IBI Mallorca per municipi

Quina és sa quantia de s'IBI a Mallorca?

S'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, s'impost espanyol sobre béns immobles) és un impost municipal — i per això a Mallorca no hi ha una sola quantia, sinó tantes com municipis hi ha. Cada un fixa es seu tipus impositiu (tipo de gravamen, es percentatge sobre sa base imposable) tot sol, dins sa seva pròpia ordenança fiscal (ordenanza fiscal). Es legislador només marca un marge: per ses classificades com a urbanes (urbana) entre 0,4 % i 1,1 %, per ses classificades com a rústiques (rústica) entre 0,3 % i 0,9 %. Es municipis poden superar o quedar per davall d'aquest marge en certs casos.

Per això, dues cases veïnes amb es mateix valor cadastral reben liquidacions molt diferents si entre elles hi passa una frontera municipal. Sa calculadora de dalt indica es tipus que hem consultat per al teu municipi dins s'ordenança publicada en es Butlletí Oficial de les Illes Balears, que hem consultat, i calcula s'import a partir d'això. Lo que necessites per fer-ho, està en es teu darrer rebut.

Així es calcula

Sa fórmula abreujada més coneguda, «valor cadastral pes tipus impositiu», només és certa quan no hi ha res enmig. Sa llei de ses hisendes locals (RDLeg 2/2004) calcula en quatre passes, i sa segona és sa que fa que sa majoria d'estimacions surtin massa altes.

Passa 1: es valor cadastral (base imponible)

Es punt de partida és es valor catastral — es valor oficial que fixa s'Oficina espanyola des Cadastre (Catastro) per es sòl i s'edificació junts. No és ni es preu de compra, ni es valor de mercat, ni es valor de referència, i normalment queda molt per davall d'ells. En es llenguatge de sa llei, és sa base imponible, sa base imposable sense reduir (Art. 65). El trobaràs en es rebut de s'IBI i en es portal des Cadastre.

Passa 2: sa base imposable reduïda (base liquidable)

Aquí es separen es càlcul i sa realitat. No sempre es tributa pes valor cadastral complet, sinó per sa base liquidable: es valor cadastral manco una reducció (Art. 66 a 70). Sa reducció més freqüent sorgeix després d'una revisió cadastral feta per s'oficina des cadastre — es nou valor, més alt, no s'aplica de cop, sinó que es va introduint de manera gradual durant nou anys. A més, alguns ajuntaments tenen ses seves pròpies reduccions: Pollença, per exemple, tributa es terrenys classificats com a rústics només per una part des valor cadastral, i això no apareix a s'indicació des tipus impositiu, sinó en un altre article de sa mateixa ordenança.

En sa pràctica, això vol dir: qui calcula a partir des valor cadastral complet, mentre per sa seva propietat s'aplica una reducció, arriba a un import massa alt — llavors sa liquidació surt més baixa que sa pròpia estimació. Per això, sa calculadora demana primer quina de ses dues xifres tens. Si en sa teva liquidació hi apareix una base liquidable, usa-la: ja hi ha incloses totes ses reduccions, i es resultat és s'import legal. Si només saps es valor cadastral, obtens un import orientatiu, clarament indicat com a tal.

Pas 3: s'import de s'impost (cuota íntegra)

Sa base liquidable multiplicada pes tipus impositiu de s'ajuntament dóna sa cuota íntegra — s'import de s'impost abans de qualsevol reducció (Art. 71.1 en relació amb s'Art. 72). Aquesta és sa xifra que mostra sa calculadora quan calcules amb sa xifra de sa liquidació.

Pas 4: s'import a pagar (cuota líquida)

Allò que finalment es carrega en compte és sa cuota líquida: sa cuota íntegra manco ses reduccions i exempcions que s'apliquin en es teu cas (Art. 71.2, 73 i 74). Pot ser clarament inferior a s'import de s'impost — i en un cas especial, superior, concretament amb es recàrrec per habitatges permanentment desocupats. Sa calculadora, de manera deliberada, no té en compte ses reduccions: depenen de condicions personals que no pot conèixer, i sa majoria s'han de sol·licitar.

Exemples de càlcul

Sa calculadora de dalt inclou casos d'exemple ja preparats — sa mateixa propietat en un ajuntament econòmic, un de mitjà i un de car. Amb un clic s'omplen ses dades, i pots veure fins a quin punt varien ses quantitats només per s'ajuntament. Ses xifres provenen des registre de tipus impositius verificat, i no d'un exemple que quedi desactualitzat en es text.

Casos especials

Després d'una revisió cadastral

Quan s'oficina des cadastre fixa de nou es valors d'un ajuntament, sa reducció des pas 2 s'aplica al llarg de nou anys i es fa d'ofici — no l'has de sol·licitar. Apareix com a base liquidable a sa liquidació. En aquests anys, sa diferència entre s'estimació i sa liquidació és més gran.

Reduccions i exempcions

Una bonificación és una reducció percentual sobre s'import de s'impost. Algunes les estableix sa llei (Art. 73, per exemple per a immobles en existències d'un promotor o per a habitatge protegit), altres les fixa voluntàriament cada ajuntament (Art. 74, per exemple per a famílies nombroses, per a plaques fotovoltaiques o per s'habitatge habitual). Ses reduccions voluntàries gairebé sempre exigeixen que tu, en es padrón, es registre d'habitants des municipi, estàs empadronat, i només tenen efecte a partir de s'any següent a sa sol·licitud. Quines n'hi ha a Mallorca i com se sol·liciten, ho trobaràs a sa guia sobre sa reducció de s'IBI a Mallorca.

Immobles d'ús empresarial

Es municipis més grans poden aplicar, per a determinats no immobles no destinats a habitatge —comerç, oficina, turisme, indústria— un tipus incrementat, i només per als de major valor de cada ús. S'ús residencial queda expressament exclòs. Sa calculadora mostra es tipus general municipal; qui tengui un local comercial o un hotel, ha de consultar s'ordenança.

Habitatges desocupats de manera permanent

Un municipi pot aplicar un recàrrec escalonat sobre s'import a pagar quan un habitatge està desocupat de manera permanent. Ses condicions són estrictes, i a diferència de s'impost en si, es recàrrec no neix dia 1 de gener, sinó dia 31 de desembre. Si es teu municipi l'aplica o no, ho trobaràs a sa seva ordenanza fiscal.

Garatge, traster, diversos béns cadastrals

No es tributa per s'immoble tal com l'habites, sinó per cada bé cadastral per separat. Es garatge i es traster solen tenir una referència cadastral pròpia i, per tant, una liquidació pròpia. Calcula'ls per separat i suma'ls al final, si no, te faltarà una part de sa càrrega anual.

Solars sense edificar i sa classificació urbana/rústica

Urbana i rústica són classificacions des cadastre, no una descripció de s'ubicació. Una casa molt allunyada pot ser urbana, un solar sense edificar dins es nucli urbà normalment ho és —i llavors s'aplica es tipus urbà, encara que no hi hagi res construït. Sa classificació figura en es teu rebut i en s'extracte cadastral. No endevinis, comprova-ho: decideix es tipus aplicable.

BICE

Béns immobles amb característiques especials (bienes inmuebles de características especiales, BICE en sigles)— centrals elèctriques, preses, aeroports, ports comercials— segueixen normes pròpies i un marc de tipus propi. Per a propietaris particulars açò no és cap trampa: una vila cara no és un BICE.

Copropietat

Si s'immoble pertany a diverses persones, igualment es genera una sola liquidació per s'objecte. S'ajuntament pot dirigir-la a un des copropietaris, que després compensa internament sa part corresponent; a petició, moltes administracions divideixen es cobrament segons ses quotes inscrites en es cadastre. Sa calculadora sempre mostra s'impost anual complet de s'objecte, no sa teva part.

Any de compra: qui paga s'IBI?

S'impost neix dia 1 de gener. És subjecte passiu qui aquell dia sigui titular des domini, des dret de superfície o de s'usdefruit (Art. 63.2 i 75.1)— i ho és per tot s'any, encara que vengui es febrer. Una venda a mitjan any no ho canvia.

A sa pràctica, s'impost sol repartir-se en es moment de sa compra. Es Tribunal Suprem, amb sa sentència 409/2016, ha decidit que es venedor pot repercutir-lo de manera proporcional en es comprador, si no hi ha pacte en contra. Sa divisió proporcional és, per tant, sa norma legal habitual, no només una qüestió negociable— per apartar-se'n cal fer-ho expressament, i açò ha de constar en s'escriptura notarial. Com es desenvolupa sa compra en conjunt, ho trobaràs en es Guia sobre es procés legal en sa compra d'un immoble.

Això s'ha de separar estrictament des punt en què es compradors realment perden doblers: sa responsabilitat real de sa finca per deutes pendents de s'IBI (afección real, Art. 64.1). Respon davant s'immoble, no davant sa persona. Qui compra un immoble amb deutes pendents pot ser requerit per aquests deutes antics, encara que mai els hagi degut — independentment del que digui es contracte de compravenda. Per això, abans de sa cita amb es notari, cal es certificat de deutes pendents, i això per a cada objecte cadastral per separat.

Terminis i formes de pagament

Per a sa majoria des municipis de Mallorca, s'administració tributària balear ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) cobra s'IBI. Es periode voluntari de pagament (periodo voluntario de pago) sol ser a sa tardor, des de principis de tardor fins a principis de desembre. Alguns municipis cobren ells mateixos i tenen es seus propis terminis — Calvià i Inca són es exemples més coneguts. Per això, no et fiïs mai d'un periode que hagis llegit a qualsevol lloc, sinó de s'anunci des teu municipi per a s'any en curs.

Important per a es propietaris que no viuen a s'illa: sa majoria des municipis ja no envien factura en paper. No arriba cap carta que et recordi es pagament — es termini corre igualment, i després es meriten recàrrecs per demora. Sa manera segura és un mandat de domiciliació (domiciliación) en un compte espanyol: s'import es carrega en es dia de venciment, i molts municipis fins i tot concedeixen una petita rebaixa o un pagament fraccionat per això. Qui vulgui pagar en línia, troba s'avís i s'import en es portal de s'ATIB.

Sa taxa de fems i es vado: ses partides paral·leles

Sa taxa de fems (tasa de residuos, abans normalment tasa de basura) no és un impost, sinó una taxa per un servei — i està completament separada de s'IBI: ordenança pròpia, base de càlcul pròpia, venciment propi. No apareix a sa factura de s'IBI, encara que a vegades surti en es mateix rebut. Es municipi decideix com es calcula: segons sa superfície habitable, segons s'ús, segons es nombre d'unitats d'habitatge. Una casa gran paga notablement més que un apartament petit.

Es vado és s'autorització per travessar de manera permanent sa vorera cap a es teu garatge o entrada, i es liquida cada any. Tampoc té res a veure amb s'IBI. Important és sa conseqüència legal: un rètol de vado sense autorització vàlida i pagada no té cap efecte — només amb ella pots actuar contra cotxes aparcats davant sa teva entrada. Totes ses taxes municipals que s'apliquen a més de s'IBI estan recopilades en es Resum d'impostos i dret.

Es Catastro: d'on ve es valor

Es Catastro és es registre estatal on es recull cada finca i cada edifici d'Espanya amb ses seves característiques físiques, es seu ús i es seu valor cadastral. No és es Registre de sa Propietat: Es Registro de la Propiedad registra drets, càrregues i hipoteques, es Catastro descriu sa cosa en si mateixa. Per s'IBI només compta es Catastro — aporta sa base imposable, s'ajuntament només es tipus.

D'aquí ve sa palanca més important que tens tu mateix a ses mans: si ses dades cadastrals no són correctes, es rebut tampoc ho és. Una ampliació, un soterrani condicionat, una piscina construïda posteriorment que mai es va declarar, tard o d'hora surt a rotllo — com a molt tard quan es fa una comparació de ses fotografies aèries, i llavors amb caràcter retroactiu. Al revés, pagues massa si una construcció annexa enderrocada encara consta en es registre. Ses modificacions es notifiquen mitjançant una declaración de alteración catastral; això és obligatori, no opcional. Què s'ha de fer amb ses construccions no autoritzades ho explica sa guia sobre es Legalitzar construccions il·legals a Mallorca.

S'IBI i es Modelo 210 són dos impostos diferents

Aquest és s'error més freqüent i costós entre es propietaris sense residència a Espanya. S'IBI és un impost municipal sobre sa propietat i va destinat a s'ajuntament o a s'ATIB. S'impost sobre sa renda de no residents, explicat mitjançant es Modelo 210, és un impost estatal sobre sa renda i va destinat a s'Agencia Tributaria. Tots dos afecten es mateix immoble, però funcionen de manera independent l'un de l'altre — qui només n'ha pagat un, no ha resolt s'altre. Què et correspon a tu i com es calcula s'import, ho mostra es calculadora de s'impost sobre ús propi.

Errors freqüents

• Calcular a partir des valor cadastral complet, encara que hi hagi una reducció en curs. Llavors sa teva pròpia estimació queda per damunt des rebut — agafa sa base liquidable des rebut.
• Esperar sa carta. Sa majoria d'ajuntaments ja no envien factura en paper; es termini corre igualment.
• Calcular només s'habitatge. Es garatge i es traster solen tenir una referència cadastral pròpia i un rebut propi.
• No comprovar ets endarreriments en es moment de sa compra. Ets deutes pendents de s'IBI graven, mitjançant s'afección real, sobre es bé i no sobre sa persona des venedor.
• No notificar ses dades cadastrals després d'una reforma. Sa comparació arriba més tard i amb caràcter retroactiu.
• No sol·licitar ses reduccions. Ses reduccions voluntàries de s'ajuntament no s'apliquen d'ofici.
• Confondre s'IBI amb es Modelo 210. Dos impostos, dues administracions, dos terminis.

Base legal i estat actual

S'IBI està regulat en es Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, sa llei sobre ses finances municipals (Real Decreto Legislativo 2/2004), Art. 60 a 77: objecte tributari i responsabilitat real en s'Art. 60 a 64, subjecte passiu en s'Art. 63, bases imposables en s'Art. 65 a 70, quota, tipus i bonificacions en s'Art. 71 a 74, meritació i període impositiu en s'Art. 75. Es valor cadastral el regula sa Llei del Cadastre (Real Decreto Legislativo 1/2004). Es tipus concret des teu ajuntament el fixa sa seva ordenanza fiscal, publicada en es Butlletí Oficial de les Illes Balears.

Ses tarifes des calculador provenen d'aquestes ordenances, revisades una per una i comprovades contra sa base de dades des Ministeri d'Hisenda. Quin estat val per quin municipi, ho indica es mateix calculador. Aquesta pàgina orienta i no substitueix un assessorament de cas concret; per s'avís sempre val allò que hagin fixat es Cadastre i es teu ajuntament.

Preguntes freqüents

Què necessites a continuació

Calcula primer es teu cas — i si a s'immoble hi pertany un garatge o un traster amb referència cadastral pròpia, cada referència per separat. Comprova després si te correspon qualque bonificació de s'IBI; no arriba tota sola. Com a propietari sense residència a Espanya, també hi entra s'impost d'autoconsum mitjançant es Modelo 210, i per damunt des mínims exempts hi ve a més s'impost sobre es patrimoni — allò que suposa dins s'any de sa compra ho trobaràs a impost sobre es patrimoni en sa compra d'immobles.

Si hi ha una venda en camí, has de comptar amb ets imposts en sa venda d'immobles; si s'immoble segueix dins sa família, amb ses regles de herència i donació a ses Balears. I qui encara està en es començament, trobarà tot es camí cap a s'immoble propi a immobles a Mallorca.