Mallorca.com
fastigheter

IEE/ITE Mallorca – obligatoriskt: Vad köpare och ägare måste veta

Den som köper eller redan äger en äldre fastighet på Mallorca kan inte undvika det obligatoriska ämnet IEE/ITE Mallorca. Informe de Evaluación de Edificios (IEE) är den direkta efterföljaren till den tidigare Inspección Técnica de Edificios (ITE) och är obligatorisk på hela ön sedan den baleariska stadsplaneringslagen (LUIB, Ley 12/2017) trädde i kraft. Till skillnad från sin föregångare begränsar sig IEE inte till statik och byggnadens skick, utan omfattar även tillgänglighet och energieffektivitet. I den här guiden får du reda på vilka byggnader som måste inspekteras och när, vilka fyra delar rapporten från besiktningsmannen består av, vad som händer vid brister, vad det hela kostar – och varför IEE är en avgörande del av due diligence-processen, särskilt vid köp av en äldre finca, lägenhet eller stadsvilla.

IEE/ITE Mallorca: Obligatorisk besiktning av äldre byggnader

Är du på väg att köpa en fastighet som är äldre än 30 år – och vet du inte om det finns ett giltigt IEE?

ITE och IEE: Vad döljer sig bakom förkortningarna?

Begreppet ITE är fortfarande mycket vanligt både i Tyskland och på Mallorca – i annonser, i samtal med fastighetsägare och i äldre köpeavtal. Rättsligt sett gäller det dock inte längre på Balearerna. Inspección Técnica de Edificios har ersatt den nuvarande lagstiftningen med det mer omfattande Informe de Evaluación de Edificios (IEE).

Den väsentliga skillnaden: Den gamla ITE-besiktningen granskade uteslutande byggnadens skick – bärande konstruktion, fasader, tak och ledningar. IEE-utredningen har ett bredare omfång. Den granskar samma byggnadsmässiga skick, men kompletterar den med ett utlåtande om tillgänglighet och inkluderar det energicertifikat som ändå är obligatoriskt vid köp och uthyrning.

Obs! När du pratar med spanska fastighetsägare och mäklare kommer du att stöta på båda begreppen. Fråga alltid efter IEE – endast detta dokument uppfyller de gällande lagkraven enligt artikel 125 i LUIB.

Begrepp Betydelse Status
ITE Teknisk byggnadsinspektion Upphävd, rättsligt föråldrad
IEE Utvärderingsrapport för byggnader Gäller för närvarande (LUIB 2017)
LUIB Lag 12/2017 om stadsplanering på Balearerna Rättslig grund på Mallorca
ITV Teknisk fordonsbesiktning TÜV-besiktning av fordon — inget samband, men ofta förväxlat

Rättslig grund: Artikel 125 i LUIB

Kravet på IEE fastställs i artikel 125 i lag 12/2017 (Ley de Urbanismo de las Islas Baleares, LUIB). Denna regionala lag på Balearerna gäller i alla kommuner på Mallorca utan undantag. Dessutom kan enskilda kommuner anta egna förordningar (ordenanzas municipales) som fastställer ytterligare krav eller avvikande inlämningsrutiner – därför lönar det sig alltid att höra sig för hos respektive ayuntamiento.

På nationell nivå har lag 8/2013 (Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas) infört IEE som ett verktyg; LUIB har konkretiserat och gjort det bindande för Balearerna.

Vem berörs? En översikt över gränserna för skyldighet

Inspektionsskyldigheten beror på byggnadens ålder, inte på hur den används. Det innebär att enfamiljshus, flerfamiljshus, stadsvillor, fincas och lägenheter omfattas på samma sätt – förutsatt att de uppfyller ålderskraven.

Tabell: IEE-inspektionsskyldighet beroende på byggnadens ålder – från 30 år, från 50 år, vart tionde år
Byggnadens ålder Skyldighet Omfattning
Från 30 år Inledande tillståndsbedömning Bevarandestatus (del 1)
Från 50 år Fullständig IEE Alla fyra delarna i rapporten (tillstånd + tillgänglighet + energi + situationsplan)
Därefter Upprepas vart tionde år Fullständig IEE

Observera: Åldersgränsen avser byggnadens uppförandeår, inte eventuella senare renoveringar. En villa som uppfördes 1970 och som totalrenoverades 1995 betraktas ur byggnadsteknisk synvinkel fortfarande som en byggnad från 1970.

Utlåtandet måste upprättas av en registrerad teknisk arkitekt (arquitecto técnico eller aparejador) som är auktoriserad på Mallorca. En egenredogörelse från ägaren eller ett allmänt utlåtande från en byggentreprenör uppfyller inte kravet.

IEE:s fyra rapportdelar i detalj

Det fullständiga IEE-dokumentet består av fyra delar med tydligt avgränsade innehåll. Dokumentet anses vara färdigställt och klart för inlämning först när alla fyra delarna finns tillgängliga.

Del 1 — Byggnadens skick (den avgörande delen)

Detta avsnitt är det viktigaste ur praktisk synvinkel. Bedömaren utvärderar:

  • Grunder och bärande konstruktion
  • Ytterväggar och avgränsningsväggar
  • Alla övriga byggnadselement som kan utgöra en säkerhetsrisk för personer
  • Gemensamma installationer: vattenförsörjning, avlopp, el

Om brister konstateras här medför detta en omedelbar skyldighet att vidta åtgärder (se avsnittet ”Brister och tidsfrister”).

Del 2 — Tillgänglighet

Besiktningsmannen fastställer objektivt om och i vilken utsträckning byggnaden är tillgänglig för personer med nedsatt rörlighet. Denna bedömning beskriver det faktiska tillståndet – enligt nuvarande läge medför den ingen omedelbar skyldighet för ägaren att genomföra renovering, så länge det inte föreligger några konkreta brister i byggnadsdelen.

Del 3 — Energicertifikat

Den tredje delen integrerar det Certificado de Eficiencia Energética som ändå är lagstadgat vid försäljning och uthyrning. Det bedömer byggnadens energieffektivitet på en skala från A (mycket effektiv) till G (mycket ineffektiv) – utan att detta inom ramen för IEE medför någon direkt skyldighet att genomföra renovering. Certifikatet måste utfärdas separat av en certifierad tekniker och registreras hos det behöriga energiregistret på Balearerna.

Du kan läsa mer om detta i vår guide om energicertifikat i Spanien.

Del 4 — Planskiss och fotodokumentation

Den fjärde delen innehåller en situationsplan i skala 1:1 000 i formatet DIN A4, där tomtgränserna och de kontrollerade byggnaderna är inritade. Dessutom ingår färgfotografier av byggnaden. Om brister har konstaterats måste även dessa dokumenteras fotografiskt.

Rapportdelen Innehåll Återställningsskyldighet?
1 — Byggnadens skick Bärande konstruktion, fasader, ledningar Ja, vid konstaterade brister (6 månaders tidsfrist)
2 — Tillgänglighet Tillgänglighet för personer med nedsatt rörlighet I regel nej (tillståndsbedömning)
3 — Energicertifikat Energieffektivitetsklass A–G Nej (obligatoriskt dokument, ingen renoveringsskyldighet)
4 — Översiktskarta och foton Kartplan i skala 1:1 000, fotodokumentation Nej

Brister och tidsfrister: Vad händer vid ett negativt utlåtande?

Om besiktningsmannen i den första delen av rapporten konstaterar brister – oavsett om det gäller statik, fasad eller ledningar – gäller tydliga tidsfrister för åtgärder:

  1. Inom 6 månader efter konstaterandet måste bristerna åtgärdas och, i förekommande fall, bygglov ansökas om.
  2. När arbetet är avslutat måste besiktningsmannen lämna in en slutrapport (informe final) där han uttryckligen bekräftar att byggnaden nu uppfyller de lagstadgade kraven.
  3. Utan denna slutrapport anses IEE-förfarandet inte vara avslutat — vilket kan få konsekvenser för försäljning, bygglov och försäkringar.

Observera: Tidsfristen på sex månader för att åtgärda bristerna börjar löpa från dagen för utlåtandet, inte från dagen för myndighetens meddelande. Den som köper en fastighet med negativt IEE-betyg övertar denna löpande tidsfrist.

IEE vid fastighetsköp: Vad köparen konkret måste kontrollera

IEE är inte bara en bra sak att ha när man köper en fastighet på Mallorca – det är en del av due diligence-processen. Den som köper en fastighet som är äldre än 30 år och inte ser till att det finns ett giltigt IEE-intyg riskerar att:

  • Övertagande av pågående saneringsåtaganden med ett snävt tidsfönster
  • Okända brister i bärande konstruktioner eller ledningar
  • Problem vid ansökan om bygglov för ombyggnad eller renovering
  • Komplikationer vid senare återförsäljning

Checklista inför mötet hos notarien:

  • Kontrollera byggnadsåret (enligt fastighetsregistret eller fastighetskartan)
  • Begär IEE från säljaren — komplett med alla fyra delarna
  • Kontrollera datum och sakkunnig vid IEE (giltighetstid 10 år från utfärdandedatumet)
  • Del 1: Kontrollera anmärkningar om brister och bevis på att dessa har åtgärdats
  • Begära en slutrapport om brister har konstaterats
  • Kontrollera giltighetstiden för energicertifikatet (del 3) (vanligtvis 10 år)
  • Om IEE saknas: Inhämta den innan avtalet ingås eller förhandla om ett avdrag på köpeskillingen

Obs! Fastighetsregistret ger dig information om registrerade belastningar, men inte om byggnadens skick. Ta reda på mer i förväg genom att kontrollera det spanska fastighetsregistret och låt någon utföra en fastighetsbesiktning och värdering.

IEE i bostadsrättsföreningen

I flerbostadshus är det ägarföreningen (Comunidad de propietarios) som har skyldigheten att beställa och finansiera IEE, inte den enskilde ägaren. Det innebär att:

  • Gemenskapen beslutar att anlita en auktoriserad besiktningsman vid ägarmötet
  • Kostnaderna fördelas enligt delägarandelarna (cuotas de participación)
  • Om brister konstateras och renoveringsarbeten blir nödvändiga, står bostadsrättsföreningen gemensamt för kostnaderna
  • Enskilda ägare kan inte ensidigt vägra att fullgöra denna skyldighet

Mer information om strukturen och rättigheterna för en bostadsrättsförening i Spanien hittar du i vår guide om bostadsrättsföreningar i Spanien.

Hur mycket kostar en IEE på Mallorca?

Kostnaderna för en IEE är inte enhetligt fastställda av myndigheterna. Utifrån erfarenheten kan man säga att kostnaderna beror på byggnadens storlek, byggår, komplexitet och vilket konsultföretag som anlitas. I regel är det billigare att låta utvärdera enskilda byggnader och mindre flerbostadshus än stora bostadsanläggningar. Se alltid till att få en skriftlig offert innan du anlitar någon, där alla fyra delarna av rapporten uttryckligen ingår – inklusive energicertifikatet.

Obs! Vissa leverantörer debiterar energicertifikatet (del 3) separat. Se till att du får ett komplett paket för att undvika dubbla kostnader för besiktningsmannen.

Vid ett negativt utlåtande tillkommer kostnaderna för att åtgärda bristerna – dessa kan variera avsevärt beroende på skadans omfattning (sprickor i fasaden, problem med ledningar, statiska brister). Dessa kostnader utgör ett legitimt argument vid köp- och prisförhandlingar.

IEE och bygglov: Sambandet

Om du planerar en ombyggnad, en påbyggnad eller en omfattande renovering efter köpet blir IEE-intyget relevant: kommuner kan ställa som villkor för beviljande av bygglov att ett giltigt och felfritt IEE-intyg föreligger. Den som köper utan ett giltigt IEE och vill renovera direkt riskerar därför förseningar i bygglovsprocessen.

Mer information om ämnet hittar du i våra guider om bygglov på Mallorca samt om att legalisera olagliga byggnader och identifiera olagliga tillbyggnader.

De vanligaste felen vid IEE

1. Acceptera föråldrad IEE IEE-certifikatet är giltigt i 10 år. En rapport från 2013 har löpt ut vid köp 2025 – även om den formellt uppvisas. Kontrollera alltid datumet.

Vid köp av en fastighet på Mallorca som är över 30 år gammal är IEE en obligatorisk due diligence-åtgärd: begär in alla fyra delarna av rapporten, kontrollera utfärdandedatumet (giltig endast i 10 år) och granska del 1 (byggnadens skick). Om brister konstateras där löper en 6-månadersfrist från utlåtandets datum – vilken köparen står för.

2. Beställ endast del 1 Vissa besiktningsmän lämnar på begäran (eller av kostnadsskäl) inledningsvis endast tillståndsrapporten. Den fullständiga IEE-rapporten måste innehålla alla fyra delarna.

3. Bevis på fel saknas En IEE där brister har konstaterats, men där slutrapporten inte har lämnats in i efterhand, är juridiskt sett ofullständig. Köparen åtar sig då en outförd skyldighet.

4. Ingen åtskillnad mellan ITE och IEE Säljare lägger ibland fram gamla ITE-rapporter. Dessa uppfyller inte de gällande lagkraven.

5. För lägenheter: fråga endast om gemensamma utgifter Även om bostadsrättsföreningen beställer en IEE för hela byggnaden måste du som köpare aktivt fråga om den finns tillgänglig och ta del av den.

6. Felaktig bedömning av tillverkningsår Senare tillbyggnader eller renoveringar påverkar inte huvudbyggnadens relevanta byggår. Kontrollera alltid det ursprungliga byggåret enligt Catastro.

Vad händer sedan?

Om IEE-rapporten finns tillgänglig och är felfri – eller om det kan bevisas att eventuella brister har åtgärdats – har du som ägare skyldighet att hålla byggnaden i detta skick och låta genomföra en ny besiktning vart tionde år. Nästa IEE-besiktning kan därmed planeras redan vid köpet utifrån kalendern.

Rekommenderade nästa steg efter en lyckad IEE:

Checklista IEE/ITE Mallorca

# Uppgift Vem När
1 Hämta tillverkningsår från fastighetsregistret (Catastro) Köpare / Ägare Före köpeavtalet
2 Begär ett giltigt IEE (alla 4 delarna) från säljaren Köpare Inför notariemötet
3 Kontrollera datumet för IEE (högst 10 år gammalt) Köpare Inför notariemötet
4 Kontrollera del 1 med avseende på anmärkningar om brister Köpare / Advokat Inför notariemötet
5 Begära slutrapport när bristerna har åtgärdats Köpare Inför notariemötet
6 Om IEE saknas: Anlita en besiktningsman eller justera köpeskillingen Köpare Inför notariemötet
7 I bostadsrättsföreningen: Besluta om IEE vid stämman Gemenskap Vid förfallodagen
8 Notera nästa IEE-förfallodag i kalendern Ägare Efter köpet
9 Säkerställa att bristerna åtgärdas inom 6 månader Ägare Vid negativt resultat
10 Lämna in slutrapporten efter renoveringen Ägare Efter att bristerna har åtgärdats

Sammanfattning

IEE är inte någon byråkratisk sidokwestion på Mallorca – det är ett centralt dokument vid köp av äldre fastigheter och en återkommande skyldighet för ägaren. De fyra delarna i rapporten ger dig som köpare en strukturerad bild av fastighetens skick: bärande konstruktion och ledningar, tillgänglighet, energieffektivitet och lägesplan. Del 1 är avgörande: Om brister konstateras där gäller en tidsfrist på 6 månader – och den övertar du som köpare om du inte är uppmärksam. Tumreglerna är enkla: Att inte ta del av ett giltigt IEE före notariemötet innebär en beräknbar, men undvikbar risk. Låt en advokat eller en erfaren rådgivare granska dokumentet – innan du skriver under.

Officiella källor

Vad är skillnaden mellan ITE och IEE på Mallorca?
ITE (*Inspección Técnica de Edificios*) är den föråldrade benämningen för den periodiska byggnadskontrollen. På Mallorca gäller sedan den baleariska stadsplaneringslagen (LUIB, Ley 12/2017, art. 125) uteslutande IEE (*Informe de Evaluación de Edificios*), som dessutom omfattar tillgänglighet och energieffektivitet.
Från och med när är en IEE obligatorisk på Mallorca?
När en byggnad har fyllt 30 år ska en första tillståndsbedömning genomföras. Den fullständiga IEE-undersökningen med alla fyra delarna är obligatorisk från och med 50 år. Därefter ska undersökningen upprepas vart tionde år.
Vem får utfärda IEE-intyget?
IEE måste upprättas av en teknisk arkitekt (*arquitecto técnico* eller *aparejador*) som är registrerad på Mallorca. Vanliga byggentreprenörer eller utlåtanden från hantverkare uppfyller inte de lagstadgade kraven.
Vad händer om brister konstateras i IEE?
Vid brister i byggnadens skick (del 1) gäller en tidsfrist på 6 månader för att åtgärda dessa. Därefter måste sakkunnigutredaren lämna in en slutrapport som bekräftar att bristerna har åtgärdats. Utan denna rapport anses förfarandet vara pågående.
Måste varje fastighetsägare beställa en egen IEE?
I flerbostadshus är ägarföreningen (*Comunidad de propietarios*) ansvarig som helhet. Kostnaderna fördelas efter delägandandelar. Enskilda ägare kan inte undandra sig denna skyldighet.
Hur länge är ett IEE giltigt?
IEE-certifikatet är giltigt i 10 år från utfärdandedatumet. När giltighetstiden har löpt ut måste en ny fullständig bedömning beställas.
Måste IEE-intyget uppvisas vid köp av fastighet?
Det finns ingen lagstadgad skyldighet att uppvisa IEE vid notarmötet i egenskap av ett köpvillkor, men som köpare bör du alltid kräva att det visas upp innan avtalet undertecknas. Ett saknat eller negativt IEE är ett viktigt förhandlingsargument och kan innebära löpande renoveringsskyldigheter.
Gäller IEE även för enfamiljshus och fincas?
Ja. Kravet gäller oavsett byggnadstyp eller användningsområde. Även enfamiljshus, fincas och fritidsbostäder omfattas av IEE-kravet så snart de uppnår åldersgränserna på 30 respektive 50 år.