Att köpa ett hus med olaglig tillbyggnad på Mallorca: Åtgärda, begära prisavdrag eller acceptera?

Du har hittat den perfekta fincan mellan Llucmajor och Algaida – eller så har dina föräldrar lämnat efter sig stenhuset med den vinterträdgård som redan din farfar byggde till. Och sedan kommer besvikelsen: Tillbyggnaden finns inte med i kommunens byggnadsplan, och kommunen talar om att den är ”olaglig”. Det här är inget enstaka fall på Mallorca – enligt en studie från Col·legi Oficial d'Enginyers Tècnics en Topografia (CQNE) är ungefär en tredjedel av de lantliga byggnaderna på ön olagliga eller endast delvis legaliserade. Den här guiden visar dig när ett sådant hus kan legaliseras, hur stort prisavdrag som är realistiskt vid köpet, när du helt enkelt kan acceptera risken – och vad du måste göra om du ärver istället för att köpa ett hus med oklar byggnadsstatus.

Finns det planer på att bygga till din drömfastighet utan bygglov?

• 📩 Skicka en personlig förfrågan – vi går igenom fastighetsregistret, katastern och stadsplaneringsstatusen tillsammans med dig innan du skriver under
• Att upptäcka olagliga tillbyggnader vid köp av hus

Varför olagliga tillbyggnader är så vanliga på Mallorca

Orsaken ligger sällan i illvilja. Mellan 1990-talet och början av 2010-talet genomfördes ofta tillbyggnader på Mallorca ”i smyg”, utan att kommunerna systematiskt kontrollerade dem. Vinterträdgårdar, terrassöverbyggnader, garage eller ett skjul som byggts om till gästhus – allt detta förblev oftast utan konsekvenser ur byggnadsrättslig synvinkel. Det var först i och med inrättandet av Agència de Defensa del Territori (ADT), en myndighet underordnad Consell de Mallorca, som detta förändrades: I stället för varningar utfärdar ADT idag faktiska böter och rivningsbeslut.

Anmärkning: På Balearerna finns det uppskattningsvis cirka 30 000 byggnader på landsbygdsmark (suelo rústico) som inte har uppförts på ett helt lagligt sätt – i många av dessa fall kan myndigheterna inte längre vidta åtgärder mot de ursprungliga överträdelserna på grund av preskription, vilket dock inte automatiskt innebär att byggnaderna blir lagliga.

Att köpa eller ärva: En översikt över tre alternativ

Oavsett om du köper eller ärver – i slutändan har du i princip tre alternativ att välja mellan. Vilket som passar dig bäst beror på byggnadens ålder, dess läge (byggmark eller skyddsområde) och på om det överhuvudtaget fortfarande finns en möjlighet att legalisera byggnaden.

Väg 1 – Läka: Legaliseringsprocessen

Sedan lagdekretet av den 24 maj 2024 finns det för första gången på Balearerna ett strukturerat förfarande för att, under vissa förutsättningar, legalisera sådana förorenade områden inom en tidsperiod på tre år. Dekretet syftar till att skapa rättssäkerhet för fastighetsägare, ge kommunerna ytterligare intäkter och samtidigt förbättra miljö- och energistandarderna.

1. Kontrollera stadsplaneringsstatusen hos det behöriga kommunhuset (bygglov, eventuella AFO – ”Asimilado a Fuera de Ordenación”)
2. Kontrollera om fastigheten ligger i ett skyddat område (suelo rústico protegido) – där är legalisering oftast utesluten
3. Låta arkitekter/byggnadsingenjörer utarbeta ett tekniskt projekt
4. Lämna in ansökan om legalisering tillsammans med betalning av böter
5. Efter godkännande: Registrering av ändringen i fastighetsregistret och fastighetskartan

Observera: Inte alla olagliga byggnader kan legaliseras. Om tillbyggnaden ligger i ett skyddsområde som Tramuntana eller om den uppfördes efter det att kommunens tidsfrister löpt ut, återstår ofta endast rivning – som i fallet med ett äkta par i Llucmajor, vars vinterträdgård, som var registrerad i fastighetsregistret men men aldrig anmälts till kommunen, enligt uppgift från kommunen inte kunde legaliseras i efterhand, inte ens mot betalning av skatt och böter.

Beståndsskydd kontra laglighet: Den avgörande skillnaden

Många köpare och arvingar förväxlar ”beståndsskydd” med ”laglighet” – ett kostsamt misstag. En byggnad är endast laglig om den har uppförts i enlighet med de bestämmelser som gällde i den aktuella kommunen vid tidpunkten för uppförandet (avstånd till tomtgränser, höjd, bebyggningsarea, användningsändamål) och om bygglov, godkännande och godkännande vid färdigställande har erhållits. Beståndsskydd innebär däremot endast att myndigheten inte längre får påföra sanktioner för en ursprunglig överträdelse på grund av att tidsfristen har löpt ut – byggnaden förblir ändå ”olaglig” enligt bygglagstiftningen, med begränsningar vid ombyggnad, utbyggnad och ibland vid försäljning.

Metod 2 – Förhandla om prisavdrag: Realistiska intervall

Om tillbyggnaden i princip kan legaliseras är ett prisavdrag ofta den mest pragmatiska vägen. De förväntade kostnaderna för legaliseringsprojektet, böter och avgifter är i regel förhandlingsbara – plus en riskpremie om kommunen ställer sig tvärs. Viktigt: Se till att få en skriftlig bedömning från en lokal arkitekt eller advokat innan du gör en bokning, innan du låter dem ange ett prisavdrag.

Obs! Du bör inte underteckna något reservationsavtal utan att först ha klarlagt den rättsliga statusen. Kontrollera stadsplaneringsstatusen i förväg – mer information om hur du går tillväga på ett säkert sätt hittar du i vår guide om reservationsavtal.

Sätt 3 – Acceptera: När risken är acceptabel

Att acceptera innebär inte att blunda, utan att medvetet leva med begränsningarna. Det kan vara lämpligt om tillbyggnaden är tillräckligt gammal för att myndigheten inte längre ska kunna vidta åtgärder mot den ursprungliga överträdelsen (bestandsskydd), du inte planerar någon utbyggnad eller ändring av användningsområdet och inte vill sälja fastigheten på kort sikt. Professionella mäklare tar numera ofta inte ens med olagliga hus i sitt utbud så länge inte åtminstone rättsskyddet kan styrkas – det bör även du använda som riktlinje.

Observera: Bara under 2019 utfärdade ADT dussintals rivningsbeslut, och flera hundra ytterligare ärenden är under behandling. ”Det är inte längre ett enskilt fall”, som en juridisk expert vid en advokatbyrå i Palmesan betonar – den som satsar på att bara vänta ut situationen bör inte underskatta myndighetens nuvarande strama linje.

Arv som specialfall: Olaglig odling i dödsboet

Om du ärver en fastighet med olagliga tillbyggnader övertar du automatiskt även de byggnadsrättsliga förpliktelserna – juridiskt sett går det inte att säga ”nej tack” utan att avsäga sig hela arvet. Beräkningsgrunden för den spanska arvsskatten är fastighetens marknadsvärde vid tidpunkten för dödsfallet; för icke-bosatta granskar skattemyndigheterna detta värde särskilt noggrant. Innan du bestämmer dig för att acceptera arvet, legalisering eller försäljning bör du anlita både tyska och spanska rådgivare, eftersom arvsskatten och byggnadsrättslig status påverkar varandra – en oklar tillbyggnad sänker i regel det skatterelevanta marknadsvärdet, men kan också leda till tvister med skattemyndigheten.

1. Kontrollera arvintyget respektive bouppteckningsintyget och fastighetsregistrets status samtidigt
2. Fråga hos stadshuset om den stadsplaneringsmässiga statusen för hela byggnaden
3. Rådgör med en skatterådgivare om hur tillbyggnaden påverkar beskattningsunderlaget
4. Fatta ett beslut: Legalisera, sälja med prisavdrag eller behålla som ett objekt med beståndsskydd
5. Om du avser att sälja: Informera köparen på ett öppet sätt om läget

Obs! Mer information om tidsfrister och skattesatser vid överlåtelse av fastigheter finns i guiden ”Arv och gåvor på Balearerna”.

Due diligence inför köpet: Dessa dokument behöver du

Innan du undertecknar något bör du granska följande handlingar – helst med hjälp av en oberoende advokat som inte är anlitad av säljaren.

Observera: Inte ens den bästa notarien i Spanien kontrollerar automatiskt om alla tillbyggnader är godkända – till skillnad från i Tyskland är det du själv eller din advokat som ansvarar för denna kontroll.

Skatter och bostadskostnader för fastigheter med inteckning

Byggnadsstatusen påverkar inte den grundläggande skattebördan vid köpet. För begagnade fastigheter beräknas den baleariska fastighetsskatten (ITP) progressivt – oavsett om en tillbyggnad är laglig eller inte. Räkna därför med en prisreduktion för den olagliga tillbyggnaden utöver de vanliga köpkostnaderna.

Som en grov tumregel bör du vid köp av en begagnad fastighet räkna med 12–14 % av köpeskillingen för skatter, notarie och tillkommande kostnader – för en fastighet med olaglig tillbyggnad tillkommer dessutom kostnaderna för legalisering eller den överenskomna prisavdraget. Detaljerad information om alla tillkommande kostnader hittar du i guiden ”Köptillkommande kostnader på Mallorca” och information om den aktuella ITP-skalan i guiden ”ITP Balearerna 2026”.

De vanligaste felen

• Underteckna bokningsavtalet innan man har kontrollerat stadsplaneringsstatusen hos stadshuset
• Att förväxla beståndsskydd med fullständig laglighet
• Att förhandla om prisavdrag utan att först inhämta en teknisk utredning om de faktiska kostnaderna för legalisering
• Att ta emot fastigheten vid arv utan att först kontrollera byggstatusen
• Att förlita sig på muntliga löften från säljaren om ”snart att det ska bli lagligt” istället för att kräva skriftliga bevis
• Man har förbisett IBI-skulder vid köpet och blir ansvarig för dessa efter notariemötet

Vad händer sedan?

Oavsett om du har valt att åtgärda bristerna, begära prisavdrag eller godta läget, är arbetet inte avslutat på dagen för notariatsbesöket. Efter köpet eller godtagandet av arvet bör du dokumentera den valda statusen: Vid legalisering ska du se till att fastigheten registreras i fastighetsregistret och fastighetskatastern; vid godkänd befintlig status får inga ytterligare byggnadsändringar göras utan ny granskning; och vid planerad uthyrning ska du hålla koll på statusen för Cédula och energicertifikatet, eftersom båda dokumenten krävs för en laglig uthyrning. Den som senare vill sälja fastigheten bör proaktivt redovisa den byggnadsrättsliga statusen för framtida köpare – det sparar tvister och påskyndar försäljningsprocessen avsevärt.

Checklista: Olaglig odling i 8 steg

1. Begära ett utdrag ur fastighetsregistret (Nota simple) som inte är äldre än 30 dagar
2. Kontrollera stadsplaneringsstatusen direkt hos det ansvariga kommunhuset
3. Kontrollera om fastigheten ligger i ett skyddsområde (suelo rústico protegido, Tramuntana)
4. Anlita en oberoende arkitekt/advokat för en första teknisk bedömning
5. Skillnad: Kan tillbyggnaden legaliseras, omfattas den av bevarandebeskydd eller riskerar den att rivas?
6. Begära en kostnadsberäkning för legalisering (projekt, böter, avgifter)
7. Förhandla om prisavdrag eller avstå från köpavsikten utifrån dessa siffror
8. Resultatet ska dokumenteras skriftligen i boknings- respektive köpeavtalet

Sammanfattning

Att köpa eller ärva ett hus med olaglig tillbyggnad på Mallorca är inget uteslutningskriterium – men ett fall som kräver en nykter bedömning snarare än magkänsla. Cirka en tredjedel av de landsbygdsbelägna byggnaderna på ön berörs av denna fråga, och ADT följer upp överträdelser mer konsekvent idag än för bara några år sedan. Den som innan undertecknandet klargör den stadsplaneringsmässiga statusen, väger mellan legalisering, prisavdrag och medveten acceptans av befintlig rätt samt realistiskt beräknar alla kostnader, kan även säkert förvärva en fastighet med en historik av byggnadsrättsliga problem eller fatta ett säkert beslut vid arv.

Officiella källor

• Col·legi Oficial d'Enginyers Tècnics en Topografia (CQNE): https://cqne.cat/
• Agència de Defensa del Territori (ADT) – Consell de Mallorca (den behöriga myndigheten för byggnadsöverträdelser på Mallorca)
• Lagdekret om legalisering av äldre byggnader på landsbygden, Balearerna, av den 24 maj 2024