Wynajem długoterminowy na Majorce: Kompletny przewodnik dla najemców 2026

Jeśli chcesz mieszkać na Majorce na stałe, trudno obejść się bez wynajmu długoterminowego (po hiszpańsku: alquiler de larga duración lub vivienda habitual). To twój najpewniejszy prawnie status mieszkaniowy na wyspie — a jednocześnie rynek, na którym panuje największa konkurencja. Ten przewodnik pokaże ci z perspektywy najemcy, jakie prawa gwarantuje ci hiszpańskie prawo najmu, czym różni się wynajem długoterminowy od wynajmu sezonowego lub wakacyjnego, z jakimi kosztami musisz się liczyć i jak uniknąć typowych pułapek na Majorce.

Na Majorce długoterminowy wynajem to klucz do uzyskania „vivienda habitual” – twojego głównego miejsca zamieszkania. Zazwyczaj tylko dzięki długoterminowej umowie najmu dostaniesz „empadronamiento” (rejestrację w gminnym rejestrze mieszkańców), które jest potrzebne do dalszych formalności związanych z numerem NIE, kartą zdrowia, miejscem w szkole i wieloma innymi sprawami. W przeciwieństwie do wynajmu turystycznego, ten rodzaj wynajmu podlega pełnej ochronie hiszpańskiego prawa najmu: gwarantowany minimalny okres najmu, ograniczenia dotyczące podwyżek czynszu, a od 2023 roku prowizja dla pośrednika pokrywana przez wynajmującego.

Planujesz przeprowadzkę na Majorkę i zastanawiasz się, czy lepiej wynająć mieszkanie, czy je kupić?

• 📩 Wyślij osobiste zapytanie — skontaktujemy cię ze sprawdzonymi lokalnymi partnerami w twoim regionie.
• Przewodnik po przeprowadzce na Majorkę — od numeru NIE, przez wpis do rejestru mieszkańców (padrón), aż po miejsce zamieszkania dla celów podatkowych.

Wynajem długoterminowy a wynajem sezonowy i wakacyjny — o co tu chodzi?

W hiszpańskim prawie istnieją trzy bardzo różne formy najmu, które w praktyce ciągle się mylą. Ta różnica nie jest tylko teoretyczna: od niej zależy, czy masz zapewnione mieszkanie na pięć lat, czy w październiku znowu będziesz musiał się wyprowadzić.

Najważniejsza pułapka: umowa najmu sezonowego nie traktuje mieszkania jako lokalu mieszkalnego w sensie prawnym. Podlega ona kategorii „użytkowania innego niż mieszkalne” (uso distinto de vivienda) i nie zapewnia ci ani minimalnego okresu najmu, ani ograniczenia podwyżek czynszu. Niektórzy wynajmujący na Majorce celowo oferują umowy „temporada”, żeby ominąć przepisy chroniące najemców – mimo że tak naprawdę mieszkasz tam na stałe. To ryzykowne dla obu stron i od 2026 roku coraz bardziej w kręgu zainteresowania ustawodawcy, który chce ograniczyć nadużycia związane z umowami sezonowymi (odpowiedni Real Decreto-Ley został zapowiedziany w połowie 2026 roku, ale nie został jeszcze potwierdzony w BOE – zobacz uwagę poniżej).

Zapamiętaj tę zasadę: jeśli chcesz, żeby Majorka stała się twoim głównym miejscem zamieszkania, potrzebujesz „contrato de vivienda habitual ” – nie „temporada”, ani nie „vacacional”.

Ramy prawne: LAU + Ley de Vivienda 2023

Dwie ustawy regulują kwestie związane z długoterminowym wynajmem. Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, ustawa nr 29/1994) to podstawowa ustawa dotycząca wynajmu. Ustawa nr 12/2023 o prawie do mieszkania gruntownie ją zreformowała w 2023 roku – na korzyść najemców.

Minimalny okres obowiązywania: 5 lat (dla osób prywatnych) lub 7 lat (dla firm)

To twoje najważniejsze prawo. Niezależnie od tego, jaki okres obowiązywania jest zapisany w umowie: jeśli wynajmujący to osoba fizyczna, możesz mieszkać tam nawet pięć lat. Jeśli wynajmujący to osoba prawna (spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, fundusz, gran tenedor), to siedem lat (art. 9 LAU). Jeśli w umowie jest mniejszy okres najmu, to automatycznie przedłuża się on rok po roku aż do tego minimum – tak długo, jak tylko chcesz. Wynajmujący nie może się z tego wycofać przed terminem.

Ciche przedłużenie (prórroga tácita): nawet 3 lata więcej

Jeśli minie 5 lub 7 lat i żadna ze stron nie wypowie umowy w terminie, umowa przedłuża się automatycznie o kolejny rok, maksymalnie do trzech kolejnych lat (LAU art. 10). Ważne są terminy wypowiedzenia, bo to właśnie one pozwalają zatrzymać to automatyczne przedłużenie po upływie minimalnego okresu obowiązywania umowy: wynajmujący musi wypowiedzieć umowę co najmniej cztery miesiące wcześniej, a najemca co najmniej dwa miesiące wcześniej (LAU art. 10.1).

Nie pomyl tego: te 4- i 2-miesięczne terminy dotyczą tylko progu, po przekroczeniu którego umowa przedłuża się milcząco po upływie odpowiednio 5 lub 7 lat. Jeśli natomiast chcesz zrezygnować przed terminem, obowiązuje inna, krótsza zasada: odstąpienie od umowy z 30-dniowym wyprzedzeniem (art. 11 LAU, zobacz poniżej). Nie używaj przez pomyłkę 2-miesięcznego terminu na przedterminowe wypowiedzenie – wystarczy 30 dni.

Prowizja dla pośrednika: od 2023 roku płaci ją wynajmujący

Być może najważniejsza dla ciebie zmiana w praktyce: od czasu wejścia w życie ustawy Ley 12/2023 art. 20.1 ustawy LAU stanowi, że „koszty zarządzania nieruchomością i sformalizowania umowy ponosi wynajmujący” (serán a cargo del arrendador). Obowiązek ten obowiązywał już od czasu RDL 7/2019, ale tylko wtedy, gdy wynajmujący był osobą prawną — ustawa nr 12/2023 rozszerzyła go na wszystkich wynajmujących, w tym na osoby prywatne.

Słynna „mes de agence” – zazwyczaj około jednego miesięcznego czynszu plus 21% IVA prowizji dla agencji, którą wcześniej płacił najemca – jest więc nielegalna w przypadku długoterminowego wynajmu mieszkania. Hiszpańskie Ministerstwo Spraw Konsumenckich (Consumo) w oficjalnym komunikacie (luty 2024 r.) wyraźnie ostrzegło, że naliczanie najemcy tej prowizji jest niezgodne z prawem. Konkretna kwota „miesięczny czynsz + IVA” to po prostu praktyka stosowana w branży, a nie oficjalne brzmienie przepisów. Jeśli mimo to ktoś będzie od ciebie tego wymagał, możesz odmówić zapłaty lub później domagać się zwrotu tej kwoty.

Uwaga, luka prawna: w przypadku umów sezonowych, luksusowych i biznesowych prowizję nadal można ustalać dowolnie. To kolejny powód, dla którego niektórzy wynajmujący wolą umowy sezonowe.

Ograniczenie wzrostu czynszów i „Zonas tensionadas” — na Majorce to nie obowiązuje

Ustawa nr 12/2023 pozwala na ogłoszenie „zonas de mercado residencial tensionado” (rynków mieszkaniowych o napiętej sytuacji) i wprowadzenie tam ograniczeń wysokości czynszów. Co jest dla ciebie kluczowe: decyzja o tym leży w gestii wspólnoty autonomicznej. Na rok 2026 Katalonia obejmuje zdecydowanie najwięcej takich stref (około 271 gmin, czyli około 89% wszystkich wyznaczonych stref). Oprócz tego Baskowie (m.in. Bilbao), Nawarra (Pampeluna) i Galicja (A Coruña) też ogłosiły Zonas tensionadas; łącznie ponad 300 gmin. Natomiast Madryt i Wspólnota Walencji nie ogłosiły żadnych Zon tensionadas.

Co jest dla ciebie najważniejsze: Baleary jak dotąd nie ogłosiły żadnej „strefy napięć” — rząd pod przewodnictwem Margi Prohens stawia raczej na planowane zachęty podatkowe dla rozsądnych wynajmujących (zapowiedziana autonomiczna ulga IRPF, która pod koniec 2025 r. nie była jeszcze obowiązującą normą) zamiast na ograniczenia cenowe. Dla ciebie to oznacza: na Majorce w 2026 roku nie będzie ustawowego ograniczenia wysokości czynszu w nowych umowach. Cena początkowa będzie ustalana w drodze swobodnych negocjacji. Jedynie coroczna waloryzacja będzie podlegać ustawowemu limitowi IRAV.

Jakie dokumenty musisz mieć jako najemca?

Na tak konkurencyjnym rynku, jakim jest Majorka, często decyduje to, kto najszybciej i najdokładniej przygotuje dokumenty. Przygotuj teczkę w wersji cyfrowej, zanim jeszcze pójdziesz na oglądanie nieruchomości.

Ogólna zasada dotycząca zdolności kredytowej, którą stosują pośrednicy na Majorce: czynsz powinien wynosić maksymalnie jedną trzecią twoich miesięcznych dochodów netto. Jeśli jako para zarabiacie razem 3 600 € netto, czynsz w wysokości około 1 200 € jest uważany za „bezpieczny” do wynajęcia. Jeśli zarabiacie mniej, bardzo pomocna będzie gwarancja bankowa (aval bancario) albo poręczyciel z dobrą sytuacją finansową.

Porada praktyczna: Bez numeru NIE będzie ci ciężko. Co prawda prawo nie wymaga numeru NIE do samej umowy najmu, ale bez niego nie załatwisz ani hiszpańskiego konta bankowego, ani umów z dostawcami mediów na swoje nazwisko – a właśnie tego oczekują wynajmujący. Dlatego złóż wniosek o numer NIE jak najwcześniej.

Koszty i kaucja: ile naprawdę zapłacisz przy wprowadzaniu się

Kiedy się wprowadzisz, nie licz tylko na pierwszy miesiąc czynszu. Oto realistyczne zestawienie kosztów długoterminowego wynajmu mieszkania na stałe:

Zgodnie z prawem kaucja za wynajem mieszkania wynosi dokładnie jedną miesięczną kwotę czynszu (art. 36 LAU). Jeśli ktoś żąda „dwumiesięcznej kaucji” za mieszkanie na dłuższy okres, to ściśle rzecz biorąc nie jest to już kaucja, tylko dodatkowa gwarancja — a suma kaucji i dodatkowych gwarancji nie może przekroczyć trzech miesięcznych czynszów (ten limit wynika z RDL 7/2019). Wszystko, co wykracza poza ten limit, jest nulo de pleno derecho (nieważne), nawet jeśli to podpisałeś.

Ważna informacja o zwrocie kaucji: Wynajmujący musi zwrócić ci kaucję w ciągu miesiąca od zwrotu kluczy (LAU art. 36.4). Jeśli spłaci ją później bez uzasadnionego powodu, jest ci winien odsetki ustawowe. I jeszcze jedno: kaucja nie może zostać „wykorzystana” jako ostatni czynsz miesięczny – to częsty powód sporów.

Realistyczne poziomy czynszów na Majorce (koniec 2025 / 2026)

Baleary to jeden z najdroższych regionów Hiszpanii, jeśli chodzi o czynsz. Według serwisu idealista średni czynsz na Balearach pod koniec 2025 roku wynosił około 19,1 €/m² miesięcznie — to druga najwyższa wartość spośród wszystkich regionów Hiszpanii, zaraz po Madrycie (20,8 €/m²). Inne portale (np. fotocasa) podają nieco inne średnie wartości; liczby podane tutaj odnoszą się do indeksu idealista. W Palmie czynsz wynosił około 18,3 €/m², co sprawia, że stolica wyspy jest trzecią najdroższą stolicą prowincji w Hiszpanii (po Barcelonie i Madrycie).

Te dane to średnie rynkowe z raportów idealista i mogą się znacznie różnić w zależności od stanu, wyposażenia i lokalizacji. Nie zastępują one konkretnej wyceny nieruchomości. Aktualne trendy rynkowe znajdziesz w naszym raporcie rynkowym dotyczącym Majorki.

Umowa najmu: okres obowiązywania, wypowiedzenie, IPC a IRAV

Co musi znaleźć się w umowie (contrato de arrendamiento)

• Dane osobowe obu stron, w tym numer NIE/DNI
• Szczegółowy opis mieszkania (adres, numer katastralny)
• Cena wynajmu i sposób płatności
• Okres i wyraźne uznanie za mieszkanie stałe
• Wysokość kaucji i ewentualnych dodatkowych gwarancji
• Wskaźnik rocznej korekty czynszu

Korekta czynszu: IRAV zastępuje IPC

W tej kwestii ustawa nr 12/2023 wprowadziła zasadnicze zmiany. Wcześniej roczny czynsz był powiązany z IPC (wskaźnikiem cen konsumpcyjnych). Od stycznia 2025 r. dla wszystkich umów najmu mieszkań zawartych od 26 maja 2023 r. obowiązuje nowy, niższy wskaźnik: IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda), który co miesiąc publikuje urząd statystyczny INE.

Wskaźnik IRAV jest celowo niższy od IPC: definiuje się go jako minimum z IPC, inflacji bazowej i wygładzonej średniej, a jego zadaniem jest łagodzenie gwałtownych wzrostów czynszu. Konkretnie: Przy czynszu w wysokości 1 200 € i wskaźniku IRAV wynoszącym 2,4% wynajmujący może podnieść czynsz maksymalnie o 28,80 € do 1 228,80 € — raz w roku, w rocznicę podpisania umowy. Podwyżka w trakcie roku lub bez pisemnego zawiadomienia jest niedozwolona.

Ważne — sprawdź aktualny wskaźnik: IRAV zmienia się co miesiąc. Podana tu wartość około 2,47% to stan z marca 2026 r. (opublikowana przez INE w kwietniu 2026 r.); w kwietniu 2026 r. wynosiła już 2,40%. W przypadku twojej konkretnej podwyżki zawsze obowiązuje wartość z miesięcznego zestawienia danych INE aktualna w momencie dostosowania. Uwaga dotycząca sytuacji prawnej: W 2026 r. przez pewien czas obowiązywał nadzwyczajny limit w wysokości 2% (RDL 8/2026), który jednak nie został zatwierdzony przez Kongres i pod koniec kwietnia 2026 r. został zniesiony (derogowany). Od tego czasu znów obowiązuje standardowy wskaźnik IRAV.

Wcześniejsze wypowiedzenie z twojej strony (desistimiento)

Nie jesteś „uwięziony” na pięć lat. Zgodnie z art. 11 umowy LAU możesz wypowiedzieć umowę w dowolnym momencie po upływie co najmniej sześciu miesięcy, z 30-dniowym okresem wypowiedzenia — to właśnie ten termin obowiązuje w przypadku przedterminowego wypowiedzenia umowy najmu w trakcie jej trwania (a nie dwumiesięczny termin z art. 10, który dotyczy tylko przedłużenia umowy po jej wygaśnięciu). Odszkodowanie musisz zapłacić tylko wtedy, gdy umowa to wyraźnie przewiduje — a wtedy maksymalnie w wysokości jednego miesięcznego czynszu za każdy pozostały rok umowy (proporcjonalnie w przypadku lat niepełnych). Jeśli w umowie nie ma o tym mowy, po upływie tych 6 miesięcy jesteś wolny. Zawsze wypowiadaj umowę na piśmie i w sposób dający się udokumentować — najbezpieczniej za pomocą burofaxu.

Czym Majorka się wyróżnia?

Prawo jest takie samo w całej Hiszpanii, ale rynek na Majorce ma swoje specyficzne pułapki.

1. Ogromny niedobór mieszkań. Baleary to wyspy z ograniczoną powierzchnią mieszkalną i dużym popytem. W 2026 roku tylko na Balearach wygaśnie około 24 000 umów najmu (dokładnie 24 456 według danych Ministerio de Consumo, o czym pisał m.in. EL PAÍS w grudniu 2025 roku) — konkurencja o każdą ofertę jest więc naprawdę ostra. Dobre mieszkania na dłuższy okres często znikają w ciągu kilku godzin.

2. Kolizja sezonowa latem. Wielu właścicieli woli bardziej dochodowy wynajem wakacyjny w sezonie letnim. Dlatego czasem trafisz na oferty „długoterminowe”, które w rzeczywistości obowiązują „tylko do maja” — czyli ukryte umowy sezonowe. Przeczytaj dokładnie rodzaj umowy.

3. Oszustwa związane z przedpłatą. Na Idealista, Fotocasa i w grupach na Facebooku krążą fałszywe ogłoszenia. Schemat jest taki: idealne zdjęcia, podejrzanie niska cena, „właściciel” rzekomo przebywa za granicą („jestem lekarzem/architektem i dużo podróżuję”), a obejrzenie mieszkania jest możliwe dopiero po wpłaceniu „zaliczki rezerwacyjnej”. Nigdy nie przelewaj pieniędzy, zanim nie obejrzysz mieszkania i nie zweryfikujesz właściciela. Hiszpańska policja (Policía Nacional) oraz krajowy instytut ds. cyberbezpieczeństwa INCIBE wyraźnie ostrzegają przed wynajmującymi, którzy nie mogą pokazać nieruchomości, oraz przed każdą płatnością przed weryfikacją.

4. umowa sezonowa a umowa na pobyt stały. Jak już wspomniałem – to najczęstsza pułapka prawna. Jeśli mieszkasz tu na stałe, powinieneś podpisać umowę na pobyt stały.

Gdzie szukać?

Najszerszy zakres tych źródeł zapewnia mallorski rynek długoterminowy — obiektywnie, bez programów partnerskich:

Jeśli myślisz o segmencie premium albo o kupnie mieszkania, a nie tylko o wynajmie, w poradniku „Nieruchomości” znajdziesz podstawowe informacje o dodatkowych kosztach związanych z zakupem, podatkach i całym procesie.

Najczęstsze błędy

• Jeśli podpiszesz umowę sezonową, mimo że mieszkasz tu na stałe — stracisz 5-letnią ochronę i limit IRAV.
• Płać prowizję pośrednikowi — w przypadku mieszkania głównego od 2023 roku pokrywa ją wynajmujący. Nie daj się w to wciągnąć.
• Jeśli zgodzisz się na kaucję wyższą niż 3-miesięczny czynsz — wszystko, co dotyczy fianza (1) + dodatkowej gwarancji (2), jest nieważne.
• Przelew pieniędzy przed oględzinami — klasyczne oszustwo na Majorce.
• Obietnice ustne — bez pisemnej umowy nie ma dowodu. Przed podpisaniem sprawdź treść słowo po słowie, najlepiej z pomocą gestorii lub prawnika.
• NIE składaj wniosku za późno — bez tego nie dostaniesz kredytu, nie będziesz mógł korzystać z usług dostawców mediów, a szanse na wynajem mieszkania będą mniejsze.
• „Wykorzystanie” kaucji jako ostatniego czynszu — zabronione; prowadzi do kłótni i windykacji.
• Zastosuj właściwy termin wypowiedzenia — jeśli chcesz wypowiedzieć umowę po upływie minimalnego okresu obowiązywania, jako najemca musisz to zrobić co najmniej 2 miesiące wcześniej; jeśli chcesz wypowiedzieć umowę przed terminem, obowiązuje 30-dniowy termin wypowiedzenia (po 6 miesiącach).

Lista kontrolna: 30, 7 i 1 dzień przed wprowadzeniem się

30 dni wcześniej

• NIE złożono wniosku / już jest
• Otworzyłem konto bankowe w Hiszpanii
• Kompletna cyfrowa teczka z dokumentami (paszport, numer NIE, odcinki wypłat, wyciągi z konta)
• Obliczony budżet: pierwszy czynsz + maks. 3 miesiące kaucji + opłaty za media
• Wyjaśniono rodzaj umowy: vivienda habitual, a nie temporada

7 dni wcześniej

• Właściciel / pośrednik zweryfikowany (dowód własności, bez przedpłaty)
• Przeczytałem umowę w całości, sprawdziłem indeks IRAV i okres obowiązywania
• Wysokość kaucji = dokładnie 1 miesięczny czynsz – potwierdzone
• Przygotowano protokół stanu (inventario / acta de estado) ze zdjęciami
• Zainicjowano zmianę danych u dostawców (prąd, woda, internet)

1 dzień / w dniu wprowadzenia się

• Zrobiono zdjęcia stanów liczników (prądu, wody)
• Przekazanie kluczy zostało odnotowane
• Umowa i dowody płatności są bezpieczne
• Umówiłem się na empadronamiento (padrón) w urzędzie miasta

Podsumowanie

Powinieneś zabrać ze sobą trzy rzeczy:

1. Wszystko zależy od rodzaju umowy. Tylko „contrato de vivienda habitual” daje ci 5 lat (osoba prywatna) lub 7 lat (firma) pewności mieszkaniowej, ograniczenie IRAV i pełną ochronę LAU. Nie zgadzaj się na umowy sezonowe, jeśli zamierzasz zostać na stałe.
2. Płacisz mniej, niż wielu sądzi. Od czasu wejścia w życie ustawy nr 12/2023 prowizję dla pośrednika pokrywa wynajmujący, kaucja jest ograniczona do wysokości jednego miesięcznego czynszu, a łączna liczba zabezpieczeń wynosi trzy (RDL 7/2019). Nie daj się zmusić do niczego niezgodnego z prawem.
3. Majorka to rynek sprzyjający sprzedającym, na którym istnieje ryzyko oszustwa. Kompletna dokumentacja, wczesne uzyskanie numeru NIE i brak zaliczki to twoje najlepsze atuty — żadna „zona tensionada” nie obniża tu wysokości początkowego czynszu.

Oficjalne źródła

• BOE — Ustawa nr 29/1994 (LAU), wersja skonsolidowana — minimalny okres obowiązywania (art. 9–10), odstąpienie od umowy (art. 11), kaucja (art. 36).
• BOE — Ustawa nr 12/2023 z dnia 24 maja o prawie do mieszkania — prowizja pośrednika (art. 20.1), Zonas tensionadas, IRAV.
• Ministerstwo Mieszkalnictwa i Polityki Miejskiej — Nowości na rynku najmu — Właściciel ponosi koszty administracyjne.
• Ministerstwo Mieszkalnictwa — Konsultacje w sprawie Zonas tensionadas — oficjalna lista obszarów o podwyższonym zapotrzebowaniu.
• Ministerstwo Spraw Konsumenckich — Komunikat prasowy w sprawie prowizji pośrednika (luty 2024) — Pobieranie prowizji od najemcy jest niezgodne z prawem.
• INCIBE — Oszustwa związane z wynajmem — Uwaga na przedpłaty i wynajmujących z zagranicy.
• idealista — Indeks referencyjny korekty czynszu (IRAV) — miesięczne wartości IRAV.

Stan na czerwiec 2026 r. Ten przewodnik ma charakter ogólny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Prawo najmu i wskaźniki ulegają ciągłym zmianom – IRAV jest publikowany co miesiąc, a sytuacja prawna w zakresie najmu w 2026 r. ulegała zmianom (na przykład nadzwyczajny limit 2% wprowadzony przez RDL 8/2026 został zniesiony pod koniec kwietnia 2026 r.; planowany Real Decreto-Ley dotyczący nadużyć w umowach sezonowych nie został jeszcze zatwierdzony w BOE w połowie 2026 r.). Poszczególne umowy mogą zawierać specjalne klauzule, a status „zona tensionada” na Balearach może ulec zmianie w każdej chwili. W razie wątpliwości skonsultuj swoją sprawę z gestorią lub prawnikiem specjalizującym się w umowach najmu (Arrendamientos).