Arv och gåvor av fastigheter på Balearerna: Skatter 2026

Den som på Mallorca ärver en Finca, en lägenhet i Palma eller en villa i Son Vida – eller överlåter dem under sin livstid – står inför en skatt som skiljer sig väsentligt från den tyska: Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD), den spanska arvs- och gåvoskatten. Det avgörande är att det inte är den spanska centralregeringen som fastställer skattesatsen, utan den respektive autonoma regionen. Och Balearerna har under åren 2023 till 2025 genomfört en reform som i praktiken gör arv och gåvor av fastigheter inom den närmaste familjen skattefria. Denna guide förklarar vem som betalar hur mycket år 2026, varför ”pacto sucesorio” förmodligen är den viktigaste åtgärden för fastighetsägare och vilka tidsfrister du under inga omständigheter får missa.

Personlig rådgivning om din fastighetsöverlåtelse på Mallorca:

• 📩 Skicka en personlig förfrågan — vi kopplar ihop dig med advokater och skatterådgivare på ön som är specialiserade på arvsrätt
• Läs mer i fastighetsguiden

Arvs- och gåvoskatt (ISD): regional, inte nationell

Till skillnad från Tyskland finns det i Spanien ingen enhetlig arvsskatteskala på nationell nivå. ISD är visserligen en statlig lag (Ley 29/1987), men beskattningsrätten har överlåtits till de autonoma regionerna (Comunidades Autónomas). Varje region får fastställa egna avdrag (reducciones), skattesatser och framför allt skattelättnader (bonificaciones). Detta leder till enorma skillnader: samma ärvda fastighet kan kosta femställiga belopp i Asturien och 0 euro på Balearerna.

Fyra faktorer avgör skattebördan:

Den spanska arvsskatten omfattar fyra släktgrupper. Dessa är avgörande för den totala skatten:

Viktigt: Ett samboförhållande räknas endast till grupp II om det är registrerat som ”pareja estable” i det baleariska registret. Utan registrering hamnar partnern i grupp IV – och därmed på den fulla avgiften. För tyska par på Mallorca är detta en av de dyraste fallgroparna.

Reformen på Balearerna: 100 % bonus för grupp I och II

Sedan den 18 juli 2023 beviljar Balearerna en bonus på 100 % på den justerade skatteskulden (cuota íntegra corregida) vid arv och vid likställda successionsavtal (pactos sucesorios), förutsatt att arvtagaren tillhör grupp I eller II. Enkelt uttryckt: Ett barn som ärver föräldrarnas villa betalar 0 euro i arvsskatt (ISD) – oavsett värdet. Det finns inte längre någon övre gräns.

År 2025 utvidgades reformen ytterligare genom budgetlagen (Ley 6/2025, som trädde i kraft den 25 juli 2025) och omfattade nu även gåvor under livstid, samtidigt som skatteavdraget för grupp III höjdes. År 2026 gäller fortfarande den mest fördelaktiga situationen någonsin för familjeöverlåtelser på Balearerna.

Utöver bonusen finns det förhandsavdrag (reducciones por parentesco) som dras av från beskattningsunderlaget:

När det gäller den avlidnes bostad som han eller hon själv bebodde tillkommer dessutom för grupp I+II en avdrag på upp till 100 % av värdet på vivienda habitual (upp till en lagstadgad övre gräns) — vilket framför allt är relevant om bonusen av någon anledning inte skulle tillämpas.

Det avgörande villkoret för fastigheter: För att 100-procentbonusen ska godkännas måste värdet på den förvärvade fastigheten anges i det notariella köpeavtalet (escritura pública), och detta värde får inte överstiga fastighetsregistrets referensvärde (valor de referencia) med mer än 20 procent. Om det inte finns något valor de referencia eller om Dirección General del Catastro inte kan intyga detta, gäller marknadsvärdet som gräns. Den som anger ett för lågt värde riskerar en efterprövning och att förlora bonusen.

Gåva under livstid kontra arv vid dödsfall

Fram till mitten av 2025 rådde en avgörande asymmetri: Arv var 100 % skattefria, medan vanliga gåvor (donaciones) under livstiden inte var det. Dessa beskattades enligt en progressiv skattesats (7,65 % till 34 %), som genom ett autonomt avdrag begränsades till en effektiv skattesats på cirka 7 %. Sedan den 25 juli 2025 har denna skillnad utjämnats: Även vanliga gåvor till grupp I och II omfattas av ett avdrag på 100 % på denlikvida skatteskulden (cuota líquida) – att genom notariatsakt skänka en lägenhet till sitt barn kostar därmed 0 euro i ISD. Precis som vid arv av fastigheter gäller även här villkoret att det deklarerade värdet inte får överstiga Valor de referencia med mer än 20 %.

Men se upp: ISD är bara en av flera skatter. Vid en vanlig gåva av en fastighet utlöser givaren en beskattning av värdeökningen i sin egen inkomstskatt (IRPF) – den så kallade ”ganancia patrimonial”. Om fastigheten har ökat i värde över åren (vilket är regel på Mallorca) beskattas denna latenta vinst hos givaren med 19 % till 28 %. Denna IRPF-skatt försvinner inte genom ISD-bonusen.

Tumregel: När det gäller kontanter, bankkonton eller yngre tillgångar utan nämnvärd värdeökning är en vanlig gåva okomplicerad. För fastigheter med hög latent vinst är ”pacto sucesorio” det bästa alternativet – eftersom det undviker IRPF-fällan.

Arvsavtal: en särdrag på Balearerna

”Pacto sucesorio” är ett särdrag i den baleariska civilrätten och är endast möjligt i ett fåtal spanska regioner med egen civilrätt (Balearerna, Katalonien, Aragonien, Galicien, Navarra och Baskien). Det rör sig om ett avtalsbaserat arvskontrakt genom vilket du redan under din livstid oåterkalleligt överför tillgångar till nästa generation – ur skattemässig synvinkel betraktas dock förvärvet som ett förvärv vid dödsfall, inte som en gåva.

Den mest kända mallorkanska varianten är ”definición”: en överföring från föräldrar till barn, där barnet i gengäld avstår från sin framtida lagstadgade andel (legítima). Detta regleras sedan lag 8/2022, som har avskaffat den tidigare kravet på balearisk vecindad civil – vilket innebär att även utlänningar bosatta på Balearerna kan ingå ett arvsavtal (pacto sucesorio) enligt balearisk lag.

De skattemässiga fördelarna är betydande:

1. Ingen IRPF för överlåtaren. Eftersom arvsavtalet (pacto sucesorio) betraktas som förvärv genom dödsfall (art. 33.3.b i lag 35/2006, bekräftat av högsta domstolen genom STS nr. 407/2016 av den 9 februari 2016 om apartación gallega) uppstår ingen beskattningsbar kapitalvinst för givaren. Den latenta värdeökningen som man fruktar vid en vanlig gåva beskattas inte.
2. Förmånligare ISD-skattesats istället för gåvoskattesats. I stället för den effektiva gåvoskattesatsen tillämpas arvsskattesatsen på 1 % upp till 700 000 € för grupp I+II (vid en befintlig förmögenhet under 400 000 €) – och därtill tillkommer 100 %-bonusen. I praktiken blir ISD-skatten 0 €.
3. Höjning av anskaffningskostnaden. Om barnet senare säljer fastigheten gäller det (aktuella) värde som anges i arvsavtalet som anskaffningsvärde. Den vinst som föräldrarna har ackumulerat under årtionden går förlorad ur skattemässig synvinkel.

5-årsbegränsningen (bedrägeribekämpningslagen 11/2021): Om barnet säljer den fastighet som erhållits genom ett arvsavtal (pacto sucesorio) innan givaren har avlidit och innan fem år har förflutit sedan avtalet ingicks, måste barnet för IRPF-skatten ange givarens ursprungliga anskaffningsvärde och anskaffningsdatum. Då utgår step-up-fördelen. Den som missbrukar arvsavtalet som ett kortsiktigt försäljningsverktyg går tomhänt.

Tidsfristfällan: Till skillnad från vid arv (6 månader) är tidsfristen för ISD-självdeklarationen vid ett arvsavtal endast en månad från dagen för undertecknandet hos notarius publicus. Devengo är dagen för notariatsbeviset, inte en senare dödsdag. Den som förbiser denna förkortade tidsfrist riskerar förseningsavgifter – en vanlig och kostsam fälla just vid denna centrala konstruktion.

Priset för detta är att arvsavtalet är oåterkalleligt. En senare ändring genom testamente är utesluten, och genom avtalet avstår barnet definitivt från sin lagstadgade andel. Detta kräver noggrann familjeplanering och juridisk rådgivning.

Icke-bosatta och rösträtten i EU-valet

Under lång tid diskriminerades icke-bosatta: De var tvungna att betala ISD enligt den (dyrare) statliga skattesatsen till den spanska centrala skattemyndigheten (AEAT), utan att få utnyttja de förmånliga regionala rabatterna. EU-domstolen ogiltigförklarade detta i sin dom av den 3 september 2014 (mål C-127/12) som ett brott mot den fria rörligheten för kapital. Spanien reagerade med lag 26/2014: Sedan den 1 januari 2015 får arvingar och gåvomottagare som är bosatta i EU eller EES tillämpa reglerna i den region som de har anknytning till.

Spanska domstolar (bl.a. STS-domar från 2018) och skattemyndigheten (DGT-uttalande V0282-20) har nu utvidgat detta till att omfatta tredjeländer utanför EU/EES. Anmärkning: Lagtexten i Disposición adicional 2ª i Ley 29/1987 har inte anpassats i detta avseende, vilket innebär att personer bosatta i tredjeländer i praktiken ibland måste hävda sin rätt genom rättsliga åtgärder. Balearerna har genom lag 11/2023 och slutgiltigt genom lag 6/2025 klargjort att bonusarna även gäller för icke-bosatta.

För tyska fastighetsägare innebär detta konkret: Även om du bor i Tyskland kan du utnyttja de baleariska förmånerna för en fastighet på Mallorca – men i så fall hanteras Modelo 650 av AEAT istället för ATIB. Samtidigt kan tysk arvsskatt tillkomma (principen om global inkomst och globalt ägande vid bosättning i Tyskland); det finns inget särskilt dubbelbeskattningsavtal mellan Tyskland och Spanien avseende arvsskatt, varför en avräkning enligt § 21 i den tyska arvsskattelagen (ErbStG) måste prövas. Detta är ett särskilt område som kräver omfattande rådgivning.

Spanskt testamente och Plusvalía

Ett spanskt testamente rekommenderas starkt för alla som äger fastigheter på Mallorca: Det påskyndar handläggningen avsevärt, undviker kostsamma översättningar och apostiller av ett tyskt testamente och möjliggör, genom EU:s arvsrättsförordning (nr 650/2012), val av hemlandets lagstiftning. Vi behandlar detta ingående i det länkade inlägget – här endast en hänvisning: Planera det spanska testamentet parallellt med skatteplaneringen, inte efteråt.

Vid arv av fastigheter tillkommer, utöver ISD, en andra avgift: Plusvalía municipal (IIVTNU), dvs. skatten på värdeökning av mark, som tas ut av den berörda kommunen. Den gäller endast fastigheter i stadsområden (terrenos urbanos) och ska betalas av förvärvaren.

I Palma medger den kommunala förordningen (Ordenanza fiscal) en avdrag på upp till 95 % på plusvalía, om den ärvda fastigheten utgjorde den avlidnes huvudbostad (vivienda habitual) och arvingarna är make/maka, barn eller föräldrar. Viktiga villkor i Palma:

• Den fulla bonusen på 95 % är knuten till att bostadens fastighetsvärde understiger 100 000 €. Om fastighetsvärdet överstiger detta belopp gäller förmånen endast i reducerad form eller inte alls – för exklusiva fastigheter överskrider fastighetsvärdet ofta denna gräns.
• Rabatten måste ansökas om aktivt och inom angiven tidsfrist – den beviljas inte automatiskt.
• Förvärvet måste behållas i tillgångsmassan i 5 år (undantag: om förvärvarens död inträffar under denna period).
• Bonusarna gäller även vid överlåtelser enligt arvsavtal (pacto sucesorio ) eller arvsfördelning ( definición).
• Om fastigheten inte har ökat i värde i verkligheten uppkommer ingen Plusvalía alls (detta måste styrkas).

Varje kommun har sin egen förordning – i Andratx, Calvià och Pollença gäller olika tröskelvärden och procentsatser. Innan varje överlåtelse är det värt att ta en titt på den lokala förordningen på den plats där fastigheten är belägen.

Tidsfrister: 6 månader vid arv, endast 1 månad vid arvsavtal

Vid ett arv börjar tidsfristen löpa från och med dödsdagen. Vid ett arvsavtal (pacto sucesorio) däremot börjar den löpa från och med den dag då avtalet upprättas inför notarie – och där gäller en betydligt kortare tidsfrist. De viktigaste tidsfristerna:

Det viktigaste praktiska tipset: 100-procentbonusen befriar inte från skyldigheten att lämna in Modelo 650. Även om skatteskulden är 0 euro måste deklarationen lämnas in i tid – underlåtenhet att följa formaliteterna kan leda till påföljder. Utan en inlämnad och avräknad Modelo 650 kan fastigheten dessutom inte skrivas över i fastighetsregistret och kan därmed varken säljas eller belånas. Och: Den som väljer arvsavtalet (pacto sucesorio) som huvudsaklig lösning får inte förväxla enmånadsfristen med den sexmånadersfristen för arv – annars riskerar man förseningsavgifter trots att skatten är noll.

De vanligaste felen

• Modell 650 har inte lämnats in eftersom det ”ändå är 0 euro”. Bonusen förutsätter att deklarationen lämnas in i tid. Underlåtenhet = formell påföljd och spärrad fastighetsregister.
• Tidsfristen för arvsavtalet förväxlas med tidsfristen för arvskiftet. När det gäller arvsavtalet löper tidsfristen endast en månad från det att avtalet har upprättats, inte sex månader – en vanlig och kostsam fälla.
• Fastighetsvärdet har angetts för lågt. Om det angivna värdet ligger under valor de referencia riskerar man en efterprövning; om det överstiger valor de referencia med mer än 20 % kan bonusen drabbas.
• Vanlig gåva istället för arvsavtal vid fastigheter som ökat i värde. ISD-skatten är visserligen 0 €, men IRPF-skatten på värdeökningen för givaren förbises – ofta en överraskning på fem siffror.
• Sambo utan registrering. Utan registrering som ”pareja estable” hamnar partnern i grupp IV – full avgift istället för 0 €.
• 5-årsförbudet i arvsavtalet har ignorerats. En förtida försäljning upphäver step-up-fördelen.
• Ingen ansökan om plusvalía-rabatt eller att värdegränsen har förbises. I Palma upp till 95 % – men endast vid ett fastighetsvärde under 100 000 € och endast om ansökan lämnas in i tid och aktivt.
• Glöm inte den tyska arvsskatten. Om man är bosatt i Tyskland kan tysk arvsskatt tillkomma parallellt; utan ett dubbelbeskattningsavtal för arvsskatt måste avdraget granskas noggrant.
• Ansökan om förlängning lämnades in för sent. Förlängning är endast möjlig under de första fem månaderna – därefter löper tidsfristen ut utan undantag.

Checklista inför överföringen

• Släktskapsgrupp och rätt till bonus klargjord (grupp I/II = 100 %?)
• Är den ogifta partnern registrerad som ”pareja estable”?
• Fastighetens latenta värdeökning har granskats → Gåva eller arvsavtal?
• El valor de referencia en el registro de propiedades ha sido obtenido, el valor de declaración ha sido establecido
• Finns det ett spanskt testamente / har val av tillämplig lag gjorts enligt EU:s arvsförordning?
• Behörigheten klarlagd (ATIB eller AEAT för icke-bosatta)?
• Konsekvenser av den tyska arvsskatten har samordnats med en tysk rådgivare
• Undersökt avdrag för plusvalía på fastighetens belägenhetsort (gräns för fastighetsvärdet!) och planerat in ansökan
• Tidsfrister i kalendern: 6 månader (arv), 1 månad (arvskontrakt och gåva), 5 månader (ansökan om förlängning)

Vad händer sedan?

När arvsfrågan är klar följer ytterligare frågor. Den som inte själv använder en ärvd fastighet bör överväga att sälja eller hyra ut den – båda alternativen medför särskilda skattekonsekvenser (IRPF, IBI, eventuellt Modelo 210 för icke-bosatta). Den som flyttar sin hemvist till ön bör i god tid ta itu med registreringen hos myndigheterna och ansökan om NIE-nummer, vilket du ändå behöver för varje notarieöverlåtelse. Inför köpet av ytterligare en fastighet lönar det sig att ta en titt på de indirekta köpkostnaderna på Mallorca och i vår aktuella marknadsrapport.

Sammanfattning

Balearerna är 2026 den skattemässigt mest fördelaktiga regionen i Spanien för överlåtelse av familjeförmögenhet. Barn, makar och föräldrar (grupp I+II) ärver och mottar gåvor i praktiken skattefritt – 100-procentbonusen på skatteskulden gäller sedan 2023 för arv och sedan juli 2025 även för gåvor, utan värdegräns. Den avgörande faktorn för fastighetsägare med hög latent värdeökning är ”pacto sucesorio”: Det möjliggör överlåtelse under livstid, undviker givarens IRPF-fälla och ger en uppräkning av anskaffningskostnaden. Nackdelen – oåterkallbarhet, en femårig spärrperiod och den korta tidsfristen på en månad – kräver noggrann planering. Den som håller sig till tidsfristerna, deklarerar fastighetsvärdet korrekt, ansöker om Plusvalía-avdraget och tar hänsyn till de tyska reglerna kan överlåta sin förmögenhet på Mallorca till nästa generation med minimal skattbelastning.

Officiella källor

• Skattemyndigheten på Balearerna (ATIB) — Arvsskatt, skattelättnader och avdrag
• ATIB — Modell 650 (Förvärv efter dödsfall), anvisningar och tidsfrister
• Agencia Tributaria (AEAT) – Blankett 650 för icke-bosatta, tidsfrister och förlängning
• Regeringen på Balearerna — Beskattning av arv under livstid och arvavtal (PDF)
• Palmas kommun — Plusvalía (IIVTNU): Information, beräkning och avdrag

Obs! Denna guide är avsedd som allmän information och ersätter inte skatterättslig eller juridisk rådgivning i enskilda fall. Skatterätten är YMYL-känslig – belopp, tidsfrister, bonusar och ansvarsområden kan ändras och beror på just din situation (hemvist, släktskapsgrad, förmögenhetsvärde, tyska skattekonsekvenser). Uppgifterna gäller per 2026. Låt en advokat (abogado) och skatterådgivare (asesor fiscal) som är specialiserad på baleariskt arvsrätt granska ditt specifika arv eller din gåva innan du vidtar några åtgärder – en personlig förfrågan är det snabbaste sättet att hitta rätt expert.