Reservationsavtal för fastighet i Spanien: handpenning, optionsavtal och allt om förhandsavtalet på Mallorca

Den som vill köpa en fastighet på Mallorca känner till dilemmat: Man har hittat sin drömfastighet, men det dröjer veckor tills notariemötet – och bra objekt byter snabbt ägare. Reserveringsavtalet för fastigheter i Spanien fyller just denna lucka. Det tar tillfälligt bort fastigheten från marknaden och ger dig som köpare tid för due diligence-granskningar, att ordna finansieringen och att skaffa fram alla nödvändiga handlingar. Denna guide förklarar vilka typer av avtal som finns (Contrato de Reserva, Contrato de Arras, optionsavtal), hur stora de vanliga handpenningarna är, vilka tidsfrister och konsekvenser av återträde du måste känna till – och vilka misstag tyska köpare oftast begår. Alla uppgifter avser läget år 2026.

Vill du köpa en fastighet på Mallorca utan att hamna i en fälla?

• 📩 Skicka en personlig förfrågan — Vi förmedlar certifierade advokater och notarier på Mallorca
• Förstå hela köpprocessen

Varför du behöver ett preliminärt avtal innan mötet hos notarien

På Mallorca – och i hela Spanien – kan en fastighet i princip redan säljas genom ett handslag. Den spanska civillagen (artiklarna 1445 ff. i Código Civil) reglerar köpeavtalet (compraventa) utan tvingande formkrav. Notariatsbeviset är dock oundgängligt så snart du som köpare vill bli införd i fastighetsregistret (Registro de la Propiedad) – och denna registrering är det enda tillförlitliga skyddet mot vidareförsäljning av den fortfarande registrerade tidigare ägaren eller okända belastningar från tredje part.

Erfarenheten visar att det brukar gå flera veckor till månader mellan köpbeslutet och mötet hos notarien. Under denna tid måste:

1. alla äganderättshandlingar och utdrag ur fastighetsregistret granskas,
2. eventuala belastningar, skulder eller frågor rörande bygglov ska vara klarlagda,
3. finansieringen säkerställs,
4. Energicertifikat och övriga obligatoriska handlingar finns tillgängliga.

Ett bindande förhandsavtal fastställer båda parters köpintention och skyddar dig mot att säljaren under tiden säljer fastigheten till någon annan. Just för detta finns det tre olika verktyg i Spanien – och det är avgörande vilket du väljer.

En översikt över de tre avtalstyperna

I praktiken på Mallorca stöter man på tre olika modeller för förhandsavtal, som skiljer sig avsevärt från varandra vad gäller funktion, bindande verkan och ekonomiska konsekvenser.

Obs! I praktiken används dessa begrepp ofta på ett otydligt sätt på Mallorca. Läs alltid den exakta avtalstexten – inte bara rubriken.

Bokningsavtalet (Contrato de Reserva) i detalj

Bokningsavtalet (acuerdo de reserva eller contrato de reserva) är det första steget och vanligtvis det minst bindande. Det ingås när det finns ett konkret köpintresse, men inget slutgiltigt beslut ännu har fattats.

Vad den reglerar:

• Hur många dagar fastigheten reserveras för
• Reservationsavgiftens storlek
• Om och hur avgiften kommer att räknas av från det slutliga köpeskillingen

Vanliga bokningsavgifter:

Om den intresserade i slutändan inte vill köpa förfaller reservationsavgiften som regel. Om du bestämmer dig för att köpa räknas avgiften av från köpeskillingen. Reservationsavtalet är ofta ett privat avtal och upprättas ofta direkt av mäklaren – en advokat bör ändå granska det.

Observera: Bokningsavtalet är inte ett arrasavtal. Utan en uttrycklig straffklausul (cláusula penal) kan säljaren under vissa omständigheter ändå sälja fastigheten till en annan köpare – i så fall får du endast tillbaka avgiften.

Arras-avtalet (Contrato de Arras) – en klassiker på Mallorca

”Contrato de Arras ” är det vanligaste avtalet vid fastighetsköp i Spanien och ger båda parter ett betydligt starkare skydd än ett vanligt reservationsavtal. Inom den spanska civilrätten erkänns olika varianter av ”Arras”; på Mallorca dominerar i praktiken den så kallade ”Arras Penitenciarias”.

Arras Penitenciarias – så fungerar botgöringen

Arras penitenciarias är ett privat avtal som på ett bindande sätt säkerställer båda parternas köpintention och föreskriver en tydlig påföljd vid avtalsbrott:

• Om köparen drar sig ur affären: Den erlagda handpenningen förverkas – han får inte tillbaka pengarna.
• Om säljaren drar sig ur avtalet: måste han återbetala dubbelt så mycket som handpenningen till köparen.

Det är vanligt med handpenningar på cirka 10 % av det överenskomna köpeskillingen. Det inbetalda beloppet räknas senare av från köpeskillingen, förutsatt att köpet genomförs.

Vad som måste ingå i Arras-fördraget

Ett väl utformat Arras-avtal ska minst innehålla följande:

1. Fullständig identifiering av båda avtalsparterna (inkl. NIE-nummer)
2. Detaljerad beskrivning av fastigheten (fastighetsbeteckning, fastighetsregisternummer)
3. Överenskommen köpeskilling
4. Arras-beloppets storlek
5. Betalningsvillkor och kontonummer / förvaltningskonto
6. Tidsfrist fram till notariatsbeviset
7. Straffklausul (cláusula penal) vid återkallande
8. Villkor under vilka det är möjligt att säga upp avtalet utan förlust (t.ex. vid utebliven finansiering)

Observera: Handpenningen i samband med ett arrasavtal överförs i många fall till ett förvaltningskonto hos en advokat, skatterådgivare eller notarie – inte direkt till säljaren. Detta rekommenderas starkt.

Optionsavtalet (Contrato de Opción de Compra)

Optionsavtalet går ett steg längre än arrasavtalet och är särskilt vanligt när det gäller eftertraktade lyxfastigheter eller nybyggnadsprojekt med stor efterfrågan på Mallorca. Ur köparens perspektiv är det det starkaste verktyget.

Vad som skiljer det från Arras-fördraget:

I optionsavtalet garanterar säljaren att fastigheten uppvisar vissa egenskaper och uppfyller fastställda villkor – till exempel bygglov, storlek och att den är tekniskt felfri. Köparen erhåller den ensidiga rätten att fullfölja köpet inom den överenskomna optionsfristen. Säljaren är bunden under denna tid och får inte sälja till tredje part.

Optionspremien räknas av från köpeskillingen när köprätten utövas. Om köparen inte utövar optionen förfaller premien – säljaren behåller den.

Observera: Optionsavtalet är mer fördelaktigt för köparen, eftersom denne i händelse av tvist till och med kan kräva att köpeavtalet fullgörs.

Steg för steg: Från bokning till Escritura

Så här ser vanligtvis processen ut från den första bokningen till den notariella överlåtelsen av äganderätten på Mallorca:

1. Fastighet hittad, pris förhandlat – muntlig överenskommelse med säljaren eller mäklaren
2. Underteckna reservationsavtalet – ta bort fastigheten från marknaden, betala en låg avgift
3. Due diligence – granska utdrag ur fastighetsregistret (nota simple), klargöra eventuella belastningar, granska fastighetsregistret, vid behov begära energicertifikat
4. Ansöka om NIE – utan spanskt skattenummer (NIE) går det inte att köpa
5. Teckna ett Arras-avtal eller ett optionsavtal – betala en handpenning (vanligtvis ~10 %), fastställa tidsfrister
6. Klara finansieringen – ansök om bolån på Mallorca om det behövs
7. Beräkna köpkostnader – Håll koll på köpkostnaderna på Mallorca
8. Förbereda notariemötet – se till att alla handlingar är kompletta, välj notarie (notarie i Spanien)
9. Underteckna escrituran – notariellt bestyrkt köpeavtal inför notarien
10. Registrering i fastighetsregistret – först nu är du en juridiskt säker registrerad ägare

Rättsliga grunder: Vad den spanska lagstiftningen säger

Fastighetstransaktioner på Mallorca regleras av de allmänna bestämmelserna i den spanska civillagen, särskilt artiklarna 1445 och följande (compraventa). För arras-avtal är dessutom artiklarna 1454–1455 i Código Civil tillämpliga, vilka uttryckligen reglerar arras penitenciarias.

Viktigt för utländska köpare:

• Inget krav på skriftlig form: Ett köpeavtal kan i Spanien ingås utan krav på särskild form – till och med muntligt. I praktiken rekommenderas dock alltid ett skriftligt avtal.
• Registrering i fastighetsregistret sker endast efter ett möte hos notarius publicus: Utan en ”Escritura Pública” (notariellt bestyrkt köpeavtal) kan ingen registrering göras i fastighetsregistret (Registro de la Propiedad).
• Utan registrering i fastighetsregistret finns inget fullständigt skydd: En köpare som inte är registrerad är helt utsatt för risken att den tidigare ägaren, som fortfarande är registrerad, disponerar över fastigheten.
• Offentligrättsliga aspekter: För vissa fastigheter kan det dessutom finnas offentligrättsliga bestämmelser som måste beaktas – till exempel vad gäller bebyggbarhet, ändring av användningsändamål eller befintliga belastningar.

Skattefrågor i samband med förhandsavtalet

Att ingå ett reservationsavtal eller ett handpenningavtal medför i regel ännu ingen skattskyldighet – skatteplikt uppstår först när det slutgiltiga köpeavtalet ingås. Det finns dock några saker att tänka på:

Obs! För en fullständig översikt över alla skatter som tillkommer vid köpet rekommenderar vi vår guide om till kommande kostnader vid köp på Mallorca.

De vanligaste felen i boknings- och handpenningavtalet

Tyska köpare på Mallorca begår ofta samma misstag – här är de vanligaste:

1. Förstått inte vilken typ av avtal det rör sig om

Skillnaden mellan ett enkelt reservationsavtal och ett arrasavtal med straffklausul är betydande. Den som undertecknar ett ”reservationsavtal” som i praktiken är ett arrasavtal riskerar att förlora en betydande del av köpeskillingen om avtalet sägs upp.

2. Överförs direkt till säljaren

Handpenningen bör – åtminstone när det gäller större belopp – sättas in på ett förvaltningskonto hos en oberoende advokat eller notarie, inte betalas direkt till säljaren eller mäklaren.

3. Ingen klausul om uppsägning vid utebliven finansiering

Om banken avslår ansökan om bolån återbetalar du inte handpenningen – såvida inte en sådan villkorsklausul (condición suspensiva) uttryckligen har avtalats.

4. Fastighetsregistret har inte granskats i förväg

Den som undertecknar Arras-avtalet utan att först ha inhämtat ett utdrag ur fastighetsregistret riskerar att reservera en fastighet som är belastad med inteckningar eller andra förpliktelser.

5. För korta tidsfrister

Särskilt när det gäller fastigheter med komplicerad dokumentation eller där en finansieringsansökan pågår kan för korta optionsfrister leda till att du hamnar i tidsnöd och förlorar handpenningen.

6. Ingen oberoende advokat har anlitats

Mäklarens advokat företräder säljarens eller mäklarens intressen. Anlita en egen, oberoende advokat som granskar avtalet innan du undertecknar det.

7. Litar blint på engelska eller tyska översättningar

Den juridiskt bindande texten är den spanska versionen. Eventuella avvikelser mellan översättningen och originalet är ditt ansvar.

Vad händer efter det preliminära avtalet?

Med Arras-avtalet, eller optionsavtalet, är vägen till notariemötet banad – men ännu inte tillryggalagd. Under den återstående tidsfristen återstår följande uppgifter:

• Fullständig due diligence: utdrag ur fastighetsregistret, fastighetsbok, byggnadsstatus, utestående skulder (förfallna IBI-skatter, gemensamma skulder vid bostadsrätt)
• Energicertifikat: Obligatoriskt dokument vid försäljning – kontrollera om det finns (Energicertifikat Spanien)
• Finansiering: Begära och säkra ett bolåneerbjudande (bolån på Mallorca)
• Skaffa NIE-nummer: Om du inte redan har ett, ansök om det omedelbart
• Val av notarie: I princip har köparen rätt att välja notarie
• Förbereda escrituran: Skicka alla dokument i sin helhet till notarien

Efter besöket hos notarien följer registreringen i fastighetsregistret – först då är du fullvärdig ägare och skyddad mot tredje part.

Checklista: Innan du undertecknar förhandsavtalet

Skriv ut den här listan och kryssa av varje punkt innan du sätter pennan till papperet:

• Ett utdrag ur fastighetsregistret (nota simple) har lämnats in och har granskats av en advokat
• Fastighetsutdrag finns, yta och användningsändamål stämmer överens
• Avtalstyp klar: Bokningsavtal, handpenning eller optionsavtal?
• Straffklausul (cláusula penal) – har läst och förstått
• Finns det en uppsägningsklausul vid utebliven finansiering?
• Handpenningen ska betalas in på ett förvaltningskonto, inte direkt till säljaren
• Realistisk tidsfrist fram till notariemötet (minst 4–8 veckor för standardfall)
• Spanskt NIE-nummer finns
• Vår egen, oberoende advokat har granskat avtalet
• Köptillkommande kostnader har beräknats och likvida medel finns tillgängliga
• Energicertifikat finns eller anskaffningen är klarlagd
• Vid nybyggnation: Byggföretagets kreditvärdighet och bankgaranti för handpenningen kontrolleras

Särdrag vid nybyggnation och köp av bostäder på ritning

Vid köp av en fastighet som ännu inte är färdigställd (sobre plano / Off-Plan) gäller särskilda regler:

• Fastighetsutvecklare kräver ofta cirka 6 000 euro i första handpenning vid tecknandet av reservationsavtalet, och vid planerade projekt ibland cirka 3 000 euro.
• Ytterligare betalningar sker i etapper under byggtiden – och dessa måste absolut säkerställas genom en bankgaranti från byggherren. Utan denna garanti finns det en risk för totalförlust om byggherren skulle gå i konkurs.
• Även vid nybyggnation gäller det att anlita en egen advokat och noggrant läsa igenom avtalsvillkoren om färdigställandetid och eventuella förseningar.

Observera: Vid köp av bostäder på ritning på Mallorca är bankgarantin inte en valfri bestämmelse, utan ett krav. Insistera skriftligen på detta.

Sammanfattning: Vilket avtal väljer du?

Det enkla bokningsavtalet passar bra om du snabbt vill säkra en bostad och vinna några dagars tid – utan att ta på dig någon större ekonomisk risk. Avgiften är låg och åtagandet överskådligt.

Arras-avtalet (arras penitenciarias) är standarden för seriösa bostadsköp på Mallorca: Båda parter är juridiskt bundna, handpenningen (~10 %) är ett tydligt tecken på allvar – och ger dig i gengäld rätten att få tillbaka det dubbla beloppet om säljaren drar sig ur affären.

Optionsavtalet ger dig som köpare den starkaste positionen: Du kan tvinga fram köpet, och säljaren kan inte längre dra sig ur. Detta är särskilt lämpligt när det gäller lyxfastigheter, mycket eftertraktade nybyggnadsprojekt eller när due diligence-granskningen är särskilt omfattande.

Låt alltid ett oberoende advokat (abogado) granska avtalet – innan du skriver under. De några hundra euro som advokatarvodet kostar är den bästa försäkringen mot en förlust på fem eller sex siffror.

→ Den fullständiga köpprocessen – från den första visningen till registreringen i fastighetsregistret – hittar du i vår guide om den juridiska processen vid fastighetsköp.

Officiella källor

• Spanska civillagen (Código Civil), art. 1445 ff. och art. 1454–1455 (compraventa och arras): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763
• Registro de la Propiedad (Spanien): https://www.registradores.org
• Agencia Tributaria Baleares (ATIB) – Skatter vid fastighetsköp: https://www.atib.es
• Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT): https://www.aeat.es
• Consell de Mallorca – Stadsplanering och bostäder: https://www.conselldemallorca.net
• De spanska notarernas statistikportal (transaktionsdata från Balearerna): https://www.notariado.org/liferay/web/cien/sala-de-prensa/noticias