Hur man köper en fastighet på Mallorca: steg för steg

Att köpa fastighet på Mallorca går i en annan takt än i Tyskland: Här granskar inte notarien affären åt dig, det preliminära avtalet (Contrato de Arras) binder dig ofta genom en handpenning på 10 procent, och utan NIE-nummer får du inte underteckna någonting alls. Den som känner till förfarandet kan köpa utan stress – den som underskattar det riskerar i värsta fall att förlora femställiga belopp. Denna guide leder dig steg för steg genom hela processen: från NIE-numret via reservation, arrasavtal, due diligence och notariemöte till registrering i fastighetsregistret och skyldigheterna efter köpet.

Planerar du att köpa en fastighet på Mallorca?

• 📩 Skicka en personlig förfrågan — vi hjälper dig från valet av fastighet till mötet hos notarien
• Alla fastighetsguider i översikt

Tidslinjen: 60 till 90 dagar i översikt

Mellan undertecknandet av Arras-avtalet och notariemötet går det vanligtvis 30 till 90 dagar – det är den tidsfrist du har för finansiering och due diligence. Innan dess sker sökandet och reserveringen. Följande översikt visar det typiska förloppet för ett köp utan komplikationer.

Viktigt: NIE-numret och – om köpet finansieras – bolånet är de vanligaste flaskhalsarna. Båda kräver förberedelser. Börja med detta så snart köpet blir aktuellt, inte först efter att arras-avtalet har undertecknats.

Steg 1: NIE-numret – utan det går det inte

NIE (Número de Identidad de Extranjero) är det spanska identifikationsnumret för utlänningar. Det är inte ett uppehållstillstånd, utan ett rent administrativt nummer – men utan det kan du varken underteckna ett notariellt köpeavtal, öppna ett bankkonto eller teckna avtal med el-, vatten- och gasleverantörer. Numret tilldelas en gång för livet.

För ansökan behöver du:

1. Det ifyllda formuläret EX-15 (på spanska).
2. Den betalda avgiften Tasa 790, Modelo 012 – myndighetsavgiften uppgår år 2026 till cirka 9,84 €.
3. Giltigt pass eller identitetskort samt kopior.
4. Ett skriftligt bevis på grunden för ansökan (t.ex. bokningsavtalet eller handpenningavtalet).

Det finns tre sätt: personligen på Mallorca hos utlänningsmyndigheten i Palma, via det spanska konsulatet i hemlandet eller genom en notariellt bestyrkt fullmakt utfärdad av en lokal advokat. Enligt uppgifter från flera advokatbyråer kan väntetiden för en tid i Palma för närvarande vara upp till tre månader – med fullmaktslösningen går det ofta på två till tre veckor. Planera därför in NIE-ansökan i god tid: Om du ansöker via ett konsulat bör du påbörja processen minst två månader före det planerade notariemötet.

Du hittar mer information i vår guide om NIE-numret på Mallorca.

Steg 2: Mäklare, sökning och förberedelser

Till skillnad från i Tyskland är det på Mallorca i regel säljaren som betalar mäklarprovisionen – vanligtvis 5 till 6 procent plus IVA av köpeskillingen. Provisionen är inte reglerad i lag och varierar i praktiken mellan cirka 3 och 7 procent; för mycket dyra objekt är den ofta lägre. För dig som köpare uppstår alltså normalt sett ingen direkt provision till mäklaren, såvida inte något annat uttryckligen har avtalats.

Innan du lämnar ett anbud är det värt att göra följande förberedelser:

• Räkna realistiskt med budgeten. Till köpeskillingen tillkommer 10 till 15 procent i tilläggskostnader samt avsättningar för renovering och inredning.
• Klargör finansieringen i god tid. Banker finansierar ofta endast 60–70 procent av värdet (LTV) för icke-bosatta och kräver en fullständig kreditprövning.
• Se till att anlita en egen advokat. Den spanska notarien granskar inte ärendet i ditt intresse på samma sätt som en tysk notarie. Det rekommenderas starkt att anlita oberoende juridisk rådgivning på Mallorca.

Du bör ha koll på den regionala marknadssituationen innan du inleder förhandlingarna. Vår marknadsrapport om Mallorca ger en översikt över priser och lägen.

Steg 3: Bokning och Contrato de Arras – här ligger risken med handpenningen

När du har bestämt dig för en fastighet följer oftast en tvåstegsprocess för att binda upp objektet: först en liten reservationsavgift (vanligtvis 3 000 till 10 000 euro), som tar objektet ur marknaden under några dagar, sedan Contrato de Arras – det spanska förhandsavtalet med en handpenning på vanligtvis 10 procent av köpeskillingen. Dessa 10 procent, den tvåstegsstrukturen och tidsfristen på 30 till 90 dagar är marknadsmässiga riktvärden, inte lagstadgade krav – belopp och tidsfrister är fritt förhandlingsbara.

Det avgörande är vilken typ av arrasavtal du undertecknar. Den spanska civilrätten känner till tre typer med mycket olika konsekvenser:

Den överlägset vanligaste typen av bostadsfastigheter på Mallorca är ”arras penitenciales”, som regleras i artikel 1454 i den spanska civillagen (Código Civil). Principen är att båda parter har rätt att dra sig ur affären – men till ett visst pris. Om du som köpare drar dig ur affären förlorar du hela din handpenning. Om säljaren drar sig ur affären måste han betala dig det dubbla beloppet.

Ett räkneexempel: Du kommer överens om att köpa en villa i Santa Ponsa för 1 200 000 € och undertecknar ett avtal om ”arras penitenciales” med en handpenning på 120 000 € (10 %). Om du drar dig ur affären förlorar du de 120 000 €. Om säljaren drar sig ur affären får du tillbaka 240 000 €. Dessa konsekvenser gäller för rena ”arras penitenciales” – såvida inte någon avvikande avtalsklausul begränsar straffavgiften.

Det är just här som risken ligger: Den som överför 10 procent utan att låta granska avtalet köper i blindo. Två skyddsklausuler är särskilt viktiga:

• Finansieringsförbehåll (condición suspensiva): Om banken avslår din bolåneansökan får du tillbaka handpenningen. Utan denna uttryckliga finansieringsklausul bär du finansieringsrisken, och om lånet inte beviljas kan det kosta dig de 10 procenten.
• Tydliga villkor gällande frihet från skulder och Cédula, så att ett avtalsbrott från säljarens sida tydligt kan bevisas.

Belopp, tidsfrister och konsekvenser vid uppsägning kan förhandlas fritt. Låt alltid din advokat granska avtalet innan du gör överföringen.

Steg 4: Due diligence – Nota simple, inteckningar och Cédula

Arras-fristen är din granskningsperiod. I Spanien gäller principen ”caveat emptor” – köparen bär ansvaret för granskningen. Tre dokument står i centrum.

Nota simple (utdrag ur fastighetsregistret)

Nota simple är ett utdrag ur den spanska fastighetsregistret (Registro de la Propiedad). Det kostar 9,02 € plus IVA hos den officiella leverantören (Colegio de Registradores) och finns oftast tillgängligt online inom två timmar. Du kan beställa den själv via registradores.org – eller så kan din advokat eller en Gestoría skaffa den åt dig.

Där står allt du behöver veta:

• Ägarförhållanden – vem är den rättsliga ägaren?
• Belastningar och förpliktelser — registrerade inteckningar, utmätningar (embargon), servitut, skatteskulder.
• Fastighetsbeskrivning med uppgifter om areal och fastighetsbeteckning.
• Uppgifter om en bostadsrättsförening och, i förekommande fall, en anmärkning om uthyrning till turister.

Var uppmärksam på varningssignaler: gällande försäljningsförbud, flera inteckningar, anteckningar om ”fuera de ordenación”, avvikelser i ägarens namn samt ytor som inte stämmer överens med vad du ser på plats. En registrering kan ändras ända fram till strax före notariemötet – därför kontrolleras Nota simple på nytt omedelbart före notariemötet.

Fastighetsregistret kontra fastighetsboken

Fastighetsregistret (Catastro, sedecatastro.gob.es) är ett eget system, skilt från fastighetsregistret: Det registrerar de fysiska egenskaperna för skatteändamål (Hacienda), medan fastighetsregistret (Justiz) för register över den rättsliga ägar- och belastningssituationen. När det gäller äldre fastigheter skiljer sig uppgifterna ofta åt – ett hus på 200 m² enligt Nota simple, som i fastighetsregistret är registrerat som 140 m², är ett typiskt exempel. Sådana avvikelser kan bland annat bero på odeklarerade tillbyggnader, men lika gärna på föråldrade eller felaktiga äldre mätningar, den flygfotobaserade registreringen i fastighetsregistret eller bristande samordning mellan de båda registren. I alla fall måste de klargöras.

Cédula de habitabilidad (bostadsintyg)

Cédula de habitabilidad intygar att fastigheten uppfyller minimikraven för bostäder. På Mallorca regleras detta i dekret 145/1997 och intyget utfärdas av Consell de Mallorca. Det är av avgörande betydelse vid köpet:

• Sedan den baleariska bostadslagen (Ley de Vivienda) trädde i kraft 2018 måste en giltig Cédula uppvisas vid köp och försäljning. Om den saknas kräver notarierna i praktiken regelbundet att den uppvisas – eller så måste köparen uttryckligen avstå från den.
• Utan dem tecknar försörjningsföretagen (vatten, el, gas, telefon) inga bindande avtal.
• Den är giltig i 10 år och måste därefter förnyas.
• Den är dessutom en förutsättning för att erhålla en turistuthyrningstillstånd (ETV).

Handläggningen av en ansökan tar ungefär en månad hos Consell de Mallorca, och enligt lag upp till två månader från ansökningsdagen. Om dokumentet saknas kan det utfärdas på nytt eller förnyas via Consell – en erfaren mäklare eller advokat kan hjälpa till med detta. Planera in denna tidsfrist tidigt i handpenningfasen och kontrollera alltid utfärdandedatumet så att du inte står där med en utgången cédula efter köpet. Begär dessutom det giltiga energicertifikatet (Certificado Energético).

Steg 5: Finansiering

Om du finansierar köpet via en spansk bank bör du ansöka om bolånet så tidigt som möjligt – handläggningen tar ofta fyra till åtta veckor och kan lätt krocka med tidsfristen för arras. För icke-bosatta gäller oftast strängare belåningsgrader (vanligtvis 60–70 procent LTV) och en fullständig kreditprövning med intäkts- och förmögenhetsbevis.

Det viktigaste skyddet i samband med steg 3: Se till att finansieringsförbehållet finns med i handpenningavtalet. Om bolånet avslås och denna klausul saknas riskerar du att förlora handpenningen på 10 procent. Räkna dessutom med att banken fastställer värdet utifrån en egen tasación – om det ligger under köpeskillingen finansierar banken endast upp till det lägre värdet.

Steg 6: Besöket hos notarien och Escritura (Escritura)

Den stora dagen: Hos notarien undertecknas det offentliga köpeavtalet – Escritura Pública de Compraventa. Köparen och säljaren (eller deras ombud) inställer sig personligen. Notarien läser upp avtalet, kontrollerar identiteterna och bekräftar att affären är laglig.

I Spanien finns det – till skillnad från i Tyskland – inget krav på att anlita en notarie. Ett privat köpeavtal är visserligen giltigt mellan parterna (art. 1450 i Código Civil), men möjliggör inte registrering i fastighetsregistret. Därför gäller följande: Genomför varje köp genom ett notarieavtal.

Vad som händer vid notariemötet:

1. Slutbetalning av köpeskillingen (oftast via bankbekräftad check eller banköverföring).
2. Vid försäljare som inte är bosatta i Spanien: Köparen ska göra ett innehåll på 3 procent av köpeskillingen (Retención, Modelo 211) som förskottsbetalning på säljarens IRNR; inbetalningen ska ske inom en månad från det att köpeavtalet har upprättats.
3. Nyckelöverlämning.
4. Notarien upprättar Escrituran och anmäler ägarbytet elektroniskt till fastighetsregistret.

För mötet behöver du följande handlingar:

Steg 7: Fastighetsregistret och skatter

Efter att köpet har bekräftats genom ett notariatsbevis beskattas det och registreras i fastighetsregistret. Fastighetsöverlåtelseskatten ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) är på Balearerna progressiv och indelad i nivåer (tramos): Varje prisintervall beskattas med sin egen skattesats – det handlar alltså inte om en schablonskattesats på det totala priset. Dessutom är beskattningsunderlaget viktigt: Det är det högre värdet av köpeskillingen och Valor de referencia (det officiella referensvärdet i fastighetsregistret) som beskattas.

Vid ett köpbelopp på t.ex. 700 000 € betalar du alltså inte 10 procent på hela beloppet, utan 8 procent på de första 400 000 €, 9 procent på de följande 200 000 € och 10 procent endast på de sista 100 000 €.

ITP tillkommer vid befintliga fastigheter. Vid nybyggnation (första överlämnandet) gäller istället 10 procent IVA (mervärdesskatt) plus AJD (stämpelskatt); den allmänna AJD-satsen ligger på 1,5 procent. För en huvudbostad med ett värde under 270 151,20 € gäller en reducerad AJD-sats på 1,2 procent, och från 1 miljon € gäller en höjd sats på 2,0 procent. Tidsfristen för betalning av ITP är i regel 30 arbetsdagar från och med att avtalet har upprättats.

Därtill kommer ytterligare kostnader. Notarie- och registreringsavgifterna följer en lagstadgad avgiftstabell (Real Decreto 1426/1989 respektive 1427/1989) och är degressiva – procentsatsen sjunker ju högre köpeskillingen är, varför den effektiva andelen för mycket prisvärda objekt kan överstiga de angivna intervallen:

Efter notariemötet sköter Gestoría skattebetalningarna och ser till att fastigheten registreras i fastighetsregistret. Den fullständiga registreringen i fastighetsregistret tar vanligtvis tre till sex veckor. Räkna med att tillkommande kostnader uppgår till totalt 10 till 15 procent av köpeskillingen – för vanliga begagnade fastigheter ligger de oftast på 9 till 10 procent, medan de i högpris- och lyxsegmentet, på grund av de högre ITP-tramos, ligger på 11 till 14 procent. En detaljerad uppdelning hittar du i vår guide om köpkostnader – och tänk på: Den kommunala värdeökningsskatten (plusvalía) betalas enligt lag av säljaren vid en försäljning.

Steg 8: Efter köpet – leverantörer och löpande skatter

När fastigheten har registrerats i fastighetsregistret är köpet slutfört – men som ägare har du löpande skyldigheter.

Flytta över abonnemang och anmäla till förvaltningen: Skriv över el, vatten och eventuellt gas till ditt namn, informera bostadsrättsföreningen (comunidad) och ta över den årliga fastighetsskatten IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). IBI uppgår ungefär till 0,4–0,8 procent av fastighetsvärdet och tas ut av kommunen.

Modelo 210 – skatt för icke-bosatta: Om du inte är skattemässigt bosatt i Spanien och antingen själv använder fastigheten eller låter den stå tom, måste du varje år betala skatt på en fiktiv inkomst (renta imputada). Beräkningen:

• 1,1 procent av fastighetsvärdet, om detta har uppdaterats under de senaste tio åren – i annat fall 2 procent.
• Skattesats: 19 procent för personer bosatta inom EU/EES (inkl. Island, Norge och Liechtenstein), 24 procent för tredjeländer (t.ex. Storbritannien efter brexit).
• Tidsfrist: senast den 31 december året därpå (för skatteåret 2025 gäller alltså senast den 31 december 2026).

Exempel från den officiella anvisningen för ifyllande: För en lägenhet i Calvià med ett uppdaterat fastighetsvärde på 75 500 € uppgår beskattningsunderlaget till 1,1 % = 830,50 €; på detta blir 19 % cirka 158 € i skatt per år.

Om du hyr ut fastigheten gäller andra tidsfrister och du redovisar de faktiska hyresintäkterna – oftast kvartalsvis eller i form av en årlig sammanställning. I vår guide om långtidsuthyrning på Mallorca förklarar vi hur det fungerar och vad du bör tänka på vid långtidsuthyrning.

De vanligaste misstagen vid köp av fastigheter på Mallorca

• Anlita inte en egen advokat. Den spanska notarien skyddar dig inte på samma sätt som i Tyskland. Utan en oberoende granskning köper du i blindo.
• Ansök inte om NIE för sent. Utan NIE går det inte att registrera fastigheten. I populära regioner kan det ta veckor eller månader att få en tid.
• Att underteckna Arras-avtalet utan att granska det. Det är inte alla avtal som innehåller en ångerrätt, och inte alla innehåller ett finansieringsförbehåll – det finns risk att man förlorar handpenningen på 10 procent.
• Kontrollera inte ”Nota simple” eller kontrollera den för tidigt. Belastningar kan ändras fram till notariemötet. Det är obligatoriskt att kontrollera den strax före mötet.
• Bortse från cédula och energicertifikat. Utan cédula går det inte att få anslutning till el, vatten och gas, och i praktiken kräver notarierna den regelbundet.
• Avvikelser i fastighetsregistret och fastighetskartan som förbises. De kan bero på odeklarerade tillbyggnader, men också på föråldrade mätningar – och kan senare bli kostsamma.
• Man underskattar ofta de extra kostnaderna. Det tillkommer ytterligare 10 till 15 procent. Den som räknar för snävt hamnar i svårigheter.
• Glöm inte Modelo 210. Den årliga deklarationen för icke-bosatta förbises mycket ofta – den är obligatorisk även om fastigheten enbart används för eget bruk.

Checklista: Din väg till eget boende

• NIE-nummer ansökt (med förberedelse)
• Budgeten är beräknad inklusive 10–15 % i tilläggskostnader
• Finansieringen är klarlagd i förväg (LTV, tasación)
• Anlitat egen advokat
• Objekt valt, pris förhandlat
• Arras-avtalet har granskats av en advokat (typ, finansieringsförbehåll)
• Nota simple har granskats (ägare, inteckningar, beslag)
• Fastighetsregistret har jämförts med fastighetsboken och den faktiska situationen
• Cédula de habitabilidad och energicertifikat finns
• Nota simple granskades på nytt strax före notariemötet
• Besök hos notarien: Undertecknande av escritura, slutbetalning, nycklar
• ITP/IVA och avgifter betalda via Gestoría
• Begärt fastighetsregistrering
• Försörjningsföretag, IBI och comunidad har omregistrerats
• Modelo 210 reserverad för det första året

Sammanfattning

Att köpa fastighet på Mallorca går att planera väl om du känner till ordningsföljden: först NIE-numret och finansieringen, sedan ett noggrant granskat arras-avtal, en grundlig due diligence av Nota simple och cédula, och slutligen notariatsbeviset samt en korrekt hantering av skatter och fastighetsregistret. De största riskerna ligger inte i köpeskillingen, utan i detaljerna – i en saknad finansieringsklausul, en förbisedd belastning eller en utgången Cédula. Med oberoende juridisk rådgivning och realistisk budgetplanering (10–15 procent i tillkommande kostnader) blir drömmen om en fastighet på Mallorca ett säkert köp.

Officiella källor

• Colegio de Registradores — Ansökan om ”Nota simple” och kostnader (officiell fastighetsregisterplattform, 9,02 € + IVA)
• Sede Electrónica del Catastro (fastighetsregistret, fastighetsvärde, valor de referencia)
• Consell de Mallorca — Cédula de habitabilidad (cédula de habitabilidad, dekret 145/1997)
• Agencia Tributaria — Modelo 210 (inkomstskatt för icke-bosatta)
• Kungligt dekret av den 24 juli 1889 – Civillagen, artikel 1454 (rättslig grund för ”arras penitenciales”)

Denna guide är avsedd som allmän information och ersätter inte individuell juridisk eller skatterådgivning. Lagar, skattesatser och tidsfrister kan ändras och beror på det enskilda fallet – särskilt vad gäller ITP-trappning, beräkning enligt Modelo 210 och krav på Cédula. För din specifika transaktion bör du rådfråga en advokat (abogado) som är specialiserad på spansk fastighetsrätt samt en skatterådgivare (asesor fiscal/gestor).