Att köpa sin första bostad på Mallorca: Din kompletta köpguide 2026

Den som vill köpa sin första bostad på Mallorca – på spanska ”comprar primera vivienda” – möter en marknad som räknas till de dyraste i Spanien. Samtidigt har Govern de les Illes Balears tagit fram ett av landets mest omfattande stödpaket för förstagångsköpare: differentierade ITP-skattesatser, betydande skattebefrielser, statliga garantier via IBAVI och direkta bidrag. Den som förstår systemet kan snabbt spara betydligt mycket vid köp av en lägenhet för 300 000 euro. Denna guide visar dig hela köpprocessen – från budgetplanering via reservationsavtalet och notariatsbehandlingen till nyckelöverlämningen – med konkreta siffror, aktuella tröskelvärden och de ansvariga myndigheterna, enligt läget 2026.

Vet du redan vilken ITP-bonus du har rätt till – och om din drömbostad ligger under det nya tröskelvärdet?

• 📩 Skicka en personlig förfrågan — Vi undersöker kostnadsfritt vilka skattefördelar som gäller i just ditt fall.
• En översikt över alla tillkommande kostnader vid köp

Vad köpet egentligen kostar: De tre budgetboxarna

Det vanligaste planeringsmisstaget är att likställa anbudspriset med den totala budgeten. I praktiken fördelas ditt kapital på tre separata poster, som alla måste stämma samtidigt:

Observera: Banker i Spanien finansierar vanligtvis upp till 80 % av köpeskillingen (eller det uppskattade värdet, beroende på vilket som är lägst). För de återstående 20 procenten plus tillkommande kostnader behöver du likvida egna medel – totalt sett alltså cirka 30–34 % av köpeskillingen – innan du ens tar kontakt med en bank.

Exempel från Palma 2026: Enligt marknadsdata låg kvadratmeterpriset i Palma i slutet av 2025 på cirka 5 086 €/m² (källa: idealista). En lägenhet på 60 m² kostar därmed cirka 305 000 €. Krav på eget kapital (20 % handpenning + ca 12 % tillkommande kostnader): ca 97 600 €.

ITP eller IVA? Det avgörande valet

Innan du räknar ut något annat måste du veta vilken typ av skatt som gäller – den avgör den totala storleken på de indirekta kostnaderna.

Den avgörande skillnaden: Om du köper av byggherren betalar du 10 % IVA + 1,5 % AJD, sammanlagt 11,5 %. Om du köper en befintlig fastighet gäller den progressiva ITP-skatten – och där gäller de viktigaste rabatterna för förstagångsköpare.

Observera: En felaktig klassificering (t.ex. en fastighetsutvecklingsförsäljning som av misstag behandlas som ITP-pliktig) kan påverka det totala skattebeloppet. Om du är osäker bör du låta en skatterådgivare eller ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) reda ut detta.

ITP på Balearerna 2026: De progressiva skattesatserna i detalj

ITP på Balearerna är progressivt differentierat – det innebär att det inte är det totala beloppet som multipliceras med en enhetlig skattesats, utan att varje värdeintervall har sin egen skattesats.

Källa: Forohipotecario / ATIB 2026

Observera: De exakta gränsvärdena (särskilt från 1 000 000 €) kan komma att ändras. För bindande uppgifter gäller alltid den aktuella versionen från ATIB.

Beräkningsexempel: Vid köp av en begagnad fastighet för 500 000 € tillkommer följande kostnader: 400 000 € × 8 % = 32 000 € + 100 000 € × 9 % = 9 000 € → ITP totalt: 41 000 €.

De nya ITP-tröskelvärdena från och med mars 2026: Vad som har förändrats

Det här är den viktigaste nyheten för förstagångsköpare i år. Från och med den 1 mars 2026 gäller nya värdegränser på Mallorca för att kunna omfattas av reducerade ITP-skattesatser och skattelättnader.

Vad detta innebär: Det högre tröskelvärdet gör att fler köpare får tillgång till stödet. Men – och detta är en punkt som ofta förbises – de sänkta skattesatserna respektive skattelättnaden gäller fortfarande endast upp till 270 151,20 €. Beloppet mellan detta tak och den nya tillträdesgränsen beskattas enligt den allmänna skattesatsen på 8 %.

Rabatter för förstagångsköpare: Vem får hur mycket?

Det är här den verkliga besparingspotentialen ligger. Det baleariska skattesystemet erbjuder olika stora skattelättnader beroende på köparens profil.

Observera: 100-procentig befrielse gäller inte automatiskt för hela köpeskillingen, utan avser den del som ligger under det gällande bonifikations taket (270 151,20 €). För belopp som överstiger detta tillkommer vanlig ITP. För de exakta inkomst- och åldersgränserna gäller alltid den aktuella informationen från ATIB – dessa justeras regelbundet.

IBAVI-garanti och övriga finansieringsstöd

Institutet Balear de l'Habitatge (IBAVI) driver ett garantiprogram som gör det möjligt för unga köpare att finansiera upp till 100 % av köpeskillingen – alltså utan traditionell kontantinsats. Utöver detta finns det på statlig nivå en ICO-garantimekanism.

Obs! Det kan under vissa omständigheter vara möjligt att kombinera en IBAVI-garanti med ITP-befrielse, men detta förutsätter att alla villkor är uppfyllda samtidigt. Kontakta IBAVI direkt (ibavi.caib.es) för aktuella ansökningsfrister och inkomstgränser.

Mer information om hur bolån fungerar på Mallorca hittar du i vår guide om fastighetsfinansiering på Mallorca.

Köpprocessen steg för steg

Köpet av en fastighet på Mallorca följer ett tydligt fastställt förfarande. Avvikelser är möjliga, men förekommer sällan.

1. Budget- och bonuskontroll: Kontrollera om du uppfyller kraven för ITP-förmånerna (ATIB, skatterådgivare). Ansök om NIE om du inte redan har ett.
2. Fastighetssökning och visning: Marknadsundersökning, visningar, skapa underlag för due diligence. Användbart: Checklista för fastighetsvisning.
3. Bokningsavtal (contrato de reserva): Första skriftliga åtagandet, vanligtvis med en bokningsavgift. Mer information finns i guiden om bokningsavtal i Spanien.
4. Förhandsavtal (contrato de arras): Handpenning på vanligtvis 10 % av köpeskillingen. Om köparen drar sig ur avtalet: Förlust av handpenningen. Om säljaren drar sig ur avtalet: Dubbel återbetalning.
5. Fastighetsregisterkontroll och due diligence: Insyn i ”Nota simple” i fastighetsregistret (Registro de la Propiedad) – belastningar, inteckningar, ägarförhållanden. Instruktioner: Kontrollera fastighetsregistret i Spanien.
6. Bolåneerbjudande och FEIN: Banken utfärdar FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada); lagstadgad väntetid på 10 dagar före notariemötet.
7. Besök hos notarien (escritura): Officiell bekräftelse av köpeavtalet. Notarie i Spanien – så här går besöket till.
8. Skattebetalning: ITP (begagnat) eller IVA + AJD (nybyggt) måste betalas till ATIB inom 30 arbetsdagar efter att köpeavtalet har upprättats. Ansökningar om skattelättnader ska lämnas in samtidigt.
9. Registrering i fastighetsregistret: Inlämning av Escritura till behörigt fastighetsregister (Registro de la Propiedad).
10. Ställa in löpande kostnader: IBI, hem- och fastighetsförsäkring samt gemensamma avgifter via autogiro.

Observera: Tidsfristen på 30 arbetsdagar för ITP-betalningen är en absolut tidsfrist – förseningar medför tilläggsavgifter och ränta.

Vilka handlingar du behöver

För personer bosatta i Spanien är dokumentlistan överskådlig, men den måste vara fullständig.

Det finns en särskild guide om energicertifikat i Spanien.

De vanligaste misstagen vid ett första bostadsköp på Mallorca

I rådgivningsarbetet återkommer ständigt samma undvikbara misstag:

• Glömt att ansöka om bonus eller ansökt felaktigt: Den som betalar ITP utan att samtidigt lämna in ansökan om befrielse förlorar sin rätt tillbonusen. Det är extremt svårt att ansöka i efterhand.
• Tröskelvärdet underskattas: Många köpare utgår fortfarande från den gamla gränsen på 270 151,20 €. Från och med mars 2026 gäller 307 089 € som tröskelvärde på Mallorca – detta ger ett visst handlingsutrymme, men ändrar inte taket för fullständig befrielse.
• Nota simple har inte granskats: Belastningar, inteckningar eller oklarheter kring arvssituationer förekommer regelbundet i fastighetsregistret. Den som hoppar över detta steg köper med sig problemen.
• 30 arbetsdagars tidsfrist har överskridits: ITP-betalningen efter Escritura har en strikt tidsfrist. Förseningar hos Gestoría eller hos ATIB:s skattemyndighet kan bli kostsamma.
• Arras-avtalet har undertecknats utan advokat: Föravtalet är bindande. Ett misstag här kan kosta hela handpenningen.
• Underskattade tillkommande kostnader: Den som endast räknar med ITP, men glömmer bort AJD (vid hypotekslån), notarieavgifter, fastighetsregistreringsavgifter och gestoria-arvode, hamnar i slutändan flera procentenheter fel.

Vad händer sedan? Löpande kostnader som fastighetsägare

Köpet är avslutat – men nu börjar nya återkommande förpliktelser:

För mer information om den årliga fastighetsskatten, läs vår guide om IBI-skatten i Spanien, och för information om försäkringsskydd, läs vår guide om hemförsäkring i Spanien.

Om du senare vill hyra ut fastigheten bör du beakta de strikta reglerna kring ETV-licensen på Mallorca – dekret 4/2025 har kraftigt begränsat utfärdandet av nya licenser för semesteruthyrning. Detta gäller dock inte för traditionell långtidsuthyrning – mer information finns i guiden Långtidsuthyrning på Mallorca.

Checklista: Första köpet på Mallorca 2026

Skriv ut den här listan och bocka av punkterna en efter en innan du går vidare till nästa steg:

Innan sökningen

• Tre budgetmodeller har beräknats (avbetalning, eget kapital, tillkommande kostnader)
• Krav för bonus har granskats av ATIB
• NIE/NIF finns och är aktuellt
• Spanskt bankkonto öppnat
• Inkomstbevis och skattebeslut finns tillgängliga
• Möjligheten till IBAVI-stöd har prövats (om ålderskraven är uppfyllda)

Vid köp

• Nota simple har inhämtats och granskats
• Få energicertifikatet från säljaren
• Arras-avtalet har granskats av en advokat
• Väntat på jämförelse av bolån inklusive FEIN (10 dagar)
• Mötet hos notarien ägde rum och alla dokument var med
• Ansökan om ITP-bonus lämnad in samtidigt med skattebetalningen

Enligt escrituran

• ITP / IVA + AJD betalas till ATIB inom 30 arbetsdagar
• Begärt fastighetsregisteranteckning
• IBI, försäkring, gemensamma avgifter dras direkt från kontot
• Empadronamiento i folkbokföringsregistret på den nya bostadsorten

Sammanfattning

Att ta sig an sitt första fastighetsköp på Mallorca med klart huvud innebär framför allt att man måste förstå skattesystemet innan man börjar leta. Den goda nyheten är: Den som uppfyller kraven för ITP-avdraget – vare sig det är som ung köpare, med funktionshinderintyg eller som storfamilj – kan vid köp av en begagnad fastighet dra nytta av betydande skattefördelar upp till avdragstaket på 270 151,20 €. Från och med mars 2026 kommer dessutom det nya tröskelvärdet på 307 089 € att ge fler människor tillgång till dessa förmåner. Därtill kommer IBAVI-garantier och direkta bidrag på upp till 10 000 €. Allt detta gör det betydligt mer överkomligt för bosatta att köpa sin första bostad på Mallorca, trots de höga marknadspriserna, än vad det verkar vid första anblicken – förutsatt att planeringen är ordentlig redan från början.

Officiella källor

• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (ITP-satser, ansökningar om skattelättnader, blanketter): www.atib.es
• IBAVI – Institut Balear de l'Habitatge (garantier, direkta bidrag, Hipoteca Jove): ibavi.caib.es
• AEAT – Agencia Tributaria (Nationella skattemyndigheten, blankett 210): sede.agenciatributaria.gob.es
• Registro de la Propiedad på Mallorca (fastighetsregistrering, Nota simple): www.registradores.org
• BOE / BOIB (dekret 4/2025, Balearernas skattelagstiftning): www.boib.caib.es