Kostnader i samband med fastighetsköp på Mallorca: fullständig översikt
När du köper en fastighet på Mallorca är köpeskillingen bara en del av kostnaden. De extra kostnaderna vid ett fastighetsköp på Mallorca ligger, beroende på objekt och omständigheter, på mellan cirka 10 och 13 procent utöver köpeskillingen – för befintliga fastigheter på grund av den progressiva baleariska fastighetsskatten (ITP), för nybyggda fastigheter på grund av mervärdesskatt (IVA) plus stämpelskatt (AJD). Till detta kommer notarie, fastighetsregister, Gestoría och oftast en advokat. Denna översikt specificerar varje post med aktuella siffror för 2026, två genomberäknade exempel (500 000 EUR och 1,5 miljoner EUR) samt de löpande kostnaderna därefter – så att din budget inte utsätts för några överraskningar.
Planerar du ett köp och vill ha en tydlig översikt över de tillkommande kostnaderna i förväg?
- 📩 Skicka en personlig förfrågan — vi beräknar dina köpkostnader utifrån just den fastighet du är intresserad av och din specifika situation
- Till guiden om fastigheter
Vad ingår egentligen i de indirekta kostnaderna vid ett köp?
Biförkostnaderna kan delas in i två kategorier: skatter (den överlägset största posten) och tjänste- respektive myndighetskostnader (notarie, fastighetsregister, Gestoría, advokat). Vilken skatt som tillkommer beror enbart på om du köper en befintlig bostad eller en nybyggd bostad – de två alternativen utesluter varandra:
| Block | Befintlig fastighet (andra överlåtelse) | Nybyggnad (första försäljning från byggherren) |
|---|---|---|
| Huvudskatt | ITP (progressiv, 8–13 %) | IVA 10 % + AJD 1,5 % (2 % från 1 miljon euro) |
| Notarie (escritura) | ja | ja |
| Fastighetsregistret (Registro) | ja | ja |
| Gestoría | valfritt, vanligt | valfritt, vanligt |
| Advokat | rekommenderas (~1 %) | rekommenderas (~1 %) |
| Mäklararvode | vanligtvis säljare | vanligtvis säljare/byggherre |
ITP och IVA tas aldrig ut samtidigt på samma köp. Försäljning mellan privatpersoner sker via ITP; ett nybyggt objekt som köps direkt från byggherren sker via IVA plus AJD. Det är just här som de dyraste felberäkningarna sker – mer om detta nedan.
Den sammanlagda fördelningen: 10–13 % i detalj
Tabellen nedan är kärnan. Den visar varje post, skattesatsen och vad den avser. Procentangivelserna avser inköpspriset respektive det skattemässiga referensvärdet (mer om detta strax).
| Position | Bestånd | Nybyggnad | Beräkningsunderlag / Anmärkning |
|---|---|---|---|
| ITP (fastighetsöverlåtelseskatt) | 8–13 %, stegvis | — | Balearernas stegvis prissättning, se nedan |
| IVA (mervärdesskatt) | — | 10 % | på köpeskillingen, till byggherren |
| AJD (stämpelskatt) | — | 1,5 % (2 % från 1 miljon euro) | på det intygade värdet |
| Notarie (escritura de compra) | ~0,1-0,4 % | ~0,1-0,4 % | statlig tull, med sjunkande pris |
| Fastighetsregistret (Registro de la Propiedad) | ~0,05-0,25 % | ~0,05-0,25 % | statlig tull, med sjunkande pris |
| Gestoría | ~300–600 EUR | ~300–600 EUR | Hantering av skatt/registrering |
| Advokat (valfritt, rekommenderas) | ~1 % | ~1 % | Due diligence, juridisk rådgivning |
| Mäklararvode | oftast säljare | oftast fastighetsutvecklare | i regel inte hos köparen |
Viktigt angående beskattningsunderlaget: Vid ITP gäller det högre av köpeskillingen och det officiella valor de referencia (valor de referencia ) enligt fastighetsregistret. Om det registrerade priset är lägre än detta, beskattar ATIB ändå utifrån referensvärdet. Räkna därför inte enbart med det förhandlade priset.
Den baleariska ITP-trapptaxan (befintlig)
På Balearerna tas ITP inte ut som en enda procentsats på hela priset, utan progressivt enligt olika nivåer – precis som inkomstskatten. Varje nivå tillämpas endast på sin egen värdeandel. Denna stegindelning gäller även enligt Decreto-ley 4/2023:
| Värdeandel (beräkningsunderlag) | Gränsskattesats |
|---|---|
| upp till 400 000 EUR | 8 % |
| 400 000,01 – 600 000 EUR | 9 % |
| 600 000,01 – 1 000 000 EUR | 10 % |
| 1 000 000,01 – 2 000 000 EUR | 12 % |
| över 2 000 000 euro | 13 % |
Det vanligaste misstaget: att tillämpa den högsta skattesatsen på hela köpeskillingen. Det är fel och leder till en betydligt för hög skatt. Det korrekta sättet är att beräkna steg för steg (se beräknings exempel).
Nybyggnation: IVA 10 % + AJD 1,5 % — och lyxtillägget
Vid nybyggnation från byggherren tillkommer 10 % IVA på köpeskillingen (till säljaren, inte till ATIB) plus AJD på det intygade värdet. Den normala AJD-skattesatsen på Balearerna är 1,5 %. Från och med den 1 januari 2023 gäller dock en höjd skattesats på 2 % så snart fastighetens verkliga eller deklarerade värde är lika med eller överstiger 1 000 000 EUR. Denna lyxskattesats är fastställd i artikel 17 bis i Decreto Legislativo 1/2014 (införd genom den baleariska budgetlagen Ley 11/2022, i kraft sedan den 1 januari 2023) — inte i det senare Decreto-ley 4/2023, som reglerar ITP-skalans nivåer. I premiumsegmentet är skattesatsen på 2 % regeln, inte undantaget.
Beräknings exempel 1: Befintlig bostad för 500 000 EUR
Antagande: Befintlig fastighet, köp mellan privatpersoner, beskattningsunderlag = köpeskilling 500 000 EUR, ingen reducerad skattesats.
ITP stegvis:
| Nivå | Belopp i nivån | Meningen | Skatte |
|---|---|---|---|
| upp till 400 000 EUR | 400 000 euro | 8 % | 32 000 euro |
| 400 000–500 000 euro | 100 000 EUR | 9 % | 9 000 EUR |
| ITP totalt | 41 000 euro |
Det motsvarar en effektiv genomsnittlig skattesats på 8,2 % – inte 9 %.
Övriga kostnader (uppskattning):
| Position | Belopp (ca.) |
|---|---|
| ITP | 41 000 EUR |
| Notarie | ~700–1 000 EUR |
| Fastighetsregistret | ~500–700 EUR |
| Gestoría | ~350–500 euro |
| Advokat (~1 %) | ~5 000 EUR |
| Summa tilläggskostnader | ~47 600–48 200 EUR |
Totalt cirka 9,5–9,7 % utöver det. Utan advokat blir det alltså cirka 8,5 %.
Beräknings exempel 2: Villa för 1 500 000 EUR
Här märks den progressiva prissättningen tydligt – och vid nybyggnation tillkommer AJD-lyxtillägget.
Alternativ A — Befintligt (ITP):
| Nivå | Belopp i nivån | Meningen | Skatte |
|---|---|---|---|
| upp till 400 000 EUR | 400 000 euro | 8 % | 32 000 euro |
| 400 000–600 000 euro | 200 000 euro | 9 % | 18 000 euro |
| 600 000–1 000 000 EUR | 400 000 euro | 10 % | 40 000 EUR |
| 1 000 000–1 500 000 EUR | 500 000 EUR | 12 % | 60 000 euro |
| ITP totalt | 150 000 EUR |
Effektiv genomsnittlig skattesats: 10 %.
Alternativ B — Nybyggnad (IVA + AJD):
| Position | Beräkning | Belopp |
|---|---|---|
| IVA | 10 % av 1 500 000 EUR | 150 000 euro |
| AJD (lyxavdrag 2 %) | 2 % av 1 500 000 EUR | 30 000 EUR |
| Skatter totalt | 180 000 euro |
Övriga kostnader (båda alternativen, ungefär):
| Position | Belopp (ca.) |
|---|---|
| Notarie | ~1 200–1 800 EUR |
| Fastighetsregistret | ~800–1 100 EUR |
| Gestoría | ~400–600 EUR |
| Advokat (~1 %) | ~15 000 EUR |
Därmed hamnar varianten med befintliga fastigheter på cirka 11,2 % i totala bostadskostnader, medan varianten med nybyggnation hamnar på cirka 13,2 % – den 2-procentiga ”lyx-AJD” gör skillnaden tydlig.
Vem betalar vad?
Inte alla poster påverkar köparen. Följande fördelning följer den lagstadgade grundregeln – avvikande överenskommelser är delvis möjliga, men kan inte göras gällande gentemot skattemyndigheten.
| Position | Köpare | Säljare | Kan man förhandla om det? |
|---|---|---|---|
| ITP / IVA + AJD | ✅ | — | nej (enligt lag) |
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | — | ✅ | privat ja, gentemot myndigheter nej |
| Notarie (matris) | — | ✅ (Grundregel) | ja |
| Notarie (första kopian) | ✅ | — | ja |
| Fastighetsregisteranteckning | ✅ | — | ja |
| Gestoría (köp) | ✅ | — | ja |
| Mäklararvode | oftast — | oftast ✅ | ja |
| Energicertifikat | — | ✅ | nej |
Två punkter är särskilt viktiga för köpare på Mallorca: Mäklararvodet betalas här oftast av säljaren (till skillnad från i många andra EU-länder) – standarden ligger på cirka 5–6 % av försäljningspriset (ibland även högre, inklusive IVA). Och plusvalía (kommunal värdeökningsskatt på fastigheten) betalas enligt lag av säljaren; en avtalsenlig överföring av denna skatt till en konsumentköpare kan ifrågasättas som ett oskäligt avtalsvillkor.
Löpande kostnader efter köpet
Det räcker inte med att fastigheten är registrerad. Som ägare har du årliga återkommande kostnader – och som ägare som inte är bosatt i Spanien har du en skyldighet att lämna in en egen skattedeklaration.
| Kostnadstyp | Belopp / Grund | Rytm |
|---|---|---|
| IBI (fastighetsskatt) | Skattesats × fastighetsvärde; i Palma ligger den på ungefär 0,5–0,8 % av fastighetsvärdet | årligen |
| Avfallsavgift (tasa de residuos) | kommunal avgift + Consell de Mallorcas avfallsavgift | årligen/halvårligen |
| Comunidad de propietarios | Bostadsavgift för bostadsrättsföreningar, beroende på fastighet | varje månad/varje kvartal |
| Modelo 210 (IRNR) | Skatteåterbäring för icke-bosatta | årligen |
IBI: Fastighetsskatten beräknas utifrån fastighetsvärdet (inte marknadsvärdet) multiplicerat med kommunens skattesats. Fastighetsvärdet ligger ofta betydligt under köpeskillingen, vilket gör att IBI blir lägre än vad marknadsvärdet skulle kunna antyda. Referensdagen är den 1 januari: Den som är ägare denna dag är skyldig att betala IBI för hela året – vid köp fördelas ofta det löpande året proportionellt mellan parterna.
Avfall: På Mallorca tillkommer Consell de Mallorcas avfallsavgift utöver den kommunala avfallsavgiften. För 2026 har Consell sänkt avfallsavgifterna med 10 % – en sällsynt lättnad i ett annars stigande avfallsavgiftsklimat.
Modelo 210 – den dyraste posten som man lätt glömmer bort: Om du som icke-bosatt äger en fastighet som du själv bor i (och inte hyr ut) måste du varje år betala en fiktiv inkomstskatt på en beräknad hyra – även om lägenheten står tom:
| Fall | Beräkningsunderlag | Skattesats |
|---|---|---|
| Fastighetsvärdet har granskats under de senaste 10 åren | 1,1 % av fastighetsvärdet | 19 % (EU/EES) / 24 % (tredjeländer) |
| Äldre fastighetsvärde | 2,0 % av fastighetsvärdet | 19 % / 24 % |
| Uthyrning (EU/EES) | Hyresintäkter minus avdragsgilla kostnader | 19 % |
| Uthyrning (tredjeland) | Hyresintäkter utan avdrag | 24 % |
Den reducerade skattesatsen på 19 % gäller för personer bosatta i EU och i EES (Island, Norge, Liechtenstein); för tredjeländer – sedan brexit även Storbritannien – är skattesatsen 24 %, och endast personer bosatta i EU/EES får dra av kostnader vid uthyrning. Redovisningen av egenanvändning (i AEAT:s vägledning ”renta inmobiliaria imputada”, inkomsttyp 02) görs en gång per år – för år 2025 fram till slutet av 2026. Den som ignorerar detta riskerar efterkrav, förseningsavgifter och sanktioner.
De vanligaste felen
- Tilläggsavgiften beräknas på hela priset. ITP är progressiv. 13 % gäller endast för den del av värdet som överstiger 2 miljoner euro, inte för hela köpeskillingen.
- Räkna endast med köpeskillingen. Beräkningsgrunden för ITP är det högre av priset och valor de referencia i fastighetsregistret. Om valor de referencia är högre betalar du mer.
- Förväxla inte ITP och IVA. Befintligt bestånd = ITP. Nybyggnation från byggherre = IVA + AJD. De två förekommer aldrig samtidigt – en felaktig klassificering snedvrider budgeten kraftigt.
- Man har förbises den 2-procentiga ”lyx-AJD”. Från och med ett nybyggnadsvärde på 1 miljon euro gäller en stämpelskatt på 2 % istället för 1,5 %.
- Att missa tidsfrister. ITP/AJD fastställs av ATIB själva via Modelo 600 – den tidsfrist som gäller för Balearerna är en månad från det att handlingen har registrerats (ATIB). Förseningar medför tilläggsavgifter och dröjsmålsränta.
- Glöm inte Modelo 210. Som icke-bosatt har man en årlig deklarationsplikt – att betala den lokala fastighetsskatten (IBI) ersätter inte denna skyldighet.
Checklista inför registreringen
- Fastställt om det rör sig om befintlig fastighet eller nybyggnation → rätt skatt (ITP vs. IVA+AJD) har planerats in
- El valor de referencia en el registro de propiedades ha sido controlado (más alto que el precio de compra?)
- ITP beräknas stegvis — inte enligt en schablonsats med högsta skattesats
- Vid nybyggnation på ≥ 1 miljon euro: 2 % AJD i stället för 1,5 % beaktas
- Provision till notarie + fastighetsregister + Gestoría reserverad
- Advokat/due diligence anlitad (~1 %)
- Vem betalar mäklararvodet — fastställt i avtalet
- Modelo-600-tidsfrist i kalendern (1 månad från notariet, ATIB)
- Löpande kostnader (IBI, avfall, Comunidad, Modelo 210) i budgeten
Vad händer sedan?
Efter köpet följer de praktiska frågorna: den årliga Modelo 210-anmälan som icke-bosatt, eventuellt NIE-numret för alla skatte- och myndighetsärenden samt – om du inte bor där själv – uthyrning. Utgångspunkter för detta:
- Guide till utvandring — myndigheter, skatter, anmälan
- Ansöka om NIE-nummer på Mallorca — ett krav vid varje köp
- Långtidsuthyrning på Mallorca – om du vill hyra ut istället för att använda bostaden själv
- Aktuell marknadsrapport — Att sätta prisnivåer och lägen i sitt sammanhang
Sammanfattning
Räkna med 10–13 % i till kommande kostnader utöver priset vid köp av fastighet på Mallorca. För befintliga fastigheter gäller den progressiva ITP-skatten (8 % upp till 400 000 EUR, stigande till 13 % över 2 miljoner EUR), medan för nybyggnation gäller kombinationen 10 % IVA + 1,5 % AJD – med ett lyxpåslag på 2 % från 1 miljon EUR. Notarie, fastighetsregister och Gestoría utgör jämförelsevis små kostnader, medan en advokat står för cirka 1 %. Den som tidigt gör en stegvis beräkning, kontrollerar fastighetsregistrets referensvärde och planerar in de löpande kostnaderna (IBI, sophämtning, bostadsrättsavgift, Modelo 210) redan från början, slipper obehagliga överraskningar. De konkreta satserna och tidsfristerna bör du alltid kontrollera mot de officiella uppgifterna från ATIB.
Officiella källor
- ATIB — Agència Tributària de les Illes Balears — ITP/AJD, blankett 600, tidsfrist (1 månad)
- BOE — Lagdekret 1/2014 (art. 17 bis: AJD-lyxskatt på 2 % från 1 miljon euro)
- BOE — Lagdekret 4/2023 (Balearernas ITP-trappstegssystem / ISD-reformen)
- AEAT — Modelo 210 IRNR, anvisningar
- BOE — Kungligt dekret 1426/1989 (notariatsavgifter)
- Kungligt dekret 1427/1989 (fastighetsregistrets avgifter)
- Consell de Mallorca — Avfallsavgift 2026
Obs! Denna artikel är avsedd som allmän vägledning och utgör inte skatte- eller juridisk rådgivning. Skattesatser, tröskelvärden, reducerade skattesatser och tidsfrister kan ändras och beror på din individuella situation (bosättning, civilstånd, huvudbostad, fastighetens värde). Endast officiella källor (ATIB, AEAT) samt rådgivning från Gestoría, skatterådgivare (asesor fiscal) eller advokat är bindande. Kontrollera särskilt den exakta tidsfristen för Modelo 600 och eventuella reducerade skattesatser innan du lämnar in din deklaration.