Kontrollera fastighetsregistret i Spanien: Due diligence inför ett fastighetsköp på Mallorca

Den som vill köpa en fastighet på Mallorca behöver mer än bara entusiasm för havsutsikten. Enligt spansk lag finns det endast begränsade möjligheter till återgång, prisavdrag eller skadestånd efter att köpet har fullbordats – därför är det absolut nödvändigt att genomföra en due diligence, framför allt en granskning av det spanska fastighetsregistret, innan ett options- eller arrasavtal undertecknas. I den här guiden får du veta vilka register du behöver, vad en ”Nota simple” innehåller, hur fastighetsregistret och katastern hänger ihop, vilka belastningar och bebyggelsefrågor som är särskilt kritiska, och hur du steg för steg organiserar hela granskningsprocessen – med konkreta myndigheter, dokument och tidsfrister som gäller 2026.

Vill du veta om en viss fastighet på Mallorca verkligen är i gott skick?

• 📩 Skicka en personlig förfrågan — Vi kopplar ihop dig med en advokat som är auktoriserad på Mallorca för en due diligence-granskning
• Översikt över hela köpprocessen

Varför due diligence är oumbärligt på Mallorca

På Mallorca och de övriga Balearerna uppfyller inte alla fastigheter samtliga byggnadsrättsliga bestämmelser. Beslut om återuppbyggnad och rivningsbeslut har tidigare utfärdats av myndigheterna och även verkställts i praktiken. Den som förvärvar en fastighet utan att först noggrant ha granskat den rättsliga situationen riskerar att köpa just en sådan fastighet.

Den spanska civilrätten – som i grunden regleras i artiklarna 1445 ff. i Código Civil – ger köparen endast begränsade rättsmedel efter det att äganderätten har övergått hos notarien. Till skillnad från i Tyskland finns det ingen omfattande lagstadgad rätt att häva avtalet enbart på grund av bedrägligt förfarande eller dolda fel; bevisbördan ligger på köparen. Due diligence är därför ingen lyx för stora investerare, utan ett måste vid varje fastighetsköp på ön – oavsett om det gäller en semesterlägenhet, ett stadshus eller en finca.

Observera: Även ett redan undertecknat preliminärt avtal om handpenning är juridiskt bindande. Due diligence-granskningen måste vara avslutad innan detta steg vidtas, eller åtminstone ha avtalats som ett upphävande villkor i avtalet.

Det spanska fastighetsregistret: Registro de la Propiedad

Det centrala organet för den rättsliga prövningen är Registro de la Propiedad – det spanska fastighetsregistret. Det är organiserat enligt offentlig rätt och uppdelat regionalt i Spanien. För Mallorca finns det flera behöriga registros, beroende på fastighetens läge.

Vad som är registrerat i registret

Registret dokumenterar uteslutande rättsliga förhållanden avseende fastigheter. Det innehåller:

• Den nuvarande ägaren (registrerad ägare) samt typen av ägarskifte (köp, arv, gåva)
• Datum och dokumentnummer för den senaste ägaröverföringen
• Alla typer av belastningar: inteckningar (hipotecas), servitut (servidumbres), förköpsrätt, nyttjanderätt
• Beskrivning av fastigheten med uppgift om yta, läge och eventuella befintliga byggnader

Det är viktigt att förstå att Registro de la Propiedad och Catastro (fastighetsregistret) är två helt separata myndigheter med olika databaser. Avvikelser mellan dem är vanliga i praktiken och kan tyda på oklara bebyggelser, gränstvister eller föråldrade uppgifter om areal.

Nota simple: Begära ett utdrag ur fastighetsregistret

”Nota simple informativa” är ett enkelt, informellt utdrag ur fastighetsregistret. Det är det viktigaste dokumentet i inledningsfasen av due diligence-processen.

Vad en ”Nota simple” innehåller

Nota simple är en icke-bindande upplysning – den har ingen rättslig verkan. För bindande ändamål (t.ex. i domstol eller vid notariatsbevis) krävs Certificación registral, ett kvalificerat utdrag ur fastighetsregistret med officiell bestyrkning.

Så här ansöker du om en ”Nota simple”

1. Online via Colegio de Registradores portal: www.registradores.org – Ansökan via ”Nota simple Online”
2. Personligen hos den behöriga fastighetsregistret (Registro de la Propiedad) – du behöver antingen registreringsuppgifterna (registreringsnummer, folio, tomo) eller alternativt adress och/eller namn på den registrerade ägaren
3. Genom en advokat eller notarie – rekommenderas, eftersom ett advokatuppdrag betraktas som ett berättigat intresse och handläggningstiden ofta är kortare

Obs! Det enklaste sättet att identifiera fastigheten är med hjälp av registreringsuppgifterna. Om du bara har adressen kan sökningen bli mer omständlig. Säljarens fullständiga namn är också till stor hjälp.

Fastighetsregistret och fastighetskartan: En jämförelse mellan de två registren

Identifiera och klassificera avvikelser

I praktiken förekommer det ofta avvikelser mellan fastighetsregistret och kartläggningsregistret – när det gäller areal, bebyggelse eller gränsdragning. Möjliga orsaker:

• Tillbyggnader eller ombyggnader som aldrig har ansökts om eller registrerats formellt
• Gränsförskjutningar genom informella överenskommelser
• Föråldrade uppmätningar i fastighetsregistret, nyare fastighetskattdata eller tvärtom
• Uppdelningar och sammanslagningar som endast har genomförts i ett av de två registren

Sådana avvikelser är inte automatiskt ett uteslutningskriterium – men de måste klargöras innan köpet, eftersom de kan bli ett problem vid en senare bygglovsansökan, överlåtelse eller belåning.

Identifiera laster: Vad som står i Cargas-avsnittet

Den viktigaste delen av ”Nota simple” för köparen är översikten över belastningar. Följande typer av belastningar förekommer ofta på Mallorca:

Observera: En registrerad inteckning upphör inte automatiskt i och med försäljningen. Notarien måste se till att den antingen avregistreras före bekräftelsen eller att det utestående beloppet betalas direkt från köpeskillingen till den finansierande banken. Insistera på att få en skriftlig carta de pago (kvittens på avregistrering) från banken innan nycklarna överlämnas.

Granskning av bygglagstiftningen: bebyggelse, tillstånd och skyddsområden

Det räcker inte att endast granska registret. På Mallorca spelar den offentliga bygg- och planlagstiftningen en avgörande roll – särskilt när det gäller fincas, tomter och äldre byggnader.

Vilka handlingar du behöver

1. Bygglov (Licencia de obras) – ansök hos den behöriga kommunala byggnadsnämnden (Departamento de Urbanismo)
2. Intyg om beboelighet (Cédula de habitabilidad / Licencia de primera ocupación) – intygar att byggnaden är godkänd som bostad
3. Utdrag ur detaljplanen (Plan General de Ordenación Urbana, PGOU) – visar markanvändning (bostadsområde, näringsområde, skyddsområde) och bebyggbarhet
4. Certificado de fin de obra – Godkännande av arkitekten efter färdigställande
5. Fastighetsregistrering av byggnaden (Declaración de obra nueva) – Bevis på att den nya byggnaden är formellt registrerad

Särdrag på Mallorca

• Stora delar av ön ligger inom skyddsområden (suelo rústico protegido, ANEI, ARIP, APT). I dessa områden är nybyggnation och tillbyggnader starkt begränsade eller förbjudna.
• Byggnader på landsbygden (suelo rústico) omfattas av särskilt stränga användningsbestämmelser enligt den baleariska lagstiftningen om fysisk planering.
• Befintliga olagliga tillbyggnader kan i värsta fall leda till ett rivningsbeslut från myndigheterna – även efter köpet.

Observera: Vid köp av historiska byggnader (stadspalats, ”Possessions”) tillkommer ytterligare krav i samband med kulturminnesskyddet. Mer information finns i vår guide om historiska fastigheter på Mallorca.

Gemensam egendom: Granskning av bostäder och lägenhetskomplex

Vid köp av en lägenhet inom en Comunidad de propietarios (bostadsrättsförening) bör ytterligare handlingar granskas:

Observera: Uestående bostadsrättsavgifter kan i Spanien överföras till fastigheten som en saklig börda. Den nya ägaren är ansvarig för utestående avgifter för det innevarande och det föregående året.

Kontrollera gamla skatteskulder och löpande skatter

Förutom privaträttsliga belastningar kan även skatteskulder vara knutna till fastigheten.

IBI – Fastighetsskatt

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) tas ut årligen av kommunen. Hos notarien måste säljaren uppvisa det aktuella IBI-beslutet och styrka att det inte finns några utestående skulder. Obetald IBI kan registreras som en inteckning och övergå till köparen.

Plusvalía Municipal

Plusvalía (skatt på markens värdeökning) ska i princip betalas av säljaren. I köpeavtalet kan dock denna skyldighet överföras till köparen – kontrollera detta noggrant i avtalstexten.

Licens för semesteruthyrning (ETV)

Om ni planerar att hyra ut fastigheten som semesterbostad är frågan om Estancia Turística en Vivienda (ETV) avgörande. På Balearerna råder för närvarande ett utfärdandeförbud – nya ETV-licenser för lägenheter utfärdas inte längre. Kontrollera nödvändigtvis om det finns en befintlig licens och om den är överlåtbar innan du överväger att köpa fastigheten som ett avkastningsobjekt. Mer information om detta finns i guiden om att köpa semesterbostäder på Mallorca.

Steg för steg: En översikt över due diligence-processen

1. Ansöka om NIE-nummer – utan ett spanskt utlänningsidentifikationsnummer (Número de Identificación de Extranjero) kan du varken begära fastighetsregisterutdrag i ditt eget namn eller få ett köpeavtal attesterat
2. Begära en ”Nota simple” – online via registradores.org eller via en advokat; handläggningstiden är vanligtvis några dagar
3. Hämta ett utdrag ur Catastro – via sede.catastro.gob.es; jämföra fastighetsreferensen med uppgifterna i Catastro
4. Samla in byggnadsrelaterade handlingar – bygglov, Cédula de habitabilidad, begära detaljplan från kommunförvaltningen
5. Kartlägga belastningar – kontrollera inteckningar, servitut och beslag; vid inteckning ska man inhämta ett löft om radering från banken
6. Kontrollera skatter – IBI-kvitton, situationen gällande plusvalía, vid behov status för ETV-licensen
7. För bostadsrätter: Gemensamma handlingar – delningsförklaring, intyg om skuldfrihet, protokoll
8. Teknisk besiktning – oberoende arkitekt eller byggnadsingenjör för tillståndsbedömning
9. Sammanfattande bedömning av advokat – slutligt juridiskt yttrande inför undertecknandet av arréavtalet

De vanligaste felen vid granskning av fastighetsregistret i Spanien

Misstag 1: Att enbart lita på mäklarens uppgifter Mäklare företräder i regel säljarens intressen. En oberoende granskning av en egen advokat är oundgänglig.

Fel 2: Due diligence först efter handpenningavtalet Contrato de Arras (förhandsavtal med handpenning) är juridiskt bindande. Om det undertecknas utan förbehåll om due diligence och brister upptäcks i efterhand blir det dyrt att häva avtalet.

Fel 3: Att inte stämma av fastighetsregistret och kartverket Avvikelser mellan de båda registren förblir oupptäckta och kan senare leda till allvarliga problem i samband med bygglov eller bolån.

Fel 4: Att bortse från olagliga tillbyggnader En tillbyggnad utan tillstånd är ofta inte registrerad i fastighetsregistret. Utan att granska handlingarna på kommunförvaltningen förblir risken osynlig.

Fel 5: Att inte kontrollera gemensamma skulder Utestående fastighetsavgifter från innevarande år och föregående år övergår till den nya ägaren – det kan snabbt uppgå till tusentals euro.

Fel 6: Att förbise skattebelastningar Obetalda årliga IBI-avgifter eller ett felaktigt utformat Plusvalía-avtal kan leda till att de indirekta kostnaderna ökar avsevärt. En översikt över alla indirekta kostnader hittar du i guiden om indirekta kostnader vid köp på Mallorca.

Checklista: Dokument för due diligence på Mallorca

Vad händer sedan? Från fastighetsregistret till mötet hos notarien

När due diligence-processen är avslutad och alla frågor har klargjorts följer nästa steg i köpprocessen:

• Reservationsavtal eller handpenningavtal – vanligtvis med handpenning; konsekvenserna av att frånträda avtalet regleras i avtalet
• Förhandlingar om köpeskillingen utifrån besiktningsresultaten – konstaterade brister eller olösta frågor kan användas som argument för att sänka priset
• Notarbesök (Escritura pública) – offentlig bekräftelse av köpeavtalet; äganderätten övergår först från och med detta ögonblick
• Registrering i Registro de la Propiedad – det är först registreringen som säkerställer äganderätten gentemot tredje man; den utförs av notarien eller advokaten efter notariemötet
• Skattebetalning – för begagnade fastigheter tillkommer ITP, för nybyggda fastigheter från byggherren tillkommer IVA plus AJD

Du hittar en fullständig beskrivning av köpprocessen i guiden om fastighetsköp: Den rättsliga processen.

Sammanfattning

Att kontrollera fastighetsregistret i Spanien är det viktigaste enskilda steget i hela köpprocessen – och samtidigt det som oftast underskattas. Med hjälp av ”Nota simple” får du inom några dagar information om ägare och inteckningar. Fastighetsregistret tillhandahåller de skatterelevanta uppgifterna om yta och användningsändamål. Och först när båda registren jämförs med kommunens bygg- och tillståndshandlingar får man en fullständig bild.

Den som köper på Mallorca köper på en marknad med hög prisnivå – enligt Steinbeis Transfer Institut låg det genomsnittliga priset på ön 2026 på cirka 7 370 euro per kvadratmeter, och i sydväst närmar sig priserna 10 000-eurostrecket. Med tanke på dessa belopp är kostnaderna för en noggrann due diligence – några hundra till några tusen euro för advokat och sakkunniga – i alla fall väl motiverade. Alternativet är betydligt dyrare.

Officiella källor

• Colegio de Registradores de España (Nota simple Online): https://www.registradores.org
• Catastros webbplats: https://sede.catastro.gob.es
• Spanska civillagen, art. 1445 ff. (köpavtal): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763
• Hypotekslagen (LH), art. 221, 222 (insyn i fastighetsregistret): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1946-2453
• Agencia Tributaria Balear (ATIB) – ITP, IBI, Plusvalía: https://www.atib.es
• Consell de Mallorca, Departament de Territori – Bygglov, skyddsområden: https://www.conselldemallorca.cat
• Balearernas regering – fysisk planering, ETV-licenser: https://www.caib.es