Anmälningsplikt enligt AWV vid köp av fastigheter i Spanien: Vad tyskar måste anmäla till Bundesbank

Om du köper en fastighet på Mallorca eller någon annanstans i Spanien och överför ett större belopp utomlands – då är du med stor sannolikhet skyldig att, enligt den tyska anmälningsplikten (AWV) vid fastighetsköp i Spanien, anmäla denna betalning till Deutsche Bundesbank. Sedan januari 2025 gäller en ny, betydligt höjd tröskel på 50 000 €. Det låter byråkratiskt, men i praktiken går det snabbt att ordna. I den här guiden får du reda på vem som exakt är anmälningspliktig, vilka betalningar som omfattas, hur och när du ska anmäla, vad du bör tänka på vid stegvis fastighetsköp – och vilka misstag erfarna köpare undviker. Dessutom tittar vi på den spanska sidan: Även Spanien kräver under vissa omständigheter en anmälan av gränsöverskridande investeringar.

Är du på väg att köpa en fastighet i Spanien och vill vara på den säkra sidan?

• 📩 Skicka en personlig förfrågan — vi kopplar dig till erfarna juridiska rådgivare och skatterådgivare på plats
• All information om tillkommande kostnader vid köp på Mallorca

Vad AWV-anmälningsplikten egentligen är – och vad den inte är

Enligt förordningen om utrikeshandel (AWV) är tyska medborgare skyldiga att statistiskt registrera vissa gränsöverskridande betalningsflöden och rapportera dem till Deutsche Bundesbank. Syftet är att upprätta betalningsbalansen för Förbundsrepubliken Tyskland och Europeiska monetära unionen. Uppgifterna ger den ekonomiska och penningpolitiska ledningen, branschorganisationer och företag tillförlitlig information om Tysklands utrikeshandel.

Viktigt att veta i förväg: AWV-anmälan är varken en skatt, ett tillståndskrav eller en extra avgift. Den tjänar uteslutande statistiska syften. Den som lämnar in den korrekt har inget att oroa sig för – den som glömmer bort den riskerar dock böter.

Observera: Anmälningsskyldigheten enligt AWV är helt skild från den tyska skattelagstiftningen. Den medför varken inkomstskatt eller gåvoskatt. Vid större fastighetsköp rekommenderas det dock alltid att man ser till helheten – särskilt de tyska och spanska skattskyldigheter som kan uppstå parallellt.

Vem är anmälningspliktig? Inhemska personer kontra utlänningar enligt AWV

Det avgörande är inte var ditt konto finns, utan om du är inhemsk eller utländsk medborgare enligt AWV.

Det innebär att om du är bosatt i Tyskland och överför pengar till en spansk fastighetssäljare (= utlänning) är du skyldig att anmäla detta – oavsett om du använder ett tyskt eller ett spanskt konto. Det avgörande är de inblandade personernas status, inte var kontot är beläget.

Om du redan har flyttat din hemvist till Spanien och är skattemässigt bosatt där betraktas du enligt AWV i regel som utlänning – då upphör den tyska AWV-skyldigheten, men spanska anmälningsskyldigheter kan gälla (mer om detta nedan).

Den nya gränsen från och med 2025: 50 000 €

Den 1 januari 2025 höjdes anmälningsgränsen från tidigare 12 500 € till 50 000 €. Detta innebär en betydande lättnad för mindre belopp, men har knappast någon inverkan på ett typiskt fastighetsköp i Spanien: de flesta köpbelopp överstiger denna gräns avsevärt.

Tröskelvärdet gäller per enskild betalning eller transaktion. Om flera delbetalningar görs (t.ex. bokningsavgift, handpenning, resterande köpeskilling vid notariemötet) ska varje betalning bedömas separat. Om en enskild betalning överstiger 50 000 € ska den anmälas – oavsett om andra delbetalningar ligger under detta belopp.

Observera: Rena överföringar mellan egna konton (dvs. inom landet) är i regel inte anmälningspliktiga. Om du överför pengar från ditt tyska konto till ett eget spanskt konto kan situationen bedömas annorlunda – i sådana fall lönar det sig att snabbt kontrollera med det anmälande institutet eller direkt hos Bundesbank.

Vilka betalningar som konkret redovisas vid ett fastighetsköp

Vid köp av fastigheter i Spanien uppstår vanligtvis flera betalningsflöden. Här följer en översikt över vilka av dessa som kan utlösa anmälningsskyldigheten enligt AWV:

Obs! Om du betalar via en tysk advokat eller förvaltare, som i sin tur vidarebefordrar beloppet till säljaren, måste det i varje enskilt fall prövas vem som är anmälningspliktig. Se till att detta klargörs i förväg.

Tidsfrist och praktiska detaljer: Så här anmäler du dig

Anmälan måste ha inkommit till Deutsche Bundesbank inom 7 arbetsdagar efter betalningstransaktionen. Överföringen sker uteslutande elektroniskt.

Steg för steg: Skicka in en AWV-anmälan

1. Ansöka om anmälningsnummer (första anmälaren): Innan du lämnar in din första anmälan behöver du ett anmälningsnummer. Detta ansöker du om en gång hos Deutsche Bundesbank.
2. Välj uppgiftsschema: För betalningar i samband med fastighetsförvärv utomlands ska rätt uppgiftsschema användas. Bundesbank tillhandahåller urvalslistor på sin webbplats.
3. Skicka in anmälan via onlineportalen ExtraS: Bundesbanks portal heter ExtraS (https://extraS.bundesbank.de). Där loggar du in och skickar in anmälan.
4. Spara kvitton: Anmälningshandlingarna ska sparas under en viss tid efter inlämningen (mer om detta nedan).
5. Rättelseanmälan vid fel: Om en felaktig anmälan har lämnats in eller om ingen anmälan alls har lämnats in, kan och bör en rättelse eller efteranmälan göras – Bundesbank föreskriver uttryckligen denna möjlighet.

Arkiveringsskyldigheter: Hur länge måste du spara kvitton?

Bundesbank anger uttryckligen i sina vanliga frågor om betalningsrapporter att rapporteringsunderlag ska bevaras. Den exakta bevarandeperioden framgår av Bundesbanks aktuella vanliga frågor (källa nedan). I praktiken rekommenderas det att alla underlag – överföringskvitton, köpeavtal, notariatshandlingar – ska bevaras åtminstone så länge som de skatterättsliga bevarandefristerna gäller.

Obs! Om du i efterhand inte kan bevisa att en betalning har anmälts korrekt riskerar du i värsta fall att få böter. Skapa därför ett eget ”fastighetsarkiv” där anmälningsintyg, överföringskvitto och köpeavtal förvaras tillsammans.

Stegvis fastighetsköp: Vad gäller vid flera delbetalningar?

Förfarandet vid ett fastighetsköp i Spanien består vanligtvis av tre steg: reservationsavtal, förhandsavtal (arras) och notariatshandling. Varje steg kan medföra en separat betalning.

Sedan tröskelvärdet höjdes till 50 000 euro (från och med 2025) gäller följande: Varje enskild betalning bedöms för sig. En artificiell uppdelning av betalningar i syfte att hålla sig under tröskelvärdet är inte tillåten och kan betraktas som ett försök att kringgå bestämmelserna.

Praktiskt exempel: Köpeskilling 800 000 €.

I det här exemplet ska två AWV-anmälningar lämnas in – vardera inom 7 arbetsdagar efter respektive överföring.

Den spanska sidan: Anmälningsskyldigheter i Spanien

Förutom den tyska AWV-anmälningsplikten finns det även spanska anmälningsplikter som kan bli aktuella vid köp av fastigheter. Dessa är helt skilda från AWV och ska lämnas in till en annan myndighet.

Spanska Modelo D-1A (utlandsinvesteringar)

Spanien kräver under vissa omständigheter att icke-bosatta som investerar i Spanien anmäler sig till ministeriet för ekonomi, handel och företag i Madrid. Med retroaktiv verkan från februari 2024 har denna gräns sänkts från tidigare 3 miljoner euro till 500 000 euro. Det innebär att icke-bosatta som köper en fastighet i Spanien för minst 500 000 euro måste lämna in blanketten Modelo D-1A.

Observera: Även insatser från delägare och lån mellan icke-bosatta eller utländska bolag och spanska bolag räknas som investeringar som ska anmälas enligt Modelo D-1A.

Modelo 720: Utländska tillgångar för personer bosatta i Spanien

Den som redan är bosatt i Spanien (skattemässig bosatt) måste inom ramen för Modelo 720 redovisa alla tillgångar utomlands som per kategori överstiger tröskelvärdet på 50 000 €. För de flesta tyskar som köper fastighet på Mallorca utan att flytta dit är Modelo 720 inte relevant – däremot gäller det för dem som utvandrar och blir bosatta där. Detta gäller då även tyska bankkonton, värdepapper och fastigheter i Tyskland.

Kontanter och icke-standardiserade betalningssätt: Vad gäller?

Att ta med sig kontanter utomlands eller från utlandet till Tyskland kan under vissa omständigheter också vara anmälningspliktigt. I samband med ett fastighetsköp i Spanien är kontantbetalning hos notarien idag knappast vanligt längre av praktiska och juridiska skäl – men för fullständighetens skull: Bundesbank klargör uttryckligen i sina vanliga frågor (FAQ) om kontantförflyttningar omfattas av anmälningsplikten enligt AWV. Vid tveksamheter bör du rådfråga en skatterådgivare eller Bundesbank före notariemötet.

För överföringar via betaltjänstleverantörer (t.ex. Wise, Revolut) gäller samma regler som för traditionella banköverföringar: Även här måste du beakta AWV-rapporteringsgränsen om du som inhemsk person betalar till en utländsk person.

De vanligaste felen vid anmälan – och hur du undviker dem

I praktiken stöter erfarna konsulter gång på gång på samma misstag:

1. Anmälan har utelämnats eftersom köpbeloppet har överförts i delbetalningar – varje delbetalning över 50 000 € ska anmälas separat.
2. Anmälan gjordes för sent – tidsfristen på 7 arbetsdagar börjar löpa från och med betalningsdagen, inte från och med notariemötet.
3. Felaktigt anmälningsnummer eller felaktig undersökningsmall – förstagångsanmälarna måste absolut ansöka om anmälningsnummer i förväg.
4. Om anmälningsdokumentationen inte sparas – är det svårt att i efterhand bevisa att anmälan gjorts korrekt utan underlag.
5. AWV-anmälan förväxlas med skatteplikt – AWV-anmälan är ingen skattedeklaration och medför ingen skatteplikt.
6. Spansk anmälningsplikt (D-1A) har förbisetts – den som som icke-bosatt investerar 500 000 € eller mer i Spanien måste dessutom anmäla detta till det spanska näringsministeriet.
7. Felaktigt anmälda överföringar mellan egna konton – rena överföringar mellan samma inhemska persons egna konton är i regel inte anmälningspliktiga (vid tveksamhet bör detta kontrolleras).

Vad händer därefter? Ytterligare skyldigheter i samband med fastighetsköpet

Anmälan till AWV är en av flera skyldigheter som uppstår vid köp av fastighet i Spanien. Omedelbart därefter eller samtidigt gäller vanligtvis följande:

• Ansök omNIE (Número de Identificación de Extranjero) om du inte redan har ett – utan NIE går det inte att boka tid hos notarius publicus.
• Betalaspansk fastighetsskatt (ITP): På Balearerna ligger skattesatsen för närvarande på 8–13 % beroende på köpeskillingsnivå (progressiv).
• Se till attfastigheten registreras i fastighetsregistret (Registro de la Propiedad).
• Räkna medIBI (fastighetsskatt) och löpande kostnader.
• Lämna inblankett D-1A om köpeskillingen uppgår till minst 500 000 € och du inte är bosatt i landet.

Den som vill hyra ut sin bostad efter köpet bör dessutom i god tid sätta sig in i reglerna för uthyrning på Mallorca.

Mer information om hela processen vid köp av fastigheter samt om skatter och juridik hittar du i våra fördjupande guider.

Checklista: AWV-anmälan vid köp av fastighet i Spanien

• Är jag inhemsk medborgare enligt AWV? (Bosatt i Tyskland?)
• Överstiger en enskild betalning till den spanska säljaren/notarien 50 000 €?
• Har du ansökt om registreringsnummer hos Deutsche Bundesbank (första anmälaren)?
• Har du valt rätt undersökningsschema?
• Har anmälan lämnats in på portalen ExtraS senast 7 arbetsdagar efter betalningen?
• Har anmälningsdokumentationen (intyg + överföringskvitto) arkiverats?
• Spanska Modelo D-1A granskad: Köpeskilling ≥ 500 000 € och icke-bosatt?
• Har skatterådgivaren/advokaten informerats?

Slutsats: Kort nyhet, stor effekt

Anmälningsplikten enligt AWV vid fastighetsköp i Spanien är ingen trakassering, utan ett statistiskt verktyg – och tack vare att tröskelvärdet höjts till 50 000 € från och med januari 2025 har den för många mindre betalningar upphört att gälla. Den som köper en fastighet på Mallorca måste ändå i regel anmäla köpet: köpeskillingen ligger nästan alltid över denna gräns, och tidsfristen på 7 arbetsdagar efter överföringen är ganska snäv. Den goda nyheten är att det bara tar några minuter att fylla i formuläret på Bundesbanks onlineportal ExtraS om du har uppgifterna till hands. Se också till att du har koll på den spanska parallella anmälningsplikten (Modelo D-1A från 500 000 €) – den skickas till en annan myndighet i Madrid och har andra tidsfrister. Om du är osäker: prata med en skatterådgivare eller advokat i god tid innan du gör den första överföringen.

Officiella källor

• Tyska centralbanken – Vanliga frågor om gränsöverskridande betalningsmeddelanden (AWV): https://www.bundesbank.de/resource/blob/611818/322dc306160147799d35615f61a029d3/472B63F073F071307366337C94F8C870/faqs-om-awv-betalningsmeddelanden-data.pdf
• Tyska centralbanken – Online-anmälningsportalen ExtraS: https://extraS.bundesbank.de
• Förordningen om utrikeshandel (AWV), särskilt § 67: https://www.gesetze-im-internet.de/awv_2013/
• Spaniens ekonomiministerium – Utlandsinvesteringar (Modelo D-1A): https://www.mineco.gob.es
• AEAT (Agencia Tributaria) – Modelo 720, utländska tillgångar: https://www.agenciatributaria.es