Subarrendament a Mallorca: quan cal permís escrit del propietari
Vius de lloguer a Palma, sa teva habitació queda buida a s’estiu i Airbnb et tempta amb doblers fàcils? Aquí comença es problema: es subarrendament a Espanya no és una zona grisa que es pugui «provar a veure què passa». Sa llei espanyola d’arrendaments urbans, sa LAU, exigeix es consentiment per escrit des propietari encara que només cedeixis una habitació. Si no el tens, es subarrendament pot ser motiu de resolució des contracte. Si, a més, s’habitatge s’ofereix a turistes a través de Booking o Airbnb, s’hi afegeix una segona regulació independent: s’obligació de tenir una llicència ETV a Balearen, amb prohibicions segons sa zona i obligacions de comunicació a ses autoritats fiscals. Aquesta guia distingeix clarament es tres casos: subarrendar una habitació de manera permanent, subarrendar tot s’habitatge i fer lloguer turístic de curta durada, amb ses normes, es terminis i ses conseqüències vigents el 2026.
Es marc legal: què diu sa LAU sobre es subarrendament?
Es subarrendament d’habitatges a Espanya està regulat per sa Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), publicada en es Boletín Oficial del Estado (BOE). Sa disposició clau és s’article 8.2 LAU: es subarrendament només és permès si es propietari hi dona es seu consentiment exprés i per escrit. Sense aquest consentiment, es subarrendament es considera no autoritzat, amb totes ses conseqüències que això pot tenir per a s’arrendatari principal.
És important tenir en compte que sa llei només estableix es marc general; ses condicions concretes depenen de cada contracte de lloguer. Per això, si ets llogater i et planteges subarrendar, primer hauries de llegir es teu contracte, no esperar que s’habitatge ja estigui anunciat a internet.
| Punt | Regulació segons sa LAU |
|---|---|
| Consentiment des propietari | Ha de ser exprés i per escrit (art. 8.2 LAU) |
| Sense consentiment | Es subarrendament es considera no autoritzat |
| Possibles conseqüències | Resolució des contracte, desnonament i, en casos greus, altres accions legals |
| Llibertat contractual | Es detalls varien segons cada contracte de lloguer |
Nota: Es consentiment per escrit no hauria de quedar en una simple promesa verbal, sinó que s’hauria de documentar com a annex des contracte de lloguer. Només així es pot demostrar, en cas de conflicte, que es subarrendament estava realment autoritzat.
Cas 1: subarrendar una habitació de manera permanent
Es cas més habitual a Mallorca: un llogater viu tot sol en un habitatge amb diverses habitacions i en vol cedir una de manera permanent a una tercera persona, per exemple a un company de feina o a una estudiant. També aquí s’aplica íntegrament s’art. 8.2 LAU: sa superfície subarrendada no canvia s’obligació d’obtenir es consentiment. Qui subarrenda una habitació de manera permanent sense permís s’exposa a ses mateixes conseqüències que si subarrendàs tot s’habitatge.
A sa pràctica, es propietaris solen distingir entre deixar que un conegut hi passi sa nit puntualment i de franc i subarrendar una habitació de manera regular a canvi d’una renda. Legalment, però, es que compta sobretot és si una tercera persona viu a s’habitatge de manera permanent i paga per fer-ho. En aquest cas, es tracta d’un subarrendament en es sentit de sa LAU, independentment de com se’n digui informalment.
Cas 2: Subarrendar es pis sencer
Si es llogater principal subarrenda es pis sencer a tercers —per exemple, perquè viu temporalment a l’estranger—, també és obligatori es consentiment previst a Art. 8.2 LAU. Sa diferència respecte des cas d’una habitació rau sobretot en es risc: quan se subarrenda tot es pis, es propietari perd completament es control directe de sa seva propietat. Per això, es tribunals i es propietaris exigeixen amb especial fermesa es consentiment per escrit.
Atenció: S’ús des pis per part de familiars propers habitualment no es considera subarrendament i no requereix un consentiment separat. Però, tan aviat com una tercera persona aliena s’hi instal·la a canvi d’un pagament —amb contracte o de manera informal—, s’apliquen ses normes des subarrendament.
| Situació | Cal consentiment? | Risc habitual |
|---|---|---|
| Hi viuen familiars | Per regla general, no és necessari | Baix |
| Habitació cedida de manera permanent a tercers | Sí, per escrit (Art. 8.2 LAU) | Rescissió des contracte, desnonament |
| Pis sencer cedit de manera permanent a tercers | Sí, per escrit (Art. 8.2 LAU) | Rescissió des contracte, desnonament |
| Pis sencer o part des pis per a ús turístic (Airbnb/Booking) | A més, llicència ETV + consentiment de sa comunitat de propietaris | Multa, rescissió des contracte, comunicació a ses autoritats tributàries |
Cas 3: Subarrendament turístic de curta durada a través d’Airbnb i Booking
Aquí surts de s’àmbit estrictament contractual des lloguer i entres en una altra normativa independent: sa legislació turística balear. Qui ofereix un pis llogat a plataformes com Airbnb o Booking.com necessita, en principi, una llicència ETV —independentment de si es propietari ha consentit o no es subarrendament. Sense aquesta llicència, llogar es pis a hostes que van canviant és il·legal, encara que es propietari hi estigui d’acord.
Des de s’11 de febrer de 2022 hi havia una moratòria de noves places turístiques a Mallorca, Menorca, Ibiza i Formentera. Es Decreto-ley 4/2025 d’abril de 2025 ha reorganitzat es marc normatiu: prohibeix ses noves inscripcions de pisos d’edificis plurifamiliars a totes ses illes —a Palma això ja s’aplica des de 2018—, anul·la sa supressió de places prevista per llei per a 2026 i crea borses temporals de places, de ses quals es consells insulars assignen places a cases. Es lloguers existents, degudament registrats, es mantenen.
| Data | Esdeveniment |
|---|---|
| 11.02.2022 | Moratòria: cap llicència ETV nova a Mallorca, Menorca, Eivissa i Formentera |
| Des de 2018 | Palma: prohibició de nous lloguers turístics en edificis plurifamiliars |
| Abril 2025 | Decreto-ley 4/2025: prohibició de noves inscripcions en edificis plurifamiliars a totes ses illes, cap eliminació legal de places s'any 2026, borses de places de durada limitada; ses inscripcions existents es mantenen |
| 02.01.2026 | Reglament VAU/1560/2025: obligació de comunicar es lloguers de curta durada an es registre de sa propietat (declaració informativa sobre ses reserves) |
| 21.05.2026 | Es Tribunal Supremo anul·la es registre estatal de lloguer vacacional i reforça ses competències autonòmiques de ses Illes Balears |
Important: Com a llogater (no propietari), pràcticament mai no pots sotsarrendar pel teu compte un pis llogat per a ús turístic: necessitaries tant es consentiment per escrit des propietari, d'acord amb s'Art. 8.2 LAU, com una llicència ETV, que normalment va a nom des propietari. Tenir totes dues coses és una excepció absoluta en una relació de lloguer.
Obligacions de comunicació: DAC7 i es radar digital des registre de sa propietat
Qui vulgui sotsarrendar sense que se'n detecti també ha de saber que portals de reserves com Airbnb i Booking.com estan obligats, per una directiva de sa UE (DAC7), a comunicar ses dades des seus anunciants a ses autoritats tributàries espanyoles. A més, es Reglament VAU/1560/2025 obliga, a partir des 2 de gener de 2026, tots es qui ofereixen lloguers de curta durada —ja siguin turístics, per motius de feina o d'un altre tipus— a presentar una declaració informativa an es registre de sa propietat competent. Qui pensi que un sotsarrendament no declarat passarà desapercebut subestima aquesta doble cadena de comunicació de dades des portals i des registre de sa propietat.
Conseqüències des sotsarrendament no autoritzat
Un sotsarrendament no autoritzat afecta sobretot es llogater principal, no es sotsllogater. Ses possibles conseqüències van des de sa resolució immediata des contracte principal de lloguer fins a multes administratives per ús turístic sense llicència.
| Infracció | Possible conseqüència |
|---|---|
| Sotsarrendament sense consentiment per escrit (Art. 8.2 LAU) | Motiu de resolució des contracte, demanda de desnonament |
| Lloguer turístic sense llicència ETV | Procediment sancionador segons sa normativa turística balear |
| Incompliment des reglament intern o des estatuts de sa Comunidad | Queixa de sa Comunidad, motiu addicional de resolució des contracte |
| Ingressos no declarats procedents des sotsarrendament | Liquidacions tributàries complementàries, inspecció de ses autoritats tributàries |
Nota: S'assegurança de sa llar des pis també es pot veure afectada en cas de sotsarrendament turístic si sa pòlissa només cobreix s'ús privat per part des llogater. Si tens dubtes, revisa sa pòlissa abans d'allotjar hostes a través de portals — en trobaràs més informació a sa guia sobre sa Assegurança de sa llar a Espanya.
Es paper de sa comunitat de propietaris (Comunidad)
Encara que un propietari accepti es subarrendament, sa Comunidad de Propietarios pot establir normes pròpies sobre s'ús turístic en els seus estatuts, com ara una prohibició general des lloguer de curta durada a s'edifici. Aquestes decisions ja són habituals a molts edificis plurifamiliars de Mallorca, sobretot d'ençà que es lloguer turístic en edificis plurifamiliars de Palma està restringit per llei des de 2018. Per això, qui llogui un pis i el vulgui subarrendar hauria de conèixer, a més des contracte de lloguer, ses normes de sa Comunidad.
Trobaràs més informació sobre es drets i ses obligacions dins una comunitat de propietaris a sa guia sobre sa comunitat de propietaris a Espanya.
Alternatives legals: lloguer de llarga durada en lloc de subarrendament
Qui vulgui obtenir ingressos regulars d'un immoble sense haver de bregar amb sa LAU, sa llicència ETV i els estatuts de sa Comunidad hauria de plantejar-se un lloguer de llarga durada ordinari, com a propietari i no com a subarrendatari. Sa durada mínima legal des contracte és de 5 anys si s'arrendador és un particular o de 7 anys si s'arrendador és una empresa, amb possibilitat de pròrroga automàtica. Sa fiança legal equival a una mensualitat de lloguer sense despeses i, a més, es poden pactar per contracte fins a dues mensualitats addicionals com a garantia.
| Tipus de contracte | Durada mínima | Fiança |
|---|---|---|
| Lloguer de llarga durada, arrendador particular | 5 anys | 1 mensualitat de lloguer + fins a 2 més com a garantia |
| Lloguer de llarga durada, arrendador = empresa | 7 anys | 1 mensualitat de lloguer + fins a 2 més com a garantia |
Trobaràs detalls sobre ses durades, sa rescissió i s'evolució des mercat a sa guia sobre es lloguer de llarga durada a Mallorca i informació sobre ses modalitats de contracte més curtes a s'article Contracte de lloguer d'11 mesos a Espanya.
Què han de tenir en compte es propietaris que volen fer lloguer turístic?
Si ets propietari i vols llogar turísticament es teu immoble, necessites una llicència ETV vàlida. Es lloguers ja existents i degudament registrats poden continuar i, en determinades condicions, es poden transferir. Ses llicències noves per a edificis plurifamiliars estan bloquejades a tot s’arxipèlag. Sa guia Transferir una llicència ETV a Mallorca explica com es fa, concretament, aquesta transferència.
També convé tenir en compte sa regulació regional des preus des lloguer: a ses zones declarades «zonas tensionadas» s’apliquen normes pròpies, diferents de ses des lloguer de llarga durada. En trobaràs més informació a sa guia Zonas Tensionadas Mallorca.
Errors més habituals en es subarrendament
- Consentiment verbal en lloc d’escrit: En cas de conflicte, és difícil demostrar un permís concedit només de paraula.
- Confondre s’ús per part d’amics o familiars amb es subarrendament: Qui deixa viure amics a s’immoble de manera habitual a canvi d’un pagament està subarrendant, encara que no hi hagi un contracte de subarrendament convencional.
- Lloguer turístic sense llicència ETV: Encara que es propietari hi doni es consentiment, llogar a hostes que van canviant sense llicència continua sense estar permès.
- Ignorar ets estatuts de sa Comunidad: Un subarrendament permès segons sa LAU pot, tanmateix, infringir ses normes de sa comunitat de propietaris.
- Ingressos no declarats: Ets ingressos des subarrendament tenen implicacions fiscals i poden arribar a coneixement de ses autoritats tributàries a través de ses dades de ses plataformes (DAC7).
Llista de comprovació: com subarrendar amb garanties legals
- Revisar si es contracte de lloguer conté clàusules expresses sobre es subarrendament
- Obtenir es consentiment escrit des propietari i documentar-lo com a annex des contracte
- Revisar ets estatuts de sa Comunidad de Propietarios per comprovar si prohibeixen es subarrendament o s’ús turístic
- En cas d’ús turístic, aclarir amb es propietari si s’immoble disposa d’una llicència ETV vàlida
- Comprovar si sa pòlissa d’assegurança cobreix es subarrendament o s’ús turístic
- Declarar correctament ets ingressos des subarrendament a efectes fiscals
Què ve després?
Sa situació legal continua canviant es 2026: es Tribunal Supremo va anul·lar es 21 de maig de 2026 es registre nacional previst per a lloguers turístics i, així, va reforçar ses competències regionals de Balearen. Això podria reduir sa duplicitat de tràmits, però no autoritza es lloguer sense llicència. Al mateix temps, a partir des 2 de gener de 2026 entra en vigor sa nova obligació de comunicació a través des registre de sa propietat (VAU/1560/2025), que fa més transparents es lloguers de curta durada. Qui, com a llogater o propietari, tengui previst subarrendar un immoble hauria de seguir aquestes novetats, en lloc de refiar-se d’una situació legal comprovada una sola vegada.
Conclusió
Es subarrendament a Espanya no és un tràmit senzill: fins i tot cedir de manera permanent una habitació requereix es consentiment escrit des propietari segons s’Art. 8.2 LAU; sense aquest consentiment, hi ha motius per rescindir es contracte. Qui, a més, ofereix s’habitatge a turistes a través d’Airbnb o Booking necessita una llicència ETV. A Mallorca, es lloguer turístic ja està molt restringit en edificis plurifamiliars de Palma des de 2018 i, des de 2025, per a places noves a tot s’arxipèlag. Per obtenir ingressos amb garanties legals, és clarament millor optar per un lloguer regular de llarga durada o, si s’és propietari, per un lloguer turístic amb llicència, que no per un subarrendament d’amagat.
Fonts oficials
- Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), Art. 8.2 — Boletín Oficial del Estado (BOE): https://www.boe.es
- Ordre VAU/1560/2025 (obligació de declarar es lloguer de curta durada a partir de 2.1.2026) — Ministeri d’Habitatge i Desenvolupament Urbà
- Tribunal Supremo, sentència de 21 de maig de 2026 sobre es registre nacional de lloguer turístic
- Decret per contenir es turisme, Govern de les Illes Balears (abril de 2025)
Aquesta guia ofereix una visió general de la normativa aplicable i no substitueix l’assessorament jurídic o fiscal per a cada cas concret. Les lleis i els terminis poden canviar; cal atenir-se a les fonts oficials enllaçades.