Subrogar una hipoteca o sol·licitar una carència: què convé saber?

Si vols refinançar sa teva hipoteca a Espanya, primer convé distingir què necessites: que es préstec sigui més barat o més previsible de manera permanent, o tenir un respir temporal amb ses quotes mensuals? Per a sa primera opció, pots modificar es contracte amb s'entitat creditora actual (novación) o canviar d'entitat creditora (subrogación de acreedor). Si passes per una dificultat temporal, pots parlar d'una carencia, és a dir, d'una pausa de pagament acordada o d'un ajustament de s'amortització.

Cada opció té conseqüències diferents per a es deute pendent, es termini i es cost total. Una quota mensual més baixa no vol dir necessàriament que es préstec surti més barat. Aquí t'explicam quines preguntes convé fer abans de canviar de banc, com plantejar una pausa de pagament i per què no és fiable afirmar, en general, que refinançar és «gratuït». Encara que s'immoble sigui a Mallorca, és es teu contracte de préstec concret es que determina quins canvis són possibles i convenients.

Quines opcions hi ha per modificar una hipoteca espanyola?

En sa terminologia bancària espanyola, novación vol dir modificar es contracte vigent amb s'entitat creditora actual. Amb una subrogación de acreedor, una altra entitat passa a ser sa creditora. En canvi, una carencia té com a objectiu alleugerir temporalment es pagaments. No implica canviar de banc ni que et perdonin es deute pendent.

Nota: Traspassar es préstec vigent, modificar-ne ses condicions i cancel·lar-lo amb un préstec nou no és sa mateixa cosa. Abans de signar, demana que t'expliquin clarament quina fórmula es farà servir.

Quan val la pena refinançar sa hipoteca a Espanya?

Sobretot val la pena plantejar-se un canvi si es tipus d'interès actual o es període durant es qual està fixat ja no encaixen amb es teus plans. Però sa comparació no s'ha d'aturar en es tipus d'interès ofert: també són determinants es capital pendent d'amortitzar, es termini restant, ses possibles compensacions des contracte actual, una nova taxació i ses condicions de s'oferta nova.

Demana primer a s'entitat creditora actual una oferta de modificació per escrit. Així podràs comprovar si una novación et permet assolir es teu objectiu sense canviar d'entitat creditora. Per comparar es tipus d'interès fix i variable també compta quin risc vols assumir a partir d'ara, no només sa pròxima quota mensual.

Una pausa en es pagaments respon a una altra qüestió. Si sa teva càrrega financera només és massa elevada temporalment, et pot donar un respir. Però no substitueix sa comparació des costs de finançament a llarg termini.

Quant costa una Subrogación, i és gratuïta?

No diguis que un canvi de banc és «gratuït» fins que, per es teu contracte i s'oferta concreta, tenguis totes ses partides per escrit. Si has de pagar una compensació per sa cancel·lació anticipada depèn de ses condicions des contracte i de sa configuració jurídica. Una nova taxació de s'immoble també hi pot influir.

Es rang de preus d'una taxació és orientatiu, no una tarifa garantida. Si sobretot vols saber quin efecte tendria una amortització anticipada parcial en lloc d'un canvi, també et pot ajudar sa guia des pla d'amortització i de s'amortització anticipada parcial.

Quins imposts s'han de pagar en canviar de banc?

Un simple canvi de prestador no equival a constituir una hipoteca nova. Precisament per això, seria enganyós afirmar que cada «refinançament» té ses mateixes conseqüències fiscals. En cas de cancel·lar es préstec anterior i contractar un finançament nou, sa qüestió de s'impost sobre actes jurídics documentats (AJD) es pot valorar d'una altra manera que en cas de subrogació.

Fes constar per endavant quina operació s'ha de formalitzar realment davant notari i quins imposts o taxes consideren ses parts que s'han de pagar. Trobaràs més informació sobre aquest impost a AJD a Espanya.

Atenció: Aquest article és de caràcter informatiu general i no constitueix assessorament jurídic, fiscal ni financer, ni tampoc una recomanació de crèdit. Sa denominació «refinançament», per si sola, no permet concloure ni que s'estigui exempt d'imposts ni que hi hagi una obligació tributària concreta.

Com es fa es canvi a un altre prestador?

Aquest ordre t'ajuda a comparar ses ofertes i a detectar aviat es costos pendents:

1. Revisa es contracte vigent: Anota es deute pendent, es tipus d'interès, es termini restant i ses condicions de cancel·lació anticipada.
2. Defineix què vols aconseguir: Vols reduir sa quota, limitar ses variacions des tipus d'interès o canviar altres condicions?
3. Demana ofertes per escrit: Demana a s'entitat creditora actual una modificació des contracte i compara-la amb una oferta per canviar de prestador.
4. Compara es costos totals: A més de sa quota, tingues en compte sa taxació, ses possibles compensacions i ses condicions durant es termini restant.
5. Aclareix com es farà s'operació: Demana que et confirmin si està prevista una subrogació, una modificació addicional des contracte o un finançament nou.
6. Decideix només després d'això: Comprova que sa documentació definitiva coincideixi amb s'oferta que has comparat.

Per a una possible contraoferta de s'entitat creditora actual, es preveuen 15 dies esmentat. No tractis aquesta dada com un termini general per a cada pas des teu cas; demana que t'expliquin per escrit es procediment aplicable al teu tràmit.

Com demanes una carencia o una pausa de pagament?

Parla amb s'entitat creditora, abans que deixis de fer un pagament acordat. Explica per què necessites un alleujament temporal i a partir de quan creus que podràs tornar a assumir es pagaments habituals. Després, demana una proposta per escrit que mostri no només es pagament reduït, sinó també ses conseqüències després de sa pausa.

Ses entitats creditores espanyoles solen concedir un acord d'aquest tipus, com a màxim, durant entre un i dos anys. Això no és cap dret ni cap compromís general. Allò que compta és el que pactis amb s'entitat creditora.

Atenció: Carencia no vol dir automàticament que es préstec sigui sense interessos ni que es condonin es pagaments pendents. Revisa expressament ses condicions acordades.

Quins documents i xifres hauries de tenir a mà?

Per parlar de novación, subrogación o carencia és més útil fer un balanç clar de sa situació que fixar precipitadament sa quota que voldries pagar. Tingues a mà es contracte de préstec, es pla de pagaments actual i un justificant des deute pendent. Anota també quins pagaments periòdics has de fer actualment i quin canvi vols aconseguir.

Quan comparis ofertes, demana en cada cas un desglossament des pagaments durant es termini restant. Si fas una pausa en es pagaments, també necessites ses xifres corresponents al període posterior a sa pausa. Per a una nova valoració de s'immoble, pot ser necessària una tasación.

Errors més freqüents

• Comparar només sa pròxima quota mensual. Una quota més baixa no indica quant costarà es préstec en total.
• Confondre un canvi de banc amb un préstec nou. Sa configuració jurídica és important per a sa tramitació i ses possibles despeses.
• Confondre una pausa en es pagaments amb una condonació des deute. Es que compta és s'acord escrit sobre què continua sent exigible i què passarà més endavant.
• Deixar per a més endavant sa consulta de ses despeses de valoració. Abans d'encarregar sa valoració, aclareix qui n'assumeix es cost si no s'arriba a fer es canvi.
• Acceptar una contraoferta sense una comparació completa. Compara ses condicions definitives, no només un tipus d'interès destacat.

Què ve després?

Després d'una modificació des contracte o d'un canvi de banc, hauries de contrastar es nou pla de pagaments amb sa documentació signada i guardar-ho tot. Després d'una carencia pactada, és especialment important que sàpigues quan passaràs a sa quota posterior i que ho incorporis a temps a sa teva planificació.

Si, en canvi, retornes es préstec íntegrament, pagar-lo no és es mateix que cancel·lar sa hipoteca inscrita. Per cancel·lar-la, calen altres tràmits i un justificant que es deute està saldat. Això és especialment important si vols vendre s'immoble més endavant.

Llista de comprovació abans de prendre una decisió

• Conec es deute pendent, es tipus d'interès i es termini que queda des meu préstec.
• Sé si necessit condicions diferents de manera permanent o només un alleujament temporal.
• He revisat sa clàusula de cancel·lació anticipada des contracte.
• Tenc per escrit ses condicions de cada opció que consider seriosament.
• Sa valoració i ses possibles despeses addicionals s'han tengut en compte a sa comparació.
• En cas d'una carencia sé quines quotes hauré de pagar durant i després de sa pausa.
• Sé si s'operació prevista és una modificació des contracte, una transferència o un préstec nou.

Conclusió

Una hipoteca espanyola es pot adaptar de diferents maneres. Sa novación afecta es teu contracte actual, sa subrogación de acreedor implica un canvi de prestador i sa carencia suposa un alleujament acordat des pagaments. Quina opció convé no ho determina sa quota anunciada més baixa, sinó una comparació de ses condicions per escrit durant es termini que queda. Si tens dificultats immediates per pagar, es pas següent més important és parlar amb s'entitat prestadora abans de deixar de pagar una quota.

Fonts oficials

• Boletín Oficial del Estado (BOE) – publicació oficial de sa Ley 5/2019 sobre es crèdit immobiliari.