Rentowność wynajmu wakacyjnego

Jaką rentowność daje apartament wakacyjny na Majorce?

Nie ma na to odpowiedzi, która pasowałaby do wszystkich — a każda liczba, którą ktoś poda ci bez znajomości twojej nieruchomości, jest zgadywaniem. Rentowność zależy od czterech wielkości, które w każdym przypadku znacznie się różnią: od ceny zakupu, od cen za nocleg, które wynikają z twojej lokalizacji i standardu wyposażenia, od obłożenia przez cały rok — a nie tylko w ciągu dwóch letnich miesięcy szczytu sezonu — oraz od twojej rezydencji podatkowej. Dlatego powyżej znajduje się kalkulator, a nie przedział liczbowy.

To, co można powiedzieć ogólnie, to kierunek: wynajem wakacyjny generuje wyższe przychody brutto niż długoterminowy najem tego samego mieszkania, ale zużywa z nich znacznie więcej i od czasu Decreto 4/2025 niesie ze sobą ryzyko regulacyjne, którego najem długoterminowy nie zna. Po uwzględnieniu kosztów i podatków różnica między oboma modelami jest zazwyczaj mniejsza, niż się początkowo wydaje.

Dwóch rzeczy kalkulator za ciebie nie zrobi. Nie mówi, czy twoja nieruchomość w ogóle może być wynajmowana gościom wakacyjnym — o tym decyduje licencja ETV, najostrzejszy filtr na całej Majorce. I nie zastępuje doradztwa podatkowego: liczy standardowy przypadek wynajmu przez osobę prywatną, a nie strukturę poprzez spółkę.

Tak liczymy: od ceny za nocleg do rentowności netto

Sposób obliczeń jest w pełni jawny, bo inaczej nie mógłbyś sprawdzić, czy wynik pasuje do twojej nieruchomości. Składa się z sześciu kroków.

Krok 1: Taryfa sezonowa staje się liczbą wynajętych nocy

Cena roczna byłaby fikcją — to samo mieszkanie w sierpniu kosztuje wielokrotność tego, co w lutym, a w lutym zwykle stoi puste. Dlatego kalkulator dzieli rok na trzy sezony i dla każdego pyta o dwie wartości: cenę za noc za całe mieszkanie oraz obłożenie. Długość sezonów nie wynika z wprowadzonych danych, lecz z kalendarza wybranego roku podatkowego; razem obejmują one cały rok.

Ta różnica jest istotniejsza, niż się wydaje: sezon niski to dokładnie ten okres, dla którego balearskie prawo obniża podatek turystyczny. Tam, gdzie rozdziela się wysoki i pośredni sezon, mamy natomiast czystą kwestię prezentacji — jeśli twoja nieruchomość osiąga ceny wysokiego sezonu już w czerwcu, odzwierciedlasz to w cenie sezonu pośredniego, a nie przez przesunięcie granicy.

Z dostępnych dni i obłożenia wynikają zajęte noce w każdym sezonie, zaokrąglone w dół do pełnych nocy, a z nich przychód brutto. Suma z wszystkich trzech sezonów to przychód z najmu brutto — górny wiersz zestawienia.

Krok 2: Podatek turystyczny biegnie obok, nie w środku

Ecotasa — oficjalnie Impuesto sobre estancias turísticas, czyli podatek od pobytów turystycznych — to pozycja, przy której większość obliczeń rentowności skręca w złą stronę. Prawnie jest to podatek gościa: zgodnie z art. 6 Ley 2/2016 to gość jest contribuyente, ty jesteś jedynie sustituto — czyli pobierasz go i odprowadzasz. Dopóki naliczasz go dodatkowo do ceny noclegu, dla twojej rentowności jest to pozycja przechodnia.

Jeśli natomiast twoja cena wykazuje go jako wliczony, ponosisz go ekonomicznie sam. Istnieje na to przełącznik, który działa jednocześnie w dwóch miejscach: na twoim cashflow i na podstawie opodatkowania hiszpańskiego podatku.

Kwota wynika z art. 13 Ley 2/2016. Dla apartamentów wakacyjnych stawka wynosi 2 € za dzień i osobę. Od tego odejmowane są dwie ulgi:

• W sezonie niskim podatek jest obniżony o 75% (art. 13.2.a).
• Jeśli ten sam pobyt trwa dłużej niż 8 dni, każdy kolejny dzień jest obniżony o 50% (art. 13.2.b). Oba działają po kolei: w sezonie niskim już obniżona kwota zostaje jeszcze raz zmniejszona o połowę.

Dlatego kalkulator pyta o twoją średnią długość pobytu — to ona decyduje, ile nocy przypada na przedział objęty obniżką. I dlatego pyta nie o „osoby", lecz o gości od 16 roku życia: pobyty młodszych gości są zwolnione na mocy art. 5.1.a). Pole, które liczy dzieci, zawyża ecotasa przy każdej rodzinie.

Krok 3: Koszty zarządzania, podzielone według ich przyczyny

Wynajem wakacyjny ma strukturę kosztów nieznaną najmowi długoterminowemu: znaczna część kosztów powstaje nie rocznie, lecz na rezerwację. Dlatego kalkulator rozróżnia cztery rodzaje:

• Koszty na obłożoną noc — sprzątanie, pranie, zużycie mediów. Skalują się z obłożeniem; dodatkowa rezerwacja przynosi więc mniej, niż sugerowałaby jej cena.
• Prowizja — udział platformy lub agencji w przychodzie z najmu.
• Roczne koszty wynajmu — zarządzanie, ogłoszenia, zdjęcia: wszystko, co utrzymuje mieszkanie zdolne do wynajmu, niezależnie od liczby rezerwacji.
• Bieżące koszty nieruchomości i utrzymanie — podatek gruntowy IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), ubezpieczenie budynku, opłatę wspólnotową comunidad de propietarios, czyli wspólnoty właścicieli, a do tego naprawy i konserwację. Te koszty powstają nawet wtedy, gdy nie przyjeżdża żaden gość.

Jakie koszty bieżące faktycznie się sumują przy nieruchomości wakacyjnej, możesz sprawdzić pozycja po pozycji w kalkulatorze kosztów bieżących nieruchomości wakacyjnej, zanim wpiszesz je tutaj.

Krok 4: Podatek pochodzi z kalkulatora podatkowego, nie z reguły kciuka

Wiersz podatkowy nie jest liczony przez ten kalkulator samodzielnie. Przekazuje on przychód z najmu, obłożone noce, koszty, wartości katastralne i twoją rezydencję do kalkulatora podatku od wynajmu wakacyjnego i przejmuje jego wynik bez zmian. Dwa kalkulatory, które ten sam podatek wyliczają na dwa sposoby, prędzej czy później dają dwie różne liczby. Trzy punkty z tego wynikające silnie wpływają na rentowność:

Twoja rezydencja podatkowa decyduje o odliczeniu kosztów. Jeśli mieszkasz podatkowo w UE lub EOG, odliczasz swoje koszty od przychodu z najmu i opodatkowujesz tylko nadwyżkę stawką 19% podatku dla nierezydentów IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Z państwa trzeciego cały przychód z najmu, bez żadnego odliczenia, jest opodatkowany stawką 24% — to największa pojedyncza dźwignia w całym rachunku.

Dni pustostanu nie są zwolnione z podatku. Hiszpania opodatkowuje nieruchomość, którą dysponujesz, także podczas pustostanu — ryczałtowo, na podstawie wartości katastralnej (valor catastral, wartości urzędowej z twojej decyzji IBI, nie ceny zakupu). Im słabsze obłożenie, tym większa część roku przypada na ten ryczałt.

Amortyzacja zmniejsza podatek, nie przepływ pieniężny. Amortyzowana jest rocznie część budynkowa w wysokości 3% — grunt nie. Dlatego kalkulator pyta osobno o wartość katastralną i o udział budynku; obie widnieją na twojej decyzji podatkowej dotyczącej podatku gruntowego.

Krok 5: Koszty zakupu trafiają do mianownika

Rentowność mierzy zysk w stosunku do zaangażowanego kapitału, a ten jest większy niż cena zakupu wpisana w akcie notarialnym. Kalkulator sam wylicza koszty dodatkowe: podatek według obowiązującej skali, do tego notariusz (notario), księgi wieczyste (Registro de la Propiedad), biuro administracyjne (gestoría — biuro, które załatwia za ciebie formalności urzędowe) oraz prawnik. To, jaki podatek obowiązuje, zależy od stanu nieruchomości: przy rynku wtórnym podatek od czynności cywilnoprawnych ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), przy nowym budownictwie podatek VAT IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) plus podatek od czynności notarialnych AJD (Actos Jurídicos Documentados). Jeśli masz konkretną ofertę, możesz zastąpić wyliczone koszty dodatkowe własną kwotą.

Krok 6: Dwie rentowności — i dlaczego odsetki zostają poza rachunkiem

Na końcu pojawiają się dwie liczby procentowe, różniące się zarówno licznikiem, jak i mianownikiem. Rentowność brutto odnosi dochód z najmu do ceny zakupu — to liczba znana z ogłoszenia. Rentowność netto odejmuje koszty zarządzania i hiszpański podatek, a liczy w stosunku do ceny zakupu wraz z kosztami dodatkowymi. Różnica między nimi jest więc większa, niż wynikałoby to z samego odjęcia kosztów; obie linie wyraźnie podają swój mianownik, aby to pozostało widoczne.

Punkt wymagający najwięcej wyjaśnień jest ostatni: koszty finansowania celowo nie wchodzą do rentowności. Rentowność mierzy to, co generuje nieruchomość, a nie sposób jej sfinansowania. Dwa identyczne mieszkania przy tej samej ulicy mają tę samą rentowność obiektu, nawet jeśli jedno zapłacono gotówką, a drugie w dużej mierze sfinansowano kredytem. Gdyby odsetki trafiały do licznika, mógłbyś rachunkowo pogorszyć swoją rentowność poprzez większy udział kapitału obcego, mimo że w samej nieruchomości nic się nie zmieniło.

Mimo to nie są pomijane: pojawiają się jako osobna linia pod wynikiem, abyś widział, co zostaje po obsłudze kapitału, a w rachunku podatkowym uwzględniane są bez zmian, ponieważ tam stanowią koszt podlegający odliczeniu. To nie jest podwójne liczenie, lecz podatkowy skutek tej samej płatności.

Przykłady obliczeń

Pod kalkulatorem znajdziesz kilka w pełni wyliczonych przypadków. Nie zostały one wpisane ręcznie, lecz wygenerowane przez ten sam mechanizm obliczeniowy, który przetwarza twoje dane — możesz wczytać każdy przykład do pól i zmienić cenę, obłożenie lub miejsce zamieszkania, aby zobaczyć, która wielkość naprawdę wpływa na twój wynik.

Przypadki szczególne, które zmieniają wynik obliczeń

Licencja ETV: bez niej liczysz model, a nie rzeczywistość

Zanim obliczenie rentowności ma w ogóle sens, trzeba wyjaśnić, czy daną nieruchomość w ogóle wolno wynajmować turystom. Zezwolenie to nazywa się ETV (Estancia Turística Vacacional, turystyczny najem wakacyjny) i od 2025 roku stanowi na Majorce kluczowe wąskie gardło.

Wraz z Decreto 4/2025 rząd Balearów faktycznie zamroził wydawanie nowych licencji ETV dla mieszkań w budynkach wielorodzinnych — tzw. pisos. Zmienia to rynek w sposób fundamentalny: mieszkanie z istniejącą, zbywalną licencją to inne dobro ekonomiczne niż identyczne mieszkanie w tym samym budynku bez licencji, a różnica cenowa między nimi to nie dopłata, lecz wartość prawa, którego nie da się już odtworzyć.

Kto wynajmuje bez ważnej licencji, ryzykuje dotkliwe kary finansowe; kontrole w ostatnich latach zostały wyraźnie zaostrzone. Sprawdź status licencji przed podpisaniem umowy u notariusza — jakie dokumenty są do tego potrzebne, opisuje poradnik jak zdobyć licencję na wynajem turystyczny na Majorce. Jeśli chcesz kupić konkretną nieruchomość z już istniejącą licencją i musisz wiedzieć, od jakiej nadwyżki ceny to się opłaca, pomoże kalkulator opłacalności licencji ETV.

Współwłasność: każdy sam oblicza i deklaruje swój udział

Jeśli nieruchomość należy do Ciebie wspólnie z partnerem, rodzeństwem lub wspólnotą spadkobierców, w Hiszpanii deklarację składa nie wspólnota, lecz każda osoba osobno, ze swoim udziałem. Gdy wpiszesz swój udział w kalkulatorze, podzieli on dochód, podatek i inwestycję w tej samej proporcji. Tu wiele obliczeń się wykrzywia: kto dzieli dochód przez pół, ale cenę zakupu pozostawia w pełnej wysokości w mianowniku, otrzyma połowę faktycznej rentowności.

Miejsce zamieszkania poza UE i EOG

Odliczenie kosztów jest uzależnione od miejsca zamieszkania w UE lub EOG. Mając rezydencję w państwie trzecim — od Brexitu dotyczy to również Wielkiej Brytanii — opodatkowujesz dochód z najmu brutto: bez sprzątania, bez prowizji, bez odsetek, bez amortyzacji. Przy wynajmie turystycznym z jego wysokim udziałem kosztów bywa to różnicą między rachunkiem, który się spina, a takim, który wychodzi na minus. Zmień w kalkulatorze miejsce zamieszkania i porównaj wynik.

Gdy podatek turystyczny jest wliczony w cenę

Przełącznik jest domyślnie ustawiony na „dodatkowo do ceny", ponieważ taka jest ustawowa forma podstawowa. Dwóch przypadków, w których podatek mimo to Cię dotyczy, kalkulator celowo nie uwzględnia, bo zależą one od Twojej umowy, a nie od przepisów prawa:

• Jeśli platforma nalicza swoją prowizję od kwoty całkowitej, łącznie z ecotasą, płacisz prowizję od pozycji przechodniej. Sprawdź, do czego odnosi się Twoja stawka prowizji.
• Jeśli nie pobierzesz podatku od gościa, i tak jesteś go winien. Prawo daje ci jedynie prawo, by go zażądać.

Pobyty wykraczające poza granicę sezonu i zapowiadana podwyżka

Kalkulator przypisuje każdą noc do jej sezonu i nie sumuje pobytu, który wykracza poza 30 kwietnia lub zmianę roku. Ulga za długie pobyty na tej granicy więc odpada — wynik jest w tym miejscu raczej ostrożny niż korzystny.

Warto też mieć na uwadze: rząd Balearów zapowiedział sezonową podwyżkę podatku turystycznego na miesiące letnie. Zapowiedziane nie znaczy obowiązujące. Kalkulator pracuje na stawce z obowiązującego tekstu ustawy; jeśli prawo się zmieni, nowa wartość zostanie dopisana jako kolejna wersja tego samego wpisu w rejestrze i nie zmieni już przeliczonej przeszłości.

Rynek, na którym kupujesz

Sytuacja wyjściowa jest ambiwalentna: ceny rosną, podaż pozostaje skąpa, a jednocześnie śruba regulacyjna jest dokręcana coraz mocniej. Niezależne badanie rynku CRES 2026 (Center for Real Estate Studies przy Steinbeis-Transfer-Institut, we współpracy z Porta Mallorquina) wskazuje dla 2026 roku ogólnowyspową średnią cenę metra kwadratowego na poziomie 7370 euro — wzrost o 9,8 procent w stosunku do roku poprzedniego; od 2015 roku ceny wzrosły więc rachunkowo niemal dwukrotnie. Jednocześnie transakcje na rynku nieruchomości mieszkaniowych na Balearach spadły według hiszpańskiego notariatu w listopadzie 2025 roku o 13,9 procent w porównaniu z analogicznym miesiącem roku poprzedniego — wysoki poziom cen i presja regulacyjna hamują więc transakcje, nie obniżając przy tym cen.

Dla twojego rachunku rentowności wynika z tego przede wszystkim jedno: mianownik jest wysoki i dalej rośnie, podczas gdy osiągalny dochód z najmu nie rośnie w tym samym tempie. Mieszkanie, które dziesięć lat temu przynosiło solidną bieżącą rentowność, przy dzisiejszej cenie wejścia nie zrobi tego automatycznie ponownie. Jak ceny kształtowały się w podziale na lokalizacje, możesz sprawdzić w przeglądzie cen nieruchomości na Majorce.

Koszty transakcyjne zakupu: kapitał, który nie zarabia na czynszu

Oprócz ceny zakupu przy nabyciu pojawia się odczuwalny blok kosztów dodatkowych: ITP przy rynku wtórnym, względnie IVA i AJD przy nowym budownictwie, do tego notariusz, księga wieczysta, gestoría i prawnik. Ten kapitał nie generuje czynszu — siedzi w mianowniku twojej rentowności netto i obniża ją co roku, a przy odsprzedaży nie da się go odzyskać.

Kalkulator powyżej ustala ten blok samodzielnie i wykazuje go jako osobną pozycję. Dla twojej konkretnej nieruchomości kalkulator kosztów transakcyjnych zakupu na Majorce rozbija go pozycja po pozycji; jak balearski podatek od czynności cywilnoprawnych jest stopniowany w zależności od ceny zakupu, opisano w poradniku o tym, jak oblicza się podatek od czynności cywilnoprawnych na Balearach.

Alternatywa: najem długoterminowy

Najem długoterminowy (arrendamiento de vivienda) podlega krajowej ustawie o najmie LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos). Najemcy korzystają tam z wieloletniej ochrony trwałości stosunku najmu — u prywatnych wynajmujących zazwyczaj pięć lat, u osób prawnych dłużej. Dla ciebie oznacza to: przewidywalne wpływy, brak sezonowości, niewielki nakład operacyjny, ale niemal żadnej elastyczności i brak możliwości użytkowania własnego. Popyt jest wysoki, ponieważ presja turystyczna, wzrost liczby ludności i wolniejsza nowa zabudowa napięły rynek mieszkaniowy szczególnie w Palmie i okolicach.

Podatkowo obowiązują te same podstawowe zasady co przy najmie wakacyjnym: odliczenie kosztów przy miejscu zamieszkania w UE lub EOG, brak odliczenia z kraju trzeciego, amortyzacja od części budynkowej. Różnią się rodzaje kosztów — brak sprzątania przy każdej rezerwacji, brak prowizji platformy, niemal brak pustostanów, za to ryzyko wynikające z prawa najmu zamiast sezonowego. Szczegóły znajdziesz w poradniku o tym, jak kalkuluje się najem długoterminowy na Majorce.

Najem wakacyjny czy długoterminowy: porównanie

Oba modele różnią się niemal pod każdym względem. Zestawienie celowo nie podaje przedziałów rentowności — te obliczysz powyżej dla swojej nieruchomości.

W skrócie: wyższe przychody brutto z wynajmu wakacyjnego, po odjęciu kosztów, podatków i realistycznego obłożenia, spadają do poziomu, który często jest bliższy najmowi długoterminowemu, niż sugerowałyby liczby brutto — przy wyraźnie większym nakładzie pracy i ryzyku. Kto i tak chce korzystać z nieruchomości osobiście, mimo to często decyduje się na wynajem wakacyjny, bo to jedyna forma, która pozwala łączyć oba te cele.

Użytkowanie własne: każdy tydzień spędzony samemu kosztuje dochód

Kalkulator powyżej zakłada, że nie korzystasz z nieruchomości osobiście — to czysta podstawa do oceny rentowności, ale rzadko odpowiada rzeczywistości. Każdy tydzień, który spędzasz tam sam, to tydzień bez dochodu z najmu, i niemal zawsze przypada on na okres, w którym mieszkanie przyniosłoby najwięcej. Jego cena to więc nie średnia cena, lecz cena sezonu wysokiego pomniejszona o zaoszczędzone koszty sprzątania i zużycia.

Ile tygodni własnego użytkowania wytrzyma twój rachunek, zanim się załamie, pokazuje poniższy kalkulator.

Pod względem podatkowym dochodzi drugi efekt: dni użytkowania własnego nie tylko zmniejszają dochód, ale też przesuwają możliwość odliczenia kosztów. Hiszpania dopuszcza odliczanie kosztów tylko proporcjonalnie do dni wynajmowanych — kto połowę roku korzysta z nieruchomości sam, może rozliczyć tylko połowę rocznych kosztów.

Które lokalizacje oferują lepszy stosunek ceny do dochodu

Cena zakupu i osiągalny dochód z najmu nie wszędzie są tak samo dobrze wyważone. Południowy zachód osiąga najwyższe czynsze wakacyjne na wyspie — ale też najwyższe ceny wejścia, a licencjonowanych obiektów jest tam niewiele. Palma ma najsilniejszy popyt na najem długoterminowy; dla wynajmu wakacyjnego miasto jest w dużej mierze zamknięte z powodu wstrzymania wydawania licencji.

Zgodnie z badaniem rynku, oferta rośnie najsilniej na północnym wschodzie i południowym wschodzie — dla kupujących oznacza to większy wybór i lepszą pozycję negocjacyjną. Przy wynajmie wakacyjnym liczy się tam dodatkowo czynnik, którego nie pokaże żadna tabela cen: długość sezonu. Lokalizacja, która wciąż przynosi dochód w maju i październiku, daje w rocznym rozliczeniu więcej niż taka, która działa tylko w sierpniu — sprawdź to powyżej, zmieniając obłożenie w sezonie pośrednim zamiast ceny szczytu sezonu.

Wzrost wartości: premia, nie założenie bazowe

Bieżąca rentowność najmu to tylko część obrazu; historycznie większym składnikiem zysku z nieruchomości na Majorce był wzrost wartości. Mimo to na przyszłość obowiązuje zasada: wcześniejszy wzrost wartości nie jest gwarancją. CRES przewiduje na 2026 rok dalszy, lecz bardziej umiarkowany wzrost. Kto opiera decyzję zakupową głównie na oczekiwanych zyskach kapitałowych, ponosi ryzyko rynkowe niezwiązane z wynajmem — na rynku o wysokich kosztach transakcyjnych, gdzie wyjście z inwestycji może trwać miesiącami.

Dlatego kalkulator nie zawiera żadnego założenia dotyczącego wzrostu wartości. Odpowiada na pytanie „Co ta nieruchomość przynosi na bieżąco?”, a nie na pytanie „Ile będzie warta za dziesięć lat?”. Inwestycja, która opłaca się tylko dzięki zyskowi kapitałowemu, bez niego się nie opłaca.

Finansowanie i rentowność kapitału własnego

Kapitałem obcym można dźwignąć rentowność kapitału własnego — ale tylko wtedy, gdy oprocentowanie jest niższe niż rentowność samej nieruchomości. Właśnie dlatego warto poznać czystą, niezależną od finansowania rentowność nieruchomości, zanim zaczniesz myśleć o finansowaniu: to ona jest progiem decydującym, czy dźwignia zadziała w dobrym kierunku.

Kupujący niebędący rezydentami Hiszpanii zwykle otrzymują od hiszpańskich banków niższy wskaźnik LTV niż rezydenci, a koszty dodatkowe zakupu praktycznie nigdy nie są współfinansowane. Zapotrzebowanie na kapitał własny jest więc wyższe, niż sugerowałby sam wskaźnik LTV. To, czego hiszpańskie banki wymagają od zagranicznych kupujących, znajdziesz w poradniku o tym, jak sfinansować zakup nieruchomości na Majorce.

Najczęstsze błędy w obliczaniu rentowności

Większość błędnych kalkulacji nie bierze się z pomyłek rachunkowych, lecz z zapomnianych pozycji:

1. Mylenie brutto z netto. Ekspozycje podają rentowność brutto. Po odjęciu zarządzania, sprzątania, prowizji, konserwacji, pustostanów, IBI, czynszu wspólnotowego i podatku zostaje wyraźnie mniejsza część.
2. Wyjaśnianie statusu licencji dopiero po zakupie. Od Decreto 4/2025 to najdroższy z możliwych błędów: mieszkania bez licencji ETV nie da się później zamienić w kwaterę wakacyjną.
3. Pomijanie kosztów zakupu w mianowniku. Są one zaangażowanym kapitałem, tak samo jak cena zakupu, tylko bez zwrotu.
4. Ekstrapolowanie obłożenia z wysokiego sezonu. Letnie tygodnie to łatwa część; o rocznej rentowności decydują kwiecień, maj, październik i listopad.
5. Myślenie tylko o podatku dochodowym. Oprócz podatku od przychodów z najmu i pustostanów, nierezydentów powyżej kwot wolnych dotyczy coroczny podatek majątkowy od hiszpańskiego majątku. Zależy on od wartości nieruchomości, nie od dochodu — dlatego naliczany jest również w słabym roku.
6. Ignorowanie ryzyka pustych miesięcy. Nieruchomość wakacyjna poza sezonem stoi tygodniami bez nadzoru. Jak zabezpieczyć się przed nieuprawnionym zajęciem, to element kalkulacji tak samo jak ubezpieczenie.
7. Przeoczenie opodatkowania pustostanów. Kto uwzględnia w planie tylko podatek od przychodów z najmu, liczy zbyt optymistycznie — tym bardziej, im słabsze obłożenie.
8. Ignorowanie kosztów remontów. Wynajem wakacyjny zużywa mieszkanie szybciej niż stałe użytkowanie. Przegląd procedur i pozwoleń znajdziesz w dziale Budowa i remonty na Majorce.
9. Niesprawdzanie księgi wieczystej. Obciążenia, długi czy niejasny stan własności stają się twoim problemem po zakupie — jak czytać wypis, opisuje poradnik jak sprawdzić hiszpańską księgę wieczystą.
10. Zbyt późne przemyślenie struktury zakupu. Czy kupować prywatnie, czy przez spółkę, można zmienić później tylko przy znacznym nakładzie; rozważania na ten temat znajdziesz w poradniku kiedy opłaca się zakup przez hiszpańską SL.

Co czeka po zakupie

• Wybór zarządzania. Profesjonalne zarządzanie domem wakacyjnym kosztuje znaczną część przychodów z najmu, ale obniża pustostany i nakład pracy. Przelicz obie warianty powyżej.
• Zdobycie certyfikatu energetycznego. Przy wynajmie obowiązkowy — jak go zdobyć, opisuje poradnik o certyfikacie energetycznym w Hiszpanii.
• Planowanie konserwacji. Klimatyzacja, basen i ogród przy wynajmie wakacyjnym nie są opcją, lecz częścią oferty.
• Pomyśl o wyjściu z inwestycji. Jakie podatki obowiązują przy odsprzedaży, opisano w poradniku o podatkach przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii.
• Uregulować kwestie spadkowe. Zasady dotyczące tego opisano w poradniku o spadkach i darowiznach na Balearach.

Lista kontrolna przed decyzją o zakupie

• Zamówiony wyciąg z księgi wieczystej (nota simple) i sprawdzone obciążenia, długi oraz służebności
• Wyjaśniony status licencji ETV: istnieje, jest zbywalna lub niemożliwa do uzyskania — pisemnie, nie ustnie
• Obliczone, nie oszacowane, koszty dodatkowe zakupu dla konkretnej nieruchomości
• Sporządzona kalkulacja rentowności netto, uwzględniająca podatek, zarządzanie, utrzymanie i pustostany
• Obłożenie oszacowane osobno dla wszystkich trzech sezonów, a nie wyprowadzone z pełni lata
• Sprawdzona rezydencja podatkowa i jej wpływ na odliczenie kosztów
• W przypadku współwłasności: wyjaśnione udziały i obowiązek osobnego rozliczenia podatkowego
• Ustalona struktura finansowania oraz rzeczywiste zapotrzebowanie na kapitał własny, łącznie z kosztami dodatkowymi
• Omówiona struktura zakupu — jako osoba prywatna czy spółka — z asesor fiscal, czyli hiszpańskim doradcą podatkowym
• Wgląd w świadectwo energetyczne
• Oszacowana potrzeba remontu i uwzględniona w cenie zakupu lub w rezerwie finansowej
• Zapytano o czynsz wspólnoty (comunidad de propietarios) oraz podatek IBI z ostatnich lat
• Zebrano oferty zarządzania domem wakacyjnym i sprawdzono ich podstawę prowizyjną
• Zatrudniono niezależnego prawnika (abogado) — nie tego reprezentującego sprzedającego

Terminy i formularze

Kto wynajmuje gościom wakacyjnym, ma dwa odrębne, powtarzające się obowiązki sprawozdawcze, które trzeba załatwiać osobno.

Podatek turystyczny zgłaszasz sam — jako sustituto gościa, w odrębnej samodzielnej deklaracji składanej do balearskiej administracji podatkowej ATIB. Nie podlega on rytmowi opodatkowania dochodów, lecz ma własne terminy; w przypadku zakwaterowania wakacyjnego deklaracja jest powiązana z końcem sezonu. Prowadź na bieżąco ewidencję gości, noclegów i wieku — stanowi ona podstawę deklaracji i trudno ją później odtworzyć.

Opodatkowanie dochodów z najmu dla nierezydentów odbywa się poprzez Modelo 210, formularz deklaracyjny hiszpańskiej administracji podatkowej AEAT dla podatku od nierezydentów IRNR. Nie ma jednej deklaracji rocznie, lecz kilka: jedną na dochody z najmu i jedną na zryczałtowane opodatkowanie dni, w których nieruchomość pozostawała do twojej dyspozycji. Jakie terminy obowiązują i jak dzieli się to przy współwłasności, opisuje kalkulator podatku od wynajmu wakacyjnego.

Jeśli nie chcesz zajmować się tym samodzielnie, w Hiszpanii przejmuje to zwykle gestoría. Jej honorarium wchodzi wówczas do kosztów wynajmu w danym roku, a nie do samej pozycji podatkowej.

Podstawa prawna i stan aktualny

Podatek turystyczny opiera się na Ley 2/2016 de 30 de marzo, del impuesto sobre estancias turísticas en las Illes Balears. Kluczowe są art. 13.1 dotyczący stawki dla zakwaterowania wakacyjnego, art. 13.2.a) dotyczący ulgi w sezonie niskim, art. 13.2.b) dotyczący ulgi za długie pobyty oraz art. 13.3 definiujący sezon niski; zwolnienie młodszych gości znajduje się w art. 5.1.a), a podział ról między gościem a wynajmującym w art. 6 i art. 10. Obowiązująca wersja przepisów taryfowych pochodzi z Ley 13/2017 i obowiązuje od 1 stycznia 2018 roku.

Opodatkowanie dochodów z najmu podlega ustawie IRNR dla nierezydentów albo IRPF dla osób mających miejsce zamieszkania w Hiszpanii; obowiązek posiadania licencji oraz wstrzymanie przyznawania nowych licencji wynikają z balearskiego prawa turystycznego w brzmieniu Decreto 4/2025.

Kalkulator podaje pod wynikiem stan każdej użytej wartości wraz ze źródłem. Wyraźnie wskazane są dwa ograniczenia: możesz wybrać wcześniejszy rok podatkowy, podczas gdy wiersz dotyczący stanu prawnego podaje stan aktualny na dziś — a balearska ustawa pojawia się najpierw w oficjalnym dzienniku urzędowym Balearów, zanim trafi do wersji skonsolidowanych. Przy decyzji dotyczącej kwoty sześciocyfrowej warto sprawdzić bieżący stan u asesor fiscal.

Źródła oficjalne

• Ley 2/2016 (podatek turystyczny Balearów), wersja skonsolidowana: boe.es
• ATIB — Agència Tributària de les Illes Balears (podatek turystyczny, ITP): atib.es
• AEAT — Agencia Estatal de Administración Tributaria (IRNR, IRPF, Modelo 210): agenciatributaria.es
• Consell de Mallorca — turystyka i licencje ETV: conselldemallorca.net
• Govern de les Illes Balears — Dekret 4/2025 oraz oficjalny dziennik urzędowy BOIB: caib.es
• CRES — Center for Real Estate Studies, Steinbeis-Transfer-Institut: Studium rynku Majorka 2026 we współpracy z Porta Mallorquina — porta-mallorquina.de
• Consejo General del Notariado — statystyki transakcji na Balearach: notariado.org

Podsumowanie

Wynajem wakacyjny na Majorce to nie pasywna inwestycja, lecz mała działalność gospodarcza, w której nieruchomość stanowi majątek trwały. Przychód brutto jest wyższy niż przy każdej innej formie użytkowania, ale obciążają go koszty powracające przy każdej rezerwacji oraz licencja, której dla mieszkań nie wydaje się już od nowa.

To, co mimo wszystko odróżnia wyspę od czysto dochodowych rynków, to połączenie użytku własnego, jakości życia, międzynarodowego popytu i strukturalnie ograniczonej podaży. Kto kupuje nieruchomość z zabezpieczoną licencją w lokalizacji o długim sezonie, finansuje ją rozsądnie i podchodzi do niej profesjonalnie, może osiągnąć opłacalną rentowność nawet przy wysokiej cenie wejścia. Najlepsza decyzja zaczyna się od pełnego rachunku — i od szczerej odpowiedzi na pytanie, którego żaden kalkulator nie zada: czy chętnie kupisz tę nieruchomość również wtedy, gdy przez rok wynajem nie będzie działał? Szerszy przegląd znajdziesz w naszym artykule o tym, na co zwrócić uwagę przy wynajmie nieruchomości na Majorce.

Najczęstsze pytania o rentowność wynajmu wakacyjnego

Powiązane kalkulatory

• Oblicz podatek od wynajmu wakacyjnego — ten sam rachunek podatkowy, który wchodzi w powyższą rentowność, ale w szczegółach: odliczenie kosztów, amortyzacja, opodatkowanie pustostanu, obowiązki deklaracyjne.
• Porównaj użytek własny i wynajem — ile kosztuje w przychodzie każdy tydzień spędzony osobiście i od kiedy rachunek się nie opłaca.
• Ustal bieżące koszty nieruchomości wakacyjnej — pozycje, które wpisujesz powyżej jako bieżące koszty obiektu, rozpisane pojedynczo.
• Oblicz koszty dodatkowe zakupu na Majorce — blok, który znajduje się w mianowniku Twojej rentowności netto, dla Twojej konkretnej nieruchomości.