VAT on holiday rentals in Spain: when does IVA apply?

Many owners who rent out their holiday apartment in Mallorca via Airbnb or Booking assume that VAT (in Spanish: IVA) does not concern them – after all, it is "only" a holiday apartment, not a hotel. This misconception can have costly consequences. Whether IVA applies to holiday rentals in Spain does not depend on the size of the apartment, but on the services you provide during your guests’ stay – and on the region of Spain where your property is located. This guide explains when VAT liability applies in the Balearic Islands, why the Canary Islands have their own system, which reporting deadlines apply and which reforms are already on the horizon but have not yet entered into force (as of 2026).

Are you unsure whether your holiday rental is subject to VAT?

• Submit an individual enquiry — we will review your specific rental model and determine the appropriate tax classification
• Transfer an ETV licence

The basic rule: when IVA applies to holiday rentals

The decisive factor is not the rental platform, but the type of service provided. Simply letting accommodation – you hand over the keys, the guest stays there, and you change the bed linen and clean the apartment between bookings – is treated for tax purposes much like a long-term rental and is generally exempt from VAT. However, as soon as you provide additional services during the stay that are typical of the hotel sector, the rental becomes a VAT-liable service.

Such "ancillary services from the hotel sector" include, among others:

• Reception or guest welcome service
• Cleaning the apartment during the guest’s stay (not only between guests)
• Laundry service during the stay
• Catering, e.g. breakfast service

Uwaga: Jeśli te dodatkowe usługi w ogóle nie są świadczone, wynajem wakacyjny pozostaje zwolniony z VAT – niezależnie od tego, czy wynajmujesz przez Airbnb, Booking.com, czy bezpośrednio.

Zasady obowiązujące na Balearach – szczegóły

Na Majorce i pozostałych Balearach obowiązuje zasada: prywatny wynajem turystyczny wymaga zezwolenia (licencji ETV), a gdy oferowane są usługi dodatkowe typowe dla hoteli, podlega opodatkowaniu VAT. Bez takich usług dodatkowych wynajem – mimo obowiązku posiadania licencji – jest zwolniony z VAT. Jeśli należy naliczyć IVA, obecnie (stan na 2026) stawka za usługę zakwaterowania turystycznego wynosi 10 %.

Jeśli nie masz pewności, czy twoją licencję można w ogóle przenieść lub czy jest ona ważna, szczegółowe informacje znajdziesz w poradniku Przeniesienie licencji ETV.

Szczególny przypadek: Wyspy Kanaryjskie – IGIC zamiast IVA

To ważne dla wszystkich, którzy oprócz Majorki wynajmują nieruchomości na Teneryfie, Gran Canaria lub Fuerteventura: nie obowiązuje tam hiszpański IVA, lecz kanaryjski IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) ze stawką podstawową 7 %. Od 1. Januar 2024 obowiązuje ponadto zaostrzony przepis szczególny: turystyczny wynajem nieruchomości należących do osób niebędących rezydentami podatkowymi co do zasady podlega IGIC – zwolnienie dla małych przedsiębiorców nie ma tam już zastosowania. Oznacza to, że do każdego przychodu z najmu w wysokości 100 € należy doliczyć 7 € IGIC, które trzeba odprowadzać co kwartał do kanaryjskiego urzędu skarbowego. W zamian można odliczyć podatek naliczony od wydatków (np. faktur Booking).

Różnica między najmem turystycznym a komercyjnym (lokal handlowy, powierzchnia użytkowa)

Nie myl najmu turystycznego z komercyjnym najmem lokali użytkowych – obowiązują tu inne stawki i obowiązki zgłoszeniowe. Jeśli na przykład wynajmujesz lokal handlowy na Majorce hiszpańskiej firmie, jako zgłoszony wynajmujący niebędący rezydentem musisz od 1 stycznia 2023 sam wykazać i odprowadzić 21 % IVA. Do końca 2022 obowiązywało tu jeszcze przeniesienie obowiązku podatkowego na najemcę.

Uwaga: W przypadku wynajmu komercyjnego hiszpańskiej firmie, oprócz kwartalnej deklaracji VAT, należy złożyć również deklarację roczną w styczniu, a jeśli roczne przychody z najmu przekraczają 3.006 € – zbiorczą deklarację podatkową Modelo 347 w styczniu/lutym kolejnego roku.

Dlaczego (wciąż) nie ma uproszczenia dla małych przedsiębiorców

Dyrektywa UE (UE) 2020/285 przewidywała, że mikroprzedsiębiorcy, których roczny obrót nie przekracza 85.000 €, mogą od 1. Januar 2025 zostać zwolnieni z obowiązku rozliczania VAT w całej UE – podobnie jak w niemieckim modelu dla małych przedsiębiorców. Hiszpania do dziś nie wdrożyła tej dyrektywy, przez co nie dotrzymała terminu wyznaczonego przez UE. Komisja Europejska wniosła dlatego przeciwko Hiszpanii formalną skargę do Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości.

Dla ciebie jako wynajmującego oznacza to konkretnie, że niezależnie od wysokości przychodów z najmu, gdy tylko powstanie obowiązek rozliczania IVA (np. z powodu usług dodatkowych), nadal musisz naliczać VAT i rozliczać go co kwartał za pomocą Modelo 303. W Hiszpanii nie obowiązuje obecnie żaden próg zwolnienia.

Planowana reforma: czy IVA wzrośnie do 21 %?

Pod koniec czerwca 2026 hiszpański rząd zapowiedział Real Decreto-ley, który przewidywał między innymi podniesienie IVA dla apartamentów wakacyjnych z 10 % do 21 % – wraz z nowymi przepisami chroniącymi najemców w przypadku umów sezonowych. Rada Ministrów zdjęła jednak dekret z porządku obrad z powodu braku większości politycznej (Podemos odrzuciło będącą jego podstawą reformę prawa dotyczącego gruntów, a Junts zażądało zmian w zachętach dla wynajmujących). Zapowiedziano, że sprawa może wrócić do porządku obrad podczas pierwszego posiedzenia Rady Ministrów we wrześniu.

Uwaga: według stanu na 2026 nie opublikowano w BOE żadnego tekstu dotyczącego tej podwyżki. Nawet po jego uchwaleniu Kongres musiałby zatwierdzić takie Decreto-ley w ciągu 30 dni – na tym etapie nie powiodła się już wcześniejsza próba (RD-ley 8/2026) w kwietniu.

Niezależnie od tego istnieje kolejny, dalszy w czasie plan reformy: zgodnie z obecnymi założeniami Hiszpania ma od 1. lipca 2028 naliczać IVA od wszystkich krótkoterminowych wynajmów turystycznych do 30 nocy – niezależnie od tego, czy świadczone są usługi dodatkowe. Również w tym przypadku nie jest to jeszcze obowiązujące prawo, lecz zapowiedziane rozwiązanie.

Modelo 303: rejestracja i terminy

Jeśli podlegasz obowiązkowi IVA, musisz zarejestrować się w Hiszpanii jako nierezydent będący podatnikiem VAT i co kwartał składać Modelo 303.

1. Złóż wniosek o rejestrację podatkową w Hiszpanii (wymagane NIE/NIF)
2. Wystawiaj gościom lub platformom pośredniczącym faktury z wykazaną IVA
3. Co kwartał składaj deklarację Modelo 303
4. Dodatkowo w styczniu złóż deklarację roczną
5. Jeśli roczne przychody z najmu przekraczają 3.006 €: złóż Modelo 347 w styczniu/lutym następnego roku

IVA a podatek dochodowy (IRPF/IRNR): nie myl ich

Częste nieporozumienie: IVA i podatek dochodowy od przychodów z najmu to 2 odrębne podatki, dla których składa się różne formularze. Podatek VAT dotyczy samej usługi (Modelo 303), natomiast dochód podlega zgłoszeniu w Modelo 210 (IRNR dla nierezydentów). Orden HAC/623/2026 (opublikowane w BOE z 23. czerwca 2026) zmieniło formularze Modelo 210, 211 i 213: odliczane koszty trzeba będzie odtąd wykazywać osobno dla każdej nieruchomości, a dla dochodów z najmu wprowadzono nowy termin płatności – od 1. do 20. kwietnia następnego roku. Dotyczy to już dochodów z 2026.

Szczegółowe informacje o podatku dochodowym od przychodów z najmu dla nierezydentów znajdziesz w poradniku Opodatkowanie przychodów z najmu dla nierezydentów.

Grzywny i ryzyko niezgodności z przepisami

Niezależnie od kwestii samego IVA, brak zgłoszenia najmu turystycznego lub jego nieprawidłowe zgłoszenie może skutkować dotkliwymi sankcjami. Za prowadzenie najmu turystycznego bez ważnej licencji grozi grzywna do 30.000 €. Rząd Balearów powołał również tzw. Mesa del Intrusismo: dzienne grzywny od 500 do 5.000 €, naliczane tak długo, jak nielegalna oferta pozostaje aktywna po wezwaniu urzędu, a po 2 zignorowanych wezwaniach sprawa trafia do prokuratury. Osoby, które przekształcą swoją ofertę w najem dostępny cenowo, mogą otrzymać obniżkę grzywny do 80 %.

Od 2. stycznia 2026 obowiązuje również rozporządzenie VAU/1560/2025, które zobowiązuje wynajmujących nieruchomości na krótkie okresy do przekazywania informacji o danych rezerwacji do księgi wieczystej. Więcej o wymogach formalnych znajdziesz w poradniku dotyczącym podnajmu w Hiszpanii.

Najczęstsze błędy

• Uznaje się, że najem wakacyjny jest zawsze zwolniony z VAT, mimo że podczas pobytu oferowane jest sprzątanie lub śniadanie
• Przepisy obowiązujące na Balearach są mylone z kanaryjskimi zasadami dotyczącymi IGIC
• Zakłada się, że istnieje już limit 85.000 € dla małych przedsiębiorców, taki jak w Niemczech
• Zapowiedzi reformy 21-% są traktowane jak obowiązujące już przepisy
• IVA (Modelo 303) jest mylony z podatkiem dochodowym (Modelo 210)
• Bagatelizuje się brak licencji ETV, choć grożą za to grzywny do 30.000 €

Lista kontrolna dla wynajmujących

1. Sprawdź, czy podczas pobytu gości świadczysz dodatkowe usługi typowe dla hoteli
2. Ustal właściwy region: Baleary/kontynentalna część Hiszpanii (IVA) czy Wyspy Kanaryjskie (IGIC)
3. Jeśli podlegasz IVA: zadbaj o rejestrację podatkową w Hiszpanii
4. Wpisz do kalendarza terminy składania Modelo 303 (20.4/20.7/20.10/31.1)
5. Osobno sprawdź terminy Modelo 210 dotyczące podatku dochodowego
6. Sprawdź licencję ETV i obowiązki sprawozdawcze (VAU/1560/2025)
7. Śledź rozwój reformy 21-% oraz przepisów dotyczących małych przedsiębiorców

W bieżącym zarządzaniu tymi obowiązkami często pomaga zarządzanie nieruchomością wakacyjną.

Co dalej?

Sytuacja podatkowa wynajmujących nieruchomości wakacyjne w Hiszpanii pozostaje w 2026 dynamiczna: skarga do TSUE przeciwko Hiszpanii może najwcześniej w 2027, a bardziej realnie w 2028, doprowadzić do zwolnienia dla małych przedsiębiorców. Równolegle rozważane jest budzące polityczne kontrowersje podniesienie IVA dla mieszkań wakacyjnych z 10 % do 21 %, a także możliwe objęcie od lipca 2028 wszystkich wynajmów krótkoterminowych do 30 nocy ogólnym obowiązkiem IVA. Jeśli już wynajmujesz, warto śledzić oba te kierunki zmian, ale nie stosować jeszcze zasad, które nie weszły w życie. Przegląd pozostałych ram regulacyjnych znajdziesz w poradniku dotyczącym Ley Vivienda Balearen.

Podsumowanie

To, czy przy wynajmie wakacyjnym w Hiszpanii musisz naliczać podatek VAT, zależy od rodzaju świadczonych usług, a nie od wielkości twojej działalności. Na Balearach sam wynajem lokalu mieszkalnego pozostaje zwolniony z VAT, natomiast dodatkowe usługi typowe dla hoteli powodują obowiązek zapłaty 10 % IVA. Na Wyspach Kanaryjskich od 2024 obowiązuje bardziej rygorystyczny, powszechny IGIC w wysokości 7 %. W Hiszpanii nadal nie ma progu dla małych przedsiębiorców, takiego jak w Niemczech, mimo wymogu UE – a zapowiadana podwyżka do 21 % również nie jest jeszcze prawem. Jeśli wyraźnie rozróżniasz IVA (Modelo 303) i podatek dochodowy (Modelo 210), dotrzymujesz terminów oraz pilnujesz licencji, unikasz najkosztowniejszych błędów.

Oficjalne źródła

• Dyrektywa Rady (UE) 2020/285 dotycząca przepisów dla małych przedsiębiorców – stan wdrożenia w Hiszpanii i skarga do TSUE: steuerberatermallorca.com
• Orden HAC/623/2026 (Modelo 210/211/213, BOE z 23. Juni 2026) oraz aktualne zmiany regulacyjne: propertyhost.es/de/actualidad
• Rozporządzenie VAU/1560/2025 w sprawie obowiązku zgłaszania najmu krótkoterminowego (obowiązuje od 2.1.2026): legalium.de/touristische-vermietung-spanien
• ADVANCE LEGALTAX SOLUTION SL – Najem turystyczny w Hiszpanii, podatek VAT (IVA/IGIC): steuerberaterspanien.com
• ADVANCE LEGALTAX SOLUTION SL – Obowiązki podatkowe właścicieli nieruchomości w Hiszpanii w 2026: steuerberaterspanien.com
• Podatek turystyczny na Majorce i podatki dla nierezydentów: mallorca.com
• Najem wakacyjny w Hiszpanii – obowiązek zapłaty VAT: willipedia.plattes.net