Reservationsavtal i Spanien

Vad kostar det att dra sig ur ett köp på Mallorca?

Den som köper en bostad på Mallorca känner igen dilemmat: Objektet är hittat, men det kan gå veckor innan det är dags hos notarien – och attraktiva objekt byter snabbt ägare. Föravtalet fyller denna lucka. Vilket avtal du skriver under avgör vad det kostar att dra sig ur: Bara 1 av de 3 avtalsformerna ger dig över huvud taget möjlighet att avbryta köpet. Kalkylatorn visar båda sidorna i ditt fall – din och säljarens.

Det beror helt på vilken typ av handpenning som avtalats i ditt kontrakt. Vid arras penitenciales – ångerpenning enligt art. 1454 Código Civil – är det uttryckligen tillåtet att dra sig ur och priset är fast: Köparen förlorar handpenningen och säljaren återbetalar 200 %. Vid arras confirmatorias (bekräftande handpenning, som räknas av från köpeskillingen) och arras penales (avtalsvite) finns ingen sådan rätt att dra sig ur – handpenningen är då inte priset för att avbryta köpet, utan en förskottsbetalning på ett avtal som båda parter fortsatt är bundna till.

Här ligger det dyraste misstaget bland tyska köpare på Mallorca: De ser handpenningen som den övre gränsen för sin risk. Det är den bara i det första fallet.

De 3 avtalstyperna – och varför bara 1 ger möjlighet att avbryta köpet

I praktiken stöter du på 3 modeller för föravtal på Mallorca. De skiljer sig mindre åt i belopp än i vad som händer om någon inte längre vill fullfölja köpet.

Tabellen anger medvetet inga belopp: handpenningens storlek kan avtalas fritt (Art. 1255 Código Civil), och räknaren ovan visar vad den innebär i skarpt läge för just ditt avtal.

Reservationsavtalet (contrato de reserva)

Reservationsavtalet är det första och vanligtvis minst bindande steget: bostaden tas bort från marknaden i några dagar eller veckor mot en jämförelsevis låg avgift. Avtalet reglerar hur länge reservationen gäller, hur stor avgiften är och om den räknas av från köpeskillingen. På marknaden brukar avgifterna för nyproduktionsprojekt ligga på låga 4-siffriga belopp, men det är inte någon viss siffra som gäller utan ert avtal. Avtalet ingås ofta privat och förbereds ofta av mäklaren – men låt ändå en egen advokat granska det.

Observera: Ett reservationsavtal är inte ett arras-avtal. Utan en uttrycklig straffklausul (cláusula penal) kan säljaren under vissa omständigheter ändå sälja bostaden till någon annan – då får du bara tillbaka avgiften.

Arras penitenciales – ångerpenningen

Arras penitenciales (ångerpenning) är det vanligaste instrumentet vid bostadsköp i Spanien. Art. 1454 Código Civil säger ordagrant: „Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.“ – Om arras har erlagts kan avtalet hävas genom att köparen förlorar dem eller säljaren återbetalar dem dubbelt.

Det finns 2 saker i den här formuleringen som ofta förbises i rådgivningen. För det första: ”dubbelt” avser totalbeloppet, inte ett påslag. Säljaren betalar ut handpenningen 2 gånger – men hälften är dina egna pengar, som du ändå får tillbaka. Din ersättning motsvarar 1 handpenning, inte 2. Omvänt kostar säljarens frånträde 1 handpenning, inte 2 – den första har säljaren redan. Kalkylatorn ovan visar därför för varje part vad som betalas, hur stor del som är dina egna pengar och vad som återstår netto.

För det andra förutsätter bestämmelsen att arras faktiskt har betalats (si hubiesen mediado). Den som har skrivit under men ännu inte har fört över pengarna befinner sig rättsligt i en annan situation – därför frågar kalkylatorn om detta.

Arras confirmatorias – bekräftande handpenning

Här är handpenningen helt enkelt en första delbetalning av köpeskillingen och bekräftar det avtal som redan har ingåtts. Någon rätt att frånträda avtalet finns inte. Om en part inte fullgör sin del kan den andra, enligt Art. 1124 Código Civil, välja mellan att kräva fullgörelse eller häva avtalet – i båda fallen med skadestånd. Skadan avser den faktiska skadan; den kan vara mindre än din handpenning, men också större. Vid hävning återgår parternas prestationer och skadan kvittas mot detta. Domstolen kan också ge anstånd i stället för att häva avtalet.

Arras penales – avtalsvite

arras penales fungerar som ett avtalsvite (cláusula penal). Enligt Art. 1152 Código Civil ersätter vitet skadestånd och ränta, om inget annat har avtalats. Avgörande är dock Art. 1153: Gäldenären kan inte befria sig från avtalet genom att betala vitet, om denna rätt inte uttryckligen har getts – och borgenären kan omvänt inte kräva båda samtidigt, alltså fullgörelse och vite, om detta inte uttryckligen har avtalats. Motparten måste alltså välja. Art. 1154 medger endast att domstolen sätter ned vitet om huvudförpliktelsen har fullgjorts delvis eller bristfälligt; vid ett rent frånträde innan någon prestation har utförts är bestämmelsen enligt sin ordalydelse inte tillämplig.

Optionsavtalet (contrato de opción de compra)

Ur köparens perspektiv är optionsavtalet det starkaste instrumentet: Köparen får ensidigt rätt att genomföra köpet inom optionstiden; säljaren är bunden under denna tid och kan inte sälja till någon annan. Optionspremien räknas av från köpeskillingen om optionen utnyttjas; om den inte utnyttjas förfaller den. Eftersom köparen här kan kräva fullgörelse är optionsavtalet särskilt vanligt för objekt med hög efterfrågan.

Observera: På Mallorca används dessa begrepp ofta oprecist i vardagligt tal. Det är inte dokumentets rubrik som är avgörande, utan dess innehåll. Om det bara står ”arras” utan tillägg är klassificeringen en tolkningsfråga – och just då är det som mest värdefullt att anlita en egen advokat.

Så räknas det

Beräkningen är enkel, och kalkylatorn redovisar den öppet:

1. Handpenning = köpeskilling × avtalad procentsats. Det finns ingen lagstadgad nivå; Art. 1255 Código Civil överlåter detta till parterna. Kalkylatorns förinställning följer marknadspraxis, inte lagen.
2. Återstående betalning hos notarien = köpeskilling − handpenning. Kalkylatorn räknar fram den som en differens, inte som en andra procentsats – annars skulle de 2 delarna tillsammans vid ojämna belopp bli 1 cent högre än köpeskillingen.
3. Säljarens återbetalning vid arras penitenciales = handpenning × 200 %. Det är den handpenning som faktiskt har betalats som fördubblas, inte köpeskillingen.

För de 2 andra avtalstyperna anger kalkylatorn medvetet inget belopp. Det är ingen saknad funktion: Skadestånd enligt Art. 1124 beräknas utifrån den faktiska skadan, och varje siffra här skulle vara påhittad. En nolla skulle säga motsatsen till sanningen.

Särskilda fall som påverkar beloppet

Finansieringsvillkor (condición suspensiva)

Om köpet är villkorat av att finansieringen beviljas och banken avslår ansökan uppstår ingen skyldighet att genomföra köpet; det som redan har betalats ska återbetalas (Art. 1114 Código Civil). Utan en sådan klausul förlorar du handpenningen även om finansieringen inte går igenom. Klausulen ska finnas med i avtalet före underskriften, inte läggas till i efterhand.

Klientmedelskonto i stället för direktöverföring

Handpenningen bör sättas in på ett klientmedelskonto hos en oberoende advokat, skatterådgivare eller notarie – inte betalas direkt till säljaren eller mäklaren.

Nyproduktion och Off-Plan

Vid köp från en byggherre (sobre plano) tillkommer fler betalningar i takt med byggnationen. Dessa delbetalningar är inte arras: regeln om dubbelt belopp i Art. 1454 gäller endast den betalning som har avtalats som arras. Delbetalningarna måste säkras genom en bankgaranti från byggherren – utan den riskerar du att förlora allt vid en konkurs. Kräv detta skriftligen.

Om tidsfristen redan har löpt ut

Kalkylatorn förutsätter att avtalet ännu inte har börjat fullföljas – ingen överlåtelse och inga betalningar utöver arras. Om det avtalade notariedatumet har passerat eller avtalet redan har fullgjorts måste situationen bedömas på ett annat sätt; då bör du anlita en advokat.

Tidsfrister, blanketter och vägen till Escritura

Till skillnad från skatterna kring köpet finns det här ingen blankett och ingen lagstadgad tidsfrist. Tidsfristen fram till undertecknandet hos notarien anges i ert avtal – den går att förhandla om, och en alltför snävt satt tidsfrist är ett av de vanligaste misstagen. Så här brukar processen se ut:

1. Objekt hittat, pris förhandlat – muntlig överenskommelse med säljaren eller mäklaren.
2. Reservationsavtal – bostaden tas bort från marknaden och en mindre avgift betalas.
3. Due diligence – kontrollera utdraget ur fastighetsregistret (nota simple), utred belastningar (Kontrollera fastighetsregistret) och begär ett energicertifikat.
4. Ansök om NIE – utan spanskt skatteidentifikationsnummer (NIE) går det inte att köpa.
5. Arras- eller optionsavtal – betala handpenning och fastställ tidsfrister och villkor.
6. Säkra finansieringen – ansök om bolån på Mallorca vid behov.
7. Beräkna kostnaderna vid köpet – se kostnader vid köp på Mallorca.
8. Förbered notariebesöket – se till att alla dokument är kompletta och välj notarie (notarie i Spanien).
9. Underteckna escritura – det notariellt bestyrkta köpeavtalet.
10. Registrering i fastighetsregistret – först då är du registrerad som ägare med rättsligt skydd.

Ett föravtal är giltigt i Spanien utan några särskilda formkrav – ett privat skriftligt avtal räcker. Du kan dock bara registreras i fastighetsregistret (Registro de la Propiedad) genom en notariell bestyrkning, och utan registrering är du inte skyddad om den tidigare ägaren, som fortfarande står registrerad, gör ytterligare överlåtelser.

Detta måste stå i Arras-avtalet

1. Fullständiga uppgifter om båda parter, inklusive NIE-nummer
2. Exakt beskrivning av fastigheten (fastighetsbeteckning, nummer i fastighetsregistret)
3. Överenskommet köpeskilling
4. Handpenningens storlek – och uttryckligen vilken typ av arras som har avtalats
5. Betalningssätt och kontonummer, helst ett klientmedelskonto
6. Tidsfrist för den notariella bestyrkningen
7. Vitesklausul (cláusula penal) och dess belopp
8. Villkor som gör att du kan frånträda köpet utan att förlora pengar, till exempel om finansieringen faller igenom

De vanligaste misstagen

1. Du har inte förstått vilken typ av avtal det är

Skillnaden mellan ett reservationsavtal, arras penitenciales och arras penales avgör om det kostar dig att dra dig ur eller om du kan tvingas fullfölja köpet. Den som skriver under ett dokument med rubriken ”Reservation”, men där innehållet innebär en avtalsstraffavgift, har bundit sig på ett annat sätt än vad personen tror.

2. Du har överfört pengar direkt till säljaren

Vid större belopp ska handpenningen sättas in på ett klientmedelskonto.

3. Ingen klausul om frånträde om finansieringen faller igenom

Utan condición suspensiva är en avslagen ansökan om bolån ditt problem, inte säljarens.

4. Du har inte kontrollerat fastighetsregistret i förväg

Den som skriver under utan att ha sett ett utdrag ur fastighetsregistret kan råka reservera en fastighet med belastningar.

5. Tidsfristerna är för korta

Om dokumentationen är komplicerad eller finansieringsansökan fortfarande pågår riskerar du annars att få ont om tid – och förlora handpenningen på grund av en tidsfrist som du själv har skrivit under.

6. Ingen oberoende advokat

Mäklarens advokat företräder inte dina intressen. En egen abogado granskar avtalet innan du skriver under – se Advokat vid fastighetsköp.

7. Du har litat blint på översättningen

Den spanska versionen är juridiskt bindande. Eventuella avvikelser mellan översättningen och originalet sker på din bekostnad.

Checklista före underskrift

• Utdrag ur fastighetsregistret (nota simple) finns och har granskats av en advokat
• Katasterutdrag finns och uppgifterna om yta och användning stämmer överens
• Avtalstypen anges uttryckligen: reservation, penitenciales, confirmatorias eller penales?
• Vitesklausulen (cláusula penal) är läst och du förstår beloppets storlek
• En återgångsklausul vid utebliven finansiering har avtalats
• Handpenningen sätts in på ett klientmedelskonto
• Tidsfristen fram till notariebesöket är realistiskt satt
• NIE-nummer finns
• En egen, oberoende advokat har granskat avtalet
• Kostnaderna utöver köpeskillingen är beräknade och det finns likvida medel
• Vid nyproduktion: byggherrens kreditvärdighet och bankgarantin för handpenningen har kontrollerats

Skatter i samband med föravtalet

Att ingå ett reservations- eller Arras-avtal medför i sig ingen skattskyldighet; skatten uppkommer först vid köpet. Vilken skatt som ska betalas beror på om du köper av byggherren eller en befintlig bostad – beloppen kan du räkna ut med kalkylatorerna för överlåtelseskatt (ITP) respektive IVA och AJD vid nyproduktion, och den totala kostnaden med kostnader utöver köpeskillingen.

Rättslig grund och aktualitet

Det är den spanska Código Civil som gäller:

• Art. 1454 – arras och återbetalning med dubbelt belopp
• Art. 1124 – rätt att välja mellan fullgörelse och hävning, med skadestånd i båda fallen
• Art. 1152 till 1154 – avtalsvite, dess förhållande till fullgörelse och domstols möjlighet att jämka det
• Art. 1114 – villkor som skjuter upp avtalet
• Art. 1255 och 1258 – avtalsfrihet och avtalets bindande verkan

Den rättsliga aktualitet som kalkylatorn anger är när Código Civil trädde i kraft, år 1889. Det är inte ett visningsfel: Art. 1454 har varit oförändrad sedan 1889. Marknadsuppgifterna på den här sidan – vanliga handpenningsbelopp och reservationsavgifter – bygger däremot på iakttagelser från den aktuella marknaden och är inte rättsregler.

Gäller statlig eller balearisk rätt på Mallorca?

Det är en befogad fråga, eftersom Balearerna har en egen civilrätt (Compilación del Derecho Civil de las Illes Balears) som exempelvis har företräde framför statlig rätt inom arvs- och familjerätt. Enligt Art. 13.2 Código Civil gäller Código Civil i dessa områden som derecho supletorio – som utfyllande rätt där den regionala rätten inte reglerar frågan. Compilación innehåller inga särskilda regler om arras och föravtal. För ditt arras-avtal på Mallorca gäller därför Código Civil, precis som på fastlandet.

Slutsats: Vilket avtal ska du välja?

Reservationsavtalet passar om du snabbt vill reservera en bostad och köpa dig några dagars tid utan att ta någon större ekonomisk risk.

arras penitenciales är standard vid ett seriöst köp: Båda parter är bundna, och båda kan frånträda avtalet till ett pris som är känt i förväg. Det är den enda av de 3 varianterna där kalkylatorn ovan kan ge dig en tillförlitlig siffra för vad det kostar att dra sig ur.

Optionsavtalet ger dig som köpare den starkaste positionen, eftersom du kan kräva fullgörelse.

Och i alla 3 fallen gäller: Låt en oberoende abogado granska avtalet innan du skriver under. Hela processen hittar du i guiden om rättsprocessen vid bostadsköp.

Officiella källor

• Spanska civillagen (Código Civil) – art. 1445 ff. (compraventa), art. 1454 (arras), art. 1124 och art. 1152–1154: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763
• Registro de la Propiedad (spanska fastighetsregistret): https://www.registradores.org
• Agencia Tributaria de las Illes Balears (ATIB) – skatter vid bostadsköp: https://www.atib.es
• Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT): sede.agenciatributaria.gob.es
• Consell de Mallorca – Urbanisme i Habitatge: https://www.conselldemallorca.net
• Spanska notariernas statistikportal (transaktionsdata för Balearerna): https://www.notariado.org/liferay/web/cien/sala-de-prensa/noticias

Vanliga frågor

Relaterade kalkylatorer

• Köpkostnader på Mallorca – alla kostnader utöver köpeskillingen
• Överlåtelseskatt (ITP) på Mallorca – skatten vid köp av en befintlig bostad