Contracte de reserva Espanya

Què costa es desistiment de sa compra a Mallorca?

Qui a Mallorca compra un immoble, coneix es dilema: S'objecte està trobat, però fins an es termini des notari passen setmanes – i es bons objectes canvien de propietari ràpidament. Es contracte previ tanca aquest buit. Quin firmis, decideix què costa un desistiment: Només un des tres tipus de contracte te compra sa sortida en absolut. Sa calculadora te mostra per es teu cas ses dues bandes – sa teva i sa des venedor.

Això depèn únicament de quin tipus de paga i senyal acorda es teu contracte. Amb ses arras penitenciales – es doblers de penediment segons s'Art. 1454 des Código Civil – es desistiment està expressament permès i té un preu fix: Es comprador perd sa paga i senyal, es venedor la torna en quantitat de 200 % enrere. Amb ses arras confirmatorias (paga i senyal de confirmació, que es descompta des preu de compra) i ses arras penales (clàusula penal), aquest dret de sortida no existeix – sa paga i senyal no és llavors un preu per es desistiment, sinó una prestació prèvia a un contracte an es qual ambdues parts queden vinculades.

Just aquí està s'error més car des compradors alemanys a Mallorca: consideren sa paga i senyal com un límit màxim des seu risc. Això només és així en es primer cas.

Es tres tipus de contracte – i per què només un compra sa sortida

A sa pràctica trobes a Mallorca tres models de contracte previ. Es diferencien manco en s'import que en sa qüestió de què passa quan un ja no vol.

Sa taula no esmenta a posta cap import: s'import de sa paga i senyal es pacta lliurement (Art. 1255 Código Civil), i lo que significa en cas de conflicte te'l calcula sa calculadora de dalt per es teu contracte.

Es contracte de reserva (contrato de reserva)

Es contracte de reserva és es primer pas i, en general, es més poc vinculant: retira s'immoble d'es mercat durant uns dies o setmanes, a canvi d'una quota relativament baixa. Regula per quant de temps es reserva, quin import té sa quota i si aquesta es descompta d'es preu de compra. Com a pràctica de mercat, ses quotes en projectes d'obra nova solen estar en un import de quatre xifres baix; lo vinculant no és una xifra, sinó es vostro contracte. Sovint es firma en document privat i el prepara es corredor, però convé que un advocat propi també el revisi.

Alerta: Un contracte de reserva no és un contracte d'arres. Sense una clàusula penal expressa (cláusula penal) es venedor pot, en certes circumstàncies, vendre igualment s'immoble a una altra persona – tu tan sols recuperaries sa quota.

Arres penitencials – es doblers de penediment

Ses arras penitenciales (doblers de penediment) són s'instrument més emprat en sa compra d'immobles a Espanya. S'Art. 1454 Código Civil diu literalment: „Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.“ – Si s'han lliurat arres, es contracte es pot resoldre perdent-les es comprador o retornant-les doblades es venedor.

En aquesta frase hi ha dues coses que, en sa pràctica d'assessorament, solen passar per alt. Primer: "doblat" és s'import total, no un recàrrec.Es venedor paga dues vegades s'import de sa paga i senyal – però sa meitat d'això és es teu propi doblers, que de totes maneres et tornaria. Sa teva indemnització és una paga i senyal, no dues. De forma simètrica: sa retirada des venedor li costa una paga i senyal, no dues – ja en té sa primera. Per això sa calculadora de dalt indica, per cada part, què flueix, quina part és es teu propi doblers i què queda net.

Segon: sa norma pressuposa que ses arres realment han estat lliurades (si hubiesen mediado). Qui ha firmat però encara no ha fet sa transferència es troba en una situació jurídica distinta – per això sa calculadora ho demana.

Arres confirmatòries – sa paga i senyal de confirmació

Aquí sa paga i senyal és simplement un primer pagament sobre es preu de compra i confirma es contracte ja formalitzat. No hi ha dret de retractació cap. Si una part no compleix, s'altra pot triar, segons s'Art. 1124 Código Civil: exigir es compliment o resoldre es contracte – en ambdós casos amb indemnització per danys. Aquest dany és es realment produït; pot ser inferior a sa teva paga i senyal, però també superior. En cas de resolució es desfà s'operació i es dany es compensa contra allò retornat. Es tribunal, en lloc de resoldre, també pot concedir un termini addicional.

Arras penales – sa clàusula penal

Ses arras penales funcionen com a clàusula penal (cláusula penal). Segons s'Art. 1152 Código Civil, sa pena substitueix s'indemnització i es interessos, sempre que no s'hagi pactat una altra cosa. Però lo determinant és s'Art. 1153: es deutor no pot alliberar-se des contracte pagant sa pena, llevat que aquest dret li hagi estat expressament concedit – i, a s'inversa, es creditor no pot exigir alhora ambdues coses, compliment i pena, llevat que això li hagi estat clarament reconegut. S'altra part ha de decidir-se, idò. Una reducció de sa pena per part des jutjat només la preveu s'Art. 1154 quan s'obligació principal s'ha complit parcialment o defectuosament; en cas de desistiment net abans de qualsevol prestació, segons sa lletra de sa llei, no s'aplica.no ses dues coses alhora

Es contracte d'opció (contrato de opción de compra)

Es contracte d'opció és, des punt de vista des comprador, s'instrument més fort: es comprador obté es dret unilateral d'executar sa compra dins es termini de s'opció; es venedor queda vinculat durant aquest temps i no pot vendre a tercers. Sa prima d'opció s'imputa an es preu de compra quan s'exerceix; si s'opció no s'exerceix, es perd. Com que es comprador pot exigir aquí es compliment, es contracte d'opció està especialment estès en immobles molt sol·licitats.

Advertència: A Mallorca aquests conceptes s'utilitzen sovint de manera imprecisa en es dia a dia. Lo determinant no és es títol des document, sinó es seu contingut. Si només hi diu «arras» sense cap afegitó, sa classificació queda oberta a interpretació – i és precisament llavors quan més paga sa pena tenir advocat propi.

Així es calcula

Es càlcul en si és senzill, i sa calculadora el mostra obertament:

1. Paga i senyal = preu de compra × es percentatge acordat. No hi ha cap import legal fix; s'Art. 1255 Código Civil ho deixa en mans de ses parts. Es valor predeterminat de sa calculadora és pràctica de mercat, no un dret.
2. Pagament final davant notari = preu de compra − paga i senyal. Sa calculadora el forma com a diferència, no com a segon percentatge – altrament, ses dues parts juntes, en imports imparells, donarien un cèntim més que es preu de compra.
3. Devolució des venedor en cas de arras penitenciales = paga i senyal × 200 %. Es duplica sa paga i senyal realment abonada, no es preu de compra.

En es altres dos tipus de contracte, sa calculadora conscientment no indica cap import. Això no és una funció que hi falti: s'indemnització segons s'Art. 1124 es calcula en base an es dany real, i qualsevol xifra en aquest punt seria inventada. Un zero indicaria allà tot lo contrari de sa veritat.

Casos especials que canvien s'import

Condició suspensiva de finançament (condición suspensiva)

Si sa compra queda sotmesa a sa condició suspensiva d'una aprovació de finançament i es banc la denega, s'obligació de compra no arriba a néixer; lo pagat es retorna (Art. 1114 Código Civil). Sense una clàusula així, perds sa paga i senyal encara que es finançament fracassi. Aquesta clàusula ha d'anar en es contracte abans de firmar, no després.

Compte de garantia en lloc de transferència directa

Sa paga i senyal hauria d'anar a un compte de garantia d'un advocat, assessor fiscal o notari independent -- no directament an es venedor o a s'agent immobiliari.

Obra nova i sobre plànol

En sa compra a un promotor (sobre plànol) segueixen més pagaments en terminis de construcció. Aquests terminis no són arras: sa regla de duplicació de s'Art. 1454 només s'aplica an es pagament pactat com a arras. Es terminis de construcció han d'estar protegits per una garantia bancària des promotor. Sense ella, en cas d'insolvència, hi ha risc de pèrdua total. Insisteix per escrit.

Si es termini ja ha vençut

Sa calculadora assumeix que es contracte encara no s'ha executat: cap lliurament, cap pagament més enllà de ses arras. Si sa data acordada amb es notari ja ha passat o ja s'ha complert, sa situació s'ha de valorar de manera diferent; això correspon llavors a mans d'un advocat.

Terminis, formularis i es camí cap a s'Escritura

A diferència des imposts relacionats amb sa compra, aquí no hi ha cap formulari ni cap termini legal. Es termini fins a s'atorgament de s'escritura ve fixat en es vostro contracte -- és negociable, i fixar-lo massa curt és un des errors més freqüents. Així sol ser es camí típic:

1. Immoble trobat, preu negociat -- acord verbal amb es venedor o s'agent immobiliari.
2. Contracte de reserva -- retirar s'immoble des mercat, pagar una petita quantitat.
3. Due Diligence -- extracte des Registre de sa Propietat (nota simple) comprovar, aclarir càrregues (comprovar es Registre de sa Propietat), certificat energètic sol·licitar.
4. Sol·licitar es NIE -- sense es número d'identificació fiscal espanyol (NIE) no hi ha compra.
5. Contracte d'arres o d'opció – fer sa paga i senyal, fixar terminis i condicions.
6. Assegurar es finançament – Hipoteca a Mallorca sol·licitar, si fa falta.
7. Calcular ses despeses de compra – vegeu Despeses de compra a Mallorca.
8. Preparar sa cita amb so notari – tots es documents complets, triar notari (Notari Espanya).
9. Firmar s'escritura – contracte de compravenda atorgat davant notari.
10. Inscripció en es Registre de sa Propietat – només ara ets propietari inscrit amb seguretat jurídica.

Un precontracte és vàlid a Espanya sense necessitat de forma – basta un document privat. Però només arribes en es Registre de sa Propietat (Registro de la Propiedad) mitjançant s'escritura notarial, i sense inscripció no estàs protegit contra actes de disposició posteriors des venedor encara inscrit.

Què ha de constar en es contracte d'arres

1. Identificació completa de ses dues parts, incloent-hi es número de NIE
2. Descripció exacta de s'immoble (referència cadastral, número de Registre)
3. Preu de compra acordat
4. Import de sa paga i senyal – i expressament, quin tipus d'arres s'ha acordat
5. Forma de pagament i número de compte, preferiblement un compte de dipòsit
6. Termini fins a s'escritura notarial
7. Clàusula penal (cláusula penal) i es seu import
8. Condicions per ses quals es pot desistir sense pèrdua, per exemple en cas de manca de finançament

Es errors més freqüents

1. Tipus de contracte no entès

Sa diferència entre un contracte de reserva, arras penitenciales i arras penales decideix si sa teva sortida té un preu o si te poden obligar a seguir amb sa compra. Qui firma un paper titulat «Reserva» que, pel seu contingut, pacta una clàusula penal, s'ha vinculat de manera diferent a com pensa.

2. Transferit directament an es venedor

Per imports més alts, sa paga i senyal ha d'anar a un compte de dipòsit (compte fiduciari).

3. Sense clàusula de rescissió per manca de finançament

Sense sa condición suspensiva s'hipoteca denegada és problema teu, no d'es venedor.

4. Registre de sa Propietat no revisat prèviament

Qui firma sense haver vist s'nota simple pot estar reservant un immoble amb càrregues.

5. Terminis massa curts

Si sa documentació és complicada o hi ha una sol·licitud de finançament en curs, corres es risc de quedar-te sense temps — i perds sa paga i senyal per un termini que tu mateix has firmat.

6. Cap advocat independent

S'advocat de s'agent immobiliari no representa es teus interessos. Un abogado propi revisa es contracte abans de firmar-lo — vegeu Advocat en sa compra d'immoble.

7. Confiar cegament en sa traducció

Legalment vinculant és sa versió espanyola. Ses diferències entre sa traducció i s'original van a compte teu.

Llista de comprovació abans de firmar

• S'nota simple (registre de sa propietat) està disponible i ha estat revisada per un advocat
• Extracte cadastral disponible, sa superfície i s'ús coincideixen
• Tipus de contracte expressament indicat: reserva, penitencials, confirmatòries o penals?
• Clàusula penal (clàusula penal) llegida i compresa sa seva quantia
• Clàusula de desistiment pactada per manca de finançament
• Sa paga i senyal va a un compte de dipòsit fiduciari
• Termini fins a sa cita notarial calculat de manera realista
• Número de NIE disponible
• Un advocat propi i independent ha revisat es contracte
• Despeses de compra calculades i fons líquids disponibles
• En cas d'obra nova: solvència des promotor i garantia bancària per sa paga i senyal comprovades

Impostos entorn des precontracte

Sa signatura d'un contracte de reserva o d'arres no genera per si mateixa cap obligació fiscal; sa càrrega fiscal sorgeix amb sa compra. Quin impost s'aplica depèn de si compres a un promotor o d'obra usada – ses quantitats les calcules amb ses calculadores de sa Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) o bé a s'IVA i s'AJD en obra nova, i sa despesa total amb ses despeses de compra.

Base legal i estat

Es determinant és es Código Civil espanyol:

• Art. 1454 – ses arres i sa seva devolució per import doble
• Art. 1124 – dret d'elecció entre es compliment i sa resolució, amb indemnització per danys en ambdós casos
• Art. 1152 a 1154 – clàusula penal, sa seva relació amb es compliment i sa seva reducció judicial
• Art. 1114 – condicions suspensives
• Art. 1255 i 1258 – llibertat contractual i efecte vinculant

S'estat legal que mostra sa calculadora és s'entrada en vigor des Código Civil s'any 1889. Això no és un error de visualització: Art. 1454 és vigent des de 1889 sense canvis. Ses dades de mercat d'aquesta pàgina – ses quantitats habituals de paga i senyal i ses tarifes de reserva – són, en canvi, observacions des mercat actual i no normes legals.

A Mallorca s'aplica sa llei estatal o sa llei balear?

Una pregunta legítima, perquè ses Balears tenen un dret civil propi (Compilación del Derecho Civil de las Illes Balears), que, per exemple en dret de successions i de família, té prioritat sobre es dret estatal. Segons s'art. 13.2 des Código Civil, es Código Civil s'aplica en aquests territoris com a dret supletori – com a dret residual, allà on es dret foral no regula res. Pel que fa a ses arres i as contractes previs, sa Compilación no conté cap regulació especial. Per tant, per es teu contracte d'arres a Mallorca s'aplica es Código Civil, igual que a sa península.

Conclusió: quin contracte tries?

Es contracte de reserva és adequat si vols assegurar-te ràpidament un immoble i guanyar uns pocs dies de temps, sense exposar-te massa financerament.

Ses arras penitenciales són s'estàndard per a sa compra seriosa: ses dues parts estan vinculades, i ses dues poden desvincular-se per un preu conegut prèviament. Aquesta és s'única de ses tres variants en què sa calculadora de dalt te pot donar una xifra fiable per sa sortida.

Es contracte d'opció te dóna, com a comprador, sa posició més forta, perquè pots exigir es compliment.

I en es tres casos: fes revisar es contracte per un advocat independent abans de signar. Es procés complet el trobaràs a sa guia sobre es procés legal de compra d'immoble.

Fonts oficials

• Codi Civil espanyol (Código Civil) – Art. 1445 i seg. (compraventa), Art. 1454 (arres), Art. 1124 i Art. 1152–1154: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763
• Registro de la Propiedad (Registre de sa Propietat Espanya): https://www.registradores.org
• Agencia Tributaria de las Illes Balears (ATIB) – impostos a s'hora de comprar un immoble: https://www.atib.es
• Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT): sede.agenciatributaria.gob.es
• Consell de Mallorca – Urbanisme i Habitatge: https://www.conselldemallorca.net
• Portal d'estadístiques des notaris espanyols (dades de transaccions Balearen): https://www.notariado.org/liferay/web/cien/sala-de-prensa/noticias

Preguntes freqüents

Calculadores relacionats

• Despeses annexes de compra a Mallorca – lo que suposa en total, a més des preu de compra
• Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) Mallorca – s'impost a s'hora de comprar un immoble de segona mà