskich prawo przewiduje przedział od 0,4% do 1,1%; każda gmina samodzielnie ustala stawkę w tych granicach — faktyczna wysokość podatku zależy więc od gminy, w której kupujesz nieruchomość. Wartość katastralna jest często znacznie niższa od ceny zakupu, dlatego IBI okazuje się niższy, niż mogłaby sugerować wartość rynkowa. Datą decydującą jest 1. stycznia: osoba, która jest tego dnia właścicielem, musi zapłacić IBI za cały rok — przy zakupie bieżący rok często rozlicza się proporcjonalnie między stronami.

Odpady: Na Majorce do gminnej opłaty za odpady doliczana jest stawka za spalanie ustalana przez Consell de Mallorca, radę wyspy. Oba składniki są ustalane na nowo co roku; nie opieraj się więc na kwocie z poprzedniego roku, lecz sprawdź aktualną stawkę w swoim ratuszu.

Modelo 210 — najkosztowniejszy obowiązek, o którym łatwo zapomnieć: Jeśli jako nierezydent masz nieruchomość na własny użytek (nie wynajmujesz jej), co roku musisz zapłacić fikcyjny podatek dochodowy od przyjętego czynszu — nawet gdy mieszkanie stoi puste:

Obniżona stawka 19% obowiązuje rezydentów UE oraz EOG (Islandia, Norwegia, Liechtenstein); dla państw trzecich — po Brexicie także dla Zjednoczonego Królestwa — wynosi ona 24%, a koszty przy wynajmie mogą odliczać wyłącznie rezydenci UE/EOG. Dochód przypisany z tytułu własnego użytkowania (w instrukcji hiszpańskiej administracji podatkowej AEAT renta inmobiliaria imputada, Tipo de renta 02) wykazuje się raz w roku, zawsze w roku następnym. Kto to zignoruje, ryzykuje zaległości podatkowe, dopłaty za opóźnienie i sankcje.

Najczęstsze błędy

Niemal wszystkie kosztowne błędy w kalkulacji wynikają z kilku błędnych założeń. Dobra wiadomość jest taka, że każdego z nich możesz uniknąć, jeśli go znasz.

1. Stosowanie najwyższej stawki do całej ceny. ITP ma progresywną skalę. Najwyższa stawka dotyczy tylko najwyższej części wartości; w twojej kalkulacji liczy się średnia stawka wskazana przez kalkulator powyżej.
2. Kalkulowanie wyłącznie na podstawie ceny zakupu. Podstawą opodatkowania ITP jest wyższa z 2 wartości: cena oraz valor de referencia z katastru. Jeśli wartość referencyjna jest wyższa, zapłacisz więcej.
3. Mylenie ITP z IVA. Nieruchomość z rynku wtórnego oznacza ITP, a nowy budynek kupowany od dewelopera — IVA plus AJD. Oba podatki nigdy nie obowiązują jednocześnie — błędna klasyfikacja może znacząco zniekształcić budżet.
4. Przeoczenie podwyższonej stawki AJD. Powyżej określonej wartości podatek stemplowy przy zakupie nowego budynku wzrasta ze stawki standardowej do podwyższonej. W segmencie premium jest to raczej reguła niż wyjątek; kalkulator pokaże ci dokładnie, gdzie przebiega ta granica.
5. Przekroczenie terminu. ITP lub AJD rozliczasz samodzielnie za pomocą Modelo 600 w ATIB — obowiązujący na Balearach termin wynosi 1 miesiąc od sporządzenia aktu notarialnego. Opóźnienie wiąże się z dodatkowymi opłatami i odsetkami za zwłokę.
6. Zapomnienie o Modelo 210. Jako nierezydent masz obowiązek składać deklarację co roku — opłacenie lokalnego IBI go nie zastępuje.

Lista kontrolna przed sporządzeniem aktu notarialnego

Zanim usiądziesz u notariusza, upewnij się, że masz odhaczone następujące punkty:

• Ustalono, czy nieruchomość pochodzi z rynku wtórnego, czy jest nowym budynkiem → uwzględniono właściwy podatek (ITP vs. IVA+AJD)
• Sprawdzono Valor de referencia w katastrze (czy jest wyższa od ceny zakupu?)
• ITP obliczono według średniej stawki — a nie ryczałtowo według najwyższej stawki
• W przypadku nowego budynku powyżej progu wartości: uwzględniono podwyższoną stawkę AJD zamiast stawki standardowej
• Zarezerwowano budżet na notariusza + księgę wieczystą + Gestoría
• Zlecono obsługę prawną / due diligence
• Ustalono w umowie, kto pokrywa prowizję pośrednika
• Termin złożenia Modelo-600 wpisany do kalendarza (1 miesiąc od wizyty u notariusza, ATIB)
• Bieżące koszty (IBI, wywóz śmieci, Comunidad, Modelo 210) uwzględnione w budżecie

Co dalej?

Po zakupie przychodzi czas na formalności: coroczny obowiązek złożenia Modelo-210 przez nierezydentów, numer NIE (Número de Identidad de Extranjero, hiszpański numer identyfikacyjny dla cudzoziemców) wymagany we wszystkich sprawach podatkowych i urzędowych oraz — jeśli nie zamierzasz korzystać z nieruchomości samodzielnie — wynajem. Jeśli wciąż szukasz nieruchomości, zacznij od ofert nieruchomości na Majorce; pozostałe zagadnienia związane z własnością i formalnościami urzędowymi znajdziesz w poradniku dotyczącym nieruchomości. Oto konkretne punkty wyjścia:

• Poradnik dla osób przeprowadzających się za granicę — urzędy, podatki, rejestracja
• Złóż wniosek o numer NIE na Majorce — warunek każdego zakupu
• Najem długoterminowy na Majorce — jeśli chcesz wynajmować, zamiast korzystać z nieruchomości samodzielnie
• Aktualny raport rynkowy (po niemiecku) — poziom cen i lokalizacje

Podstawa prawna i aktualny stan prawny

Balearski podatek od przeniesienia własności ITP reguluje Decreto Legislativo 1/2014 Balearów (artykuł 10), a podatek od czynności cywilnoprawnych AJD również ten akt (artykuł 15 oraz artykuł 17 bis). Podatek VAT IVA od nowych nieruchomości wynika z ogólnokrajowej Ley 37/1992. Pod wynikiem w kalkulatorze powyżej znajdziesz aktualny stan prawny oraz linki do oryginalnych źródeł — osobna lista źródeł w tym miejscu szybko by się zdezaktualizowała, podczas gdy kalkulator jest na bieżąco aktualizowany.

Przepisy te się zmieniają: obecnie obowiązująca skala ITP i podwyższona stawka AJD wynikają z balearskiej ustawy budżetowej Ley 11/2022 i obowiązują od 1. stycznia 2023; brzmienie przepisów dotyczących podwyższonej stawki AJD zostało ponownie sformułowane w Ley 12/2023. Dlatego nie polegaj na starszych artykułach ani uproszczonych zasadach, lecz na stanie prawnym uwzględnianym przez kalkulator przy każdej zmianie przepisów.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane tematy

• ITP na Balearach 2026
• Procedura prawna przy zakupie nieruchomości
• Notariusz przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii
• Prawnik przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii