Herència i donació d'immobles a ses Balears: Impostos 2026

Qui a Mallorca hereta o cedeix en vida una finca, un pis a Palma o un xalet a Son Vida, es troba davant un impost que és radicalment diferent des alemany: s'Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD), s'impost espanyol de successions i donacions. Sa clau és que no és s'Estat central espanyol qui fixa sa quantia, sinó cada comunitat autònoma. I ses Balears han duit a terme, entre 2023 i 2025, una reforma que deixa ses herències i donacions d'immobles dins sa família més propera pràcticament exemptes d'impost. Aquesta guia t'explica qui paga quant l'any 2026, per què es pacto sucesorio és probablement s'eina més important per ets propietaris d'immobles, i quins terminis no pots deixar escapar de cap manera.

• Més a sa guia d'immobles

Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD): regional, no nacional

A diferència d'Alemanya, a Espanya no hi ha una tarifa única a nivell estatal per s'impost de successions. Es ISD és, certament, una llei estatal (Ley 29/1987), però sa potestat tributària s'ha cedit a ses Comunidades Autónomas. Cada regió pot fixar ses seves pròpies reduccions (reducciones), tipus impositius i, sobretot, bonificacions sobre es deute tributari (bonificaciones). Això du a diferències enormes: es mateix immoble heretat pot costar xifres de cinc dígits a Astúries i 0 euros a ses Balears.

Quatre factors determinen sa càrrega fiscal:

S'impost de successions espanyol distingeix quatre grups de parentiu. Són sa clau de tota sa càrrega tributària:

Important: una parella de fet no casada només entra dins es Grup II si està inscrita com a pareja estable en es registre balear. Sense inscripció, sa parella cau dins es Grup IV — i, per tant, paga sa tarifa completa. Per ses parelles alemanyes a Mallorca, aquesta és una de ses trampes més cares.

Sa reforma balear: bonificació des 100 % per es Grup I i II

Des de dia 18 de juliol de 2023, ses Balears concedeixen una bonificació des 100 % sobre sa quota íntegra corregida (cuota íntegra corregida) en ses adquisicions per causa de mort, així com en es pactes successoris equiparats, sempre que s'hereu caigui dins es Grup I o II. Clar i net: un fill que hereta sa vil·la des pares no paga res, 0 euros d'ISD — independentment des valor. Ja no hi ha cap límit màxim.

S'any 2025, sa reforma es va ampliar altra vegada amb sa Llei de pressuposts (Ley 6/2025, vigent des de dia 25 de juliol de 2025), i es va estendre a ses donacions en vida, a més d'augmentar sa bonificació per es Grup III. A dia d'avui, 2026, segueix vigent sa configuració més favorable de sa història per ses transmissions familiars a ses Balears.

S'error de lectura més freqüent en aquesta taula: Sa condició sense descendents concurrents només val per es cas d'herència (Art. 36 bis Decreto Legislativo 1/2014). En sa donació, sa llei no ho demana en absolut — Art. 54.2 concedeix es 60 % a tots es parents col·laterals consanguinis de 2n i 3r grau. Un germà que rep una donació juntament amb es fills des donant obté, per tant, es 60 % complet; es mateix germà, com a hereu juntament amb es mateixos fills, només rebria un 35 %. En es cas de parents polítics (per afinitat), en tots dos casos es manté en un 35 %. Pes Grup III, sa deducció per donació només existeix des des 25 de juliol de 2025 — sa versió anterior, en ses donacions, només coneixia sa fórmula des 7 % per a es Grups I i II.

Una diferència tècnica que en sa pràctica quasi no molesta, però que determina s'ordre des passos de càlcul: en es cas d'herència, s'avantatge és una bonificación sobre sa quota tributària corregida (Art. 36, 36 bis); en sa donació, és una deducció (deducción) de sa cuota líquida (Art. 54). Tots dos casos, quan es tracta d'immobles, exigeixen que es valor declarat en s'escriptura no superi es valor de referencia en més d'un 20 %.

A més des bonus, hi ha unes reduccions prèvies (reducciones por parentesco) que es resten de sa base imposable:

Per s'habitatge habitual des difunt, pes Grups I i II hi ha, a més, una reducció de fins a un 100 % des valor de sa vivienda habitual (fins a un límit legal) — rellevant sobretot quan es bonus no s'arribàs a aplicar.

Sa condició crítica en es cas d'immobles: perquè es reconegui es bonus des 100 %, s'ha d'indicar en s'escriptura pública (escritura pública) es valor de s'immoble adquirit, i aquest no pot superar es valor de referencia des cadastre en més d'un 20 %. Si no hi ha valor de referencia o sa Dirección General del Catastro no el pot certificar, es valor de mercat val com a límit. Qui declari un valor massa baix corre es risc d'una revisió i de perdre es bonus.

Donació en vida vs. herència en cas de mort

Fins a mitjan 2025 hi havia una asimetria decisiva: ses herències tenien una bonificació des 100 %, però ses donacions normals (donaciones) en vida no. Aquestes tributaven amb una tarifa progressiva (7,65 % a 34 %), topada per una deducció autonòmica que deixava una càrrega efectiva d'un 7 % aproximadament. Des des 25 de juliol de 2025 aquesta bretxa està tancada: ses donacions normals a es Grups I i II també es beneficien d'una deducció des 100 % sobre sa quota tributària (cuota líquida) — regalar un pis per escriptura pública an es fill costa, així, 0 euros d'ISD. Igual que en ses herències d'immobles, aquí també s'aplica sa condició que es valor declarat no superi es valor de referencia en més d'un 20 %.

Però alerta: s'ISD només és un des diversos impostos. En una donació normal d'un immoble, es donant provoca una tributació per plusvàlua en es seu propi IRPF — sa ganancia patrimonial. Si s'immoble ha guanyat valor amb es anys (que a Mallorca és sa norma), aquest guany latent es tributa an es donant a un 19 % fins a un 30 %. Aquesta càrrega de s'IRPF no desapareix per mor de sa bonificació de s'ISD.

Regla general: per doblers en efectiu, comptes o béns joves sense un increment de valor destacable, sa donació normal és senzilla. Per immobles amb alta plusvàlua latent, es pacte successori és es camí superior — perquè evita sa trampa de s'IRPF.

Pacte successori: sa particularitat balear

Es pacte successori és una peculiaritat des dret civil balear i només és possible en poques regions espanyoles amb dret civil propi (Balears, Catalunya, Aragó, Galícia, Navarra, País Basc). Es tracta d'un contracte successori amb què, ja en vida, transmets béns de manera irrevocable a sa generació següent — però, a efectes fiscals, s'adquisició es considera adquisició per causa de mort, no una donació.

Sa variant mallorquina més coneguda és sa definició: una transmissió de pares a fills en què es fill, a canvi, renuncia a sa seva futura legítima. Tot això està regulat des de sa Ley 8/2022, que va suprimir s'antiga exigència de sa veïnatge civil balear — així, també es estrangers residents a ses Balears poden formalitzar un pacte successori segons es dret balear.

Ets avantatges fiscals són considerables:

1. Cap IRPF per qui transmet. Com que es pacte successori es considera adquisició per causa de mort (art. 33.3.b Ley 35/2006, confirmat pes Tribunal Suprem a sa STS núm. 407/2016, de 9 de febrer de 2016, sobre s'apartación gallega), no sorgeix per qui dona cap ganancia patrimonial tributable. Sa temuda plusvàlua latent d'una donació normal no es tributa.
2. Tarifa d'ISD més favorable que sa de donacions. En lloc des tipus efectiu de donació, s'aplica sa tarifa successòria d'un 1 % fins a 700.000 € per es grup I+II (amb un patrimoni preexistent inferior a 400.000 €) — i, damunt això, sa bonificació des 100 %. A la pràctica, queda en 0 € d'ISD.
3. Actualització des valor d'adquisició (step-up). Si es fill ven s'immoble més envant, es valor declarat en es pacte successori (es valor actual) passa a ser es valor d'adquisició. Sa plusvàlua acumulada durant dècades pes pares s'esvaeix a efectes fiscals.

Sa restricció des 5 anys (llei antifrau 11/2021): si es fill ven s'immoble rebut per pacte successori abans que qui dona hagi mort i abans que hagin passat 5 anys des des contracte, ha d'assumir, per s'IRPF, es valor d'adquisició i sa data d'adquisició originals de qui dona. S'avantatge des step-up desapareix. Qui vulgui emprar es pacte successori com a vehicle de venda a curt termini, se'n va sense res.

Sa trampa des termini: a diferència de s'herència (6 mesos), es termini per s'autoliquidació de s'ISD en es pacte successori és de només un mes des des dia de sa signatura notarial. Es devengo és es dia de s'escriptura, no una data posterior de mort. Qui passi per alt aquest termini escurçat s'arrisca a recàrrecs per retard — una trampa freqüent i cara, precisament en aquesta figura tan central.

Es preu a pagar: es pacte successori és irrevocable. No es pot modificar més envant per testament, i, en sa definició, es fill renuncia de manera definitiva a sa seva legítima. Això exigeix una planificació familiar acurada i acompanyament d'un advocat.

No residents i s'opció europea

Durant molt de temps es no residents varen ser discriminats: havien de pagar s'ISD segons sa tarifa estatal (més cara) a s'Agència Tributària espanyola (AEAT), sense poder aprofitar ses bonificacions autonòmiques més favorables. Es Tribunal de Justícia de sa Unió Europea ho va tombar amb sa sentència de 3 de setembre de 2014 (assumpte C-127/12), per considerar-ho una vulneració de sa lliure circulació de capitals. Espanya va reaccionar amb sa Ley 26/2014: des de s'1 de gener de 2015, ets hereus i donataris residents a sa UE o s'EEE poden aplicar sa normativa de sa regió amb sa qual tenen un punt de connexió.

Es tribunals espanyols (entre altres, ses sentències des TS de 2018) i s'Administració Tributària (consulta des DGT V0282-20) han ampliat això, entretant, a tercers estats fora de sa UE/EEE. Avís: es text legal de sa Disposición adicional 2ª de sa Ley 29/1987 no s'ha adaptat en aquest sentit, de manera que es residents de tercers estats, a sa pràctica, moltes vegades només poden fer valer es seu dret mitjançant recursos. Ses Illes Balears, amb sa Ley 11/2023 i, definitivament, amb sa Ley 6/2025, han deixat clar que ses bonificacions també són aplicables a no-residents.

Per es propietaris alemanys això vol dir en concret: encara que visquis a Alemanya, pots aprofitar ses bonificacions balears per una propietat a Mallorca — es Modelo 650 llavors va per s'AEAT en lloc de per s'ATIB. Paral·lelament pot generar-se impost successori alemany (principi de renda/patrimoni mundial en cas de residència alemanya); sa relació germano-espanyola no té cap conveni específic de doble imposició per s'impost successori, per la qual cosa aquí s'ha d'examinar una imputació segons es § 21 ErbStG. Això és un camp propi i que requereix molt d'assessorament.

Es dret aplicable i s'autoritat competent són dues qüestions diferents — i sa segona és sa que decideix es termini. Qui pot aplicar es dret balear encara no està, per això mateix, obligat a presentar davant s'ATIB: si s'ingrés fiscal no ha estat cedit a sa Comunitat, s'autoliquidació, segons sa Disposición adicional 2ª Dos de sa Ley 29/1987, va cap a s'administració estatal — i llavors valen es terminis d'aquesta. En es casos d'adquisició mortis causa també són sis mesos des des dia de sa mort (Art. 67.1.a Real Decreto 1629/1991). Per a tots ets altres casos — és a dir, tant per sa donació normal com per es pacto sucesorio fet en vida, en què es còmput de sis mesos no pot començar per manca de defunció — són 30 dies hàbils a partir de s'endemà de s'acte jurídic (Art. 67.1.b Real Decreto 1629/1991) i no es mes balear de s'Art. 90.2 des Decreto Legislativo 1/2014. Dies feiners vol dir aquí: es dissabtes, diumenges i festius no compten (Art. 30.2 Ley 39/2015). Qui viu a Alemanya i regala una propietat a Mallorca o sa transmet per pacto sucesorio, ha de comptar es termini pes calendari de s'AEAT — sa indicació d'1 mes val per s'ATIB.

Testament espanyol i Plusvalia

Un testament espanyol és molt recomanable per a qualsevol propietari a Mallorca: accelera considerablement sa tramitació, evita traduccions i apostilles costoses d'un testament alemany i permet, mitjançant es Reglament europeu de successions (Nr. 650/2012), triar es dret des país d'origen. Ho tractam amb detall a s'article enllaçat — aquí només sa referència: planifica es testament espanyol en paral·lel a sa planificació fiscal, no després.

A sa propietat heretada, a més de s'ISD, s'aplica un segon tribut: sa Plusvalia municipal (IIVTNU), s'impost sobre s'increment de valor des terreny, recaptat per s'ajuntament corresponent. Només afecta terrenys urbans (terrenos urbanos) i s'ha de pagar per part de s'adquirent.

A Palma, s'ordenança fiscal municipal concedeix una bonificació de fins a un 95 % sobre sa Plusvalia quan s'immoble heretat era s'habitatge habitual (vivienda habitual) des difunt i es hereus són cònjuge, descendents o ascendents. Condicions importants a Palma:

• Sa bonificació completa des 95 % està condicionada a un valor cadastral de s'habitatge inferior a 100.000 €. Si es valor cadastral és superior, s'avantatge només s'aplica de manera reduïda o no s'aplica gens — per a propietats de gamma alta, es valor cadastral supera sovint aquest llindar.
• S'avantatge s'ha de sol·licitar activament i dins de termini — no es concedeix automàticament.
• S'adquisició s'ha de mantenir en es patrimoni durant 5 anys (excepció: mort de s'adquirent dins aquest termini).
• Ses bonificacions també valen per a transmissions mitjançant pacto sucesorio / definición.
• Si no hi ha hagut un increment real de valor des terreny, no s'aplica cap Plusvalia (s'ha de demostrar).

Cada ajuntament té sa seva pròpia ordenança — a Andratx, Calvià o Pollença valen uns altres llindars i percentatges. Abans de qualsevol transmissió val la pena mirar s'ordenança municipal des lloc on es troba s'immoble.

Terminis: 6 mesos herència, només 1 mes pacto sucesorio

En una herència, es rellotge comença a córrer des des dia de sa mort. En es pacto sucesorio, en canvi, des de s'escriptura notarial — i allà val un termini molt més curt. Ses dates clau:

S'avís pràctic més important: sa bonificació des 100 % no eximeix de s'obligació de presentar es Modelo 650. Encara que sa quota resultant sigui de 0 euros, s'ha de declarar dins es termini — ses formalitats no complides poden generar sancions. A més, sense es Modelo 650 presentat i liquidat, s'immoble no es pot inscriure en es Registre de la Propietat i, per tant, tampoc es pot vendre ni hipotecar. I: qui tria es pacto sucesorio com a estratègia central no ha de confondre es termini d'1 mes amb es termini de 6 mesos de s'herència — altrament s'arrisca a recàrrecs per retard tot i tributar a zero.

Errors més freqüents

• No presentar es Modelo 650 perquè «total, són 0 euros». Sa bonificació exigeix sa declaració dins es termini. Es descuit implica sanció formal i es Registre bloquejat.
• Confondre es termini des pacto sucesorio amb es termini de s'herència. Amb es pacto sucesorio, es termini és només d'1 mes des de s'escriptura, no de 6 mesos — una trampa freqüent i cara.
• Declarar un valor de s'immoble massa baix. Si es valor declarat és inferior an es valor de referencia, hi ha risc de comprovació; si el supera en més d'un 20 %, sa bonificació pot perillar.
• Fer una donació normal enlloc d'un pacto sucesorio en immobles revaloritzats. S'ISD queda a 0 €, però es passa per alt s'IRPF per guany patrimonial des donant — sovint una sorpresa de cinc xifres.
• Parella de fet sense inscripció en es registre. Sense sa inscripció com a pareja estable, sa parella cau en es Grup IV — tarifa completa enlloc de 0 €.
• Ignorar sa retenció de 5 anys des pacto sucesorio. Sa venda anticipada anul·la s'avantatge des step-up.
• No sol·licitar sa bonificació de sa Plusvalía o passar per alt es límit de valor. A Palma, fins a un 95 % — però només si es valor cadastral és inferior a 100.000 € i només si se sol·licita activament dins es termini.
• Oblidar s'impost de successions alemany. Amb residència a Alemanya pot generar-se paral·lelament s'ErbSt alemany; sense conveni de doble imposició en matèria de successions, s'ha de revisar acuradament sa compensació.
• Presentar sa sol·licitud de pròrroga massa tard. Sa prórroga només és possible dins es primers 5 mesos — després es termini expira sense pietat.

Llista de comprovació abans de sa transmissió

• Grup de parentiu i dret a bonificació aclarits (Grup I/II = 100 %?)
• Sa parella no casada inscrita com a pareja estable?
• Revisat s'increment de valor latent de s'immoble → donació o pacto sucesorio?
• Consultat es valor de referencia des cadastre, valor de declaració establit
• Testament espanyol existent / elecció de llei feta segons es Reglament Europeu de Successions?
• Competència aclarida (ATIB o AEAT per a no residents)?
• Conseqüències de s'impost de successions alemany coordinades amb un assessor alemany
• Investigada sa bonificació de sa plusvàlua en es lloc de s'immoble (límit de valor cadastral!) i sol·licitud prevista
• Terminis en es calendari: 6 mesos (herència), 1 mes (pacto sucesorio i donació), 5 mesos (sol·licitud de pròrroga)

Què ve després

Una vegada resolta sa successió, sorgeixen altres temes. Qui no usa personalment un immoble heretat, ha de considerar sa venda o es lloguer — tots dos tenen conseqüències fiscals pròpies (IRPF, IBI, i si escau Modelo 210 per a no residents). Qui trasllada sa residència a s'illa hauria d'ocupar-se prest de s'inscripció davant ses autoritats i de es número de NIE, que de totes maneres necessitaràs per a qualsevol transmissió notarial. Per sa compra d'un altre immoble val la pena fer una ullada a ses despeses de compra a Mallorca i en es nostro informe de mercat (en alemany) actual.

Conclusió

Ses Balears són, en 2026, sa regió fiscalment més avantatjosa d'Espanya per sa transmissió de patrimoni familiar. Es fills, es cònjuges i es pares (Grup I+II) hereten i reben donacions de fet exempts d'impostos — es bonus des 100 % sobre sa quota tributària s'aplica des de 2023 per ses herències i, des de juliol de 2025, també per ses donacions, sense límit de valor. S'eina clau per ets propietaris d'immobles amb una plusvàlua latent alta és es pacte successori: transmet en vida, evita sa trampa de s'IRPF des donant i proporciona un step-up des valor d'adquisició. S'inconvenient — irrevocabilitat, es bloqueig de 5 anys i es curt termini d'1 mes — exigeix una planificació acurada. Qui compleix es terminis, declara correctament es valor de s'immoble, sol·licita sa bonificació de sa plusvàlua i té en compte sa banda alemanya, transmet es seu patrimoni de Mallorca a sa següent generació amb una càrrega fiscal mínima.

Fonts oficials

• Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB) — Impost sobre Successions, Bonificacions i Reduccions
• ATIB — Modelo 650 (Adquisicions Mortis Causa), Instruccions i Terminis
• Agencia Tributaria (AEAT) — Modelo 650 No Residentes, Plazos y Prórroga
• Govern de les Illes Balears — Fiscalidad de las herencias en vida y pactos sucesorios (PDF)
• Ajuntament de Palma — Plusvalía (IIVTNU): Información, cálculo y bonificaciones

Avís: Aquesta guia té una finalitat informativa general i no substitueix cap assessorament fiscal o jurídic en es cas concret. Es dret fiscal és sensible en termes YMYL — ses quantitats, terminis, bonificacions i competències poden canviar i depenen de sa teva situació concreta (residència, grau de parentiu, valor des patrimoni, conseqüències fiscals alemanyes). Dades actualitzades a 2026. Abans de qualsevol pas, fes revisar sa teva herència o donació concreta per un advocat especialitzat en dret successori balear i un assessor fiscal.