VAT od wynajmu wakacyjnego w Hiszpanii: kiedy nalicza się IVA?
Wielu właścicieli wynajmujących mieszkania wakacyjne na Mallorca przez Airbnb lub Booking zakłada, że hiszpański podatek VAT (IVA) ich nie dotyczy – w końcu to "tylko" mieszkanie wakacyjne, a nie hotel. Taka pomyłka może drogo kosztować. O tym, czy wynajem wakacyjny w Hiszpanii podlega IVA, nie decyduje wielkość mieszkania, lecz usługi, które świadczysz gościom podczas pobytu, oraz region Hiszpanii, w którym leży nieruchomość. Z tego poradnika dowiesz się, kiedy wynajem na Balearach podlega VAT, jakie są terminy składania deklaracji i jakie reformy są już planowane, ale w 2026 jeszcze nie obowiązują.
Podstawowa zasada: kiedy wynajem wakacyjny podlega IVA
Nie liczy się platforma, przez którą wynajmujesz, lecz to, jakie usługi świadczysz. Jeśli jedynie udostępniasz mieszkanie – przekazujesz klucze, gość w nim mieszka, a ty zmieniasz pościel i sprzątasz między rezerwacjami – pod względem podatkowym taki wynajem traktuje się podobnie jak wynajem długoterminowy i co do zasady jest on zwolniony z VAT. Jeśli jednak podczas pobytu gości świadczysz dodatkowe usługi typowe dla hoteli, wynajem staje się usługą podlegającą VAT.
Do takich "dodatkowych usług typowych dla hoteli" należą między innymi:
- obsługa recepcji lub przyjmowanie gości
- sprzątanie mieszkania w trakcie pobytu (a nie tylko między pobytami gości)
- pranie bielizny podczas pobytu
- wyżywienie, np. podawanie śniadań
Uwaga: Jeśli nie świadczysz żadnej z tych dodatkowych usług, wynajem wakacyjny pozostaje zwolniony z VAT – niezależnie od tego, czy wynajmujesz przez Airbnb, Booking.com, czy bezpośrednio.
| Cecha | Zwolnione z VAT | Podlegające opodatkowaniu (IVA) |
|---|---|---|
| Sprzątanie | tylko między 2 rezerwacjami | także w trakcie pobytu |
| Recepcja | nie | tak |
| Usługa prania | nie | w trakcie pobytu |
| Wyżywienie | nie | np. śniadanie |
| Porównywalne z | Wynajem długoterminowy | Hotel / obiekt noclegowy |
Zasady obowiązujące na Balearach – szczegóły
Na Majorce i pozostałych Balearach prywatny wynajem turystyczny wymaga zezwolenia (licencji ETV). Jeśli wynajmujący świadczy dodatkowe usługi typowe dla hoteli, musi też naliczać podatek VAT (IVA). Bez takich usług wynajem pozostaje zwolniony z VAT, choć nadal wymaga licencji. Jeśli trzeba naliczyć IVA, stawka za zakwaterowanie turystyczne wynosi obecnie (stan na 2026) 10 %.
| Rodzaj wynajmu | Czy wymagane jest zezwolenie? | Podatek VAT (IVA) |
|---|---|---|
| Stały wynajem długoterminowy (na cele mieszkaniowe) | nie | zwolniony z VAT |
| Wynajem turystyczny bez usług dodatkowych | Wymagana licencja ETV | zwolniony z VAT |
| Wynajem turystyczny z dodatkowymi usługami typowymi dla hoteli | Wymagana licencja ETV | 10 % IVA |
| Zakup + oddanie nieruchomości do użytkowania operatorowi hotelu (długoterminowe wykorzystanie komercyjne, często przez ok. 20 lat) | określone w umowie | podlega IVA |
| prowadzenie hostalu / turismo rural | odrębny rodzaj licencji | z reguły podlega IVA |
Jeśli nie masz pewności, czy twoja licencja jest ważna lub czy można ją przenieść, szczegóły znajdziesz w poradniku dotyczącym przeniesienia licencji ETV.
Ważne rozróżnienie: Na Wyspach Kanaryjskich zamiast IVA obowiązuje odrębny podatek pośredni (IGIC), który ma własne zasady. Nie dotyczy on mieszkania wakacyjnego na Majorce; tutaj obowiązuje wyłącznie IVA.
| Region | Rodzaj podatku | Stawka podstawowa | Ważna informacja |
|---|---|---|---|
| Baleary | IVA | 10 % od usług dodatkowych, w pozostałych przypadkach zwolnienie | standardowa zasada dotycząca usług dodatkowych w hotelach |
| Hiszpania kontynentalna | IVA | 10 % od usług dodatkowych, w pozostałych przypadkach zwolnienie | ta sama podstawowa zasada co w przypadku Balearen |
Wynajem turystyczny a wynajem na cele działalności gospodarczej (lokal handlowy, powierzchnia użytkowa)
Nie myl wynajmu turystycznego z wynajmem lokali na cele działalności gospodarczej – obowiązują tu inne stawki i obowiązki związane ze składaniem deklaracji. Jeśli na przykład wynajmujesz lokal handlowy na Majorce hiszpańskiej firmie, od 1 stycznia 2023 jako wynajmujący zarejestrowany jako nierezydent musisz sam naliczać i odprowadzać 21 % IVA. Do końca 2022 podatek rozliczał w takim przypadku najemca w ramach odwrotnego obciążenia.
Uwaga: Jeśli wynajmujesz lokal na cele działalności gospodarczej hiszpańskiej firmie, oprócz kwartalnych deklaracji VAT musisz złożyć deklarację roczną w styczniu. Gdy roczny przychód z najmu przekracza 3.006 €, w styczniu lub lutym następnego roku trzeba też złożyć zbiorczą deklarację podatkową Modelo 347.
Dlaczego (jeszcze) nie ma zwolnienia dla drobnych przedsiębiorców
Dyrektywa UE (EU) 2020/285 przewidywała możliwość zwolnienia z VAT w całej UE mikroprzedsiębiorców, których roczny obrót nie przekracza 85.000 €, od 1 stycznia 2025 – na zasadach podobnych do niemieckiego systemu dla drobnych przedsiębiorców. Hiszpania do dziś nie wdrożyła tej dyrektywy i nie dotrzymała terminu wyznaczonego przez UE. Dlatego Komisja Europejska formalnie pozwała Hiszpanię przed Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej.
Dla ciebie jako wynajmującego oznacza to, że niezależnie od wysokości przychodów z najmu nadal musisz naliczać VAT i rozliczać go co kwartał na formularzu Modelo 303, jeśli twój wynajem podlega IVA, na przykład ze względu na usługi dodatkowe. W Hiszpanii obecnie nie ma progu, poniżej którego nie trzeba rozliczać tego podatku.
| Etap | Opis | Stan (2026) |
|---|---|---|
| 1.1.2025 | Ogólnounijne zwolnienie dla małych firm o rocznych obrotach do 85.000 € | nie zostało wprowadzone w Hiszpanii |
| w toku | Skarga Komisji Europejskiej przeciwko Hiszpanii przed Trybunałem Sprawiedliwości UE | sprawa w toku |
| najwcześniej w 2027 | możliwe wejście w życie pod wpływem nacisków politycznych | nie jest pewne |
| realnie w 2028 | wejście w życie, jeśli prace w parlamencie znów się opóźnią | bardziej prawdopodobny termin |
Planowana reforma: czy stawka IVA wzrośnie do 21 %?
Pod koniec czerwca 2026 rząd Hiszpanii zapowiedział Real Decreto-ley, który przewidywał między innymi podniesienie stawki IVA od wynajmu mieszkań wakacyjnych z 10 % do 21 %. Zmianę powiązano z nowymi zasadami ochrony najemców zawierających umowy sezonowe. Rada ministrów zdjęła jednak dekret z porządku obrad z powodu braku większości politycznej: Podemos odrzuciło reformę prawa gruntowego, na której opierał się projekt, a Junts domagało się zmian w zachętach dla wynajmujących. Zapowiedziano, że sprawa może wrócić na posiedzenie pierwszej rady ministrów we wrześniu.
Uwaga: Według stanu na 2026 tekst przepisów dotyczących tej podwyżki nie został opublikowany w BOE. Nawet po przyjęciu takiego Decreto-ley Kongres musiałby zatwierdzić go w ciągu 30 dni. W kwietniu nie udało się to w przypadku wcześniejszej próby (RD-ley 8/2026).
Niezależnie od tego rozważana jest kolejna reforma, przewidziana na późniejszy termin. Zgodnie z obecnymi planami od 1 lipca 2028 Hiszpania ma pobierać IVA od każdego krótkoterminowego wynajmu turystycznego trwającego do 30 nocy, niezależnie od tego, czy wynajmujący świadczy dodatkowe usługi. To również jest na razie tylko zapowiedź, a nie obowiązujące prawo.
| Termin | Planowana zmiana | Status |
|---|---|---|
| zapowiedziana na lipiec 2026 | podwyższenie stawki IVA od wynajmu mieszkań wakacyjnych z 10 % do 21 % | nie opublikowano w BOE, odroczono |
| 1 lipca 2028 (planowany termin) | IVA od każdego wynajmu krótkoterminowego na maksymalnie 30 nocy | nie jest jeszcze prawem |
| 2027/2028 (planowany termin) | zwolnienie z IVA dla małych przedsiębiorców do 85.000 € | zależy od terminu wyznaczonego przez UE |
Modelo 303: rejestracja i terminy
Jeśli musisz rozliczać IVA, zarejestruj się w Hiszpanii do tego podatku jako osoba niebędąca rezydentem i co kwartał składaj formularz Modelo 303.
- Złóż wniosek o rejestrację podatkową w Hiszpanii (wymagany jest NIE/NIF)
- Wystawiać gościom lub platformom pośredniczącym faktury z wyszczególnionym podatkiem IVA
- Co kwartał składać deklarację Modelo 303
- Dodatkowo składać roczną deklarację w styczniu
- Jeśli przychody z najmu przekraczają 3.006 € rocznie: złożyć Modelo 347 w styczniu lub lutym następnego roku
| Okres | Termin złożenia Modelo 303 |
|---|---|
| 1. kwartał (sty–mar) | 20. kwietnia |
| 2. kwartał (kwi–cze) | 20. lipca |
| 3. kwartał (lip–wrz) | 20. października |
| 4. kwartał (paź–gru) + roczna deklaracja | 31. stycznia |
IVA a podatek dochodowy (IRPF/IRNR): nie myl tych podatków
IVA i podatek dochodowy od przychodów z najmu bywają ze sobą mylone, choć to 2 odrębne podatki rozliczane na różnych formularzach. IVA dotyczy samej usługi (Modelo 303), natomiast dochód z najmu zgłasza się na formularzu Modelo 210 (IRNR dla nierezydentów). Rozporządzenie Orden HAC/623/2026 (opublikowane w BOE 23. czerwca 2026) zmieniło formularze Modelo 210, 211 i 213: koszty podlegające odliczeniu trzeba będzie wykazywać osobno dla każdej nieruchomości, a podatek od dochodów z najmu opłacać w nowym terminie — od 1. do 20. kwietnia następnego roku. Termin ten obowiązuje już w przypadku dochodów uzyskanych w 2026.
Więcej o podatku dochodowym od przychodów z najmu dla nierezydentów przeczytasz w poradniku Opodatkowanie przychodów z najmu dla nierezydentów.
Grzywny i ryzyko związane z niedopełnieniem obowiązków
Brak zgłoszenia najmu turystycznego lub błędy w zgłoszeniu mogą skutkować wysokimi karami, niezależnie od kwestii IVA. Za wynajem bez ważnej licencji turystycznej grożą, zależnie od wagi naruszenia, grzywny do 5.000 €, od 5.001 do 50.000 € albo od 50.001 do 500.000 €. Rząd Balearów powołał też tzw. Mesa del Intrusismo: jeśli nielegalna oferta pozostaje aktywna mimo wezwania urzędu, naliczane są kary dzienne od 500 do 5.000 €. Po zignorowaniu 2 wezwań sprawa trafia do prokuratury. Jeśli właściciel przekształci ofertę w najem w przystępnej cenie, może uzyskać obniżkę grzywny nawet o 80 %.
| Naruszenie | Sankcja |
|---|---|
| Najem turystyczny bez licencji | Grzywna zależna od wagi naruszenia: do 5.000 €, 5.001–50.000 € albo 50.001–500.000 € |
| Nielegalna oferta pozostaje aktywna mimo wezwania urzędu (Baleary) | Kara przymuszająca: 500–5.000 €/dzień |
| Zignorowanie 2 wezwań | Przekazanie sprawy prokuraturze |
| Przekształcenie oferty w najem w przystępnej cenie | Możliwa obniżka grzywny nawet o 80 % |
Od 2. stycznia 2026 obowiązuje również rozporządzenie VAU/1560/2025, które wymaga od wynajmujących lokale na krótki okres przekazywania danych o rezerwacjach do rejestru nieruchomości w celach informacyjnych. Więcej o wymogach formalnych przeczytasz w poradniku o podnajmie w Hiszpanii.
Najczęstsze błędy
- Zakładanie, że wynajem wakacyjny jest zawsze zwolniony z IVA, nawet jeśli w trakcie pobytu gości oferowane jest sprzątanie lub śniadanie
- Przyjmowanie, że w Hiszpanii obowiązuje już próg 85.000 € dla małych przedsiębiorców, tak jak w Niemczech
- Traktowanie zapowiedzi reformy dotyczącej stawki 21 % tak, jakby przepisy już obowiązywały
- Mylenie IVA (Modelo 303) z podatkiem dochodowym (Modelo 210)
- Lekceważenie braku licencji ETV, mimo że grożą za to kary do 500.000 €
Lista kontrolna dla wynajmujących
- Sprawdź, czy podczas pobytu gości świadczysz dodatkowe usługi typowe dla hoteli
- Sprawdź, czy usługi świadczone podczas pobytu gości powodują obowiązek naliczania IVA
- Jeśli musisz rozliczać IVA, zarejestruj się do celów podatkowych w Hiszpanii
- Zapisz w kalendarzu terminy składania Modelo 303 (20.4/20.7/20.10/31.1)
- Osobno sprawdź terminy składania Modelo 210 dotyczącego podatku dochodowego
- Sprawdź licencję ETV i obowiązki zgłoszeniowe (VAU/1560/2025)
- Śledź prace nad reformą dotyczącą stawki 21 % oraz zasadami dla małych przedsiębiorców
W dopełnianiu tych obowiązków często pomaga firma zarządzająca nieruchomościami wakacyjnymi.
Co może się zmienić?
Przepisy podatkowe dotyczące wynajmu wakacyjnego w Hiszpanii mogą się jeszcze zmienić w 2026 roku. Skarga do TSUE przeciwko Hiszpanii może doprowadzić do wprowadzenia zwolnienia dla małych przedsiębiorców najwcześniej w 2027 roku, a bardziej prawdopodobnie w 2028 roku. Jednocześnie rozważane jest budzące spory polityczne podniesienie stawki IVA na wynajem mieszkań wakacyjnych z 10 % do 21 % oraz objęcie IVA wszystkich wynajmów krótkoterminowych do 30 nocy od lipca 2028 roku. Jeśli już wynajmujesz nieruchomość, śledź obie te kwestie, ale nie stosuj zasad, które jeszcze nie weszły w życie. Inne przepisy dotyczące wynajmu omawia poradnik o Ley Vivienda Balearen.
Podsumowanie
O tym, czy od wynajmu wakacyjnego w Hiszpanii trzeba płacić VAT, decyduje rodzaj świadczonych usług, a nie wielkość działalności. Na Balearach samo udostępnienie lokalu mieszkalnego pozostaje zwolnione z VAT, natomiast usługi dodatkowe podobne do hotelowych podlegają IVA w wysokości 10 %. W Hiszpanii, mimo wymogów UE, nadal nie obowiązuje próg zwolnienia dla małych przedsiębiorców taki jak w Niemczech. Zapowiadana podwyżka stawki do 21 % również nie stała się jeszcze prawem. Jeśli odróżniasz rozliczenie IVA (Modelo 303) od podatku dochodowego (Modelo 210), dotrzymujesz terminów i pilnujesz ważności licencji, unikniesz najbardziej kosztownych błędów.
Oficjalne źródła
- Dyrektywa Rady (UE) 2020/285 dotycząca zasad dla małych przedsiębiorców – stan wdrożenia w Hiszpanii i skarga do TSUE: steuerberatermallorca.com
- Orden HAC/623/2026 (Modelo 210/211/213, BOE z 23 czerwca 2026) oraz aktualne zmiany przepisów: propertyhost.es/de/actualidad
- Rozporządzenie VAU/1560/2025 dotyczące obowiązku zgłaszania wynajmu krótkoterminowego (obowiązuje od 2.1.2026): legalium.de/touristische-vermietung-spanien
- ADVANCE LEGALTAX SOLUTION SL – wynajem turystyczny w Hiszpanii, podatek VAT (IVA/IGIC): steuerberaterspanien.com
- ADVANCE LEGALTAX SOLUTION SL – obowiązki podatkowe właścicieli nieruchomości w Hiszpanii w 2026 roku: steuerberaterspanien.com
- Mallorca Tourism Tax & podatki dla nierezydentów: mallorca.com
- Wynajem wakacyjny w Hiszpanii – obowiązek zapłaty VAT: willipedia.plattes.net
Ten poradnik przedstawia ogólny stan prawny i nie zastępuje porady prawnej ani podatkowej dostosowanej do indywidualnej sytuacji. Przepisy i terminy mogą się zmieniać; rozstrzygające znaczenie mają oficjalne źródła dostępne pod podanymi linkami.