Att köpa en nybyggd bostad på ritning på Mallorca: delbetalning, garanti och inflyttning

Den som köper en lägenhet eller villa på Mallorca innan den första stenlagningen har ägt rum ger sig in på ett av de mest intressanta – men också de mest riskfyllda – områdena på den spanska fastighetsmarknaden. Vid köp av nybyggnationer på ritning på Mallorca handlar det ofta om sexsiffriga belopp innan du ens har en nyckel i handen. Denna guide förklarar steg för steg hur avbetalningsmodellen fungerar, vad den lagstadgade bankgarantin (Aval Bancario) konkret täcker, vilka skatter som tillkommer vid nybyggnation och hur slutbesiktningen går till på rätt sätt. Du får dessutom lära dig vilka dokument du måste kontrollera innan du gör en reservation och vilka misstag som köpare gång på gång får betala dyrt för.

Funderar du på att köpa en nybyggd bostad eller en bostad på ritning på Mallorca och vill veta om byggherren är seriös?

• 📩 Skicka en personlig förfrågan — Vi granskar byggherren, garantin och avtalsvillkoren tillsammans med dig
• Förstå hela köpprocessen

Vad betyder ”off-plan” och vilka varianter finns det?

Begreppet ”Off-Plan” (spanska: sobre plano) avser köp av en fastighet som ännu inte är byggd eller som befinner sig i råbyggnadsstadiet. Du köper alltså utifrån planritningar, visualiseringar och en byggbeskrivning (memoria de calidades). Dessutom finns det projekt som redan är under uppförande (en construcción) samt nybyggda, nyckelfärdiga bostäder (llave en mano) som aldrig har bebott.

Den största fördelen med att köpa en bostad på ritning i ett tidigt skede ligger i priset: Byggföretagen erbjuder ofta förmånliga villkor i de tidiga faserna, eftersom de delvis säkrar projektets förfinansiering genom köparnas betalningar. Det är samtidigt den största risken: Du finansierar någon annans byggprojekt med dina egna pengar.

Observera: På Mallorca har nybyggnadsprojekt varit särskilt efterfrågade under de senaste åren. Marknadsrapporter pekar på ett genomsnittspris på cirka 6 700 euro per kvadratmeter år 2025 i regioner med hög turistström – med en fortsatt svagt stigande trend för 2026. Att gå in tidigt kan alltså löna sig, men ökar samtidigt risken vid förskottsbetalning.

Obligatoriska kontroller innan du tjänar din första euro: Vad du behöver innan du bokar

Innan du undertecknar ett reservationsavtal eller ens betalar en reservationsavgift måste fem dokument ligga framme. Ingen seriös byggherre kommer att vägra att lämna ut dessa.

1. Utdrag ur handelsregistret för byggherren (escritura de constitución y poderes): Bekräftar att bolaget existerar och att undertecknaren har behörighet att underteckna på ett rättsligt giltigt sätt.
2. Utdrag ur fastighetsregistret (Nota simple del Registro de la Propiedad): Visar om fastigheten är registrerad i byggherrens namn och om det finns några belastningar (inteckningar, utmätningar). Hur man kontrollerar fastighetsregistret i Spanien – det förklarar vi i vår detaljerade guide.
3. Bygglov (licencia de obras mayor): Utan ett lagligt giltigt bygglov är det inte tillåtet att påbörja byggnadsarbeten. Kan erhållas från Consell de Mallorca eller den berörda kommunförvaltningen.
4. Byggbeskrivning (memoria de calidades): En bindande förteckning över alla material, varumärken och utförandestandarder. Denna måste ingå som en del av avtalet.
5. Fastighetsutdrag (certificado catastral): Anger fastighetens exakta läge, gränser och yta i kvadratmeter.

Observera: Om byggprojektet ännu inte har registrerats i fastighetsregistret som ”declaración de obra nueva en construcción”, bör du vänta med varje betalning tills registreringen har skett eller åtminstone låta en advokat granska saken.

Avbetalningsmodellen: Hur betalningarna vanligtvis är uppbyggda vid projekt som säljs på ritning

När du köper en bostad på ritning betalar du inte hela beloppet på en gång, utan i delbetalningar som är kopplade till olika byggnadsmilstolpar. Den exakta tidsplanen är inte fastställd i lag, men följer ett väl etablerat mönster på Mallorca:

Obs! Summan av alla förskottsbetalningar före notariemötet kan, beroende på projekt, uppgå till 60–70 % av köpeskillingen. Varje sådant belopp måste säkerställas genom en bankgaranti eller en försäkringspolice – utan undantag.

Ett bokningsavtal är det första rättsligt bindande steget i processen. Låt aldrig avtalet undertecknas utan att en advokat har granskat det – det fastställer redan viktiga villkor.

Bankgarantin (Aval Bancario): Ditt lagstadgade skyddsnät

Rättslig grund och lagstadgad skyldighet

Skyddet för köpare vid förskottsbetalningar för nybyggnationer har varit lagstadgat i Spanien sedan 1968. Den ursprungliga lagen 57/1968 uppdaterades och kompletterades senare genom lag 20/2015. Den centrala skyldigheten kvarstår: Varje byggherre är skyldig att för alla förskottsbetalningar som köparen har erlagat ställa en bankgaranti (aval bancario) eller en motsvarande försäkring (seguro de cantidades anticipadas) till förmån för köparen.

Hur fungerar bankgarantin i praktiken?

Banken eller försäkringsbolaget ställer sig som garant gentemot dig som köpare för varje utbetald delbetalning. Om byggherren blir insolvent, projektet inte färdigställs inom den överenskomna tidsfristen eller bygget misslyckas av andra skäl, kan du göra anspråk på garantin direkt hos banken eller försäkringsbolaget – utan att behöva stämma byggherren.

Vad Aval inte täcker

Bankgarantin säkerställer endast återbetalningen av dina förskottsbetalningar – jämte lagstadgad ränta. Brister i det färdigställda byggnadsverket, försenad överlämning utan att det föreligger insolvens eller avvikelser från byggbeskrivningen utgör separata rättsliga frågor och omfattas inte av bankgarantin.

Observera: Begär ett separat, individuellt utfärdat garantibevis för varje enskild betalning (med ditt namn, det exakta beloppet och datumet). En samlad gruppgaranti för alla köpare i ett projekt är inte tillräcklig. Många köpare har tidigare förlorat sina pengar eftersom de trodde att de hade en garanti, men att denna inte var utställd individuellt på dem i händelse av insolvens.

Steg för att upprätta en korrekt bankgaranti

1. Begär garantibeviset före varje betalning.
2. Kontrollera att ditt namn, det exakta beloppet och datumet är korrekt angivna.
3. Se till att den bank eller det försäkringsbolag som ställer garantin har sitt säte i Spanien eller står under spansk tillsyn.
4. Förvara originalet på ett säkert sätt – om du är osäker kan du lämna in det hos en notarie.
5. Kontrollera om en separat garanti utfärdas för varje ytterligare delbetalning.

Skatter vid köp av nybyggd bostad: IVA istället för ITP

En avgörande skillnad jämfört med köp av en befintlig fastighet: Vid den första försäljningen av en nybyggd fastighet från byggherren till den första köparen tillkommer mervärdesskatt (IVA) – ingen fastighetsöverlåtelseskatt (ITP). Dessutom tillkommer skatt på dokumenterade rättsakter (Actos Jurídicos Documentados, AJD).

Observera: AJD-avgiften på Balearerna kan variera beroende på transaktion och tillämpliga bestämmelser. Låt en skatterådgivare eller advokat göra en konkret beräkning av det totala beloppet för köpkostnaderna innan avtalet ingås. Vår översikt över köpkostnaderna på Mallorca ger dig en första uppfattning.

En ytterligare fördel: Eftersom IVA inte är en regional skatt utan gäller i hela landet finns det här inga särdrag som gäller specifikt för Balearerna, till skillnad från ITP-skattesatsen för befintliga fastigheter.

Köpeavtalet (Contrato Privado de Compraventa): Vad det måste innehålla

Det privata köpeavtalet är kärnan i ett köp på ritning. Det undertecknas långt före notariemötet och reglerar alla väsentliga punkter. Följande punkter är icke förhandlingsbara:

1. Fullständig beskrivning av fastigheten med ytangivelser, hänvisning till planritning och tillhörande utrymmen (garage, källare, parkeringsplats).
2. Betalningsplan med exakta förfallodatum eller milstolpar i byggprocessen.
3. Leveransfrist med tydligt fastställd avtalsvite eller rätt att häva avtalet vid överskridande.
4. Skyldighet att ställa bankgarantier för varje delbetalning – inklusive angivande av den garanterande banken eller försäkringsbolaget.
5. Byggbeskrivning (memoria de calidades) som bilaga till avtalet.
6. Regler vid avvikelser: Vad händer om den färdiga ytan avviker från den utlovade?
7. Avtalsvite vid försening av byggarbetet eller om byggnaden inte färdigställs.

Observera: Seriösa fastighetsutvecklare på Mallorca accepterar att avtalet granskas och kompletteras av en advokat. Om någon vägrar detta är det en varningssignal.

Byggets framskridande: Dina rättigheter under byggfasen

När köpeavtalet har undertecknats och den första delbetalningen har överförts inleds den fas då du som köpare måste vara särskilt uppmärksam.

Regelbundna rapporter om byggets framskridande: Många byggherrar tillhandahåller webbportaler eller månatliga uppdateringar. Kräv i avtalet att du får lägesrapporter med foton minst varannan månad.

Rätt till besiktningar: Som köpare har du ett berättigat intresse av att besöka byggarbetsplatsen. Kom överens om detta i god tid och se till att besöket fastställs i avtalet.

Håll koll på färdigställandet: Så snart det tecknar sig för en försening måste din advokat skriftligen ställa byggherren i dröjsmål (notificación de retraso). Detta är en förutsättning för senare skadeståndsanspråk eller uppsägning av avtalet.

Ändringar i byggbeskrivningen: Ändringar jämfört med den ursprungliga ”memoria de calidades” kräver ditt uttryckliga skriftliga godkännande. Underteckna inga tillägg med ändringar utan att först ha låtit en expert granska dem.

Godkännande och nyckelöverlämning: Licencia de Primera Ocupación

Överlämnandet (entrega de llaves) är det avgörande ögonblicket – och samtidigt det tillfälle då köpare oftast skriver under för hastigt.

Dokument som måste uppvisas vid nyckelöverlämningen

Utan en Licencia de Primera Ocupación bör du inte ta emot nycklarna. Utan LPO kan du inte registrera dig, teckna en ordentlig försäkring eller slutföra en bankfinansiering.

Överlämningsprotokoll (Acta de Entrega)

Gå igenom fastigheten rum för rum innan nycklarna överlämnas – helst tillsammans med en oberoende byggnadsinspektör (perito). Notera alla brister skriftligt i överlämningsprotokollet innan du undertecknar. Om du undertecknar utan förbehåll blir det svårare att senare göra gällande eventuella brister.

Observera: Byggherren är skyldig att överlämna ”Libro del Edificio” (byggnadsboken). Denna innehåller ritningar, bruksanvisningar, underhållsanvisningar och byggnadsförsäkringen. Om den saknas är överlämnandet ofullständigt.

Strukturella garantitider enligt spansk lag

Den spanska bygglagen (Ley de Ordenación de la Edificación, LOE) skiljer mellan tre olika garantiperioder:

Dessa tidsfrister gäller från och med datumet för Certificado de Final de Obra, inte från och med din inflyttning.

Finansiering och bolån vid köp av bostad på ritning

Att få ett bolån för en fastighet som ännu inte är byggd är mer komplicerat än för befintliga fastigheter. Spanska banker beviljar vanligtvis finansiering först vid notariemötet – det vill säga efter att byggnaden är färdigställd. Förskottsbetalningarna under byggfasen måste du i regel täcka med eget kapital.

I praktiken innebär det att du behöver tillräckligt med likvida egna medel för att kunna betala alla delbetalningar för bygget innan hypotekslånet träder i kraft. Hypotekslånet ersätter sedan de självfinansierade delbetalningarna vid notariemötet och täcker resterande belopp.

Det finns undantag: Vissa byggföretag samarbetar med banker som erbjuder delfinansiering redan under byggfasen. Detta är dock inte standard och måste alltid förhandlas fram från fall till fall.

När det gäller själva finansieringen rekommenderar vi vår guide till fastighetsfinansiering på Mallorca.

Om du behöver överföra större belopp från utlandet bör du först läsa guiden om att överföra pengar till Spanien – FATCA- och penningtvättsbestämmelser kräver att man lämnar in underlag även vid lagliga transaktioner.

De vanligaste misstagen vid köp av nybyggda bostäder och bostäder på ritning

I praktiken på Mallorca upprepas samma undvikbara misstag om och om igen:

1. Ingen garanti för varje delbetalning: Köparna accepterar en schablonmässig projektgaranti istället för individuella garantier. Vid insolvens går pengarna ofta förlorade.
2. Byggnation utan bygglov: Den som betalar innan bygglovet har trätt i kraft bär hela planeringsrisken.
3. Ingen granskning av köpeavtalet av en advokat: Byggföretagens standardavtal är naturligtvis utformade på ett sätt som gynnar byggföretagen.
4. Ingen tidsfrist för färdigställande med avtalsvite: Utan avtalsvite har byggherren inget ekonomiskt incitament att leverera i tid.
5. Att ta emot nycklarna utan LPO: När du väl har flyttat in förlorar du ditt förhandlingsutrymme gentemot byggherren.
6. Godkännande utan sakkunnig: Dolda brister i installationer eller isolering är svåra att upptäcka för lekmän.
7. Ingen granskning av ”memoria de calidades” som bilaga till avtalet: Det som inte uttryckligen har avtalats behöver byggherren inte utföra enligt vad som marknadsförts.
8. Glömt att anmäla enligt AWV: Vid utlandsöverföringar på 12 500 euro eller mer gäller anmälningsskyldighet enligt AWV för tyska köpare. Läs mer om detta i vår guide om anmälningsskyldigheten enligt AWV.

Vad händer sedan? Inflyttning, skatter, uthyrning

Så snart du har fått nycklarna börjar ytterligare uppgifter:

IBI (fastighetsskatt): Så snart fastigheten har registrerats i fastighetsregistret ska fastighetsskatten (Impuesto sobre Bienes Inmuebles ) betalas. Registreringen sker vanligtvis kort efter LPO. Mer information om IBI-skatten i Spanien.

Bostadsrättsförening: När det gäller flerbostadshus och bostadsområden blir du automatiskt medlem i bostadsrättsföreningen (Comunidad de propietarios). Läs mer om dina rättigheter och skyldigheter i vår guide om bostadsrättsföreningar i Spanien.

Förmögenhetsskatt: När nettotillgångarna överstiger det baleariska avdraget (beroende på skattestatus) tillämpas Impuesto sobre el Patrimonio. Mer information om förmögenhetsskatten i Spanien.

Hemförsäkring: Teckna nu – den strukturella byggherreförsäkringen ersätter inte en privat hemförsäkring i Spanien.

Långtidsuthyrning eller eget boende: Den som vill hyra ut lägenheten på lång sikt hittar all information om långtidsuthyrning på Mallorca. En licens för semesteruthyrning av nybyggda fastigheter är för närvarande i regel praktiskt taget omöjlig att få på Mallorca på grund av det pågående licensmoratoriet – kontrollera den aktuella rättsliga situationen innan du köper, om det är ditt mål.

Checklista: Köp av bostad på ritning på Mallorca – steg för steg

• Ansökan om NIE (spanskt skattenummer)
• Anlitat en advokat (Abogado) med erfarenhet av förhandsförsäljning
• Utdrag ur handelsregistret för byggherren har granskats
• Utdrag ur fastighetsregistret (Nota simple) har inhämtats – inga belastningar
• Bygglovet har bekräftats som rättsligt bindande
• ”Memoria de calidades” har avtalats som bilaga till avtalet
• Betalningsplan med byggnadsmilstolpar fastställd skriftligen
• Bankgaranti (aval) för den första delen erhållen före betalning
• För varje ytterligare delbetalning krävs en separat garanti
• Färdigställandetid med avtalsvite i köpeavtalet
• Finansieringsplanen för de egna medelens delbetalningar är klar
• Granskning av anmälningsskyldigheten enligt AWV vid tyska banköverföringar
• Innan nycklarna överlämnas: Anlita en byggnadsinspektör
• Intyg om första inflyttning finns
• ”Libro del Edificio ” och energicertifikatet överlämnades
• Alla brister har noterats i överlämningsprotokollet
• IBI-fastighetsregistrering har initierats
• Hushållsförsäkring tecknad

Sammanfattning

Att köpa en nybyggd bostad eller en bostad på ritning på Mallorca kan vara mycket attraktivt ur ekonomisk synvinkel – de som köper tidigt får ofta ett pris som ligger under värdet vid färdigställandet, och moderna energistandarder sparar driftskostnader på lång sikt. Priset för detta är en betydligt mer komplex köpprocess än vid köp av befintlig bostad: förskottsbetalningar som enligt lag måste säkras genom garantier, ett köpeavtal med många justeringsmöjligheter och en slutbesiktning där du inte bör underskatta några detaljer.

Det viktigaste budskapet i denna guide: Inte en enda euro betalas ut utan en individuell garanti i ditt namn. Den som konsekvent håller fast vid detta och låter en erfaren advokat granska avtalet innan det undertecknas är väl skyddad mot de typiska riskerna vid köp av bostad på ritning. Resten är förväntan som går att planera.

Officiella källor

• Lag 57/1968 (Ursprunglig skyldighet att ställa säkerhet vid förskottsbetalningar): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1968-456
• Lag 20/2015 (uppdatering av skyldigheter avseende garantier och försäkringar): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2015-8140
• Lagen om byggnadsreglering – LOE (lag 38/1999) (garantitider för nybyggnation): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1999-21567
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (AJD och skattemyndigheten på Balearerna): https://www.atib.es
• Agencia Tributaria – AEAT (IVA vid fastighetsköp): https://www.agenciatributaria.es
• Registro de la Propiedad (Registro de la Propiedad) – Nota simple: https://www.registradores.org
• Consell de Mallorca – Bygglov och stadsplanering: https://www.conselldemallorca.net
• Balearernas regionala regering – Bostadsfrågor: https://www.caib.es