Beräkna bolån i Spanien

Hur hög blir månadskostnaden för ett spanskt bolån?

Månadskostnaden beror på 3 faktorer: lånebeloppet, den nominella räntan och löptiden. Ju högre belopp eller ränta, och ju kortare löptid, desto högre blir kostnaden – de 3 faktorerna samverkar och läggs inte bara ihop. Ange dina egna uppgifter i kalkylatorn ovan: den visar månadskostnaden, räntan under hela löptiden och amorteringsplanen för fasta, rörliga och blandade ränteupplägg (mixta). Det finns medvetet inget generellt belopp här – varje bolån i Spanien ser olika ut beroende på bank, kreditvärdighet och bostad.

Så räknas det

Spanska banker använder nästan alltid den franska annuitetsmodellen, som i Spanien kallas cuota constante: en månadskostnad som är densamma under hela löptiden. Det är bara förhållandet mellan ränta och amortering som förändras från betalning till betalning. I början betalar du främst ränta på hela kvarvarande skulden. För varje betalning minskar skulden och därmed räntedelen, medan amorteringsdelen ökar i motsvarande grad – trots att den totala månadskostnaden är oförändrad.

Kalkylatorn ovan utgår från en enkel modell: 12 lika långa månader, den första betalningen 1 månad efter utbetalningen och ingen kortare första period. Bankens faktiska amorteringsplan kan avvika något, till exempel på grund av ränteberäkningsmetod, ett annat utbetalningsdatum eller bankens egna avrundningsregler. Det som slutligen gäller är alltid vad som faktiskt står i FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada, det europeiska standardiserade informationsbladet för ditt lån) och i escritura – den notariella handling där de slutliga villkoren för bolånet fastställs.

Det är också viktigt att skilja mellan TIN och TAE. TIN (tipo de interés nominal) är den nominella räntan som används för att beräkna månadskostnaden – alltså precis den uppgift som kalkylatorn ovan frågar efter. TAE (tasa anual equivalente) är den effektiva räntan: den inkluderar avgifter, provisioner och eventuellt kopplade produkter som försäkringar och är därför nästan alltid högre än TIN. Jämför bankernas erbjudanden utifrån TAE, men ange TIN i kalkylatorn.

Fast, rörligt eller mixto

Spanska banker erbjuder i dag nästan alltid 3 ränteupplägg – det är en indelning enligt marknadspraxis, inte en lagstadgad kategori:

• Fast (fijo): Räntan är fast under hela löptiden. Din månadskostnad ändras inte, oavsett hur marknaden utvecklas.
• Rörlig (variable): Räntan består av ett index – i Spanien nästan alltid Euríbor, referensräntan som europeiska banker använder när de lånar pengar av varandra – och bankens fasta påslag (diferencial). Månadskostnaden räknas vanligtvis om varje år eller varje halvår när det aktuella indexvärdet har fastställts.
• Mixta: En inledande period med fast ränta, varefter bolånet automatiskt övergår till rörlig ränta. Kalkylatorn ovan visar båda faserna och din nya månadskostnad från den första månaden i den rörliga fasen.

För lån med rörlig ränta är det värt att titta i lagen: Artikel 21.3 i Ley 5/2019, den spanska lagen om hypotekslån för bostadskonsumenter, förbjuder banken att avtala om en lägsta ränta för dig – den tidigare "cláusula suelo" är därmed inte tillåten. Artikel 21.4 utesluter däremot också en negativ avtalsränta: Om Euríbor plus marginalen sjunker under 0, begränsas din ränta till 0, men blir inte lägre. Kalkylatorn ovan tillämpar just denna gräns när du anger ett negativt Euríbor-värde.

Så mycket eget kapital behöver du

Belåningsgraden – hur stor andel av köpeskillingen banken över huvud taget finansierar – bestämmer varje bank själv. Det finns ingen lagstadgad gräns och inte heller något belagt, allmänt giltigt marknadsintervall. Ange i kalkylatorn ovan det värde som står i ditt konkreta bankerbjudande. Om banken utgår från köpeskillingen eller från Tasación – värderingen som en godkänd värderingsman gör på bankens uppdrag före lånebeskedet – framgår av erbjudandet. Fråga uttryckligen om detta, eftersom de 2 värdena ofta skiljer sig åt.

I det egna kapitalet ingår mer än bara skillnaden mellan köpeskillingen och lånet: Du behöver också räkna med köpkostnaderna – beroende på objektet överlåtelseskatt (ITP) eller, för nyproduktion, mervärdesskatt (IVA) plus stämpelskatt (AJD), samt notarie, fastighetsregister, Gestoría (den för fastighetstransaktioner specialiserade administrativa byrån som sköter formaliteter och myndighetsärenden åt dig) och advokat. Kalkylatorn ovan visar denna post som en uppskattning, baserad på samma standardantaganden som i Kaufnebenkosten-Rechner – där kan du anpassa de enskilda posterna i detalj.

Det här garanterar lagen

Ley 5/2019 (Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, den spanska lagen om hypotekslån) ger dig som köpare 3 konkreta garantier:

Betänketid före underskrift. Du måste få FEIN och FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas, informationsbladet med standardiserade varningar om de viktigaste villkoren) minst 10 dagar före du skriver under avtalet. Under denna tid ger notarien (notario) dig kostnadsfri rådgivning om villkoren för ditt lån – använd det mötet, det är ingen formalitet.

Skydd mot uppsägning vid betalningsdröjsmål. Banken får inte säga upp hela lånet redan vid den första missade betalningen. Under den första halvan av löptiden måste de obetalda avbetalningarna uppgå till minst 3 % av det ursprungligen beviljade kapitalet – samma tröskel anses också vara uppfylld om 12 månadsbetalningar har uteblivit. Månadsbetalningarna är alltså inte ett ytterligare krav, utan en lagstadgad presumtion för att samma villkor är uppfyllt. Under den andra halvan av löptiden höjs trösklarna till 7 % respektive 15 betalningar. Utgångspunkten är i båda fallen alltid det ursprungligen beviljade kapitalet, inte din aktuella kvarvarande skuld. Även om tröskeln har nåtts får banken säga upp lånet först efter att utan framgång ha skickat en betalningspåminnelse med minst 1 månads frist.

Dröjsmålsräntan är kopplad till din egen avtalsränta. Artikel 25 i Ley 5/2019 knyter dröjsmålsräntan direkt till den avtalade nominella räntan för ditt lån. Ett avtalat villkor som avviker från detta är ogiltigt. Banken kan alltså inte lägga på en fritt förhandlad straffränta.

Vanliga missuppfattningar

• TAE och TIN blandas ihop. TAE är den effektiva räntan inklusive avgifter och ligger nästan alltid över TIN, som månadsbetalningen beräknas utifrån. Jämför erbjudanden utifrån TAE, men räkna med TIN.
• "Banken finansierar väl på något sätt." Hur mycket en bank finansierar bestämmer den själv – utan en genomarbetad plan för eget kapital i förväg är risken stor att lånebeskedet senare blir lägre än köpeskillingen minus ditt planerade egna kapital.
• Köpkostnaderna glöms bort. Skatter, notarie, fastighetsregister, Gestoría och advokat tillkommer utöver köpeskillingen minus lånet – den som bara sparar ihop mellanskillnaden får till slut ett underskott.
• Extraamorteringar är alltid kostnadsfria. Om och på vilka villkor du kan extraamortera regleras i ditt avtal – lagen sätter ett tak för en eventuell ersättning, men förbjuder den inte.
• En rörlig ränta förblir som i dag. Euríbor rör sig erfarenhetsmässigt flera gånger åt båda hållen under en lång löptid för bolån. Den som väljer rörlig ränta bör också räkna på månadsbetalningen vid en högre indexnivå – just därför kan du fritt ändra Euríbor-värdet i kalkylatorn ovan.

Relaterade kalkylatorer

Månadskostnaden är bara en del av kalkylen vid ett köp. För en fullständig översikt över engångskostnaderna för skatter, notarie och fastighetsregister kan du använda våra 2 andra kalkylatorer.

Köpkostnader på Mallorca – en fullständig översikt över skatter, notarie, fastighetsregister, Gestoría och advokat. Kostnader för notarie och fastighetsregister – i detalj, inklusive avgifterna för Nota simple och utdraget ur fastighetsregistret, som före undertecknandet bekräftar att fastigheten är fri från tredje mans belastningar.