Compra d'immoble privada o per S.L.

Val la pena sa S.L. a s'hora de comprar un immoble a Mallorca?

No es pot respondre de manera general – però sí que es pot calcular. Sa S.L. espanyola (Sociedad Limitada, sa forma societària de responsabilitat limitada que més s'assembla a una GmbH alemanya) paga sobre es seus beneficis, com a societat purament immobiliària, de manera contínua 25 %s'Impost de Societats, perquè no té accés a ses taxes reduïdes per a empreses petites, i qui després es reparteix es beneficis paga un impost addicional per damunt. Ses propietats que s'ofereixen a s'illa les pots veure a Immobles a Mallorca. Sa calculadora de damunt te mostra, amb ses teves pròpies xifres, com açò s'acumula amb es anys en comparació amb sa compra a títol personal – no hi ha una resposta general, només es teu propi càlcul.

Així es calcula

Perquè puguis confiar en es resultat sense creure'l a ulls clucs, aquí tens sa cadena de càlcul explicada amb paraules – en es mateix ordre en què ho calcula sa pròpia calculadora.

S'adquisició

En es bloc d'adquisició delimitat d'aquesta calculadora s'apliquen ses mateixes taxes i comissions tant per a sa persona particular com per a sa S.L., perquè cap des fets registrals emprats distingeix segons sa forma jurídica de qui compra. Per a s'ús privat que es considera aquí, es bloc inclou s'Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) en cas d'immoble usat, s'IVA i s'AJD en cas d'obra nova, així com ses comissions de notari i de registre de sa propietat. Sa calculadora fa servir es mateix càlcul a ses dues columnes i té en compte ses reduccions de comissions per a immobles residencials. Per damunt de sa llindar de valor tarifada, s'honorari addicional des notari es pot pactar lliurement: ses despeses d'adquisició marcades amb ≥ són llavors un límit inferior. Sense s'import pactat, sa base d'amortització, s'amortització, s'Impost de Societats i sa diferència total no es poden determinar. Uns costos activats més alts poden reduir s'impost corrent; per això sa diferència no és un límit inferior general. Açò és una afirmació sobre aquest càlcul; altres situacions d'adquisició i drets de deducció empresarials no queden avaluats amb açò.

Com transcorre en sa pràctica sa compra d'un immoble a Mallorca — des de sa reserva fins a s'escriptura — ho trobaràs a Procés de compra d'un immoble; aquí es tracta únicament de sa qüestió de què costa un camí o s'altre.

Només sa S.L. té, a més, es seus propis costos de constitució. Si es constitueix telemàticament, s'aplica un aranzel oficial fix (sa comissió establerta per llei per a notaris i per es Registro Mercantil, es registre mercantil espanyol) de 150 € per es notari i 100 € per a s'inscripció, cada un net més 21 % d'IVA no deduïble. Aquest és es camí tarifari telemàtic general; ses condicions especials de sa tarifa més baixa no es donen per supostes aquí. A açò s'hi afegeix s'assessorament de constitució pactat lliurement com a import total introduït; sobre ell sa calculadora no aplica cap IVA addicional. Legalment, per a sa constitució n'hi ha prou amb un capital social de només 1 € – a sa calculadora es valor predeterminat s'ha triat expressament més alt, perquè un capital més baix desencadena una obligació addicional de reserves, més endavant en parlam. Es capital aportat en si mateix no és una partida de cost: segueix essent es teu patrimoni, només que vinculat dins sa societat.

any rere any

Aquí es camins se separen més clarament. Com a persona particular pagues per s'ús propi sa denominada Imputación – un impost sobre sa renda a tant alçat sobre un valor d'ús imputat, encara que no hi hagi cap lloguer real, calculat sobre es valor catastral (es valor catastral oficial, que constitueix sa base de diversos impostos espanyols) i declarat mitjançant es Modelo 210 (es formulari fiscal amb què es no residents declaren ingressos espanyols – més avall en parlam). Es model d'any complet té en compte tots es dies naturals de s'any fiscal triat, també en any de traspàs. S'aplicació reduïda des valor catastral requereix sa condició concreta de revisió d'aquest any fiscal; s'ajuda de camp indica es període registrat en es Registre. Com a persona resident a sa UE o a s'EEE pagues sobre això un tipus reduït de 19 %.

Sa S.L., en canvi, s'ha d'imputar un lloguer que correspongui an es mercat lliure – es valor de comparació amb tercers –, encara que en realitat es pagui manco o res: sa societat i es socis es consideren persones vinculades, per a les quals sa llei imposa obligatòriament preus de mercat. Per s'amortització, sa calculadora reparteix es preu de compra, incloent-hi ses despeses d'adquisició activables, segons sa proporció entre sa part de s'edifici i es valor catastral total (Art. 3.2 RIS; PGC, normes de valoració 2 i 4). S'hi inclouen s'ITP o, si escau, s'IVA no deduïble, s'AJD, ses despeses de notari i de Registre, així com ses despeses d'advocat, gestoria i corredor directament imputables. S'assignació d'assessorament i intermediació depèn de sa prestació concreta. D'es lloguer de mercat en resta s'amortització d'aquesta part de s'edifici des cost d'adquisició, com a màxim 2 %per any – es tipus màxim legal que aplica sa calculadora –, més ses despeses de comptabilitat i gestió, i paga sobre es benefici restant s'impost de societats ja esmentat. S'amortització acumulada està limitada a sa base coneguda de s'edifici. Si en un primer moment sorgeixen pèrdues fiscals i més tard, després d'acabar s'amortització, bases imposables positives, pot actuar una compensació de pèrdues segons s'Art. 26 LIS. Sa seva compensació no es modela aquí; a partir d'aquest moment, s'impost de societats, sa suma anual i sa diferència total queden oberts. Per s'impost municipal d'activitats econòmiques IAE (Impuesto sobre Actividades Económicas), sa calculadora només hi posa zero si confirmes s'exempció per volum de negoci sota 1.000.000 €per a tots es anys des model. Per això compten es període de referència legal, totes ses activitats i, si escau, sa xifra de negoci des grup segons s'Art. 82.1.c TRLRHL. Si un lloguer anual introduït arriba an es llindar, s'IAE queda desconegut en es model i sa suma total de sa S.L. queda oberta. S'exempció pròpia d'inici d'activitat per als dos primers períodes impositius no es comprova, per tant, amb això.

Es càlcul de repartiment comença amb sa teva pròpia dada sobre es resultat de l'exercici després de l'impost de societats de ses comptes anuals o de sa gestoria, abans de sa reserva legal calculada aquí. Es guany corregit fiscalment no substitueix aquesta dada. Un resultat de l'exercici negatiu s'introdueix amb signe manco; en cas de pèrdua, sa dotació a reserves modelada i sa distribució són zero. Segons l'Art. 274.1 LSC, en general s'ha de destinar 10 % des guany anual a reserves fins que sa reserva legal arribi, com a mínim, a 20 % des capital social. A més, segons l'Art. 4.1 s'aplica s'obligació especial de com a mínim 20 %, mentre es capital i sa reserva junts no arribin a 3.000 €. Es calculador comença amb una reserva buida i pren cada any sa dotació més alta de ses dues. Aquesta relació és una deducció a partir de tots dos textos, especialment «en todo caso» de l'Art. 274.1, no una fórmula legal literal. Després segueix sa comprovació de manteniment de capital segons l'Art. 273.2 LSC: es patrimoni net introduït procedent des balanç aprovat ja inclou es resultat de l'exercici. Per davall des capital social, sa distribució queda bloquejada; en cas contrari, a més queda limitada an es patrimoni net manco es capital. Sense patrimoni net, una distribució planificada resta sense aclarir. Sobre aquesta distribució bruta així limitada s'aplica una retenció nacional segons l'IRNR de 19 %; es conveni de doble imposició entre Alemanya i Espanya la limita, dins ses hipòtesis des model, a 15 %. Es límit des conveni substitueix es tipus nacional més alt. Si s'ha triat no distribuir, sa retenció i s'ingrés net són zero, encara que faltin dades des balanç. Si sa distribució està planificada, ses quantitats que en depenen resten desconegudes sense dades conegudes. S'impost de societats calculable queda visible com a import parcial.

Amb zero anys de comparació, ses dues sumes de període en curs consisteixen en zero euros. Per aquesta comparació purament d'adquisició només compten sa compra i sa constitució; ses dades anuals que falten no la bloquegen. En canvi, s'assessorament de constitució desconegut i un honorari notarial encara per acordar lliurement segueixen sent rellevants.

S'impost sobre es patrimoni

Com afecta realment s'impost sobre es patrimoni a sa compra d'un immoble s'explica a s'Visió general de s'impost sobre es patrimoni a sa compra d'un immoble; aquí només es tracta de sa diferència entre ses dues vies.

En s'impost sobre es patrimoni anual s'apliquen diferents regles de valoració. Per a sa possessió directa, segons l'Art. 10 LIP compta es valor més alt entre es valor cadastral, es valor administratiu determinant i es preu de compra. Si es valor administratiu és desconegut, resten desconeguts s'impost sobre es patrimoni particular, sa suma privada completa i sa diferència total. Només si es té certesa de que no existeix tal valor administratiu, aquest pot ometre's en sa valoració. Per a s'S.L., es model suposa uns comptes no auditats i compara, segons l'Art. 16.Uno LIP, es capital nominal, es patrimoni net comptable segons ses darreres comptes aprovades i sa mitjana de guanys capitalitzada. Es patrimoni net s'agafa d'aquestes comptes o de sa gestoria; es calculador no inventa cap balanç. Per a sa capitalització, empra sa dada de guany introduïda després de l'impost de societats, incloent-hi ses dotacions a reserves. Totes dues dades es mantenen constants dins s'escenari nominal; ets anys de model emprats no substitueixen un historial real de tres anys. Si falta una de ses dades, s'impost sobre es patrimoni de s'S.L. i sa diferència total resten desconeguts.

Que hi hagi una societat pel mig no t'allibera de s'impost. Ses participacions no cotitzades d'una societat, es patrimoni de sa qual consisteix en sa meitat o més en béns immobles espanyols, es consideren elles mateixes situades a Espanya; es conveni de doble imposició permet expressament a Espanya gravar-les; i s'exempció que reconeix es dret espanyol per a participacions empresarials no s'aplica precisament quan sa societat té com a activitat principal sa gestió patrimonial. Quin des dos camins condueix normalment a una base imposable més alta, sa llei no ho diu — això només ho mostra introduint ses teves pròpies xifres.

Exemples de càlcul

Davall es calculador trobaràs exemples calculats amb dades completes. Es generen segons ses mateixes regles descrites més amunt i mostren com es composen ses diferents partides fins a arribar a una suma total — com a orientació per al procés de càlcul, no com a dada de mercat per al teu cas.

Casos especials i errors freqüents

• Es tipus reduïts de l'impost de societats no s'apliquen. Espanya té tipus reduïts per a empreses petites i per a noves creacions. Per a una societat purament tenidora d'immobles — sa denominada entidad patrimonial, es patrimoni de sa qual majoritàriament no serveix a una activitat econòmica pròpia — aquests tipus reduïts queden expressament exclosos per llei. Paga sempre es tipus general.
• S'IVA en sa construcció nova segueix essent un cost de sa societat. Sa compra de s'obra nova aquí considerada, feta a un promotor, és sa primera entrega: es generen IVA i AJD. S'exempció segons l'Art. 20.Uno.22º LIVA es refereix a sa segona i posteriors entregues; per tant, en s'obra nova no hi ha aquesta exempció a sa qual es pugui renunciar. En es model d'ús privat per part des soci, segons sa deducció de l'Art. 95 LIVA no existeix dret a deduir s'IVA suportat. S'IVA queda així com una càrrega de cost definitiva per a sa societat. Sa qüestió de sa renúncia segons l'Art. 20.Dos LIVA pertany exclusivament a una posterior segona adquisició entre empresaris i depèn allà des requisits legals.
• S'impost especial espanyol sobre béns immobles d'entitats no residents no afecta a una S.L. Aquest supòsit especial s'aplica expressament només a entitats amb seu en un país o territori classificat com a paradís fiscal. Una S.L. constituïda i resident a Espanya ja no entra dins es seu àmbit personal d'aplicació.
• Aquest calculador no reflecteix s'herència ni sa donació. Com es grava sa transmissió a sa següent generació a ses Balears depèn de normes completament diferents; ses bases estan explicades a Herència i donació d'immobles a ses Balears. Aquest calculador no comprova si una participació societària rep un tractament diferent que s'immoble mateix.
• Una S.L. amb una activitat de lloguer real és un cas diferent. L'Art. 5.1 LIS exigeix per a una activitat econòmica de lloguer com a mínim una persona amb contracte laboral i jornada completa per a s'organització d'aquesta. Sa classificació com a entidad patrimonial s'ha de comprovar addicionalment segons l'Art. 5.2 LIS a partir de sa composició des actius i de sa mitjana des balanços trimestrals. Per tant, es treballador a jornada completa tot sol no exclou una classificació patrimonial. Aquesta calculadora només representa sa societat pura de tinença i ús propi.

Sa sortida no està calculada

Sa calculadora inclou s'adquisició i ses càrregues corrents. Ses indicacions següents classifiquen jurídicament una posterior venda d'immoble o de participacions; ses conseqüències fiscals d'això no formen part des càlcul.

Si venes directament, venes un immoble. Si en tens sa propietat mitjançant una S.L., pots vendre ses participacions en lloc d'això – i sa transmissió de valors està bàsicament exempta tant de l'IVA com de l'impost de transmissions patrimonials i actes jurídics documentats. Ara bé, aquesta exempció bàsica té una excepció expressa amb una presumpció refutable: si, en fer-ho, s'obté es control sobre una societat es patrimoni de sa qual consisteix, a la meitat o més, en immobles espanyols no afectes a una activitat econòmica – control aquí vol dir una participació de més de sa meitat, directa o indirecta –, sa llei presumeix una intenció d'elusió fiscal. Refutable, però presumida, no exclosa. Per a una S.L. purament immobiliària, com sa que suposa aquesta calculadora, aquest cas és probable. Això no significa ni que sa venda de participacions es gravarà amb seguretat, ni que quedarà lliure d'impostos amb seguretat – ses dues afirmacions generals serien falses.

A part d'això, es Conveni de Doble Imposició regula es guany de sa transmissió: permet a l'estat on es troba s'immoble gravar es guanys de sa venda de participacions d'una societat majoritàriament tenidora d'immobles. Això és una autorització per gravar, no un impost propi – si i com Espanya realment el recapta depèn des dret intern espanyol, no des mateix conveni. A més, aquí no es tracta expressament sa dissolució de sa societat: per a aquesta calculadora no hi ha cap base jurídica comprovada al respecte, i qualsevol afirmació sobre això seria arbitrària.

Terminis i formularis

Com a persona particular, declares s'imputació anual mitjançant es Modelo 210, es formulari central amb què ses persones no residents declaren diversos ingressos espanyols. Sa S.L., en canvi, presenta uns comptes anuals en es Registro Mercantil i, a més, presenta sa seva pròpia declaració de l'impost de societats. Aquesta calculadora no indica expressament terminis concrets de presentació, perquè aquí no estan comprovats amb font – en cas de dubte, demana-ho a sa teva gestoría (s'oficina administrativa espanyola que s'encarrega de ses gestions davant l'administració i des terminis per tu) o a sa teva assessoria fiscal.

Base legal i estat actual

Es marc d'aquesta pàgina et mostra automàticament s'estat legal actual. Es càlcul es basa en ses següents normes:

• Impost de societats, amortització i preus de transferència: Art. 29.1, Art. 5.2, Art. 12.1.a) i Art. 18 de sa Ley 27/2014 (llei espanyola de l'impost de societats).
• Impost sobre es patrimoni: Art. 4.Ocho, Art. 5.Uno.b), Art. 10 i Art. 16.Uno de sa Ley 19/1991 (llei espanyola de l'impost sobre es patrimoni).
• Tributació de dividends i impost especial per a no residents: Art. 25.1.f) així com Art. 40 a 43 des Real Decreto Legislativo 5/2004.
• Capital mínim, manteniment de capital i obligació de reserves de sa S.L.: Art. 4.1, Art. 273.2 i Art. 274.1 des Real Decreto Legislativo 1/2010.
• Conveni de doble imposició Alemanya–Espanya: Art. 10, Art. 13 i Art. 21.
• Transmissió de participacions en societats amb patrimoni immobiliari: Art. 338 de sa Ley 6/2023.
• Impost d'activitats econòmiques IAE: Art. 82.1.c) des Real Decreto Legislativo 2/2004.
• IVA sobre immobles: Art. 20.Uno.22º, Art. 20.Dos i Art. 95 de sa Ley 37/1992 (llei espanyola de l'IVA).

Calculadors relacionats

Quant pugen ses despeses de compra en si, independentment de sa forma jurídica, ho potsconsultar en es resum propi de ses despeses d'adquisició veure. Si segueixes utilitzant s'immoble de manera privada, val la pena fer una ullada as'impost anual per ús propi mitjançant es Modelo 210. Com està esglaonat l'impost sobre es patrimoni a ses Balearen, t'ho mostraes resum de s'impost sobre es patrimoni balear. Si venes s'immoble com a persona física, potses calculador de s'impost sobre es guany de venda utilitzar. Calcula sa venda de s'immoble, no sa venda de participacions. Tampoc reflecteix sa venda de s'immoble per part d'una S.L. i una distribució posterior.