Mallorca.com
fastigheter

Libro del Edificio på Mallorca: underhållshandboken för nybyggnationer

Ansvarig för innehållet: Frank Menze

När du tar över en nybyggd fastighet på Mallorca får du normalt mer än bara nyckeln: byggherren är skyldig att lämna över Libro del Edificio – den fullständiga tekniska och administrativa dokumentationen av det som faktiskt har byggts. Många köpare har aldrig hört talas om den, blandar ihop den med energicertifikatet eller med det helt annorlunda Informe de Evaluación de Edificios (IEE), som gäller äldre befintliga byggnader. Den här guiden reder ut skillnaden mellan dokumenten, förklarar vad du bör insistera på vid överlämnandet, varför ett saknat Libro del Edificio till och med kan försvåra registreringen av din fastighet i fastighetsregistret – och från när du som ägare till en äldre byggnad omfattas av 10-årskravet på IEE.

Libro del Edificio Mallorca: rättigheter och skyldigheter

Saknar du Libro del Edificio för din nybyggnation, eller är du osäker på om din äldre fastighet redan behöver ett IEE?

Libro del Edificio och IEE: skillnaden i korthet

Båda begreppen kallas i vardagligt tal ofta för "husets handlingar" – men de reglerar 2 helt olika situationer. Det ena får du vid nybyggnation, det andra är du som ägare till en äldre byggnad skyldig att ordna.

Egenskap Libro del Edificio Informe de Evaluación de Edificios (IEE)
Rättslig grund Art. 7 LOE (Ley 38/1999) Ley 12/2017 (LUIB), Balearerna
Upprättas vid byggnation, upprättas av byggherren återkommande, beställs av fastighetsägaren
Vem får det Slutanvändare / köpare lämnas in till kommunen
Gäller Nybyggnationer och större ombyggnader Byggnader från 50 år
Intervall vid ett tillfälle, följer byggnaden permanent på nytt vart 10:e år
Syfte Dokumentation av utfört byggarbete, underhåll Bedömning av befintliga byggnaders skick

Observera: Om du köper en begagnad bostad kan båda dokumenten i teorin vara relevanta – det ursprungliga Libro del Edificio från byggtiden och, om byggnaden är tillräckligt gammal, en IEE som ska genomföras. Kontrollera båda var för sig vid husinspektionen.

Vad är Libro del Edificio egentligen?

Den rättsliga grunden finns i artikel 7 i Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE). Där anges i huvudsak att all dokumentation om det utförda byggarbetet utgör Libro del Edificio och ska överlämnas till byggnadens slutliga användare. Det är den avgörande formuleringen: Libro tillhör inte byggherren, arkitekten eller byggnadsförvaltningen – det tillhör dig som köpare respektive ägargemenskapen.

Det får 2 konsekvenser i vardagen på Mallorca:

  1. Det är inte en enskild blankett, utan en samling handlingar om den byggnad som faktiskt uppförts – inte om det som ursprungligen planerades, utan om det som verkligen byggdes till slut.
  2. Byggherren måste lämna över det till dig vid överlämningen. Om du inte själv begär ut det hamnar det enligt erfarenhet ofta i byggledningens skrivbordslåda i stället för hos dig.

Observera: Att Libro del Edificio saknas är inte bara ett praktiskt problem. Det kan senare bli avgörande om du vill bevisa ett byggfel eller göra en garanti gällande – läs mer i guiden om byggfel och ansvar på Mallorca.

Vad Libro del Edificio vanligtvis innehåller

Det exakta obligatoriska innehållet följer av de föregående styckena i art. 7 LOE och sammanställs på olika sätt i praktiken av arkitektkontor och byggherrar. Utan att lagen anger någon slutgiltig förteckning omfattar det i praktiken vanligtvis:

Typisk handling Nytta för dig som ägare
Projekthandlingar för den utförda byggnaden Underlag som visar vad som faktiskt byggdes
Intyg om godkännande och färdigställande Underlag för senare krav vid fel
Underhållsanvisningar för installationer Underlag för underhållsplanering
Registreringsintyg för tekniska anläggningar Krävs vid underhållsavtal och besiktningar
Garantihandlingar från de företag som utfört arbetet Viktigt vid reklamationer

Obs: Den här uppräkningen är en praktisk vägledning, inte en uttömmande förteckning över lagkrav. Be vid överlämningen om en skriftlig bekräftelse på vilka handlingar som konkret ingår.

När får du Libro del Edificio – och vad händer om det saknas?

Vid köp av nyproduktion ska Libro del Edificio överlämnas i samband med nyckelöverlämningen. Om det saknas bör du skriftligen kräva det av byggherren innan du betalar slutraten eller skriver under godkännandet. Om du köper en Off-Plan-fastighet ska överlämnandet av Libro del Edificio ingå i köpeavtalets överlämnandeklausul.

Dokumentet har även praktisk betydelse för fastighetsregistret: Vid inskrivning av en förklaring om färdigställd nybyggnad (obra nueva terminada) kontrollerar fastighetsregistret att de byggnadsrättsliga kraven för överlämnandet till användarna är uppfyllda – och Libro del Edificio ingår i detta. Om det helt saknas kan det försvåra eller försena inskrivningen av fastigheten. Låt vid behov din advokat vid fastighetsköp bekräfta detta i förväg och kontrollera samtidigt uppgifterna i fastighetsregistret.

Obs: Om ett saknat Libro del Edificio innebär att just ditt köpeavtal eller din finansiering faller beror på omständigheterna i det enskilda fallet och på den berörda notarien respektive fastighetsregistret. Det går inte att ge något seriöst generellt besked om detta – utred det individuellt före bestyrkandet.

Informe de Evaluación de Edificios (IEE) på Balearerna

IEE fungerar på ett helt annat sätt. Det gäller inte uppförandet av en ny byggnad, utan återkommande bedömningar av befintliga byggnaders skick. Grunden är Ley 12/2017, de urbanismo de las Illes Balears (LUIB). Enligt denna ska ägare – fysiska eller juridiska personer samt ägargemenskaper – till byggnader som har fyllt 50 år lämna in en IEE vart 10:e år.

Undantagna från detta krav är byggnader av mindre byggnadsmässig betydelse och med enkel teknisk utformning, enligt definitionen i den statliga lagstiftningen.

Kriterium Regler enligt LUIB
Berörda byggnader Byggnader från 50 år, med undantag för byggnader av mindre byggnadsmässig betydelse och enkel teknik
Kontrollintervall på nytt var 10:e år
Vem lämnar in Ägaren eller ägarföreningen
Var lämnas den in hos den ansvariga kommunen
Undantag Byggnader av mindre betydelse enligt statlig definition

Observera: Den konkreta tidsfristen för den första IEE, förfarandet och ett eventuellt kommunalt register regleras av kommunerna i egna Ordenanzas. En vanlig kommunal modell anger en tidsfrist för den första rapporten på högst fem år från det att byggnaden har fyllt 50 år eller från det att en åtgärd som har förändrat den arkitektoniska utformningen slutförts – eller den tidsfrist som stadshuset uttryckligen har fastställt. Detta är dock en kommunal regleringsnivå, inte en tidsfrist som gäller i hela Balearerna. Hör med din egen kommun vilka regler som gäller där.

Mer om själva förfarandet och byggnadsbedömningen hittar du i guiden IEE/ITE Pflicht Mallorca.

Vad gäller om du äger en lägenhet i en samfällighet?

För ägare av en bostadsrätt finns en särskilt praktisk regel: Om IEE upprättas på uppdrag av ägargemenskapen för hela byggnaden, gäller denna rapport för varje enskild bostad och varje lokal i byggnaden. Som enskild ägare behöver du alltså inte beställa någon ytterligare rapport själv, om gemenskapen redan har gjort det.

Omvänt innebär det också att du bör kontrollera om ägargemenskapen har ordnat IEE i tid, om du äger en bostadsrätt i en äldre byggnad. Som enskild ägare har du nytta av det, men du har också ett intresse av att gemenskapen fullgör sin skyldighet.

Fuera de ordenación: begränsningar för renoveringsåtgärder

För byggnader som klassas som fuera de ordenación gäller ytterligare en begränsning: Även om IEE rekommenderar eller kräver vissa arbeten får endast de åtgärder genomföras som den relevanta bestämmelsen i LUIB uttryckligen tillåter för sådana byggnader. Ett positivt eller negativt resultat i IEE upphäver inte denna stadsplaneringsrättsliga begränsning. Mer information finns i guiden Fuera de Ordenación Mallorca.

Vem får underteckna IEE?

För IEE gäller följande: Den får undertecknas av den som har den yrkeskvalifikation som krävs enligt LOE – alltså yrkesutövare som får projektera byggnader eller ansvara för byggledningen, samt registrerade kontrollorgan med personal som har rätt kvalifikationer. I praktiken sammanställs Libro del Edificio av de arkitekter och den byggledning som deltagit i byggprojektet. För detta dokument finns ingen motsvarande uttrycklig lagreglering om vem som får underteckna det belagd här. Om du söker fackfolk nära dig kan du titta i Branschregistret Bygg & Renovering.

Observera: Det finns ingen offentlig prislista för att upprätta ett Libro del Edificio eller en IEE. Ta in flera offerter från kvalificerade fackpersoner i det enskilda fallet, i stället för att utgå från ett schablonpris.

Vanliga misstag kring Libro del Edificio

  • Att inte aktivt begära ut det: Köpare förlitar sig på att byggherren överlämnar Libro på eget initiativ – i praktiken glöms det ofta bort eller lämnas ut först efter förfrågan.
  • Förväxling med energicertifikatet: Energicertifikatet är ett separat dokument och ersätter inte Libro del Edificio.
  • Förväxling med IEE: Den som förväntar sig en IEE för en nybyggnad som är 15 år gammal blandar ihop de 2 systemen – gränsen på 50 år gäller endast IEE.
  • Avsaknad av en överlämnandeklausul i köpeavtalet: Utan en uttrycklig avtalsförpliktelse att överlämna dokumentet blir det svårare att senare kräva att det lämnas ut.
  • Att ignorera ägargemenskapens skyldighet att ordna IEE: Enskilda ägare utgår från att "det inte är deras sak", trots att gemenskapen som helhet har skyldigheten.

Checklista: Libro del Edificio vid köp av nybyggnation

  1. Före undertecknandet av köpeavtalet: kom överens om en uttrycklig klausul om att Libro del Edificio ska överlämnas.
  2. Vid nyckelöverlämningen: Kontrollera tillsammans med en fackman att handlingarna är kompletta.
  3. Före slutbetalningen: Be om en bekräftelse på att Libro stämmer överens med det arbete som faktiskt har utförts.
  4. Före den notariella bestyrkningen: Stäm av med din advokat att alla krav för registrering av obra nueva terminada i fastighetsregistret är uppfyllda.
  5. Efter inflyttningen: Förvara Libro säkert och långsiktigt – det följer byggnaden i årtionden.

Vad händer sedan?

När Libro del Edificio har överlämnats bör du förvara det lättillgängligt på en säker plats, till exempel tillsammans med energicertifikatet och handlingarna för bygglovet. Det blir viktigt om du senare renoverar, säljer eller gör garantianspråk. När byggnaden någon gång når 50-årsgränsen förändras perspektivet: Då tar IEE över rollen som löpande dokumentation av byggnadens skick, och du bör i god tid höra med din kommun om vilka tidsfrister och förfaranden som gäller där.

Slutsats

Libro del Edificio är inte en byråkratisk bilaga, utan byggnadens tekniska dokumentation – och juridiskt sett din egendom när du är fastighetens slutliga användare. Begär aktivt ut det när du köper en nybyggd bostad, innan du betalar den sista delbetalningen. För äldre befintliga fastigheter är den avgörande frågan en annan: Har din byggnad nått 50-årsgränsen, och finns en giltig IEE? De 2 dokumenten gäller olika skeden i fastighetens liv – om du blandar ihop dem riskerar du i det ena fallet bevisproblem vid byggfel och i det andra att missa en kommunal skyldighet.

Officiella källor

Vad är skillnaden mellan Libro del Edificio och Escritura?
Escritura är det notariella köpeavtalet för fastigheten, medan Libro del Edificio är den tekniska dokumentationen av det utförda bygget. Dokumenten är oberoende av varandra och ersätter inte varandra.
Måste byggherren automatiskt överlämna Libro del Edificio till mig?
Enligt art. 7 LOE ska det överlämnas till slutanvändarna, men i praktiken bör du själv begära det och se till att det tas med som en klausul i köpeavtalet.
Omfattas även enfamiljshus av IEE?
Ja, skyldigheten enligt LUIB gäller byggnader från 50 år, oavsett om det rör sig om bostadsrätter eller ett enfamiljshus, med undantag för byggnader av mindre byggnadsteknisk betydelse.
Vem ska beställa IEE för en bostadsrätt?
Vanligtvis beställer bostadsrättsföreningen IEE för hela byggnaden. En sådan gemensam rapport gäller automatiskt för varje enskild lägenhet i byggnaden.
Vad händer om Libro del Edificio saknas vid inskrivningen i fastighetsregistret?
Om handlingar för överlämningen till användarna saknas kan det försvåra registreringen av förklaringen om färdigställt nybygge. Klargör detta i förväg i det enskilda fallet med din advokat eller notarie.
Finns det fasta avgifter för att upprätta ett Libro del Edificio eller en IEE?
Nej, det finns ingen officiell avgiftstabell för detta. Ta in flera offerter från kvalificerade fackpersoner.
Hur ofta måste IEE förnyas?
Enligt LUIB vart 10:e år, när byggnaden väl har uppnått 50-årsgränsen.
Gäller Libro del Edificio även vid större renoveringar?
LOE:s dokumentationskrav omfattar utförda byggarbeten. Vid större ombyggnader är det klokt att tillsammans med ansvarig arkitekt klargöra vilka handlingar som konkret behöver tas fram.