Impostos en vendre immobles a Mallorca: plusvàlua i guany patrimonial

Qui ven un immoble a Mallorca s’enfronta alhora a dos imposts completament diferents: s’impost municipal sobre s’increment de valor, sa Plusvalía Municipal, i s’impost estatal sobre es guany obtingut amb sa venda. Tots dos plegats poden representar una part considerable de s’import net de sa venda, i cadascun té ses seves pròpies regles, terminis i fórmules de càlcul. Vendre com a resident fiscal o com a no resident marca una diferència fonamental: mentre que es no residents paguen un tipus fix del 19 %, als residents se’ls aplica una escala progressiva. A més, hi ha una retenció automàtica que es comprador aplica directament davant notari. En aquesta guia aprendràs com es calculen tots dos imposts, quines despeses pots deduir, quins terminis s’apliquen i quins errors solen sortir cars fins i tot als venedors amb experiència.

• Tots es imposts i ses qüestions legals d’una ullada

Es dos imposts d’una ullada

En vendre un immoble a Mallorca, bàsicament s’han de distingir dos imposts independents:

Tots dos imposts recauen exclusivament sobre es venedor, no sobre es comprador. Es comprador, en canvi, paga s’impost sobre transmissions patrimonials (ITP) o s’IVA. En trobaràs més informació a sa guia sobre ses despeses associades a sa compra a Mallorca.

Nota: Sa Plusvalía i s’impost sobre es guany no es poden compensar entre si. Tots dos s’originen de manera independent, però sa Plusvalía pagada es pot deduir com a despesa en calcular s’impost sobre es guany.

Plusvalía Municipal: càlcul, tipus i venciment

Sa Plusvalía Municipal grava s’increment de valor calculat des terreny urbà (no de s'edificació) durant es temps que n'has estat propietari. Sa base no és es preu real de mercat, sinó es valor cadastral oficial (valor catastral) de sa part des terreny.

Dos mètodes de càlcul

Arran d'una sentència des Tribunal Constitucional espanyol (2021), pots triar entre dos mètodes i aplicar es que et surti més a compte:

Mètode 1 – Mètode objectiu (valor cadastral × coeficient municipal × tipus impositiu)

Mètode 2 – Mètode des valor real
Si es guany real de sa venda (preu de venda menys preu de compra, en ambdós casos només sa part des terreny) és inferior a s'import calculat segons es mètode 1, pots fer servir aquest guany real com a base de càlcul.

Atenció: Si s'immoble es ven amb pèrdues (es preu real de venda és inferior an es preu de compra d'aquell moment), no s'ha de pagar sa plusvàlua. Tot i això, ho has d'acreditar i sol·licitar expressament.

Tipus impositiu i municipi

Cada municipi fixa es tipus impositiu aplicable; es tipus màxim legal és d'un 30 % de s'increment de valor calculat. Ciutats com Palma de Mallorca tenen ordenances pròpies. Pots consultar s'import exacte a s'ajuntament corresponent.

Termini

Impost sobre es guany patrimonial per a no residents: 19 % fix

Si sa teva residència fiscal principal no tens a Espanya, és a dir, no ets resident fiscal espanyol, es guany de sa venda d'un immoble tributa a un tipus únic de 19 %. Aquest tipus s'aplica tant si ets ciutadà de sa UE com si no ho ets.

Fórmula de càlcul

Guany subjecte a impost = Preu de venda – Preu de compra – Despeses deduïbles
Impost = Guany subjecte a impost × 19 %

Despeses deduïbles en sa venda

Ses despeses següents poden reduir es guany:

Exemple de càlcul per a un no resident

Sa retenció des 3 %: com funciona

Quan un immoble és venut per un no resident, es comprador està obligat per llei a retenir es 3 % des preu de venda i ingressar-lo directament a s'Agència Tributària espanyola AEAT. No és un impost definitiu, sinó un pagament a compte de s'impost sobre es guany.

Procediment:

1. Es notari formalitza es contracte de compravenda
2. Es comprador paga es 3 % des preu de venda no a es venedor, sinó que transfereix aquesta quantitat mitjançant es Modelo 211 a s'AEAT – dins es termini d'un mes després de sa formalització notarial
3. Es venedor presenta sa declaració d'imosts dins es tres mesos següents a s'acabament d'aquest termini mensual – és a dir, uns quatre mesos després de sa formalització notarial – mitjançant es Modelo 210 corresponent
4. Si s'impost efectiu és inferior a sa retenció des 3 %: Devolució
   Si s'impost efectiu és superior: Pagament addicional

Atenció: Si es comprador no ingressa sa retenció a compte, s'immoble mateix en respon com a garantia. Es compradors que comprin a un no resident no ho haurien d'oblidar mai – ni tampoc passar-ho per alt.

Impost sobre es guany patrimonial per a residents: trams progressius

Qui és resident fiscal a Espanya (més de 183 dies per any natural en es país, o té es centre des interessos econòmics a Espanya – regulat a s'article 9 de sa Llei 35/2006), tributa pes guany immobiliari dins s'IRPF segons uns trams progressius:

Nota:Es tipus s'apliquen per trams: cada part des guany tributa segons es tipus des tram que li correspon, no tot es guany segons es tipus més alt. És s'escala de sa base de s'estalvi (base liquidable del ahorro) segons s'article 66 de sa Llei 35/2006; es tipus màxim des 30 % el va introduir sa Ley 7/2024 amb efectes des de l'1 de gener de 2025. Es guany immobiliari se suma a sa resta de rendiments des capital que hagis obtingut es mateix any.

Es guany s'ha de declarar a sa declaració anual de s'impost sobre sa renda a Espanya (IRPF, Modelo 100), que generalment s'ha de presentar abans que acabi es juny de s'any següent.

Nota: Es residents no estan subjectes a cap retenció automàtica en vendre. Sa retenció des 3 % només s'aplica si es venedor és no resident.

Exempcions fiscals i règims especials

Exempció per reinversió en s'habitatge habitual (residents)

Es residents poden quedar exempts de tributar pes guany, si compleixen determinats requisits i reinverteixen íntegrament s'import de sa venda en sa compra d'un habitatge habitual nou a Espanya. Sa reinversió s'ha de fer dins es termini de 2 anys abans o després de sa venda. Pes no residents de sa UE i de s'EEE hi ha una regulació pròpia molt semblant; consulta sa nota al final d'aquest apartat.

Exempció per a persones de més de 65 anys (residents)

Es residents que han fet 65 anys i han viscut a s'immoble com a habitatge habitual durant almenys 3 anys estan exempts de tributar pes guany obtingut amb sa venda d'aquest habitatge, tant si reinverteixen com si no.

Sense plusvàlua si hi ha una pèrdua real de valor

Com s'ha indicat més amunt, si pots demostrar que es preu real de venda és inferior al preu de compra d'aquell moment, no has de pagar sa plusvàlua. Ho pots acreditar amb s'escriptura de compra i s'escriptura de venda.

Atenció: S'exempció per edat a partir des 65 anys només s'aplica als residents fiscals. S'exempció per reinversió també està disponible pes no residents que resideixin en un estat de sa UE o de s'EEE amb intercanvi efectiu d'informació i que, abans de vendre'l, hagin utilitzat personalment s'immoble com a habitatge habitual a Espanya. Han de reinvertir tot s'import de sa venda en un habitatge habitual nou; si només en reinverteixen una part, s'exempció és proporcional. Tot i això, sa retenció des 3 % i sa declaració mitjançant es Modelo 210 continuen essent obligatòries. Sa base legal és sa disposició addicional setena des Real Decreto Legislativo 5/2004.

Residents i no residents: comparació directa

Despeses deduïbles: ses partides que sovint s'obliden

Molts de venedors infravaloren sa quantitat que poden deduir des guany subjecte a imposts. Aquestes despeses sovint s'obliden:

A sa compra inicial:

• Despeses de notaria i des registre de sa propietat
• Impost de transmissions patrimonials (ITP) o impost sobre es valor afegit (IVA) pagats
• Honoraris de s'advocat o des gestor a sa compra

A sa venda:

• Comissió de s'agent immobiliari (inclòs s'impost sobre es valor afegit espanyol que s'hi aplica)
• Despeses d'advocat i de notari de sa venda
• Despeses des certificat energètic (obligatori per llei)
• Despeses de possibles legalitzacions (p. ex., obres il·legals)
• Plusvalía Municipal pagada

Consell: Guarda totes ses factures i es justificants de sa compra de manera permanent, encara que faci molts d'anys que vares comprar. Sense justificants, no es poden deduir fiscalment ses despeses.

Resum des terminis

Atenció: Incomplir es terminis de sa Plusvalía Municipal i des Modelo 210 pot comportar recàrrecs i interessos. Es terminis comencen a comptar a partir de sa data de sa formalització davant notari, no de sa data en què es rep es pagament.

Es errors més freqüents en sa venda d'immobles a Mallorca

Assessors fiscals i advocats amb experiència es troben aquests errors una vegada i una altra:

1. Justificants de compra no conservats: Qui ja no té s'escriptura de compravenda, ses liquidacions de s'ITP i ses factures de notaria de sa compra original no pot deduir aquestes despeses; això augmenta considerablement es guany subjecte a tributació.

2. Devolució de sa retenció fiscal no sol·licitada: Molts no residents no saben que, després de presentar es Modelo 210, poden rebre una devolució si s'impost real és inferior a sa retenció des 3 %. Aquesta devolució s'ha de sol·licitar expressament.

3. Plusvalía presentada fora de termini: Es termini de 30 dies davant s'Ayuntamiento passa aviat, sobretot quan sa venda es coordina des de s'estranger.

4. Reformes deduïdes indegudament: Ses reformes de cuines i banys, es treballs de pintura o es paviments nous no són deduïbles fiscalment. Només compten ses obres estructurals que augmenten es valor.

5. Residència fiscal valorada incorrectament: Qui passa més de 183 dies a s'any a Espanya és resident fiscal, encara que no en sigui conscient. Això afecta es tipus impositiu i ses exempcions aplicables.

6. Retenció fiscal a no residents no acordada: Es compradors que s'obliden de practicar sa retenció responen personalment davant s'AEAT.

7. No comprovar sa Plusvalía en cas de venda amb pèrdues: Qui ven amb pèrdues i, tot i així, paga sa Plusvalía, llença doblers.

Què ve després? Obligacions de declaració i impostos posteriors

Després de sa venda, encara queden algunes gestions per fer:

• Registre de sa propietat (Registro de la Propiedad): Es comprador inscriu es canvi de titularitat en es Registre de sa propietat. Com a venedor, ja no te n'has d'ocupar, però has d'assegurar-te que es cancel·li qualsevol hipoteca que hi pugui haver.
• Cadastre (Catastro): Es comprador s'encarrega des canvi de titularitat, però, com a venedor, convé comprovar que s'ha fet per evitar futures factures de s'IBI (impost sobre béns immobles).
• Declaració de s'impost sobre sa renda a Alemanya: Qui tributa a Alemanya també hi ha de declarar es guany de sa venda. Es conveni de doble imposició (DBA) entre Alemanya i Espanya estableix que es guanys immobiliaris tributen, en principi, a s'estat on es troba s'immoble (Espanya); a Alemanya, queden subjectes a sa reserva de progressivitat. Convé contractar en paral·lel es serveis d'un assessor fiscal alemany.
• Declaració de s'impost sobre es patrimoni: Després de sa venda, ja no correspon declarar s'immoble venut, però assegura't de reflectir correctament sa situació a sa data de referència (sa data de referència és es 31 de desembre de s'any de sa venda). Més informació a sa nostra guia sobre s'impost sobre es patrimoni a Espanya.

Llista de control: vendre a Mallorca complint ses obligacions fiscals

Fes servir aquesta llista com a base per preparar sa teva venda:

• Escriptura de compra (Escritura de Compraventa) de s'adquisició disponible
• Liquidació de s'ITP o factura de s'IVA de sa compra disponible
• Recollides totes ses factures de notaria, d'advocats i de gestoría relatives a sa compra
• Disponibles ses factures de millores estructurals (amb llicències d'obra)
• Encarregat es certificat d'eficiència energètica (obligatori abans de sa venda)
• Conegut es valor cadastral de s'immoble (per estimar sa Plusvalía)
• Comprovada sa situació de residència fiscal (resident o no resident?)
• Fixades per escrit sa comissió de s'agència immobiliària i ses condicions contractuals
• Contractat un assessor fiscal especialitzat en Espanya
• Anotat en es calendari es termini per a sa Plusvalía (30 dies hàbils)
• Anotat es termini per presentar es Modelo 210 (3 mesos després que acabi es termini des Modelo 211)
• Planificada sa devolució de sa retenció fiscal (si escau)

Conclusió: una bona preparació estalvia doblers de bon de veres

Sa càrrega fiscal de vendre un immoble a Mallorca és assumible, si la coneixes. S'impost des 19 % sobre es guanys per a no residents està clarament regulat, i sa retenció des 3 % és un sistema de pagament a compte que funciona bé. Es problemes gairebé sempre apareixen quan falten justificants, s'incompleixen terminis o es valora malament sa pròpia residència fiscal. Sa Plusvalía Municipal és un impost municipal amb normes pròpies: si fa molts d'anys que tens s'immoble i es valor cadastral ha augmentat, pot representar una despesa notable; en canvi, si vens amb pèrdues, pot no haver-se de pagar gens. Planifica fiscalment sa venda amb almenys sis mesos d'antelació, cerca prest un assessor fiscal especialitzat a Mallorca i guarda tots es documents de sa compra: és sa millor inversió per maximitzar es guany net.

Fonts oficials

• Agencia Tributaria (AEAT) – Modelo 210 (IRNR), Modelo 211, Modelo 100: https://www.agenciatributaria.es
• Agencia Tributaria Illes Balears (ATIB) – imposts balears i normativa autonòmica: https://www.atib.es
• Ley 35/2006, de 28 de noviembre – Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (llei de l'IRPF, article 9 sobre residència fiscal): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764
• Real Decreto Legislativo 5/2004 – Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (article 25 sobre tipus impositius, Disposición adicional séptima sobre s'exempció per reinversió): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4527
• Real Decreto Legislativo 2/2004 – Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Plusvalía Municipal / IIVTNU): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214
• Real Decreto-ley 26/2021 – Reforma de sa Plusvalía arran de sa sentència des Tribunal Constitucional: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2021-17910
• Ajuntament de Palma – Plusvalía Municipal Palma: https://www.palma.cat
• Consell de Mallorca – Administració tributària de Balearen: https://www.conselldemallorca.net

Reclamar sa devolució de sa Plusvalía pagada: com fer-ho

Si has pagat sa Plusvalía Municipal en vendre un immoble, tot i que es terreny no havia augmentat de valor o s'impost s'havia calculat per un import massa alt, adreça sa sol·licitud a s'ajuntament competent. Sa qüestió decisiva és com es va determinar s'impost:

1. Autoliquidació presentada per tu: Sol·licita'n sa rectificació i sa devolució de s'import pagat de més.
2. Liquidació emesa per s'ajuntament: Revisa ses indicacions sobre recursos i recorre sa liquidació dins es termini establert. Si ja és ferma, cal examinar si és possible iniciar un procediment especial de revisió; en aquest cas, sa devolució no és automàtica.
3. Adjunta es justificants: Aporta, sobretot, ses escriptures de compra i de venda, s'autoliquidació o sa liquidació, i es justificant de pagament. Sa sol·licitud ha d'explicar per què consideres que s'impost no era procedent o que s'import era massa alt.

Es tràmit de sa Plusvalía és diferent de s'impost sobre es guany en sa venda d'un immoble: una sol·licitud presentada a s'ajuntament no substitueix cap declaració davant s'Agència Tributària estatal. S'impost municipal i es recursos contra ses liquidacions d'imposts municipals estan regulats pes Real Decreto Legislativo 2/2004. Sa devolució d'imposts pagats indegudament es regeix per sa Ley 58/2003 General Tributaria (art. 221) i es Real Decreto 520/2005.

Avís: Això no és assessorament jurídic ni fiscal. Sobretot en es cas de liquidacions antigues o fermes, convé examinar es terminis i ses possibles vies de recurs segons ses circumstàncies particulars.