Mallorca.com
inmobiliaria

Ley Vivienda Balearen: es fre dels preus del lloguer, zona tensionada i es que realment t'afecta es 2026

Sa Ley Vivienda Balearen — es refereix a sa llei espanyola Ley 12/2023 (Ley por el Derecho a la Vivienda) i sa seva aplicació balear — és des de sa seva entrada en vigor es maig de 2023 sa llei immobiliària més debatuda a ses illes. Promet frens al preu del lloguer, noves regles d'actualització de lloguers i un mecanisme anomenat zona de mercado residencial tensionado, que ha d'imposar preus màxims de lloguer en mercats tensionats. Allò que sa Ley significa en sa pràctica diària depèn, però, en gran mesura de si es Balearen fan servir aquestes eines i com — i precisament aquí es panorama l'any 2026 és més complicat del que molts esperen. En aquesta guia aprendràs com funciona s'índex de lloguers, què es considera zona tensionada, per què es Balearen rebutgen fins ara sa declaració, quins bonificacions d'IRPF s'apliquen als arrendadors i quines normes són rellevants per a grans arrendadors i compradors.

Ley Vivienda Balearen: fre als preus des lloguers 2026

Lloga a Mallorca o planeja una inversió i vols saber quines normes s'apliquen al teu cas?

Què regula sa Ley 12/2023

Sa llei espanyola d'habitatge (Ley por el Derecho a la Vivienda, Ley 12/2023) està en vigor des del 26. maig de 2023. Intervé en es dret d'arrendament a nivell nacional, però atorga a ses comunitats autònomes àmplies competències per activar o adaptar determinats instruments. Es punts clau en resum:

Regulació Què canvia Vigent des de
Actualització anual del lloguer 2023: màx. 2 %; 2024: màx. 3 % immediatament amb s'entrada en vigor
Nou índex de lloguer IRAV Substitueix s'IPC com a referència d'actualització del lloguer des de 2025
Zona tensionada Sa comunitat autònoma ha de declarar-ho activament després de sa sol·licitud + revisió
Comissió de s'agència immobiliària La paga bàsicament es llogater des del maig del 2023
Bonificacions IRPF per es llogater Escala segons es preu del lloguer i sa zona des del maig del 2023
Definició de gran propietari a partir de 10 unitats d'habitatge des del maig del 2023

Nota: Sa Ley 12/2023 és una llei marc. Moltes mesures — en particular es límits màxims de lloguer a les zonas tensionadas — no entren en vigor a ses Balears fins que es Govern de les Illes Balears (Govern de les Illes Balears) les activi expressament. Això no ha passat fins ara.

Es nou índex de lloguer IRAV: què s'aplica a partir del 2025

Fins a finals del 2024 s'aplicaven límits legals temporals: un 2 % s'any 2023, un 3 % s'any 2024. A partir del 2025 s'ha introduït un nou índex de referència nacional, s'Índice de Referencia de Actualización de los Arrendamientos de Vivienda (IRAV), calculat per s'Institut Nacional d'Estadística INE. S'IRAV ha de ser més estable a llarg termini que s'IPC i frenar augments excessius del lloguer en ses pròrrogues de contracte.

Conseqüència pràctica per als propietaris a Mallorca: Si es teu contracte de lloguer vigent conté una clàusula d'actualització anual, has de limitar s'augment des del 2025 al valor de s'IRAV del mes corresponent. Les referències a s'antic IPC o al "preu de mercat acordat" ja no s'apliquen sense límit en es contractes vigents.

Atenció: En es nous lloguers en zones sense zona tensionada — i això és actualment tota Mallorca — s'IRAV només s'aplica a ses clàusules de pròrroga en es contractes vigents. Es preu inicial d'un nou lloguer el pots fixar lliurement com a propietari. Aquesta és sa diferència decisiva respecte a sa zona tensionada.

Zona tensionada: què significa aquest instrument — i per què ses Balears no el fan servir

Es requisits per a l'activació

Una Comunitat Autònoma o un municipi pot declarar una àrea com a mercado residencial tensionado declarar, si s'compleix almenys una de ses condicions següents:

  1. Sa càrrega mitjana de costos d'habitatge (lloguer o quota hipotecària més costos bàsics) supera es 30 % des ingressos mitjans de sa llar en aquesta zona.
  2. Es preus de compra o de lloguer han pujat en es darrers cinc anys més de 3 punts percentuals per damunt de sa taxa d'inflació acumulada regional .

A ses Balearen, tots dos criteris es consideren complerts segons es coneixements actuals — així ho veuen es professionals i una part de sa comunitat científica. Ses previsions per a 2026 apunten a nous increments des preu del lloguer d'entre es 8 % i es 12 %, sobretot perquè milers de contractes de cinc anys tancats en es període postpandèmic estan a punt de renovar-se.

Es bloqueig polític

Es Parlament balear ha rebutjat una sol·licitud de declaració de totes ses Balearen com a zona tensionada . Sa fracció governant del PP argumenta que s'instrument no té «efectes reals». Acadèmics i professionals de s'habitatge hi repliquen que, almenys a curt termini, podria frenar ses renovacions de pròrroga, mentre les solucions estructurals (més habitatge social, més oferta) fan efecte.

Requisit per a zona tensionada Situació Balearen (a 2026) Activat?
Càrrega de costos d'habitatge > 30 % des ingressos de sa llar segons s'estimació des professionals: sí no
Increment de preus > IPC + 3 PP en 5 anys segons s'estimació des professionals: sí no
Acord polític des Govern denegat fins ara no

Què significa això per a tu: Mentre ses Balearen no declarin cap zona tensionada , no s'aplicaran a Mallorca —ni tan sols a Palma— límits legals de lloguer derivats de la Ley 12/2023 per a nous contractes. Es propietaris poden continuar signant nous contractes a preu de mercat.

Què s'aplicaria amb una zona tensionada activada

Per completitud: si ses Balearen o un municipi balear declarassin una zona tensionada declarar, entrarien en vigor ses següents regulacions:

  • Arrendaments existents (s'habitatge ha estat llogat durant es darrers 5 anys): Es nou lloguer no pot superar es darrer lloguer acordat més sa taxa d'increment anual màxima permesa (IRAV).
  • Habitatges que surten de nou al mercat (no llogats durant 5 anys): Es lloguer inicial no pot superar es valor màxim de s'índex de referència estatal per a sa zona corresponent.
  • Grans arrendadors (a partir de 10 unitats d'habitatge): No poden fixar, a ses zonas tensionadas , cap lloguer per damunt de s'índex de referència — tampoc en cas de nous arrendaments.

Grans arrendadors (gran tenedor): A qui afecta?

Sa Ley 12/2023 defineix com a gran tenedor una persona física o jurídica que posseeix 10 o més immobles residencials a Espanya o que disposa d'una superfície total de més de 1.500 m² de superfície residencial habitada. A algunes zonas tensionadas , ses Comunitats Autònomes poden rebaixar aquest llindar a 5 immobles residencials .

Per als grans arrendadors a ses Balears s'apliquen — fins i tot sense zona tensionada — obligacions d'informació reforçades i requisits més estrictes per als increments de lloguer en es contractes existents. En cas d'una eventual declaració posterior com a zona tensionada , sa vinculació a s'índex de referència seria aplicable de manera immediata a tots es nous contractes.

Nota: Qui disposa de diverses llicències de lloguer vacacional (ETV) i alhora posseeix immobles de lloguer a llarg termini, hauria de tenir en compte es nombre total d'unitats d'habitatge. Es recomana assessorament jurídic quan s'apropi an es llindar de ses 10 unitats.

Bonificació fiscal de s'IRPF per als arrendadors: es detall de s'escala

Un dels instruments d'efecte immediat de sa Ley 12/2023 és sa nova escala de bonificacions d'IRPF per a arrendadors de vivendes de lloguer a llarg termini. Sa deducció s'aplica als rendiments nets procedents de vivienda habitualarrendaments i substitueix s'anterior reducció forfetària del 60%.

Escala de bonificacions de l'IRPF per a arrendadors a ses Balears: reducció del 50 % fins al 90 % sobre es rendiments nets des lloguer segons s'escenari
Escenari Reducció d'IRPF sobre es rendiments nets del lloguer
Nou lloguer en zona tensionada amb una baixada de preu de com a mínim un 5 % respecte al contracte anterior fins a 90 %
Primer lloguer en zona tensionada a llogaters d'entre 18 i 35 anys 70 %
Vivenda tornada a llogar després d'una rehabilitació (zona tensionada) 60 %
Tots es altres contractes de lloguer a llarg termini (vivienda habitual, sense zona tensionada) 50 %

Atenció: Ja que a ses Balearen no hi ha cap zona tensionada declarada actualment, es arrendadors baleàrics només poden acollir-se a sa reducció del 50 % — ses bonificacions més altes del 60 %, 70 % o 90 % requereixen que s'immoble arrendat es trobi en una zona tensionada declarada. Pots trobar més detalls sobre aquesta deducció a sa guia IRPF-Abzug Vermieter Balearen.

Restriccions per a compradors: què significa sa Ley Vivienda per als compradors

Sa Ley 12/2023 no conté límits directes de preu de compra per al mercat lliure d'habitatge. Tanmateix, estableix un marc que afecta indirectament es compradors — sobretot inversors i no residents:

1. Quota d'habitatge social en nous projectes: Es projectes de nova construcció hauran de reservar en el futur una proporció més alta d'habitatge protegit o amb preu limitat. A ses Balearen, això ho regula a més sa balearica Ley 5/2018 (Ley de la Vivienda de les Illes Balears) i sa Ley 3/2024.

2. Restriccions de preu de compra de VPO/VPL: Per a ses vivendes protegides (Vivienda Protegida de Precio Limitado, VPL, i Vivienda de Protección Oficial, VPO) sa Govern balear fixa es preus màxims de compra i lloguer permesos. Es Consell de Govern va aprovar es 20 de febrer de 2026 una actualització d'aquests preus màxims. Trobaràs més detalls sobre sa compra VPO/VPL a sa guia VPO/VPL Mallorca.

3. Drets de tempteig de sa Administració pública: A zonas tensionadas i en es parcs d'habitatge social, sa Administració pública pot exercir drets de tempteig. Aquí també s'aplica: mentre no es declari cap zona tensionada, això no afecta es mercat normal de revenda a Mallorca.

Tipus de comprador Restricció per sa Ley 12/2023 Restricció per sa normativa balear
Primer comprador residència habitual (mercat lliure) sense límit de preu Bonificacions d'ITP possibles (→ ITP Balearen)
Comprador VPO/VPL Preu de compra segons sa taula de preus màxims Acord des Consell febr. 2026
Inversor (> 10 habitatges) regulació de lloguer augmentada sense bloqueig addicional de compra
Comprador no-UE sense bloqueig de compra per sa Ley 12/2023 sense bloqueig específic (situació 2026)

Pla Balear d'Habitatge 2026–2030: 168 milions d'euros

Paral·lelament a sa Ley 12/2023, sa Govern balear ha assegurat fons a través des Plan Estatal de Vivienda 2026–2030. Segons sa informació des Govern de les Illes Balears, ses Balears rebran en es marc d'aquest programa 168 milions d'euros gestionar — amb el que, segons les seves pròpies declaracions, és sa part més gran de fons propis de sa Comunitat Autònoma en comparació amb períodes de planificació anteriors. Es recursos es destinen a ajudes per a sa construcció d'habitatge social, sa rehabilitació i ses subvencions al lloguer.

Consell: Es Bono Alquiler Joven — una subvenció estatal de lloguer per a joves — el pots sol·licitar independentment de sa qüestió de sa zona tensionada. Tots es detalls a sa guia Bono Alquiler Joven Balearen.

Com evoluciona es mercat de lloguer a Mallorca es 2026

Fins i tot sense activar sa zona tensionada, es llogaters noten es efectes d'un dèficit estructural d'oferta. Alguns números i evolucions de ses fonts disponibles:

  • Per al 2026, es observadors de mercat esperen noves pujades de preus de lloguer d'entre un 8 % i un 12 %, impulsades per sa renovació de contractes postpandèmia.
  • Es preu per metre quadrat d'immobles de segona mà a ses Balearen se situa, segons es informes de mercat, ja en més de 5.000 Euro/m² — i continua pujant.
  • Es anuncis de pisos de lloguer a ses Balearen, segons s'informa, estan a vegades menys d'un dia en línia abans de ser adjudicats — un indicador d'un excés de demanda extrem.
  • Sa part des ingressos familiars destinada a s'habitatge supera, segons s'opinió des experts, es llindar des 30 % esmentat a sa Ley 12/2023.

Aquestes xifres confirmen per què es debat sobre sa zona tensionada és políticament candent — i per què sa decisió des Govern de no activar-la té conseqüències socials considerables.

Es errors més freqüents amb sa Ley Vivienda a ses Balearen

1. Pujada de lloguer segons s'IPC en lloc de s'IRAV. A partir del 2025, s'IRAV s'aplica com a índex de referència per a ses clàusules de revisió de lloguer. Es contractes que encara fan referència a s'IPC no són automàticament nuls, però sa pujada no pot superar s'IRAV. Qui segueixi aplicant s'IPC quan aquest és més alt, arrisca conflictes amb es llogater.

6 errors més freqüents amb sa Ley Vivienda Balearen: des índex de lloguer incorrecte fins a sa condició de gran propietari infravalorada

2. Seguir aplicant sa deducció des 60 % d'IRPF. S'antiga reducció forfetària des 60 % ha estat substituïda per sa nova escala. Qui continua deduint un 60 % sense comprovar es requisits de sa nova escala pot arriscar reclamacions addicionals. Des del 26. maig 2023 s'aplica sa nova normativa per als contractes nous (i també per als contractes prorrogats).

3. Assumir que sa zona tensionada ja s'aplica. Nombrosos informes als mitjans de comunicació donen sa impressió que es frè dels lloguers ja és actiu a ses Balears. Això no és cert: sense un acord formal des Govern, ses restriccions especials no s'apliquen.

4. Traslladar sa comissió de s'agent immobiliari al llogater. Des de maig de 2023, en general és es propietari qui assumeix sa comissió de mediació en es contractes de lloguer d'habitatge. Ses clàusules que graven es llogater són impugnables.

5. Ignorar es límits de preu de compra de sa VPO. Qui compra o ven un habitatge protegit ha de conèixer ses taules de preus màxims vigents — actualitzades per darrera vegada mitjançant un acord des Consell del febrer de 2026. Una compra per damunt des preu màxim pot dur a sa resolució des contracte.

6. Subestimar s'estatus de gran tenedor. Qui posseeix a Espanya un total de 10 o més habitatges — comptant conjuntament lloguer de llarga durada, lloguer vacacional i ús propi — hauria de comprovar si és classificat com a gran tenedor . Es requisits van més enllà des que han de tenir en compte es petits propietaris.

Què ve després? Possibles evolucions es 2026 i més enllà

Sa Ley 12/2023 no és una llei estàtica. Cal seguir diverses evolucions:

  • Pressió de sa zona tensionada: Sa pressió política i social sobre es Govern balear podria augmentar quan sa nova onada de renovacions de contractes encareixi demostrablement es lloguers. Una reavaliació per part des Govern no queda descartada.
  • Plan Estatal de Vivienda 2026–2030: Es 168 milions d'euros donaran lloc, en els pròxims anys, a programes de foment concrets que podran afectar tant llogaters com a promotors.
  • Ley 3/2024 de ses Balears: Sa llei d'urgència balear de s'any 2024 conté mesures pròpies per a un habitatge assequible, que actuen de manera independent de sa Ley 12/2023 nacional.
  • Moratòria de llicències ETV: Sa moratòria existent per a noves llicències de lloguer vacacional consolida s'escassetat de l'oferta. Menys lloguer vacacional no significa automàticament més oferta de lloguer de llarga durada — aquest és un punt central de controvèrsia.

Llista de comprovació: Què hauries de revisar ara com a propietari a Mallorca

  1. Revisar sa clàusula d'increment des lloguer: Es teu contracte encara fa referència a s'IPC? Fes-lo modificar a s'IRAV en sa pròxima renovació.
  2. Recalcular sa reducció de s'IRPF: Aplica correctament s'escala des 50 %; comprova si en el futur podries beneficiar-te de s'escala superior.
  3. Aclarir s'estatus de gran tenedor: Suma totes ses unitats d'habitatge a Espanya — incloses VPO, immobles vacacionals i obres en curs amb llicència de construcció.
  4. Eliminar ses clàusules de comissió de s'agent immobiliari: Es contractes existents amb clàusules de comissió a càrrec des llogater són impugnables — regularitza-ho en sa renovació.
  5. Comprovar s'estat VPO/VPL de s'immoble: Hi ha un termini de protecció o un règim de preu màxim?
  6. Zona tensionada a sa vista: Subscriu-te al BOIB (Butlletí Oficial de les Illes Balears) per rebre alertes sobre es dret a s'habitatge — una activació pot arribar a curt termini.
  7. Mantén es certificat energètic actualitzat: Requisit per al lloguer; també rellevant per als bonus de renovació en es context de s'IRPF. Més informació a sa guia Energiezertifikat Spanien.
  8. Consulta un assessor fiscal: Sa interacció entre s'IRAV, sa tarifa de s'IRPF i una possible zona tensionada és complexa. Una consulta puntual surt a compte.

Conclusió

Sa Ley Vivienda Balearen és el 2026 una llei amb gran potencial i efecte local limitat fins ara. Es marc legal nacional (Ley 12/2023) s'aplica a tot Espanya: s'IRAV substitueix s'IPC, sa comissió de s'agent immobiliari va a càrrec des arrendador, i sa nova escala de bonificacions de s'IRPF ja és en vigor. S'instrument decisiu per al límit des lloguer — sa zona tensionada — no s'ha activat fins ara a ses Balears. Sa facció governant del PP la rebutja, mentre que es mercat des lloguer, segons es criteri des experts, ja compleix de sobres es llindars legals d'activació. Per als arrendadors això significa: actuar ara en matèria d'índex des lloguer i deducció de s'IRPF, estar atents a s'evolució de sa zona tensionada i prendre seriosament es límits de VPO/VPL. Es compradors des mercat lliure gairebé no estan restringits directament per la Ley 12/2023 — però els efectes indirectes des mercat (oferta escassa, preus en alça, obligacions socials a sa nova construcció) són, per contra, molt més rellevants.

Fonts oficials

Quina és sa diferència entre sa Ley 12/2023 nacional i es dret balear d'habitatge?
Sa Ley 12/2023 és una llei marc nacional que s'aplica a tot Espanya. Es Balears tenen a més lleis pròpies (Ley 5/2018, Ley 3/2024) que regulen complements locals, com ara es preus VPO/VPL o ses obligacions de construcció social. Molts instruments de sa Ley nacional — en especial es límits de lloguer a ses zonas tensionadas — han de ser activats expressament p'es Govern balear.
S'aplicació des fre als preus de lloguer de sa Ley Vivienda ja és vigent a Mallorca?
No. Sa forma més estricta des fre als preus de lloguer — límits de lloguer per a nous contractes — només s'aplica a ses zonas de mercado residencial tensionado declarades. Es Govern balear ha rebutjat fins ara fer aquesta declaració. S'índex IRAV com a referència per a ses pujades de lloguer en contractes vigents sí que s'aplica a tot Espanya.
Qui es considera gran tenedor segons sa Ley 12/2023?
Qui a Espanya posseeix 10 o més immobles residencials o que té en total més de 1.500 m² de superfície d'habitatge. En algunes zonas tensionadas es llindar pot reduir-se a 5 habitatges.
Quin bonus d'IRPF puc aprofitar com a arrendador a Mallorca actualment?
Com que als Baleares no hi ha cap zona tensionada declarada, als arrendadors de lloguers de llarga durada només els correspon ara mateix sa reducció del 50 % sobre ses rendes netes de lloguer. Es bonus més alts (60, 70, 90 %) estan lligats a una zona tensionada activa.
Què passa amb es meu contracte de lloguer si es Balears declaren una zona tensionada?
En es contractes existents, sa pujada anual continuaria limitada a s'IRAV. En es nous contractes, si s'habitatge havia estat llogat durant ets últims 5 anys, sa renda inicial hauria de mantenir-se dins es darrer preu de lloguer més s'IRAV. Es grans tenedors no podrien fixar sa renda inicial per damunt de s'índex de referència estatal.
Puc com a arrendador seguir repercutint sa comissió de s'agència immobiliària a s'arrendatari?
No. Des de s'entrada en vigor de sa Ley 12/2023 el maig de 2023, en principi és s'arrendador qui ha de pagar sa comissió de s'agència immobiliària en es contractes de lloguer d'habitatge. Ses clàusules que carreguen aquest cost a s'arrendatari són impugnables.
Què preveu es Plan Estatal de Vivienda 2026–2030 per als Baleares?
Es Baleares gestionen en el marc d'aquest pla, segons ses dades des Govern, 168 milions d'euros — amb sa que, segons s'afirma, és sa participació més gran de fons propis de sa Comunitat Autònoma en comparació amb programes anteriors. Es recursos s'adrecen, entre d'altres, a construcció d'habitatge social i a ajudes al lloguer.
Què regula sa Ley 3/2024 dels Baleares?
Sa Ley 3/2024 balear, de 3 de maig de 2024, és una llei d'urgència amb mesures per a un habitatge assequible a ses illes. Complementa sa Ley 12/2023 nacional i s'antiga Ley 5/2018, entre d'altres amb regulacions sobre els habitatges VPO/VPL.