Herència & Donació d'Immobles a ses Balears: Impostos 2026

Qui hereta o transmet en vida una finca, un apartament a Palma o una vil·la a Son Vida a Mallorca, s'enfronta a un impost que és fonamentalment diferent de s'alemany: es Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD), s'impost espanyol de successions i donacions. Es decisiu que no sigui s'Estat central espanyol qui determini sa quantia, sinó cada regió autònoma. I ses Balears han duit a terme una reforma entre es anys 2023 i 2025 que deixa de facto lliures d'impost ses herències i donacions d'immobles dins sa família més pròxima. Aquesta guia t'explica qui paga quant el 2026, per què es pacto sucesorio és probablement sa planificació més important per als propietaris d'immobles i quins terminis no pots deixar passar en cap cas.

Assessorament personal sobre sa successió del teu immoble a Mallorca:

• 📩 Fes una consulta personal — et posam en contacte amb advocats especialitzats en dret successori i assessors fiscals a s'illa
• Més a sa guia d'immobles

Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD): regional, no nacional

A diferència d'Alemanya, a Espanya no hi ha una tarifa única estatal per a s'impost de successions. Es ISD és una llei estatal (Ley 29/1987), però sa competència fiscal està cedida a ses Comunidades Autónomas. Cada regió pot establir ses seves pròpies reduccions (reducciones), tipus impositius i, sobretot, bonificacions sobre sa quota tributària (bonificaciones)). Això dona lloc a diferències enormes: es mateix immoble heretat pot costar cinc xifres a Astúries i 0 € a ses Balears.

Quatre factors determinen sa càrrega fiscal:

S'impost de successions espanyol coneix quatre grups de parentiu. Són sa clau per a sa càrrega total:

Important: Una parella de fet no casada només cau dins es Grup II si està inscrita com a pareja estable en es registre balear. Sense inscripció, sa parella queda dins es Grup IV — i per tant amb sa tarifa plena. Per a ses parelles alemanyes a Mallorca, aquesta és una de ses trampes més cares.

Sa reforma de ses Balears: 100 % de bonificació per als Grups I i II

Des del 18 de juliol de 2023, ses Balears apliquen una bonificació del 100 % sobre sa quota íntegra corregida (cuota íntegra corregida) en ses adquisicions per causa de mort i en es pactos sucesorios equiparats, sempre que s'hereu sigui des Grup I o II. En paraules clares: un fill que hereda sa vil·la des seus pares paga 0 € d'ISD — independentment des valor. Ja no hi ha cap límit màxim.

Es 2025 sa reforma va ser ampliada de nou amb sa llei de pressuposts (Ley 6/2025, en vigor a partir des 25 de juliol de 2025) i es va estendre a donacions en vida i es va incrementar sa bonificació per al Grup III. A partir des 2026 segueix vigent sa constel·lació més favorable de sa història per a ses transmissions familiars a ses Balears.

A més des bonus hi ha reduccions prèvies (reducciones por parentesco), que es dedueixen de sa base imposable:

Per a s'immoble d'ús propi des causant, es Grup I+II té a més una reducció de fins a un 100 % des valor de sa vivienda habitual (fins a un límit legal) — rellevant sobretot si es bonus no s'apliqués en algun cas.

Sa condició crítica en immobles: Perquè es bonus del 100 % sigui reconegut, s'ha d'indicar a s'escriptura notarial (escritura pública) es valor de s'immoble adquirit, i aquest no pot superar es valor de referencia des Cadastre en més d'un 20 %. Si no existeix cap valor de referencia o sa Dirección General del Catastro no el pot certificar, s'aplica es valor de mercat com a límit. Qui declara un valor massa baix arrisca una comprovació i sa pèrdua des bonus.

Donació en vida vs. herència en cas de mort

Fins a mitjan 2025 hi havia una asimetria clau: ses herències estaven bonificades al 100 %, ses donacions normals (donaciones) en vida, no. Se'ls aplicava una tarifa progressiva (del 7,65 % al 34 %), limitada mitjançant una deducció autonòmica a una càrrega efectiva d'aproximadament un 7 %. Des del 25. juliol 2025 aquesta escletxa està tancada: també ses donacions normals als Grups I i II es beneficien d'una deducció del 100 % sobre sa quota tributària (cuota líquida) — regalar un apartament al fill mitjançant escriptura notarial no costa, per tant, 0 euros d'ISD. Com en ses herències d'immobles, s'aplica aquí també sa condició que es valor declarat no superi es valor de referencia en més d'un 20 %.

Però atenció: s'ISD és només un de diversos impostos. En una donació normal d'un immoble, es donant genera una tributació per guany patrimonial a sa seva pròpia declaració de renda (IRPF) — sa ganancia patrimonial. Si l'immoble ha guanyat valor al llarg des anys (cosa que a Mallorca és sa norma), aquest guany latent es grava al donant amb un 19 % fins a un 28 %. Aquesta càrrega de s'IRPF no desapareix no amb es bonus de s'ISD.

Regla pràctica: per a doblers en efectiu, comptes o actius joves sense revalorització notable sa donació normal és senzilla. Per a immobles amb alt guany latent és pacto sucesorio sa via superior — perquè evita sa trampa de s'IRPF.

Pacto sucesorio: sa particularitat balear

Es pacto sucesorio és una característica pròpia des dret civil balear i només és possible en poques regions espanyoles amb dret civil propi (Balearen, Cataluña, Aragón, Galicia, Navarra, País Vasco). Es tracta d'un contracte successori, amb es qual ja en vida pots transmetre patrimoni de manera irrevocable a sa pròxima generació — però s'adquisició es considera fiscalment com a adquisició per causa de mort, no com a donació.

Sa variant mallorquina més coneguda és sa definición: una transmissió de pares a fills, en sa qual es fill renúncia a canvi a sa seva part legítima futura (legítima) ha renunciat. Tot això està regulat des de sa Ley 8/2022, que ha eliminat sa vecindad civil balear que s'exigia abans — d'aquesta manera també poden es estrangers residents a ses Balears subscriure un pacto sucesorio segons es dret balear.

Es avantatges fiscals són considerables:

1. Cap IRPF per a sa part transmitent. Com que es pacto sucesorio es considera una adquisició per causa de mort (Art. 33.3.b Ley 35/2006, confirmat per s'alt tribunal mitjançant STS núm. 407/2016 de 9 de febrer de 2016 sobre s'apartación gallega), es donant no genera cap ganancia patrimonial subjecta a tributació. Es latent increment de valor temut en una donació normal no tributa.
2. Tarifa ISD favorable en lloc de sa tarifa de donació. En lloc del tipus efectiu de donació s'aplica sa tarifa successòria d' 1 % fins a 700.000 € per als Grups I+II (amb un patrimonio preexistente inferior a 400.000 €) — i sobre això sa bonificació del 100 %. A la pràctica es queda en 0 € d'ISD.
3. Step-up des cost d'adquisició. Si es fill ven sa propietat més endavant, es valor (actual) declarat en es pacto sucesorio s'considera es valor d'adquisició. Es guany acumulat pels pares al llarg de dècades s'evapora fiscalment.

Es bloqueig de 5 anys (Llei Anti-Frau 11/2021): Si es fill ven sa propietat rebuda per pacto sucesorio abans que es donant hagi mort i abans que hagin transcorregut 5 anys des de sa signatura del contracte, ha d'assumir per a s'IRPF es valor d'adquisició original i sa data d'adquisició des donant. Es avantatge del step-up desapareix llavors. Qui faci servir es pacto sucesorio com a vehicle de venda a curt termini, no n'obtindrà cap benefici.

Sa trampa del termini: A diferència de s'herència (6 mesos), es termini per a s'autoliquidació de s'ISD en es pacto sucesorio és només de un mes a partir del dia de sa signatura notarial. Es devengo és es dia de s'atorgament, no un dia de defunció posterior. Qui passa per alt aquest termini escurçat, arrisca recàrrecs per retard — una trampa freqüent i cara precisament en aquesta gestió central.

Es preu d'això: es pacto sucesorio és irrevocable. Una modificació posterior mitjançant testament queda exclosa, i en sa definición es fill renuncia definitivament a sa seva llegítima. Això exigeix una planificació familiar acurada i assessorament jurídic.

Es no residents i es dret d'opció de sa UE

Durant molt de temps es no residents foren discriminats: havien de pagar s'ISD segons sa tarifa estatal (més cara) a s'Agència Tributària central espanyola (AEAT), sense poder aprofitar es bonificacions regionals favorables. Es Tribunal de Justícia de sa Unió Europea ho va tombar amb sa sentència de 3. September 2014 (Rechtssache C-127/12) per vulneració de sa llibertat de circulació de capitals. Espanya va respondre amb sa Ley 26/2014: des de l'1 de gener de 2015 es hereus i donataris amb residència a la UE o a l'EEE poden aplicar sa normativa de sa regió amb la qual existeix un punt de connexió.

Es tribunals espanyols (entre d'altres, sentències del TS de 2018) i s'administració tributària (consulta de sa DGT V0282-20) han estès això a tercers estats fora de sa UE/EEE. Nota: es text legal de sa Disposición adicional 2ª de sa Ley 29/1987 no ha estat adaptat en aquest punt, de manera que es residents en tercers estats han de fer valer es seu dret en sa pràctica, en part, per via de recursos. Ses Balears han aclarit amb sa Ley 11/2023 i definitivament amb sa Ley 6/2025 que ses bonificacions també són aplicables per part de no residents.

Per als propietaris alemanys això significa concretament: encara que visquis a Alemanya, pots aprofitar ses bonificacions balears per a un immoble a Mallorca — però es Modelo 650 es tramita aleshores a través de s'AEAT en lloc de s'ATIB. Paral·lelament pot sorgir impost de successions alemany (principi de renda mundial/patrimoni mundial en cas de residència a Alemanya); sa relació hispano-alemanya no té cap conveni especial de doble imposició per a s'impost sobre successions, per la qual cosa aquí s'ha de comprovar una imputació segons § 21 ErbStG. És un camp propi que requereix assessorament intensiu.

Testament espanyol i Plusvalía

Un testament espanyol és molt recomanable per a tot propietari de Mallorca: accelera considerablement sa tramitació, evita costoses traduccions i apostilles d'un testament alemany i permet, mitjançant es Reglament europeu de successions (núm. 650/2012) l'elecció de sa llei del país d'origen. Ho tractam detalladament a s'article enllaçat — aquí només es recordatori: planifica es testament espanyol en paral·lel a sa planificació fiscal, no després.

Per a s'immoble heretat, a més de s'ISD, es genera una segona càrrega: sa Plusvalía municipal (IIVTNU), s'impost sobre s'increment de valor des sòl, recaptat per cada municipi. Afecta només es terrenys urbans (terrenos urbanos) i és exigible a s'adquirent.

A Palma, s'ordenança municipal (Ordenanza fiscal) concedeix una bonificació de fins al 95 % sobre sa Plusvalía, quan s'immoble heretat era sa residència habitual (vivienda habitual) del difunt i es hereus són cònjuges, descendents o ascendents. Condicions importants a Palma:

• Sa bonificació completa del 95 % està lligada a un valor catastral de s'habitatge inferior a 100.000 €. Si es valor cadastral supera aquest llindar, sa bonificació s'aplica de manera reduïda o no s'aplica en absolut — per als immobles de primera categoria, es valor cadastral supera sovint aquest llindar.
• Sa bonificació s'ha de sol·licitar activament i dins es termini — no es concedeix automàticament.
• S'adquisició s'ha de mantenir 5 anys en es patrimoni (excepció: mort de s'adquirent dins aquest termini).
• Ses bonificacions s'apliquen també a les transmissions per pacto sucesorio / definición.
• Si no s'ha produït cap increment real de valor des sòl, no s'aplica cap Plusvalía (cal acreditar-ho).

Cada municipi té sa seva pròpia Ordenanza — a Andratx, Calvià o Pollença s'apliquen altres llindars i percentatges. Abans de qualsevol transmissió, val sa pena consultar s'ordenança municipal des lloc on es troba s'immoble.

Terminis: 6 mesos per a s'herència, només 1 mes per al pacto sucesorio

En una herència, es rellotge comença a comptar des de sa data de defunció. En es pacte successori en canvi des de la escriptura notarial — i allà s'aplica un termini molt més curt. Es terminis principals:

Es consell pràctic més important: es bonus del 100 % no eximeix de s'obligació de presentar es Modelo 650. Fins i tot amb 0 euros de deute tributari s'ha de declarar dins es termini — es formalitats incomplides poden generar sancions. A més, sense es Modelo 650 presentat i liquidat, sa finca no es pot inscriure en es Registre de la Propietat i per tant no es pot vendre ni hipotecar. I: qui tria es pacte successori com a instrument central de planificació, no pot confondre es termini d'1 mes amb es termini de 6 mesos de s'herència — si no, s'arrisca a recàrrecs per retard tot i tenir quota zero.

Errors més freqüents

• No presentar es Modelo 650 perquè "de totes formes són 0 euros". Es bonus exigeix sa declaració dins es termini. No fer-ho = sanció formal i Registre bloquejat.
• Sa confusió entre es termini del pacto-sucesorio i es termini de s'herència. En es pacto sucesorio es termini és només de 1 mes des de sa data de s'escriptura, no 6 mesos — una trampa habitual i molt cara.
• Es valor de s'immoble declarat és massa baix. Si es valor declarat és inferior al valor de referencia, hi ha risc de comprovació; si el supera en més d'un 20 %, es bonus trontolla.
• Donació normal en lloc de pacto sucesorio per a immobles amb plusvàlua. S'ISD és de 0 €, però s'oblida s'impost de sa plusvàlua de l'IRPF per al donant — sovint una sorpresa de cinc xifres.
• Sa parella no casada sense inscripció en es registre. Sense inscripció com a pareja estable, sa parella cau en es Grup IV — tarifa plena en lloc de 0 €.
• S'ignorà es bloqueig de 5 anys del pacto sucesorio. Una venda anticipada destrueix es benefici del step-up.
• No s'ha sol·licitat sa bonificació de sa plusvalía o s'ha ignorat es límit de valor. A Palma fins a un 95 % — però només si es valor cadastral és inferior a 100.000 € i només si es sol·licita activament i dins es termini.
• S'oblida s'impost d'herència alemany. Si es domicili és a Alemanya, pot sorgir paral·lelament s'impost d'herència alemany; sense conveni de doble imposició en matèria d'ErbSt, s'ha d'examinar amb cura sa deducció.
• Sa sol·licitud de pròrroga es presenta massa tard. Sa prórroga només és possible durant es primers 5 mesos — després es termini s'acaba sense excepció.

Llista de comprovació abans de sa transmissió

• Grup de parentiu i dret al bonus aclarits (Grup I/II = 100 %?)
• Sa parella no casada inscrita com a pareja estable?
• Plusvàlua latent de s'immoble revisada → donació o pacto sucesorio?
• Valor de referencia del cadastre consultat, valor de sa declaració fixat
• Testament espanyol existent / opció de llei feta segons es Reglament Europeu de Successions?
• Competència aclarida (ATIB o AEAT per a no residents)?
• Conseqüències de s'impost d'herència alemany coordinades amb un assessor alemany
• Bonificació de sa plusvalía investigada en es lloc on se troba s'immoble (límit de valor cadastral!) i sol·licitud prevista
• Terminis al calendari: 6 mesos (herència), 1 mes (pacto sucesorio i donació), 5 mesos (sol·licitud de pròrroga)

Què ve després

Un cop regulada sa successió, s'obren altres temes. Qui no fa servir un immoble heretat pot estudiar sa venda o es lloguer — tots dos tenen conseqüències fiscals pròpies (IRPF, IBI, i si escau Modelo 210 per a no residents). Qui trasllada sa residència a s'illa hauria d'ocupar-se d'hora de sa inscripció davant ses autoritats i de sa NIE-Número que necessitaràs per a qualsevol transmissió notarial. Per a sa compra d'un altre immoble val la pena consultar ses despeses addicionals de compra a Mallorca i es nostre informe de mercat.

Conclusió

Ses Balearen són el 2026 sa regió fiscalment més avantatjosa d'Espanya per a sa transmissió de patrimoni familiar. Es fills, es cònjuges i es pares (Grup I+II) hereten i reben donacions pràcticament sense impostos — es bonus del 100 % sobre sa quota tributària s'aplica des de 2023 a les herències i des del juliol de 2025 també a les donacions, sense límit de valor. Sa clau principal per als propietaris d'immobles amb una alta plusvàlua latent és es pacto sucesorio: transmet en vida, evita sa trampa de l'IRPF per al donant i proporciona un step-up des cost d'adquisició. Sa contrapartida — sa irrevocabilitat, es bloqueig de 5 anys i es breu termini d'1 mes — exigeix una planificació acurada. Qui respecta es terminis, declara correctament es valor de s'immoble, sol·licita sa bonificació de sa Plusvalía i té en compte sa part alemanya, trasmet es seu patrimoni de Mallorca a sa generació següent amb una càrrega fiscal mínima.

Fonts oficials

• Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB) — Impuesto sobre Sucesiones, Bonificaciones und Reducciones
• ATIB — Modelo 650 (Adquisiciones Mortis Causa), Instrucciones und Plazos
• Agencia Tributaria (AEAT) — Modelo 650 No Residentes, Plazos y Prórroga
• Govern de les Illes Balears — Fiscalidad de las herencias en vida y pactos sucesorios (PDF)
• Ajuntament de Palma — Plusvalía (IIVTNU): Información, cálculo y bonificaciones

Avís: aquesta guia té una finalitat d'informació general i no substitueix un assessorament fiscal o jurídic individualitzat. Sa normativa fiscal és sensible en matèria YMYL — ses quanties, es terminis, es bonos i ses competències poden canviar i depenen de sa teva situació concreta (residència, grau de parentiu, valor del patrimoni, conseqüències fiscals a Alemanya). Data de ses dades: 2026. Fes revisar sa teva herència o donació concreta per un Abogado especialitzat en dret successori balear i un assessor fiscal (asesor fiscal) abans de fer cap pas — una consulta personal és sa via més ràpida per trobar es professional adequat.