Mallorca.com
inmobiliaria

IVA en lloguer vacacional Espanya: Quan es merita s'IVA?

Responsable del contingut: Frank Menze

Molts de propietaris que lloguen es seu pis de vacances a Mallorca a través d'Airbnb o Booking pensen que s'IVA no els afecta – al cap i a la fi es tracta "només" d'un pis de vacances, no d'un hotel. Això és un error amb conseqüències cares. Que s'IVA s'apliqui o no en es lloguer vacacional a Espanya no depèn de sa mida des pis, sinó de quins serveis ofereixis durant s'estada des teus hostes – i a quina regió d'Espanya es troba sa teva propietat. En aquesta guia sabràs quan s'aplica s'obligació de tributar IVA a ses Balears, per què ses Illes Canàries tenen un sistema propi, quins terminis regeixen per sa declaració i quines reformes ja estan a s'horitzó, però (a data de 2026) encara no estan en vigor.

IVA des lloguer vacacional a Espanya: quan és exigible s'IVA

No tens clar si es teu lloguer vacacional està subjecte a IVA?

Sa regla bàsica: quan s'aplica s'IVA en es lloguer vacacional

Es factor decisiu no és sa plataforma de lloguer, sinó es tipus de servei. Sa simple cessió d'habitatge – entregues ses claus, s'hoste hi viu, canvies sa roba de llit entre reserves i netetges es pis – es considera fiscalment semblant a un lloguer de llarga durada i, en principi, està exempt d'IVA. Ara bé, tan aviat com ofereixis serveis addicionals durant s'estada que siguin típics des sector hoteler, es lloguer es converteix en un servei subjecte a IVA.

Com a tals "serveis complementaris propis des sector hoteler" es consideren, entre altres:

  • Servei de recepció
  • Neteja des pis durant de s'estada en curs (no només en es canvi d'hostes)
  • Servei de bugaderia durant s'estada
  • Manutenció, p. ex. servei d'esmorzar

Avís: Si no hi ha cap d'aquests serveis addicionals, es lloguer vacacional queda exempt d'IVA – independentment de si lloges a través d'Airbnb, Booking.com o directament.

Característica Exempt d'IVA Subjecte a IVA
Neteja només entre dues reserves també durant s'estada
Recepció no sí
Servei de bugaderia no durant s'estada
Manutenció no p. ex. esmorzar
Comparable amb Lloguer de llarga durada Negoci hoteler/d'allotjament

Sa regla balear en detall

A Mallorca i a ses altres Balears s'aplica: es lloguer turístic privat està subjecte a autorització (llicència ETV) i esdevé subjecte a IVA tan bon punt es prestin serveis complementaris propis del sector hoteler. Sense aquests serveis addicionals, es lloguer roman exempt d'IVA, malgrat s'obligació de llicència. Quan s'IVA sigui exigible, actualment (a data de 2026) s'aplica un tipus del 10 % sobre es servei d'allotjament turístic.

Tipus de lloguer Obligació d'autorització Impost sobre es Valor Afegit (IVA)
Lloguer de llarga durada permanent (habitatge) no exempt d'IVA
Lloguer turístic sense serveis addicionals cal llicència ETV exempt d'IVA
Lloguer turístic amb serveis complementaris del sector hoteler cal llicència ETV 10 % d'IVA
Compra + retrocessió a un operador hoteler (ús comercial de llarga durada, sovint aprox. 20 anys) regulat contractualment subjecte a IVA
Negoci d'hostal / turisme rural forma pròpia de llicència generalment subjecte a IVA

Qui no estigui segur de si sa seva pròpia llicència és transferible o vàlida, trobarà detalls a sa guia sobre sa Transferència de sa llicència ETV.

Cas especial de ses Illes Canàries: IGIC en lloc d'IVA

Important per a tots aquells que, a més de Mallorca, també lloguin immobles a Tenerife, Gran Canària o Fuerteventura: allà no s'aplica s'IVA espanyol, sinó s'IGIC canari (Impuesto General Indirecto Canario), amb un tipus general del 7 %. Des de l'1 de gener de 2024, a més, s'aplica una norma especial més estricta: es lloguer turístic d'immobles propietat de no residents fiscals està des de llavors subjecte, en general, a s'IGIC, i es règim de petit empresari ja no hi és aplicable. Això vol dir que per cada 100 € d'ingressos de lloguer s'hi afegeixen 7 € d'IGIC, que s'han de liquidar trimestralment a s'Agència Tributària canària. En contrapartida, és possible sa deducció de s'IVA suportat en ses despeses (p. ex. factures de Booking).

Regió Tipus d'impost Tipus general Particularitat
Ses Balears IVA 10 % en prestacions accessòries, altrament exempt sa regla clàssica de prestacions accessòries d'hotel
S'Espanya peninsular IVA 10 % en prestacions accessòries, altrament exempt sa mateixa regla bàsica que ses Balears
Ses Illes Canàries IGIC 7 % en general des de l'1.1.2024 no hi ha exempció de petit empresari per a no residents

Diferenciació amb so lloguer comercial (local comercial, superfície comercial)

No has de confondre es lloguer vacacional amb so lloguer comercial de locals de negoci – aquí s'apliquen altres tipus i obligacions de declaració. Si, per exemple, llogues un local comercial a Mallorca a una empresa espanyola, des de l'1 de gener de 2023 com a arrendador declarat no resident has de repercutir i ingressar tu mateix es 21 % d'IVA. Fins a finals de 2022 encara s'aplicava aquí s'inversió des subjecte passiu cap a s'arrendatari.

Compte: En so lloguer comercial a una empresa espanyola, a més de sa declaració trimestral de l'IVA, s'ha de presentar una declaració anual en gener, i – si ses rendes de lloguer superen es 3.006 € anuals – sa declaració informativa Modelo 347 en gener/febrer de l'any següent.

Per què (encara) no hi ha règim de petit empresari

Sa directiva de sa UE (UE) 2020/285 preveia que es micro-empresaris amb un volum de negoci anual inferior a 85.000 € poguessin quedar exempts de s'obligació de l'IVA a tota sa UE a partir de l'1 de gener de 2025 – de manera comparable an es model alemany de petit empresari. Espanya no ha transposat aquesta directiva fins avui i, per tant, ha incomplit es termini de sa UE. Sa Comissió Europea ha demandat formalment Espanya davant es Tribunal de Justícia Europeu.

Per a tu com a arrendador, això vol dir concretament: independentment de com de baixes siguin ses teves rendes de lloguer, tan aviat com hi hagi obligació d'IVA en principi (p. ex. per prestacions accessòries), has de seguir repercutint s'IVA i liquidar-lo trimestralment mitjançant es Modelo 303. Actualment no existeix cap límit mínim exempt a Espanya.

Fita Contingut Estat (2026)
1.1.2025 Exempció de petit empresari a tota sa UE fins a 85.000 € de volum de negoci anual no transposada per Espanya
en curs Demanda de sa Comissió Europea contra Espanya davant es TJUE pendent
com a mínim 2027 possible entrada en vigor després de pressió política no segur
realista 2028 entrada en vigor amb més retard en es Parlament moment probable

Reforma prevista: Arribarà s'augment an es 21 % d'IVA?

A finals de juny de 2026 es Govern espanyol va anunciar un Real Decreto-ley que preveia, entre altres coses, un augment de s'IVA sobre es habitatges turístics de s'10 % an es 21 % — vinculat a noves normes de protecció des llogaters per a contractes de temporada. Emperò es Consell de Ministres va retirar es decret de s'ordre del dia perquè faltaven majories polítiques (Podemos es va oposar a sa reforma de sòl subjacent, Junts va exigir millores en es incentius per als propietaris). Es va anunciar un possible retorn a s'ordre del dia per an es primer Consell de Ministres de setembre.

Avís: A dia 2026 no hi ha cap text publicat en es BOE sobre aquest augment. Fins i tot després d'una aprovació, es Congrés hauria de confirmar aquest Decreto-ley dins 30 dies — cosa que ja va fracassar amb un intent anterior (RD-ley 8/2026) a l'abril.

Independentment d'això, hi ha un altre enfocament de reforma més llunyà en el temps: segons ses planificacions actuals, Espanya hauria de cobrar IVA a partir de l'1 de juliol de 2028 sobre tots es lloguers turístics de curta durada fins a 30 nits — independentment de si es presten serveis addicionals. Això tampoc és encara dret vigent, sinó un projecte anunciat.

Moment Canvi previst Estat
anunciat per a juliol de 2026 Augment de s'IVA sobre habitatges turístics de s'10 % an es 21 % no publicat en es BOE, ajornat
1 de juliol de 2028 (previsió) IVA sobre tots es lloguers de curta durada fins a 30 nits encara no és llei
2027/2028 (previsió) Exempció per a petits empresaris fins a 85.000 € depèn d'un termini de sa UE

Modelo 303: alta i terminis

Si existeix obligació d'IVA, has de donar-te d'alta com a persona no resident subjecta a tributació a Espanya per s'IVA i presentar trimestralment es Modelo 303.

  1. Sol·licitar es registre fiscal a Espanya (es necessita NIE/NIF)
  2. Emetre factures amb s'IVA indicat an es hostes o a ses plataformes d'intermediació
  3. Presentar sa declaració trimestral mitjançant es Modelo 303
  4. Presentar, a més, sa declaració anual an es gener
  5. Si es superen es 3.006 € anuals en ingressos de lloguer: Modelo 347 en es gener/febrer de l'any següent
Període Termini de presentació des Modelo 303
1r trimestre (gen.–març) 20 d'abril
2n trimestre (abr.–juny) 20 de juliol
3r trimestre (jul.–set.) 20 d'octubre
4t trimestre (oct.–des.) + declaració anual 31 de gener

S'IVA versus s'impost sobre sa renda (IRPF/IRNR): no confondre

Un malentès freqüent: s'IVA i s'impost sobre sa renda de ses rendes de lloguer són dos impostos separats amb formularis diferents. S'impost sobre es valor afegit afecta es servei en si mateix (Modelo 303), mentre que s'impost sobre es rendiment obtingut es declara mitjançant es Modelo 210 (IRNR per a no-residents). Amb s'Orden HAC/623/2026 (publicada en es BOE de 23 de juny de 2026) es varen adaptar es formularis Modelo 210, 211 i 213: ses despeses deduïbles hauran de desglossar-se individualment per cada immoble, i per ses rendes de lloguer s'aplica un nou termini de pagament de l'1 al 20 d'abril de l'any següent – ja vigent per a ses rendes de 2026.

Trobaràs detalls sobre s'impost sobre sa renda de ses rendes de lloguer com a no-resident en sa guia Tributar ses rendes de lloguer com a no-resident.

Multes i riscs de compliment

A més de sa qüestió purament de s'IVA, sa manca o incorrecció de sa declaració de sa vivenda de lloguer turístic comporta sancions importants. Sense una llicència vàlida de lloguer turístic es poden imposar multes de fins a 30.000 €. Es Govern de ses Balears ha creat a més sa denominada Mesa del Intrusismo: multes diàries de 500 a 5.000 €, mentre s'oferta il·legal romangui activa després d'un requeriment de s'administració, amb trasllat a sa Fiscalia després de dos requeriments ignorats. Qui transformi sa seva oferta en lloguer assequible pot obtenir una reducció de fins a un 80 % sobre ses multes.

Infracció Sanció
Lloguer turístic sense llicència Multa de fins a 30.000 €
S'oferta il·legal roman activa després d'un requeriment (Balears) Multa coercitiva 500–5.000 €/dia
Dos requeriments ignorats Trasllat a sa Fiscalia
Transformació en lloguer assequible reducció de fins a un 80 % possible

Des de dia 2 de gener de 2026 també és vigent es Reglament VAU/1560/2025, que obliga es propietaris de lloguers de curta durada a comunicar ses dades de reserva de manera informativa an es Registre de sa Propietat. Trobaràs més detalls sobre es requisits formals en sa guia sobre sa Sublloguer a Espanya.

Errors més freqüents

  • Es considera que es lloguer vacacional està exempt d'IVA de manera general, encara que durant s'estada s'ofereixi neteja o esmorzar
  • Sa norma de ses Balears es confon amb sa norma canària de s'IGIC
  • Se suposa que ja hi hauria un límit de petit empresari de 85.000 € com a Alemanya
  • Ses notícies sobre sa reforma des 21 % es tracten com a dret ja vigent
  • S'IVA (Modelo 303) i s'impost sobre sa renda (Modelo 210) es barregen
  • Sa manca de llicència ETV es subestima, tot i que hi ha multes de fins a 30.000 €

Llista de comprovació per a arrendadors

  1. Comprovar si durant s'estada des hoste es presten serveis complementaris propis des sector hoteler
  2. Aclarir s'assignació regional: Balears/Península (IVA) o Canàries (IGIC)
  3. Si hi ha obligació d'IVA: tramitar es registre fiscal a Espanya
  4. Anotar en es calendari es terminis des Modelo 303 (20/4, 20/7, 20/10, 31/1)
  5. Comprovar per separat es terminis des Modelo 210 per a s'impost sobre sa renda
  6. Controlar sa llicència ETV i ses obligacions de notificació (VAU/1560/2025)
  7. Seguir s'evolució de sa reforma des 21 % i des règim de petit empresari

Per sa gestió contínua d'aquestes obligacions, sol valer sa pena una Administració de finques per a immobles de vacances.

Què vendrà després?

Es panorama fiscal per as arrendadors de vacances a Espanya seguirà en moviment en 2026: sa demanda davant es TJUE contra Espanya podria dur, com a molt prest en 2027, i de manera més realista en 2028, a una exempció per a petits empresaris. Paral·lelament, hi ha sobre sa taula s'augment políticament controvertit de s'IVA sobre es habitatges de vacances des 10 % as 21 %, així com una possible obligació general d'IVA per a totes ses llocacions de curta durada de fins a 30 nits a partir de juliol de 2028. Qui ara arrenda hauria de seguir de prop totes dues evolucions, sense actuar ja avui segons normes que encara no estan en vigor. Es guia sobre sa Ley Vivienda Balears.

Conclusió

Si sa teva llocació de vacances a Espanya està subjecta a IVA depèn des tipus de servei prestat, no de sa mida des teu negoci. A ses Balears, sa simple cessió d'habitatge continua exempta d'IVA, mentre que es serveis addicionals de tipus hoteler generen un 10 % d'IVA. A ses Canàries, des de 2024 s'aplica una obligació general més estricta d'IGIC des 7 %. Un límit de petit empresari com a Alemanya encara no existeix a Espanya, malgrat sa directiva de sa UE, i tampoc s'augment anunciat as 21 % és encara llei. Qui distingeix clarament entre s'IVA (Modelo 303) i s'impost sobre sa renda (Modelo 210), compleix es terminis i vigila sa seva llicència, evita ses errades més costoses.

Fonts oficials

He de pagar IVA com a petit empresari per es lloguer vacacional a Espanya?
Sí. Espanya encara no ha transposat es règim de petits empresaris de sa UE (límit de facturació de 85.000 € segons sa Directiva 2020/285); per això sa Comissió Europea ha presentat una demanda davant es TJUE. Fins que no es transposi, no s'aplica cap límit de minimis.
Quan exactament es merita s'IVA en es lloguer vacacional a Mallorca?
Tan aviat com durant s'estada es prestin serveis complementaris propis des sector hoteler, com recepció, neteja durant s'estada, servei de bugaderia o manutenció. Sense aquests serveis, es lloguer queda exempt d'IVA.
S'aplica a ses Illes Canàries una norma diferent que a Mallorca?
Sí. Des de l'1 de gener de 2024, es lloguer turístic per part de no residents fiscals a ses Canàries està subjecte, en general, a s'IGIC des 7 %, independentment de ses prestacions addicionals, i sense excepció per a petits empresaris.
Arribarà s'augment des 10 % en es 21 % d'IVA per ses vivendes vacacionals?
Aquest augment es va anunciar per a un Real Decreto-ley en es juliol de 2026, però a data de 2026 no ha estat publicat en es BOE i ha estat ajornat pes Consell de Ministres.
Quin formulari he de presentar per s'IVA?
Quan hi ha obligació d'IVA, cada trimestre s'ha de presentar es Modelo 303 (terminis 20.4, 20.7, 20.10, 31.1), a més d'una declaració anual en es gener i, si ets ingressos de lloguer superen es 3.006 € anuals, es Modelo 347.
Què pot passar sense una llicència de lloguer turístic vàlida?
Multes de fins a 30.000 €. A ses Balears, a més, s'afegeixen multes coercitives de 500 a 5.000 € per dia mentre s'oferta il·legal romangui activa després d'un requeriment de s'administració.
Es s'IVA el mateix que s'impost sobre sa renda per ets ingressos de lloguer?
No. S'IVA (Modelo 303) grava es servei, mentre que s'impost sobre sa renda per a no residents (IRNR, Modelo 210) grava es benefici obtingut; des de s'Orden HAC/623/2026 s'apliquen nous terminis i obligacions de formulari.
M'he de registrar com a no resident a Espanya per s'IVA?
Sí, tan aviat com hi hagi, en principi, obligació d'IVA, per exemple per serveis complementaris similars ets d'un hotel o per lloguer comercial a una empresa espanyola, és necessari un registre fiscal a Espanya.