Mallorca no és zona tensionada: límits del lloguer i índex IRAV

A Mallorca, es preus des lloguer s'han disparat — i, tanmateix, s'illa no surt a cap llista oficial de zones tensionades. Per què passa això, què implica igualment per a tu com a llogater o propietari que lloga sa llei espanyola d'habitatge de 2023 (Ley 12/2023) i quines normes regeixen s'índex des lloguer des de 2025, t'ho explicam en aquesta guia. Hi aprendràs com se declara una zona tensionada, quins cinc drets concrets tenen es llogaters en aquestes zones, què implica es nou índex IRAV per a ses pujades des lloguer i per què es propietaris que lloguen a Mallorca ja han de complir determinades obligacions de sa Ley de Vivienda — independentment que se declari una zona tensionada.

• Tot sobre es lloguer de llarga durada a Mallorca

Què és una zona tensionada i com se declara?

Una zona de mercat residencial tensionat és una àrea definida per llei on es mercat de s'habitatge està tan tensionat que ja no és assequible per a una part considerable de sa població. Sa base legal és sa Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda — sa llei espanyola d'habitatge més completa de ses darreres dècades.

Perquè una comunitat autònoma pugui sol·licitar-ne sa declaració a s'Estat, segons sa llei s'ha de complir com a mínim un de dos criteris:

Es punt clau: sa iniciativa no correspon a s'Estat, sinó a sa comunitat autònoma corresponent. Madrid no pot imposar sa declaració des de dalt: ses Balearen l'han de sol·licitar i presentar a s'Ministerio de Vivienda perquè l'aprovi. Sa declaració té una vigència inicial de tres anys i es pot prorrogar.

Nota: Sa declaració s'aplica a zones geogràfiques concretes — normalment municipis o barris, no a illes senceres ni a comunitats autònomes completes.

Mallorca 2026: Cap zona tensionada declarada — però per què?

Qui consulta ses llistes de ses zones tensionades declarades oficialment a Espanya hi troba Catalunya, Navarra i es País Basc — però cap territori de ses Balearen. No és cap descuit.

Es govern autonòmic de ses Balearen (Govern Balear) encara no ha presentat cap sol·licitud formal de declaració. Hi ha motius polítics: ses mesures per limitar es preus des lloguer no tenen gaire suport dins sa coalició actual. Alhora, es experts en habitatge reconeixen que Palma i molts altres municipis de Mallorca compleixen, sobre es paper, tots dos criteris de sa Ley de Vivienda — a bona part de s'illa, es cost de s'habitatge supera es 30 % des ingressos mitjans de ses llars.

Què significa això per a tu, concretament?

Això vol dir que Mallorca no és un territori sense regulació. Molts de drets de protecció de sa llei d'habitatge de 2023 també s'apliquen sense tenir sa condició de zona tensionada.

Es cinc drets des llogaters dins una zona tensionada declarada

Per a es territoris que ja s'han declarat zones tensionades (i com a exemple de què també s'aplicaria a Mallorca si es govern de ses Balearen presentàs una sol·licitud), sa Ley de Vivienda preveu cinc mesures de protecció concretes:

1. Límit des preu des lloguer en contractes nous

A ses zones tensionades declarades, es nou preu des lloguer no pot superar es preu des darrer contracte de lloguer vàlid quedar per davall. En es cas d'habitatges que no s'han llogat durant es darrers cinc anys, s'aplica s'índex estatal de referència (Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler, SERPAVI) com a límit màxim.

2. Ajustament a sa renda de s'anterior contracte

Quan un habitatge canvia de llogater, en principi no es pot apujar es lloguer per damunt des preu pactat en es darrer contracte, encara que hagi passat temps entre dos contractes.

3. Prohibició de repercutir noves despeses an es llogaters

A ses zones tensionades, es propietaris no poden repercutir an es llogaters despeses addicionals (p. ex., quotes de comunitat, IBI, assegurança de s'habitatge) que fins ara no figuraven en es contracte.

4. Pròrroga extraordinària (Prórroga Extraordinaria)

Es llogaters que, en acabar es seu contracte de lloguer ordinari (després de 5 o 7 anys, respectivament), es trobin en una situació econòmica difícil poden sol·licitar una pròrroga extraordinària de fins a un any a ses zones tensionades. En principi, es propietari està obligat a acceptar-la, llevat que pugui acreditar que necessita s'habitatge per a ús propi o familiar.

5. Protecció en cas de vulnerabilitat

Si un llogater d'una zona tensionada declarada és considerat en situació de vulnerabilitat (vulnerable), s'apliquen mesures especials de protecció. Entre d'altres, es procediments de desnonament es poden ajornar o suspendre fins que es serveis socials hagin coordinat alternatives.

Atenció: Aquests cinc drets actualment no s'apliquen a Mallorca, perquè cap territori balear no ha estat declarat oficialment. Només entrarien en vigor amb sa declaració corresponent.

Què ja s'aplica avui: Ley de Vivienda & LAU a Mallorca

Fins i tot sense una zona tensionada, sa Llei d'habitatge de 2023 ha canviat es dia a dia de propietaris i llogaters a Mallorca. Aquestes normes són aplicables a tota s'illa des d'ara mateix:

Per tant, per a es lloguer de llarga durada a Mallorca, s'estructura bàsica de sa durada mínima, sa regulació de sa fiança i es repartiment de ses despeses d'agència ja està fixada — no és negociable.

S'índex IRAV: com es calculen es augments des lloguer a partir de 2025

Aquest és es canvi amb més repercussió pràctica per a es contractes de lloguer vigents a Mallorca. Des de 2025, es nou IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de los Arrendamientos de Vivienda) substitueix s'IPC com a referència per actualitzar es lloguer.

Context: s'IPC va pujar molt durant es anys d'inflació elevada de 2022/2023, cosa que va provocar augments des lloguers excepcionalment alts. S'IRAV ha de garantir, d'ara endavant, ajustaments més moderats i estables.

Què has de saber com a propietari o llogater:

• S'IRAV és publicat per s'INE (Instituto Nacional de Estadística).
• S'aplica a s'actualització anual des contractes de lloguer vigents — no a sa signatura inicial.
• Sense sa declaració de zona tensionada, és s'únic mecanisme legalment limitat per apujar es preu durant sa vigència des contracte.
• S'ha d'anunciar s'actualització segons es contracte o mitjançant una notificació separada amb almenys 30 dies d'antelació.

Avís: Si es teu contracte de lloguer no inclou cap clàusula d'indexació, no es pot apujar unilateralment es lloguer durant sa vigència des contracte fins a nou avís. Hi ha una clàusula, però fa referència a s'IPC? Aleshores, a partir de 2025 s'aplica automàticament s'IRAV, sempre que es contracte sigui vigent després de s'entrada en vigor de sa nova normativa. Per a sa teva situació contractual concreta, és recomanable cercar assessorament jurídic.

Contracte de lloguer de temporada: s'intent d'esquivar es límit des preus des lloguers

Un fenomen molt estès a Mallorca: es propietaris fan servir es contracte de lloguer de temporada (arrendamiento de temporada, LAU Art. 3) per eludir es drets de protecció de sa vivienda habitual. A diferència des contracte de lloguer de llarga durada, aquesta modalitat no està subjecta a sa protecció de sa LAU per a es lloguer d'habitatge: ni sa durada mínima, ni sa vinculació a s'IRAV, ni s'obligació des propietari de pagar es honoraris de s'agència immobiliària s'hi apliquen de sa mateixa manera.

Què has de saber:

Atenció: Si en realitat viuràs de manera permanent a s'habitatge, però signes un contracte de temporada, això es pot considerar legalment una manera d'eludir sa llei. En aquest cas, es tribunals poden qualificar es contracte a posteriori com a habitatge habitual — amb totes ses conseqüències per a s'arrendador. Fes que un advocat revisi quin tipus de contracte s'ajusta a sa teva situació concreta.

Quins municipis de Mallorca podrien ser considerats zona tensionada?

Encara que no hi hagi cap declaració oficial, val sa pena entendre quines zones complirien més probablement es criteris formals. Ses dades conegudes des preus des lloguer i des ingressos mostren un panorama clar:

Aquesta valoració es basa en es criteris legals i en sa situació general des mercat — no hi ha cap valoració oficial perquè es Govern de Balearen no ha presentat cap sol·licitud.

Obligacions des arrendadors a Mallorca: llista de comprovació independentment de sa condició de sa zona

Tant si es teu habitatge és a una zona tensionada com si no, com a arrendador a Mallorca has de conèixer aquestes obligacions:

1. Dipòsit de sa fiança: Sa fiança obligatòria (1 mensualitat de lloguer en es cas de lloguer d'habitatge) s'ha de dipositar davant s'organisme balear (IBAVI o s'organisme competent).
2. Redactar correctament sa clàusula de s'índex IRAV: Ses clàusules d'augment generalitzat que superen s'IRAV no són permeses en es contractes vigents.
3. No carregar ses despeses d'agència an es llogaters: En es contractes de lloguer de llarga durada, es propietari paga sa comissió de s'agència immobiliària — això també s'aplica a Mallorca.
4. No repercutir despeses noves sense acord: Despeses com ara IBI, ses quotes de sa comunitat o s'assegurança només es poden repercutir si consta explícitament en es contracte.
5. Cédula de habitabilidad: S'habitatge ha de tenir una cédula vigent en es moment de llogar-lo. Més informació a sa Guia de sa Cédula de Habitabilidad.
6. No oblidis es registre estatal: Es lloguers de curta durada de menys de 30 dies a través de plataformes requereixen, des de 2025, un registre estatal addicional amb un Número de Identificación Único (NIU) — a més de sa llicència ETV autonòmica.
7. Comprova ses deduccions fiscals: Amb es lloguers de llarga durada, potser et pots beneficiar de deduccions a s'IRPF. Més detalls a sa Guia de sa deducció de s'IRPF per a propietaris a Balearen.

Errors més habituals — entre llogaters i propietaris

Errors des llogaters

• Signar un contracte de temporada encara que hi vagis a viure de manera permanent: Així renuncies a cinc anys de seguretat a s'habitatge i a sa protecció de s'IRAV.
• Creure que es límit des preu des lloguer s'aplica automàticament a Mallorca: Ara mateix no s'hi aplica, perquè no hi ha cap zona tensionada declarada.
• Pagar sa fiança sense rebut:Exigeix sempre un justificant que sa fiança s'ha dipositat davant s'autoritat competent.
• Acceptar pujades des lloguer per damunt de s'IRAV sense comprovar-ho: Que es propietari ho exigeixi no vol dir que sigui legal.

Errors des propietaris

• Cobrar es honoraris d'agència a s'inquilí: Des de 2023 no està permès per a sa residència habitual — també a Mallorca.
• Pujades des lloguer sense clàusula d'indexació en es contracte: Sense sa clàusula corresponent, no és possible apujar es lloguer unilateralment.
• Fer servir un contracte de temporada com a contracte de lloguer de llarga durada: Si s'inquilí pot demostrar que fa servir s'habitatge com a residència principal, un tribunal pot requalificar es contracte.
• No aprofitar ses deduccions fiscals: Com a propietari, en determinats casos tens dret a deduccions de s'IRPF pels lloguers de llarga durada — aprofita-les.

Què ve després? Possibles canvis per a Mallorca

Sa situació política és dinàmica. Això és el que has de tenir en compte:

• Canvi polític a ses Balearen: Si una altra coalició assumís es control des Govern Balear, sa sol·licitud per declarar zones tensionades a Palma i altres municipis podria arribar aviat damunt sa taula — es criteris es podrien complir segons es càlculs.
• Pressió europea: Espanya està sotmesa a una pressió creixent de sa UE per abordar de manera estructural es problemes d'habitatge. A mitjà termini, això també podria influir en sa política de ses Balearen.
• Evolució de s'IRAV: Aquest nou índex és vigent des de 2025 — s'efecte concret que tendrà sobre ses pujades des lloguer dependrà de sa publicació més recent de s'INE. Segueix activament es valors de s'índex.
• Evolució des registre estatal de lloguers: Es registre estatal de lloguers (Ventanilla Única Digital) funciona des de 2025. Ses plataformes com Airbnb i Booking.com estan obligades per llei a retirar es anuncis no registrats.

Qui té o vol comprar un immoble a Mallorca, hauria de seguir de prop aquestes novetats. Una declaració pot afectar considerablement es valor de mercat i s'estratègia de lloguer. Per això, també convé consultar sa guia sobre sa Ley Vivienda Balearen.

Llista de comprovació: com a llogater o propietari que lloga, ho tens tot en regla?

Per a llogaters a Mallorca:

• Tipus de contracte comprovat: vivienda habitual o temporada?
• Durada i opcions de pròrroga clarament establertes dins es contracte?
• Fiança dipositada correctament i justificant obtingut?
• No has pagat tu ses despeses d'agència?
• Clàusula d'augment de sa renda basada en s'IRAV revisada?
• Empadronamiento sol·licitat amb un contracte de lloguer de llarga durada?

Per a propietaris que lloguen a Mallorca:

• Fiança dipositada a s'organisme competent?
• Clàusula de s'índex IRAV incorporada correctament dins es contracte?
• Has assumit tu ses despeses d'agència?
• Cédula de habitabilidad vigent?
• Deduccions de s'IRPF per lloguer de llarga durada revisades?
• En cas de lloguer de curta durada: disposes de NIU + llicència ETV?

Conclusió

Ses zones tensionades amb es seu topall complet des preu des lloguer s'apliquen a Mallorca a data de 2026 no — falta una sol·licitud des Govern balear. Tot i això, es mercat de lloguer mallorquí és ben lluny de ser un espai sense regulació: s'índex de lloguers IRAV, ses durades mínimes, sa prohibició de carregar ses despeses d'agència an es llogaters i ses normes sobre sa fiança de Ley de Vivienda i sa LAU s'apliquen a tota s'illa. Qui insisteix en una modalitat contractual equivocada, com a arrendador s'arrisca que es tribunals requalifiquin es contracte posteriorment i, com a llogater, a perdre anys de seguretat residencial. Sa situació política pot canviar: un nou govern autonòmic podria presentar una sol·licitud de declaració i llavors es cinc drets des llogaters prevists a sa llei d'habitatge entrarien en vigor d'un dia per s'altre. Estar ben informat — ara — és sa millor protecció.

Fonts oficials

• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda — BOE-A-2023-12203
• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) — BOE
• Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda (SERPAVI) — serpavi.mivau.gob.es
• Instituto Nacional de Estadística (INE) — publicacions de s'IRAV — ine.es
• Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) — mivau.gob.es
• IBAVI — Institut Balear de l'Habitatge — ibavi.caib.es
• Govern de les Illes Balears — Habitatge — caib.es
• Sede Electrónica del Colegio de Registradores (Ventanilla Única Digital) — sede.registradores.org