IVA des lloguer vacacional a Espanya: quan s'aplica?
Molts propietaris que lloguen es seu apartament turístic a Mallorca a través d'Airbnb o Booking donen per fet que s'impost sobre es valor afegit (en castellà: IVA) no va amb ells: al cap i a la fi, «només» és un apartament turístic, no un hotel. És una idea equivocada que pot sortir cara. Que s'IVA s'apliqui al lloguer vacacional a Espanya no depèn de sa mida de s'apartament, sinó des serveis que ofereixes durant s'estada des teus hostes i de sa regió d'Espanya on es troba sa teva propietat. En aquesta guia descobriràs quan s'aplica s'obligació de pagar s'IVA a ses Balearen, quins terminis hi ha per presentar ses declaracions i quines reformes ja s'albiren, però que (a data de 2026) encara no són vigents.
Sa regla bàsica: quan s'aplica s'IVA al lloguer vacacional
Es factor decisiu no és sa plataforma de lloguer, sinó es tipus de servei. Sa simple cessió de s'habitatge —lliures ses claus, s'hoste hi viu, canvies es llençols i fas net s'apartament entre dues reserves— té, a efectes fiscals, un tractament semblant al d'un lloguer de llarga durada i, en principi, està exempta d'IVA. En canvi, tan bon punt ofereixes durant s'estada serveis addicionals propis des sector hoteler, es lloguer passa a ser un servei subjecte a IVA.
Entre aquestes «prestacions complementàries des sector hoteler» hi ha, entre d'altres:
- Servei de recepció o acollida
- Neteja de s'apartament durant s'estada en curs (no només entre hostes)
- Servei de bugaderia durant s'estada
- Servei de menjars, p. ex., esmorzar
Nota: Si no ofereixes cap d'aquests serveis addicionals, es lloguer vacacional continua exempt d'IVA, tant si llogues a través d'Airbnb com de Booking.com o directament.
| Característica | Exempt d'IVA | Subjecte a IVA |
|---|---|---|
| Neteja | només entre dues reserves | també durant s'estada |
| Recepció/acollida | no | sí |
| Servei de bugaderia | no | durant s'estada |
| Servei de menjars | no | p. ex., esmorzar |
| Comparable a | Lloguer de llarga durada | Establiment hoteler / d'allotjament |
Sa normativa de Balearen en detall
A Mallorca i a sa resta de Balearen, es lloguer turístic privat requereix una llicència (llicència ETV) i queda subjecte a s'IVA tan bon punt s'ofereixen serveis complementaris propis des sector hoteler. Sense aquests serveis addicionals, es lloguer continua exempt d'IVA, tot i que requereix una llicència. Si s'ha de pagar IVA, actualment (a data de 2026) s'aplica un tipus de 10 % a s'allotjament turístic.
| Tipus de lloguer | Obligació de tenir llicència | Impost sobre es valor afegit (IVA) |
|---|---|---|
| Lloguer de llarga durada (habitatge) | no | exempt d'IVA |
| Lloguer turístic sense serveis addicionals | Cal una llicència ETV | exempt d'IVA |
| Lloguer turístic amb serveis complementaris propis des sector hoteler | Cal una llicència ETV | 10 % d'IVA |
| Compra + retorn a s'operador hoteler (ús comercial a llarg termini, sovint aprox. 20 anys) | regulat per contracte | subjecte a IVA |
| Explotació d'un hostal / turismo rural | modalitat de llicència pròpia | en general, subjecte a IVA |
Qui no tengui clar si sa seva llicència es pot transferir o si és vàlida trobarà més detalls a sa guia sobre com transferir sa llicència ETV.
Distinció: A Canàries, en lloc de s'IVA, s'aplica un impost indirecte propi (IGIC) amb normes pròpies. Per a un habitatge vacacional a Mallorca, no és rellevant; aquí només s'aplica s'IVA.
| Regió | Tipus d'impost | Tipus general | Particularitat |
|---|---|---|---|
| Balearen | IVA | 10 % si s'ofereixen serveis complementaris; en cas contrari, exempt | norma clàssica des serveis complementaris hotelers |
| Espanya peninsular | IVA | 10 % si s'ofereixen serveis complementaris; en cas contrari, exempt | mateixa norma general que a Balearen |
distinció respecte de s'arrendament comercial (local, superfície comercial)
No has de confondre es lloguer vacacional amb s'arrendament comercial de locals de negoci: en aquest cas s'apliquen altres tipus impositius i obligacions de declaració. Si, per exemple, llogues un local a Mallorca a una empresa espanyola, des de l'1 de gener de 2023, com a arrendador registrat com a no resident, has d'indicar i ingressar tu mateix es 21 % d'IVA. Fins a final de 2022, en aquest cas encara s'aplicava sa inversió des subjecte passiu a s'arrendatari.
Atenció: En cas d'arrendament comercial a una empresa espanyola, a més de sa declaració trimestral d'IVA, s'ha de presentar una declaració anual al gener i, si es ingressos per lloguer superen es 3.006 € anuals, sa declaració informativa Modelo 347 al gener/febrer de l'any següent.
Per què (encara) no hi ha un règim de petites empreses
Sa directiva de sa UE (EU) 2020/285 preveia que ses microempreses amb una facturació anual inferior a 85.000 € poguessin quedar exemptes d'IVA a tota sa UE a partir de l'1 de gener de 2025, de manera comparable al règim alemany de petites empreses. Espanya encara no ha transposat aquesta directiva i, per tant, ha incomplert es termini de sa UE. Per això, sa Comissió Europea ha interposat formalment una demanda contra Espanya davant es Tribunal de Justícia de sa UE.
Per a tu, com a arrendador, això vol dir que, per baixos que siguin es teus ingressos per lloguer, si hi ha obligació d'aplicar l'IVA —per exemple, perquè ofereixes serveis complementaris—, has de continuar facturant aquest impost i declarant-lo trimestralment mitjançant es Modelo 303. Actualment no hi ha cap llindar mínim a Espanya.
| Fita | Contingut | Estat (2026) |
|---|---|---|
| 1.1.2025 | Exempció per a petites empreses a tota sa UE fins a 85.000 € de facturació anual | Espanya no l'ha aplicada |
| en curs | Demanda de sa Comissió Europea contra Espanya davant es Tribunal de Justícia de sa UE | pendent de resolució |
| com a molt prest, el 2027 | possible entrada en vigor després de sa pressió política | no és segur |
| realistament, el 2028 | entrada en vigor si hi ha més retards al Parlament | data més probable |
Reforma prevista: pujarà s'IVA fins al 21 %?
A finals de juny de 2026, es Govern espanyol va anunciar un Real Decreto-ley que preveia, entre altres mesures, apujar s'IVA des lloguers turístics del 10 % al 21 %, juntament amb noves normes de protecció des llogaters per als contractes de temporada. Es Consell de Ministres, però, va retirar es decret de s'ordre del dia perquè no hi havia prou suport polític (Podemos s'oposava a sa reforma de sa legislació des sòl en què es basava, i Junts reclamava millores en els incentius per als propietaris). Es va plantejar tornar-lo a incloure a s'ordre del dia des primer Consell de Ministres de setembre.
Nota: A data de 2026, no hi ha cap text publicat al BOE sobre aquesta pujada. Fins i tot si s'aprovàs, es Congrés hauria de ratificar aquest Decreto-ley en un termini de 30 dies; un intent anterior (RD-ley 8/2026) ja va fracassar per aquest motiu a l'abril.
Independentment d'això, hi ha una altra proposta de reforma prevista per a més endavant: segons es plans actuals, Espanya aplicaria s'IVA a tots es lloguers turístics de curta durada de fins a 30 nits a partir de l'1 de juliol de 2028, tant si s'ofereixen serveis addicionals com si no. Això tampoc no és encara una llei vigent, sinó una mesura anunciada.
| Data | Canvi previst | Estat |
|---|---|---|
| anunciat per al juliol de 2026 | Pujada de s'IVA des lloguers turístics del 10 % al 21 % | no publicat al BOE; ajornat |
| 1 de juliol de 2028 (previst) | IVA per a tots es lloguers de curta durada de fins a 30 nits | encara no és llei |
| 2027/2028 (previst) | Exempció per a petites empreses fins a 85.000 € | depèn des termini fixat per sa UE |
Modelo 303: alta i terminis
Si tens s'obligació de pagar s'IVA, t'has de donar d'alta a Espanya com a persona no resident subjecta a aquest impost i presentar es Modelo 303 cada trimestre.
- Sol·licitar s'alta fiscal a Espanya (cal NIE/NIF)
- Emetre factures a clients o plataformes intermediàries amb s'IVA desglossat
- Presentar sa declaració trimestral amb es Modelo 303
- Presentar també sa declaració anual al gener
- Si es ingressos de lloguer superen es 3.006 € anuals: presentar es Modelo 347 al gener/febrer de l'any següent
| Període | Termini de presentació des Modelo 303 |
|---|---|
| 1r trimestre (gen–mar) | 20 d'abril |
| 2n trimestre (abr–jun) | 20 de juliol |
| 3. trimestre (jul.–set.) | 20 d’octubre |
| 4. trimestre (oct.–des.) + declaració anual | 31 de gener |
IVA versus impost sobre sa renda (IRPF/IRNR): no els confonguis
Un malentès habitual: s’IVA i s’impost sobre sa renda des ingressos per lloguer són dos imposts separats, amb formularis diferents. S’IVA grava es servei mateix (Modelo 303), mentre que s’impost sobre sa renda des rendiment obtengut es declara mitjançant es Modelo 210 (IRNR per a no residents). Amb s’Orden HAC/623/2026 (publicada en es BOE des 23 de juny de 2026) es varen modificar es formularis Modelo 210, 211 i 213: d’ara endavant, ses despeses deduïbles s’han de desglossar per separat per cada immoble, i per a ingressos per lloguer s’estableix un termini de pagament nou de dia 1 a dia 20 d’abril de s’any següent, ja vigent per a ingressos de 2026.
Trobaràs més informació sobre s’impost sobre sa renda des ingressos per lloguer com a no resident a sa guia Declarar es ingressos per lloguer com a no resident.
Multes i riscs d’incompliment
A més de sa qüestió de s’IVA, no declarar es lloguer turístic o declarar-lo incorrectament pot comportar sancions importants. Sense una llicència de lloguer turístic vàlida, ses multes, segons sa gravetat, poden arribar fins a 5.000 €, ser de 5.001 a 50.000 € o de 50.001 a 500.000 €. Es Govern de ses Balearen també ha creat sa Mesa del Intrusismo: multes diàries de 500 a 5.000 € mentre una oferta il·legal continuï activa després d’un requeriment administratiu, amb remissió a sa Fiscalia després de dos requeriments ignorats. Qui converteixi sa seva oferta en un lloguer assequible pot obtenir una reducció de fins a 80 % de ses multes.
| Infracció | Sanció |
|---|---|
| Lloguer turístic sense llicència | Multa segons sa gravetat: fins a 5.000 €, de 5.001 a 50.000 € o de 50.001 a 500.000 € |
| S’oferta il·legal continua activa després d’un requeriment (Balearen) | Multa coercitiva de 500 a 5.000 €/dia |
| Dos requeriments ignorats | Remissió a sa Fiscalia |
| Conversió en lloguer assequible | Possible reducció de fins a 80 % |
Des de dia 2 de gener de 2026 també és vigent s’Orden VAU/1560/2025, que obliga es propietaris de lloguers de curta durada a comunicar ses dades de ses reserves a es registre de sa propietat a títol informatiu. Trobaràs més informació sobre es requisits formals a sa guia sobre Es subarrendament a Espanya.
Errors més habituals
- Es lloguer vacacional es considera exempt d’IVA de manera general, tot i que es fa neteja durant s’estada o s’ofereix esmorzar
- Es dona per fet que ja hi ha un llindar de 85.000 € per a petits empresaris, com a Alemanya
- Es tracten es anuncis de sa reforma des 21 % com si ja fossin normativa vigent
- Es confonen s’IVA (Modelo 303) i s’impost sobre sa renda (Modelo 210)
- Es menysté sa manca de llicència ETV, tot i que pot comportar multes de fins a 500.000 €
Llista de comprovació per a arrendadors
- Comprovar si durant s'estada des hostes es presten serveis complementaris propis des sector hoteler
- Comprovar si durant s'estada es presten serveis subjectes a IVA
- Si s'ha de pagar IVA: tramitar s'alta fiscal a Espanya
- Anotar en es calendari es terminis des Modelo 303 (20.4/20.7/20.10/31.1)
- Comprovar per separat es terminis des Modelo 210 per a s'impost sobre sa renda
- Revisar sa llicència ETV i ses obligacions de comunicació (VAU/1560/2025)
- Seguir s'evolució de sa reforma des 21 % i des règim de petites empreses
Per gestionar aquestes obligacions de manera continuada, sovint val sa pena contractar una empresa de gestió d'habitatges vacacionals.
Què vendrà després?
Es panorama fiscal per a qui lloga habitatges vacacionals a Espanya continuarà canviant durant 2026: sa demanda davant es TJUE contra Espanya podria donar lloc a una exempció per a petites empreses, com a molt prest el 2027 i, de manera més realista, el 2028. Paral·lelament, es planteja sa controvertida pujada de s'IVA des lloguer vacacional des 10 % al 21 %, així com una possible obligació general d'aplicar IVA a tots es lloguers de curta durada de fins a 30 nits a partir de juliol de 2028. Qui ja lloga hauria d'estar pendent de totes dues novetats, sense aplicar encara normes que no han entrat en vigor. Sa guia sobre sa Ley Vivienda Balearen ofereix una visió general d'altres aspectes normatius.
Conclusió
Si has de cobrar IVA pes teu lloguer vacacional a Espanya depèn des tipus de servei que prestes, no de sa mida des teu negoci. A Balearen, es simple lloguer d'un habitatge continua exempt d'IVA, mentre que es serveis addicionals semblants an es d'un hotel estan subjectes a un IVA des 10 %. A Espanya, a diferència d'Alemanya, encara no hi ha cap llindar d'exempció per a petites empreses, malgrat sa normativa de sa UE; sa pujada anunciada al 21 % tampoc no és llei encara. Distingir bé entre s'IVA (Modelo 303) i s'impost sobre sa renda (Modelo 210), complir es terminis i estar pendent de sa llicència ajuda a evitar es errors més cars.
Fonts oficials
- Directiva (EU) 2020/285 des Consell sobre es règim de petites empreses – estat de sa transposició a Espanya i demanda davant es TJUE: steuerberatermallorca.com
- Orden HAC/623/2026 (Modelo 210/211/213, BOE des 23 de juny de 2026) i novetats normatives actuals: propertyhost.es/de/actualidad
- Reglament VAU/1560/2025 sobre s'obligació de comunicar es lloguers de curta durada (vigent des de 2.1.2026): legalium.de/touristische-vermietung-spanien
- ADVANCE LEGALTAX SOLUTION SL – Lloguer turístic a Espanya, impost sobre es valor afegit (IVA/IGIC): steuerberaterspanien.com
- ADVANCE LEGALTAX SOLUTION SL – Obligacions fiscals per a propietaris d'immobles a Espanya el 2026: steuerberaterspanien.com
- Impost turístic de Mallorca i impostos per a no residents: mallorca.com
- Lloguer vacacional a Espanya – obligació de pagar s'IVA: willipedia.plattes.net
Aquesta guia ofereix una visió general de la normativa aplicable i no substitueix l’assessorament jurídic o fiscal per a cada cas concret. Les lleis i els terminis poden canviar; cal atenir-se a les fonts oficials enllaçades.