Què és sa Plusvalía i qui l'ha de pagar?

Sa Plusvalía Municipal (IIVTNU) és un impost municipal sobre s'increment de valor calculat des sòl urbà durant es temps de possessió. Es venedor és es responsable de pagar-la. Es termini és de 30 dies després de s'atorgament notarial.

Quin és es tipus de s'impost sobre sa guany per a no residents en cas de venda?

Es no residents paguen un tipus únic del 19 % sobre es guany imposable, independentment de si són ciutadans de sa UE o no. Sa base és es preu de venda menys es preu de compra menys ses despeses deduïbles.

Què passa amb sa retenció del 3 %?

Es comprador reté el 3 % des preu de venda quan compra a una persona no resident i ingressa aquest import a s'AEAT mitjançant es Modelo 211. Es venedor compensa aquest pagament anticipat amb es seu impost sobre sa guany real a través des Modelo 210 — és possible una devolució si el 3 % retingut és superior a sa deute tributària real.

Quines despeses de renovació puc deduir?

Només ses obres estructurals que augmentin es valor són deduïbles. Es treballs cosmètics com pintures, reformes de cuina o nous paviments no hi compten. Per a totes ses deduccions necessites factures i, en cas de reformes, ses corresponents llicències d'obra.

Puc evitar s'impost sobre sa guany de sa residència principal com a resident?

Sota certes condicions, sí: si reinverteixes es benefici dins es termini de dos anys en un nou habitatge principal a Espanya, s'impost sobre sa guany queda exempt. Les persones majors de 65 anys que hagin utilitzat s'immoble almenys tres anys com a residència principal estan exempts en general — sense obligació de reinversió.

Es cobra també sa Plusvalía si ven amb pèrdues?

No. Si es preu de venda real és inferior al preu de compra d'en aquell moment, sa Plusvalía no s'aplica. No obstant això, has de demostrar-ho activament i sol·licitar-ho a s'Ajuntament — no passa de manera automàtica.

Què he de tenir en compte a Alemanya després de sa venda?

Es conveni de doble imposició entre Alemanya i Espanya atribueix a Espanya es dret d'imposició sobre ses guanys immobiliaris. A Alemanya, no obstant, sa guany queda subjecta a sa progressió fiscal i s'ha de declarar en sa declaració de la renda alemanya. És recomanable una assessoria paral·lela per part d'un assessor fiscal alemany.

S'aplica també sa retenció del 3 % als residents?

No. S'obligació de retenció per part des comprador només existeix quan es venedor és no resident fiscal. Es residents declaren sa guany directament en es marc de sa seva declaració anual d'IRPF (Modelo 100).

Impostos venda d'immobles Espanya: Plusvalía i impost…

Qui ven un immoble a Mallorca s'enfronta alhora a dos tipus d'impostos completament diferents: es impost municipal sobre s'increment de valor Plusvalía Municipal i es impost estatal sobre es guany de sa transmissió. Tots dos junts poden suposar una part considerable des benefici net — i tots dos funcionen amb ses seves pròpies regles, terminis i fórmules de càlcul. Si vens com a resident fiscal o com a no resident marca una diferència fonamental: mentre que es no residents paguen un tipus impositiu fix des 19 %, es residents estan subjectes a una escala progressiva. A més, hi ha una retenció fiscal automàtica que es comprador fa directament davant es notari. En aquesta guia aprendràs com es calculen tots dos impostos, quines despeses pots deduir, quins terminis s'apliquen — i quins errors costen car habitualment als venedors amb experiència.

Ja saps quant del preu de venda t'arribarà després d'impostos?

📩 Fes una consulta personal — Revisió fiscal per al teu cas de venda concret

Tots es impostos i ses qüestions legals en un cop d'ull

Es dos tipus d'impostos en un cop d'ull

En sa venda d'un immoble a Mallorca cal distingir bàsicament dos impostos independents:

Impost	Nom complet	Qui el recapta?	Base
Plusvalía Municipal	Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)	Es municipi (Ayuntamiento)	Valor cadastral des solar + durada de sa possessió
Impost sobre es guany	Impuesto sobre la Renta (IRPF) o IRNR per a no residents	Estat espanyol (AEAT)	Guany real de sa venda

Tots dos impostos afecten exclusivament es venedor — no es comprador. Es comprador, en canvi, paga es impost de transmissions patrimonials (ITP) o es IVA; podeu trobar més informació sobre això a sa guia sobre ses despeses de compra a Mallorca.

Nota: Sa Plusvalía i es impost sobre es guany no es poden compensar entre si. Tots dos sorgeixen de manera independent, però sa Plusvalía pagada sí que es pot fer valer com a despesa deduïble en es càlcul de s'impost sobre es guany.

Plusvalía Municipal: càlcul, tipus i venciment

Sa Plusvalía Municipal grava s'increment de valor calculat des solar urbà (no de sa construcció) durant es temps que l'has posseït. Sa base no és es preu real de mercat, sinó es valor cadastral (valor catastral) de sa part corresponent al solar.

Dos mètodes de càlcul

Des d'una decisió des Tribunal Constitucional espanyol (2021) pots triar entre dos mètodes — i aplicar es que et resulti més favorable:

Mètode 1 – Mètode objectiu (valor catastral × coeficient municipal × tipus impositiu)

Durada de sa possessió	Coeficient estatal màxim
Fins a 1 any	0,14
1–2 anys	0,13
2–3 anys	0,15
3–4 anys	0,17
4–5 anys	0,17
5–6 anys	0,17
6–7 anys	0,12
7–8 anys	0,10
8–9 anys	0,09
9–10 anys	0,08
10–11 anys	0,08
11–12 anys	0,08
12–13 anys	0,08
13–14 anys	0,08
14–15 anys	0,08
15–20 anys	0,06
Més de 20 anys	0,045

Mètode 2 – Mètode del valor real
Si es guany real de sa transmissió (preu de venda menys preu de compra, considerant només sa part corresponent an es terreny) és inferior a sa quantitat calculada amb es Mètode 1, pots utilitzar aquest guany real com a base de càlcul.

Atenció: Si s'immoble es ven amb pèrdua (preu de venda real inferior an es preu de compra original), no s'aplica sa Plusvalía. Tot i això, ho has de demostrar i sol·licitar de manera activa.

Tipus impositiu i municipi

Cada municipi fixa es tipus impositiu aplicable; es tipus màxim legal és d'un 30 % des increment de valor calculat. Ciutats com Palma de Mallorca tenen ses seves pròpies ordenances. Sa quantia exacta la pots consultar a s'Ayuntamiento corresponent.

Termini

Situació	Termini
Venda entre vius	30 dies a partir de sa signatura davant es notari
Herència	6 mesos a partir de sa defunció (prorrogable fins a 12 mesos)

Impost sobre es guany per a no residents: 19 % flat

Si es teu domicili fiscal principal no és a Espanya, és a dir, si no ets resident fiscal espanyol, s'aplica un tipus impositiu uniforme de 19 % an es guany obtingut de sa venda de s'immoble. Aquest tipus s'aplica independentment de si ets ciutadà de sa UE o de fora de sa UE.

Fórmula de càlcul

Guany imposable = Preu de venda – Preu de compra – Costos deduïbles
Impost = Guany imposable × 19 %

Costos deduïbles en sa venda

Es costos següents poden reduir es guany:

Tipus de cost	Deduïble?	Avís
Costos de notari i advocat en sa compra original	✅ Sí	Guardau es rebuts
Impost de transmissions patrimonials (ITP) o IVA en sa compra	✅ Sí	Des procés de compra
Comissió de s'agent immobiliari en sa venda	✅ Sí	Acreditat amb factura
Costos legals en sa venda	✅ Sí	Advocat, gestoría
Millores estructurals	✅ Sí	Només mesures estructurals
Reformes estètiques (cuina, pintura, paviment)	❌ No	No es considera una mesura d'augment de valor
Costos de manteniment corrents	❌ No	Cap mesura de capital
Plusvalía pagada	✅ Sí	Redueix es guany imposable

Exemple de càlcul per a no resident

Concepte	Import
Preu de venda	250.000 €
Preu de compra original	180.000 €
Costos deduïbles (notari, ITP, agent en sa compra, agent en sa venda)	15.000 €
Guany imposable	55.000 €
Impost sobre es guany (19 %)	10.450 €
Retenció a compte ja deduïda (3 % × 250.000 €)	7.500 €
Pagament addicional / devolució	2.950 € de pagament addicional

Sa retenció del 3 %: com funciona

En sa venda d'un immoble per part d'un no resident, es comprador està obligat per llei a retenir el 3 % des preu de venda i ingressar-lo directament a s'agència tributària espanyola AEAT. No és un impost definitiu, sinó un pagament a compte sobre s'impost de plusvàlua.

Procés:

Es notari atorga s'escriptura de compravenda
Es comprador paga es 3 % des preu de venda no a es venedor, sinó que trasllada aquest import mitjançant Modelo 211 a sa AEAT — dins un mes des de s'atorgament
Es venedor presenta dins 4 mesos des de s'atorgament sa declaració tributària mitjançant Modelo 210
Si s'impost real resulta inferior al 3 % retingut: devolució
Si s'impost real resulta superior: pagament addicional

Atenció: Si es comprador no ingressa sa retenció, s'immoble mateix respon com a garantia. Es compradors que adquireixen a un no resident no ho han d'oblidar mai — i tampoc no ho facin.

Impost de plusvàlua per a residents: Escala progressiva

Qui té sa residència fiscal a Espanya (més de 183 dies per any natural al país, o centre d'interessos econòmics a Espanya — regulat a s'article 9 de sa llei 35/2006), tributa sa plusvàlua immobiliària dins sa IRPF a un tipus progressiu per trams:

Import de sa plusvàlua	Tipus impositiu
Fins a 6.000 €	19 %
De 6.001 € fins a 24.000 €	21 %
A partir de 24.001 €	23 %

Nota: S'escala esmentada més amunt correspon als tipus per a rendes de s'estalvi (ahorros) citats en diverses fonts per a 2025/2026. Per a plusvàlues més elevades poden aplicar-se escales diferents; fes que un assessor fiscal ho comprovi en cada cas concret.

S'impost de plusvàlua s'inclou a sa declaració anual de sa renda espanyola (IRPF, Modelo 100), que en general s'ha de presentar fins a finals de juny de s'any següent.

Nota: Es residents no estan subjectes a cap retenció automàtica en sa venda. Sa retenció des 3 % només s'aplica si es venedor és no resident.

Exempcions fiscals i règims especials

Exempció per reinversió en s'habitatge principal (residents)

Es residents poden, sota certes condicions, quedar exempts des impost sobre es guany si es producte de sa venda es reinverteix completament en s'adquisició d'un nou habitatge principal a Espanya. Sa reinversió s'ha de fer dins un termini de 2 anys abans o després de sa venda.

Exempció per a persones majors de 65 anys (residents)

Es residents que hagin complit 65 anys i hagin habitat s'immoble com a residència principal durant almenys 3 anys estan exempts des impost sobre es guany de s'habitatge principal, independentment de si hi ha reinversió.

Cap Plusvalía en cas de pèrdua real de valor

Com s'ha esmentat abans: si pots demostrar que es preu de venda real és inferior al preu de compra original, no s'aplica sa Plusvalía. Sa prova es fa mitjançant s'escriptura de compra i s'escriptura de venda.

Atenció: Aquestes exempcions s'apliquen exclusivament a es residents fiscals. Es no residents no poden acollir-se a s'exempció per reinversió.

Residents vs. no residents: sa comparació directa

Criteri	No resident	Resident (IRPF)
Tipus impositiu	19 % (flat)	19 % / 21 % / 23 % (progressiu)
Formulari	Modelo 210	Modelo 100 (declaració anual IRPF)
Termini de presentació	4 mesos després de sa venda	En general fins es 30 de juny de s'any següent
Retenció a sa font des 3 %	Sí, es comprador en reté	No
Exempció per reinversió	No	Sí (sota condicions)
Exempció per edat 65+	No	Sí (residència principal, mínim 3 anys)
Plusvalía	Sí, per a tots dos	Sí, per a tots dos

Costos deduïbles: ses partides que s'obliden més sovint

Molts venedors subestimen quant poden deduir des guany imposable. Aquests costos se passen per alt regularment:

En sa compra original:

Costos de notari i de registre de sa propietat
Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) o IVA pagats
Honoraris de s'advocat o gestor en sa compra

En sa venda:

Comissió de s'agent immobiliari (inclosa sa IVA espanyola corresponent)
Costos d'advocat i notari de sa venda
Costos des certificat energètic (exigit per llei)
Costos per a possibles legalitzacions (p. ex., construccions il·legals)
Plusvalía Municipal pagada

Consell: Guarda totes ses factures i rebuts des procés de compra de forma permanent — fins i tot si sa compra va ser fa molts d'anys. Sense justificants, aquests costos no es poden deduir fiscalment.

Resum de terminis

Impost / Formulari	Qui el presenta?	Termini
Modelo 211 (retenció a compte)	Comprador	1 mes després de sa signatura davant notari
Modelo 210 (impost sobre es guany de no resident)	Venedor	4 mesos després de sa signatura davant notari
Plusvalía Municipal	Venedor	30 dies després de sa signatura davant notari
IRPF / Modelo 100 (resident)	Venedor	En general fins es 30 de juny de s'any següent

Atenció: Es incompliments de terminis en sa Plusvalía i en es Modelo 210 poden comportar recàrrecs i interessos. Es terminis corren a partir de sa data de sa signatura davant notari, no a partir de sa recepció des pagament.

Es errors més freqüents en sa venda d'immobles a Mallorca

Aquests errors els veuen una i altra vegada es assessors fiscals i advocats amb experiència:

No conservar es justificants de compra: Qui ja no té s'escriptura de compra, es liquidacions de s'ITP i ses factures de notari de sa compra original, no pot deduir aquests costos — cosa que augmenta considerablement es guany imposable.
No s'ha sol·licitat sa devolució de sa retenció fiscal: Molts no residents no saben que, després de presentar es Modelo 210, poden rebre una devolució si s'impost real és inferior a s'3 % retingut. Aquesta sol·licitud s'ha de fer de manera activa.
Plusvalía presentada fora de termini: Es termini de 30 dies a s'Ajuntament s'exhaureix ràpidament, especialment quan sa venda es coordina des de l'estranger.
Reformes aplicades incorrectament: Sa reforma de cuines i banys, sa pintura o es canvi de paviments no són deduïbles fiscalment. Només compten ses obres estructurals que augmenten es valor de s'immoble.
Residència fiscal valorada de manera errònia: Qui passa més de 183 dies a l'any a Espanya és resident fiscal, encara que no en sigui conscient. Això té conseqüències sobre es tipus impositiu aplicable i ses exempcions aplicables.
No s'ha acordat sa retenció fiscal per a no residents: Es compradors que obliden sa retenció responen personalment davant sa AEAT.
No s'ha comprovat sa Plusvalía en cas de venda amb pèrdues: Qui ven amb pèrdues i tot i així paga sa Plusvalía, està llençant doblers.

Què ve després? Obligacions de comunicació i impostos posteriors

Després de sa venda, encara queden algunes coses per fer:

Registre de sa Propietat (Registro de la Propiedad): Es canvi de titularitat l'inscriu es comprador en es Registre de sa Propietat. Com a venedor, ja no has de fer res més, però t'has d'assegurar de cancel·lar qualsevol hipoteca pendent.
Cadastre (Catastro): Es comprador és es responsable del canvi de titularitat, però com a venedor convé confirmar sa inscripció per evitar futures factures de l'IBI (contribució).
Declaració de s'impost sobre sa renda a Alemanya: Qui tributa a Alemanya també ha de declarar es guany de sa venda allà. Es Conveni per evitar sa Doble Imposició (CDI) entre Alemanya i Espanya estableix que es guanys immobiliaris es graven en principi a s'estat on es troba s'immoble (Espanya) — a Alemanya queden subjectes a sa progressivitat. S'hauria d'obtenir paral·lelament un mandat d'assessorament fiscal alemany.
Declaració de s'impost sobre es patrimoni: Desapareix després de sa venda per a s'immoble venut, però cal reflectir correctament sa situació a sa data de referència (sa data de referència és es 31 de desembre de s'any de sa venda). Més informació al nostre guia sobre sa Vermögensteuer Spanien.

Llista de verificació: vendre fiscalment de manera correcta a Mallorca

Utilitza aquesta llista com a base per a sa preparació de sa teva venda:

Escriptura de compravenda (Escritura de Compraventa) de s'adquisició disponible
Liquidació de l'ITP o factura de l'IVA de sa compra disponible
Totes ses factures de notaria, advocat i gestoría de sa compra recopilades
Factures de millores estructurals (amb llicències d'obra) disponibles
Certificat energètic encarregat (obligatori abans de sa venda)
Valor cadastral de s'immoble conegut (per a s'estimació de sa Plusvalía)
Estat de sa residència fiscal comprovat (resident o no resident?)
Comissió de s'agent immobiliari i condicions contractuals fixades per escrit
Assessor fiscal amb competència en Espanya contractat
Termini de sa Plusvalía (30 dies) anotat en es calendari
Termini del Modelo 210 (4 mesos) anotat
Devolució de sa retenció fiscal (si és aplicable) planificada

Conclusió: una bona preparació estalvia doblers de veritat

Sa càrrega fiscal en sa venda d'un immoble a Mallorca és manejable, si es coneix. S'impost sobre es guany del 19 % per a no residents està clarament regulat, i s'3 % de retenció fiscal és un sistema de pagament anticipat que funciona bé. Els problemes sorgeixen gairebé sempre quan falten justificants, es perden terminis o es valora malament sa pròpia residència fiscal. Sa Plusvalía Municipal és un impost municipal amb ses seves pròpies normes — en casos de llarga tinença i augment del valor cadastral pot ser significativa, mentre que en vendes amb pèrdues pot quedar completament exempta. Planifica sa teva venda fiscalment amb un mínim de sis mesos d'antelació, cerca aviat un assessor fiscal especialitzat a la zona i conserva tota sa documentació de sa compra — aquesta és sa millor inversió en es teu benefici net.

Fonts oficials

Agencia Tributaria (AEAT) – Modelo 210 (IRNR), Modelo 211, Modelo 100: https://www.agenciatributaria.es
Agencia Tributaria Illes Balears (ATIB) – impostos baleàrics i normatives regionals: https://www.atib.es
Ley 35/2006, de 28 de noviembre – Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (llei IRPF, article 9 residència fiscal): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764
Real Decreto Legislativo 2/2004 – Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Plusvalía Municipal / IIVTNU): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214
Real Decreto-ley 26/2021 – reforma de sa Plusvalía després de sa sentència des Tribunal Constitucional: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2021-17910
Ajuntament de Palma – Plusvalía Municipal Palma: https://www.palma.cat
Consell de Mallorca – administració tributària des Balearen: https://www.conselldemallorca.net