Exempció d'IRPF en sa venda de s'habitatge principal: reinversió i regla dels 65+

Qui ven es seu habitatge principal a Espanya i obté un guany ha de tributar-lo en principi dins s'IRPF — llevat que compleixi un dels supòsits d'exempció regulats per llei. Sa llei de s'impost sobre sa renda espanyola (Llei 35/2006) preveu dos supòsits principals d'exempció: s'exempció per reinversió per a tots es grups d'edat i s'exempció fiscal total per a persones majors de 65 anys. Ses dues normes semblen senzilles, però contenen nombroses trampes en quant a terminis, obligacions de declaració i sa definició de sa residència habitual. En aquesta guia aprendràs com es calcula correctament es guany, quins requisits has de complir pas a pas, quins errors freqüents poden sortir cars — i què s'ha de fer immediatament després de sa venda.

Estàs planejant sa venda des teu habitatge principal a Mallorca i vols saber si i com pots aprofitar s'exempció de s'IRPF?

• 📩 Fer una consulta personal — valoració fiscal individual per part d'una gestoría amb experiència
• Tots ets impostos en sa venda d'un immoble d'una ullada

Què és s'IRPF en sa venda d'un immoble?

S'impost espanyol sobre sa renda de ses persones físiques (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, abreujat IRPF) recull, segons s'article 34 de sa Llei 35/2006, s'anomenat guany patrimonial (ganancia patrimonial): sa diferència entre es valor d'adquisició i es valor de transmissió d'un immoble. Per als residents fiscals — és a dir, ses persones que es troben més de 183 dies per any natural a Espanya o es centre econòmic de les quals hi és — s'aplica sa llei de s'IRPF. Es no residents, en canvi, estan subjectes a sa llei de s'impost sobre sa renda de no residents (LIRNR), que té ses seves pròpies normes.

S'impost sobre es guanys de capital en sa venda d'un immoble no és a Espanya un impost pla, sinó que és escalonat. Per als residents fiscals s'apliquen ses següents tarifes:

Nota: S'escalonament exacte per damunt de 200.000 EUR pot variar segons sa situació pressupostària. Fes que un assessor fiscal o una gestoría realitzi es càlcul concret.

Important: Sa tarifa progressiva general de s'IRPF (19–47 %) s'aplica a ses rendes del treball i ingressos similars — es guanys de capital procedents de sa venda d'immobles tributen als tipus esmentats anteriorment, que són més favorables.

Com es calcula es guany subjecte a tributació?

Abans de saber si s'aplica una exempció, has de saber què és el que es grava. Sa fórmula bàsica és:

Guany = Valor de transmissió − Valor d'adquisició

Tots dos valors, però, no s'agafen simplement des contracte de compravenda — estan definits legalment i poden incrementar-se o reduir-se mitjançant determinades despeses.

Partides que incrementen es valor d'adquisició

Segons s'article 35 de sa llei de s'IRPF, pots afegir al preu de compra original ses posicions següents:

Partides que redueixen es valor de transmissió

Des de s'import de sa venda pots deduir:

Atenció: Des de l'1 de gener de 2015 s'elimina completament s'antic coeficient de correcció monetària per a immobles. Es valor d'adquisició ja no s'ajusta a s'evolució des preus — això augmenta considerablement sa càrrega fiscal en immobles mantinguts durant molt de temps.

S'exempció per reinversió: com funciona

Sa regla d'exempció més important es troba en s'article 38 de sa llei 35/2006: qui reinverteix es guany de sa venda de sa seva residència habitual, totalment o parcialment, en una nova residència habitual, no ha de tributar p'es benefici corresponent.

Requisits en resum

Exempció parcial en cas de reinversió proporcional

S'exempció no és tot o res. Si només inverteixes una part des benefici en es nou habitatge principal, només s'allibera sa part proporcional del guany. Això és especialment rellevant si et mous cap a un immoble més econòmic.

Exemple de càlcul:

• Benefici de sa venda (net després de costos): 500.000 EUR
• Preu de compra des nou habitatge principal: 300.000 EUR
• Taxa de reinversió: 300.000 / 500.000 = 60 %
• Part del guany subjecta a impostos: 40 %

Nota: Sa reinversió no ha de fer-se necessàriament amb s'efectiu de sa venda. Fins i tot si primer contractes una hipoteca i uses es benefici més endavant per amortitzar-la, s'exempció pot aplicar-se — però per a això hauries de consultar obligatòriament un assessor fiscal, ja que es detalls són complexos.

Es termini de dos anys: què s'aplica exactament?

Es termini de dos anys corre en tots dos sentits: pots haver adquirit es nou habitatge principal fins a dos anys abans de sa venda de s'antic (adquisició prèvia), o tens dos anys després de sa venda per fer sa reinversió. Sa reinversió ha d'haver començat de manera reconeixible almenys abans de presentar sa declaració de l'IRPF de s'any de sa venda — i sa intenció de reinvertir s'ha de documentar activament.

Sa regla des 65+: exempció total sense reinversió

Per a ses persones de 65 anys o més s'aplica una regulació més àmplia, recollida a s'article 33, apartat 4, lletra b) de sa llei 35/2006: es guany de sa venda de sa residència principal està completament exempt de l'IRPF — sense que sigui necessària cap reinversió.

Requisits de s'exempció dels 65+

Aquest és un dels avantatges fiscals més significatius per als propietaris d'immobles majors d'edat a Espanya: un propietari que viu des de fa més de tres anys al seu pis de Mallorca pot vendre als 65 anys i percebre es guany total completament lliure d'impostos.

Cas especial: copropietat i històries d'adquisició mixtes

Un cas freqüent a la pràctica: un cònjuge posseeix s'immoble des de fa vint anys, s'altre ha adquirit sa seva part fa tan sols dos anys per divorci o herència. Segons s'article 33.4 b) de sa llei 35/2006, per a cada copropietari compten ses seves condicions individuals:

• ¿Es propietari major (65+) ha utilitzat sa seva part des de fa tres anys com a residència principal? → Sa seva part des guany està exempta.
• ¿S'altre propietari no compleix es requisits? → Sa seva part segueix subjecta a impostos.

Atenció: Precisament en casos de divorci, herència o donació d'una part, s'autoritat tributària AEAT examina molt acuradament si es termini de tres anys per a sa part en qüestió s'ha complert. Fes revisar obligatòriament aquesta situació prèviament per un abogado o assessor fiscal.

Què es considera "residència principal" (vivienda habitual)?

Ses regles d'exempció s'apliquen només a sa residència principal — i aquest concepte és més restrictiu del que molts pensen. De sa legislació i sa pràctica administrativa se'n deriven es criteris següents:

Ses segones residències, es pisos de vacances o es immobles llogats a llarg termini no compten com a residència principal — fins i tot si hi estàs empadronat. S'AEAT comprova en cas de dubte mitjançant es consum d'electricitat i d'aigua, ses dades bancàries i es certificats de l'empresari.

Pas a pas: procediment en sa venda amb dret a exempció

1. Comprovar es requisits fiscals: ¿S'ha assolit sa durada mínima d'ús? ¿Edat superior a 65? ¿Intenció de reinversió realista?
2. Calcular provisionalment es guany: Reunir es valor d'adquisició + totes ses despeses de millora i accessòries; determinar es preu de venda menys ses despeses de comercialització.
3. Documentar sa planificació de reinversió: Si es preveu reinversió: deixar constància escrita de sa recerca i ses declaracions d'intencions, formalitzar es contractes de precompra (si és possible abans que venci es termini).
4. Declarar s'exempció en sa declaració de s'IRPF: Fins i tot en cas d'exempció total, s'ha d'indicar s'operació en sa declaració de s'impost (Modelo 100) — amb es codi d'exempció corresponent.
5. Guardar es justificants: Conservar totes ses factures de millores, escriptures notarials, contractes de compravenda i certificats d'empadronament com a mínim quatre anys (termini general de prescripció de s'AEAT).
6. Donar d'alta es nou habitatge principal com a tal: Fer s'empadronamiento dins es dotze mesos següents a sa compra o ocupació en es nou municipi.
7. Tenir preparats es justificants davant s'AEAT: En cas d'inspecció, s'ha de poder acreditar de manera completa s'ús com a residència principal i sa reinversió.

Tipus impositius sobre es guany patrimonial: què resta subjecte a tributació?

Quan s'exempció només s'aplica parcialment o no es compleixen tots es requisits, sa part del guany subjecta a tributació s'imposa als tipus de l'impost sobre es guany patrimonial. Per als residents fiscals s'aplica:

En comparació: qui no és resident fiscal a Espanya (no resident) tributa per sa venda d'immobles d'acord amb es LIRNR — es tipus i ses normes exactes són diferents, i ses exempcions de s'IRPF no s'apliquen en general als no residents.

Es errors més freqüents — i com evitar-los

A sa pràctica, ses sol·licituds d'exempció fracassen una vegada i una altra pels mateixos motius. Aquí teniu ses trampes més importants:

Què ve després? Obligacions després de sa venda

Sa venda ja és tancada — però fiscalment sa feina just comença. No oblidis es punts següents després de sa cita amb es notari:

• Plusvalía Municipal: S'impost municipal sobre s'increment de valor des sòl es merita independentment de l'IRPF i normalment s'ha de declarar dins es 30 dies després de sa venda a s'ajuntament corresponent. L'exempció de l'IRPF no protegeix de sa Plusvalía.
• Retenció del 3 % per a no residents: Si estàs inscrit al registre de la propietat però no ets resident fiscal a Espanya, es comprador reté un 3 % des preu de compra i el paga a l'AEAT (Modelo 211). Com a resident, això no s'aplica.
• Declaració de l'IRPF: Sa venda s'ha d'indicar a sa declaració de sa renda (Modelo 100) per a s'any natural de sa venda — es termini de presentació és normalment fins a finals de juny de s'any següent.
• Nou habitatge principal: En cuant t'instal·lis al nou habitatge, fes s'Empadronamiento i assegura't que s'immoble s'utilitza efectivament com a residència habitual.
• Cancel·lació d'hipoteca: Si sobre s'immoble venut hi havia encara una hipoteca, normalment es cancel·la davant es notari. Es costos de cancel·lació no poden reduir es valor de transmissió.

Llista de comprovació: exempció de l'IRPF en sa venda de s'habitatge principal

• Acreditada sa utilització com a residència habitual de manera ininterrompuda durant tres anys (Empadronamiento, factures de llum/aigua)
• Reunits tots es costos de millora i d'adquisició des de sa compra
• Guany calculat provisionalment (valor d'adquisició vs. valor de transmissió)
• Edat en es moment de sa venda superior a 65 anys? → Exempció completa sense reinversió
• Intenció de reinversió documentada i planificable dins es finestral de dos anys?
• Nova residència habitual identificada i procés de compra iniciat
• Codi d'exempció per al Modelo 100 consensuat amb sa gestoría o s'assessor fiscal
• Plusvalía Municipal declarada a temps a s'Ajuntament
• Tots es justificants guardats durant un mínim de 4 anys
• Empadronamiento a sa nova vivenda sol·licitat amb promptitud

Conclusió

S'exempció d'IRPF en sa venda de sa residència habitual és real i substancial — pot reduir a zero tota sa càrrega fiscal en un guany de molts centenars de milers d'euros. Però no s'aplica de manera automàtica: has de complir es requisits de forma activa, declarar s'exempció correctament i respectar es terminis de manera escrupolosa. Especialment, sa regla dels 65+ és per a molts propietaris de Mallorca una oportunitat única de transmetre un dels seus immobles més valuosos sense pagar impostos — sempre que es compleixi es termini de tres anys com a residència habitual. Qui vulgui aprofitar s'exempció per reinversió hauria de començar sa planificació aviat i no confiar en «es dos anys després de sa venda» sense tenir sa nova residència habitual concretament a la vista. Una gestoría qualificada o un assessor fiscal (Abogado Fiscalista) a Mallorca no és aquí un luxe, sinó una inversió obligatòria.

Fonts oficials

• Llei 35/2006 (LIRPF) – Article 33 (exempcions fiscals), Articles 34–35 (càlcul del guany), Article 38 (exempció per reinversió): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764
• Reial Decret 439/2007 – Article 41 (disposicions d'execució sobre reinversió): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2007-6820
• AEAT – Agencia Estatal de Administración Tributaria (formularis, fullets informatius, Modelo 100): https://www.aeat.es
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (assumptes fiscals de ses Balears): https://www.atib.es