Att sälja och descalificar en VPO på Mallorca: Den fullständiga guiden

Att sälja en VPO eller VPL på Mallorca är inte en vanlig fastighetsförsäljning – och att helt enkelt ”descalificar” den (det vill säga ta bort skyddsstatusen), är helt enkelt inte längre möjligt för nyklassificerade bostäder sedan Ley 5/2018 de la Vivienda de les Illes Balears trädde i kraft den 19 juni 2018. Samtidigt vet många ägare av äldre subventionerade bostäder, som fortfarande omfattas av den gamla lagstiftningen, inte exakt vilka regler som gäller för dem, vad skillnaden är mellan en försäljning med respektive utan avregistrering, och var de överhuvudtaget ska lämna in ansökan. Denna guide förklarar Balearernas särskilda regelverk i ett spanskt sammanhang, anger de avgörande tidsfristerna och myndigheterna samt visar vilka steg som verkligen är nödvändiga vid försäljning av en subventionerad bostad på Mallorca.

Har du en VPO eller VPL på Mallorca och vet inte vad du får göra med den?

• 📩 Skicka en personlig förfrågan — Vi utreder ditt ärende tillsammans med en advokat som är specialiserad på fastighetsrätt på Balearerna
• VPO och VPL på Mallorca: Grundläggande fakta

Vad är en VPO/VPL – och vad innebär skyddsordningen konkret?

En Vivienda de Protección Oficial (VPO) – eller, på Balearerna, ofta kallad Vivienda de Protección Pública de régimen general eller especial (VPL/VPP) – är en statligt subventionerad bostad som har uppförts med hjälp av prissubventioner och lån med förmånlig ränta. I gengäld omfattas den av en rad villkor gällande användning och försäljning:

VPO-statusen är registrerad i fastighetsregistret (Registro de la Propiedad) och kan granskas av alla potentiella köpare. Den övergår automatiskt till köparen – den som förvärvar en VPO övertar därmed alla gällande villkor.

Obs! Registro de la Propiedad ger information om huruvida en fastighet omfattas av skyddsordningen och fram till vilken tidpunkt detta gäller. I vår guide ”Kontrollera fastighetsregistret i Spanien” förklarar vi hur du kan granska fastighetsregistret online.

Det avgörande valet: När godkändes din VPO?

På Balearerna beror allt på datumet för ”calificación definitiva” (det slutgiltiga beslutet om bidrag). Den rättsliga situationen kan delas in i tre tydligt avgränsade tidsperioder:

Den behöriga myndigheten på Balearerna är Direcció General d'Habitatge i Arquitectura (DG.HAB) inom Conselleria de Territori, Energia i Mobilitat. På deras officiella informationssida om skyddsperioden bekräftas uttryckligen att bostäder som har godkänts enligt Ley 5/2018 åtnjuter permanent skydd utan möjlighet till frivillig avregistrering.

Observera: Denna särskilda ordning på Balearerna skiljer sig avsevärt från andra spanska autonoma regioner, såsom Madrid, där en frivillig ”descalificación” är möjlig efter att vissa tidsfrister har löpt ut. Råd från andra regioner eller allmänna spanska vägledningar gäller inte för Mallorca.

Balearernas särskilda väg: Varför ”Descalificar” inte fungerar här

I många spanska regioner är ”descalificación” ett rutinmässigt förvaltningsförfarande: man lämnar in en ansökan, återbetalar subventionerna och skyddsstatusen upphör. På Balearerna är denna väg stängd för alla VPO-ägare – oavsett när bostaden klassificerades.

Det spanska bostadsministeriet (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, MIVAU) hänvisar uttryckligen till den baleariska regionala förvaltningen – det vill säga till DG.HAB vid CAIB – när det gäller förfarandet för avregistrering på Balearerna. Och just denna myndighet bekräftar: Det finns inget förfarande för frivillig avklassificering på begäran av ägarna.

Vad innebär det i praktiken?

• Lägenheten omfattas av skyddsbestämmelserna så länge den lagstadgade tidsfristen löper – eller permanent (vid godkännande från och med 2018).
• Du kan inte på eget initiativ göra bostaden till en bostad på den fria marknaden.
• En försäljning till marknadspris är inte laglig så länge skyddsstatusen gäller.
• Vad du kan göra: sälja lägenheten inom ramen för skyddsordningen – med tillstånd, prisbegränsning och förköpsrätt för förvaltningen.

Att sälja en VPO på Mallorca: Så går det till

Även utan upphävande av skyddet kan du sälja din skyddade bostad. Försäljningen sker dock inte på den fria marknaden, utan genom ett förfarande som övervakas av myndigheterna. De enskilda stegen:

1. Kontrollera den återstående skyddsperioden – be DG.HAB bekräfta till när skyddsperioden löper ut (för äldre bostäder som omfattas av 30- eller 50-årsregeln).
2. Fastställande av det högsta försäljningspriset – Conselleria fastställer ett ”precio máximo de venta” som du under inga omständigheter får överskrida.
3. Ansökan om försäljningstillstånd – Du lämnar in en ansökan till DG.HAB. För detta behöver du vanligtvis: DNI/NIE, ägarbevis, köpeavtal (original), intyg om eventuella statliga bidrag samt ett aktuellt utdrag ur fastighetsregistret.
4. Förköpsrätt för myndigheten – Enligt din ansökan har Conselleria rätt att själv förvärva bostaden till det fastställda maximipriset innan du får sälja den till en privat köpare.
5. Sökning efter lämplig köpare – Köparen måste uppfylla inkomstgränserna för VPO-köpare och själv använda lägenheten som huvudbostad.
6. Notariellt köpeavtal och registrering – Notarien intygar försäljningen, och den nye ägaren övertar skyddsordningen fram till dess att den löper ut.

Obs! Den som har en äldre VPO (calificación före 2018) och vars 30-åriga skyddsperiod har löpt ut kan kontrollera om skyddsstatusen formellt måste avregistreras i fastighetsregistret – detta är dock inte en Descalificación på ansökan, utan en ren rättelse av registret efter att tidsfristen har löpt ut.

Prisbindning: Hur mycket får du ta betalt för din VPO?

Det högsta tillåtna priset vid återförsäljning av en VPO-bostad beräknas enligt myndigheternas riktlinjer, vilka varierar beroende på stödprogram, byggår och bostadstyp. DG.HAB meddelar det högsta tillåtna priset på begäran. Viktigt att veta:

Konkret innebär detta: Med ett genomsnittspris på hela ön på cirka 7 370 €/m² på Mallorca (enligt Steinbeis Transfer Institut, studie 2026, publicerad i mars 2026) ligger försäljningspriset för VPO-bostäder betydligt lägre. Denna skillnad är priset man får betala för att lägenheten ursprungligen kunde förvärvas till ett betydligt lägre pris – VPO-lägenheter kostade vid förstavköpet vanligtvis bara ungefär hälften av det dåvarande marknadspriset.

Skattekonsekvenser vid försäljning av VPO

Försäljningen av en VPO utgör inget särskilt fall ur skattesynpunkt – de vanliga spanska skattereglerna för fastighetsförsäljningar gäller:

Observera: Om VPO-bostaden var din huvudsakliga bostad kan du under vissa förutsättningar få befrielse från inkomstskatt (IRPF) vid försäljningen – till exempel om du återinvesterar i en ny huvudsaklig bostad. Du hittar alla detaljer om detta i vår guide ”IRPF-befrielse vid försäljning av huvudbostad”. De allmänna skatterna vid fastighetsförsäljning förklaras i vår guide ”Skatter vid fastighetsförsäljning i Spanien”.

Inom ramen för ITP betalar köpare av fastigheter på Balearerna i regel en reducerad skattesats. De exakta skattesatserna för Balearerna för 2026 hittar du i guiden ”ITP Balearerna 2026”.

VPO – hyra ut istället för att sälja: Går det?

Även uthyrning av en VPO-bostad omfattas av begränsningar. I princip är den avsedd att fungera som ägarens huvudsakliga bostad. Långtidsuthyrning är möjlig under vissa förutsättningar – till exempel vid flytt på grund av arbete – men kräver också tillstånd. Följande gäller:

• Hyresbeloppet är knutet till en av myndigheterna fastställd ”precio máximo de alquiler ”.
• Semesteruthyrning (ETV-licens) är i princip utesluten för VPO/VPL-bostäder.
• Ägaren får inte äga en andra subventionerad bostad.

För alla frågor kring långtidsuthyrning av en vanlig lägenhet på Mallorca – som jämförelsematerial – kan du ta hjälp av vår guide ”Långtidsuthyrning på Mallorca”.

Vad händer när skyddstiden har löpt ut?

För äldre bostäder (godkännande före den 19 juni 2018) upphör skyddsordningen efter 30 år (respektive 50 år för godkännanden före RDL 31/1978). När denna tidsfrist löper ut:

• då upphör prisbindningen och förvaltningens förköpsrätt automatiskt;
• lägenheten kan säljas på samma sätt som en ledig lägenhet;
• VPO-anteckningen i fastighetsregistret (Registro de la Propiedad) bör formellt avregistreras – detta sker på ansökan till det behöriga fastighetsregistret (Registro de la Propiedad) tillsammans med bevis på att tidsfristen har löpt ut.

Observera: Att skyddet upphör innebär inte att uppgifterna i fastighetsregistret ändras automatiskt. Den som vill sälja till marknadspris efter att tidsfristen har löpt ut bör ansöka om att anteckningen ska strykas innan försäljningen påbörjas – annars uppstår osäkerhet hos köparen och dennes hypoteksbank.

De vanligaste misstagen vid försäljning av VPO-fastigheter på Mallorca

1. Antagandet att diskvalificering är möjlig Många fastighetsägare ansöker om ”descalificación” utifrån erfarenheter från andra regioner eller enligt allmänna råd. På Balearerna avslås denna ansökan – vilket innebär att tid och pengar går till spillo.

2. Försäljning utan myndighetstillstånd En notarie kan upprätta ett köpeavtal utan att aktivt kontrollera om kravet på tillstånd enligt VPO är uppfyllt. En försäljning utan tillstånd är olaglig och kan upphävas.

3. Bortse från prisgränsen Att ta ut ett pris som överstiger det av myndigheterna fastställda maximibeloppet – även informellt eller som en ”möbleringstillägg” – utgör en ordningsförseelse och kan leda till böter.

4. Köpare utan rätt till VPO Köparen måste uppfylla kraven för att kunna förvärva en subventionerad bostad. Om så inte är fallet kan Conselleria avslå köpet eller utöva sin förköpsrätt.

5. Felaktig skatteplanering Den som antar att det låga försäljningspriset inte leder till någon skattepliktig vinst bortser från att anskaffningspriset vid det ursprungliga köpet enligt VPO också var lågt. Den skattepliktiga vinsten kan ändå bli betydande.

6. Att glömma att låta radera fastighetsregisteranteckningen efter att tidsfristen har löpt ut Den som säljer direkt efter att skyddsperioden har löpt ut utan att först ha korrigerat fastighetsregistret riskerar förseningar och problem i köpprocessen.

Checklista: Att sälja en VPO på Mallorca

• Ta reda på datumet för den slutgiltiga värderingen (anges i köpeavtalet eller hos DG.HAB)
• Beräkna skyddstiden: 30 år (standard), 50 år (före RDL 31/1978), på obestämd tid (från och med den 19 juni 2018)
• Kontrollera om skyddstiden redan har löpt ut
• Om giltighetstiden har löpt ut: Ansöka om radering av VPO-anteckningen i Registro de la Propiedad
• Om ärendet fortfarande är aktuellt: Ansök om försäljningstillstånd hos DG.HAB
• Begära skriftlig bekräftelse av högsta försäljningspris från DG.HAB
• Vänta på Consellerias förköpsrätt (vanligtvis: skriftligt avstående)
• Kontrollera köparens behörighet enligt VPO (inkomstgränser, krav på huvudsaklig bostad)
• Inkludera skatterådgivare för IRPF (inkomstskatt) och Plusvalía
• Notariemöte med fullständig dokumentation
• Ny registrering i fastighetsregistret i köparens namn (skyddsstatusen fortsätter att gälla)

Vad händer sedan? Alternativ för intäkterna

Intäkterna från försäljningen inom ramen för VPO ligger, på grund av prisbegränsningen, betydligt under det fria marknadsvärdet. Den som vill köpa en fastighet på Mallorca med dessa intäkter bör ha god kännedom om aktuella marknadspriser, köpkostnader och finansieringsalternativ:

• Köptillkommande kostnader (ITP, notarie, fastighetsregister): Mer information finns i guiden ”Köptillkommande kostnader på Mallorca”
• Bolånealternativ: Fastighetsfinansiering på Mallorca
• Program för förstagångsköpare: Köpstöd för förstagångsköpare på Balearerna
• Allmän översikt över köpprocessen: Den juridiska processen vid fastighetsköp

Sammanfattning

På Mallorca gäller en särskilt strikt regel när det gäller försäljning och descalificar av bostäder enligt VPO/VPL: En frivillig avregistrering är utesluten på Balearerna för alla ägare – inte bara sedan lag 5/2018, som till och med införde permanent skydd utan någon möjlighet att träda ur, utan som etablerad förvaltningspraxis redan innan dess. Det som återstår är försäljning inom ramen för skyddsordningen – med myndighetstillstånd, fastställt maximipris och Consellerias förköpsrätt. Den som äger en äldre VPO där 30- eller 50-årsperioden redan har löpt ut har större handlingsutrymme: Efter tidsfristens utgång kan fastighetsregistreringen raderas och bostaden marknadsföras som en fri fastighet. I samtliga fall är professionell juridisk rådgivning från en advokat specialiserad på fastighetsrätt på Balearerna oumbärlig – skillnaderna jämfört med andra regioner är för stora för att allmänna spanska rådgivningsböcker ska vara tillförlitliga.

📩 Skicka en förfrågan nu – vi hjälper dig att hitta rätt specialist

Officiella källor

• DG.HAB – Giltighetstid för det officiella skyddssystemet (CAIB): https://www.caib.es/sites/habitatgesprotegits/es/vigencia_del_regimen_de_proteccion_oficial/
• Ley de Vivienda 5/2018 av den 19 juni om bostäder på Balearerna – BOE och BOIB
• Ministeriet för bostäder och stadsutveckling (MIVAU) – Förlust av rätten till subventionerade bostäder: https://www.mivau.gob.es/areas-de-actividad/arquitectura-vivienda-y-suelo/programas-de-ayudas-a-la-vivienda/guia-descalificacion-VPO
• Real Decreto-Ley 31/1978 – Avgörande för beräkningen av skyddstiden på 50 år
• Regionalministeriet för territorium, energi och mobilitet – Balearernas regering: https://www.caib.es
• Agencia Tributaria (AEAT) – IRPF-avgifter vid försäljning av fastigheter: https://www.aeat.es