Mallorca.com
inmobiliaria

Ley de Costas Mallorca: Zona de protecció costanera, Servidumbre i prohibició de construir a la mar

Qui compra una propietat a Mallorca directament a la vora de la mar, la sana o la construeix de nou, s'ensopega inevitablement amb sa Ley de Costas Mallorca – sa llei espanyola de costes. Divideix tota sa costa en tres zones de protecció superposades i estableix què s'hi pot construir, modificar o simplement utilitzar. Ses conseqüències per als compradors són de gran abast: una casa de vacances dins sa zona de protecció de 100 metres de fet ja no es pot ampliar, ses concessions caduquen, i es terrenys que visualment semblen propietat privada pertanyen legalment a s'Estat. Aquesta guia t'explica com funcionen ses tres zones de protecció, quin paper juga s'anomenat Informe de Costas en sa compra, què comprova s'autoritat competent a Palma – i quins desenvolupaments polítics de 2025/26 estan posant en moviment sa situació legal.

Ley de Costas Mallorca: zona costanera, prohibició de construcció i drets

Compres una propietat en primera o segona línia de mar – i no saps si es troba dins una zona Costas?

Què és sa Ley de Costas – i per què s'aplica també als edificis antics?

Sa Ley de Costas és sa llei federal espanyola núm. 22/1988 del 28 de juliol de 1988, que defineix i protegeix tota sa zona costanera pública d'Espanya. Va ser reformada en profunditat per darrera vegada per sa llei 2/2013 del 29 de maig de 2013 (Ley de protección y uso sostenible del litoral) i pel Reglamento General de Costas (Real Decreto 876/2014 del 10 d'octubre de 2014). Sa llei s'aplica a totes ses regions costaneres d'Espanya – per tant, també plenament a Mallorca i a ses Illes Balears.

S'objectiu sembla senzill: sa costa pertany a tothom. S'Estat delimita una franja costanera com a bé públic (Dominio Público Marítimo-Terrestre, abreujat DPMT), dins sa qual sa privatització queda bàsicament exclosa. Darrere hi ha més serviduts de protecció i de pas que poden restringir considerablement es terrenys privats – sense que això hagi de constar necessàriament en es Registro de la Propiedad.

Atenció: Ses Servidumbres (servituds) de sa Ley de Costas no han de constar en es Registro de la Propiedad. Una consulta registral «neta» no exclou, per tant, ses restriccions de Costas.

Sa llei actua directament per la seva naturalesa jurídica – independentment de si existeix o no una inscripció en es Registro de la Propiedad. Qui compra una propietat prop de sa costa sense comprovar prèviament s'estat Costas, es pot dur una mala sorpresa: des de prohibicions de reforma fins a reclamacions de recuperació estatal sobre superfícies de terrenys.

Una visió general de ses tres zones de protecció

Sa llei distingeix tres zones concèntriques que van des de sa mar cap a s'interior. No se superposen, però se construeixen mútuament.

Ses quatre zones de protecció costanera de sa Ley de Costas a Mallorca: DPMT, Servidumbre de Protección (100 m), Servidumbre de Tránsito (6 m) i Zona de Influencia (fins a 500 m) amb es seus drets de propietat i ses restriccions més importants
Zona Terme espanyol Amplada (mesura estàndard) Dret de propietat Sa restricció més important
1 Dominio Público Marítimo-Terrestre (DPMT) Variable – a partir de sa línia mitjana de pleamar Bé públic de s'Estat Cap propietat privada possible; només concessions
2 Servidumbre de Protección 100 m cap a l'interior a partir des límit del DPMT Propietat privada possible Restriccions estrictes de construcció i d'ús
3 Servidumbre de Tránsito 6 m a partir des límit del DPMT (banda de mar) Propietat privada possible Dret públic de pas, sense edificació
4 Zona de Influencia Fins a 500 m a partir des límit del DPMT Propietat privada Requisits de planificació urbanística per als municipis

S'amplada del DPMT en si mateixa no és fixa: depèn de sa ubicació de sa línia mitjana de pleamar, de s'extensió de ses dunes, es penya-segats i altres elements naturals de sa costa. A Mallorca, amb ses seves formes costaneres molt variables — des de cales de sorra planes fins a alts penya-segats — es DPMT pot variar molt segons es tram.

Zona 1: Es DPMT – Sa zona costanera pública

Es Dominio Público Marítimo-Terrestre és es nucli de sa llei. Comprèn:

  • Platja, dunes, penya-segats i transicions naturals cap a sa terra
  • Sa ribera de la mar fins a sa línia mitjana de pleamar
  • Llacunes naturals, estuaris i zones humides connectades amb sa mar

Aquesta zona és propietat pública inalienable de s'Estat. No és legalment possible constituir ni adquirir propietat privada aquí. Qui vulgui exercir un ús en aquesta zona — per exemple una bassa de bany, una rampa o una infraestructura — necessita una concessió estatal (concesión), que té una durada limitada en es temps.

Important: Es títols de propietat antics, que daten d'abans de 1988 i que inclouen superfícies costaneres, poden ser invàlids o han estat convertits en drets de concessió mitjançant es procediment de deslinde (mesurament i delimitació oficial per part de s'Estat).

Què és un deslinde?

Es deslinde és sa delimitació oficial del DPMT per part de s'autoritat competent. Estableix on acaba sa zona costanera pública i on comença sa terra privada. Aquest procediment s'ha dut a terme a Espanya des dels anys 1990 — a Mallorca, grans parts de sa costa ja estan deslindades (mesurades), però encara no tots es trams. Un procediment de deslinde en curs o pendent és un risc considerable a s'hora de comprar.

Zona 2: Servidumbre de Protección – Sa franja de protecció de 100 metres

Sa Servidumbre de Protección és sa zona pràcticament més important per als compradors d'immobles a Mallorca. Comença directament al costat de terra des DPMT i s'estén normalment 100 metres cap a l'interior. En determinades zones ja urbanitzades que existien abans de l'entrada en vigor de sa llei, aquesta franja pot reduir-se excepcionalment a 20 metres.

Què està prohibit o restringit a sa Servidumbre de Protección?

  • Edificis nous o parts d'edificis que no estiguin expressament autoritzats
  • Enderrocament i nova construcció completa d'edificis existents
  • Modificacions que posin en perill es drets adquirits o que augmentin es volum
  • Instal·lacions que bloquegin s'accés a sa costa
  • Càmping i aparcaments permanents
  • Abocament de residus o substàncies perilloses per al medi ambient

Avís: Es edificis existents gaudeixen en molts de casos de protecció de drets adquirits (fuera de ordenación). Es poden utilitzar, però en general no es pot ampliar es seu volum o sa seva cubicació. Es treballs de reparació i conservació són possibles amb condicions — però qualsevol intervenció prevista requereix una consulta prèvia amb s'autoritat de Costas.

Zona 3: Servidumbre de Tránsito – Es dret de pas

Directament al límit marítim des DPMT hi ha una franja de 6 metres d'amplada que, com a Servidumbre de Tránsito, serveix per al pas públic. Encara que es terreny aquí sigui privat: qualsevol edificació o tancament que impedeixi es pas públic és il·lícit. Es tancats, ses parets i ses plantes no poden bloquejar s'accés.

Zona 4: Zona de Influencia – Sa reserva de planificació urbanística

Sa Zona de Influencia arriba fins a 500 metres cap a l'interior des límit des DPMT. No és pròpiament una zona de prohibició per als propietaris privats, però obliga es municipis a tenir en compte sa proximitat a sa costa en sa seva planificació urbanística (PGOU). Per als compradors això significa: fins i tot es terrenys que semblen prou lluny de sa mar poden estar restringits per normatives municipals motivades per sa Zona de Influencia.

S'Informe de Costas: sa revisió obligatòria abans de comprar

S'Informe de Costas és una consulta oficial de sa Demarcación de Costas de Illes Balears sobre si i en quina mesura un immoble o un terreny es troba afectat per ses zones de protecció de sa llei. Sense aquest document no hauries de signar cap contracte de compravenda si s'immoble es troba prop de sa costa.

Així es fa sa sol·licitud

  1. Presentar sa sol·licitud a sa Demarcación de Costas de Illes Balears (s'oficina territorial competent des MITECO per a ses Balearen)
  2. Referència cadastral i plànols de situació des terreny
  3. Esperar es termini de tramitació — diverses setmanes segons sa càrrega de feina
  4. Rebre s'Informe: informa sobre ses interseccions amb es DPMT, es procediments de Deslinde en curs i ses Servidumbres vigents
  5. Avaluar es resultat amb s'advocat i s'arquitecte, abans de prendre una decisió de compra

Consell: Contracta en paral·lel un arquitecte local experimentat que compari es plans de sa finca amb es documents de Costas. Només així tendràs una imatge completa de sa edificabilitat real.

Autoritat competent

Autoritat Funció
Dirección General de la Costa y el Mar (MITECO) Autoritat estatal, estableix es marc legal
Demarcación de Costas de Illes Balears Delegació competent per a Mallorca, Menorca, Ibiza, Formentera
Es municipis (Ajuntaments) Planejament urbanístic municipal a sa Zona de Influencia

Concessions dins es DPMT: què significa això per a ses construccions existents?

Alguns edificis existents a Mallorca — especialment ses finques més antigues i ses cases construïdes directament a la vora de la mar abans de 1988 — se troben avui dins es DPMT. No foren enderrocades mitjançant es procediment de Deslinde, sinó que es seus propietaris reberen concessions estatals (concesiones demaniales), que els permeten un ús limitat en el temps.

Després de sa reforma de 2013, es terminis d'aquestes concessions foren ampliats. Segons s'estat actual de sa reforma, també s'està planificant una pròrroga de sa durada de sa concessió per a ses instal·lacions de cultiu marí fins a 75 anys (fins ara 50 anys segons sa legislació de 2014). Una concessió no és un dret de propietat — s'extingeix, no es pot heretar com sa propietat normal, i obliga es titular al pagament d'una taxa d'ús a l'Estat.

Atenció: Qui compra una casa que se troba sobre un terreny del DPMT en règim de concessió, no compra un immoble clàssic, sinó que assumeix sa concessió. Això té conseqüències importants sobre sa finançabilitat, s'assegurabilitat i sa futura possibilitat de venda. En sa pràctica, és gairebé impossible obtenir una hipoteca sobre un terreny en concessió.

Què es pot construir a sa zona de protecció — i què no?

Sa pregunta «Puc ampliar sa casa?» és sa decisiva per a molts de compradors. Aquí teniu un resum pràctic:

Mesura Dins es DPMT A sa Servidumbre de Protección (100 m) Fora (amb pla municipal)
Obra nova No (només concessió) En general, no Possible si es pla municipal ho permet
Rehabilitació d'edifici existent (conservació) Només amb concessió Possible amb permís de Costas Possible
Ampliació/Augment d'alçada No No (es manté es dret adquirit, però sense augment de volum) Possible segons es pla municipal
Piscina/Terrassa No Molt restringit, examen cas per cas Possible
Enderroc i obra nova Prohibit Possible pèrdua des dret adquirit Possible
Instal·lació solar a sa teulada Només amb concessió Examen cas per cas de Costas Possible

Avís: Cada mesura dins sa Servidumbre de Protección necessita, a més de sa llicència d'obres municipal, una autorització o almenys un informe de sa Demarcación de Costas. Sense això, sa llicència municipal per si sola no és suficient.

Si vols saber com funciona sa llicència d'obres habitual a Mallorca, llegeix es nostre consell sobre sa llicència d'obres a Mallorca.

Novetats actuals 2025/26: reforma i moratoria d'enderrocs

Sa Ley de Costas està ara mateixa en un moment de fort moviment polític. Això és rellevant per als compradors a Mallorca:

Pressió reformista de ses comunitats autònomes: Es febrer de 2026 es varen reunir representants de totes ses regions costaneres d'Espanya —entre elles Baleares— a Madrid per exigir una reforma des Reglamento de Costas. Ses regions reclamen una major consideració de ses realitats territorials i demanen es traspàs de ses competències costaneres a ses comunitats autònomes.

Reglamento de 2022 anul·lat: Es govern central ja havia reformat es reglament costaner es 2022, però es Tribunal Supremo va anul·lar aquesta reforma es 2024 per un defecte de forma (manca de consulta pública). Es procediment oficial de consulta per a sa nova versió va córrer des 4 fins al 19 de febrer de 2026; un període posterior d'Audiencia pública va córrer fins a s'1 d'abril de 2026. Un nou Reglamento s'ha d'aprovar encara es 2026. Es govern s'ha compromès a consultar totes ses regions costaneres abans de sa versió definitiva.

Moratoria d'enderrocs en es Senat: Es maig de 2026, Baleares i altres regions governades pel PP varen demanar en es Senat una moratoria per a tots es procediments d'enderroc d'edificis afectats per sa Ley de Costas. La iniciativa conté deu mesures i exigeix, entre d'altres, sa suspensió de tots es procediments de Deslinde així com sa paralització de ses reclamacions i de ses mesures d'enderroc. Es Conseller del Mar i del Cicle de l'Aigua des govern de Baleares, Juan Manuel Lafuente, hi va actuar com a portaveu per a ses illes.

Avís: Mentre aquestes reformes no siguin aprovades amb força de llei, sa Ley 22/1988 continua vigent en sa seva darrera forma vàlida. Ses decisions de compra no haurien de basar-se en sa suposició de futures relaxacions.

Es errors més freqüents en sa compra d'immobles costaners a Mallorca

  1. Fiar-se només des Registre de la Propiedad: Ses servidumbres sovint no apareixen al Registro de la Propiedad. Un Registre net no és cap garantia absoluta.

    Es set errors més freqüents en sa compra d'un immoble costaner a Mallorca segons sa Ley de Costas: fiar-se només del registre de la propietat, no demanar s'Informe de Costas, passar per alt es Deslinde, confondre sa concessió amb sa propietat, fer obres sense llicència de Costas, subestimar sa Zona de Influencia, esperar sa reforma

  2. No sol·licitar s'Informe de Costas: Molts de compradors s'estalvien aquesta consulta — i no s'assabenten de ses restriccions massives fins després de sa compra.

  3. Passar per alt es procediments de Deslinde en curs: Si es DPMT encara no ha estat delimitat definitivament, sa posterior fixació de ses fronteres pot reduir considerablement sa parcel·la.

  4. Confondre sa concessió amb sa propietat: Una casa en terreny estatal concedit no és un immoble normal. Sobretot en sa finançació sorgeixen grans problemes.

  5. Fer suposicions d'ampliació i rehabilitació sense consultar Costas: Sa protecció dels drets adquirits no significa que qualsevol mesura estigui permesa. Sense es permís de sa Demarcación de Costas es corr es risc de multes i obligacions de restitució.

  6. Subestimar sa Zona de Influencia: Fins i tot a 200 o 400 metres de la mar poden aplicar-se normes municipals d'edificació motivades per sa proximitat a sa costa.

  7. Esperar sa reforma i retardar sa compra: Qui espera relaxacions polítiques construeix sobre bases incertes — ses reformes encara no estan en vigor.

Més informació sobre es riscos típics en sa compra d'una casa la trobaràs a sa nostra guia Procés legal de compra d'immobles a Espanya així com en s'article sobre Comprovar es Registre de la Propiedad a Espanya.

Què ve després? Pròxims passos després des control de Costas

Si s'Informe de Costas resulta positiu — és a dir, que no hi ha restriccions o només n'hi ha de poc importants —, pots continuar amb es procés de compra regular. Si conté conclusions crítiques, tens tres possibilitats:

  1. Renegociar: Adaptar es preu de compra a sa capacitat d'edificació realment restringida.
  2. Retirada: En es marc des contracte de reserva o des contracte d'Arras, comprovar si s'havia acordat una clàusula de retirada per al cas de restriccions de Costas.
  3. Continuar es pla amb restriccions: Comprovar amb un arquitecte i un advocat què és possible en s'estat actual — i si s'immoble s'ajusta als teus plans.

Per als pròxims passos en es procés de compra, es recomanen aquestes guies:

Llista de comprovació: Ley de Costas abans de sa compravenda d'un immoble

  • Cercada sa parcel·la cadastral i ses coordenades exactes de s'immoble
  • Sol·licitat s'Informe de Costas a sa Demarcación de Costas Illes Balears
  • Demanat s'extracte de registre (Nota Simple) – però sense fiar-se'n com a única font
  • Comprovat si existeix un procediment de Deslinde en curs o conclòs per al tram de costa
  • Determinat si s'edifici es troba en terreny de concessió (DPMT) o en terreny privat dins sa Servidumbre
  • S'arquitecte ha comparat es plans existents amb ses zones de Costas
  • Aclarit s'estat jurídic de s'edifici existent (drets adquirits, fuera de ordenación, etc.)
  • Es contracte de compravenda conté una clàusula de desistiment per al cas de restriccions de Costas desconegudes
  • Es notari va ser informat de sa proximitat a la costa i ha advertit sobre sa rellevància de Costas
  • Revisat es pla d'ordenació municipal (PGOU) per a sa Zona de Influencia

Conclusió

Sa Ley de Costas no és un detall burocràtic que es pugui resoldre d'alguna manera després de sa compra – és una característica fonamental de s'immoble en si mateix. A Mallorca, on sa línia de costa és una de ses més atractives d'Europa tant pel paisatge com pel preu, s'estat de Costas és un dels punts de due diligence més importants de tots. És una bona notícia que: qui sol·licita s'Informe de Costas amb prou antelació, involucra un arquitecte experimentat i assegura es contracte de compravenda amb una clàusula de desistiment, pot comprar amb seguretat fins i tot dins sa zona de protecció – sempre que ses expectatives sobre futures ampliacions i reformes siguin realistes.

Es debat polític de 2025/26 mostra que es dret en aquest àmbit canviarà. Per ara s'aplica: compra sobre sa base de sa normativa vigent, no sobre sa base de reformes esperades.

Fonts oficials

Què és sa Ley de Costas a Mallorca?
Sa Ley de Costas (Llei 22/1988, reformada per darrera vegada es 2013) és sa llei federal espanyola que defineix es domini públic maritimoterrestre (DPMT) i estableix tres zones de protecció. S'aplica plenament a Mallorca i restringeix considerablement sa construcció i s'ús de solars propers a sa costa.
Quina amplada té sa zona de protecció a sa costa mallorquina?
Sa Servidumbre de Protección és en general de 100 metres a partir des límit marítim des domini públic maritimoterrestre (DPMT). En zones urbanes ja edificades pot reduir-se excepcionalment a 20 metres. A més, hi ha una franja de pas de 6 metres (Servidumbre de Tránsito) directament adjacent al DPMT.
Apareix sa restricció de Costas en es registre de la propietat?
No necessàriament. Ses Servidumbres de sa Ley de Costas no han d'estar inscrites en es Registro de la Propiedad. Per tant, una nota registral neta no exclou ses restriccions de Costas — un Informe de Costas és absolutament imprescindible.
Què és un Informe de Costas i on el sol·licit?
S'Informe de Costas és una consulta oficial a sa Demarcación de Costas de Illes Balears sobre si un solar es troba afectat per ses zones de protecció i en quina mesura. Se sol·licita en aquesta delegació des MITECO (Ministerio para la Transición Ecológica) i hauria d'estar disponible abans de prendre qualsevol decisió de compra prop de sa costa.
Puc renovar un edifici existent dins sa zona de 100 metres?
Ses obres de conservació solen ser possibles, però requereixen llicència — no tan sols de s'ajuntament, sinó també de sa Demarcación de Costas. En canvi, una ampliació des volum edificat o un enderrocament amb nova construcció no estan permesos en general i poden comportar sa pèrdua de sa protecció d'edifici existent.
Què significa comprar una casa en terreny de concessió?
Si un edifici es troba sobre sòl DPMT (domini públic maritimoterrestre), es titular no té una posició de propietat convencional, sinó una concessió estatal amb una durada limitada. Aquesta no és heretable com sa propietat normal, gairebé no es pot finançar amb hipoteca i s'extingeix en acabar es termini de sa concessió.
Quines reformes de sa Ley de Costas estan previstes per a 2025/26?
Es Govern central treballa en una reforma des Reglamento General de Costas (un intent anterior va ser anul·lat es 2024 pel Tribunal Supremo). Baleares i altres regions costaneres demanen una moratoria per als expedients d'enderrocament i una transferència de competències en matèria de costes. Mentre aquestes reformes no entrin en vigor, segueix vigent es dret actual.
Puc construir amb normalitat a sa Zona de Influencia (fins a 500 m)?
Sa Zona de Influencia no és una zona de prohibició directa per als propietaris privats, però obliga es municipis a tenir en compte sa proximitat a sa costa en sa seva planificació urbanística. Allò que és edificable aquí ve determinat pes pla d'ordenació municipal (PGOU), que pot estar influenciat per sa legislació de costes.