Kostnader vid bostadsköp på Mallorca

Hur höga är kostnaderna vid bostadsköp på Mallorca?

Dina kostnader vid bostadsköp på Mallorca beror på om du köper en befintlig bostad eller en nyproduktion: för en befintlig bostad betalar du progressiv överlåtelseskatt (ITP) med en skattesats på mellan 8 % och 13 % av värdet. För nyproduktion från en byggherre tillkommer 10 % moms (IVA) samt 1,5 % till 2 % stämpelskatt (AJD), beroende på köpeskillingen. Därutöver tillkommer kostnader för notarie, fastighetsregister, Gestoría – en spansk administrativ byrå som sköter myndighetsärendena åt dig – och oftast även en advokat. Kalkylatorn ovan visar det exakta beloppet för din köpeskilling.

Så beräknas kostnaderna vid bostadsköp på Mallorca

Kostnaderna vid ett bostadsköp följer ett tydligt system som skiljer sig åt mellan befintliga bostäder och nyproduktioner – de båda skatterna kan inte tas ut vid samma köp. Det är inte bostadens byggår som avgör vilken skatt som gäller, utan vem som säljer: en privatperson (andrahandsöverlåtelse) eller en byggherre vid den första försäljningen.

För en befintlig bostad (andrahandsöverlåtelse, oftast mellan privatpersoner) tas överlåtelseskatt (ITP) ut, på spanska Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. På Balearerna är skatten progressiv: värdet delas upp i intervall och skattesatserna stiger från den lägsta till den högsta nivån. Till skillnad från i Tyskland tillämpas inte den högsta skattesatsen på den sista euron, utan man beräknar en genomsnittlig skattesats (tipo medio) som tillämpas på hela värdet. Kalkylatorn ovan visar vilken genomsnittlig skattesats som gäller för din köpeskilling och vilka intervallgränser den bygger på.

Vid en nyproduktion som du köper direkt av byggherren vid den första försäljningen betalar du inte ITP, utan moms (IVA) på köpeskillingen samt stämpelskatt (AJD, Actos Jurídicos Documentados) på köpehandlingen (escritura). Från en viss värdegräns – som kalkylatorn visar konkret – höjs AJD från ordinarie skattesats till en högre sats.

Ett vanligt misstag uppstår redan vid denna bedömning: den som felaktigt räknar på en befintlig bostad som om den vore en nyproduktion, eller tvärtom, kan missa flera tiotusentals euro. Ett annat, lika vanligt misstag är att tillämpa den högsta skattesatsen i ITP-skalan på hela köpeskillingen i stället för att räkna fram genomsnittssatsen – det undviker kalkylatorn ovan genom att beräkna skalan korrekt.

Utöver skatterna räknar kalkylatorn även med följande kostnader som inte är skatter. Alla är förinställda men kan ändras:

• Notarie (escritura): Notarier debiterar enligt den officiella avgiftsordningen (Arancel) från 1989, som regleras i Real Decreto 1426/1989. Grundavgiften är i sig låg, men därtill kommer kopior, skrivna ark och på detta den allmänna momssatsen. Förinställningen i kalkylatorn är en uppskattning, inte ett erbjudande från din notarie.
• Fastighetsregister (Registro de la Propiedad): Även fastighetsregistret har en egen officiell avgiftsordning, Real Decreto 1427/1989, också med IVA som tillägg.
• Gestoría (administrativ byrå) och advokat: Gestoría sköter köparens myndighetsärenden: skattedeklarationen (Modelo 600), registreringen i fastighetsregistret och ändringen av abonnemang för el och vatten. Den är valfri om advokaten eller notariekontoret tar hand om detta. För ingen av dem finns någon officiell avgiftsordning – arvodena förhandlas fritt. För en advokats hjälp vid köpet är 1 procent av köpeskillingen den vanliga utgångspunkten, och därför är detta förinställt i kalkylatorn.
• Mäklarprovision: På Mallorca är det vanligtvis säljaren, inte köparen, som betalar mäklarprovisionen. Därför är den här posten avstängd som standard i kalkylatorn.

Kostnaderna för notarie och fastighetsregistret kan beräknas exakt enligt Arancel, inte bara uppskattas – använd kalkylatorn för kostnader för notarie och fastighetsregister, som följer avgiftsordningen steg för steg och räknar med de lagstadgade rabatterna för bostadsfastigheter. Värdena som är förinställda här motsvarar de kostnader som normalt uppstår för en bostadsfastighet och kan användas för en första budget. De ersätter inte en beräkning från din notarie eller Gestoría.

Räkneexempel

I kalkylatorn ovan finns 3 exempel som hjälper dig att förstå hur beräkningen fungerar: en befintlig bostad till ett genomsnittligt köpeskilling, samma köpeskilling för ett nybygge – så ser du direkt hur stor skillnaden är mellan ITP å ena sidan och IVA plus AJD å andra sidan – samt ett dyrt köp av en befintlig bostad, som visar hur mycket den genomsnittliga skattesatsen stiger med köpeskillingen. Ange din egen köpeskilling för att se de exakta beloppen och den effektiva genomsnittliga skattesatsen i ditt fall; de konkreta siffrorna får du enbart från kalkylatorn, inte från den här texten.

Exemplet med det dyra köpet av en befintlig bostad visar också tydligt varför den genomsnittliga skattesatsen aldrig når den skattesats som gäller för det sista intervallet: De lägre intervallen behåller sina respektive övre gränser och endast den del av värdet som överstiger dem beskattas enligt nästa högre skattesats. Jämförelsen med nybygget visar dessutom från vilken punkt den högre AJD-satsen gäller och hur mycket den gör nybygget dyrare jämfört med en befintlig bostad.

Särskilda fall

Grundberäkningen i kalkylatorn ovan täcker standardfallet – köp av en bostadsfastighet mellan privatpersoner eller ett nybygge från byggherren, utan skattelättnad. Flera situationer skiljer sig från detta och ingår inte i beräkningen:

• Skattelättnader: För den första bostaden som du själv bor i, för unga köpare, för barnrika familjer eller ensamstående föräldrar samt för personer med funktionsnedsättning gäller reducerade skattesatser, kopplade till värdegränser och andra villkor. Kontrollera före köpehandlingens undertecknande med Gestoría eller en skatterådgivare om du kan använda någon av dessa skattelättnader.
• Katasterreferensvärde (valor de referencia): Skatten beräknas inte nödvändigtvis på köpeskillingen, utan på det högre av köpeskillingen och fastighetsregistrets officiella referensvärde. Om referensvärdet är högre än det pris du har förhandlat fram, ligger det till grund för beskattningen – detta är den vanligaste orsaken till att ATIB, den baleariska skattemyndigheten, kräver ytterligare skatt efter köpehandlingens undertecknande.
• Tomter och garage: För obebyggda tomter och garageplatser som köps separat gäller delvis andra beräkningsregler än för bostadsfastigheter.
• Bolån: Om du finansierar köpet med ett bolån tillkommer kostnader för upprättandet av inteckningen, vilket grundberäkningen inte heller tar hänsyn till.

Inget av dessa särskilda fall är automatiskt inlagt i kalkylatorn ovan, eftersom förutsättningarna är alltför individuella. Den ger dig en tillförlitlig grundberäkning som utgångspunkt, som du vid behov kan komplettera med ditt särskilda fall tillsammans med Gestoría eller en skatterådgivare.

Tidsfrister och blanketter

Skatten på köpet – ITP för befintliga bostäder och AJD för nybyggen – fastställs inte automatiskt. Du ska själv deklarera och lämna in den via Modelo 600 till ATIB, den baleariska skattemyndigheten. Fristen är 1 månad från dagen då köpehandlingen (escritura) undertecknas hos notarien. I praktiken är det oftast Gestoría som lämnar in deklarationen åt dig. Om du missar fristen riskerar du ett förseningspåslag och dröjsmålsränta på den skatt du är skyldig. Ju längre förseningen varar, desto högre blir påslaget – ytterligare ett skäl att ha fristen i kalendern från början och redan före undertecknandet klargöra vem som bevakar den.

Vem betalar vad?

Hittills har det handlat om hur stora de olika kostnadsposterna är. Minst lika viktig är den andra frågan: Vem ska egentligen stå för dem? Det är nämligen inte köparen som betalar varje post. Fördelningen nedan följer huvudregeln i lagen – i vissa fall går det att avtala annorlunda, men sådana avtal gäller inte gentemot skattemyndigheten.

2 punkter är särskilt viktiga för köpare på Mallorca. Mäklarprovisionen betalas här oftast av säljaren — till skillnad från i många andra EU-länder. Marknadspraxis är en procentsats på några procent av försäljningspriset. Det finns ingen officiellt fastställd nivå; provisionen är fritt förhandlingsbar och regleras i mäklaravtalet. För dig som köpare innebär det framför allt: klargör skriftligen vem som ska betala den innan du lägger ett bud.

Den andra punkten är plusvalía municipal (officiellt IIVTNU, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) — den kommunala skatten på markens värdeökning sedan det senaste ägarbytet. Enligt lag ska den betalas av säljaren. Att genom avtal föra över den på en köpare som är konsument kan angripas som ett oskäligt villkor, och gentemot kommunen är säljaren ändå betalningsskyldig. Om ett sådant villkor finns i ditt avtalsutkast är det en fråga för din advokat, inte för din budgetplanering.

Löpande kostnader efter köpet

Det räcker inte med att köpet bevittnas av notarie. Som ägare har du återkommande årliga kostnader — och som ägare som inte är bosatt i Spanien har du dessutom en egen skyldighet att lämna deklaration. Den som bara räknar på kostnaderna i samband med köpet missar just den del som återkommer varje år.

IBI: Fastighetsskatten beräknas utifrån taxeringsvärdet (inte marknadsvärdet), multiplicerat med den kommunala skattesatsen. För stadsfastigheter föreskriver lagen ett intervall på 0,4 % till 1,1 %; inom dessa gränser fastställer varje kommun sin egen skattesats — din faktiska kostnad beror alltså på vilken kommun du köper i. Taxeringsvärdet ligger ofta betydligt under köpeskillingen, vilket gör att IBI blir mer måttlig än marknadsvärdet kan antyda. Brytdagen är 1 januari: den som äger fastigheten den dagen är skyldig att betala IBI för hela året — vid köp fördelas kostnaden för det innevarande året ofta proportionellt mellan parterna.

Avfall: På Mallorca tillkommer förbränningsavgiften från Consell de Mallorca, öns råd, utöver den kommunala avfallsavgiften. Båda delarna fastställs på nytt varje år. Utgå därför inte från föregående års belopp, utan fråga på ditt kommunhus efter den aktuella avgiften.

Modelo 210 — det dyraste som lätt glöms bort: Om du som icke-resident äger en bostad som du använder själv (och inte hyr ut) måste du varje år betala en fiktiv inkomstskatt på en beräknad hyra — även om bostaden står tom:

Den lägre skattesatsen på 19 % gäller personer med hemvist i EU och EES (Island, Norge, Liechtenstein). För tredjeländer — sedan Brexit även Storbritannien — är skattesatsen 24 %, och endast personer med hemvist i EU/EES får göra kostnadsavdrag vid uthyrning. Schablonintäkten för eget nyttjande (i den spanska skattemyndigheten AEAT:s anvisningar renta inmobiliaria imputada, Tipo de renta 02) deklareras 1 gång per år, alltid året därpå. Den som ignorerar detta riskerar krav i efterhand, förseningsavgifter och sanktioner.

De vanligaste misstagen

Nästan alla kostsamma felberäkningar beror på en handfull tankefel. Den goda nyheten är att alla går att undvika om du känner till dem.

1. Räkna med den högsta skattesatsen på hela priset. ITP är progressivt uppdelad i skikt. Den högsta skattesatsen gäller bara den översta delen av värdet. I din beräkning är det genomsnittssatsen som kalkylatorn ovan visar som är avgörande.
2. Räkna bara med köpeskillingen. Underlaget för ITP är det högre av priset och fastighetsregistrets valor de referencia. Är referensvärdet högre betalar du mer.
3. Blanda ihop ITP och IVA. En befintlig bostad innebär ITP, medan nyproduktion från en byggherre innebär IVA plus AJD. De två tas aldrig ut samtidigt – en felaktig klassificering kan förvränga budgeten avsevärt.
4. Missa den förhöjda AJD-satsen. Över en viss värdegräns höjs stämpelskatten för nyproduktion från ordinarie sats till en förhöjd sats. I premiumsegmentet är detta snarare regel än undantag; kalkylatorn visar var gränsen går.
5. Missa tidsfristen. ITP respektive AJD deklareras och beräknas av dig själv hos ATIB med Modelo 600 – tidsfristen som gäller på Balearerna är 1 månad från undertecknandet av köpehandlingen. Försenad inlämning medför tilläggsavgifter och dröjsmålsränta.
6. Glömma Modelo 210. Som icke-resident måste du lämna en deklaration varje år – det räcker inte att betala den lokala IBI.

Checklista före undertecknandet av köpehandlingen

Följande punkter bör du ha gått igenom innan du sitter hos notarien:

• Befintlig bostad eller nyproduktion fastställt → rätt skatt (ITP vs. IVA+AJD) inräknad
• Fastighetsregistrets valor de referencia kontrollerat (högre än köpeskillingen?)
• ITP beräknad utifrån genomsnittssatsen – inte schablonmässigt med den högsta skattesatsen
• Vid nyproduktion över värdegränsen: förhöjd AJD-sats i stället för ordinarie sats inräknad
• Budget avsatt för notarie + fastighetsregister + Gestoría
• Anlita advokat för Due Diligence
• Vem betalar mäklarprovisionen — ska vara reglerat i avtalet
• Lägg in fristen för Modelo-600 i kalendern (1 månad från notariebesöket, ATIB)
• Löpande kostnader (IBI, sophämtning, Comunidad, Modelo 210) i budgeten

Vad händer sedan?

Efter köpet kommer de praktiska frågorna: den årliga skyldigheten att lämna Modelo-210 som icke-resident, NIE-Nummer (Número de Identidad de Extranjero, det spanska identifikationsnumret för utlänningar) för alla skatte- och myndighetsärenden samt, om du inte använder bostaden själv, uthyrning. Om du fortfarande letar efter en bostad kan du börja med bostadsannonserna på Mallorca; Ratgeber Immobilien samlar övriga frågor om ägande och myndighetskontakter. Här är några konkreta ingångar:

• Ratgeber Auswandern — myndigheter, skatter, registrering
• Ansök om NIE-Nummer på Mallorca — ett krav vid varje köp
• Långtidsuthyrning på Mallorca — om du vill hyra ut i stället för att använda bostaden själv
• Aktuell marknadsrapport (på tyska) — sätt prisnivåer och områden i perspektiv

Rättslig grund och aktuell status

Den baleariska överlåtelseskatten ITP regleras i Decreto Legislativo 1/2014 för Balearerna (artikel 10), liksom stämpelskatten AJD (artikel 15 och artikel 17 bis). Momsen IVA på nybyggda bostäder regleras av den statliga Ley 37/1992. Under resultatet i kalkylatorn ovan hittar du den aktuella rättsliga statusen och länkar till originalkällorna — en separat källförteckning här skulle bara bli inaktuell, medan kalkylatorn hålls uppdaterad.

Reglerna ändras: Den nuvarande ITP-skalan och den höjda AJD-satsen grundar sig båda på Balearernas budgetlag Ley 11/2022 och gäller sedan 1 januari 2023; formuleringen av den höjda AJD-satsen ändrades ytterligare genom Ley 12/2023. Lita därför inte på äldre artiklar eller tumregler, utan på den aktuella information som kalkylatorn uppdaterar vid varje lagändring.

Vanliga frågor

Relaterade ämnen

• ITP på Balearerna 2026
• Den juridiska processen vid bostadsköp
• Notarie vid bostadsköp i Spanien
• Advokat vid bostadsköp i Spanien