Exempció d'IRPF per venda de casa

Quan resta exempt d'impostos es guany de sa venda de s'habitatge?

Quan venes sa teva vivienda habitual (habitatge habitual) a Espanya, es fisc espanyol exigeix en principi, mitjançant s'impost sobre sa renda (IRPF), un impost sobre s'increment de valor, s'anomenada ganancia patrimonial (guany patrimonial). Però hi ha tres casos en què aquest guany queda totalment o parcialment exempt en vendre s'habitatge: quan reinverteixes es producte de sa venda en un nou habitatge habitual, quan en el moment de sa venda tens com a mínim 65 anys o et trobes en situació de dependencia severa o gran dependencia (ses classificacions espanyoles per a dependència severa o gran dependència), o quan inverteixes es producte de sa venda en una renta vitalicia (renda vitalícia). Quin camí et convé i quina és s'estalvi que se n'obté depèn de sa teva edat, de sa teva situació de residència i de quant tornis a invertir realment — això és exactament es que et calcula sa calculadora de dalt amb ses teves pròpies xifres. Si ets no-resident, segons es teu país de residència tens accés a una part d'aquestes exempcions, però no a totes.

Així es calcula

Es punt de partida és en tots tres casos es mateix guany de venda, que també determina sa calculadora de s'impost sobre es guany en sa venda d'un immoble: preu de venda menys ses despeses accessòries assumides pes venedor, manco es preu d'adquisició més ses despeses accessòries d'adquisició i ses millores que augmenten es valor. Ses tres vies només es diferencien en què passa amb aquest guany després.

En sa reinversió en un nou habitatge habitual, no es té en compte automàticament es preu de venda íntegre com a referència: si sobre s'habitatge VENUT encara hi havia un préstec pendent, es fisc en descompta primer es saldo restant (més detalls a «Casos especials»). Sobre es que resta després, se posa en relació s'import reinvertit — si reinverteixes com a mínim lo que resta després, s'exempció és total; si reinverteixes manco, només queda exempta sa part corresponent des guany. Lo que compta com a «reinvertit» és es valor d'adquisició íntegre des NOU habitatge — encara que el financiïs amb una hipoteca. Aquest és s'error més freqüent en aquest àmbit: molts pensen que només compta sa part pagada amb fons propis, però s'AEAT (administració tributària espanyola) es basa expressament en es preu de compra total des nou habitatge, independentment de si s'ha pagat al comptat o finançat.

Amb sa renda vitalícia s'aplica es mateix principi, però amb un límit: si reinverteixes més de 240.000 €, només compta s'import fins a aquest valor màxim — i si ja havies reinvertit abans en una renda vitalícia, aquest import anterior es resta d'aquest límit abans que es tengui en compte s'import nou. A més, sa renda vitalícia s'ha de contractar dins un termini de 6 mesos després de sa venda amb una asseguradora. A diferència des cas de s'habitatge, aquí s'import de referència no es redueix per un préstec pendent — sa normativa sobre sa renda vitalícia no coneix aquesta reducció, que només s'aplica a sa via de s'habitatge.

Si tens més de 65 anys o estàs reconegut com a persona amb dependència greu o gran dependència i venes es teu habitatge habitual, no necessites reinvertir gens: aquesta exempció s'aplica completament, sense condicions i sense límit. Per això, sa calculadora comprova automàticament, a cada execució, ses quatre vies i t'avisa si hi ha una via més favorable que sa que has triat — per exemple, si en realitat ja et correspon s'exempció total i incondicional a partir des 65 anys, però has introduït per error sa via de reinversió amb només un còmput parcial.

Sa part restant subjecta a tributació, si en queda cap, es grava per a residents com qualsevol altre guany patrimonial mitjançant s'escala de sa base de s'estalvi — que comença a 19 % i arriba fins a 30 %. Per a no residents s'aplica un tipus impositiu propi i, independentment de s'exempció, es manté sa retenció davant notari (més informació a s'apartat «Casos especials»).

Casos especials

Ets següents cinc punts fan referència a situacions que no apareixen en es cas general senzill explicat més amunt, però que a sa pràctica no són gens rares.

Copropietat i històries d'adquisició mixtes

Si s'habitatge pertany a diverses persones, cada copropietària i cada copropietari calcula per separat: s'edat, s'estatus de residència i es comportament de reinversió poden diferir, i s'exempció corresponent només s'aplica a sa part pròpia des guany. Passa una cosa semblant si has comprat part de s'habitatge i n'has heretat una altra part, o si has ampliat sa teva quota en moments diferents: per a cada operació d'adquisició poden aplicar-se normes transitòries pròpies, i sa calculadora només representa es cas general d'una adquisició única. Si venes un immoble heretat, val sa pena a més fer una ullada a es nostre Guia sobre sa venda d'un immoble heretat a Espanya, perquè allà s'apliquen valors d'adquisició i terminis diferents des d'una compra normal.

No residents

Per a no residents, sa situació és més matisada des que sembla a primer cop d'ull. Si resideixes a un estat membre de sa UE o de s'EEE amb intercanvi d'informació, ara ja tens accés a s'exempció per reinversió per es teu antic habitatge habitual a Espanya — mitjançant una normativa transitòria pròpia, però amb es mateix resultat que per a residents. S'exempció a partir de 65 anys i, en canvi, s'exempció sobre sa renda vitalícia no la tens en aquest cas: ambdues estan expressament reservades a residents. Si resideixes fora de sa UE i de s'EEE, cap de ses tres exempcions t'és aplicable. Independentment de cada exempció, per als no residents es manté sa retenció fiscal davant es notari — més sobre això en es nostre Guia sobre sa retenció fiscal en sa venda d'immobles per a no residents. Qui, com a resident de sa UE o de s'EEE, obtengui una part important des seus ingressos a Espanya, pot també sol·licitar tributar com a resident — aquesta opció no la reflecteix sa calculadora.

Es termini addicional de dos anys

Es teu habitatge no ha de ser actualment sa teva residència habitual en es moment de sa venda perquè encara compti com a vivienda habitual: n'hi ha prou que ho hagi estat fins a qualsevol dia des darrers 2 anys abans de sa venda. Si, per exemple, ja fa un temps que t'has mudat a un altre habitatge, s'exempció a partir de 65 anys i s'exempció per reinversió segueixen sent aplicables, sempre que sa venda tengui lloc dins aquest termini addicional.

Sa deducció des préstec pendent

Si en comprar s'habitatge VENUT havies demanat un préstec i encara en queda una part pendent en el moment de sa venda, s'AEAT descompta aquest import pendent des preu de venda abans de calcular sa quota de reinversió. En sa pràctica, això vol dir que sovint no has de reinvertir tot es preu de venda per obtenir s'exempció completa — només s'import que resulta un cop descomptat es préstec. Aquí només compta es préstec amb què vares adquirir originàriament s'habitatge venut; una hipoteca constituïda més tard per a altres finalitats no compta en aquest cas.

S'exigència des ple domini (pleno dominio) durant es tres anys

Perquè un habitatge pugui considerar-se residència habitual, hi has d'haver viscut com a mínim 3 anys de manera continuada (amb excepcions, per exemple, en cas de matrimoni, separació o un trasllat per motius laborals) i haver-te'n mudat efectivament dins es 12 mesos següents a sa compra o a sa finalització de s'obra. A més, durant aquest temps necessites tenir es ple domini (propietat completa) de s'habitatge — una propietat compartida entre diverses persones és suficient, però un simple dret d'ús sense propietat no ho és.

Terminis i formularis

Es guany — exempt o no — s'ha d'incloure sempre en sa teva declaració: es residents el declaren mitjançant es Modelo 100 (declaració de s'IRPF espanyola), es no residents mitjançant es Modelo 210 (declaració per a no residents). Això s'aplica també quan s'exempció cobreix tot es guany — s'obligació de declarar no desapareix per s'exempció total, només desapareix sa càrrega fiscal en si.

Per reinvertir en un nou habitatge habitual tens 2 anys de temps a partir de sa venda — o bé ja has comprat es nou habitatge dins es 2 anys ABANS de sa venda, en aquest cas es termini compta cap enrere. Per a sa renda vitalícia són 6 mesos. Si no compleixes es termini corresponent, s'AEAT te reclamarà s'impost a posteriori — amb interessos de demora corresponents an es període en què ja hauria estat degut.

Base legal

S'exempció a partir d'una certa edat i s'exempció per reinversió estan a s'Art. 33.4.b i s'Art. 38 de sa Ley 35/2006 (llei espanyola de s'impost sobre sa renda, LIRPF). Es duen a terme mitjançant s'Art. 41, s'Art. 41 bis i s'Art. 42 des RD 439/2007 (reglament de desenvolupament de s'IRPF, RIRPF) — aquests articles regulen es terminis, es concepte de vivienda habitual i sa inversió en rendes vitalícies detalladament. Per a no residents de sa UE o de s'EEE s'hi afegeix sa disposición adicional séptima des RDLeg 5/2004 (llei de s'impost sobre sa renda de no residents, TRLIRNR), que amplia expressament s'exempció per reinversió an s'anterior habitatge habitual a Espanya.

Pas a pas cap a sa venda amb exempció

Qui vulgui deixar exempt de tributació es guany de sa venda de sa pròpia vivienda habitual (habitatge habitual) no hauria de deixar es procés a s'atzar. Ets següents passos posen ordre en es procés, independentment de quin des tres camins d'exempció acabis emprant.

1. Comprovar ets requisits: Compleixes es temps mínim d'ús com a habitatge habitual, has arribat a s'edat mínima legal o hi ha una situació de dependència reconeguda, i està previst de manera realista fer una reinversió? Sa calculadora de damunt te mostra quin camí és viable per sa teva situació.
2. Determinar es guany de manera provisional: Compara es valor d'adquisició (preu de compra més despeses i millores que augmenten es valor) amb es valor de transmissió (preu de venda manco ses despeses assumides pes venedor), per obtenir una primera magnitud des guany subjecte a tributació.
3. Documentar sa reinversió: Deixa per escrit sa cerca, ses declaracions d'intencions i ets contractes previs de compra des nou habitatge habitual. Anota es valor d'adquisició complet des nou habitatge – compta independentment de si el pagues en efectiu o el finances.
4. Declarar s'exempció a sa declaració de sa renda: Encara que sa exempció sigui completa, sa venda s'ha d'indicar amb es codi d'exempció corresponent – es residents mitjançant es Modelo 100 (declaració de sa renda espanyola), es no residents mitjançant es Modelo 210 (declaració per a no residents).
5. Guardar ets justificants: Guarda ses factures de ses millores, ets escriptures notarials, ets contractes de compravenda i ets certificats d'empadronament almanco durant es termini legal de conservació.
6. Empadronar-se en es nou habitatge: Fes inscriure es nou habitatge habitual dins es termini legal mitjançant s'empadronament (inscripció en es registre municipal) en es nou municipi.
7. Tenir ses proves a disposició: En cas d'una inspecció per part de s'AEAT (Agencia Estatal de Administración Tributaria, agència tributària espanyola), has de poder demostrar sense llacunes tant s'ús com a habitatge habitual com sa reinversió.

Errors freqüents

A sa pràctica, ses sol·licituds d'exempció fracassen una i altra vegada pes mateixos motius. Sa taula mostra ses trampes més freqüents, ampliades amb dos errors que solen sorgir especialment amb sa reinversió en un habitatge nou.

Llista de comprovació abans de sa cita amb es notari

• Període mínim d'ús com a residència habitual acreditat (empadronament, factures de llum i aigua)
• Recopilades totes ses despeses de millora i costos accessoris d'adquisició des de sa compra
• Guany calculat provisionalment (valor d'adquisició contra valor de transmissió)
• S'ha arribat a s'edat mínima legal o s'ha reconegut sa dependència? → comprova s'exempció completa sense reinversió
• Quantificat es préstec d'adquisició pendent sobre s'habitatge venut
• Documentada s'intenció de reinversió i planificable dins es termini legal
• Identificat es nou habitatge habitual, anotat es valor d'adquisició complet (també sa part finançada)
• Acordat amb sa gestoria o s'assessor fiscal es codi d'exempció per a sa declaració
• Guardats tots es comprovants durant es termini legal de conservació
• Preparat amb temps s'empadronament en es nou habitatge

Preguntes freqüents

Què no decideix aquesta calculadora

• No reparteix cap quota de copropietat: si hi ha diverses persones propietàries amb condicions diferents, has de calcular per a cada persona per separat.
• No comprova numèricament sa durada de sa residència, sinó que la demana com a confirmació — excepcions com es matrimoni, sa separació o un trasllat per motius laborals són valoracions que sa calculadora no pot fer per si mateixa.
• No diu si una reinversió fora d'Espanya és reconeguda per Hisenda espanyola — no hi ha cap posició oficial clara sobre això.
• No quantifica es cost de sa regularització fiscal en cas d'incompliment de termini com a import, només l'esmenta com a conseqüència.
• Per a residents, suposa que aquest guany és s'única renda de sa teva base de s'estalvi en s'any corresponent.
• No coneix sa data real de sa teva reinversió: demana es terminis en lloc de calcular-los — tampoc no reflecteix una possible pròrroga des termini per s'import retingut en cas de no residents.
• Es cas límit de complir exactament s'edat mínima es dia de sa venda no està resolt oficialment. Ni es text legal ni ses instruccions administratives diuen expressament si es mateix dia des naixement ja compta. Sa calculadora tracta aquest dia com ja inclòs, i alhora adverteix de sa incertesa.
• No coneix s'opció segons sa qual persones residents a sa UE i a s'EEE amb ingressos majoritàriament espanyols poden sol·licitar tributar com a residents.
• Tampoc no està resolt de manera definitiva si sa reinversió en un nou habitatge i sa reinversió en una renda vitalícia es poden combinar per a sa mateixa venda — cap de ses fonts oficials revisades s'hi pronuncia.
• Si s'habitatge venut es va adquirir abans de 1995 o en es període des 12 de maig fins al 31 de desembre de 2012, sa calculadora no calcula s'exempció proporcional. En aquests casos s'aplica addicionalment un règim transitori fiscal que exigeix un càlcul conjunt amb sa quota de reinversió — un càlcul que aquesta calculadora no fa, per no mostrar-te una xifra que depengui d'una interpretació no resolta. En aquests casos indica s'impost sense ses exempcions d'aquesta pàgina i t'avisa des cas especial.

Conclusió

Que es guany de sa venda de sa teva casa quedi exempt d'impostos rares vegades depèn d'una sola xifra, sinó de sa combinació entre s'edat, s'estatus de residència, es comportament de reinversió i s'historial de s'habitatge en si mateix. Sa calculadora de damunt te fa es càlcul per des cas general i te mostra quin des tres camins pot ser aplicable per sa teva situació — i si un altre camí seria més avantatjós des que pensaves. En cas de copropietat, un habitatge heretat, una adquisició molt antiga o una residència fora de sa UE, val la pena a més xerrar amb una gestoria (oficina de gestió administrativa) o amb una assessora fiscal o un assessor fiscal local — precisament allà on aquesta calculadora, de manera deliberada, no mostra cap xifra.