Överlåtelseskatt (ITP) på Mallorca

Hur hög är överlåtelseskatten (ITP) på Mallorca?

Överlåtelseskatten (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) på Mallorca ligger, beroende på köpeskillingen, mellan en ingångssats på 8 % och en högsta sats på 13 % – Balearerna tillämpar en progressiv skattetrappa utifrån prisnivåer. Eftersom varje nivå bara gäller den del av beloppet som ryms inom den nivån betalar du aldrig den högsta skattesatsen på hela köpeskillingen, utan får i slutänden en lägre genomsnittssats (tipo medio). Kalkylatorn ovan räknar i realtid fram både denna genomsnittssats och det exakta skattebeloppet för din köpeskilling.

Så beräknas skatten

ITP fungerar som en skattetrappa, ungefär som den tyska inkomstskatten: Köpeskillingen delas upp i flera prisnivåer, där varje nivå har sin egen skattesats – från en ingångssats på 8 % till en högsta sats på 13 %. Viktigt att veta är att detta är marginalskattesatser, inte fasta skattesatser. Summan av delbeloppen ger den skatt som faktiskt ska betalas och därmed också tipo medio – den genomsnittssats du i praktiken betalar på hela köpeskillingen. Den som söker information om ITP på Mallorca på nätet stöter därför ofta på motstridiga siffror: Ibland avses marginalskatten för den högsta nivå som nåtts, ibland genomsnittssatsen. För din egen kalkyl är det bara den senare som spelar roll – och det är just den kalkylatorn ovan visar.

Beräkningsunderlag: det högre av 2 värden

ITP beräknas inte nödvändigtvis på det belopp som står i den notariella köpehandlingen (escritura). Sedan 2022 gäller i hela Spanien att beräkningsunderlaget är det högre av det styrkta köpepriset och det officiella referensvärdet (Valor de Referencia), som det spanska fastighetsregistret (Catastro – den spanska fastighetsregistermyndigheten) årligen fastställer utifrån marknadsdata. Om referensvärdet är högre än det avtalade köpepriset betalar du ändå skatt utifrån referensvärdet – om du förbiser detta tar ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears, Balearernas skatteförvaltning) ut mellanskillnaden i efterhand. På Mallorca, där marknadspriserna ofta är höga, är referensvärdet ofta lägre än köpeskillingen – men om det förhandlade priset ligger tydligt under marknadsnivån kan förhållandet vara det omvända. Du kan kontrollera referensvärdet för en specifik fastighet online hos Catastro i förväg.

Två gränsvärden styr skattelättnaderna

Sedan 14 juni 2026 (Ley 4/2026) använder den baleariska skattelagstiftningen 2 separata belopp för skattelättnader, som ofta blandas ihop:

• Öns värdegräns avgör OM du över huvud taget har rätt till en skattelättnad. På Mallorca och Menorca är den 331 859,70 €, på Eivissa (Ibiza) och Formentera 378 211,68 € – kalkylatorn använder automatiskt rätt belopp för din ö.
• Beräkningsunderlagets övre gräns på 270 151,20 € avgör vilken del av värdet som kan omfattas av den förmånliga skattesatsen. Om bostadens värde överstiger gränsen beskattas bara delen upp till gränsen till den förmånliga skattesatsen – den överskjutande delen beskattas med skattesatsen för den del som överstiger beräkningsunderlagets övre gräns (8 %).

Öns värdegräns är inte ett fribelopp. Den avgör bara om du över huvud taget har rätt till en skattelättnad – inte hur långt den sträcker sig. Det styrs enbart av den separata övre gränsen för beräkningsunderlaget.

Skillnaden mellan dessa 2 belopp är den vanligaste fallgropen: Att värdegränsen höjs betyder inte att en större del av köpeskillingen blir skattefri – det innebär bara att fler köpare över huvud taget kan få skattelättnaden. Kalkylatorn ovan tillämpar automatiskt båda beloppen i rätt ordning.

Räkneexempel

Det är enklast att förstå systemet genom typiska exempel. I kalkylatorn ovan finns bland annat följande situationer:

• Köparen under 30 med full skattenedsättning: En köpare under 30 år som använder bostaden som permanentbostad (vivienda habitual – den bostad där du faktiskt bor stadigvarande, inte en semesterbostad) och uppfyller alla villkor för full skattenedsättning, betalar i praktiken betydligt mindre än normalt. Kalkylatorn visar hur mycket det påverkar slutsumman när du anger din köpeskilling och väljer denna köparprofil.
• Köparen under 36 strax över den övre gränsen för beräkningsunderlaget: Om bostadens värde bara ligger lite över den övre gränsen för beräkningsunderlaget gäller den reducerade skattesatsen ändå – men bara upp till gränsen, inte för hela köpeskillingen. Den överskjutande delen beskattas separat med skattesatsen för den överskjutande delen. Kalkylatorn räknar direkt ut hur stor skillnaden blir mellan ”precis över” och ”betydligt över”.
• Normalfallet i det övre prissegmentet: Utan särskilda regler – till exempel för en andra bostad eller vid en köpeskilling som ligger långt över öns värdegräns – tillämpas hela den progressiva skalan utan skattelättnad. Det är den situation som faktiskt gäller vid många bostadsköp på Mallorca i det högre prissegmentet.

Det är bara kalkylatorn som ger de konkreta siffrorna: Ange din köpeskilling, välj ö och köparprofil, så ser du direkt skattebeloppet, genomsnittsskatten och den tillämpade skattelättnaden – samt normalfallet bredvid, så att du ser besparingen. Om du fortfarande letar efter en passande bostad kan du först titta på aktuella bostadsannonser på Mallorca.

Särskilda fall: vem får vilken skattelättnad?

Den baleariska skattelagstiftningen omfattar flera situationer där en reducerad skattesats eller en efterföljande skattenedsättning (bonificación – ett avdrag från den redan beräknade skatteskulden) tillämpas i stället för den allmänna skattesatsen. Kalkylatorn hämtar automatiskt alla nedan angivna skattesatser från det aktuella registret.

Alla skattesatser och skattenedsättningar gäller den del av värdet som ligger upp till beräkningsgränsen. För den överskjutande delen gäller den allmänna skattesatsen. Kalkylatorn ovan visar vilken kombination som ger lägst skatt i ditt fall när du byter köparprofil.

Huvudbostad, allmänt

Om du köper en bostad som din huvudbostad (vivienda habitual) och dess värde ligger under värdegränsen på din ö, gäller en reducerad skattesats på 4 % för den del av värdet som ligger upp till beräkningsgränsen. Du måste faktiskt bo där – det räcker inte att bara vara folkbokförd på adressen.

Under 36 år och första bostaden

Om du är under 36 år vid köpet och köper din första bostad, gäller en ytterligare reducerad skattesats på 2 % för den förmånliga delen av värdet – även här begränsad av beräkningsgränsen.

Funktionsnedsättning hos släkting i upp- eller nedstigande led

Samma reducerade skattesats som vid köp av första bostaden under 36 år gäller också om du i din senast avslutade inkomstdeklaration hade rätt till minimiavdrag för funktionsnedsättning för släktingar i upp- eller nedstigande led – alltså för föräldrar, mor- eller farföräldrar eller barn med officiellt fastställd funktionsnedsättning som du ansvarar för skattemässigt. Köparens egen funktionsnedsättning behandlas däremot i nästa avsnitt: den ger inte rätt till denna reducerade skattesats utan, från den lagstadgade miniminivån, till full skattenedsättning.

Familjer med många barn och ensamstående familjer

Familjer med officiell status som familj med många barn (familia numerosa) samt ensamstående föräldrar med barn som har erkänts som sådana betalar en reducerad skattesats på 2 % för den förmånliga delen av värdet. Intyget om erkännandet måste redan finnas vid köpet.

Under 30 år eller funktionsnedsättning från 33 procent: full skattelättnad

Den största skattelättnaden är inte en sänkt skattesats, utan en skattelättnad på 100 % av den redan beräknade skatteskulden. Den gäller bara om du samtidigt uppfyller alla följande villkor:

• Du är under 30 år vid köpet eller har en erkänd funktionsnedsättning på minst 33 procent.
• Du har haft stadigvarande bosättning (residencia habitual) på Balearerna i 3 år omedelbart före förvärvet.
• Det är din första bostad och du förvärvar minst hälften av den med full äganderätt (pleno dominio) – alltså inte bara nyttjanderätt eller enbart en andel.
• Du äger inte redan hälften eller mer av någon annan bostad.
• Din inkomst enligt den senaste inkomstdeklarationen ligger under den inkomstgräns som anges i lag.
• En väsentlig del av köpeskillingen finansieras genom ett hypotekslån som täcker minst den lagstadgade minimiandelen av bostadens uppskattade värde.

Om ens ett av dessa villkor saknas gäller inte den fulla skattelättnaden. Kalkylatorn kontrollerar då automatiskt om någon av de andra reducerade skattesatserna kan tillämpas.

Prisreglerade bostäder (HPL)

För prisreglerade bostäder (habitatge de preu limitat, på spanska vivienda de precio limitado, förkortat HPL – bostäder vars försäljningspris är lagstadgat begränsat) gäller en egen skattelättnad på 50 % av den beräknade skatteskulden, oavsett köparens ålder.

Eftertaxering: om ett villkor senare inte längre är uppfyllt

Alla skattelättnader som nämns här är knutna till villkor som även måste fortsätta att vara uppfyllda efter köpet – framför allt att bostaden faktiskt används som permanentbostad. Om ett villkor senare faller bort (du hyr ut bostaden permanent, flyttar därifrån igen innan minimiperioden löpt ut eller det visar sig att ett villkor aldrig var uppfyllt) är du skyldig att inom 1 månad lämna in en kompletterande skattedeklaration och betala mellanskillnaden enligt den allmänna skattesatsen – plus dröjsmålsränta. ATIB kontrollerar aktivt detta inom sin preskriptionstid.

Tidsfrister och formulär

Efter den notariella handlingen (escritura) har du 1 månad på dig att själv beräkna och deklarera skatten. Det görs via Modelo 600, det officiella formuläret för egen skatteberäkning (autoliquidación) av ITP. Fristen börjar löpa samma dag som rättshandlingen genomförs, inte den dag då den registreras i fastighetsregistret. Det är i regel möjligt att få anstånd, men ansökan måste lämnas in innan den ursprungliga fristen löper ut.

Du betalar hos ATIB, antingen online eller via en auktoriserad bank. Betalningskvittot är inte bara en formalitet: utan det registrerar inskrivningsmyndigheten (Registro de la Propiedad) inte ägarövergången.

Utan betalningskvittot från ATIB gör inskrivningsmyndigheten ingen registrering – spara det därför noga, även om notarieärendet ligger långt tillbaka i tiden.

Om du missar tidsfristen riskerar du stegvis höjda avgifter och dröjsmålsränta på skatteskulden – hur mycket det blir i det enskilda fallet beror på hur lång tid som har gått sedan tidsfristen löpte ut. Som vägledning: ITP är en skatt som enbart du som köpare betalar. Säljaren har inget med denna skatt att göra, men kan behöva betala Plusvalía (en kommunal skatt på den värdeökning som fastigheten har haft sedan den senaste försäljningen) samt inkomstskatt på sin kapitalvinst. Du som köpare har ingen egen betalningsskyldighet för detta, men det är bra att känna till inför avtalsförhandlingen.

ITP eller moms? Avgörande innan du räknar

Innan någon skattesats över huvud taget kan tillämpas måste det vara klart om ditt köp omfattas av ITP eller i stället av moms (IVA). Det är ingen akademisk fråga – betalar du fel skatt uppstår ett återbetalningsproblem som är omständligt och inte alltid går att lösa helt.

Köper du direkt från byggherren betalar du moms på hela köpeskillingen, plus stämpelskatt enligt den allmänna skattesatsen (1,5 %) på den notariserade handlingen. Till skillnad från ITP är denna kombination inte progressivt skiktad: vid lägre köpeskillingar kan den bli billigare, men vid mycket höga köpeskillingar är den ofta inte det. Det går inte att säga generellt om nybyggnation eller befintlig fastighet är mest fördelaktig när det gäller kringkostnader.

Överlåtelseskatten är den största posten bland köpkostnaderna, men inte den enda: därtill kommer notarie, fastighetsregister, Gestoría och oftast en advokat. Köpkostnadskalkylatorn räknar ut vad ditt köp kostar totalt — här i korthet, och mer utförligt på sin egen sida:

Steg för steg: Så går köpet till

1. Före notariemötet: Ta reda på om ITP eller moms gäller, kontrollera referensvärdet (Valor de Referencia) online hos Catastro och undersök om någon av de förmåner som beskrivs ovan kan tillämpas.
2. Hos notarien: Den notariella köpehandlingen (escritura) undertecknas. Notarien skickar uppgifterna vidare till fastighetsregistret, men betalar inte skatten åt dig.
3. Inom en månad: Lämna in din egen deklaration via Modelo 600 till ATIB och betala skatten genom en överföring eller en insättning hos en auktoriserad bank.
4. Spara betalningsbeviset: Du behöver kvittot från ATIB för nästa steg – utan det kommer du inte vidare.
5. Registrering i fastighetsregistret: Betalningskvittot lämnas till fastighetsregistret (Registro de la Propiedad). Först därefter registreras du som ny ägare.
6. ATIB:s efterkontroll: Myndigheten kan inom sin preskriptionstid granska det angivna värdet och kräva in mellanskillnaden om det finns avvikelser.

En utförlig översikt över hela processen – från reservationsavtal till nyckelöverlämning – hittar du i vår guide om processen vid bostadsköp i Spanien.

Vanligaste misstagen – och så undviker du dem

• Att räkna på köpeskillingen i stället för rätt beskattningsunderlag: Om referensvärdet är högre än köpeskillingen är det ändå referensvärdet som gäller – den som missar detta får brev från ATIB.
• Att inte själv begära skattelättnader: Reducerade skattesatser och rabatter beviljas inte automatiskt. Du måste ange dem i din egen deklaration och kunna styrka att villkoren är uppfyllda.
• Att underskatta månadsfristen: Den som reser tillbaka till hemlandet efter mötet hos notarien tappar lätt överblicken. En fullmakt till en Gestoría – en spansk administrativ byrå som sköter myndighetsärenden som detta åt dig – eller till din skatterådgivare skyddar dig mot tilläggsavgifter.
• Att förväxla ITP och moms: Om du vid köp från en byggherre av misstag betalar ITP i stället för moms (eller tvärtom), är rättelsen omständlig och inte alltid möjlig att genomföra fullt ut.
• Att förväxla öns värdegräns med skattefrihet: Den avgör bara om du har rätt till en skattelättnad – inte att ingen skatt tas ut upp till detta värde.
• Att inte spara betalningskvittot för registreringen i fastighetsregistret: Utan intyget från ATIB förblir registreringen i Registro de la Propiedad spärrad.

Vad händer sedan? Löpande skattskyldighet efter köpet

ITP är en engångsskatt. Efter köpet följer i stället återkommande skyldigheter:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): den årliga fastighetsskatt som kommunen tar ut.
• Förmögenhetsskatt (Impuesto sobre el Patrimonio): aktuell på Balearerna från en viss nettoförmögenhet.
• Skatt för icke-residenta (Modelo 210): Om du är fortsatt skattskyldig utomlands och inte hyr ut bostaden, ska du betala en schablonmässig inkomstskatt på värdet av eget nyttjande.
• Samfällighetsavgift (Comunidad de Propietarios): för lägenheter i gemensamt ägda fastigheter är detta en månatlig betalning som inte är en skatt, men som är lika obligatorisk.

Läs mer i våra guider om IBI-skatt i Spanien och förmögenhetsskatt.

Checklista: Före notariebesöket

• Klargjort: ITP eller moms – befintlig bostad eller nyproduktion, privatperson eller företag som säljare?
• Referensvärdet (Valor de Referencia) har kontrollerats online hos Catastro
• Kontrollerat om fastighetsvärdet ligger under värdegränsen på din ö
• Kontrollerat vilken lättnad – om någon – som kan bli aktuell (ålder, permanentboende, funktionsnedsättning, stor familj, HPL)
• Gett en skatterådgivare, advokat eller Gestoría i uppdrag att sköta deklarationen (Modelo 600)
• Planerat för likviditet: kalkylatorn ovan visar köpeskillingen inklusive överlåtelseskatt; utöver detta tillkommer kostnader för notarie, fastighetsregister och Gestoría, som finns med i kalkylatorn för köpkostnader
• Noterat 1-månadsfristen från notariebesöket i kalendern
• Utfärdat fullmakt om du inte längre är på plats när tidsfristen löper ut

Fördjupande guider om bostadsköp

• Advokat vid bostadsköp i Spanien
• Utländska köpare på Mallorca
• AWV-anmälningsplikt vid bostadsköp i Spanien
• ANEI och naturskydd för tomter på Mallorca
• Censo och Alodio för tomter på Mallorca

Och om du redan letar mer konkret: titta bland våra aktuella bostadsannonser på Mallorca innan du matar in dina siffror i räknaren.

Officiella källor

• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (Balearernas skattemyndighet, ansvarar för ITP och Modelo 600): www.atib.es
• BOE – Boletín Oficial del Estado (statlig officiell tidning, nationell ramlagstiftning för ITP och AJD): www.boe.es
• BOIB – Butlletí Oficial de les Illes Balears (Balearernas officiella tidning, där Ley 4/2026 och tillhörande Órdenes publiceras): caib.es/eboibfront
• Sede Electrónica del Catastro (officiell förfrågan om Valor de Referencia): sedecatastro.gob.es
• Registro de la Propiedad (Balearernas fastighetsregister, registrering efter betalning av ITP): www.registradores.org

Rättslig grund och aktuell status

ITP på Balearerna regleras av Decreto Legislativo 1/2014 (Balearernas version av de skatter som överförts från staten), i den lydelse som gäller sedan 14 juni 2026 enligt Ley 4/2026 och som preciseras genom Orden 5/2026 i lydelsen enligt Orden 13/2026. Skatten administreras av ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears, Balearernas skattemyndighet). Skattesatser, värdegränser och övre gränser för beskattningsunderlaget ändras vid varje lagändring – förlita dig därför inte på fasta siffror i denna eller någon annan artikel, utan på räknaren ovan, som beräknar utifrån det register som för närvarande finns inlagt.